Ministerie van Inftastructuur en Milieu

Transcriptie

1 financieel www. leut. ni 3951 CG MAARN 3740AC Baarn Woningbouwvereniging Ma arn Autoriteit woelnqcorporatfes Sportlaan 13 Postbus 107 Baarn t.a.v. het bestuur Oude Utrechtseweçj 19 Transport L1395 Inspectie Leefomgeving en > Retouradres Postbus AC Baarn Beleidsregels 2015 van de Aw staan de signalen per toezichtterrein vermeld. Voor onze website ( een toelichting op de toezichtaanpak en gehanteerde normen kunt u terecht op Het financiële onderzoek door de Aw vindt plaats aan de hand van signalen. In de draagkracht vermogen. liquiditeit; solvabiliteit; kwaliteit behoud financiële verantwoording; risicobeheer; kunnen zijn op de financiële continuïteit van een corporatie. Deze terreinen zijn: maatschappelijk gebonden vermogen; De financiële beoordeling richt zich op een zestal toezichtterreinen die van invloed 1. Financiële beoordeling deelactiviteiten bij uw corporatie aan. De beoordeling op rechtmatigheid, governance en integriteit ontvangt u separaat. In deze toezichtbrief treft u de resultaten van het financiële onderzoek en de woningcorporaties (Aw). Op grond van artikel 61 lid 3 van de Woningwet 2015, heeft onderzoek gedaan op basis van uw ingediende prognosegegevens , uw verantwoordingsgegevens 2014 en andere informatie ten aanzien van governance en integriteit onder de verantwoordelijkheid van de Autoriteit beoordeelt de Aw jaarlijks uw corporatie en doet u dit oordeel toekomen. De Aw deelactiviteiten. Sinds 1 juli 2015 valt zowel het financiële als het toezicht op rechtmatigheid, Geacht bestuur, Betreft Toezichtbrief 2015 Datum 13 november 2015 Ministerie van Inftastructuur en Milieu Inspectie Leeromgeving en Transport PagIna 1 van 3 FB2015AW2063L1395 Ons kenmerk martine dejo lent. ei M. de Jong Contactpersoon

2 Een Het Het Het De Het voor UW corporatie vastgestelde volkshuisvestelijk vermogen ligt in de rnartine.cfe.joncj(silent.ni opmerkingen: Contactpersoon prognoseperiode weliswaar boven het door Aw bepaald risicobedrag, maar de Ons kenmerk Het bij u corporatie uitgevoerde onderzoek geeft aanleiding tot cle volgende Autoriteit woninqcorpordties Transport Inspectie Leefomgeving en > Retouracires Postbus AC Baarn M. cie ]ong Pagina 2 van 3 opschalen, ook tussentijds. tot een andere beoordeling van continuïteitsrisico s, dan kan ik het toezichtregime Ten tijde van de volgende financiële beoordeling wordt bezien of er aanleiding is om het toezichtregime aan te passen. Als de aangeleverde notitie aanleiding geeft een monitoringsgesprek na ontvangst van de notitie. Daarnaast verzoek ik u mij een afschrift van de reguliere rapportages aan de RvC Ik verzoek u deze notitie voor 1 februari 2016 aan mij aan te leveren. Ik agendeer van commissarissen en de ALV te zijn goedgekeurd. In deze notitie zijn minimaal geval het huurbeleid doorgerekend. meerjarenbegroting zodra deze gereed is. Hierin is in ieder de volgende onderwerpen uitgewerkt: verkoopbeleid; lastenniveau; huurbeleid, conform nieuwe regelgeving; investeringsbeleid; volgende interventie: liquiditeitspositie aan de door Aw gestelde normen blijven voldoen; uw woningbouwvereniging is uitgeschreven. Deze heroriëntatie dient door uw raad duurzaam business model van uw corporatie, waarbij de vermogens en Ik verzoek u een notitie aan te leveren waarin een strategische heroriëntatie van De hiervoor beschreven beoordeling geeft aanleiding tot het opleggen van de Interventies verkoopvijver uit te breiden. In hoeverre dit wenselijk is, dient nog te worden onderzocht. dit jaar zijn verkocht. U heeft aangegeven dat het wellicht mogelijk is de Eén complex van 18 woningen zijn gelabeld voor verkoop, waarvan drie woningen beïnvioedbaar. Uit het gesprek van 30 september kwam evenwel naar voren dat woningbouwvereniging Maarn voornemens is het beleid bij te stellen waardoor Daarnaast is liet lastenniveau volgens eigen zeggen slechts beperkt onderhouds en rentelasten kunnen worden teruggebracht. jaar en zijn gebaseerd op afspraken met uw huurdersvereniging uit renovatieactiviteiten opgegeven. Deze renovatie Llitgaven betreffen de geprognosticeerde verbetering van twee monumentale woningen in Tuindorp per U heeft voor de prognoseperiode geen nieuwbouw en beperkt Het meerjarenbegroting. te anticiperen, waarbij gewijzigd huurbeleid wordt doorgerekend in de nieuwe niet gerealiseerd. Dit als gevolg van gewijzigde regelgeving. U bent bezig hierop De in de prognosegegevens opgegeven huuropbrengsten worden waarschijnlijk 3emi)er 2015 hierbij de volgende aandachtspunten naar voren: buffer is beperkt. Uit het onderzoek en liet gesprek van 30 september kwamen FB2015AW2063L1395 Ministerie i an Inftasrncrmir en Nl uien Inspectie LeeFomgeving en Transport

