Bouwen en verwerven van constructies in andermans ondergrond

Transcriptie

1 Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar Bouwen en verwerven van constructies in andermans ondergrond Masterproef van de opleiding Master in het notariaat Ingediend door Sophie Roets (Studentennr ) Promotor: Professor Dr. Annelies Wylleman Commissaris: Mevr. Charlotte Willemot

2 Dankwoord Net zoals bij mijn masterproef in de rechten is hier een dankwoord op zijn plaats. Hoewel ik hun allemaal vorig jaar reeds opnam in mijn dankwoord, zijn zij dit jaar evenveel voor mij blijven betekenen. Daarom is een nieuwe uiting van mijn appreciatie zeker op zijn plaats. Ik heb het in de eerste plaats over mijn ouders, die mij zonder verpinken toestonden om mijn verblijf aan de rechtenfaculteit te Gent met nog een jaartje te verlengen. Zonder hun nietaflatende steun zou ik nooit tot op dit punt geraakt zijn. Verder ben ik hun dankbaar dat ze de tijd hebben genomen om deze masterproef na te lezen. Verder wens ik mijn zus Anne te bedanken, die dit jaar zelf aan den lijve mocht ondervinden wat het schrijven van een masterproef allemaal met zich meebrengt. Ik hoop dat we samen nog vaak op reis gaan, al vermoed ik dat we Berlijn grondig genoeg gezien hebben. Dit dankwoord zou incompleet zijn zonder een vermelding van mijn vrienden, die mij dit jaar weer vele mooie herinneringen bezorgden. Tenslotte wens ik professor Wylleman te bedanken voor haar begeleiding bij het schrijven van deze masterproef. 2

3 Inhoudstafel Dankwoord 2 Inhoudstafel 3 Inleiding 5 Hoofstuk I: Beginselen met betrekking tot de grondeigendom 6 Hoofdstuk II: Opstalrecht 10 Afdeling I: Zelfstandig opstalrecht 10 A) Wat houdt een zelfstandig recht van opstal in? 10 B) Toepassingsgebied zelfstandig recht van opstal 10 C) Wie kan een zelfstandig recht van opstal vestigen? 13 D) De termijn van het zelfstandig recht van opstal 13 E) Einde van het zelfstandig opstalrecht 15 Afdeling II: Accessoir opstalrecht 16 Afdeling III: Het recht van opstal in Nederland en Frankrijk 17 A) Het recht van opstal in Nederland 17 B) Het recht van opstal in Frankrijk 20 Hoofdstuk III: Het recht van erfpacht 22 Afdeling I: Het recht van erfpacht in België 22 A) Wat houdt het recht van erfpacht in? 22 B) Voorwerp van het recht van erfpacht 23 C) Wie kan een recht van erfpacht vestigen? 23 D) Termijn van het recht van erfpacht 23 E) Einde van het recht van erfpacht 25 Afdeling II: Het recht van erfpacht in Nederland en Frankrijk 27 A) Het recht van erfpacht in Nederland 27 B) Het recht van erfpacht in Frankrijk 28 Hoofdstuk IV: Opties voor een eeuwigdurende eigendomssplitsing in het Belgische recht 29 A) Erfdienstbaarheden 29 B) Appartementsmede-eigendom 30 C) Vrijwillige mede-eigendom 31 3

4 D) Dubbel grondgebruik 32 Hoofdstuk V: Volume-eigendom 35 Conclusie 36 Bibliografie 38 4

5 Inleiding Deze masterproef gaat over het bouwen en verwerven van constructies in andermans ondergrond. Hoewel dit onderwerp misschien niet meteen een belletje doet rinkelen bij het grote publiek, is het niettemin zeer relevant. Niet alleen voor het notariaat, maar ook voor al wie zich met vastgoedontwikkeling en nutsvoorzieningen bezighoudt. Bij het begin van het derde millennium is het de verwachting dat de bouwkunde zowel ondergronds als bovengronds een onstuimige ontwikkeling zal doormaken 1. Deze evolutie zal haar weerslag hebben op onze perceptie van het eigendomsrecht. Het eigendomsrecht is het meest volledige van alle zakelijke rechten. Na de Franse Revolutie had het B.W. met klem de eenheid van het eigendomsrecht benadrukt in de definitie uit art en werd duidelijk afgerekend met de feodale verbrokkeling van het eigendomsrecht. Maar de geschiedenis, blijkbaar ook de juridische, geeft steeds opnieuw blijk van verrassende herhalingen. Twee eeuwen later is een versnelde stroming merkbaar om de juridische positie van de gebruiker, de houder of de exploitant opnieuw te verstevigen tegenover deze van de eigenaar 2. Eigendom krijgt steeds meer een driedimensionale invulling gezien de groeiende schaarsheid van de ruimte in ons land 3. Om te voorkomen dat ontwikkelaars in hun projecten worden geremd, is het van belang dat het zakenrecht de mogelijkheid biedt om onder bepaalde voorwaarden de eenheidswerking van de natrekking te doorbreken 4. Inderdaad biedt het zakenrecht mogelijkheden om die doorbreking te realiseren. In deze masterproef zal eerst kort ingegaan worden op het recht van natrekking, dat als algemeen principe de eigendom in de ondergrond regelt. Vervolgens zal worden ingegaan op het recht van opstal. Deze rechtsfiguur komt vaak als eerste bij de mensen op wanneer het gaat om het buiten spel zetten van de natrekking. Naast het recht van opstal bestaat een ander in de tijd gelimiteerd zakelijk recht dat tot een doorbreking van de natrekking leidt, namelijk het recht van erfpacht. Het zal blijken dat het nadeel van deze rechtsfiguren ligt bij de termijnbeperking die de wetgever oplegt, een termijnbeperking waarvan een kort rechtsvergelijkend onderzoek leert dat deze niet aan de orde is in de ons omringende landen. In een volgend hoofdstuk zullen daarom de mogelijkheden onderzocht worden om in het kader van ondergrondse constructies een eeuwigdurende eigendomssplitsing te verwezenlijken. 1 R. TIMMERMANS, Horizontale splitsing in volumepercelen, het natrekkende complement van appartementseigendom, Not.Fics.M 2005, (205) F. WERDEFROY, Beschouwingen over de onroerende natrekking, het recht van erfpacht, het recht van opstal en het verlof tot bouwen, TPR 1983, (293) V. SAGAERT, Verticale eigendomsgrenzen en verticaal beperkte onteigeningen in J. GHYSELS, J. DE STAERCKE en T. VERMEIR (eds.), Onteigeningen en eigendomsbeperkingen in de grond en in de lucht, Antwerpen, Intersentia, 2008, (1) 1. 4 R. TIMMERMANS, Dubbel grondgebruik ten behoeve van bouwpromotie door horizontale splitsing van een grondstuk in een ondergrondse ruimte en een bovengrondse ruimte, T. App. 2014, afl. 2, (3) 4. 5

