CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING. aanpak uitwerkt op welke wijze Stichting Trudo zijn beheerapparaat zodanig inricht dat binnen vijfjaar een

Transcriptie

1 5600 AJ EINDHOVEN Postbus 360 t.a.v. het bestuur Stichting Trudo LO 527 Telefoon e-maii Internet Oude Utrechtseweg AC Baarn Baarn Postbus 107 Bezoekadres GESTELD BIJ BESLUITCENTRALE FONDS VOOR DE )STAATSBLAD 1988, 483).,, v - -i, BIC INGBNL2A IBAN NL12 INGB de rapportage. Trudo heeft hiermee niet voldaan aan de termijnafspraken. De rapportages geven CFV een duidelijk beeld van de totstandkoming van de resultaten van alle deelnemingen. Belangrijkste onderdelen zijn het Klokgebouw en de Lichttoren en Overigens hanteert Trudo zelf een gemiddelde wat lager ligt omdat rekening wordt gehouden voor 1juli 2014 opgeleverd worden. Op 20juni ontving CFV het eerste deel en op 23juli het laatste deel van Op 7 maart heeft CFV het plan van aanpak voor de rapportage goedgekeurd. De definitieve rapportage zou 2. CFV wenst nader geïnformeerd te worden omtrent de totstandkoming van de gerealiseerde verliezen en mogelijk toekomstige verliezen binnen uw deelnemingen. aanpak uitwerkt op welke wijze Stichting Trudo zijn beheerapparaat zodanig inricht dat binnen vijfjaar een met het aantal woningen wat is verkocht onder het label slimmer kopen. netto bedrijfslasten per gewogen verhuureenheid dalen van 1.774,- in 2013 naar gemiddeld 1.235,- tussen de genoemde maatregelen voldoende effect sorteren waardoor een kostendekkende exploitatie ontstaat. De en deels nog uitgevoerd moeten worden. Op basis van de dpi 2013 en de dvi 2013 heeft CFV vastgesteld dat tot een kostendekkende exploitatie beschrijft Trudo een reeks aan maatregelen welke deels al zijn genomen 1. Stichting Trudo dient uiterlijk 1 februari 2014 een verbeterplan op te stellen waarin u in een plan van CFV heeft op 9januari het verbeterplan exploitatie van Trudo ontvangen en met u besproken. Met betrekking kostendekkende exploitatie ontstaat. In de Toezichtbrief 2013 is aan uw corporatie een aantal interventies opgelegd: Monitoring interventies 2013 geeft CFV aanleiding tot de volgende opmerkingen. maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. Het onderzoek door CFV vindt plaats aan de hand van signalen. In de Beleidsregels 2014 van CFV normen kunt u terecht op de website van CFV ( Het bij uw corporatie uitgevoerde onderzoek continuïteit van een corporatie. Die terreinen zijn: kwaliteit financiële verantwoording, behoud staan de signalen pertoezichtterrein vermeld. Voor een toelichting op de toezichtaanpak en gehanteerde De beoordeling richt zich op een zestal toezichtterreinen die van invloed kunnen zijn op de financiële 1. Beoordeling CFV risicogericht onderzoek gedaan. In deze brief treft u de resultaten van het onderzoek aan. ingediende prognosegegevens , uw verantwoordingsgegevens 2013 en andere informatie heeft van uw corporatie en brengt daarover advies uit aan de minister voor Wonen en Rijksdienst. Op basis van uw Op grond van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) beoordeelt CFV jaarlijks de financiële continuïteit Geacht bestuur, Baarn, 13 november 2014 Toezichtbrief 2014 Onderwerp FB2014-CFV L0527 Ons kenmerk CENTRAAL FONDS

