WONEN ZUID 2 7 AÜS. 2015

Transcriptie

1 ontvangen dd. WONEN ZUID 2 7 AÜS Inspectie Leefomgeving en Transport Ministerie van Jn/rastructuur en Milieu > Retouradres Postbus AC Baarn L0081 Stichting Wonen Zuid t.a.v. het bestuur Postbus AK ROERMOND Inspectie Leefomgeving en Transport Autoriteit woningcorporaties Oude Utreclitseweg 19 Baarn Postbus AC Baarn Contactpersoon F.H. Oosting freek.oosting@llent.nl Ons kenmerk FB2015-AW-649-L0081 Datunn 26 augustus 2015 Betreft Financiële beoordeling 2015 Geacht bestuur, Sinds 1 juli 2015 valt zowel het financiële als het toezicht op rechtmatigheid, governance en integriteit onder de verantwoordelijkheid van de Autoriteit woningcorporaties (Aw). Op grond van artikel 61 lid 3 van de Woningwet 2015, beoordeelt de Aw jaarlijks uw corporatie en doet u dit oordeel toekomen. De Aw heeft onderzoek gedaan op basis van uw ingediende prognosegegevens , uw verantwoordingsgegevens 2014 en andere Informatie ten aanzien van deelactiviteiten. In deze toezichtbrief treft u de resultaten van het financiële onderzoek en de deelactiviteiten bij uw corporatie aan. De beoordeling op rechtmatigheid, governance en integriteit ontvangt u separaat. 1. Financiële beoordeling De financiële beoordeling richt zich op een zestal toezichtterreinen die van invloed kunnen zijn op de financiële continuïteit van een corporatie. Deze terreinen zijn: - kwaliteit financiële verantwoording; - behoud maatschappelijk gebonden vermogen; - financieel risicobeheer; - liquiditeit; - solvabiliteit; - draagkracht vermogen. Het financiële onderzoek door de Aw vindt plaats aan de hand van signalen. In de Beleidsregels 2015 van de Aw staan de signalen per toezichtterrein vermeld. Voor een toelichting op de toezichtaanpak en de gehanteerde normen kunt u terecht op onze website ( Beoordeling 2015 De financiële beoordeling van uw corporatie leidt niet tot opmerkingen. Interventies 2015 De financiële beoordeling 2015 geeft geen aanleiding tot het doen van interventies. Pagina 1 van 2

2 Inspectie Leefomgeving en Transport Ministerie van /n/rastructuur en Milieu > Retouradres Postbus AC Baarn 2. Toeziclit deelactiviteiten Naast de hiervoor genoemde onderzoeken houdt de Aw ook toezicht op deelactiviteiten van corporaties zoals: het gebruik van derivaten; de exploitatierisico's ten aanzien van het zorgvastgoed; het gehanteerde beleggingsbeleid. De in 2015 bij uw corporatie opgevraagde informatie heeft niet tot een selectie voor specifiek onderzoek geleid. Inspectie Leefomgeving en Transport Autoriteit woningcorporaties Contactpersoon F.H. Oosting Ons kenmerk FB2015-AW-649-L0081 Datum Voor nadere Informatie kunt u met mij contact opnemen. Ik zal voorts uw raad van commissarissen (RvC) informeren over de vorenstaande resultaten van mijn onderzoek en de beoordeling. De Aw maakt het oordeel openbaar. Ik verzoek u de voor uw organisatie relevante stakeholders hierover te informeren. DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST, namens deze, DE INSPECTEUR ILT/AUTORITEIT WONINGCORPORATIES, Jlage: Kengetallen Pagina 2 van 2

3 Bijlage 1 Stichting Wonen Zuid (L0081) te Roermond Ratio's prognose periode signaieringsnorm Toezicfitveld liquiditeit en financiering (in<vb) corporatie sector prognoseperiode ICR 1,8 1,5 2,0 2,0 1,4 DSCR-WSW 1,2 1,4 1,4 1,0 DSCR-CFV 1,1 0,9 1,2 1,3 1,0 LTV (voll<shuisvestelijl<e exploitatiewaarde, in %) 69,0 69,7 65,6 63,5 85,0 LTV (marktwaarde, In %) 44,6 40,8 37,9 36,0 55,0 LTV (leegwaarde, In %) 32,1 31,9 29,7 25,2 40, corporatie sector Nominale schuld per gewogen verhuureenheld (x C 1.000,-) 33,5 35,5 Marktwaarde langlopende schulden per verhuureenheld (x 1.000,-) 43,0 45,2 Modified duration leningen (jaren) 6,2 8,9 Modified duration vastgoed (jaren) 10,7 11,4 Toezicfitveld soivabiiiteit en draagkracht vermogen Volkshuisvestelijk vermogen (x 1.000,-) Buffer totaal (x e 1.000,-) Volkshuisvestelijk vermogen per gewogen verhuureenheld (in C) Buffer per gewogen verhuureenheld (in ) Specificatie buffer (xc 1.000,-) Marktrisico Macro-economisch risico Operationeel risico Totaal risico Opslag marktwaarde versus volkshuisvestelijke exploitatiewaarde Vpb-beklemming Buffer totaal