6 Hoofstuk I: Beginselen met betrekking tot de grondeigendom Het adagium cuius est solum, eius est usque ad coelum vormt een uitdrukking van het eerste beginsel dat betrekking heeft op eigendom van de grond 5. Art. 552, eerste lid B.W. stelt dat de eigendom van de grond in zich ook de eigendom bevat van datgene dat zich op en onder de grond bevindt. Deze regel heeft tot doel de grondeigendom te volmaken. Immers, het eigendomsrecht zou onvolmaakt zijn indien de eigenaar zijn grond niet zou kunnen rentabiliseren door boven, op of onder de grond constructies aan te brengen 6. De eigenaar heeft het exclusieve genotsrecht op de verticale ruimtekolom binnen de grenzen van zijn erf 7. Dit beginsel krijgt zijn volle betekenis door het recht van natrekking 8. Het recht van natrekking is een toepassing van het beginsel accessorium sequitur principale. Dit impliceert dat een object zakenrechtelijk zijn zelfstandig bestaan verliest doordat het deel gaat uitmaken van de hoofdzaak 9. Art. 546 B.W. definieert het recht van natrekking als het recht op al wat een roerende of onroerende zaak voortbrengt en op hetgeen, hetzij natuurlijk, hetzij kunstmatig als bijzaak daarmee verenigd wordt. Toegepast op onroerende goederen, leidt natrekking er dus toe dat de grondeigenaar ook eigenaar wordt van alle gebouwen en beplantingen die met de grond verenigd worden 10. De grondoppervlakte is daarbij altijd het natrekkende bestanddeel. Zowel voor bovengrondse als ondergrondse constructies geldt dat ze niet zouden kunnen zijn aangelegd indien er geen grond zou zijn geweest. De grond is het draagvlak waaraan de infrastructuur zijn juridisch en feitelijk bestaan ontleent. Het grondoppervlak maakt dus altijd de hoofdzaak uit 11. Deze twee beginselen lijken het bouwen en verwerven van constructies in andermans ondergrond in de weg te staan. Niets is echter minder waar. In de eerste plaats heeft het recht van natrekking geen dwingend karakter 12. Alhoewel de principes van de natrekking de vernietiging willen vermijden van een aan de grond toegevoegde waarde en dus in zekere zin te maken hebben met de fundamentele ordening van de maatschappij, lossen ze in 5 R. TIMMERMANS, Dubbel grondgebruik ten behoeve van bouwpromotie door horizontale splitsing van een grondstuk in een ondergrondse ruimte en een bovengrondse ruimte, T. App. 2014, afl. 2, (3) 3. 6 V. SAGAERT, Verticale eigendomsgrenzen en verticaal beperkte onteigeningen in J. GHYSELS, J. DE STAERCKE en T. VERMEIR (eds.), Onteigeningen en eigendomsbeperkingen in de grond en in de lucht, Antwerpen, Intersentia, 2008, (1) 2. 7 R. TIMMERMANS, Dubbel grondgebruik ten behoeve van bouwpromotie door horizontale splitsing van een grondstuk in een ondergrondse ruimte en een bovengrondse ruimte, T. App. 2014, afl. 2, (3) 3. 8 S. BOULY, Meervoudig grondgebruik, de gewijzigde verhouding opstallen en de grond in X., Notariële praktijk: Dagdagelijks, of toch niet? De praktijk anders bekeken. Verslagboek VLN-Congres 6 december 2014, (2) 2. 9 R. TIMMERMANS, Dubbel grondgebruik ten behoeve van bouwpromotie door horizontale splitsing van een grondstuk in een ondergrondse ruimte en een bovengrondse ruimte, T. App. 2014, afl. 2, (3) V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, V. SAGAERT, Verticale eigendomsgrenzen en verticaal beperkte onteigeningen in J. GHYSELS, J. DE STAERCKE en T. VERMEIR (eds.), Onteigeningen en eigendomsbeperkingen in de grond en in de lucht, Antwerpen, Intersentia, 2008, (1) A. VAN MUYLDER en J. VERSTAPPEN, Actuele problemen inzake het recht van natrekking, de verzaking daaraan en het recht van opstal, T.Not. 1992, (281)

7 werkelijkheid enkel een eigendomsconflict op tussen twee eigenaars. Uiteindelijk beschermt de natrekking enkel private belangen 13. Bovendien steunt het onroerend recht van natrekking grotendeels op het eigendomsvermoeden uit art. 553 B.W. Dit vermoeden is weerlegbaar. Daartoe moet wie zich op de weerlegbaarheid wil beroepen, van drie zaken het tegenbewijs leveren. In de eerste plaats gaat het B.W. ervan uit dat de grondeigenaar de constructies zelf oprichtte. Daarnaast moet hij de constructies op eigen kosten hebben opgericht. Deze eerste twee vermoedens betreffen feitenkwesties, die te weerleggen zijn met alle middelen van recht, inclusief getuigen en vermoedens. Tenslotte geldt het vermoeden dat de opgerichte constructies in eigendom toebehoren aan de grondeigenaar. Hier betreft het vermoeden geen eenvoudig rechtsfeit, maar steunt het op de verwerving van een eigendomsrecht. Dit eigendomsvermoeden is slechts weerlegbaar aan de hand van juridische elementen, zoals een overeenkomst of door verkrijgende verjaring 14. Weerlegging van de eerste twee vermoedens kan enkel aanleiding geven tot een verbintenisrechtelijke vergoeding 15. In de rechtsleer en rechtspraak heeft omzeggens nooit discussie bestaan over de principiële mogelijkheid van een verzaking aan het recht van natrekking, al bestond er geen eensgezindheid over de juridische kwalificatie van dergelijke rechtshandeling 16. Een uitermate belangrijk arrest in dat kader is het arrest van het Hof van Cassatie van 19 mei 1988 (zie infra). Ons recht kent twee rechtsfiguren die de rechtsonderhorige toelaten (tijdelijk) de onroerende natrekking buiten werking te stellen. Meer bepaald betreft het de erfpacht en het recht van opstal. Deze twee zakelijke rechten zijn niet terug te vinden in het Burgerlijk Wetboek, maar in twee wetten van 10 januari Hoewel soms afgedaan als bejaarde rechtsfiguren 17, kenden zowel de erfpacht als het recht van opstal de laatste decennia een ware revival. Reeds in 1971 bereikte de heropleving een dusdanig peil dat CHARLIER en CARTON de TOURNAI in het Journal des Tribunaux van een renouveau contractuel spraken 18. Aan de oorzaak van deze wederopleving ligt in de eerste plaats de gewijzigde financieeleconomische verhoudingen in de privésector. De eigenaar die zelf niet de financiële middelen, noch de kennis heeft om zijn eigendom te laten renderen, kan via een recht van opstal of een erfpacht zijn onroerend goed ter beschikking stellen van een ondernemer die niet het geld of de wil heeft om die grond te kopen maar wel het risico van het ondernemerschap wenst te 13 F. WERDEFROY, Beschouwingen over de onroerende natrekking, het recht van erfpacht, het recht van opstal en het verlof tot bouwen, TPR 1983, (293) S. BOULY, Meervoudig grondgebruik, de gewijzigde verhouding opstallen en de grond in X., Notariële praktijk: Dagdagelijks, of toch niet? De praktijk anders bekeken. Verslagboek VLN-Congres 6 december 2014, (2) V. SAGAERT, Goederenrecht V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, A. VAN MUYLDER en J. VERSTAPPEN, Actuele problemen inzake het recht van natrekking, de verzaking daaraan en het recht van opstal, T.Not. 1992, (281) J. VERSTAPPEN, Bijzondere zakelijke rechten: vruchtgebruik, erfpacht en opstal in Bibliotheek Fiscaal Recht, Brussel, Larcier, 2004, VII. 18 R. CARTON de TOURNAI en A. CHARLIER, Quelques considérations d actualité sur l emphytéose et la superficie, JT 1971, (69) 69. 7

