CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING

Transcriptie

1 [1704 Woonstichting Land van Altena t.a.v. het bestuur Postbus ZH NIEUWENDIJK NB I CENTRAAL FONDS Postbus AC Baarn Bezoekadres: Oude Utrechtseweg 19 Baarn Telefoon lnternet info@cfv.nl Ons kenmerk F B 2014 CFV [1704 Onderwerp Toezichtbrief 2014 Baarn, 30 oktober 2014 Geacht bestuur, OP grond van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) beoordeelt het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) jaarlijks de financiële continuïteit van uw corporatie en brengt daarover advies uit aan de minister voor Wonen en Rijksdienst. Op basis van uw ingediende prognosegegevens , uw verantwoordingsgegevens 2013 en andere informatie heeft CFV risicogericht onderzoek gedaan. In deze toezichtbrief treft u de resultaten van het onderzoek bij uw corporatie aan. 1. Beoordeling De beoordeling richt zich op een zestal toezichtterreinen die van invloed kunnen zijn op de financiële continuiteit van een corporatie. Die terreinen zijn: kwaliteit financiële verantwoording, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. Het onderzoek door CFV vindt plaats aan de hand van signalen. In de beleidsregels 2014 van CFV staan de signalen per toezichtterrein vermeld. Voor een toelichting op de toezichtaanpak en gehanteerde normen kunt u terecht op de website van CFV ( Het bij uw corporatie uitgevoerde onderzoek geeft CFV aanleiding tot het maken van de volgende opmerkingen: Monitoring interventies 2013 In de toezichtbrief 2013 heeft CFV aan uw corporatie kenbaar gemaakt dat de uitvoering van de voorgenomen activiteiten in de laatste twee prognosejaren de financiële positie in gevaar kunnen brengen. Uit het onderzoek kwam vorig jaartevens naar voren dat zowel de interest coverage ratio (icr) alsmede de debt service coverage ratio (dscr) zich onder de door CFV vastgestelde norm bevonden. CFV heeft u toen verzocht een verbeterplan op te stellen, dat CFV op 12 december 2013 heeft ontvangen. U heeft in het verbeterplan de volgende maatregelen opgenomen om te komen tot verbetering van de vermogenspositie en liquiditeitsratio s: Levensduurverlenging van reeds gerenoveerde woningen; Aanscherping huurbeleid; Bezuiniging op beheer. Per brief d.d. 20 maart 2014 (kenmerk Mi/RV/14.176/L1704) heeft CFV u bericht dat de voorgestelde maatregelen weliswaar tot verbetering van de vermogenspositie leidt, met de kanttekening dat de door wst. Land van Altena geformuleerde uitgangspunten ten aanzien van huurinkomsten, beheers en onderhoudsuitgaven daadwerkelijk moeten worden gerealiseerd. Er is aangegeven dat de te nemen maatregelen in ieder geval tot het volgende beoordelingsmoment worden gemonitord. NGES1ELD BIJ BESLUITCENTBALE FONDS VOOR DE )STAATSBLAD 1988, 483). IBAN NL12 INGB BIC INGBNL2A K.v.K

2 CENTRAAL FONDS Beoordeling 2014 Op grond van de ingediende dpi2ol3 en dvi2ol3 gegevens kan worden vastgesteld dat de genomen maatregelen leiden tot voldoende vermogensherstel, zodat uw activiteiten passend zijn bij de vermogenspositie en vermogensontwikkeling van uw corporatie in de prognoseperiode. De getroffen maatregelen blijken daarentegen onvoldoende effect te sorteren om te komen tot voldoende verbetering van de liquiditeitsratio s. De iquiditeitsratio s icr en dscr blijven nipt onder de door CFV gestelde normen. Om uw liquiditeitsratio s te verbeteren heeft u inmiddels aangekondigd om een substantieel deel van uw woningen (zo n 15%) te willen verkopen. Met deze verkoopopbrengsten wordt de financieringsbehoefte ingeperkt waardoor uw rentelasten zullen dalen en de (operationele) kasstrornen op termijn verbeteren. Project Wcsterhei Gedurende het rnonitoringstraject heeft CFV meer inzicht gekregen in het project Westerhei. Ten aanzien van het project Westerhei stelt CFV het volgende vast: U bent in 2010 een samenwerkingsovereenkomst aangegaan niet Van Wanrooij Projectontwikkeling BV om gezamenlijk het plangebied Westerhei in Nieuwendijk