Inspectie Leefomgeving en Transport. L2044 Stichting Wonen Wierden-Enter. tav. het bestuur Postbus AE WIERDEN Postbus 16191

Transcriptie

1 Autoriteit woningcorporaties Inspectie Leefomgeving en Transport > Retouradres Postbus BD Den Haag L2044 Stichting Wonen WierdenEnter Transport tav. het bestuur Postbus 228 Utrecht 7640 AE WIERDEN Postbus BD Den Haag Datum 24 november 2016 Betreft Integrale Beoordeling 2016 SWWE Inspectie Leefomgeving en Autoriteit woningcorporaties Graadt van Roggenweg 500 Contactpersoon drs. A. de Jong Ons kenmerk IB2016AW36198L2044 Geacht bestuur, Op grond van artikel 61, tweede en derde lid, van de Woningwet 2015 beoordeelt de Autoriteit woningcorporaties (Aw) jaarlijks integraal uw corporatie. De Aw maakt hierbij gebruik van uw Verantwoordingsinformatie (dvi) en Prognoseinformatie (dpi), uw jaarverslag (inclusief het volkshuisvestingsverslag), jaarrekening, stukken van de accountant en andere informatie ten aanzien van deelactiviteiten. Het integrale toezicht is gericht op de governance, integriteit, rechtmatigheid en de bescherming van het maatschappelijk vermogen. Hierbij wordt het functioneren van de corporatie in samenhang bezien en afgezet tegen normen (vanuit wetgeving en beleidsregels) en het risicoprofiel van uw corporatie. In deze oordeelsbrief treft u de resultaten van het onderzoek en de deelactiviteiten van uw corporatie aan. Intearale bepordelinci 2016 Governance Onder governance verstaat de Aw de activiteiten van sturen, beheersen, toezicht houden en verantwoorden in hun onderlinge samenhang. Stichting Wonen WierdenEnter (SWWE) heeft 1680 (gewogen) verhuureenheden waaronder 1675 woningen. De Woningstichting is bijna exclusief werkzaam in het DAEB. Stichting Wonen Wierden Enter (SWWE) en Woningstichting Hellendoorn zijn voornemens om komend voorjaar te gaan fuseren. Naast een sterke overeenkomst in de volkshuisvestelijke doelstelling, hebben beide corporaties goede ervaringen opgedaan met diverse vormen van samenwerking. De door SWWE en Woningstichting Hellendoorn voorgestane fusie moet leiden tot een sterkere corporatie die minder kwetsbaar is voor exogene omstandigheden. Daarnaast verwacht u diverse synergievoordelen te realiseren in de sfeer van het delen van kennis en expertise, betere dienstverlening en lagere netto bedrijfslasten. Pagina 1 van 3

2 Autoriteit woningcorporaties Inspectie Leefomgeving en Transport Retouradres Postbus BD Den Haag Bescherming van het maatscha ooelii k vermogen Het onderzoek richt zich op drie toezichtvelden (omvalrisico, realisatiebeleid en efficiency en doelmatigheid) die van invloed kunnen zijn op het beschermen van het maatschappelijk vermogen van een corporatie. De financiële positie van SWWE is solide. De vermogens en liquiditeitspositie is ruim voldoende. De omvang van de leningenportefeullie is beheersbaar met een nominale schuld van minder dan , per gewogen verhuureenheid (ultimo 2015). SWWE heeft achterliggend jaar de ruimte gecreëerd voor een toename van de langlopende schuld in jaar 2016 als gevolg van de realisatie nieuwbouw sociale huur in jaar 2016 en De Aw merkt op dat SWWE daarnaast nog een tweetal relatief grote projecten in ontwikkeling heeft aan het eind prognoseperiode ( ). Beide projecten moeten eerst nog ter goedkeuring in realisatiefase worden gebracht. De Aw constateert voorts dat de netto bedrijfsiasten relatief hoog zijn. De door SWWE en Woningstichting Hellendoorn voorgestane fusie beoogt ook een verdere efficiencyverbetering. Inspectie Leefomgeving en Transport Autoriteit woningcorporaties Datum 24 november 2016 Ons kenmerk AW36198L2044 Per abuis heeft u een reeds bestaande interne lening aan de verbinding VOF West 1 aangemerkt als lening u/g. U heeft aangegeven dat SWWE voornemens is om deze verbinding uiterlijk 31 december 2016 te ontbinden en het bezit van mede vennoot Woningstichting Sint Joseph Almelo (in jaar 2017) over te nemen. Eventuele risico s in de (financiële) relatie tussen de Toegelaten Instelling SWWE en de verbinding VOF West 1 worden daarmee beter beheerst. De aankoop van het resterende deel van woonzorgcomplex (50%) past in de portefeuillestrategie van SWWE en is onderwerp van overleg met Woningstichting Hellendoorn. Rechtmatigheid Ten aanzien van de naleving van wet en regelgeving heb ik op basis van de beoordeelde stukken de volgende opmerking(en): Passend toewijzen (Staatssteun): Uit uw opgave over de toewijzingen van woongelegenheden met een maandhuur tot 710,68, over verslagjaar 2015 (dvi) blijkt dat zij voor 90% of meer zijn gedaan aan huishoudens met een inkomen beneden de inkomensgrens van ,/ ,. Daarmee voldoet u aan de regelgeving. Weliswaar is er op dit verantwoordingspunt sprake van een oordeelonthouding van de accountant, maar dit wordt in doorslaggevende mate veroorzaakt door de ontoegankelijkheid van de huuradministratie van de intermediaire verhuurder(s). U dient met ingang van in nieuwe contracten te borgen dat de juistheid en volledigheid van uw verantwoording over deze zogenaamde intermediaire verhuringen kan worden vastgesteld. Voordien gold op dit punt een inspanningsverplichting. Dat betekent dat er met name strak zal worden toegezien op de contracten met intermediaire verhuurders die u heeft afgesloten/zal afsluiten na Als betreffende contracten niet voldoen aan de eisen, dan ligt handhaving in de rede. Enterventies 2016 De hiervoor beschreven integrale beoordeling 2016 geeft de Aw geen aanleiding tot het doen van interventies. De Aw ziet de aanvraag goedkeuring van de voorgestane fusie tussen SWWE en Woningstichting Hellendoorn tegemoet. Een afschrift van deze brief stuur ik ter informatie aan uw raad van commissarissen. De Aw maakt individuele oordelen en daaruit voortvloeiende interventies openbaar via de oordeelsbrief en publiceert deze op de website. Ik verzoek u de voor uw Organisatie relevante stakeholders hierover te informeren. Pagina 2 van 3