8 dragen 19. Als tweede belangrijke factor voor de heropleving vermeldt VAN OEVELEN het vooral door de lokale overheid gevoerde grondbeleid. Openbare besturen die eigenaar zijn van gronden kunnen aan ondernemingen een recht van opstal of een erfpacht toestaan. Die ondernemingen verbinden zich er vervolgens toe om op die gronden gebouwen op te richten zoals bepaald in de overeenkomst. Dit heeft als voordeel dat werken van algemeen belang kunnen worden uitgevoerd zonder dat de overheid belangrijke financiële middelen moet vrijmaken, terwijl ze het eigendomsrecht behoudt 20. Verder zijn het ook zeer soepele rechtsfiguren. Van de meeste bepalingen kunnen de partijen bij overeenkomst een andere regeling treffen. In de praktijk maakt men van deze mogelijkheid volop gebruik 21. Het grote aantal van suppletieve regelen als een reden voor de heropleving van deze rechten is enigszins ironisch, aangezien die keuze in 1824 berustte op de veronderstelling dat deze rechten nauwelijks enige praktische toepassing zouden kennen 22. Soms voorziet de wetgever zelf in de totstandkoming van een horizontale eigendomssplitsing. Zo bepaalt art. 97, 2 van de Telecommunicatiewet 23 : De kabels, bovengrondse lijnen en bijbehorende uitrustingen blijven eigendom van de operator van het betrokken openbaar telecommunicatienet. In de ondergrond ontstaat eveneens een wettelijke eigendomssplitsing ten aanzien van mijnen, groeven en graverijen. Hoewel de minerale rijkdommen zelf geen constructie uitmaken, gaat de ontginning en exploitatie ervan noodzakelijkerwijze gepaard met het inrichten van installaties 24. Inzake mijnwetgeving maakt het B.W. een uitdrukkelijk voorbehoud op de gemeenrechtelijke natrekkingsregels 25. De regels van de Mijnwet van 15 september voorzien in een compromis tussen het algemene uitgangspunt van de ondeelbaarheid van grondeigendom enerzijds en de bevordering van economische rijkdommen uit de ondergrond anderzijds 27. Mijnen mogen slechts ontgonnen worden krachtens een akte van mijnconcessie, die het mijnenveld in eeuwigdurende eigendom verleent. Er komt met andere woorden een 19 A. VAN OEVELEN, Overeenkomsten op basis van het recht van erfpacht en het recht van opstal. Onroerende leasing: een theoretisch kader in Oude en nieuwe rechtsfiguren: erfpacht, opstal, onroerende leasing, timesharing, Recyclagedagen 1989, Koninklijke Federatie van Belgische Notarissen, Nederlandstalige Regionale Raad, (23) A. VAN OEVELEN, Overeenkomsten op basis van het recht van erfpacht en het recht van opstal. Onroerende leasing: een theoretisch kader in Oude en nieuwe rechtsfiguren: erfpacht, opstal, onroerende leasing, timesharing, Recyclagedagen 1989, Koninklijke Federatie van Belgische Notarissen, Nederlandstalige Regionale Raad, (23) D. MICHIELS, Actuele ontwikkelingen inzake vruchtgebruik, erfpacht en opstal, Not. Fisc. M. 2006, (191) P. LECOCQ, Superficie, empythéose et constructions in P. LECOCQ, B. TILLEMAN en A. VERBEKE (eds.), Zakenrecht, Brugge, Die Keure, 2005, (285) Wet van 21 maart 1991 betreffende de hervorming van sommige economische overheidsbedrijven, BS 27 maart V. SAGAERT, Ondergrondse constructies in het Belgische goederenrecht in C. ADRIAANSENS en V. SAGAERT, Ondergrondse constructies in het Belgische en Nederlandse recht, Antwerpen, Intersentia, 2007, (1) Art. 552, derde lid B.W.: Onder de grond mag hij (de eigenaar) naar goeddunken bouwen en graven ( ) behoudens de beperkingen uit de wetten en de verordeningen betreffende de mijnen ( ). 26 K.B. houdende coördinatie van de wetten op de mijnen, groeven en graverijen, BS 3 maart V. SAGAERT, Volume-eigendom. Een verkenning van de verticale begrenzing van onroerende eigendom, TPR 2009, (21) 39. 8

9 eeuwigdurende eigendomssplitsing tot stand tussen de eigendom van de bovengrond en de eigendom van de ondergrond V. SAGAERT, Ondergrondse constructies in het Belgische goederenrecht in C. ADRIAANSENS en V. SAGAERT, Ondergrondse constructies in het Belgische en Nederlandse recht, Antwerpen, Intersentia, 2007, (1) 11. 9

10 HOOFDSTUK II: OPSTALRECHT AFDELING I: ZELFSTANDIG OPSTALRECHT A) Wat houdt een zelfstandig opstalrecht in? Het recht van opstal is een beperkt zakelijk recht op een onroerende zaak, waardoor de verticale natrekking horizontaal wordt doorbroken (d.i. met een horizontale eigendomssplitsing tot gevolg). De opstalhouder kan eigenaar zijn van gebouwen, werken of beplantingen terwijl de grond aan iemand anders toebehoort Opstalrecht omvat in essentie de bevoegdheid tot het oprichten van een constructie, zodat het enkel rust op onroerende goederen die zich daartoe lenen 31. De gebouwen, werken en beplantingen die de opstalhouder optrekt, kan hij vervreemden of met een hypotheek bezwaren 32. Gedurende de duur van zijn opstalrecht kan hij erfdienstbaarheden toestaan. De eigenaar van de grond kan op zijn beurt de ondergrond vervreemden, met hypotheken bezwaren en met erfdienstbaarheden bezwaren voor zover hij de rechten van de opstalhouder respecteert 33. Ingevolge het eerder vermelde cassatiearrest wordt op basis van het numerus clausus beginsel iedere verzaking aan de natrekking gelijkgesteld met een recht van opstal. In de woorden van het Hof van Cassatie: X, door af te zien van de natrekking van de door Y opgerichte gebouwen, ten voordele van die laatstgenoemde een recht van opstal heeft doen ontstaan en alleen eigenaar is van het gedeelte van die grond waarop die gebouwen staan 34. B) Toepassingsgebied zelfstandig opstalrecht Bij de analyse van het voorwerp van het opstalrecht haalt men vaak twee dimensies door elkaar. Enerzijds is er de vraag naar het goed waarop de opstal wordt gevestigd, het onderpand als het ware van het opstalrecht, hetgene waarop de opstalhouder kan bouwen (eerste dimensie). Anderzijds rijst de vraag naar de constructies die de opstalhouder opricht (tweede dimensie). Die constructies zijn niet het voorwerp van het opstalrecht, maar wel het resultaat van de uitoefening ervan 35. Welnu, wat maakt dan de eerste dimensie van het opstalrecht uit? Daarover heeft lang discussie bestaan in de rechtsleer. Tot vorig jaar luidde art. 1 van de Opstalwet als volgt: Het recht van opstal is het recht om gebouwen, werken of beplantingen op eens anders grond te hebben. Klassiek nam de rechtsleer aan dat een opstalrecht enkel op de grond kon worden gevestigd. Er moest een rechtstreekse incorporatie met de grond zijn 36. Sommige auteurs 29 M.E. STORME, Erfpacht en opstal, Art. 1 wet van 10 januari 1824 over het recht van opstal, Journal officiel des royaumes du pays-bas, XIX, 1824, nr. 13. (hierna Opstalwet genoemd). 31 V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, Art. 2 Opstalwet. 33 C. WILLEMOT, De oude dame krijgt een facelift uitbreiding van het toepassingsgebied van de opstalwet en de relevantie voor de notariële praktijk, Not.Fisc.M. 2014, (222) Cass. 19 mei 1988, Arr. Cass , V. SAGAERT en S. BOULY, Een te restrictieve omschrijving van het voorwerp van een opstalrecht? (noot onder Cass. 23 mei 2013), R.W , (1460) N. CARETTE, De opstalwet (zowaar) gewijzigd, TBO 2014,

