CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING. Laurentius. t.a.v. het bestuur. Postbus CD BREDA. Ons kenmerk. Onderwerp. Toezichtbrief 2014

Transcriptie

1 Laurentius Postbus CD BREDA t.a.v. het bestuur L1005 Internet Telefax Telefoon flairn Oude Utrechtseweg AC Bairn Bezoekadres: info6)cfv.nl Postbus 107 GE5TELD BIJ BESLUITCENTRALE FONDS VOOR DE VOLKSHUISVE5TING 1STAATSBLAD 1988, 483i. K.v.K BIC INGBNL2A BAN NL12 INGB teruggebracht. aan deze tijdelijke financiering was verbonden. Zo heeft Laurentius in 2013 commerciële financiering overborging te verkleinen WonenBreburg en het bezit in Oirschot verkocht aan Wooninc.. De ontvangen gelden heeft Laurentius Herstelmaatregel 1: Aantrekken van commerciële financiering voor de nietdaebportefeuille teneinde aangetrokken voor haar woningbezit Stadionkwartier in Eindhoven, vier projecten verkocht aan gebruikt voor gedeeltelijke aflossing van het overbruggingskrediet waardoor de overborging grotendeels is kunnen blijven voortbestaan. Inmiddels heeft Laurentius uitvoering gegeven aan een aantal voorwaarden dat Laurentius in de gelegenheid gesteld om aan haar verplichtingen te kunnen voldoen en daarmee zelfstandig Met behulp van een door WSW verstrekt tijdelijk overbruggingskrediet van 100 miljoen eind 2012 is van Laurentius. 2018) en overige specifieke informatie monitort CFV de voortgang op de geformuleerde herstelmaatregelen van Aanpak Laurentius, het Uitvoeringsplan , de goedgekeurde begroting 2014 (mcl. MJP 2014 continuiteit van uw Organisatie. Via het periodieke overleg op basis van de actualisatie implementatie Plan In de Toezichtbrief 2013 is eerder ingegaan op de voortgang van de herstelmaatregelen en financiële 1. Voortgang herstelmaatregelen continuiteit bij uw corporatie. Op basis van uw ingediende prognosegegevens , uw verantwoordingsgegevens 2013 en andere de stringente uitvoering van het plan van aanpak zodat op zo kort mogelijke termijn weer sprake is van een een belangrijke stap gezet om de financiële continuiteit te waarborgen. De interne beheersing is echter nog geven aan de maatregelen zoals genoemd in het plan van aanpak is financieel herstel mogelijk. Laurentius heeft met het verkrijgen van commerciële financiering en het terugdringen van de overborging goedgekeurd door WSW, BZK en CFV. Met behulp van tijdelijke liquiditeitsoverbrugging en door invulling te onvoldoende op orde en verdient de komende periode hoogste prioriteit. CFV vraagt blijvende aandacht voor informatie heeft CFV risicogericht onderzoek gedaan. In deze brief ga ik in op de voortgang van de financieel gezonde situatie. belangrijkste herstelmaatregelen in het kader van verscherpt toezicht en het onderzoek naar de financiële Wonen en Rijksdienst. Laurentius staat sinds januari 2012 onder verscherpt toezicht vanwege onzekerheid over de financiële continuiteit. U geeft uitvoering aan het plan van aanpak dat in december 2012 is (CFV) jaarlijks de financiële continuiteit van uw corporatie en brengt daarover advies uit aan de minister voor Op grond van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) beoordeelt het Centraal Fonds Volkshuisvesting Geacht bestuur, Baarn, 16 oktober 2014 Toezichtbrief 2014 Onderwerp FB 2 014C FV [1005 Ons kenmerk VOLKSHUISVESTING