3 Autoriteit woningcorporaties Inspectie Leefomgeving en Transport Retouradres Postbus BD Den Haag Bijgaand ontvangt u de bijlage individueel oordeel 2016 waarin de uitkomsten van uw corporatie op de diverse door de Aw gehanteerde signaalpunten voor de toezichtvelden: bescherming maatschappelijk gebonden vermogen (afgezet tegen het sector gemiddelde), governance, rechtmatigheid en overige informatie. In de toelichting is een beknopte leeswijzer opgenomen. De wijze waarop de Aw het toezicht uitoefent kunt u vinden op de website. ( Ik verwijs daarbij met name naar de publicatie Contouren van het toezicht door de Autoriteit woningcorporaties van 21 september ji. en de Beleidsregels 2016 waarin het toetsingskader van de Aw wordt geschetst. Inspectie Leefomgeving en Transport Autoriteit woningcorporaties Datum 24 november 2016 Ons kenmerk 1B2016AW36198L2044 DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST namens deze, WONINGCORPORATIES, Pagina 3 van 3

4 Stichting Wonen WierdenEnter (L2044) te Wierden 2015 prognose periode signaleringsnorm Toezichtveld omvalrisico sector.. 1CR 2,9 3,0 2,1 1,4 Solvabiliteit op basis van VHVexploitatiewaarde (in 0/s) 51,1 54,3 39,9 Solvabiliteit op basis van marktwaarde (in %) 67,5 68,8 65,1 45,0 DSCR 2,1 2,4 1,5 1,0 LTV (volkshuisvestelijke exploitatiewaarde, in h) 47,2. 49,0 59,5 85,0 Dekkingsratio (LTV obv marktwaarde, in %) 30,1 33,4 34,1 55,0 Dekkingsratio (LTV obv leegwaarde, in h) 18,9 20,9 23,8 40,0 flrflflflflcflflflrintlfl Volkshuisvestelijk vermogen en buffer, sector * 60 Ontwikkeling Volkshuisvestelijk vermogen en buffer 50 (0 1 t 20 S > c to 10 > Buffer Volkshuisvestelijk vermogen 0 t Buffer Volkshuisvestelijk vermogen * attentie voor eventueel verschil in schaal A++ A+ A B C D E F G Score ,3% 19,9% 31,9% 22,2 h 12,4% 5,0% 2,3% Score ,4% 13,3% 12,4% 24,2 h 30,5 h 8,5 h 6,8% 1, 4% 0,3% NEN 2767 Conditiescore Score 1,2 h 26,4 h 46,1% 19,5% 2,9 h 0,0% Aantal woongelegenheden Aantal woongelegenheden Pagina 1 Bijlage Volkshuisvestelijk vermogen (x C 1.000,) Buffer totaal (x 1.000,) Volkshuisvestelijk vermogen per gewogen verhuureenheid (in ) Buffer per gewogen verhuureenheid (in ) Toezichtveld risico s realisatie beleid Energielabels 0,0%