11 waren bovendien van mening dat de regels inzake opstal enkel de bovengrond en niet de ondergrond betroffen. Uit het woord op zou af te leiden zijn dat de omschrijving uit art. 1 Opstalwet de ondergrondse constructies niet omvatte 37. Ter verdediging haalde deze strekking het arrest van 28 november 1969 van het Hof van Cassatie aan. Daarin stelt het Hof dat artikel 552 B.W. niet verhindert dat een persoon eigenaar is van de ondergrond zonder eigenaar te zijn van de bovengrond 38. De horizontale eigendomssplitsing in de ondergrond is volgens deze strekking gebaseerd op de weerlegging van het vermoeden uit art. 553 B.W. De Franstalige kamer van het Comité voor Studie en Wetgeving sloot zich in 2006 bij deze zienswijze aan 39. Andere auteurs verdedigden dat de Opstalwet zich ook uitstrekte tot constructies in de ondergrond. Partijen konden het opstalrecht conventioneel van toepassing verklaren. In de woorden van DERINE, VANNESTE en VANDENBERGHE klonk het zo: In een dergelijke conceptie wordt het recht van opstal uitdrukkelijk in het gezichtsveld van de rechtszoekende gebracht als een mogelijke techniek voor bijvoorbeeld parkings of garages onder andermans grond ( ) 40. Het vermelde cassatiearrest verhindert evenmin dat het opstalrecht toepassing vindt, aangezien opstal een manier is om eigendom van de ondergrond tijdelijk af te splitsen van de eigendom van de ondergrond 41. Een bijkomend argument voor de niet-toepasselijkheid van het opstalrecht op ondergrondse constructies vonden de aanhangers van de traditionele visie in de terminologie van de Opstalwet. De term opstal zagen zij als een bevestiging van het feit dat de onderstallen niet geviseerd werden door de Opstalwet. Dit tekstargument lijkt niet overtuigend. De wetgever heeft in 1824 uiteraard niet gedacht aan het oprichten van infrastructuur en het verrichten van bouwwerken in de ondergrond. Een evolutieve interpretatie van de Opstalwet viel daarom te verkiezen 42. Naast deze argumenten valt ook het cassatiearrest van 19 mei 1988 niet uit het oog te verliezen. Dat arrest maakt geen onderscheid tussen bovengrondse en ondergrondse constructies 43. Bovenstaande discussie bracht hoe dan ook de rechtszekerheid in het gedrang. Hoewel hier enkel de mogelijkheid tot opstal op ondergrondse constructies besproken werd, bestond een analoge betwisting over de vraag of men een beperkt zakelijk recht op andermans gebouw 37 P. LECOCQ, Superficie, empythéose et constructions in P. Lecocq, B. Tilleman en A. Verbeke (eds.), Zakenrecht, Brugge, Die Keure, 2005,, (285) Cass. 28 november 1969, Arr. Cass., , N. JEANMART-VERHEYDEN, Possibilité de transférer la propriété d un espace en sous-sol indépendamment des constructions à ériger au-dessus, Versl. CSW nr. 2002, Brussel, Bruylant, 2008, (24) R. DERINE, H. VANDENBERGHE, P. HAMELINK en F. VAN NESTE, Zakenrecht, V. 2B in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Gent, Story-Scientia, 1984, V. SAGAERT, Ondergrondse constructies in het Belgische goederenrecht in C. ADRIAANSENS en V. SAGAERT, Ondergrondse constructies in het Belgische en Nederlandse recht, Antwerpen, Intersentia, 2007, (1) V. SAGAERT, Ondergrondse constructies in het Belgische goederenrecht in C. ADRIAANSENS en V. SAGAERT, Ondergrondse constructies in het Belgische en Nederlandse recht, Antwerpen, Intersentia, 2007, (1) 24; V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, V. SAGAERT, Verticale eigendomsgrenzen en verticaal beperkte onteigeningen in J. GHYSELS, J. DE STAERCKE en T. VERMEIR, Onteigeningen en eigendomsbeperkingen in de grond en in de lucht, Antwerpen, Intersentia, 2008, (1)

12 kon vestigen. Die discussie speelde vooral in het kader van de financiering bestemd voor de installatie van zonnepanelen 44. Gezien de Belgische markt de laatste jaren een explosieve groei van dit soort industriële projecten kende 45, greep de wetgever in. De eerste wijziging aan de Opstalwet, na 190 jaar in voege te zijn, gebeurde wat verdoken in een programmawet betreffende Justitie, een werkwijze die sommigen de wenkbrauwen deed fronsen 46. Concreet beëindigt de wetgever de hierboven beschreven discussies door het opstalrecht voortaan te omschrijven als een zakelijk recht om gebouwen, werken of beplantingen te hebben voor het geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond. Eveneens nieuw is de zinsnede voor het geheel of een deel. De parlementaire voorbereiding geeft geen uitleg voor deze toevoeging. Wellicht luidt de verklaring dat het principe dat partijen zelf de uitgebreidheid van het opstalrecht kunnen vastleggen bij overeenkomst altijd al aanvaard werd 47. Dit is ook logisch, want het vloeit voort uit het beginsel van de contractvrijheid en uit het suppletieve karakter van deze wet. Na de wetswijziging bestaat er geen twijfel meer: constructies in de ondergrond met verzaking aan het recht van natrekking vallen onder de Opstalwet. Hiermee worden ondergrondse eigendomssplitsingen gelijkgesteld met bovengrondse eigendomssplitsingen 48. Is dit nu goed nieuws? Ja en nee. Ja, want uit het oogpunt van de rechtszekerheid is het goed dat het meerderheidsstandpunt uit de rechtsleer nu in wetgeving verankerd is. Bovendien valt niet in te zien zijn waarom voor beide categorieën eigendomssplitsing een andere regeling zou moeten gelden 49. De wijziging zal echter niet door iedereen toegejuicht worden. Hoewel de wetgever zich niet uitsprak over de vraag of het nog mogelijk is om een ondergronds opstalrecht te vestigen dat de maximumtermijn van vijftig jaar te boven gaat, lijkt de combinatie van het feit dat, enerzijds, ondergrondse eigendomssplitsingen onder de Opstalwet vallen en, anderzijds, elke afstand van de natrekking een opstalrecht creëert, weinig ruimte te laten voor een andere interpretatie 50. Vanuit economisch standpunt is het verplicht gebruik maken van de Opstalwet een pak minder interessant. Indien ondergrondse constructies niet tot het toepassingsgebied van het opstalrecht hadden behoord, had men een eeuwigdurende eigendomssplitsing tussen de bovengrond en de ondergrond in het leven kunnen roepen. Zeker bij grote bouwprojecten, waarbij de verschillende volumes los van elkaar worden verkocht, zou dit nuttig geweest zijn 51. Daarbij komt dat de gewenste gebruiksduur van 44 Wetsontwerp houdende diverse bepalingen betreffende Justitie, Parl.St. Kamer , nr. 3149/001, C. WILLEMOT, De oude dame krijgt een facelift uitbreiding van het toepassingsgebied van de opstalwet en de relevantie voor de notariële praktijk, Not.Fisc.M. 2014, (222) G. VAN DEN BIESEN, Erop of eronder voor de opstalwet, De Juristenkrant 2013, afl. 280, C. WILLEMOT, De oude dame krijgt een facelift uitbreiding van het toepassingsgebied van de opstalwet en de relevantie voor de notariële praktijk, Not.Fisc.M. 2014, (222) V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, V. SAGAERT, Ondergrondse constructies in het Belgische goederenrecht in C. ADRIAANSENS en V. SAGAERT, Ondergrondse constructies in het Belgische en Nederlandse recht, Antwerpen, Intersentia, 2007, (1) V. SAGAERT en S. BOULY, De hervorming van de Opstalwet: naar een uitbreiding van de stapelingsmogelijkheden, RW , (1003) V. SAGAERT, Verticale eigendomsgrenzen en verticaal beperkte onteigeningen in J. GHYSELS, J.DE STAERCKE en T. VERMEIR, Onteigeningen en eigendomsbeperkingen in de grond en in de lucht, Antwerpen, Intersentia, 2008, (1)