2 ictatieresuhaat 1-10,3 VerkcqDruItaat 0,8-9,1 WaEutIe(i rij n3v taxatie ,7 Klokgebouw Lichttotien als volgt kan worden verdeeld (bedragen x 1 miljoen). 2012) waarvan CFV melding maakte in de vorige toezichtbrief ultimo 2013 is opgelopen tot ( 46,3 miljoen en Uit de rapportages blijkt dat het cumulatief negatief resultaat van 40 miljoen in de deelnemingen (ultimo samen bijna 1 miljoen. geïnformeerd worden over de uitkomsten van het ingediende risicomodel. verbetering in de output en attitude te zien was, heeft de RvC in de vergadering van 3 september besloten de samenwerking met de accountant te beëindigen en op zoek te gaan naar een nieuwe accountant. Het verbeterplan van Trudo is volgens u dan ook eenvoudig: Trudo is gestart met het aanbestedingstraject voor maakt met de nieuwe accountant inzake de indiening van de dvi-gegevens. positieve operationele kasstroom en de verkoopopbrengsten juist extra afgelost gaat worden op de Beoordeling 2014 voor de toekomstige dvi-gegevens. Aanvullend wenst CFV geïnformeerd te worden over de afspraken die u mogelijk nieuwe geborgde leningen aan te trekken ofte herfinancieren. Trudo geeft aan dat dit geen een andere accountant. CFV onderschrijft dat dit een eerste stap is om te komen tot een tijdige indiening dat uw accountant zich niets aantrok van afspraken over termijnen en deadlines. Omdat deze overschrijding projecten samen ligt deze volgens de meest actuele opgave van Trudo op 62,9 miljoen. Indien dit wordt probleem is omdat op basis van de huidige liquiditeitspositie, het terugschroeven van de productie, de overschrijding van de termijn van indiening van de betreffende jaarstukken over 2013 volledig aan het feit Op 8 oktober verstrekte Trudo de brief van WSW van 26juni met het borgingsplafond en de 3. CFV wenst een afschrft van de beoordeling 2013 van het WSW van u te ontvangen onmiddellijk nadat u deze van het WsWhebt gekregen. markttaxaties en uw bedrijfswaarde stelt CFV vraagtekens bij de haalbaarheid van uw uitgangspunten. CFV heeft de onderbouwing van de bedrijfswaardes ontvangen. Gezien het grote verschil tussen de Voor wat betreft de toekomstige verdiencapaciteit baseert Trudo zich op de bedrijfswaarde. Van beide Vooral de leegstandspercentages, de looptijd (40 jaar), de restwaarde per m2 en het feit dat u bedrijfsmatig maatschappelijk verkeer. CFV vindt het dan ook niet correct dat u in het gesprek afstand neemt van de door gerealiseerd dan wordt ten opzichte van de taxatiewaarde ( 26 miljoen ultimo 2013) weer 36,9 miljoen onroerend goed 40 jaar zonder grote na investeringen doorrekent is naar de mening van CFV te optimistisch. Kwaliteitfinanciële verantwoording moet zijn aangeleverd. Op 8 oktober heeft u ons per uw verbeterplan aangeleverd. U wijt de 14augustus heeft CFV u hierover geïnformeerd en om een verbeterplan gevraagd dat uiterlijk 1 februari 2015 Op grond van artikel 30 van het Bbsh en artikel 5 van het BCEV dient Trudo uiterlijk 1juli 2014 de dvi en aanleveren. Daarnaast is Trudo voornemens het model ook intern te gaan toepassen. CFV wil vastgoed (met veel huurders/huurcontracten voor de oudefabriekspanden met kantoren, verhuurbare ruimtes ed.) niet op correcte wijze waarderen. De jaarrekening heeft een belangrijke functie in het borgbaarheidsverklaring. Het borgingsplafond ligt lager dan het totaal bedrag van de momenteel uitstaande leningportefeuille. Tevens gaat Trudo uiterlijk 1 maart 2015 het door WSW ontwikkelde risicomodel invullen gegevens 2013 in te dienen. Trudo heeft de dvi gegevens niet tijdig volledig ingediend. In de brief van balans. Taxateurs, verantwoordelijk voor de jaarlijkse taxaties, kunnen naar de mening van Trudo dit type terugverdiend. Voor Lichttoren en Klokgebouw verwacht u in 2015 een positief exploitatieresultaat van leningen. WSW heeft geen borgbaarheidsverklaring aan Trudo afgegeven. Hierdoor is het voortrudo niet niet de eerste keer was dat uw accountant zich niet aan gemaakte afspraken hield en er geen enkele Trudo geeft aan niet veel waarde te hechten aan de waardering tegen taxatiewaarde in verhuurde staat in de Trudo gehanteerde waarderingsgrondslagen in de jaarrekening. CENTRAAL FONDS