2 Herstelmaatregel 2: Herstructurering van de leningportefeuille en verkleinen van de totale schuldpositie essentiële voorwaarde voor de continuïteit. Inmiddels heeft Laurentius met WSW overeenstemming bereikt eigenmiddelenbeleid van WSW kan Laurentius een borgbare lening aantrekken en het overbruggingskrediet eigenmiddelenbeleid van WSW is, weliswaar later dan gepland, een belangrijke herstelniaatregel voltooid. aflossen. minder commerciële financiering nodig is om de overborging terug te brengen, hetgeen een positief effect heeft op de rentelasten. Daarmee is tevens het continuïteitsrisico fors afgenomen. Ten opzichte van het plan van aanpak blijkt dat er Door het aantrekken van de commerciële financiering, verkoop van vastgoed en toepassing van het over het aflossen van het resterende overbruggingskrediet ad 40 miljoen. Door gebruik te maken van het Uit het Jaarverslag 2013 blijkt het verkrijgen van de tweede tranche (commerciële) financiering in 2014 een VOLKSHUISVESTING maatregelen zijn opgenomen. Uit het accountantsverslag en de Jaarrekening 2013 blijkt dat u nogmaals de contracten voor financiële instrumenten heeft beoordeeld. Uit deze beoordeling komt naar voren dat in tegenstelling tot de eerdere beoordeling en verklaring in een aantal contracten wel TBB s zijn opgenomen. afgegeven inzake toezichtbelemmerende bepalingen derivatencontracten (TBB s). Met deze bestuursverklaring verklaart de leiding dat er in de derivatencontacten geen toezichtbelemmerende Begin augustus 2013 heeft de voormalig interim bestuurder van uw corporatie een bestuursverklaring Kwaliteit financiële verantwoordingsinformatie Het bij uw corporatie uitgevoerde onderzoek geeft CFV aanleiding tot de volgende opmerkingen. Beoordeling 2014 u terecht op de website van CFV ( signalen per toezichtterrein vermeld. Voor een toelichting op de toezichtaanpak en gehanteerde normen kunt Het onderzoek door CFV vindt plaats aan de hand van signalen. In de beleidsregels 2014 van CFV staan de continuïteit van een corporatie. Die terreinen zijn: kwaliteit financiële informatie, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. De beoordeling richt zich op een zestal toezichtterreinen die van invloed kunnen zijn op de financiële 2. Beoordeling Herstelmaatregel 5: Realiseren van desinvesteringen verbetering van de liquiditeitspositie. In 2013 zijn vier projecten afgestoten aan Wonen Breburg, bezit van daardoor is het begrote aantal in 2013 van vijftig te verkopen woningen niet gehaald. Inmiddels is er een vervangende verkoopstrategie ontwikkeld en geïmplementeerd en heeft de verkoop intern meer aandacht gekregen. CFV is positief over de uitvoering van deze herstelmaatregel en benadrukt dat het voorzetten van het desinvesteringsbeleid uitermate van belang is voor de financiële positie en het terugbrengen van de schuldenlast op het door Laurentius gewenste niveau. Medio 2013 heeft Laurentius besloten om het concept Slimmer Kopen niet langer te gebruiken. Mede voormalig woningbedrijf Oirschot overgedaan aan Wooninc. en 32 woningen verkocht aan particulieren. De opbrengsten uit desinvesteringen zijn benodigd voor de verdere afbouw van de Ieningenportefeuille en control brengen van uw Organisatie. De interne beheersing dient komende jaar verder aangescherpt te worden en de betrouwbaarheid van de rondom de afwikkeling van de verkooptransactie Oirschot, blijkt dat Laurentius nog onvoldoende in control is. Uit uw Uitvoeringsplan , de accountantsrapportage en de ervaringen die