CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING

Transcriptie

1 L2058 Mitros t.a.v. de raad van commissarissen Postbus RE UTRECHT CENTRAAL FONDS Postbus AC Baarn Bezoekadres: Oude Utrechtseweg 19 Baarn Telefoon Internet Ons kenmerk FB2014-CFV L2058 Onderwerp Toezichtbrief 2014 Baarn, 28 ol<tober 2014 Geachte raad, Op grond van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) beoordeelt het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) jaarlijks de financiële continuïteit van uw corporatie en brengt daarover advies uit aan de minister voor Wonen en Rijksdienst. Op basis van de door uw corporatie ingediende prognosegegevens , verantwoordingsgegevens 2013 en andere informatie heeft CFV risicogericht onderzoek gedaan. In deze toezichtbrief treft u de resultaten van het onderzoek en de bevindingen van de voortgang van de herstelmaatregelen aan. Mitros staat sinds oktober 2013 onder verscherpt toezicht vanwege onvoldoende vertrouwen in juistheid en kwaliteit van de ingediende gegevens en in draagkracht vermogen. Op verzoek van CFV heeft uw corporatie een herstelplan opgesteld om te komen tot voldoende kwaliteitsverbetering van de gegevens en ter verbetering van de financiële positie van uw corporatie. In november en december 2013 hebben CFV en uw corporatie de contouren en het concept van het herstelplan besproken. Vervolgens heeft CFV met de brief van 24 januari 2014 het herstelplan goedgekeurd. CFV heeft de voortgang van de uitvoering van de herstelmaatregelen periodiek gemonitord. CFV concludeert op basis van de ontvangen kwartaalrapportages en de periodiek gevoerde gesprekken over de voortgang van de herstelmaatregelen dat uw corporatie de gewenste voortgang van de maatregelen heeft bereikt. CFV is positief over de ontwikkeling van de kwaliteit van de financiële informatieverstrekking en verantwoording. CFV waardeert ook de effectieve aanpak en transparante opstelling van uw corporatie. 1. Voortgang herstelmaatregelen Verbeteren kwaliteit financiële informatie In het herstelplan heeft Mitros maatregelen benoemd die moeten leiden tot een kwalitatief goede gegevensverstrekking aan CFV. Uw corporatie heeft in het herstelplan onderscheid gemaakt in reeds getroffen maatregelen, te treffen maatregelen die effect hebben op de in februari 2014 in te dienen dpi gegevens en te treffen maatregelen op de langere termijn. Uw ingezette maatregelen hebben niet alleen betrekking op verbetering van de externe informatieverstrekking, maar verbeteren ook de kwaliteit van uw interne informatievoorziening. Belangrijke maatregelen betroffen de verantwoordelijkheid voorde informatievoorziening op alle niveaus in de organisatie te leggen en controles op en bewaking van de gegevens op verschillende niveaus in te bouwen. Gebleken is dat uw corporatie voor een belangrijk deel (voor de korte en langere termijn) de maatregelen ter verbetering van de kwaliteit van de informatievoorziening heeft gerealiseerd. Uw corporatie heeft aangegeven dat de ingezette maatregelen uw corporatie een verbeterd inzicht hebben opgeleverd. Op basis van de indiening van de dpi en dvi heeft CFV geconstateerd dat de doorgevoerde maatregelen daadwerkelijk tot verbetering van de kwaliteit van de verstrekte gegevens hebben geleid. Voorts heeft uw corporatie stappen gezet om uw begroting te laten aansluiten bij uw herstelplan en ondernemingsplan. INGESTELD BIJ BESLUITCENTRALE FONDS VOOR DE (STAATSBLAD 19ê8, 483). IBAN NL12 INGB BICINCBNL2A K.vK

