De renovatie en wederopbouw van oude appartementsgebouwen

Transcriptie

1 FACULTEIT RECHTSGELEERDHEID De renovatie en wederopbouw van oude appartementsgebouwen Masterproef neergelegd tot het behalen van de graad van Master in het Notariaat door Jolien VANDAELE Academiejaar Promotor: Annelies WYLLEMAN Commissaris: Charlotte WILLEMOT

2 ABSTRACT De nood aan renovatie en heropbouw van oude appartementsgebouwen is meer dan ooit een actueel gegeven, na de bouwexplosie vanaf halfweg de vorige eeuw. Burgerrechtelijke problemen zijn inherent aan het voornemen tot afbraak en heropbouw. Meest opvallend hierbij betreft de problematiek inzake de beslissingsbevoegdheid van de algemene vergadering en de mogelijke impasse die kan ontstaan bij appartementsmede-eigenaars die het niet met elkaar eens zijn. Het Belgisch dualistisch appartementsrecht werkt deze problematiek in de hand. In een onderzoek naar oplossingen binnen het kader van het Belgische recht, wordt vergeleken met de wetgeving en rechtspraak in de buurlanden Frankrijk en Nederland. Het huidig wetgevend kader biedt slechts een beperkt aantal mogelijkheden om aan de problemen bij een sloop en heropbouw tegemoet te komen. Echte oplossingen biedt de huidige wetgeving echter niet, waardoor appartementsmede-eigenaars zich genoodzaakt zien om de volledige sloop en heropbouw te ontwijken door middel van een grondige renovatie. Het blijft dus wachten op een beter wetgevend kader. In de zoektocht van de wetgever naar een adequate hervorming van het appartementsrecht, wordt het steeds moeilijker om vast te houden aan een strikte toepassing van het exclusief eigendomsrecht binnen het dualistische appartementsrecht. i

3 INHOUDSTAFEL I. INLEIDING 1 II. PROBLEEMSTELLING: HET VERVAL VAN APPARTEMENTEN 2 III. JURIDISCH KADER 3 1. BELGIË 3 2. BUITENLANDSE RECHTSSTELSELS Frankrijk Nederland 7 IV. SLOOP VAN EEN APPARTEMENTSGEBOUW 8 1. ACCIDENTELE OF VRIJWILLIGE DESTRUCTIE 9 2. EEN DUALISTISCH SYSTEEM EN DE MOEILIJKHEDEN DIE DAARMEE GEPAARD GAAN De sloop voorzien in de statuten Beslissing tot afbraak: bevoegdheid Beslissingsbevoegdheid van de algemene vergadering Geen beslissingsbevoegdheid van de algemene vergadering Dualistisch systeem, dualistische rechtspraak en rechtsleer? Een (voorlopig) onoplosbare impasse? GEVOLGEN VAN DE SLOOP Vereniging van mede-eigenaars: Ontbonden of niet? Verloop van de vereffening Gevolgen voor de huurder 26 V. WEDEROPBOUW VAN EEN APPARTEMENTSGEBOUW BEVOEGDHEID DE VERENIGING VAN MEDE-EIGENAARS ALS BOUWHEER? ENKELE MOEILIJKHEDEN Een heropbouw in gewijzigde vorm De kost van heropbouw: verdeling van de lasten 35 VI. OPLOSSINGEN? MISBRUIK VAN MINDERHEID BINDENDE DERDENBESLISSING VERKOOP VAN HET PRIVATE KAVEL: RECHT VAN VOORKOOP 40 ii

4 4. RENOVEREN Alternatief voor een volledige heropbouw Aandacht voor de huurder WACHTEN OP WETGEVEND INITIATIEF Een vennootschapsrechtelijke benadering Een flexibele benadering: op weg naar monisme? 47 VII. CONCLUSIE 48 BIBLIOGRAFIE WETGEVING RECHTSPRAAK RECHTSLEER 53 iii

5 I. INLEIDING 1. De sloop en heropbouw van oude appartementsgebouwen brengen een aantal problemen met zich mee. Met dit proefschrift proberen wij een aantal, vooral burgerrechtelijke problemen nader toe te lichten, zonder exhaustief te willen zijn. In het bijzonder besteden wij aandacht aan de impasse die kan ontstaan binnen de algemene vergadering van medeeigenaars, enerzijds bij het nemen van de beslissing tot sloop, anderzijds bij het nemen van de beslissing tot heropbouw. 2. In dit proefschrift wordt op zoek gegaan naar mogelijke oplossingen, onder meer door middel van een beknopt rechtsvergelijkend onderzoek met buurlanden Frankrijk en Nederland. Er wordt kort ingegaan op het juridisch kader van de appartementsmede-eigendom zowel in België, Frankrijk als Nederland. De sloop en heropbouw van appartementsgebouwen worden afzonderlijk behandeld, waarbij telkens een aantal pijnpunten worden uitgediept. Wat de sloop betreft geven we kort toelichting bij de gangbare terminologie. Vervolgens worden de problemen toegelicht die zich manifesteren binnen het dualistische kader van het Belgische appartementsrecht. In het bijzonder wordt gepoogd duidelijkheid te verschaffen inzake de beslissingsbevoegdheid van de algemene vergadering binnen de vereniging van mede-eigenaars. Ook de gevolgen van de sloop en de problemen die hierbij kunnen ontstaan, komen aan bod. Moeilijkheden of twijfels zullen vooral ontstaan bij een mogelijke ontbinding van de vereniging van mede-eigenaars en op het vlak van huurovereenkomsten gesloten door de individuele appartementsmedeeigenaars. Na de sloop wordt dieper ingegaan op de optie tot de heropbouw van het appartementsgebouw. Hierbij is opnieuw de beslissingsbevoegdheid van de algemene vergadering een heikel punt dat enige toelichting vergt. Verder komt de optie tot heropbouw in gewijzigde vorm en de kosten hierbij aan bod, alsook de weigering van mede-eigenaars om hun bijdrage in de heropbouw te betalen. Tot slot proberen wij met deze uiteenzetting een aantal oplossingen of alternatieven te vinden die toestaan de afbraak en heropbouw van oude appartementsgebouwen op juridisch vlak te 1