13 grootschalige of functioneel economische gebouwen vaak de normale levensduur van de in de Opstalwet bepaalde termijn overschrijdt 52. C) Wie kan een zelfstandig recht van opstal vestigen? De programmawet breidde het toepassingsgebied van de Opstalwet op een tweede manier uit, met name door klaarheid te scheppen over de hoedanigheid die men moet hebben om een recht van opstal te kunnen toestaan. Het is vanzelfsprekend dat de grondeigenaar dit kan. Kan de houder van een beperkt zakelijk recht (erfpacht, opstal, vruchtgebruik) dit ook? De rechtsleer stond hier doorgaans een restrictieve interpretatie voor. Deze zienswijze vond steun in de tekst van de wet 53. In zijn vorige versie sprak de wet enkel over de grondeigenaar. De erfpachter of de opstalhouder beschikken niet over de grond en kunnen dus ook niet verzaken aan het recht van natrekking 54. De wetgever heeft deze opvatting van tafel geveegd. De nieuwe opstalwet laat toe dat de titularis van een beperkt zakelijk recht vestigt. Dit kan ingevolge het beschikkingsbeginsel ( nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet ) enkel binnen de grenzen verbonden aan dit zakelijk recht 55. De cruciale vraag is of de opstalgever (i.e. de houder van het in de tijd eerst toegekende opstalrecht) al dan niet de bevoegdheid heeft om aan zijn opstalhouder een eigendomsrecht op het volume toe te kennen 56. Uit het beschikkingsbeginsel volgt eveneens dat bevoegdheden van de nieuwe opstalhouder niet ruimer mogen zijn dan de bevoegdheden die de grondeigenaar aan de oorspronkelijk toekende. Ook de duur van het toegekend opstalrecht mag de duur van zijn eigen recht niet overschrijden 57. De wet treft geen regeling over de toekenning van de werken, gebouwen en beplantingen bij het einde van het opstalrecht dat de titularis van het beperkt zakelijk recht aan een derde toekende. Het verdient dus de voorkeur dit bij overeenkomst nauwkeurig te regelen. SAGAERT maakt het onderscheid tussen twee situaties: ofwel het opstalrecht eindigt voor het beperkt zakelijk recht van de opstalgever ofwel eindigen beide rechten op hetzelfde ogenblik. In het laatste geval verkrijgt de grondeigenaar de opstallen. Anders komen de opstallen aan de opstalgever toe 58. D) De termijn van het zelfstandig recht van opstal Naar Belgisch recht is een eeuwigdurend opstalrecht niet mogelijk. De wetgever heeft geoordeeld dat het niet wenselijk is dat het eigendomsrecht op de grond en dat op de opstallen voor altijd aan elkaar gebonden zouden zijn. Vroeg of laat zullen deze eigendomsrechten daarom samensmelten in hoofde van de grondeigenaar 59. In tegenstelling tot de regeling inzake erfpacht (zie infra) is het recht van opstal niet aan een verplichte minimumduur 52 R. TIMMERMANS, Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van eigendom, het zelfstandig recht van opstal, de tijdelijkheid en het verlangen naar de eeuwigheid, Not.Fisc.M 2009, (35) V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, P. LECOCQ, Superficie, empythéose et constructions in P. Lecocq, B. Tilleman en A. Verbeke (eds.), Zakenrecht, Brugge, Die Keure, 2005, (285) Wetsontwerp houdende diverse bepalingen betreffende Justitie, Parl.St. Kamer , nr. 3149/001, V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, Wetsontwerp houdende diverse bepalingen betreffende Justitie, Parl.St. Kamer , nr. 3149/001, V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, R. TIMMERMANS, Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van eigendom, het zelfstandig recht van opstal, de tijdelijkheid en het verlangen naar de eeuwigheid, Not.Fisc.M 2009, (35)

14 onderworpen. Het recht kunnen de partijen dus evengoed voor één jaar of voor dertig jaar vestigen 60. Toch wordt wantrouwig gereageerd tegenover overeenkomsten van korte duur, zeg maar minder dan tien jaar, behoudens voor projecten m.b.t. onroerend goed 61. In die sector zijn opstalrechten van korte duur zelfs zeer gebruikelijk 62. Zeer belangrijk te weten bij het vestigen van een opstalrecht is dat wel een maximumtermijn te respecteren valt. Uit art. 4 Opstalwet blijkt duidelijk dat de duur van een opstalrecht beperkt is tot vijftig jaar. Deze bepaling is van openbare orde 63, of minstens van dwingend recht 64. Een opstalrecht toegestaan voor een langere termijn is niet noodzakelijk nietig. De sanctie voor miskenning van termijn, m.a.w. wanneer de partijen een langere duur dan vijftig jaar hebben bedongen, leidt ertoe dat de overeengekomen termijn ingekort wordt tot de maximumtermijn 65. Indien de overeenkomst tot vestiging geen termijn zou bevatten, volgt hieruit volgens het Hof van Cassatie dat wanneer een recht van opstal voor onbepaalde termijn wordt bedongen, er in werkelijkheid een zakelijk recht voor meer dan vijftig jaar voorligt. In zo n geval dient het opstalrecht herleid te worden tot vijftig jaar 66. SAGAERT leidt uit de toepassing van die sanctie af dat art. 4 Opstalwet van louter dwingend recht is, aangezien de conversie als sanctie samenhangt met de kwalificatie als relatieve nietigheid 67. De gevolgen zijn anders voor alle overeenkomsten gesloten met het oog op of met alle mechanismen opgezet met als doel de maximumtermijn van art. 4 Opstalwet te omzeilen. Deze zijn verboden en worden gesanctioneerd met de absolute nietigheid. Dit lot zal onder meer de toekenning aan één van de partijen van een eenzijdige optie om na vijftig jaar het recht van opstal te verlengen of te vernieuwen. De wetgever heeft immers als bedoeling gehad om te verhinderen dat de grondeigenaar ab initio de macht over de natrekking voor meer dan vijftig jaar verliest 68. Anders ligt het bij eenzijdige optie 69 of een eenzijdige verlenging (een verlenging in onderlinge overeenstemming is uiteraard ook mogelijk) die toepassing vindt voor de termijn van vijftig jaar verlopen is. Dergelijke verlenging kan zelfs een onbeperkt aantal keren gebeuren, zolang deze optie binnen globale toegelaten termijn blijft 70. De verlenging roept 60 M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, D. MICHIELS, Actuele ontwikkelingen inzake vruchtgebruik, erfpacht en opstal, Not. Fisc. M. 2006, (191) M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, P. LECOCQ, Superficie, empythéose et constructions in P. LECOCQ, B. TILLEMAN en A. VERBEKE (eds.), Zakenrecht, Brugge, Die Keure, 2005, (285) 310; M.E. STORME, Erfpacht en opstal, 37; A. VAN MUYLDER en J. VERSTAPPEN, Actuele problemen inzake het recht van natrekking, de verzaking daaraan en het recht van opstal, T.Not. 1992, (281) 286; 64 V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 601; H. VANDENBERGHE en T. VIAENE, Actuele ontwikkelingen inzake erfpacht en opstal, TBO 2006, (34) R. DERINE, H. VANDENBERGHE, P. HAMELINK en F. VAN NESTE, Zakenrecht, V. 2B in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Gent, Story-Scientia, 1984, 907 ; M.E. STORME, Erfpacht en opstal, Cass. 15 december 2006, RW , V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 601; A. VAN MUYLDER en J. VERSTAPPEN, Actuele problemen inzake het recht van natrekking, de verzaking daaraan en het recht van opstal, T.Not. 1992, (281) Voor de principiële geldigheid van een optie (die voornamelijk in hoofde van de opstalhouder zal voorkomen): K. VERHEYDEN, Verlenging van onroerende zakelijke rechten, AFT 2012, (24) K. VERHEYDEN, Verlenging van onroerende zakelijke rechten, AFT 2012, (24)