4 stichting Wonen Zuid (LOOSl) te Roermond Ontwikkeling Volkshuisvestelijk vermogen en buffer 45 Volkshuisvestelijk vermogen en buffer, sector * O c 15 # > Buffer ^ Volkshuisvestelijk vermogen Buffer ^^Volkshuisvestelijk vermogen Toezichtveld behoud maatschappelijk gebonden vermogen Netto bedrijfslasten (in C) attentie voor eventueel verschil in schaal kasstroomrealisatie kasstroomprognose (prijspeil 2014) gemiddeld Per gewogen verhuureenheld corporatie ,549 Per gewogen verhuureenheld sector Signaleringsnorm Direct rendement (in 9h) Marktwaarde niet-daeb-bezit corporatie 2,21 2,67 Marktwaarde niet-daeb-bezit sector 3,69 4,01 Bruto stichtingskosten nieuwbouw woongelegenheden per eenheid DAEB prognose periode corporatie Aantal eenheden Als % van portefeuille DAEB ,3 3,9 Stichtingskosten per eenheid (x 1.000,-) Bruto verkoopprijs DAEB woongelegenheden per eenheid DAEB bestemd voor bewoners Aantal eenheden Als % van portefeuille DAEB 7,0 3,1 Als % van de gemiddelde WOZ-waarde DAEB woongelegenheden 7,9 3,2 Verkoopprijs per eenheid (x 1.000,-) sector

5 Stichting Wonen Zuid (LOOSl) te Roermond als % balanstotaal Verliezen in jaarrekening resultaat corporatie sector a. Netto-resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling 221 0,0-0,0 b. Resultaat deelnemingen -40-0,0-0,0 c. Waardeverandering van financiële vaste activa en van effecten ,3 d. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden - - 0,0 e. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop - - 0,0 f. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille ,4-0,6 Totaal ,3-0,9 Toezichtveld risicobeheer Levensduur bezit Levensduur bezit, corporatie 23,0 22,3 22,6 22,4 22,6 22,6 22,4 22,6 Ontwikkeling aantal gewogen verhuureenheden IrKlex aantal eenheden (2012=100) 99,3 98,9 96,8 95,9 95,1 94,1 92,7 Levensduur bezit, landelijk 23,5 23,5 23,8 23,9 24,0 24,0 24,0 23,8 Index aantal eenheden (2012=100) 100,3 99,7 99,1 99,0 98,9 98,6 98,3 opgave corporatie Energielabels A-H- AH- A B C D E F G Score (%) 0,50 0,30 3,10 12,50 26,60 25,80 15,80 8,90 3,10 NEN 2767 Conditiescore Score (%) corporatie onbekend (%) 2014 sector onbekend (%) Gewogen score energielabels 3,8 3,4 3,5 5,0 Gewogen score conditiescore - 100,0 2,1 60,0 Aantal woongelegenheden Toezichtveld kwaliteit verantwoording Realisatie-index index totaal corporatie sector Prognosejaar ,48 0,66 Prognosejaar ,47 0,79 Prognosejaar ,96 0,79 Realisatie nieuwbouw ,63 0,75

6 Stichting Wonen Zuid (LOOSl) te Roermond index totaal corporatie sector Prognosejaar ,58 0,87 Prognosejaar ,87 0,55 Prognosejaar ,98 0,50 Realisatie verkopen ,81 0,64 Stabiliteit prognose netto-variabele lasten verslagjaar index corporatie sector Prognose lasten per gewogen vhe gemiddeld over Stijgingsfactor van prognose t naar t-h 0,94 0,98 1,07 Gewogen stijgingsfactor Stijgingsfactor gesommeerd 0,94 1,97 3,22 6,12 5,94 Prognose en realisatie ICR (in Vo) corporatie sector ICR 2014 (dpi 2013) 1,63 1,63 ICR 2014 (dpi 2014) 1,26 1,72 ICR 2014 (dvi 2014) 1,50 1,71 Raming van operationele- en (des)investeringskasstroom 2014 corporatie sector nominaal (xc 1.000,-) % van vhv-vermogen Kasstroom operationeel 2014 (dpi 2013) ,01 4,89 Kasstroom fva-desinvestering 2014 (dpi 2013) ,92-9,53 3. Totaal -1.S9J -0,91-4,64 Kasstroom operationeel 2014 (dpi 2014) ,44 5,52 Kasstroom fva-desinvestering 2014 (dpi 2014) ,32-4,15 6. Totaal ,88 1,37 Kasstroom operationeel 2014 (dvi 2014) ,75 5,73 Kasstroom fva-desinvestering 2014 (dvi 2014) ,40-4,19 c. Totaal 2, Sü<-i 1,