3 afspraken zijn gemaakt met de kloosterorde. Ook is nog onduidelijk welke risico s aan de orde zijn bij de investeringen gedurende de prognoseperiode. U heeft aangegeven dat binnen de diverse deelnemingen geen Via de dpi 2013 heeft Trudo opgave gedaan van f 31 miljoen daeb investeringen en 29 miljoen niet-daeb P ro ecte n portefeuille ontwikkeling en exploitatie van dit project. Voor CFV is onbekend onder welke condities en zekerheden de lening wordt verstrekt en welke aanvullende Landgoed Eikenburg Trudo is voornemens om samen met Broeders van Liefde (Kloosterorde) het Landgoed Eikenburg te ontwikkelen ( Risicobeheer website. Ik verzoek u de voor uw organisatie relevante stakeholders hieroverte informeren. CFV informeert de minister en uw RvC over de resultaten van zijn onderzoek en publiceert deze brief op zijn Voor nadere informatie kunt u contact opnemen met de toezichthouder de heer F.H. Oosting. Trudo verstrekt aan CFV het met de nieuwe accountant gemaakte afsprakenkader met betrekking tot Trudo verstrekt uiterlijk 1 september2015 het nieuwe meerjarig beleidsplan waaruit ondermeer blijkt Trudo verstrekt voor 1 december 2014 het investeringsstatuut aan CFV Trudo informeert CFV over de ontwikkelingen met betrekking tot het project Eikenburg. Tevens stelt Trudo verstrekt periodiek de kwartaalrapportages ten behoeve van de RvC aan CFV. welke strategische keuzes Trudo maakt met betrekkingtot de ontwikkelingen Daeb/niet-Daeb. hierover. Daarnaast verstrekt Trudo de betreffende leningovereenkomst met de kloosterorde aan CFV. Trudo een risico-inventarisatie voor de ontwikkeling en exploitatie van dit project op en informeert CFV indiening dvi-gegevens. De beoordeling 2014 geeft CFV aanleiding tot de volgende interventies. CFV gaat de realisatie van de maatregelen ten behoeve van de lastenbesparing monitoren. Trudo dient de uitgangspunten en parameters van de bedrijfswaarde van het Klokgebouw en de Trudo informeert CFV in maart 2015 over de uitkomsten van WSW-risicomodel en de wijze van implementatie daarvan binnen Trudo. wordt wat de jaarlijks te verwachten kasstromen per inkomstenbron en per uitgavenpost zijn. Lichttoren nader toe te lichten aan CFVen daarnaast een berekeningte overleggen waaruit duidelijk De monitoring 2013 geeft CFV aanleiding tot onderstaande (vervolg) interventies. 2. Interventies Integriteit countervailing power binnen het directieteam aanwezig. CFV zal dit onderwerp met uw RvC bespreken. de financiële functie binnen de directie. Met deze indeling is de kans op onvoldoende (financiële) teamleiders van financiën, vastgoed en verhuur niet zijn vertegenwoordigd. De bestuurder vertegenwoordigt stedelijke vernieuwing & uitbreiding, bijzondere projecten) zijn vertegenwoordigd in de directie maar dat de basis van het jaarverslag 2013 stelt CFV vast dat de drie teamleiders (bijzondere klanten/emancipatie, Het directieteam van Trudo wordt gevormd door de bestuurder en drie teamleiders (van de zes teams). Op Financiële functie Trudo is nog in ontwikkeling en zal in november 2014 aan de RvC worden voorgelegd en per 1januari 2015 verstrekt in de financieringsmogelijkheden en een terugval scenario te worden geschetst indien er niet en besluitvormingskaderte toetsen aan uw formele documenten. Hierbij dient tevens inzicht te worden CFV wenst de nadere verkregen informatie met betrekking tot de investeringsportefeuille en het afwegings aangegeven de komende periode investeringen met intern middelen te financieren, te meer omdat WSW te investeringsstatuut niet transparant. Dit geldt voor het aspect financiering, ondanks het feit dat u heeft uw grondposities, de wijze van besluitvorming, financiering en dergelijke zijn door het ontbreken van een jaren. Trudo heeft CFV nader geïnformeerd over de strategische keuzes en de gehanteerde overwegingen ten tot nihil zijn afgewaardeerd. Deze grondposities hebben nog een flinke ontwikkelpotentie voor de komende nieuwe investeringen gaan plaatsvinden. Trudo heeft grondposities (circa 23 ha), welke voor een groot deel aanzien van de investeringen. Dit geldt tevens voor Daeb/niet-Daeb-investeringen. Echter, de plannen met kennen heeft gegeven vooralsnog geen nieuwe financieringen aan Trudo te verstrekken. voldoende liquiditeiten zijn. Trudo heeft aangegeven dat het huidige meerjarige beleidsplan Vergezicht niet meer geactualiseerd wordt maar naar verwachting eind augustus 2015 gereed is. Het investeringsstatuut van worden ingevoerd. CENTRAAL FONDS