15 namelijk geen nieuw recht in het leven. Het oorspronkelijk recht blijft verder lopen 71. De bestaande, reeds lopende termijn komt niet tot zijn einde. Hieruit volgt dat bij een verlenging de natrekking niet speelt 72. Daarin ligt het grote verschil met een vernieuwing van het opstalrecht. Bij vernieuwing ontstaat na afloop van de eerste termijn (en van elke volgende termijn) een nieuw opstalrecht 73. Hierdoor treedt een logische seconde van natrekking in 74. Doordat telkens als het ware een adempauze in de eigendomssplitsing heeft plaatsgevonden, kan men iedere keer opnieuw- zelfs een onbepaald aantal keren 75 - een opstalrecht met hetzelfde voorwerp vestigen. Zo kunnen opstalgever en opstalhouder de facto wel een eeuwigdurend opstalrecht scheppen. Een volledig juridisch sluitende oplossing valt in de praktijk aan de hand van de figuur van de vernieuwing van het recht natuurlijk niet te bereiken. De partijen zullen moeten rekenen op de goodwill van de andere om tot een hernieuwing over te gaan 76. Zowel verlenging als vernieuwing kan stilzwijgend plaatsvinden. Voor wat betreft de vernieuwing, die een nieuw opstalrecht doet ontstaan, vloeit dit voort uit de mogelijkheid om een opstalrecht mondeling te vestigen 77. Een stilzwijgende verlenging kan indien ze ondubbelzinnig is. Dit moet blijken uit de feiten. Zo gaf de rechtbank van eerste aanleg te Gent in een vonnis van 30 april 2009 enkele voorbeelden: het verder betalen van de opstalvergoeding, het verder dragen van de kosten aan de gebouwen, 78. Evenals de vestiging moet de verlenging of de vernieuwing van het opstalrecht met het oog op tegenstelbaarheid aan derden authentiek worden vastgelegd en overgeschreven worden op het hypotheekkantoor 79. De notaris zal de partijen op het hart moeten drukken dat zij een notariële akte moeten laten opmaken indien zij zich na verloop van tijd in zo n situatie bevinden. E) Einde van het zelfstandig opstalrecht Vermits dit recht een essentieel tijdelijk recht is 80, ondanks de mogelijkheid tot vernieuwing, komt het mij nuttig voor om kort te vermelden wat de beëindiging van het opstalrecht met zich meebrengt. Allereerst treedt natuurlijk de natrekking in. Indien de opstalhouder de door hem opgerichte constructies laat staan, maakt hij aanspraak op een vergoeding vanwege de grondeigenaar 81. Volgens art. 6 Opstalwet bestaat deze vergoeding uit de waarde van de 71 A. VAN MUYLDER en J. VERSTAPPEN, Actuele problemen inzake het recht van natrekking, de verzaking daaraan en het recht van opstal, T.Not. 1992, (281) 286; K. VERHEYDEN, Verlenging van onroerende zakelijke rechten, AFT 2012, (24) K. VERHEYDEN, Verlenging van onroerende zakelijke rechten, AFT 2012, (24) V. SAGAERT en S. BOULY, De hervorming van de Opstalwet: naar een uitbreiding van de stapelingsmogelijkheden, RW , (1003) 1008 (voetnoot 50); K. VERHEYDEN, Verlenging van onroerende zakelijke rechten, AFT 2012, (24) V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, K. VERHEYDEN, Verlenging van onroerende zakelijke rechten, AFT 2012, (24) V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, K. VERHEYDEN, Verlenging van onroerende zakelijke rechten, AFT 2012, (24) Rb. Gent 30 april 2009, Fisc. Koer. 2009, C. DE WULF m.m.v. J. BAEL, S. DEVOS en H. DE DECKER, Het opstellen van notariële akten, IIa, Mechelen, Kluwer, 2007, J. VERSTAPPEN, Bijzondere zakelijke rechten: vruchtgebruik, erfpacht en opstal in Bibliotheek Fiscaal Recht, Brussel, Larcier, 2004, V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014,

16 gebouwen, werken of beplantingen op het moment van het einde van het opstalrecht. De eigenaar kan de afbraak niet vorderen (om zo aan de vergoeding te ontsnappen) 82. Merk op dat dit artikel een suppletieve rechtsregel verwoordt, zodat het partijen vrij staat afwijkende regelingen te treffen. Ze kunnen aldus bedingen dat geen vergoeding verschuldigd zal zijn of de parameter ter begroting van die vergoeding op een andere wijze bepalen 83. Art. 9 Opstalwet geeft een niet-limitatieve opsomming van de gronden waardoor het recht van opstal tenietgaat. In de praktijk werken de partijen vaak de modaliteiten in hun contract uit. MUYLLE geeft in zijn doctoraatsthesis een uitgebreid overzicht van alle mogelijkheden terzake 84. AFDELING II: ACCESSOIR OPSTALRECHT Naast de gevallen waarin op rechtstreekse wijze een zelfstandig recht van opstal wordt gevestigd, zijn er gevallen waarin een opstalrecht voorligt als een accessorium van andere rechtsverhoudingen. 85. Dat andere recht waar het recht van opstal als een bijzaak van geldt, kan een onroerend zakelijk recht zijn zoals erfpacht(zie infra) of vruchtgebruik. Het is eveneens mogelijk om een accessoir opstalrecht aan te treffen als onderdeel van een overeenkomst die een genotsrecht verschaft, zoals huur 86, maar dit zal bij ondergrondse constructies niet aan de orde zijn. Daarnaast kan een accessoir opstalrecht ook zijn oorsprong vinden in een erfdienstbaarheid 87. Zo n accessoir opstalrecht (superficie-conséquence) houdt een horizontale eigendomssplitsing in die ontstaat als gevolg van het feit dat een derde het wettelijk of conventioneel recht verkrijgt om te bouwen op andermans grond en die derde van dat recht gebruik maakt. In tegenstelling tot het zelfstandig opstalrecht is het accessoir opstalrecht is niet uitdrukkelijk overeengekomen tussen de opstalhouder en de grondeigenaar. De bevoegdheid tot bouwen blijft verbonden aan het recht waarin die bevoegdheid tot bouwen besloten ligt 88. Tijdens de duur van die rechtsverhouding verleent een accessoir opstalrecht de titularis alle bevoegdheden waarover een eigenaar beschikt met betrekking tot de gebouwde constructies. Zoals ook bij het zelfstandig opstalrecht het geval is, kan hij de door hem opgerichte constructies naar eigen goeddunken afbreken of verbouwen M.E. STORME, Erfpacht en opstal, V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, Voor een duidelijk artikel over ontbindende bedingen en ontbindende voorwaarden in de opstalovereenkomst zie D. BRACKE, Schoppenboer jagen in het opstalrecht Over de vroegtijdige beëindiging van het recht van opstal en enkele valkuilen (noot onder Gent 12 mei 2005), TBBR 2007, D. MICHIELS, Het accessoir opstalrecht, T.Not. 2007, (213) A. GOSSELIN en L. HERVE, Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l occupant. Aspects civils et fiscaux, Rev.not.b. 2006, (190) 222; D. MICHIELS, Het accessoir opstalrecht, T.Not. 2007, (213) Art. 697 B.W.; M.E. STORME, Erfpacht en opstal, V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, A. GOSSELIN en L. HERVE, Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l occupant. Aspects civils et fiscaux, Rev.not.b. 2006, (190)