3 u terecht 01) cle website van cle Aw ( Voor een nadere toelichting op de toezichtaanpak en de gehanteerde normen kunt Autoriteit woi1ingcorporities M. de Jong rnartine.de.jong )iilerit.ni Ons kenmerk FB2015AW2063L1395 Contactpersoon Transport Inspectie Leefomgeving en Bijlage: Kengetallen namens deze, informeren. openbaar. Ik verzoek u de voor uw organisatie relevante sta keholders hierover te resultaten van mijn onderzoek en de beoordeling. De Aw maakt het oordeel Ik zal voorts uw raad van commissarissen (RvC) informeren over de vorenstaande Voor nadere informatie kunt u met mij contact opnemen. voor specifiek onderzoek geleid. De in 2015 bij uw corporatie opgevraagde informatie heeft niet tot een selectie Naast cle hiervoor genoemde onderzoeken holidt de Aw ook toezicht op cleelactiviteiten van corporaties zoals: 2. Toezicht de&activiteiten > Retouradi es Postbus AC Baarn het de het DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST, DE INSPECTEUR ILT/AUTORITEIT WONINGCORPORATIES, M. de Jong exploitatierisico s ten aanzien van het zorgvastgoed; gebruik van derivaten; gehanteerde beleggingsbeleid. Datum 13 november 2015 Pagina 3 van 3 Ministerie van Infrastructuur en Milieu Inspectie Leefomgeving en Transport

4 Marktrisico Vpbbeklemming ,1 63,1 19,4 Bijlage 1 éreniging Maarn (11395) te Utreditse Heuvelrug Ratio s Toezichtveld liquiditeit en financiering (in%) 1CR DSCRWSW DSCRCFV LTV (volkshuisvestelijke exploitatiewaarde, in 9 ) LTV (marktwaarde, in /u) LTV (leegwaarde, in %) ,8 2,0 1,2 1,2 1,3 85,2 83,3 33,8 36,3 prognose periode signaleringsnorni corporatie sector prognoseperiode 1,7 2,0 1,4 1,4 1,4 22,0 21,9 25,1 1, ,3 1,0 85,0 32,2 35,7 55,0 42,0 Nominale schuld per gewogen verhuureenheid (x 1.000,) Marktwaarde langlopende schulden per verhuureenheid (x 1.000,) Modiried duration leningen (jaren) Modified duration vastgoed (jaren) corporatie sector , ,4 Toezichtveld solvabiliteit en draagkracht vermogen Volkshuisvestelijk vermogen (x 1.000,) Buffer totaal (x ,) Volkshuisvestelijk vermogen per gewogen verhuureenheid (in ) Buffer per gewogen verhuureenheid (in 6) Specificatie buffer (xc 1.000,) Macroeconomisch risico Operationeel risico Totaal risico Opslag marktwaarde versus volkshuisvesteliike exoloitatiewaarde Buffer totaal

5 S t 10 Ontwikkeling Volkshulsvestelijk vermogen en buffer S 0 l Volkshuisvestelijk vermogen en buffer, sector * uffer Volkshuisvestelijk vermogen : :18 6vffer.D ls,..s.es1eiljk ve : Toezichtveld behoud maatschappelijk gebonden vermogen * attentie voor eventueel verschil in schaal Netto bedrijfslsten_(int) Per gewogen verhuureenheid corporatie Per gewogen verhuureenheid Sector Signaleringsnorm kasstroomrealisatie kasstroomprognose (prijspeil 2014) gemiddeld Direct rendement (in %) Marktwaarde nietdaebbezit corporatie Marktwaarde nietdaebbezit sector ,69 4,01 Bruto_stichtingskosten_nieuwbouw woongelegenheden per eenheid DAEB corporatie Aantal eenheden Als % van portefeuille DAEB 2014 prognose periode sector 88,731 Stichtingskosten per eenheid Cx 1.000,) 154 Bruto verkoopprijs DAEB woongelegenheden per eenheid DAEB bestemd voor bewoners Aantal eenheden Als % van portefeuille DAEB 2,6 3,1 Als van de gemiddelde WOZwaarde DAEB_woongelegenheden 2,7 3,2 Verkoopprijs_per eenheid (x 1.000,)