6 vergemakkelijken. Een aantal alternatieve mogelijkheden binnen het huidig wetgevend kader worden onderzocht. Voor de toekomst kan een aangepaste wetgeving meer rechtszekerheid bieden voor de betrokken partijen. II. PROBLEEMSTELLING: HET VERVAL VAN APPARTEMENTEN 3. Wanneer men zich naar de kust begeeft, wordt al snel duidelijk dat appartementsgebouwen geen zeldzaam zicht zijn. De Belgische kust en de grotere steden zijn echter al lang niet meer de enige streken die gekenmerkt worden door een horizon vol hoogbouw. De toename van de bevolking noopt er toe om de hoogte op te zoeken en boven elkaar te gaan wonen in plaats van naast elkaar. Bouwgrond wordt jaar na jaar schaarser. Appartementsmede-eigendom wint dan ook reeds geruime tijd aan belang. Vandaag woont zelfs meer dan een derde van de Belgische bevolking in appartementen. 1 De toenemende belangstelling voor de appartementsmede-eigendom bestaat reeds geruime tijd. De vraag naar renovatie, sloop en wederopbouw van appartementsgebouwen is recenter en wordt nu relevant, aangezien vele appartementsgebouwen dateren van kort na WO II en vandaag dus aan vernieuwing toe zijn Niet alle werven kondigen de oprichting aan van een nieuw appartementsgebouw. In heel wat gevallen gaat men renoveren, precies omwille van de grondschaarste. Appartementsgebouwen zijn dan ook, in tegenstelling tot woonhuizen, minder eeuwigdurend. De gebruikte materialen lijden onder de tand des tijds en de noodzaak aan renovatie ontstaat. We spreken in dit geval van technisch verval. Ook andere factoren, zoals financieel verval (exploitatie) en sociaal verval (huurders) doen de noodzaak aan restauratie ontstaan. 3 Soms kan een gebouw niet meer gerestaureerd worden en moet de beslissing genomen worden tot 1 H. VANDENBERGHE, Algemene beschouwingen bij de nieuwe appartementswet in V. SAGAERT en A.-L. VERBEKE (eds.), Het nieuwe appartementsrecht. Een analyse van de hervorming door de Wet van 2 juni 2010, Brugge, Die Keure, 2010, 4, nr R. TIMMERMANS, Het verval, de renovatie, de sloop en de wederopbouw van een appartementsgebouw, T.App. 2010, afl. 1, 9; R. TIMMERMANS, Horizontale splitsing in volumepercelen, het aantrekkende complement van appartementsmede-eigendom, Not.Fisc.M. 2005, afl. 7, R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 2010, 510, nr

7 het slopen van het gebouw. 4 De eigenaars kunnen op zo n moment beslissen om het appartementsgebouw terug op te richten of kunnen uiteraard ook beslissen om dat niet te doen. Het bijzondere regime van appartementsmede-eigendom maakt deze beslissingen er niet makkelijker op. Eenzelfde gebouw behoort toe tot de verschillende mede-eigenaars. 5 De beslissing moet dan ook niet door één eigenaar, maar wel door meerdere mede-eigenaars worden genomen. Hieruit ontstaan de problemen bij de afbraak en heropbouw van appartementsgebouwen. Kan een appartementsmede-eigenaar gedwongen worden om te beslissen tot afbraak, indien deze principieel weigert? Wat als deze mede-eigenaar niet over de nodige middelen beschikt? Uiteraard blijven deze keuzes ook niet zonder gevolgen. Het zijn deze beslissingen en hun gevolgen die hieronder zullen toegelicht worden. 5. Een aantal van deze problemen bij de afbraak en heropbouw worden in dit proefschrift behandeld, waarbij de nadruk wordt gelegd op de impasse die deze beslissing kan teweegbrengen tussen de mede-eigenaars. III. JURIDISCH KADER 1. België 6. Met de probleemstelling die hierboven werd uiteengezet, bevinden we ons binnen het domein van de appartementsmede-eigendom. De belangstelling voor appartementsmedeeigendom van de laatste decennia resulteerde in het ontstaan van aparte wetgeving van toepassing op de appartementsgebouwen, namelijk de wet van 20 september 1994, gewijzigd door de wet van 2 juni De bedoeling van de wetgever blijkt duidelijk uit de benaming van de wet: modernisering en transparantie. De wetswijziging trad in werking op 1 september L. WEYTS, Ontbinding en vereffening van de vereniging in V. SAGAERT en G. ROMMEL (eds.), Appartementsrecht, Brugge, Die Keure, 2008, Art B.W.; S. SNAET, Actuele knelpunten inzake appartementsmede-eigendom in H. VANDENBERGHE (ed.), Themis Zakenrecht, Brugge, Die Keure, 2006, 81; M. VAN HOOYMISSEN, Zakenrechtelijke aspecten in verband met het sluiten van de aannemingsovereenkomst in D. MEULEMANS (ed.), Een pand bouwen en verbouwen, Leuven, Acco, 2005, 241, nr Wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken, BS 28 juni E. DE KEZEL, Nieuwe wettelijke regeling appartementsmede-eigendom, R.A.G.B. 2010, afl. 20, ; H. VANDENBERGHE, Algemene beschouwingen bij de nieuwe appartementswet in V. SAGAERT en A.-L. 3

8 7. Het Belgische appartementsrecht wordt gekenmerkt door een dualistische structuur. Ook al werd een afzonderlijke regelgeving in het leven geroepen, er werd geen volledig nieuwe rechtsfiguur gecreëerd. De wetgever koos voor een combinatie van twee bestaande rechtsfiguren: (gedwongen) mede-eigendom en private eigendom Voor de toepassing van het appartementsrecht worden drie vereisten vooropgesteld 9 : 1) een gebouw of groep van gebouwen; 2) het eigendomsrecht is gesplitst tussen verschillende personen of mede-eigenaars; 3) elke mede-eigenaar bezit een privatief deel met daaraan verbonden een aandeel in de gemeenschappelijke delen. 9. Of een gebouw onder het appartementsrecht valt, wordt steeds in concreto beoordeeld. Op basis van de drie vermelde criteria lijkt de afbakening van het toepassingsgebied eenvoudig. Dit is niet steeds het geval. Verwarring inzake de toepassing van het appartementsrecht is mogelijk in geval van een toepassing van het opstalrecht. Beide rechtsfiguren creëren immers een horizontale eigendomssplitsing. 10 Indien sprake is van appartementsrecht is de appartementswet dwingend van toepassing 11 en zullen de mede-eigenaars een basisakte en reglement van mede-eigendom dienen op te stellen. 10. Volledigheidshalve moet hier worden aan toegevoegd dat in bepaalde omstandigheden de mede-eigenaars kunnen verzaken aan de toepassing van de appartementswet. In de praktijk VERBEKE (eds.), Het nieuwe appartementsrecht. Een analyse van de hervorming door de Wet van 2 juni 2010, Brugge, Die Keure, 2010, 1, nr N. CARETTE, Kroniek 3 jaar nieuwe appartementswet in V. SAGAERT (ed.), Themis Vastgoedrecht 86, Brugge, Die Keure, 2014, (25) 36, nr. 18; H. CASMAN, Le champ d application de la loi: les immeubles concernés in N. VERHEYDEN-JEANMART (ed.), La copropriété forcée des immeubles et groupes d immeubles bâtis, Louvain-la-Neuve, UCL, 2001, 1; H. VANDENBERGHE, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, V, Zakenrecht, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen, 1997, 137, nr R. TIMMERMANS, Kroniek appartementsmede-eigendom, R.W , afl. 26, (1003) 1005, nr. 6; C. WILLEMOT, Actuele ontwikkelingen inzake appartementsrecht. Overzicht van rechtspraak sinds 1 september 2010 in A. WYLLEMAN (ed.), Rechtskroniek voor het Notariaat 23, Brugge, Die Keuren, 2013, 5, nr R. TIMMERMANS, Kroniek appartementsmede-eigendom, R.W , afl. 26, (1003) 1005, nr. 6; C. WILLEMOT, Actuele ontwikkelingen inzake appartementsrecht. Overzicht van rechtspraak sinds 1 september 2010 in A. WYLLEMAN (ed.), Rechtskroniek voor het Notariaat 23, Brugge, Die Keuren, 2013, 10, nr. 15; V. SAGAERT, Actuele ontwikkelingen inzake privaat vastgoedrecht in Themis Goederenrecht, Brugge, Die Keure, 2009, 40, nr Art B.W.; A. WYLLEMAN, Het appartementsrecht tussen zakenrecht en verbintenissenrecht en op weg naar het rechtspersonenrecht in E. ALOFS, K. BYTTEBIER, A. MICHIELSENS en A.-L. VERBEKE (eds.), Liber Amicorum Hélène Casman, Antwerpen, Intersentia, 2013, (527) 528; S. SNAET, Actuele knelpunten inzake appartementsmede-eigendom in H. VANDENBERGHE (ed.), Themis Zakenrecht, Brugge, Die Keure, 2006, 82, nr. 2. 4