17 Belangrijk voor de praktijk is dat accessoire opstalrechten niet onder de Opstalwet vallen. De wetsbepalingen of de overeenkomst waarvan deze rechten het gevolg zijn, bepalen het regime van deze opstalrechten 90. Voor de tegenstelbaarheid aan derden is overschrijving op het hypotheekkantoor niet aan de orde, tenzij de maatregelen vereist met het oog op de tegenstelbaarheid van het hoofdrecht dit zouden vereisen 91. Dit zal het geval bij een overeenkomst van erfpacht of een overeenkomst over het vruchtgebruik. De beëindiging van de gebruiks- of genotsrechten heeft als automatisch gevolg dat het opstalrecht uitdooft 92. In het kader van ondergrondse constructies verdient het accessoir opstalrecht bijzondere aandacht in de problematiek rond kabels en leidingen. De centrale vraag daar luidt: aan wie behoren de nutsleidingen toe? Ingevolge de natrekking zouden deze toebehoren aan de grondeigenaar telkens voor het stuk van de nutsleiding dat door zijn ondergrond loopt. Dit leidt tot een grote versnippering van het eigendomsrecht 93, wat in het licht van het beheer van het netwerk allesbehalve optimaal zou zijn. Hoewel de natrekking uiteraard kan doorbroken worden door een opstalrecht toe te kennen, valt de beperking in de tijd hier te omzeilen door het opstalrecht accessoir te maken aan een civielrechtelijke erfdienstbaarheid of aan een erfdienstbaarheid van openbaar nut 94. Tussen beide soorten erfdienstbaarheden bestaat één fundamenteel verschil. Erfdienstbaarheden van openbaar nut worden niet gevestigd ten voordele van een heersend erf maar in het algemeen belang 95. Wie in het algemeen belang werken uitvoert boven of onder de grond blijft eigenaar van de aangelegde infrastructuur zolang de openbare erfdienstbaarheid duurt 96. Wanneer de erfdienstbaarheid de aanleg en het onderhoud van de leidingen tot voorwerp heeft, zal deze slechts eindigen indien de leiding wordt verwijderd en er dus geen leidingen meer onder de grond zouden lopen. Bijgevolg zijn deze wettelijke erfdienstbaarheden in principe eeuwigdurend 97. AFDELING III: HET RECHT VAN OPSTAL IN NEDERLAND EN FRANKRIJK A) Het recht van opstal in Nederland De wet van 10 januari 1824, waar wij in België tot op de dag van vandaag mee werken, ontstond zoals genoegzaam bekend tijdens de periode van het Verenigd Koninkrijk der Nederlanden. Daarom kan het interessant zijn na te gaan hoe de wetgever en de rechtsleer in Nederland in de loop der jaren het opstalrecht verder vorm gegeven hebben. Na bijna tweehonderd jaar is het vrij normaal dat beide regelingen niet langer gelijklopend zijn. De 90 D. MICHIELS, Het accessoir opstalrecht, T.Not. 2007, (213) 219; M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, A. GOSSELIN en L. HERVE, Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l occupant. Aspects civils et fiscaux, Rev.not.b. 2006, (190) V. SAGAERT, Het zakenrechtelijk statuut van nutsleidingen in het Belgische recht, TPR 2004, (1351) V. SAGAERT, Het zakenrechtelijk statuut van nutsleidingen in het Belgische recht, TPR 2004, (1351) M.E. STORME, Erfpacht en opstal, V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, V. SAGAERT, Het zakenrechtelijk statuut van nutsleidingen in het Belgische recht, TPR 2004, (1351) V. SAGAERT, Het zakenrechtelijk statuut van nutsleidingen in het Belgische recht, TPR 2004, (1351)

18 Nederlandse wetgever legde alleszins veel meer daadkracht aan de dag als het op wetswijzigingen aankomt. Het eerste verschil tussen Nederland en België is de plaats waar we de rechtsregelen betreffende het opstalrecht aantreffen. In België bestaat tot op heden een aparte wet voor dit beperkt zakelijk recht. In het Nederlandse recht heeft het recht van opstal maar beperkte tijd het voorwerp uitgemaakt van een afzonderlijke wetgeving. Vanaf 1830 maken de bepalingen over het Opstalrecht deel uit van het Nederlands Burgerlijk Wetboek 98. Ook de omschrijving van het opstalrecht in beide rechtsorden loopt lichtjes uiteen. Zoals eerder vermeld, bleef in België tot 2014 de definitie uit 1824 gelden, die in een letterlijke lezing enkel een opstalrecht op de grond toeliet. In Nederland gebruikte art. 758 van het oude Burgerlijk Wetboek dezelfde omschrijving 99. Dit veranderde door het arrest van de Hoge Raad van 7 maart De Hoge Raad baseerde zich op de definitie uit het toen nog niet in werking getreden Nieuw Burgerlijk Wetboek (N.B.W.) Het opstalrecht is aldus een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen 102. Sinds de programmawet van 25 april 2014 geldt in België ook het opstalrecht voor constructies in de ondergrond. Die programmawet bevestigde ook de mogelijkheid voor een beperkt zakelijk gerechtigde om een opstalrecht toe te staan. Hoewel dit niet met zoveel woorden in het N.B.W. staat, kan men ook voor het Nederlandse recht spreken over een volledig en een selectief opstalrecht. De opstaller 103 heeft of alle op het met zijn recht bezwaarde erf in eigendom of slechts één of meer bepaalde opstallen. Bij een selectief opstalrecht zijn de partijen namelijk overeengekomen dat de verticale natrekking slechts voor de overeengekomen gedeelten wordt doorbroken 104. Het Nederlandse burgerlijk recht voorziet tevens in een wettelijke grondslag voor het accessoir opstalrecht waar in België het rechtsleer is die het bestaan daarvan erkent 105. Dit accessoir opstalrecht zal luidens de tekst van art. 5:101, lid 2 N.B.W. moeten worden verleend aan de houder van een ander zakelijk recht of van een recht van huur of pacht op de onroerende zaak terwijl in naar Belgisch recht dit aan het hoofdrecht verbonden is (zie supra). 98 M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, Opstal is het recht om gebouwen, werken en beplantingen in eigendom te hebben op eens anders grond. Tekst van het artikel gevonden in: C. ASSER,Handleiding tot de beoefening van het Nederlandsch burgerlijk recht, II, Zakenrecht, Zwolle, W.E.J. Tjeenk Willink, 1945, A. PITLO, Het Nederlands Burgerlijk Wetboek, II, Het zakenrecht, Arnhem, Gouda Quint, 1987, 313 (voetnoot 2). 101 In 1947 kreeg de Leidense hoogleraar Meijers de opdracht een Nieuw Burgerlijk Wetboek te schrijven. Na zijn overlijden in 1954 werd het project op de lange baan geschoven. Een tweede grote figuur, Snijders, zorgde er alsnog voor dat in 1992 het Nieuw Burgerlijk Wetboek kon uitgevaardigd worden. D. HEIRBAUT, Privaatrechtsgeschiedenis van de Romeinen tot heden, Gent, Academia Press, 2005, Art. 5:101.1 N.B.W., geconsulteerd op #Boek Met deze term duidt men in Nederland de opstalhouder aan. 104 H.D. PLOEGER, Horizontale splitsing van eigendom, Ars Notariatus LXXXIII, Deventer, Kluwer, 1997, M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012,