CFV heeft opgedaan Herstelmaatregel 4: Implementeren van het risicomanagement data en rapportages verder verhoogd. CFV dringt erop aan dat u komend jaar de nadruk legt op het verder in eind 2014 het SVB in samenhang met de MiS en financiële begroting 2015 e.v. op. Herstelmaatregel 3: Herijken van het Strategisch Voorraadbeleid (SVB) Vastgoedsturing is een belangrijk aandachtsterrein voor Laurentius. De oplevering van het SVB is vertraagd aangezien een objectieve conditiemeting van het bezit daarvoor noodzakelijk is gebleken. Laurentius levert binnen Laurentius prioriteit gekregen, waardoor het verbeteren van de schuldpositie en het zoeken naar miljoen. De schuldpositie per vhe ultimo 2013 is echter niet verminderd maar toegenomen tot , omvang van de leningportefeuille in 2013 met 62,5 miljoen afgenomen van 690,8 miljoen naar 628,3 oplossingen voor de hoge aflossingsverplichtingen onvoldoende is gerealiseerd. In het kader van financiële vastgoedportefeuille Oirschot, reguliere verkopen en overschotten uit de lopende exploitatie is de nominale begroting 2015 en op basis van het calculatiestatuut zal Laurentius het terugbrengen van de nominale schuld nader concretiseren. Het verbeteren van de schuidpositie is een belangrijke herstelmaatregel. Door verkoop van de (2012: ,), ruim boven de door Laurentius zelf vastgestelde norm van , pervhe. Het aantrekken van commerciële financiering en terugdringen van overborging heeft de afgelopen periode

3 control is. Laurentius heeft na constatering actie ondernomen om de TBB s weg te nemen. Inmiddels heeft Laurentius Laurentius heeft de afgelopen jaren forse verliezen geleden op haar projectactiviteiten wat een belangrijke reden is voor het verscherpt toezicht. Naast af boekingen op nieuwbouwprojecten en grondposities heeft ook Behoud maatschappelijk gebonden vermogen jaarverslag 2013 vermeld, CFV hierover te informeren. Hieruit blijkt dat uw organisatie nog onvoldoende in af te bouwen. U heeft verzuimd een plan van aanpak in te dienen dan wel, in tegenstelling tot u in uw verwijderd en andere bepalingen zijn opgenomen om zonder TBB s de door de bank gewenste zekerheden te bieden. CFV verzoekt u te bevestigen dat er geen sprake meer is van TBB s de derivatencontracten. van de tegenpartij, BNG, een aanvullende overeenkomst ontvangen waarin de TBB s uit het contract zijn De ministerkle richtlijn schrijft voor dat Laurentius een plan van aanpak moet opstellen om deze contracten geformuleerde beleid aan de hand van de kwartaal en/of voortgangsrapportages (tenminste vier maal per voortgang op de herstelmaatregelen. kwartaalrapportage in een aparte paragraaf of de managementsamenvatting aandacht te besteden aan de jaar) en de reguliere verantwoording dpi en dvi komend jaar monitoren. CFV verzoekt u om in de nog onvoldoende is gewaarborgd. CFV zal de voortgang in de uitvoering van de herstelmaatregelen en het CFV handhaaft het verscherpt toezicht bij Laurentius aangezien de financiële continuiteit van uw Organisatie aan te scherpen en de bedrijfsvoering van Laurentius verder te professionaliseren. In dit plan dienen de bevindingen van de accountant te zijn meegenomen, waaronder in ieder geval: daadwerkelijk te verkleinen. 