2 CENTRAAL FONDS Draagkracht vermogen (vermogensherstel) CFV ziet dat de maatregelen, waaronder besparingen op de personeels- en overige bedrijfslasten en de bijstelling van uw (nieuwbouw huur en koop) projectenpianning en uitgaven, leiden tot een voldoende herstel van uw vermogenspositie, ook aan het einde van de prognoseperiode. Dit blijkt uit het financiële beoordelingsproces op basis van dpi en dvi gegevens. Een en ander is in overeenstemming met de verwachtingen uit het herstelplan. Uw corporatie heeft in het herstelplan aangegeven op basis van de taxplanning 2013 de komende vijfjaren geen vennootschapsbelasting verschuldigd te zijn. Tevens heeft u de verwachting uitgesproken de periode tot en met 2022 geen vennootschapsbelasting verschuldigd te zijn door compensabele verliezen en fiscale optimalisatie. CFV heeft in de brief van 24 januari 2014 aangegeven bij de financiële beoordeling in 2014 de Vpb-beklemmingdie CFV heeft ingerekend naderte bekijken. CFV beoordeelt de Vpb-beklemming in samenhang met de draagkracht van het vermogen van Mitros. CFV constateert dat de ook nu ingerekende Vpb-beklemming over de periode na 2018 als extra opslag op het risicobedrag (buffer) niet behoeft te worden bijgesteld, omdat CFV heeft vastgesteld dat Mitros voldoende draagkracht vermogen heeft. Overige maatregelen Uit het ondernemings- en herstelplan blijkt dat Mitros heeft besloten tot beleidswijzigingen in het huurbeleid, een nadere uitwerking voor het aanpassen van de levensduur van het bezit, verkoop van het perifere bezit en het afstoten van een deel van het maatschappelijk vastgoed en monumenten. 2. Beoordeling 2014 De beoordeling richt zich op een zestal toezichtterreinen die van invloed kunnen zijn op de financiële continuïteit van een corporatie. Die terreinen zijn: kwaliteit financiële verantwoording, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. Het onderzoek door CFV vindt plaats aan de hand van signalen. In de beleidsregels 2014 van CFV staan de signalen pertoezichtterrein vermeld. Vooreen toelichting op de toezichtaanpak en gehanteerde normen kunt u terecht op de website van CFV ( Bij de beoordeling heeft CFV de beoordeling van de signalen die 'aanslaan' omdat een grenswaarde is overschreden verbonden met de informatie en het inzicht dat is verkregen met het monitoren van de uitvoering van het herstelplan. CFV ziet op grond van deze beoordeling geen aanleiding tot het maken van opmerkingen aanvullend op wat onder voortgang herstelmaatregelen is opgemerkt. 3. Interventies Uw corporatie heeft zich dit jaar ingespannen om de herstelmaatregelen tot uitvoer te brengen. Mitros is erin geslaagd om voortvarend de kwaliteitsverbetering door te voeren. Door de ingrepen en reeds doorgevoerde beleidswijzigingen, als ook door de verbeterslag van uw financiële informatievoorziening, heeft Mitros ook het gewenste vermogensherstel weten te bereiken. De effecten ziet CFV terug in de vermogenspositie ultimo 2013 en in de ontwikkeling van het volkshuisvestelijk vermogen in de prognoseperiode CFV ziet geen aanleiding om het verscherpt toezicht te continueren. CFV beëindigt per direct het verscherpt toezicht en monitort via de periodieke voortgangsrapportages en gesprekken het verdere verloop en de effecten van de uitvoering van het herstelplan als onderdeel van het reguliere toezicht. Zoals in februari 2014 met u is afgesproken, zal CFV een afrondend gesprek met u en uw bestuur voeren. Uw bestuur neemt in overleg met u het initiatief voor dit gesprek. Voor nadere informatie kunt u contact opnemen met de toezichthouder de heer R.J. Hordijk/mevrouw E.B. Vaags. CFV informeert de minister over de vorenstaande resultaten van zijn onderzoek en publiceert de brief op de website van CFV. Uw bestuur heb ik reeds per brief hiervan op de hoogte gesteld. Met vriendelijke groet, ph^s Volkshuisvesting Directeur Bijlage: Kengetallen

3 Bijlage 1 Mitros (L2058) te Utrecht Ratio's To«khtveld Liquiditeit en financiering Prognose periode corporatie sector Signaleringsnorm prognoseperiode ICR 2.0 1,9 1,8 1.4 OSCR-WSW t,4 1, OSCR-CFV 1,1 1,3 1,2 1.0 Nominaie schuld per gewogen verhuureenheid (x ) 30,1 32, LTV (volkshuisvestetijtce exploitatiewaarde, In %) 63,4 64,5 64, LTV (marktwaarde, in %) 31,9 32, LTV (leegwaarde, in %) 20,1 20,7 26, Toezichtveld solvabiliteit en draagkracht verinogen Voikshuisvesteiijk vermogen {x 1.000,-) Buffer totaal (x 1.000,-) Voikshuisvesteiijk vermogen per gewogen verhuureenheid (in ) Buffer per gewogen verhuureenheid (in ) S Speciftcatie buffer Marktrisico Macro-economisch risico Operationeel risico Totaal risico Opslag marktwaarde versus volkshuisvestelijke exploitatiewaarde Vpb-beklemming Buffer totaal Ontwikkeling Voikshuisvesteiijk vermogen en buffer ~ Volkshui svestelijlc vermogen Toezichtveld behoud maatschappelijk gebonden vermogen Kasstroomrealisatie Kasstroomprognose (prijspeil 2013) gemiddeld Netto bedrijfslasten Per gewogen verhuureenheid (in ) corporatie Per gewogen verhuureenheid (in ) sector Signaleringsnorm Gewogen verhuureenheden corporatie Bedrijfswaarde van opgegeven naar geüniformeerd Opgegeven bed rtjfswa arde Discontering Verkoopportefeuiile Parameters Levensduur Restwaarde Lastenniveau Verhuurdershefllng Geüniformeerde bedrijfswaarde Effect geüniformeerde bedrijfswaarde Daeb Niet-Daeb Totaal Geüniformeerde bedrijfswaarde MVA in exploitatie uit balans Effect geüniformeerde bedrijfswaarde