te ontwikkelen en realiseren. Hiervoor is de ontwikkelingsmaatschappij Westerhei C.V. (CV.) en een beheer B.V. opgericht. De realisatie van Westerhei wordt gefaseerd uitgevoerd. Fase 1 is inmiddels afgerond. Fase 2, zijnde 19 koopwoningen, is gestart. Na fase 2 zullen nog 79 koopwoningen in 5 fasen worden gerealiseerd, in totaal 150 woningen. In bovengenoemde samenwerkingsovereenkomst zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen: Minimaal 70% van de koopwoningen binnen een deelgebied dient te zijn verkocht voordat met de bouw wordt aangevangen, tenzij de ontwikkelmaatschappij anders beslist; Ten aanzien van de interne financiering is overeengekomen dat beide vennoten (zijnde Land van Altena Participatie B.V. en Van Wanrooij Commandiet B.V.) een maximale (achtergestelde) geldlening aan de ontwikkelmaatschappij ter beschikking stellen van 3,25 miljoen. Het daadwerkelijke bedrag wordt afgestemd op de liquiditeitsbehoefte van de ontwikkelmaatschappij. Daarnaast dient de ontwikkelmaatschappij te worden toegerust met een kapitaal van maximaal , per vennoot. Wst. Land van Altena heeft inmiddels , aan kapitaal inbreng gestort. In de brief d.d. 20 maart 2014 heeft CFV hierover het volgende opgemerkt: CFV stelt vast dat kan worden afgeweken van de afspraak minimaal 70% te voorverkopen en dus eerder met bouwactiviteiten kan worden aangevangen. Dit kan leiden tot extra risico ten aanzien van onverkochte woningen; Verder constateert CFV dat er sprake is van een liquiditeitsrisico, indien de achtergestelde lening daadwerkelijk ter beschikking moet worden gesteld. Uit uw kasstroomprognose blijkt dat dit bedrag van 3,25 miljoen niet met eigen middelen kan worden opgevangen. Tevens komen door een eventuele storting de liquiditeitsratio s verder onder druk te staan. CFV heeft u verzocht te bevestigen dat niet eerder wordt gestart met bouwactiviteiten dan dat minimaal 70% is voorverkocht. Tevens bent u gevraagd een risicoanalyse aan te leveren. Daarnaast heeft CFV wst. Land van Altena verzocht aan te tonen dat de woningcorporatie financieel niet aansprakelijk kan worden gesteld voor mogelijk financiële debacles in de CV. Afgezien van bovengenoemde risico s vindt CFV dat de omvang van een dergelijk project niet proportioneel is met de omvang van uw corporatie en zet vraagtekens bij de realisatie van koopwoningen in relatie tot uw kerntaak als toegelaten instelling. Over de risico s van het project Westerhei is in de afgelopen periode regelmatig overleg met u geweest. In de brief d.d. 10juni 2014 heeft u bevestigd dat pas gestart wordt met bouwen als minimaal 70% van een (deel)plan verkocht is. Tevens dient van de voorgaande fase 90% van alle koopwoningen onvoorwaardelijk te zijn verkocht. Ten aanzien van de achtergestelde lening stelt u dat de C.V. hierop alleen een beroep kan doen als beide commandieten akkoord gaan met een dergelijk voorstel. Dit is ook vastgelegd in de oprichtingsovereenkomst. Daarnaast heeft u stukken voorgelegd waaruit naar voren komt dat de gekozen juridische structuur (CV BV constructie) voorkomt dat financiële risico s en aansprakelijkheidsstelling in de ontwikkelmaatschappij CV worden afgewend op uw corporatie. Tevens is een risicoanalyse aangeleverd en geeft u aan van mening te zijn dat de financiële risico s aanvaardbaar zijn. U stelt dat het financiële risico van wst. Land van Altena beperkt is tot het investeringsdeel dat is ingebracht. In een door u opgestelde scenarioanalyse heeft u vastgesteld dat in een slecht weer scenario (dat Van Wanrooij failliet gaat) het verlies voor wst. Land van Altena ruim 7 ton bedraagt. CFV neemt kennis van de gekozen juridische structuur en uw risicoanalyse en constateert dat de door u gedane aannames voldoende realistisch lijken. CFV zal in de komende periode de activiteiten in de CV intensief blijven monitoren en beoordelen in hoeverre wst. Land van Altena voldoende wordt afgeschermd van risico s die de CV mogelijk kan lopen.

