Inspectie Leefomgeving en Transport M'misierk van Infrasmamr en Milieu

Transcriptie

1 Inspectie Leefomgeving en Transport M'misierk van Infrasmamr en Milieu > Retouradres Postbus AC Baam L0045 Domesta t.a.v. het bestuur Postbus BC EMMEN Inspectie Leefomgeving en Transport Autoriteit wonings Oude Utreclitseweg 19 Baarn Postbus AC Baarn Contactpersoon M, de Jong martine. nl Ons l<enmerk FB2015 AW4 50L004 5 Datum Betreft 14 september 2015 Toezichtbrief 2015 Geacht bestuur, Sinds 1 juli 2015 valt zowel het financiële als het toezicht op rechtmatigheid, governance en integriteit onder de verantwoordelijkheid van de Autoriteit wonings (Aw). Op grond van artikel 61 lid 3 van de Woningwet 2015, beoordeelt de Aw jaarlijks uw en doet u dit oordeel toekomen. De Aw heeft onderzoek gedaan op basis van uw ingediende prognosegegevens , uw verantwoordingsgegevens en andere informatie ten aanzien van deelactiviteiten. In deze toezichtbrief treft u de resultaten van het financiële onderzoek en de deelactiviteiten bij uw aan. De beoordeling op rechtmatigheid, governance en integriteit ontvangt u separaat. 1. Financiële beoordeling De financiële beoordeling richt zich op een zestal toezichtterreinen die van invloed kunnen zijn op de financiële continuïteit van een. Deze terreinen zijn: kwaliteit financiële verantwoording; behoud maatschappelijk gebonden vermogen; financieel risicobeheer; liquiditeit;

2 Inspectie Leefomgeving en Transport Ministerie van Infrastructuur en Milieu > Retouradres Postbus AC Baarn Interventies 2015 De financiële beoordeling 2015 geeft geen aanleiding tot het doen van interventies. 2. Toezicht deelactiviteiten Naast de hiervoor genoemde onderzoeken houdt de Aw ook toezicht op deelactiviteiten van s zoals: het gebruik van derivaten; de exploitatierisico's ten aanzien van het zorgvastgoed; het gehanteerde beleggingsbeleid. Inspectie Leefomgeving en Transport Autoriteit wonings Contactpersoon M. de Jong martlne.de.jong@ilent.nl Ons kenmerk FB2O15AW45OLO045 Datum 14 september 2015 De in 2015 bij uw opgevraagde informatie heeft niet tot een selectie voor specifiek onderzoek geleid. Voor nadere informatie kunt u met mij contact opnemen. Ik zal uw raad van commissarissen (RvC) informeren over de resultaten van mijn onderzoek en de beoordeling. De Aw maakt het oordeel openbaar. Ik verzoek u de voor uw organisatie relevante stakeholders hierover te informeren. DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST, namens deze, DE INSPECTEUR ILT/AUTORITEIT WONINGCORPORATIES, Bijlage: Kengetallen

3 Bijlage 1 Domesta (L0045) te Emmen Ratio's Toeziclitveld iiquiditeit en financiering (in%) 2013 prognose periode signaleringsnorm prognoseperiode ICR DSCRWSW DSCRCFV LTV (volkshuisvestelijke exploitatiewaarde, in %) LTV (marktwaarde, in %) LTV (leegwaarde, In %) 2,7 1,8 65,4 38,7 28,9 2,9 1,8 2,0 55,3 33,9 27,9 2,7 2,4 2,1 53,1 32,9 27,1 2,0 1,4 1,3 63,4 35,9 25,2 1,4 1,0 1,0 85,0 55,0 40,0 Nominale schuld per gewogen verhuureenheld (x 1.000,) Marktwaarde langlopende schulden per verhuureenheld (x 1.000, Modified duration leningen (jaren) Modified duration vastgoed (jaren) 28,4 37,0 12,9 10,3 35,4 45,2 8,9 11,4 Toezichtveld solvabiliteit en draagkracht vermogen Volkshulsvestelijk vermogen (x 1.000,) Buffer totaal (x 1.000,) Volkshulsvestelijk vermogen per gewogen verhuureenheld (In ) Buffer per gewogen verhuureenheld (in e) Specificatie buffer (x 1.000,) Marktrisico Macroeconomisch risico Operationeel risico Totaal risico Opslag marktwaarde versus volkshuisvestelijke exploitatiewaarde Vpbbeklemming Buffer totaal ,