3. In samenhang met het voorgaande punt maatregelen concretiseren om het totale leningenvolume hoe de pieken in de aflossingsverplichtingen in 2018 en 2020 worden opgevangen. CFV constateert dat Laurentius met veel inzet het plan van aanpak uitvoert, dat inmiddels diverse CFV verwacht dat u daarnaast versneld uitwerking geeft aan de volgende onderwerpen: 1. Voor 1januari 2015 verstrekken van het interne actieplan (inclusief tijdslijn) om de interne beheersing 2. Voor 1 april 2015 inzichtelijk maken of herstructurering van de leningenportefeuille noodzakelijk is en formaliseren actualiseren openstaande zaken rond de treasuryprocedure. van managementrapportages en (maand)afsluitingen; maatregelen zijn geëffectueerd, maar dat de uitvoering van sommige maatregelen is vertraagd. Het is van het aanbestedingsbeleid en op orde brengen van de offerteprocedure planmatig onderhoud; en uitvoeringsplan Klant en Continuïteit. cruciaal dat Laurentius uitvoering blijft geven aan de maatregelen in het plan van aanpak en het 3. Interventies verdiencapaciteitte realiseren. verwacht dat u de herstelmaatregelen derhalve strak blijft uitvoeren teneinde de toekomstige Om te komen tot financieel herstel is realisatie van de voorgenomen herstelmaatregelen noodzakelijk. CFV Solvabiliteit en draagkracht vermogen teneinde de rentelasten te beheersen. CFV wil met Laurentius komen tot een meerjarige afspraak over het Om uw liquiditeitspositie te verbeteren dient de ingerekende reductie op de netto variabele lasten Zo veroorzaken de saneringsbijdrage en verhuurderheffing een probleem in uw liquiditeitsplanning. stabiel zijn, maar nog niet robuust genoeg om eenmalige grote uitgaven of tegenvallers op te kunnen vangen. een concretisering aan. in het plan van aanpak. Daarnaast blijkt uit de liquiditeitsprognose dat de kasstromen van Laurentius Vrij ontwikkelen zich positief door consequent uitvoering te blijven geven aan de maatregelen zoals opgenomen daadwerkelijk te worden gerealiseerd en is substantiële verlaging van de leningenportefeullle noodzakelijk groeipad in casu het verkleinen van de leningenportefeuille Laurentius. Onder de conclusie treft u hiervoor De liquiditeitsratio s voldoen, overigens conform verwachting, nog niet aan de gestelde normen maar Liquiditeit tijdig gereed gekomen. Daarnaast is een voorzichtig begin gemaakt met managementrapportage. De interne verantwoording en sturing wordt verbeterd. In tegenstelling tot voorgaande ja ren is de Jaarrekening 2013 hetgeen is gesteld onder herstelmaatregel 4. beheersing is echter nog onvoldoende op orde en dient op korte termijn aangescherpt te worden. Zie verder Laurentius is bezig met de invoering van een planning & controlcyclus waardoor het proces rondom Financieel risicobeheer afwaardering. Naar aanleiding van de evaluatie van de verkooptransactie van het woningbezit van voormalig woningbedrijf Oirschot heeft u verbeteringen aangebracht in het verkoopproces. de aan en verkoop van het woningbezit van voormalig woningbedrijf Oirschot gezorgd voor een forse VOLKSHUISVESTING

4 Directeur aaverhoog Volkshuisvesting Met vriendelijke groet, Ik verzoek u de voor uw organisatie relevante stakeholders hierover te informeren. CFV maakt op korte onderzoek en publiceert deze brief op de website van CFV. termijn een afspraak met uw RvC om de beoordeling te bespreken. de heer RJ. Hordijk. CFV informeert de minister en uw raad van commissarissen over de resultaten van het Voor nadere informatie kunt u contact opnemen met de toezichthouder de heer MA. Burger MSc MSRE en/of VOLKSHUISVESTING CC: WSW Bijlage: Kengetallen