9 spreekt men dan van de beperkte basisakte. Er worden bij wet twee voorwaarden bepaald opdat het appartementsrecht buiten spel kan worden gezet. In de eerste plaats moet de aard van het gebouw het toelaten. Daarnaast moeten ook alle mede-eigenaars er mee instemmen dat het recht niet wordt toegepast. 12 Of de aard van het gebouw toelaat om het appartementsrecht buiten beschouwing te laten, is een feitenkwestie die in concreto moet beoordeeld worden. Een belangrijk criterium bij de beoordeling hiervan is het beperkt aantal private kavels Voor dit proefschrift gaan wij er van uit dat er sprake is van een afbraak van een appartementsgebouw, waarop het appartementsrecht dwingend van toepassing is. Dit betekent dus dat er van uit gegaan wordt dat er statuten van het gebouw zijn opgesteld en dat er een vereniging van mede-eigenaars is. 2. Buitenlandse rechtsstelsels 12. De hierboven geschetste problematiek kenmerkt niet enkel de Belgische appartementsmede-eigendom. In Frankrijk en Nederland kent men eveneens een bijzonder regime van appartementsmede-eigendom en ook daar stoot men op moeilijkheden bij de afbraak en heropbouw. 14 Nochtans wordt het appartementsrecht er niet op dezelfde manier georganiseerd. Voor de behandeling van de geschetste problematiek achten wij het wenselijk om even over de landsgrenzen heen te kijken, zij het slechts in de mate dat deze vergelijking bijdraagt tot het vinden van een oplossing. Aangezien vergeleken wordt met buurlanden Frankrijk en Nederland, lichten wij de daar geldende stelsels van appartementsmedeeigendom kort toe. 12 Art , eerste lid B.W.; Voor een toepassing zie Brussel 2 april 2012, T.B.B.R. 2014, afl. 1, 27; V. SAGAERT, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, V, Goederenrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 319, nr Rb. Antwerpen 28 oktober 2013, T.B.O. 2013, afl. 6, Voor Nederland wordt de problematiek van wijzigende omstandigheden aangehaald in: A.A. VAN VELTEN, Regels zijn regels. Ars Notariatus XLIV, Amsterdam, Kluwer, 1989, 13. 5

10 2.1. Frankrijk 13. Het Franse appartementsrecht is ontstaan vanuit het oude art. 664 van de Code Civil. 15 Het ontstond, net zoals dat ook in België gebeurde, als een dualistisch systeem en werd afzonderlijk ingeschreven in de wet van 28 juni Deze werd later vervangen door de wet van 10 juli Stemmen gingen op voor een monistisch systeem, maar de wetgever verankerde de meerderheidsopvatting, die een voorkeur uitte voor een dualistische structuur Het Franse en Belgische appartementsrecht vertonen bijgevolg veel gelijkenissen. Het Franse appartementsrecht kent eveneens het onderscheid tussen gemeenschappelijke en privatieve delen. 18 Ook qua organisatie vertonen de rechtsstelsels veel gelijkenissen. Het Franse recht kent zoals het Belgische recht een vereniging van mede-eigenaars ( syndicat ) met onder andere een syndicus ( syndic ) en een algemene vergadering ( assemblée générale ). 19 De toepassingsvoorwaarden voor het Franse appartementsrecht zijn dezelfde als deze voor de toepassing van het Belgische appartementsrecht. Dit volgt uit artikel 1 van de wet van 10 juli 1965: La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.. 20 Bijgevolg stelt zich in het Franse systeem eveneens een probleem bij de volledige afbraak en heropbouw van een appartementsgebouw. Immers zijn de appartementsmede-eigenaars ook exclusieve eigenaars van hun privatieve kavel en kunnen het behoud ervan behartigen D.-C. JAFFUEL, Fasc. 10: Copropriété Historique et généralités, JurisClasseur 2009, nr. 13 e.v.; F. GIVORD, C. GIVERDON en P. CAPOULADE, La copropriété, Parijs, Dalloz, 2012, 4; C. MICHALOPOULOS, Origine de la copropriété et évolution de la notion de destination de l immeuble, R.D.I. 1995, Loi n du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. 17 J.-L. BERGEL, M. BRUSCHI en S. CIMAMONTI, Traité de droit civil Les biens, Parijs, L.G.D.J., 2010, 614, nr D. SIZAIRE, Division et volumes, La Semaine Juridique Notariale et Immobilière 1998, afl. 11, (388) 389, nr Loi n du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, hierna Code de la copropriété; F. DENIS, La copropriété des immeubles bâtis. Suivie d une formule de règlement de copropriété, Parijs, Librairie du journal des notaires et des avocats, 1967, 43 e.v.; C. AUBRY en C. RAU, Droit civil Français, II, Parijs, Litec, 1961, 553, nr E. KISCHINEWSKY-BROQUISSE, La copropriété des immeubles bâtis, Parijs, Litec, 1989, 50, nr N. LE RUDULIER, Fasc : Division en volumes. Construction et gestion, JurisClasseur Construction 2013, nr. 50, 7&A= &urlEnc=ISO &&dpsi=00AV&remotekey1=DOC- 6