4 Domesta (L0045) te Emmen 60 Ontwikkeling Volkshuisvestelijk vermogen en buffer 45 Volkshuisvestelijk vermogen en buffer, * I 50 o t» S n 40 ra o u 30 g 20 # c 10 M O O 1 1 i " ,, Buffer ivqlkshuisvestelijk vermogen Buffer Volkshuisvestelijk vermogen Toezichtveld behoud maatschappelijk gebonden vermogen * attentie voor eventueel verschil In schaal Netto bed rijf si asten (in C) Per gewogen verhuureenheld Per gewogen verhuureenheld Signaleringsnorm kasstroomrealisatie kasstroomprognose (prijspeil ) gemiddeld Direct rendement (in %) 2015 Marktwaarde nietdaebbezit 4,87 3,18 Marktwaarde nietdaebbezit 3,59 4,01 Bruto stichtingskosten nieuwbouw woongelegenheden per eenheid DAEB Aantal eenheden Als % van portefeuille DAEB Stichtingskosten per eenheid (x 1.000,) Bruto verkoopprijs DAEB woongelegenheden per eenheid DAEB bestemd voor bewoners Aantal eenheden Als % van portefeuille DAEB Als % van de gemiddelde WOZwaarde DAEB woongelegenheden Verkoopprijs per eenheid (x 1.000,) prognose periode 605 6, ,8 4, , ,1 3,2 130

5 Domesta (L0045) te Emmen als % balanstotaal resultaat Verliezen in jaarrekening a. b. c. d. e. Nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling Resultaat deelnemingen Waardeverandering van financiële vaste activa en van effecten Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop 50 f. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Totaal 0,0 0,0 0,3 0,0 0,0 0, ,7 0,7 0,6 0,9 Toezichtveld risicobeheer Levensduur bezit Levensduur bezit, Ontwikkeling aantal gewogen verhuureenheden Index aantal eenheden (2012=100) Levensduur bezit, landelijk Index aantal eenheden (2012=100) , , ,7 23,5 100,3 21, , ,6 23,9 99,1 21, ,7 24,0 99,0 21, , ,2 24,0 98,6 20, ,8 23,8 98,3 23,5 100,5 23,8 99,7 98,8 24,0 98,8 opgave Energielabels A+ + Score (%) NEN 2767 Conditiescore 0,60 AI0,30 A 7,20 B 19, ,20 Score (%) 2 7,80 D 19,40 3 4,70 onbekend ( % ) Gewogen score energielabels Gewogen score conditiescore Aantal woongelegenheden C 38,30 onbekend ( % ) 3,0 6,0 3,5 5,0 1,6 51,1 2,1 60, Toezichtveld kwaliteit verantwoording Realisatieindex Prognosejaar 2011 Prognosejaar 2012 Prognosejaar 2013 Realisatie nieuwbouw totaal index 0,94 0,87 0,12 0,64 0,66 0,79 0,79 0,75 E 6,50 4 2,80 F 2,00 G 0,30 5 0,40 6

6 Domesta (L004S) te Emmen Prognosejaar 2011 Prognosejaar 2012 Prognosejaar 2013 Realisatie verl<open totaal index 0,90 0,90 0,87 0,89 0,87 0,55 0,50 0,64 Stabiliteit prognose nettovariabele lasten Prognose lasten per gewogen vhe gemiddeld over Stijgingsfactor van prognose t naar t+1 Gewogen stijgingsfactor Stijgingsfactor gesommeerd 2011 verslagjaar ,04 1,01 1,04 2,03 index ,92 2,75 5,82 5,93 Prognose en realisatie ICR (in "/o) ICR (dpi 2013) ICR (dpi ) ICR (dvi ) 2,56 2,80 2,87 1,63 1,72 1,71 Raming van operationele en (des)investeringsl<asstroom Kasstroom operationeel (dpi 2013) Kasstroom fvadesinvestering (dpi 2013) a. Totaal Kasstroom operationeel (dpi ) Kasstroom fvadesinvestering (dpi ) b. Totaal Kasstroom operationeel (dvi ) Kasstroom fvadesinvestering (dvi ) c. Totaal nominaal (X e 1.000,) ,320 o/o van vhv vermogen 8,93 12,24 3,31 9,83 14,09 4,27 10,20 14,47 4,27 4,88 9,50 4,62 5,50 4, ,72 4,18 X,3^