7 Stichting Wonen Zuid (LOOSl) te Roermond Enkelvoudige balans 2014 Activa opgave vhv-exploitatie marktwaarde Vaste activa Totaal immateriële vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa i.j47.04j Vastaoedbeieooinaen Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed In exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Totaal vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Totaal vaste activa vlottende activa Totaal voorraden Onderhanden projecten Totaal vorderingen Effecten Liquide middelen Totaal vlottende activa S, Totaal activa

8 stichting Wonen Zuid (LOOSl) te Roermond Passiva Eigen vermogen Voorzieningen en egalisatierekening Lanalooende schulden Leningen overheid en kredietinstellingen VOV-verplichtingen Overige schulden (inclusief aan groepsmaatschappijen) Langlopende schulden totaal Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Overig Kortlopende schulden totaal Totaal passiva Solvabiliteit (in <M>) 37,9 29,6 57,9 Bedrijfswaarde van opgegeven naar geüniformeerd Opgegeven bedrijfswaarde Discontering Verkoopportefeuille Parameters Levensduur - Restwaarde Lastenniveau Verhuurdersheffing Geüniformeerde bedrijfswaarde Direct rendement (in %) direct rendement corporatie sector corporatie sector Op volkshuisvestelijke exploitatie waarde/ marktwaarde 4,4 5,3 2,5 2,8 Marktwaarde DAEB bezit 2,5 2,8 Marktwaarde DAEB bezit (inclusief compensatie) 2,8 3,1 Op rentabiliteitswaarde/ nominale schuld 4,2 4,4 4,1 4,1 Op volkshuisvestelijk vermogen/ marktvermogen 4,6 6,4 1,4 2,0 DAEB corporatie sector niet-daeb corporatie sector Geüniformeerde bedrijfswaarde per gewogen vhe (x e 1.000) Marktwaarde per gewogen vhe (x 1.000)

9 Toelichting bij bijlage 1 In deze bijlage is een aantal signaleringspunten uit de beoordelingsmethodiek van de Aw gepresenteerd die te samen een beeld geven van het door de Aw opgestelde financiële profiel van UW corporatie. De weergegeven signaleringspunten in deze bijlage zijn ook nader in detail beschreven in de publicatie normen en bronnen in de beoordelingsmethodiek Een link kunt u vinden onder publicaties op de website van de Aw. Deze bijlage is opgebouwd naar de zes toezichtvelden. Aanvullend wordt de enkelvoudige balans 2014 gepresenteerd vanuit drie perspectieven: opgave van de corporatie, volkshuisvestelijke exploitatie en de marktwaarde. Voor de toelichting van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde worden de kwantitatieve effecten van de uniformering van de bedrijfswaarde gepresenteerd. Toezichtveld liquiditeit en financiering Onder dit toezichtveld worden kengetallen gepresenteerd die een belangrijke indicator zijn voor de liquiditeit en financiering van de corporatie. De kasstroomkengetallen (ICR en DSCR) zijn maatgevend voor het kunnen voldoen aan rente- en aflossingsverplichtingen. De loan to value (LTV) is een weergave van de verhouding van de totale schuldpositie in relatie tot de waarde van het vastgoed. De cijfers over 2014 en de prognoseperiode geven een beeld van de betreffende corporatie en de sector in het totaal. De signaleringsnorm is als ijkpunt ook weergegeven. De duration van de leningen is een maatstaf voor de gewogen looptijd van de toekomstige renteen aflossingsverplichtingen. De duration van het vastgoed geeft de gewogen looptijd van de toekomstige ingerekende inkomsten en uitgaven van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde weer. Toezichtvelden solvabiliteit en draagkracht vermogen De cijfers geven het volkshuisvestelijk vermogen en de buffer ultimo 2014, 2017 en 2019 weer. De buffer is gespecificeerd naar de afzonderlijke risico's, de eventuele marktwaarde opslag en de VPBbeklemming. De ontwikkeling van het volkshuisvestelijk vermogen is ook weergegeven in een grafiek. Toezichtveld behoud maatschappelijk gebonden vermogen Een signalering op dit toezichtveld is een indicatie voor mogelijke inefficiënte of niet doelmatige inzet van maatschappelijk gebonden vermogen. De netto bedrijfslasten geven een indicatie van de efficiëntie van de exploitatie. Een duidelijk bovenwaartse afwijking van de bedrijfslasten op basis van realisatie en prognose van het sectorgemiddelde is een indicatie van een mogelijk onnodige aantasting van het maatschappelijk gebonden vermogen. Aansluitend wordt het direct rendement van de niet-daeb portefeuille getoond. Een duidelijk neerwaartse afwijking van het direct rendement is een indicatie voor niet doelmatige inzet van maatschappelijke gebonden vermogen voor niet-daeb activiteiten. De cijfers over de nieuwbouwproductie en verkopen geven ten eerste de relatieve omvang van de activiteiten van de corporatie ten opzichte van het sectorgemiddelde weer. Daarnaast worden de gemiddelde stichtingskosten en verkoopprijs per eenheid van de corporatie ten opzichte van het sectorgemiddelde getoond.ten slotte worden mogelijke verliezen in de realisatie uit de jaarrekening getoond. Een duidelijk negatiever resultaat als percentage van het balanstotaal ten opzichte van het sectorgemiddelde is een signalering voor mogelijke aantasting van het maatschappelijk gebonden vermogen.