4 CENTRAAL F0 N DS Met vriendelijke groet, u isvesting drs. DL. Braal-Verhoog Directeur Bijlage: Kengetallen

5 t - - Bijlage 1 5tlgIdItijiiido(LO527) te EindhDvefl Rat lot ioetiti,ivu-l,l t j,nidliett en fl,,,in, rr)iig II 1 II-) 1 WW (IV 2013 Prognose periode SIgnileriripinorin corporatie Sector progriorcpcruidc 7,8 7,1, 1/t 2,1 1. 1, ,. 1/) N,,ii)jrtii,- t lirfiti Nl (wijl (05 loco,) Lld(voIkNiiui-.v. -it hjk.-r1iii,il.11,,-w tutu LIV (marktwaat&, iii t.) LIV (leegwaarde,in%) 1.-n.-wo u -riuwin 26,0 18,1 1.,, 58,6 12K 64, zo,, tin ,1 Ii.,, 4. 11) 4)1,1) roerkhtveld solvabtlltett en draagkracht biologen Vulkshuiwesteli)k vermogen x( Buffet totaal (eb 1.000,-) Volkshuisvestelljk Vii() 95u (lii Wiiii o,,ituuuuii, iuiuiu,i (bi Ruiter per pew gi o vi r(innu -.-n hot (tilt) ,, t.,, (t th bot/ir M uktii-.nii M tin u,orr,,rrwdiip,itn iii 01 cl ii)t t))i.i.,:ionk(w t odi- v-i.u vttlktinii.vi.luilijïteenplo(taln.w.,.iiiui VpI itt-ki,-iiuii,,it Butfer totaal )1(0, ( ,415 t), 11.,., /4,/It / 4k 11 ). ) -It) Onlwlkkelii, 1; Volkcholineitelijk nerrnoe, n en butler ZEE 01 2))) 1 20(4 )fl(), 201), ((tito,. Volku)roisvu s(niijk veiniopen Toezlchtveld behoud maatschappelijk gebonden nermogen Netto bedrijfsiasten Per gewogen verhuuieen(,i iit (in corporatie Per gewogen oerhuureenheot (in t) sector - Signaleringsnorm Gewogen verhuureenheden corporatie BedrhJfswaarde van opgegeven naar getiniformeerd ) t,, uit run ni rea liialtc t --(5 11/ t,..,) ( 1., Kasfrâimprognos i4.h 2013) gs.iiiidtteid , 1.70, 1.10, 1.. t. 1(7, /4) 1.1,1. 1.1,0 t.),, ( ,.,i ( pgyenbedwaarde Discontering Verkoopportefeulile Parameters Levensduur Restwaarde -(1.174 (.0-1(1., II. Lastenniveax -.4.1)7. Verliuurdershr ftinf t. /1,7 Geuniformeerde bedriji..waardi Effect geüniforrneerde bedrljfswaarde Gedn fornieerdebedrjfswaarde MVA in exploitatie uit balans Effect veuoiformeerde bedrijiswaarde D,neb Nlet.Daeb Totaat,tOl , , , (

6 ii v, ii v.aii,, ii V lvii ii,n.iwikk I.i» iv t. vii ii liii iii, vii,.,,t,v. Ir Vlotievil, Mliv, Toi,n,i nov10 nctlvn ii,.,.,, ii, v,.i, j. liv, iii ii viii,ii.i.iiiiiii i,i. i i uit iivpii iv aj.ii.ii.iiir V.,.i.v.I ji,iiritikk, linii, vi, vid von1 i i i n i vploii..iio (lii io, i, i,.l, /..k, r, v, rkv,tri,i,,d,, vo,iiw,,.ii,t, i, Vosl900dboiegglngan t, iii. Inn t, viii ii, vjiiirt..iv Totaal lininalorlolo vast., achvn \vi iii v,,,t 1,,,d iv i vtit.lit..ti. 1, kw. Ii.4.1vv..vi 3,...ft. ti ;.i 0, ) ) i 1)1)1, i i,ti). rf.17,» ) i.ini i4,is? Viii liv. Actlva Enkelvoudige baian 2013 Mainriolo nov10 oclian II? 11,1 1.,. )l 1, Opgave Vhv-eoploltatie Marktwaarde r v..ik.lio.vv. v(ijk v r)vo. t!/iv..rktv.ij(.) u,, vt.,trilii,,tcw,i.,i,i, /tivoriii.,l, S, op voa,htirvv,,teijk, xplvrt.4rr w.ei.di /m..iktw.n.rd. Direct re,irl, rn, 0) ( tij totaal t A.,lVtl. 0,.]). Kort tojv tvl, t hvl,lr v t iiv ir7.,ir,,hi.rr,i,in kr,,li, i,,ivt, IIin Kortiopende schulden L..lrIvj, i,,ir oiiiiliti n (lvi,r 1tr s,lriii,l, v (vi. t_,i,,v girv psrn.i.atvcii..ppij. v) 1,,r VOV-v rplicint iv7on L. n,iiis n,,v. rh, idonkr.,ii, iinvi, liin, n Langlopende schulden V.v,,iI, irnry, i. iv :..lic.rti, t. ki via,: r i ii vii vroy. il Pi,,iv,i liii,,ivhrtt, iol,,,t,v III, liii iii vind, t,,, stichting rrudo (L0527) te Elndhoveg 7,2 1,5 3,7 3, Vhv-euio,tati, Marktwaarde.04.1) )01v clvi a,704 a,.o ,10, /, 1,77/ ) )44 7.1).! 1 7.1)7 1.7.)) i / 1)7 1 4 ) 1,74. ) ,714 t i /.O 1.7. l ; I