6 2012 Score (%) als Woningbouwvereniging Maarn (11395) te Utrechtse Heuvelrug Verliezen in jaarrekening a. Nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling b. Resultaat deelnemingen c. Waardeverandering van financiele vaste activa en van effecten d. Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden e. Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop f. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Totaal % balanstotaal resultaat Corporatie sector 0, ,3 0,0 0,0 0,6 0,9 Toezichtveld risicobeheer levensduur bezit Levensduur bezit, corporatie Ontwikkeling aantal gewogen verhuureenheden Index aantal eenheden (2012=100) Levensduur bezit, landelijk 23,523,5 Index aantal eenheden(2012=100). 100, ,3 25,6 27,7 27, ,0 23,8 23,9 99,7 99,4 99, , ,0 98,4 24,0 99,0 27, ,0 98,8 26,7 98,1 24,0 23,8 9S,6 26, ,4 98,3 opgave corporatie Energielabels A B C 0 E F G Score (%) 33,00 32,40 13,10 9,30 8,00 4,20 NEN 2767 Conditiescore Gewogen_score conditiescore Aantal woongelegenheden 2014 corporatie onbekend (%) Gewogen score energielabels 3,4 100, sector onbekend ( /o) ,5 5,0 2,1 60,0 Toezichtveld kwaliteit verantwoording Realisatieindex Prognosejaar 2011 Prognosejaar 2012 Prognosejaar 2013 Realisatie nieuwbouw index 2014 totaal corporatie 8 8 1,00 sector 0,67 0,80 1,01 0,82 0,67 0,76

7 2 2,87 index Woningbouwvereniging Maarn (L1395) te Utrechtse lieuvelrug sector Prognosejaar Prognosejaar Prognosejaar Realisatie verkopen 4 totaal corporatie 0,87 0,55 0,48 0,63 Stabiliteit prognose nettovariabele lasten Prognose lasten per gewogen vhe gemiddeld over 2014 Stijgingsfactor van prognose t naar t+1 Gewogen stijgingsfactor Stijgingsfactor gesommeerd 2016 verslagjaar ,95 0, ,00 2, ,96 index corporatie sector 5,83 5,93 Prognose en realisatie 1CR (in %) 1CR 2014 (dpi 2013) 1CR 2014 (dpi 2014) 1CR 2014 (dvi 2014) corporatie sector 1,60 1,63 1,78 1,72 1,99 1,71 Raming van operationele en (des)investeringskasstroom 2014 Kasstroom operationeel 2014 (dpi 2013) Kasstroon, fvadesinvestering 2014 (dpi 2013) a. Totaal Kasstroom operationeel 2014 (dpi 2014) Kasstroom tvadesinvestering 2014 (dpi 2014) 6. Totaal Kasstroom operationeel 2014 (dvi 2014) Kasstroom fvadesinvestering 2014 (dvi 2014) c. Totaal nominaal (xc 1.000,) corporatie sector % van vhvvermogen 11,96 4,87 14,86 9,49 2,90 4,62 14,69 5,50 16,78 4,13 1,88 1,37 19,02 5,71 21,05 4, ,03 1,53

8 Totaal immateriële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Totaal vastgoedbeleggingen Totaal voorraden Onderhanden projecten Sifecten Woningbouwvereniging Maarn (L1395) te Utrechtse Heuvelrug Enkelvoudige balans 2014 Activa opgave vhv.exploitatie marktwaarde Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa Vastcioedbelepingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Firianciele vaste activa Totaal vaste activa Vlottende activa Totaal vorderingen Liquide middelen Totaal vlottende activa Totaal activa

9 Leningen Lastenniveau Passiva Eigen vermogen Voorzieningen en egalisatierekening Lanolpoende schulden overheid en kredietinstellingeri VOVverplichtingen Overige schulden (inclusief aan groepsmaatschappijen) Langlopende schulden totaal Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Overig Kortlopende schulden totaal ,915 3S8 3S Totaal passiva Solvabiliteit (in %) 34,3 17,6 63,2 Bedrijfswaarde van opgegeven naar geuniformeerd Opgegeven bedrijfswaarde Discontering Verkoopportefeuille 920 Parameters 889 Levensduur Restwaarde Verhuurdersheffing 170 Geüniformeerde bedrijfswaarde Direct rendement (in %) direct rendement corporatie sector corporatie sector Op volkshuisvestelijke exploitatie waarde! marktwaarde 7,0 5,3 2,8 2,8 Marktwaarde DAEB bezit 2,8 2,8 Marktwaarde DAEB bezit (inclusief_compensatie) 3,1 3,1 Op rentabiliteitswaarde/ nominale_schuld 4,2 4,4 4,0 4.1 Op_volkshuisveselijkvermogen/marktvermogen 20,9 6,3 2,2 2,0 Geuniformeerde bedrijfswaarde per gewogen vhe (x 1.000) DAEB nietdaeb corporatie Sector corporatie Sector Marktwaarde per gewogen vhe (x )