10 Toezichtveld risicobeheer De uitkomsten in dit toezichtveld geven een beeld van de kwaliteit van het bezit. Ten eerste wordt de ontwikkeling van de levensduur getoond met het landelijk gemiddelde als referentie. Daarnaast wordt de huidige verdeling van de energielabels en conditiescore van de corporatie getoond. De verdeling van de energielabels en conditiescore wordt ook uitgedrukt in een gewogen gemiddelde score met aanvullend een sectorgemiddelde als referentie. Toezichtveld kwaliteit verantwoording De kengetallen onder dit toezichtveld signaleren de consistentie van aanlevering van de gegevens vanuit meerdere aanlevermomenten van de dvi en dpi. De realisatie-index geeft aan in welke mate de realisatie van nieuwbouwproductie en verkopen aansluit bij de prognose. De realisatie sluit het beste aan bij de prognose bij een score van 1. Aansluitend wordt de stabiliteit van de raming van de netto-variabele lasten getoond. Uit de raming wordt een gesommeerde stijgingsfactor bepaald waarin de afwijking in 2013 met een factor 2 wordt gewogen en een afwijking in 2014 met een factor 3. Bij een index van 6 is de raming het meest stabiel.de laatste twee kengetallen, ICR en raming van operationele- en (des)investeringskasstroom, signaleren de consistentie van de kasstroomprognose. De ICR geeft een indicatie van de raming van de operationele kasstroom. Aanvullend wordt de raming van de absolute operationele- en (des)investeringskasstroom getoond. De totale kasstromen zijn ook weergegeven als percentage van het totale vermogen. De cijfers tonen de prognose voor 2014 uit de dpi2013 en dpi2014 met de uiteindelijk gerealiseerde waarde in 2014 uit de dvi2014. Enkelvoudige balans 2014 vanuit drie invalshoeken De volkshuisvestelijke balans kent ten opzichte van de opgave drie correcties. De volkshuisvestelijke exploitatiewaarde komt in de plaats van de opgegeven waarde voor zowel sociaal als commercieel bezit. Daarnaast kan de balanspost FVA gecorrigeerd zijn als er bezit in exploitatie in verbindingen aanwezig is. Tenslotte is de balanspost langlopende schulden overheid en kredietinstellingen gewaardeerd tegen de zogenaamde rentabiliteitswaarde. De marktwaarde balans kent alleen een aanpassing van de opgave met betrekking tot de waardering van het vastgoed in exploitatie in het geval de opgave niet is gebaseerd op een waardering van marktwaarde in verhuurde staat. In het laatste geval wordt via kengetallen een benadering van de marktwaarde bepaald. De post vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie is in deze presentatie samengevoegd. De correctie van de belangrijkste balanspost (sociaal en commercieel vastgoed) is nader gespecificeerd rekening houdend met de zeven uniformeringsstappen die Aw onderscheidt in de methodiek om te komen tot de zogenaamde volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. De direct rendementsgetallen geven weer wat het verhoudingsgetal is van de kasrealisatie ten opzichte van de relevante waarde. Ter indicatie worden ook de geüniformeerde bedrijfswaarde en marktwaarde per gewogen verhuureenheld weergegeven.