4 Mitros(L2058) te utrecht Enkelvoudige balans 2013 Activa Vaste activa Totaal immatert&le vaste activa Opgave Vhv-exploitatle Marktwaarde Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwiltkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Totaal vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Totaal vaste activa Vlottende activa Totaal voorraden Onderiianden projecten Totaal vorderingen Effecten Liquide middelen Totaal vlottende activa Totaal Activa Passiva Eigen vermogen Voorzieningen en egalisatierekening Langlopende schulden Leningen overheid en kredietinstellingen VOV-verplichtingen Overige schulden (incl. aan groepsmaatschappijen) Langlopende schulden totaal Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Overig Kortlopende schulden totaal TOTAAL PASSIVA Direct rendement (in %) Vhv-exploitatie IMarktwaarde Op volkshuisvestelijke exploitatie waarde/marktwaarde 4,6 1,9 Op rentabiliteitswaarde/nominale schuld 3,9 3,6 Op volkshuisvestelijk vermogen/marktvermogen 6,3 1,3

5 CENTRAAL FONDS Toelichting bij bijlage 1 De weergegeven signaleringspunten (ratio's) in deze bijlage zijn nader beschreven in de publicatie 'Normen en bronnen in de beoordelingsmethodiek 2014' (gebruikte of bewerkte balanswaarden zijn ontleend aan de enkelvoudige balans). Het betreft een aantal van de in totaal 24 punten die CFV hanteert. Deze bijlage geeft daarnaast nog twee overzichten. De kwantitatieve effecten van de uniformering van de bedrijfswaarde worden gepresenteerd als ook de enkelvoudige balans 2013 gezien vanuit drie perspectieven: opgave corporatie, volkshuisvestelijke exploitatie en marktwaarde. Toezichtveld Liquiditeit en Financiering De cijfers over de prognoseperiode geven een beeld van de betreffende corporatie en de sector als geheel. De signaleringsnorm is als ijkpunt ook weergegeven. Onder ICR 2013 is de geüniformeerde ICR voor de prognoseperiode weergegeven. D5CR-WSW 2013 geeft de score voor de jaren DSCR-CFV is gebaseerd op 2013 (dvi 2013). De waarden voor de nominale schuld 2013 en de LTV 2013 zijn ontleend aan de jaarcijfers. Toezichtveld Solvabiliteit en Draagkracht vermogen De cijfers geven het voikshuisvesteiijk vermogen en de buffer ultimo 2013, 2016 en 2018 weer. De cijfers zijn zowel totaal als gewogen per verhuureenheid opgenomen. De buffer is gespecificeerd naar de afzonderlijke risico's, de eventuele marktwaarde opslag en de Vpb-beklemming. De grafiek completeert de weergave. Toezichtveld Behoud maatschappelijk gebonden vermogen Een element uit de signalering op dit veld is verwerkt in de bijlage. Dit betreft de netto bedrijfslasten op kasbasis: realisatie (dvi) en prognose (dpi). Een duidelijk bovenwaartse afwijking van de bedrijfslasten van het sectorgemiddelde is een indicatie van een mogelijk onnodige aantasting van het maatschappelijk gebonden vermogen. De signaleringsnorm is vooralsnog vrij hoog gesteld. Bij een onderschrijding van deze norm is dus niet direct sprake van behoud van maatschappelijk gebonden vermogen op dit aspect. Enkelvoudige balans 2013 vanuit drie invalshoeken De volkshuisvestelijke balans kent (ten opzichte van de opgave) drie correcties. De volkshuisvestelijke exploitatiewaarde komt in de plaats van de opgegeven waarde voor zowel sociaal als commercieel bezit. Daarnaast kan de balanspost FVA gecorrigeerd zijn als er bezit in exploitatie in verbindingen aanwezig is. En tenslotte is de balanspost Langlopende schulden overheid en kredietinstellingen gewaardeerd tegen de zgn. rentabiliteitswaarde. De marktwaardebalans kent alleen een aanpassing van de opgave met betrekking tot de waardering van het vastgoed in exploitatie als de opgave niet is gebaseerd op een waardering van marktwaarde in verhuurde staat. In het laatste geval wordt via kengetallen een benadering van de marktwaarde bepaald. Voor het specifieke doel in de methodiek, de bepaling van de verhouding tussen de marktwaarde en de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde is dit een bruikbare benadering. Voor de marktwaarde levert het een indicatieve waarde op. De post Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie, is in deze presentatie samengevoegd. De direct rendementsgetallen geven weer wat het verhoudingsgetal kasrealisatie (kascijfers die een link hebben met de noemer) versus de gekozen noemer oplevert.