7 Domesta (L0045) te Emmen Enkelvoudige balans Activa opgave vhvexploitatie marktwaarde Vaste activa Totaal immateriëie vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa Vastaoedbeleaainaen Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Totaal vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Totaal vaste activa Vlottende activa Totaal voorraden Onderhanden projecten Totaal vorderingen Effecten Liquide middelen Totaal vlottende activa Totaal activa

8 Domesta (L0045) te Emmen Passiva Eigen vermogen Voorzieningen en egalisatierel<ening Lanoiooende schuiden Leningen overlneid en i<redietinsteilingen VOVverpiichtingen Overige schulden (inclusief aan groepsmaatsciiappijen) Langlopende schulden totaal Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Overig Kortlopende schulden totaal Totaal passiva Solvabiliteit (in %) 23,8 41,8 63,6 Bedrijfswaarde van opgegeven naar geüniformeerd Opgegeven bedrijfswaarde Discontering Verkoopportefeuille Parameters Levensduur Restwaarde Lastenniveau Verhu u rdersheffing Geüniformeerde bedrijfswaarde Direct rendement (in "/o) Op volkshuisvestelijke exploitatie waarde/ marktwaarde Marktwaarde DAEB bezit Marktwaarde DAEB bezit (inclusief compensatie) Op rentabiliteitswaarde/ nominale schuld Op volkshuisvestelijk vermogen/ marktvermogen 7,6 4,3 12,5 direct rendement 5,3 4,4 6,4 t,l 4,1 4,3 4,1 4,3 2,8 2,8 3,1 4,1 2,0 Geüniformeerde bedrijfswaarde per gewogen vhe (x Marktwaarde per gewogen vhe (x 1.000) 1,.000) DAEB nietdaeb

9 Toelichting bij bijlage 1 In deze bijlage is een aantal signaleringspunten uit de beoordelingsmethodiek van de Aw gepresenteerd die te samen een beeld geven van het door de Aw opgestelde financiële profiel van uw. De weergegeven signaleringspunten in deze bijlage zijn ook nader in detail beschreven in de publicatie normen en bronnen in de beoordelingsmethodiek Een link kunt u vinden onder publicaties op de website van de Aw. Deze bijlage is opgebouwd naar de zes toezichtvelden. Aanvullend wordt de enkelvoudige balans gepresenteerd vanuit drie perspectieven: opgave van de, volkshuisvestelijke exploitatie en de marktwaarde. Voor de toelichting van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde worden de kwantitatieve effecten van de uniformering van de bedrijfswaarde gepresenteerd. Toezichtveld liquiditeit en financiering Onder dit toezichtveld worden kengetallen gepresenteerd die een belangrijke Indicator zijn voor de liquiditeit en financiering van de. De kasstroomkengetallen (ICR en DSCR) zijn maatgevend voor het kunnen voldoen aan rente en aflossingsverplichtingen. De loan to value (LTV) Is een weergave van de verhouding van de totale schuldpositie In relatie tot de waarde van het vastgoed. De cijfers over en de prognoseperiode geven een beeld van de betreffende en de in het totaal. De signaleringsnorm is als Ijkpunt ook weergegeven. De duration van de leningen is een maatstaf voor de gewogen looptijd van de toekomstige renteen aflossingsverplichtingen. De duration van het vastgoed geeft de gewogen looptijd van de toekomstige ingerekende inkomsten en uitgaven van de volkshuisvestelijke exploltatiewaarde weer. Toezichtvelden solvabiliteit en draagkracht vermogen De cijfers geven het volkshuisvestelijk vermogen en de buffer ultimo, 2017 en 2019 weer. De buffer Is gespecificeerd naar de afzonderlijke risico's, de eventuele marktwaarde opslag en de VPBbeklemming. De ontwikkeling van het volkshuisvestelijk vermogen is ook weergegeven in een grafiek. Toezichtveld behoud maatschappelijk gebonden vermogen Een signalering op dit toezichtveld Is een indicatie voor mogelijke Inefficiënte of niet doelmatige inzet van maatschappelijk gebonden vermogen. De netto bedrijfslasten geven een indicatie van de efficiëntie van de exploitatie. Een duidelijk bovenwaartse afwijking van de bedrijfslasten op basis van realisatie en prognose van het gemiddelde Is een indicatie van een mogelijk onnodige aantasting van het maatschappelijk gebonden vermogen. Aansluitend wordt het direct rendement van de nietdaeb portefeuille getoond. Een duidelijk neerwaartse afwijking van het direct rendement is een Indicatie voor niet doelmatige inzet van maatschappelijke gebonden vermogen voor nietdaeb activiteiten. De cijfers over de nieuwbouwproductie en verkopen geven ten eerste de relatieve omvang van de activiteiten van de ten opzichte van het gemiddelde weer. Daarnaast worden de gemiddelde stichtingskosten en verkoopprijs per eenheid van de ten opzichte van het gemiddelde getoond.ten slotte worden mogelijke verliezen in de realisatie uit de jaarrekening getoond. Een duidelijk negatiever resultaat als percentage van het balanstotaal ten opzichte van het gemiddelde is een signalering voor mogelijke aantasting van het maatschappelijk gebonden vermogen.