3 CENTRAAL FONDS 2. Interventies De hiervoor beschreven beoordeling geeft CFV aanleiding tot de volgende interventies: Liguiditeit Wst. Land van Altena levert v66r 1 februari 2015 een addendurn verbeterplan aan waarin maatregelen worden genomen om de liquiditeitsratio s icr en dscrte verbeteren. Hierbij dient u in ieder geval aandacht te besteden aan de betaalbaarheid van de huur, de onderhouds en de beheerlastenn iveau s; Wst. Land van Altena levert vôér 1januari 2015 een liquiditeitsprognose aan; het eerste jaar op maandbasis, daarna per jaar, tot en met 2019 van zowel de toegelaten instelling als de C.V.; U heeft aangegeven een nieuw ondernemingsplan op te zullen stellen. U dient deze na goedkeuring van uw raad van commissarissen aan CFV aan te leveren; Wst. Land van Altena levert een door uw raad van commissarissen goedgekeurde meerjarenbegroting uiterlijk 1januari 2015 aan waarin de financiële effecten van het ondernemingsplan zijn meegenomen; CFV wordt op basis van de periodieke rapportage aan de RVC geïnformeerd over de voortgang van de genomen maatregelen. Een geactualiseerde liquiditeitsprognose dient onderdeel te zijn van deze rapportages. U dient deze rapportages uiterlijk 14 dagen na het gereed komen aan CFV toe te zenden. Project Westerhei CFV zal de komende periode de CV. intensief monitoren om vast te stellen in hoeverre risico s daadwerkelijk beperkt zijn. Tevens dient u de volgende informatie aan te leveren: Wst. Land van Altena levert vôôr 1januari 2015 een notitie aan waarin de organisatorische invulling en bestuurlijke afhechting van de besluitvorming en commandieten en vennotenoverleg alsmede de besluitvorming uiteen worden gezet. Tevens dient u hierin inzicht te verschaffen in welke situaties een beroep wordt gedaan op het (gedeeltelijk) volstorten van de achtergestelde lening aan de CV en dient u middels een gevoeligheidsanalyse de effecten hiervan op de vermogens en liquiditeitspositie van de toegelaten inzichtelijk te maken; CFV wordt op basis van de periodieke rapportage aan de RVC geïnformeerd over de voortgang van de ontwikkeling van Westerhei en de genomen besluiten in de C.V; U informeert CFV actief en inhoudelijk, voorafgaand aan de besluitvorming over een eventueel voorgenomen storting. CFV neemt het initiatief voor het plannen van een monitoringsgesprek. Tevens wordt een gesprek met uw raad van commissarissen gepland. Voor deze besprekingen worden onder meer de brief met genoemde interventies, de koers en het financieel risicobeheer van Land van Altena geagendeerd. CFV benadrukt dat het bestuur verantwoordelijk is voor een gedegen uitvoering van de reeds ingezette maatregelen en blijft hierover met u in gesprek. Ten tijde van de volgende financiële beoordeling wordt bezien of er aanleiding is om het toezichtregime aan te passen. Als de uitvoering van het verbeterplan leidt tot een andere beoordeling van continuïteitsrisico s dan kan CFV het toezichtregime opschalen, ook tussentijds. Voor nadere informatie kunt u contact opnemen met de toezichthouder mevrouw M. de Jong. CFV informeert de minister en uw raad van commissarissen over de vorenstaande resultaten van zijn onderzoek en publiceert deze brief op de website van CFV. Ik verzoek u de voor uw Organisatie relevante stakeholders hierover te informeren. Met vriendelijke groet, Directeur Bijlage: Kengetallen