11 2.2. Nederland 15. Het huidige Nederlandse appartementsrecht vertoont een monistisch karakter. Het appartementsrecht bestaat met andere woorden niet uit een combinatie van twee bestaande rechtsfiguren, zoals dit in België en Frankrijk het geval is. Op voorstel van MEIJERS wordt uitgegaan van mede-eigendom op het volledige appartementsgebouw én de grond. Aan de mede-eigendom wordt voor de individuele appartementsmede-eigenaars een uitsluitend gebruik gekoppeld met betrekking tot een bepaald gedeelte van het gebouw. 22 Hierdoor wordt van het Nederlandse appartementsrechtsrecht gezegd dat het een hybride karakter vertoont. Hybride omdat er enerzijds een medegerechtigdheid is in het volledige gebouw en anderzijds een exclusief gebruiksrecht voor de individuele appartementseigenaar 23, maar ook omwille van de combinatie van goederenrechtelijke en verenigingsrechtelijke betrekkingen Een horizontale eigendomssplitsing bestaat in het Nederlandse appartementsrecht niet. De appartementseigenaar is eigenaar van een appartementsrecht dat een recht verschaft op een privaat gebruik van een welbepaald deel in het appartementsgebouw De eerste Nederlandse appartementswet werd vastgelegd in de wet van 20 december 1951 en trad in werking op 20 december Deze eerste regeling werd in 1972 grondig herzien met de wet van 7 september 1972, in werking getreden op 1 december De wetswijziging was een tegemoetkoming voor een aantal moeilijkheden die men doorheen de jaren had ondervonden. 27 Vandaag kunnen we het appartementsrecht terug vinden in titel 9, boek 5 van het Nederlandse Burgerlijk Wetboek (hierna: N.B.W.). De wet geeft een vrij uitvoerige omschrijving van appartementsrechten. Daaruit blijkt dat niet enkel een eigenaar, ID&remotekey2=262_EG_RE0_544262FASCICULEEN_1_PRO_250679&refpt=NDV15&service=DOC- ID&origdpsi=00AV&chunkLNI=59F5-8D31-DY5C-K3XT &homeCsi= C. ASSER, Handleiding tot de beoefening van het Nederlands Burgerlijk recht. Goederenrecht, Deventer, Kluwer, 2002, 536; A.A. VAN VELTEN, Regels zijn regels. Ars Notariatus XLIV, Amsterdam, Kluwer, 1989, A.A. VAN VELTEN, Regels zijn regels. Ars Notariatus XLIV, Amsterdam, Kluwer, 1989, R.F.H. MERTENS, De appartementensplitsing als hybride juridisch netwerk in A.H. LAMERS en S.L.T. SCHOENMAKERS (eds.), Recht in een geïndividualiseerde netwerksamenleving? Zutphen, Uitgeverij Paris, 2014, (133) of 25 Gerechtshof Amsterdam 24 januari 2008, nr , 26 R.F.H. MERTENS, De appartementensplitsing als hybride juridisch netwerk in A.H. LAMERS en S.L.T. SCHOENMAKERS (eds.), Recht in een geïndividualiseerde netwerksamenleving? Zutphen, Uitgeverij Paris, 2014, (133) of 27 R.F.H. MERTENS, De appartementensplitsing als hybride juridisch netwerk in A.H. LAMERS en S.L.T. SCHOENMAKERS (eds.), Recht in een geïndividualiseerde netwerksamenleving? Zutphen, Uitgeverij Paris, 2014, (133) of R.F.H. MERTENS, Appartementsrecht en de welstandsbepalingen. Ars Notariatus XLIII, Deventer, Kluwer, 1989, 35 e.v. 7

12 maar ook een erfpachter of opstalhouder bevoegd zijn om gebouw en grond te splitsen in appartementsrechten Opdat naar Nederlands recht een geldige splitsing zou kunnen plaatsvinden, wordt hiervoor een notariële akte vereist. 29 Deze akte wordt de splitsingsakte genoemd 30 en kan vergeleken worden met de basisakte in het Belgische recht. 31 Naast de splitsingsakte wordt het Nederlandse appartementsrecht ook gekenmerkt door een reglement van splitsing 32, vergelijkbaar met het Belgische regelement van mede-eigendom. Wanneer daarentegen gesproken wordt over de statuten, kunnen deze niet met de Belgische statuten worden gelijk gesteld. De statuten in het Belgische recht worden gevormd door de basisakte en reglement van mede-eigendom. In het Nederlandse recht vormen de statuten een onderdeel van het splitsingsreglement. 33 Een vereniging van eigenaars behartigt de belangen van de appartementseigenaars 34 en heeft daarvoor rechtspersoonlijkheid. 35 IV. SLOOP VAN EEN APPARTEMENTSGEBOUW 19. In sommige gevallen zijn de kosten voor de renovatie of het herstel van een appartementsgebouw simpelweg te hoog en kiest men voor de afbraak van het appartementsgebouw. 28 Art. 5:106 N.B.W. 29 Art. 5:109, eerste lid N.B.W.; F.H.J. MIJNSSEN en C. ASSER, Handleiding tot de beoefening van het Nederlands Burgerlijk Recht 5*, Zakenrecht. Eigendom en beperkte rechten, Deventer, Kluwer, 2008, 446, nr HR 28 januari 2011, nr. 09/03792, N.J. 2011, 58 of 31 Zo zal de splitsingsakte ook een nauwkeurige omschrijving moeten bevatten van de privégedeelten. Zie X., Appartementsrecht. Vaststelling recht tot uitsluitend gebruik; uitleg splitsingsakte, maatstaf volgens HR 1 november 2013, N.J. 2014, afl. 119, &document_id=id3a42285d649e4f57a6435ea80db27f12&cpid=wknl-ltr-navigator#page[1]. 32 A.A. VAN VELTEN, Regels zijn regels. Ars Notariatus XLIV, Amsterdam, Kluwer, 1989, Art. 5:112, lid 1 N.B.W.; F.H.J. MIJNSSEN en C. ASSER, Handleiding tot de beoefening van het Nederlands Burgerlijk Recht 5*, Zakenrecht. Eigendom en beperkte rechten, Deventer, Kluwer, 2008, 542, nr. 521a. 34 Art. 5:112, lid 1, e N.B.W. 35 Art. 5:124, lid 1 N.B.W.; F.H.J. MIJNSSEN en C. ASSER, Handleiding tot de beoefening van het Nederlands Burgerlijk Recht 5*, Zakenrecht. Eigendom en beperkte rechten, Deventer, Kluwer, 2008, 540, nr

13 Na de afbraak van het appartementsgebouw, hebben de mede-eigenaars twee mogelijke opties. Ofwel beslist men het appartementsgebouw opnieuw op te richten, ofwel doet men dat niet. Beide keuzes hebben hun gevolgen. De terminologie die bij de sloop gehanteerd wordt, is niet steeds consequent. Er kan sprake zijn van vernietiging, destructie, sloop, van een appartementsgebouw. De verschillende termen hebben niet steeds eenzelfde invulling. Ook de gevolgen die er aan verbonden worden, zijn niet in alle gevallen dezelfde. 1. Accidentele of vrijwillige destructie 20. De destructie van een appartementsgebouw slaat in het algemeen op de vernietiging ervan. In de rechtsleer wordt een onderscheid gemaakt tussen de accidentele en de vrijwillige destructie. De vrijwillige destructie veronderstelt de wil van de mede-eigenaars om het gebouw af te breken. Naar de vrijwillige destructie wordt ook verwezen door gebruik van de term sloop. Bij een accidentele destructie van een appartementsgebouw ontbreekt elke wil van de mede-eigenaars. Ze is het gevolg van onvoorzienbare factoren, zoals een brand, een aardbeving,. De accidentele destructie kan geheel of gedeeltelijk zijn. 36 Waar de grens moet worden getrokken tussen een gehele en een gedeeltelijke destructie van het gebouw, is niet duidelijk. De wetgever geeft geen enkele aanwijzing om het onderscheid te maken. In de rechtsleer spreekt men van een volledige destructie bij vernietiging van drie vierden van de waarde van het volledige gebouw De sloop van een appartementsgebouw veronderstelt een vrije keuze van de eigenaars om het gebouw af te breken. Het betreft met andere woorden een vrijwillige destructie. De term vrijwillige destructie lijkt mij enigszins ongelukkig gekozen. Er zullen steeds verschillende factoren zijn, zoals bijvoorbeeld de slechte staat van het gebouw, waardoor de mede-eigenaars zich genoodzaakt zullen voelen om over te gaan tot de sloop van het gebouw. Dit voelt vaak niet bijzonder vrijwillig aan voor de betrokken mede-eigenaars. Weliswaar vindt de 36 R. TIMMERMANS, Het verval, de renovatie, de sloop en de wederopbouw van een appartementsgebouw, T.App. 2010, afl. 1, S. SNAET en M. VREVEN, Appartementsmede-eigendom: nieuwbouwprojecten en renovatie van appartementsgebouwen in N. CARETTE (ed.), Appartementsrecht I: stand van zaken en topics, Antwerpen, Intersentia, 2013, (149) 187, nr. 94; R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 2010, 498, nr. 616; F. AEBY, La propriété des appartements: ses aspects juridiques et pratiques, Brussel, Bruylant, 1967,