10 Toezichtveld risicobeheer De uitkomsten in dit toezichtveld geven een beeld van de kwaliteit van het bezit. Ten eerste wordt de ontwikkeling van de levensduur getoond met het landelijk gemiddelde als referentie. Daarnaast wordt de huidige verdeling van de energielabels en conditiescore van de getoond. De verdeling van de energielabels en conditiescore wordt ook uitgedrukt in een gewogen gemiddelde score met aanvullend een gemiddelde als referentie. Toezichtveld kwaliteit verantwoording De kengetallen onder dit toezichtveld signaleren de consistentie van aanlevering van de gegevens vanuit meerdere aanlevermomenten van de dvi en dpi. De realisatieindex geeft aan in welke mate de realisatie van nieuwbouwproductie en verkopen aansluit bij de prognose. De realisatie sluit het beste aan bij de prognose bij een score van 1. Aansluitend wordt de stabiliteit van de raming van de nettovariabele lasten getoond. Uit de raming wordt een gesommeerde stijgingsfactor bepaald waarin de afwijking in 2013 met een factor 2 wordt gewogen en een afwijking in met een factor 3. Bij een index van 6 is de raming het meest stabiel.de laatste twee kengetallen, ICR en raming van operationele en (des)investeringskasstroom, signaleren de consistentie van de kasstroomprognose. De ICR geeft een indicatie van de raming van de operationele kasstroom. Aanvullend wordt de raming van de absolute operationele en (des)investeringskasstroom getoond. De totale kasstromen zijn ook weergegeven als percentage van het totale vermogen. De cijfers tonen de prognose voor uit de dpi2013 en dpi met de uiteindelijk gerealiseerde waarde in uit de dvi. Enkelvoudige balans vanuit drie invalshoeken De volkshuisvestelijke balans kent ten opzichte van de opgave drie correcties. De volkshuisvestelijke exploitatiewaarde komt in de plaats van de opgegeven waarde voor zowel sociaal als commercieel bezit. Daarnaast kan de balanspost FVA gecorrigeerd zijn als er bezit in exploitatie in verbindingen aanwezig is. Tenslotte is de balanspost langlopende schulden overheid en kredietinstellingen gewaardeerd tegen de zogenaamde rentabiliteitswaarde. De marktwaarde balans kent alleen een aanpassing van de opgave met betrekking tot de waardering van het vastgoed in exploitatie in het geval de opgave niet is gebaseerd op een waardering van marktwaarde in verhuurde staat. In het laatste geval wordt via kengetallen een benadering van de marktwaarde bepaald. De post vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie is in deze presentatie samengevoegd. De correctie van de belangrijkste balanspost (sociaal en commercieel vastgoed) is nader gespecificeerd rekening houdend met de zeven uniformeringsstappen die Aw onderscheidt in de methodiek om te komen tot de zogenaamde volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. De direct rendementsgetallen geven weer wat het verhoudingsgetal is van de kasrealisatie ten opzichte van de relevante waarde. Ter indicatie worden ook de geüniformeerde bedrijfswaarde en marktwaarde per gewogen verhuureenheid weergegeven.