4 flscrwsw V1ol,iokI,nnioiii 1.6, Oijlage 1 Werkendam Ratlo s Toezlchtveld LIquidItelt en financiering 1CR DSCRCFV 2013 Prognose periode corporatie Sector 1,4 1,4 1,8 1,0 1,0 1,3 1,1 0,9 1,2 Slgnaterlngsnorm prognoseperlode ,0 NoflhilI. IIlIIlIjr. W. rlvrnhilirnnin!d (x 1.000,) it/(vnikiiniw.liijki.nploil.llil w.i.i)d(, in 36) LIV )in_ukiw..ud, in 7..) LIV (l.,,w.ou,i,, ii II.) 44,0 4 III (5.5 45,0 7 ),) / ),/ 64, S 115,0 ( 4,), 0 ),, ( (.1) 55,0.,, ),,7. 21,,, 40,0 Toezlchtneld rolv.sbillteit en dr.sagkraclit oermogen VoIk.InIiwlljkvrnnI)n( 1.000,.) toi2,(i )X t 1.000,) velhllureenlleid )in 6) pl i wn,,i veilinti,ei nln iii)n t) ( , (.1 (1 7./0 1(11,21, ,001 /i(,. 1(1.764 plil(c,ltiib(iffer Mii ki ik M ii II,,_o(i, iiii.( Ii 11,111) o (t/ir iii 0 iii iil (Ii) op. 1 1 in.uktw,rd, vrt voik.huloverteiijke exploltatlewaarde Ruifer totaal / 1. /4 l 4.01). ( ((Ii,.0,1) )1 1,0 0 ) /_/,,0 lv / 0,010) OntwlkkellrsgVolkshuisnessnlijk nermocen en butler 21) _ l (1, / 2010 (ivo,, Volk.Iouione(I(lijk vetroo)ien Toezichtveld behoud maatschappelijk gebonden vermogen Ka S St room realis al 8 Netto bedrijfsiasten Per gewogen verhun Pepgewagen verhu ureen he id (in t) sector ( (1 1.),) Signaleringsn Gewogen veehuureenheden corporatie 9 ), 107 Kasstromnprognose )prijspeil 2013) gemiddeld ) )), 1.2/0 1.2, , (07 (0/ Bedrijfswaarde van opgegenen naar geüniformeerd pgegevenbedjjfswaarde 57.5_ Discontering Verkoopportefeuille Parameters 7,454 levensduur Restwaarde lasteoniveau Verhuurdersheffing Geüniformeerde bedrljfhwaarde Effect geünlformeerde bedrfswaarde Daeb NietDaeb Totaal Geünlformeerde bedrljfswaarde 47, MVA In exploitatie uit balans Effect geünlforrneerde bedrijiswaarde

5 t t t, Enkelvoudige balans 2013 Actie. Vaste actie. Totaal immaterlel vi.1)1180 Mainrinlr vaste cliv;, t; iii; Ii VI liii; viii witt, liii; Ii ittil cviii,,ti iviiiiii iii. iii iii liii, ii iii,,k,til,ti I,jri,t,viti iii xj,lvii iii in,itiiiii vi ii liv Opgave Vhv.eoploltatle Marktwaarde , Vnstgoodboleq9lnqon iiiii,ier; iii Vii init tij injiloit.ilii i;.j.ii v,i.t init vi n}ilvitilil t i kwdiiifti rd.iiu vet v,itiiit:tiiii (til nutuit, ;,ik, v vi kr Iii uiuih r voiilw,.iiili it V.r.t( virt in vutwjkkilu, tv,li ivd uul,i,il i.l t luu r luit it 7u 1 lii liii Ir v tu Ii t Iv,i Toinat vist. ;tclin,i ) IOV,3u, Vloltende activa lntr.ui vuur, uit 0 int iii viititiiitiu u n Ir 7v liii ii vli,lt,r,di,uuiuv.r i.nva t St 1.101) titvi trui iii rit iv.) 1,1.109 tij St, Pais iva Vovrzienivgen en i g.ilisat unketting Langlopende schulden L nivgenovi rlii klr nkr ilii ltv.ti ltirti n.yeiulliiii Overige aliulrin (ir 1..r.uir gvv p.nt.rat.clt.p;uijert) lii t u. 1 Kortiopende schulden S heldin,i.iv kr, dv t rn.li lhngu ri Overig Kortiupendi scltulili rt tvla.ui 1)87 ) 1_IS 41.9)), , ) , Ii) TOTAAL PASSIVA Direct rendement (in %) Vhvexploitatle Marktwaarde Op volkshuisvesleujke piituin wairde/niarkiwaarde 7,1 3,0 Oprentabiliteltswaarde/nomun.ile schuld 5,1 Op volkshuisvestelijk vermo4en/mirktvermogen 13,4 2,1