14 beslissing haar oorsprong in voorzienbare factoren, waardoor uiteraard geen sprake kan zijn van een accidentele destructie. 22. Wanneer de keuze moet worden gemaakt om een oud appartementsgebouw ofwel grondig te renoveren, ofwel te slopen en opnieuw te bouwen, zijn de mede-eigenaars het vaak oneens. Sommige, vooral oudere mede-eigenaars zullen de voorkeur geven aan de renovatie. Andere mede-eigenaars zullen eerder geneigd zijn om het volledige gebouw te slopen en (al of niet) herop te bouwen. 38 Een makkelijke keuze is dit niet. Het is dus aangewezen voor de medeeigenaars om hierover grondig met elkaar in gesprek te gaan In het Franse recht ligt de nadruk niet zozeer op het onderscheid tussen accidentele en vrijwillige destructie, wel op het onderscheid tussen gehele en gedeeltelijke destructie van het appartementsgebouw. Het onderscheid wordt zelfs in de wet zelf ingeschreven, meer bepaald in art Bij een gedeeltelijke destructie wordt aan de gedupeerde mede-eigenaars een bijzondere bescherming geboden in de vorm van een bijzondere meerderheid bij de beslissing tot heropbouw. Net als in het Belgische recht, vindt men in het Franse recht geen bepalingen inzake de sloop van het gebouw. 24. Dit bestek beperkt zich tot de vrijwillige destructie van appartementsgebouwen. De vrijwillige destructie of sloop van een appartementsgebouw wordt niet geregeld in de Belgische appartementswet. 41 Een gebrek aan wettelijke regeling creëert rechtsonzekerheid voor de appartementsmede-eigenaars die het appartementsgebouw wensen te slopen. 2. Een dualistisch systeem en de moeilijkheden die daarmee gepaard gaan 25. De Belgische appartementsmede-eigendom wordt gekenmerkt door het onderscheid tussen privatieve en gemeenschappelijke delen. Uiteraard kan de eigenaar zelf beslissen wat hij met de privatieve delen doet. Het eigendomsrecht van art. 544 B.W. wordt op de 38 Vred. Brugge 12 september 2008, T.App. 2010, afl. 1, R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 2010, 512, nr. 624; R. TIMMERMANS, De algemene vergadering van de Vereniging van Mede-eigenaars. De staat van het gebouw of de groep van gebouwen. in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Onroerend Goed in de Praktijk, Mechelen, Kluwer, losbl., afl. 156, XIV.Q Art. 38 Code de la copropriété. 41 R. TIMMERMANS, Het verval, de renovatie, de sloop en de wederopbouw van een appartementsgebouw, T.App. 2010, afl. 1, 9. 10

15 privatieve delen toegepast. Nochtans is nuancering mogelijk. Beperkingen aan het eigendomsrecht van de privatieve delen zijn mogelijk. 42 Andere rechten en plichten spelen ten aanzien van de gemeenschappelijke delen. Vandaar dat het belangrijk is de privatieve delen duidelijk te omschrijven in de basisakte. 43 Indien geen nauwkeurige omschrijving wordt gegeven van de private delen of de omschrijving lijkt tegenstrijdigheden te bevatten, speelt een vermoeden van gemeenschappelijkheid De sloop van een appartementsgebouw heeft zowel betrekking op de private delen als op de gemeenschappelijke delen. In principe bestaat er geen probleem inzake de private delen. Daarmee kan men als eigenaar op basis van art. 544 B.W. doen wat men wil. De moeilijkheid bestaat er in dat de sloop van het gebouw ook de mede-eigendom raakt, die van toepassing is op de gemeenschappelijke delen. Bovendien raakt het ook de exclusieve eigendom van de andere appartementsmede-eigenaars. Goede afspraken tussen de mede-eigenaars zijn dan ook geen overbodige luxe in dit geval De sloop voorzien in de statuten 27. In de statuten van het appartementsgebouw kunnen de mede-eigenaars afspraken maken met betrekking tot de afbraak van het appartementsgebouw in bepaalde gevallen. De statuten bij appartementsmede-eigendom bestaan uit een basisakte en een reglement van medeeigendom. 46 Afspraken inzake de afbraak van het gebouw horen niet in de basisakte, aangezien de basisakte volgens de wet de zakenrechtelijke omschrijving moet bevatten van het onroerend geheel, de private en gemeenschappelijke delen, evenals het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan elk privatief deel is verbonden Zie bijv. Rb. Brugge 27 februari 2009, T.App. 2011, afl. 1, M. VAN HOOYMISSEN, Zakenrechtelijke aspecten in verband met het sluiten van de aannemingsovereenkomst in D. MEULEMANS (ed.), Een pand bouwen en verbouwen, Leuven, Acco, 2005, 243, nr S. SNAET, Actuele knelpunten inzake appartementsmede-eigendom in H. VANDENBERGHE (ed.), Themis Zakenrecht, Brugge, Die Keure, 2006, 85, nr R. TIMMERMANS, Het verval, de renovatie, de sloop en de wederopbouw van een appartementsgebouw, T.App. 2010, afl. 1, 11; R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 2010, 512, nr B.W.; S. SNAET, Actuele knelpunten inzake appartementsmede-eigendom in H. VANDENBERGHE (ed.), Themis Zakenrecht, Brugge, Die Keure, 2006, 85, nr. 7; H. VANDENBERGHE, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, V, Zakenrecht, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen, 1997, 152, nr , tweede lid B.W. 11