19 Een ander in het oog springend en blijvend verschilpunt is de duur van het opstalrecht. Waar in België noch de politiek geen aanstalten maakt om aan de maximumtermijn van vijftig jaar te raken 106 en in de rechtsleer hier evenmin veel kritische geluiden bij plaatst 107, had men in Nederland niet veel tijd nodig om die duurbeperking terzijde te schuiven. Dit gebeurde reeds in Sinds 1838 bepaalde het Burgerlijk Wetboek dat het recht van opstal eindigde na het doorlopen van de tijd die voor het recht was bedongen. Indien geen bijzondere bedingen omtrent het eind van het recht waren gemaakt, kon de eigenaar het recht beëindigen. Hij moest wel een jaar opzeg in acht nemen. Ook viel een minimumperiode van dertig te jaar te respecteren waarbinnen de beëindiging van het recht door opzegging niet mogelijk was. Echter, volgens de rechtsleer konden de partijen de opzegbaarheid van dit recht uitsluiten 108. Als motivatie voor het schrappen van enige beperking qua duur haalde de wetgever aan dat geen overwegende redenen voorhanden waren om de partijen a priori te verhinderen hun overeenkomst voor meer dan vijftig jaar af te sluiten. Meer nog, er kunnen gevallen bestaan waarin een zodanig verbod zeer belemmerend voor de partijen zou zijn 109. In de tekst die sinds 1992 in het Nieuw Nederlands Burgerlijk Wetboek staat, valt evenmin een duurbeperking te bespeuren. Een opstalrecht gevestigd voor een niet nader bepaalde duur stelt men gelijk met een eeuwigdurende opstal. De eigenaar kan dit opstalrecht ten allen tijde opzeggen als hiervoor een contractuele basis bestaat of wanneer de opstalhouder tekortkomt aan zijn plichten 110. De tijdsduur van het recht van opstal in Nederland ging vrij snel een totaal andere richting uit in vergelijking met de wet van Het uitgangspunt verschoof hier richting de partijautonomie. Partijen beschikken over een maximale vrijheid om de duur van het recht van opstal te regelen. Dit staat haaks op de beperkte normatieve vrijheid uit het Belgische recht 111. Ook het zakenrechtelijk statuut van kabels en leidingen in het Nederlandse recht kende en kent een regeling die van de Belgische situatie afwijkt. Ter herinnering: in België wordt, bij gebrek aan een globale wettelijke regeling, omwille van het eeuwigdurend karakter voor het statuut van kabels en leidingen vaak geopteerd voor een erfdienstbaarheid van algemeen nut. Ook het Nederlandse recht kent de figuur van de erfdienstbaarheid. Hoewel men zich ook hierop had kunnen beroepen 112, is van deze mogelijkheid geen gebruikt gemaakt. Dit komt doordat men in Nederland naast de verticale natrekking, die overeenstemt met de onroerende natrekking in België 113 tevens de horizontale natrekking toepast. Dit speelt bij de 106 C. WILLEMOT, De oude dame krijgt een facelift uitbreiding van het toepassingsgebied van de opstalwet en de relevantie voor de notariële praktijk, Not.Fisc.M. 2014, (222) 231, met verwijzing naar Verslag namens de commissie voor de Justitie uitgebracht door de heer Philippe Goffin en mevrouw Sophie De Wit, Parl. St. Kamer , nr. 1349/005, 55. In dit verslag bevestigt de minister expliciet de maximumtermijn van vijftig jaar. 107 R. TIMMERMANS, Horizontale splitsing in volumepercelen: het aantrekkende complement van appartementseigendom, Not.Fisc.M. 2005, (205) M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, Art. 5:87 N.B.W. j art. 5:104 N.B.W. 111 M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, W.H.M REEHUIS en A.H.Z. HEISTERKAMP, Goederenrecht in Het Nederlands burgerlijk recht, Deventer, Kluwer, 2012, Volgens art. 5:20, lid 1, N.B.W. omvat de eigendom van de grond de bovengrond en de ondergrond wegens duurzame vereniging met de grond. Daarnaast kan hetzelfde gevolg intreden door de bestanddeelvorming. Een constructie maakt een bestanddeel uit van de grond wanneer ze niet zonder beschadiging van betekenis kan worden verbroken (art. 3:4, lid 2 N.B.W.). Ondergrondse bouwwerken, zoals garages of tunnels, zullen veelal 19

20 grensoverschrijdende bouwwerken. Daar is er sprake van een opstal die zich op, in boven twee of meer erven bevindt 114. Bijvoorbeeld: bij de aanleg van een parkeergarage in de grond van A werd voor vijftig centimeter in de grond van B gebouwd 115. Vanuit een Belgisch juridisch oogpunt bekeken, lijkt de parkeergarage dus voor vijftig centimeter eigendom van B te zijn. Hier komt echter het eenheidsbeginsel uit art. 3:4 N.B.W. op de proppen 116. Gebouwen en werken die een bestanddeel uitmaken van de onroerende zaak van een ander zijn niet begrepen in de eigendom van de grond. Wie zonder toestemming een bouwwerk op of onder het erf van een ander heeft, stelt zich bloot aan de vordering dit bouwwerk te moeten ontruimen, maar dit heeft geen invloed op de eigendom van de uitbouw. De horizontale natrekking gaat voor op de verticale natrekking 117. Deze rechtsfiguur wordt aangegrepen om te vermijden dat de eigendom van de tunnel of het netwerk uiteenvalt in stukken. Een beroep doen op de horizontale natrekking houdt geen volledige rechtszekerheid in, aangezien een constructie maar een bestanddeel kan zijn als er een hoofdzaak voorhanden is 118. Wegens het grote economisch belang van deze zaken besloot de wetgever om sinds 1 februari 2007 in het tweede lid van art. 5:20 N.B.W. een generieke uitzondering op de verticale natrekking voor netwerken in het algemeen in te voeren 119. B) Het recht van opstal in Frankrijk De Code Civil van 1804 bevatte geen regeling inzake opstal 120. De wetgever verkoos deze vorm van eigendom buiten beschouwing te laten op grond van een individualistische en exclusieve visie op het eigendomsrecht 121. De rechtspraak uit de negentiende eeuw is verantwoordelijk voor de geleidelijk heropleving van dit recht, dat als een toepassing van art. 553 C.C. gezien werd 122. Pas in 2005 doet de figuur van het opstalrecht zijn intrede in het niet zonder beschadiging kunnen worden verwijderd en maken om die reden bestanddelen van de grond uit. H. HEYMAN, Het goederenrechtelijk statuut van ondergrondse constructies (in het bijzonder kabels en leidingen) in het Nederlandse recht, in C. ADRIAANSENS en V. SAGAERT (eds.), Ondergrondse constructies in het Belgische en Nederlandse recht, Antwerpen, Intersentia, 2007, (29) H.D. PLOEGER, Horizontale splitsing van eigendom, Ars Notariatus LXXXIII, Deventer, Kluwer, 1997, 130 en H. HEYMAN, Het goederenrechtelijk statuut van ondergrondse constructies (in het bijzonder kabels en leidingen) in het Nederlandse recht, in C. ADRIAANSENS en V. SAGAERT (eds.), Ondergrondse constructies in het Belgische en Nederlandse recht, Antwerpen, Intersentia, 2007, (29) H. HEYMAN, Het goederenrechtelijk statuut van ondergrondse constructies (in het bijzonder kabels en leidingen) in het Nederlandse recht, in C. ADRIAANSENS en V. SAGAERT (eds.), Ondergrondse constructies in het Belgische en Nederlandse recht, Antwerpen, Intersentia, 2007, (29) H. HEYMAN, Het goederenrechtelijk statuut van ondergrondse constructies (in het bijzonder kabels en leidingen) in het Nederlandse recht, in C. ADRIAANSENS en V. SAGAERT (eds.), Ondergrondse constructies in het Belgische en Nederlandse recht, Antwerpen, Intersentia, 2007, (29) 35 en 37; H.D. PLOEGER, Horizontale splitsing van eigendom, Ars Notariatus LXXXIII, Deventer, Kluwer, 1997, H. HEYMAN, Het goederenrechtelijk statuut van ondergrondse constructies (in het bijzonder kabels en leidingen) in het Nederlandse recht, in C. ADRIAANSENS en V. SAGAERT (eds.), Ondergrondse constructies in het Belgische en Nederlandse recht, Antwerpen, Intersentia, 2007, (29) Voor een bespreking van deze bepaling zie: H. HEYMAN, Het goederenrechtelijk statuut van ondergrondse constructies (in het bijzonder kabels en leidingen) in het Nederlandse recht, in C. ADRIAANSENS en V. SAGAERT (eds.), Ondergrondse constructies in het Belgische en Nederlandse recht, Antwerpen, Intersentia, 2007, (29) M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, J-L. BERGEL, M. BRUSCHI en S. CINAMONTI, Les biens in Traité de droit civil, Parijs, Lextenso, 2010, J-L. BERGEL, M. BRUSCHI en S. CINAMONTI, Les biens in Traité de droit civil, Parijs, Lextenso, 2010, 330; P. COURBE, Les biens in Mémentos Droit Privé, Parijs, Dalloz, 2007,