5 Netto bedrijfsiasten 41. illji,rge 1 loos) t. Breda Ratio r Toezichtveid Liquiditeit en financiering 1CR 15CR WSW 1)516(6V 2013 Prognose periode Signateringunorm corporatie sector prognoseperlode 1,4 1,8 1,4 0,9 0,9 1,3 1,0 0,7 1,0 1,2 1,0 1 w 1 liii) 1 LTV(volkshui.n, LÏV (mirktw xi,.,)) LIV (ieegwa.o 1 iv.hiijk,x 1i,xilIxw.end,, ix ,3 62,4 (S,, 45,0 74, (.4,4 (157) 66,6 (.0,4 ( (.0.5,0 44,4 41), 1!,,, 40.0 Toezichtveid soiv.,idii)eil cv,ir.l.,pkradll v rnro3rcn V,,Ik.I,,,jv,.3. lijk vinlo[l ii (x, 300, ix) 1.11(n) 1 3)0)),) V,,ik uur_vr.i.irjk 0) ) 11111)1 11(31) ) rwr u. II 0, )IllOh), ) 111,01 (1)11) III)). ) l) )/ l Wlli l,rv,,ir,,ui ii lol) /1)11. (.0(2 21.1, ) /11h.)), 2, /6 20)0 1, )0.,))). O.,)))) 1. / pil M,,k)v,h ii til b,,ff, r MII (0 IO)IO))II,I II ).)I 0 ))p,r,,ti,)n,, 1 iici (1,i 1 rn,,rktw.i,iide V,pi)i)l ki) mming Buffer totaal 01)03 V.lIk.il(ii5xl.lel(k0 x_p!tlew.l 0,1. 201] (0.,,). 1) )3, ,1,11, 10 ) ,13)1 141,1(1 14 (, ii), 4. 4/1 ((0 40,8) ,750 (00.10e 206, ,0,0 3, Ontwikkeling Voikshr,jsxr sielijk vermogen eo boiler 7 30 S 2S ) )6 201) 2010 (10)10, Volkvho,sn,v)r )lk V) )ll)ll),oi) l oezichtveld behoud nrlr,rtleihsppeiijk gebonden vermogen Pergewogen verhuureeoh, i,i (iv ),ovpvr.ilie Per gewogen verhuureeoh, id ((0 1) sector S(gnaleringsnorm Gewogen verhuureenheden corporatie Bedrijfswaarde van opgegeven naar geüniformeerd Kas Stroomrea hintie ,222.00, ).) 1,01))) Kasstroomprognose (prijspeil 2013) gemiddeld , ,235 pgegevenbedrijswaarde Disco 01e ring Verkoopportefeuliie Parameterv t, v n,,iutj, in,i, nn,v, III 70 (. lhl ii.sil.0,1 4 Vl rixiu))il ).i( llor) 1., ).) t,) )ii),l0lifl,, )d, I0 )i),jisw.).od) 70l.1, I,,,nif,r nc,r i, i dr i Vl.l.)rlt) Ii, ) )01 )loi,, rij, hr d1ri w.i lol, (viva 0 Of),),(0. III All.,)). l_l l I1 li))il)l)(2 ll)l 1 II 1.0,11,1)11, Daeb NielDaelr Totaal )0./ , 31.95/

6 t Vkvvvplvi.mtiu , Enkelvoudige balans 2013 Actina Opgave Vhvenploltolle Ma,ktwaa,de Vaste art iv, Tol.iol lrnmotvriolo M:,ter(eln volle nctlna valt. acuva 11, ,0118,x111,jt,,t)l V t v,l,n mtw,kk,iin 1,,.1,Inll vv,x (( _ 11111,1 II,t,I,,, 11,111, ode,.ik,n ton (li, Il%leV,ln de exploitatie , ) lvi 1 I,,.,t ii! v.),tl,l,llv,) /14.0(1 xploil.stle Vnnlgoodbeloqglngen v,ot 1:o,d lv.,)1 ix,x In,X1kot.ltl, 1,I,,it.ili, ekw,d,li,,,r,t dov,lvi 1ij 1ov,llv ley t_ik,,, viik,,, lii «1,1,1,1 VIIOIW.(,ii(litI ), ) :1. 7 V «lv.,,ntv(ikk,lv, l,,,l, uit voo, xplottiti 86 tilt.ti ( lti litll li l i (117i ll 179.1/ , 1/1.1)8% vii vn ii,iltt ei vi.) vi,v.,,k.66n Totoal voslo octivo 84 VI),) luid, jij Ïv,,,,, ulyl lui,,, tol,.,lv,,t,i,ov III, t,.tt 111)311 1, ,18, 21,02/ I,.4, , ,1.11 vlvtt,,,,l,,,ltiv 1 (1,18,11 11,8,0 11,11,0 t It, iv (( t t t 1 Pass Ina Eigen vermo% t 1 jlio.ul o k, vi,t Voorzieninoit,ne ) , 0/, Larlglop.ndo ochutden Leningen ov,jl,ui,l ii kv lii, liilvil liiri(, tl,),, _l,l,,, 1.11ll(, (,,_, VOV.verplicl,t 1)7,, ,01, Ovegeschulutl n (mci aa5j uo. p.mnlo l1.ljtlllpv) (.110 1,80 1,00 Langlopend o hulden totaal Kortlop.nda.chutd.n 1, ,,. t ), 1,11)1)1 Schulden aan kredietlnstelltngen OVeijg 4.1,.4.11) Kortlopende schulden totaal ((1.41 _i oj. L_.. TOTAALPASSIVA 11/41 Direct rendement (in %( M;,rl(tw,,.urdl Op volkshulvnestelijke exploitatie waardeimarktwaard, OfLentabiliteitswaa rde/nominale schuld 1,. Op volkshuisvextelijk vermogen/marktvermogen