16 28. Wettelijk gezien moet het reglement van mede-eigendom (minimaal) het volgende bevatten 48 : 1) De beschrijving van de rechten en plichten van de mede-eigenaar betreffende de privatieve en gemeenschappelijke delen; 2) De criteria en berekeningswijze van de verdeling van de lasten; 3) De regels betreffende de wijze van bijeenroeping, werkwijze en bevoegdheid van de algemene vergadering; 4) De wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van zijn bevoegdheden en de duur van zijn mandaat; 5) De jaarlijkse periode van 15 dagen waarbinnen de gewone algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars plaatsvindt. 29. Volgens de rechtsleer kan het reglement van mede-eigendom eveneens afspraken bevatten omtrent de sloop van het appartementsgebouw. 49 Een afzonderlijk hoofdstuk binnen het reglement van mede-eigendom zorgt voor een goed overzicht binnen de gemaakte afspraken. Daaronder kunnen de verschillende aspecten van de afbraak worden geregeld, zoals vanaf wanneer sprake is van (gehele of gedeeltelijke) vernieling van het gebouw, de verplichting tot herstel, de beslissing niet te herstellen, 50 Indien dit het geval is, moeten deze afspraken uiteraard door de mede-eigenaars worden nageleefd, aangezien de statuten van het gebouw wederkerige overeenkomsten zijn tussen de mede-eigenaars, zelfs wanneer de inhoud ervan eenzijdig door de verkoper is bepaald De rechtsleer wordt sinds lang gekenmerkt door de discussie inzake de tegenwerpelijkheid van de statuten. Volgens sommige auteurs zijn de afspraken gemaakt tussen de medeeigenaars ook tegenwerpelijk aan derden, aangezien de statuten zakenrechtelijke werking , vierde lid B.W.; V. SAGAERT, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, V, Goederenrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 329, nr. 397; S. SNAET, Actuele knelpunten inzake appartementsmede-eigendom in H. VANDENBERGHE (ed.), Themis Zakenrecht, Brugge, Die Keure, 2006, 85, nr R. TIMMERMANS, Het verval, de renovatie, de sloop en de wederopbouw van een appartementsgebouw, T.App. 2010, afl. 1, 11; R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 2010, 512, nr F. AEBY, La propriété des appartements: ses aspects juridiques et pratiques, Brussel, Bruylant, 1967, Brussel 10 april 1970, Rev.Prat.Not. 1970, 452, Rb. Brussel 30 maart 1976, J.T. 1976, 410; H. VANDENBERGHE, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, V, Zakenrecht, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen, 1997, 154, nr. 68; T. BOSNY, Vers un nouveau régime de la copropriété, Rev.not.b. 1992, deel 1, (442)

17 hebben. 52 Nochtans kan genuanceerd worden. Andere auteurs zien het anders en zijn van mening dat in concreto, dus naargelang de aard van de verplichting, moet worden gekeken. Toch kan worden verdedigd dat ook vanuit deze zienswijze de afspraken omtrent de afbraak en mogelijks heropbouw van het appartementsgebouw zakenrechtelijke werking hebben. Zo worden de beperkingen op het privatieve gebruik van de gemeenschappelijke delen klassiek gekwalificeerd als een verplichting met zakelijke werking en niet een louter obligatoire verplichting. De afspraken inzake de sloop van het gebouw raken in een meer verregaande mate het recht van de mede-eigenaars en zullen bovendien ook een invloed hebben op de indeling van het appartementsgebouw in zowel de privatieve als de gemeenschappelijke delen. 53 Van een louter persoonlijke verplichting kan dus moeilijk sprake zijn. 31. Deze discussie over de tegenwerpelijkheid van de afspraken in de statuten bestaat, ondanks de wettelijke verplichting om de statuten op te stellen bij authentieke akte 54 en ondanks de wettelijke verplichting tot overschrijving van de statuten op het hypotheekkantoor, waardoor deze nochtans tegenwerpelijk worden aan derden, zij het een derde met een concurrerend recht. 55 Ondertussen is deze discussie minder relevant geworden, omwille van de wetswijziging waarbij de wetgever de tegenwerpelijkheid van de statuten heeft verduidelijkt. De wetgever neigt door zijn tussenkomst meer naar de beoordeling dat alle bepalingen van zakenrechtelijke aard zijn. 56 De tussenkomst van een notaris is in elk geval onontbeerlijk. Ook indien men later de statuten wijzigt door toevoeging van voorwaarden voor de sloop van het gebouw, is de tussenkomst van een notaris vereist V. SAGAERT, De statuten en het toepassingsdomein onder de nieuwe appartementswet in V. SAGAERT en A.- L. VERBEKE (eds.), Het nieuwe appartementsrecht. Een analyse van de hervorming door de Wet van 2 juni 2010, Brugge, Die Keure, 2010, (5) 21, nr. 32; H. VANDENBERGHE, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, V, Zakenrecht, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen, 1997, 162, nr. 70; H. CASMAN, Appartementsmedeëigendom. De statuten van het gebouw in H. CASMAN, C. ENGELS, D. MEULEMANS en C. VAN HEUVERSWYN (eds.), De gedwongen medeëigendom van gebouwen of groepen van gebouwen, Gent, Mys en Breesch, 1995, (39) V. SAGAERT, De statuten en het toepassingsdomein onder de nieuwe appartementswet in V. SAGAERT en A.- L. VERBEKE (eds.), Het nieuwe appartementsrecht. Een analyse van de hervorming door de Wet van 2 juni 2010, Brugge, Die Keure, 2010, (5) 22, nr. 32 in fine. 54 Art , 1 B.W. 55 Art , 1, 2 B.W.; Art. 1 Hyp.W.; C. ENGELS, Krachtlijnen van de gedwongen medeëigendom en de appartementsmedeëigendom in H. CASMAN, C. ENGELS, D. MEULEMANS en C. VAN HEUVERSWYN (eds.), De gedwongen medeëigendom van gebouwen of groepen van gebouwen, Gent, Mys en Breesch, 1995, (1) 32, nr H. CASMAN, Appartementsmedeëigendom. De statuten van het gebouw in H. CASMAN, C. ENGELS, D. MEULEMANS en C. VAN HEUVERSWYN (eds.), De gedwongen medeëigendom van gebouwen of groepen van gebouwen, Gent, Mys en Breesch, 1995, (39) Art B.W.; S. SNAET, Actuele knelpunten inzake appartementsmede-eigendom in H. VANDENBERGHE (ed.), Themis Zakenrecht, Brugge, Die Keure, 2006, 86, nr. 9; H. VANDENBERGHE, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, V, Zakenrecht, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen, 1997, 161, nr

18 32. De vraag blijft echter of in het reglement van mede-eigendom kan bepaald worden wanneer en onder welke voorwaarden een sloop van het gebouw zal plaatsvinden. R. TIMMERMANS heeft het over een regeling inzake de sloop en wederopbouw in de vorm van een wederkerige verplichting tot wederopbouw, waarbij de algemene vergadering in elk geval nog de mogelijkheid behoudt van een marginale toetsing. De algemene vergadering heeft met andere woorden steeds de mogelijkheid om na te gaan of de voorwaarden voor de sloop van het gebouw aanwezig zijn. 58 Het lijkt mijns inziens niet opportuun dat alle mede-eigenaars door de bepalingen in het reglement van mede-eigendom gehouden zijn tot sloop van het gebouw (de in het reglement van mede-eigendom bepaalde voorwaarden zijn vervuld), indien men de sloop op dat moment toch niet wenselijk acht Beslissing tot afbraak: bevoegdheid 33. Een belangrijk aspect bij deze problematiek is wie bevoegd zal zijn de beslissing te nemen om het gebouw te slopen. In 2004 bepaalde het Hof van Cassatie dat de algemene vergadering van mede-eigenaars enkel de bevoegdheid heeft beslissingen te nemen betreffende de gemeenschappelijke delen binnen een appartementsgebouw. Volgens Cassatie heeft de algemene vergadering dus geen enkele bevoegdheid ten aanzien van de privatieve delen. Zelfs indien de uitvoering van werken aan deze privatieve delen nodig zouden zijn om schade aan de gemeenschappelijke delen te voorkomen of te beperken, kan de algemene vergadering geen enkele geldige beslissing nemen. Het Hof voegt er aan toe dat deze uitspraak niet afdoet aan het feit dat de algemene vergadering van de eigenaar van het privatieve deel de uitvoering van de werken kan eisen teneinde schade te vermijden aan de gemeenschappelijke delen Aangezien de sloop van een appartementsgebouw betrekking heeft op zowel de privatieve als de gemeenschappelijke delen, kan de vraag worden gesteld of de algemene vergadering van mede-eigenaars hiertoe wel bevoegd kan worden bevonden. 60 Cassatie heeft immers duidelijk bepaald dat de algemene vergadering enkel bevoegd is ten aanzien van de gemeenschappelijke delen. Dit wordt ook logischerwijze door de rechtsleer beaamd. SNAET en VREVEN halen aan dat de gemeenschappelijke delen zo ruim mogelijk kunnen omschreven 58 R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 2010, 512, nr. 625; R. TIMMERMANS, Het verval, de renovatie, de sloop en de wederopbouw van een appartementsgebouw, T.App. 2010, afl. 1, Cass. 1 april 2004, N.J.W. 2008, afl. 79, (877) R. TIMMERMANS, Het verval, de renovatie, de sloop en de wederopbouw van een appartementsgebouw, T.App. 2010, afl. 1,

19 worden, om aan de bevoegdheid van de algemene vergadering tegemoet te komen. 61 In geval van een volledige afbraak van het gebouw zal deze manier van werken niet volstaan. Anderzijds mag een mede-eigenaar met zijn privatieve kavel doen wat hij of zij wil. Hij is immers eigenaar en kan over zijn privatieve delen beschikken. De mede-eigenaar kan niet op eenzijdige manier beslissen over zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen, verbonden aan de privatieve delen. 62 De criteria voor het bepalen van het aandeel in de gemeenschappelijke delen worden sinds de wetswijziging van 2010 immers bij wet bepaald. De bepalende criteria zijn de netto vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van de privatieve kavel. 63 Op grond van de bovenstaande uiteenzetting worden in de rechtspraak en rechtsleer twee stellingen verdedigd Beslissingsbevoegdheid van de algemene vergadering 35. De stelling dat de algemene vergadering kan beslissen over de afbraak van het appartementsgebouw wordt in de rechtsleer verdedigd door TIMMERMANS. De algemene vergadering kan uiteraard niet zomaar tot de sloop van het appartementsgebouw beslissen. Zij kan dat doen indien het gebouw, in zijn geheel genomen, in verregaande mate bouwkundig is afgetakeld, waardoor de veiligheid van de bewoners in het gedrang komt. 64 De bevoegdheid van de algemene vergadering om te beslissen tot de sloop van het gebouw wordt afgeleid uit het principe dat de algemene vergadering van de private eigenaar kan eisen om de nodige werken uit te voeren om te vermijden dat schade ontstaat aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw S. SNAET en M. VREVEN, Appartementsmede-eigendom: nieuwbouwprojecten en renovatie van appartementsgebouwen in N. CARETTE (ed.), Appartementsrecht I: stand van zaken en topics, Antwerpen, Intersentia, 2013, (149) 152, nr S. SNAET en M. VREVEN, Appartementsmede-eigendom: nieuwbouwprojecten en renovatie van appartementsgebouwen in N. CARETTE (ed.), Appartementsrecht I: stand van zaken en topics, Antwerpen, Intersentia, 2013, (149) 188, nr Art , 1, tweede lid, in fine B.W.; R. TIMMERMANS, Kroniek appartementsmede-eigendom, R.W , afl. 26, (1003) 1009, nr R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 2010, 513, nr R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 2010, 513, nr. 627; R. TIMMERMANS, Het verval, de renovatie, de sloop en de wederopbouw van een appartementsgebouw, T.App. 2010, afl. 1,

20 36. De bevoegdheden van de algemene vergadering van mede-eigenaars worden nochtans opgesomd in de wet, meer bepaald in artikel 577-7, 1, 2 B.W.. De sloop van het appartementsgebouw wordt er niet vermeld: 2 bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen: a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de medeëigendom; b) over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een deel daarvan; c) over de heropbouw van het onroerend goed of de herstelling van het beschadigd gedeelte in geval van gedeeltelijke vernietiging; d) over iedere verkrijging van nieuwe onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden; e) over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen. f) over de wijziging van de statuten in functie van artikel 577-3, vierde lid; g) onverminderd artikel 577-3, vierde lid, over de oprichting van deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid waarbij deze deelverenigingen enkel beslissingen kunnen voorbereiden met betrekking tot de in de beslissing aangeduide particuliere gemene delen. Deze voorstellen van beslissing dienen te worden bekrachtigd op de eerstvolgende algemene vergadering. 66 In paragraaf drie van hetzelfde artikel worden de beslissingen opgesomd die de algemene vergadering kan nemen met eenparigheid van stemmen. Daar wordt verwezen naar de heropbouw van het appartementsgebouw, maar niet naar de beslissing tot sloop van het gebouw. 67 Desondanks oordeelde het Vredegerecht te Brugge (3 de kanton) dat voor de beslissing tot sloop de algemene vergadering bevoegd is. Het gerecht verwijst hiervoor naar art , 3 B.W., hoewel deze beslissingsbevoegdheid niet met zoveel woorden in het artikel kan gevonden worden Art , 1, 2 B.W. 67 Art , 3 B.W. 68 Vred. Brugge 9 oktober 2009, T.App. 2010, afl. 1,

21 37. Ter verdediging van zijn stelling verwijst R. TIMMERMANS naar de voorbereidende werken van de wetswijziging. Volgens de letter van de wet kan de bevoegdheid van de algemene vergadering tot sloop van het gebouw niet uit de wet worden afgeleid of men moet de sloop van het gebouw beschouwen als een daad van beschikking Geen beslissingsbevoegdheid van de algemene vergadering 38. Deze stelling wordt in de rechtsleer verdedigd door SNAET en VREVEN. Deze auteurs menen dat de algemene vergadering de bevoegdheid niet heeft om de beslissing te nemen tot sloop van het appartementsgebouw. Zij baseren zich voor de verdediging van deze stelling op het bijzondere doel van de vereniging van mede-eigenaars. Dat doel bestaat namelijk in het behoud en beheer van een gebouw of een groep van gebouwen. 70 Volgens de auteurs moet worden teruggevallen op het gemeen recht inzake eigendom van de individuele mede-eigenaar. De algemene vergadering kan de in de wet bepaalde bevoegdheid immers niet overschrijden. Omwille van de toepassing van het gemeen recht, zal elke individuele mede-eigenaar met de sloop van het gebouw moeten instemmen, vooraleer tot sloop kan worden overgegaan. De stelling is inherent verbonden aan het dualistische karakter van het Belgische appartementsrecht De stelling die door TIMMERMANS verdedigd wordt, kan volgens deze auteurs niet logischerwijze worden gevolgd. Is het gebouw dermate bouwkundig afgetakeld, zodat een sloop noodzakelijk lijkt, dan kan dit onmogelijk te wijten zijn aan de schade die één privatieve kavel zou toebrengen aan de gemeenschappelijke delen. Bij deze stelling wordt de private eigendom van art. 544 B.W. met andere woorden vooropgesteld. Zij zien zich hierin bijgetreden door een vonnis van het Vredegerecht te Veurne, waarin zelfs veiligheidsoverwegingen een inbreuk op het eigendomsrecht niet rechtvaardigen R. TIMMERMANS, De algemene vergadering van de Vereniging van Mede-eigenaars. De staat van het gebouw of groep van gebouwen in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Onroerend Goed in de Praktijk, Mechelen, Kluwer, losbl., Afl. 156, XIV.Q-209, nr Art , 3 B.W. 71 S. SNAET en M. VREVEN, Appartementsmede-eigendom: nieuwbouwprojecten en renovatie van appartementsgebouwen in N. CARETTE (ed.), Appartementsrecht I: stand van zaken en topics, Antwerpen, Intersentia, 2013, (149) , nr Vred. Veurne 15 mei 1997, T.App. 1998, afl. 1, 22. Concreet zegt het vredegerecht: De beslissing van de algemene vergadering ten gevolge waarvan het gebruik en genot van een privatief worden ontnomen aan een mede-eigenaar, die de conventionele bestemming ervan eerbiedigt, is dan ook onrechtmatig.. 17

22 40. Paradoxaal genoeg wordt ook deze stelling ondersteund door een vonnis van het vredegerecht te Brugge. In haar vonnis van 12 september 2008 besliste het vredegerecht namelijk dat de algemene vergadering niet rechtsgeldig kan beslissen over de afbraak van het appartementsgebouw Dualistisch systeem, dualistische rechtspraak en rechtsleer? 41. Het dualistische karakter, typerend voor het Belgische appartementsrecht, geeft aanleiding tot tegenstrijdige rechtsleer. Deze dualiteit is zeer sterk aanwezig wanneer de vraag wordt gesteld naar de beslissingsbevoegdheid van de algemene vergadering inzake de sloop van het appartementsgebouw. De eerste stelling legt de nadruk eerder op de mede-eigendom en dus de vereniging van mede-eigenaars. De andere stelling legt de nadruk veeleer op de private eigendom en dus de individuele mede-eigenaar zelf. Welke opinie de voorkeur geniet, is een vraagstuk waar nog geen sluitend antwoord voor werd gevonden. Vanuit legalistisch standpunt geniet de stelling van SNAET en VREVEN navolging. Het dwingende appartementsrecht blijft stil wat de bevoegdheid betreft tot (volledige) sloop van een appartementsgebouw. 42. De rechtsleer neemt in elk geval een meer genuanceerd standpunt in dan de Belgische rechtspraak. Het vredegerecht te Veurne staat niet alleen in haar voorkeur voor de private eigendom binnen het kader van appartementsmede-eigendom. 74 Ook het Hof van Cassatie lijkt een gelijkaardige positie in te nemen. Zo besliste het Hof dat een vordering tot wijziging van de situatie van de individuele eigenaars met elk hun eigen belang niet toelaatbaar is wanneer zij enkel wordt ingesteld tegen de vereniging van mede-eigenaars. 75 De sloop van het gebouw heeft uiteraard gevolgen voor de situatie van de individuele eigenaar. Eenzelfde houding kan van het Hof worden verwacht bij de evenwichtsoefening tussen exclusieve eigendom en gedwongen mede-eigendom in geval van de sloop van een appartementsgebouw. 73 Vred. Brugge 12 september 2008, T.App. 2010, afl. 1, Vred. Veurne 15 mei 1997, T.App. 1998, afl. 1, Cass. 3 april 2009, Arr. Cass. 2009, afl. 4, 972; N.J.W 2009, afl. 203, 453; R.W , afl. 19,

23 2.3. Een (voorlopig) onoplosbare impasse? 43. De standpunten liggen niet zo ver uiteen als aanvankelijk gedacht. Of de algemene vergadering van mede-eigenaars al dan niet bevoegd is, zal slechts een beperkte invloed hebben. Van welke situatie men ook mag uitgaan, door de rechtspraak wordt aanvaard dat de sloop van het appartementsgebouw niet aan een individuele mede-eigenaar kan worden opgedrongen. 76 Ook TIMMERMANS nuanceert op deze manier. 77 In essentie komt het vraagstuk neer op een evenwichtsoefening tussen enerzijds de medeeigendom en anderzijds de private eigendom. We kunnen vaststellen dat in de rechtspraak een zeer strikt onderscheid wordt gemaakt tussen de twee. De vereniging van mede-eigenaars heeft bijgevolg geen bevoegdheid ten aanzien van de private delen, wat leidt tot een complexe situatie, wanneer moet beslist worden over de afbraak en heropbouw van het volledige gebouw Dat de sloop niet aan een mede-eigenaar kan worden opgedrongen, blijkt uit het vonnis van 9 oktober 2009 van het vredegerecht te Brugge. Wil men echter aanhouden dat de beslissingsbevoegdheid bij de algemene vergadering ligt, maar dat de beslissing toch in iedere omstandigheid met eenparigheid wordt genomen ter bescherming van de individuele eigendom, dan ziet men zich genoodzaakt om de toepassing van andere dwingende bepalingen uit het appartementsrecht achterwege te laten, aldus het vredegerecht. Zo kan men moeilijk de toepassing van art , 7 B.W. aanvaarden, want dit zou de mogelijkheid bieden om de beslissing tot sloop via de rechter op te dringen aan een minderheid van medeeigenaars die zich tegen de sloop hebben uitgesproken Theoretisch gezien kan een evenwicht gevonden worden tussen de bescherming van de private eigendom en de belangen van de vereniging van mede-eigenaars, door de beslissing tot sloop aan de algemene vergadering toe te vertrouwen, met unanimiteit van stemmen en mét toepassing van art , 7 B.W.. Op basis van deze bepaling kan de beslissing tot 76 Vred. Brugge 9 oktober 2009, T.App. 2010, afl. 1, 34; Vred. Brugge 12 september 2008, T.App. 2010, afl. 1, R. TIMMERMANS, Het verval, de renovatie, de sloop en de wederopbouw van een appartementsgebouw, T.App. 2010, afl. 1, Cass. 1 april 2004, N.J.W. 2008, afl. 79, 877; Rb. Brussel 18 april 2002, T.App. 2002, afl. 4, 27; V. SAGAERT, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, V, Goederenrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 337, nr Vred. Brugge 9 oktober 2009, T.App. 2010, afl. 1,