5 Pagina 2 Stichting Wonen WierdenEnter (L2044) te Wierden corporatie sector gewogen score onbekend gewogen score onbekend 1. Energielabels ,4 0,0 h 3,4 3,7% Energielabels ,5 2,3% 2,9 4,7 h 2. NEN 2767 Conditiescore 3,0 3,9% 4,2 52,4 h Levensduur bezit Levensduur bezit, corporatie (geüniformeerd) 21,1 20,4 20,3 21,5 22,6 21,9 22,4 23,3 Levensduur bezit, landelijk 23,5 23,5 23,6 23,7 23,9 24,0 24,0 23,9 Ontwikkeling aantal gewogen verhuureenheden Index aantal eenheden (2013=100) 97,1 96,3 100,7 99,0 98,5 100,0 100,9 Index aantal eenheden (2013= 100) (landelijk) 99,4 99,0 98, Verbeter en onderhoudsuitgaven Verbeteruitgaven per gewogen verhuureenheid, corporatie Verbeteruitgaven per gewogen verhuureenheid, landelijk Onderhoud per gewogen verhuureenheid, corporatie Onderhoud per gewogen verhuureenheid, landelijk Totaal onderhoud en verbetering per gewogen eenheid, corporatie Totaal onderhoud en verbetering per gewogen eenheid, landelijk Aflossingscapaciteit in relatie tot ontwikkeling portefeuille Gewogen aflossingsratio ,9 Huurprijs corporatie sector Gemiddelde huurprijs per maand huurwoningen DAEB Gemiddelde huurprijs per maand huurwoningen niet DAEB Huur nietdaeb in h van de WOZwaarde 3,3 5,2 Aandeel niet DAEB (percentage) 1,5 3,3 Aantal zelfstandig nietdaeb Aantal zelfstandig DAEB Prognose en realisatie 1CR (in %) corporatie sector 1CR 2015 (dpi 2014) 2,73 1,88 1CR 2015 (dpi 2015) 2,96 2,02 1CR 2015 (dvi 2015) 2,86 2,10

6 Bruto verkoopprijs DAEB woongelegenheden per eenheid DAEB bestemd voor bewoners Aantal eenheden Als % van portefeuille DAEB 3,4 2,5 Als h van de gemiddelde WOZwaarde DAEB woongelegenheden 4,0 2,7 Verkoopprijs per eenheid (x 1.000,) Gemiddelde WOZwaarde DAEBwoningen (peildatum primo 2015) Pagina 3 Stichting Wonen WierdenEnter (12044) te Wierden Prognose en realisatie van operationele en (des)investeringskasstroom 2015 corporatie sector nominaal (x C 1.000,) % van vhvvermogen Kasstroom operationeel 2015 (dpi 2014) ,39 6,04 Kasstroom fvadesinvestering 2015 (dpi 2014) ,75 7,36 a. Totaal ,36 1,33 Kasstroom operationeel 2015 (dpi 2015) ,21 6,72 Kasstroom fvadesinvestering 2015 (dpi 2015) ,03 1,96 b. Totaal ,18 4,76 Kasstroom operationeel 2015 (dvi 2015) ,82 7,36 Kasstroom fvadesinvestering 2015 (dvi 2015) 410 0,77 1,54 c. Totaal ,05 5,82 Toezichtveld bescherming maatschappelijk gebonden vermogen Netto bedrijfsiasten (in C) ,n,n Per gewogen verhuureenheid corporatie Per gewogen verhuureenheid sector Signaleringsnorm Direct rendement (in %) Marktwaarde nietdaebbezit corporatie 7,30 7,21 Marktwaarde nietdaebbezit sector 3,88 3,90 corporatie (%) sector(%) Huursom nietdaeb ,4 k 5,6 h Huursom DAEB ,6% 94,4 h prognose periode Bruto stichtingskosten nieuwbouw woongelegenheden per eenheid DAEB corporatie sector Aantal eenheden Als h van portefeuille DAEB ,2 Stichtingskosten per eenheid (x 1.000,)

7 Stichting Wonen WierdenEnter (12044) te Wierden als % balanstotaal Verliezen in jaarrekening sector a. Nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling 0,0 b. Resultaat deelnemingen 814 0,8 0,1 c. Waardeverandering van financiële vaste activa en van effecten 0,0 d. Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden 0,0 e. Nietgerealiseerde waarcieveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop 0,0 f. Overige waardeveranderingen vastgoedppjfeuille ,4 0,1 Totaal 647 0,6 0,2 visitatie Nog nooit visitatie gehad Nee Visitatie 2014 vr Ja Visitatie conform 4.0 in 2014 Nee Visitatie conform 5.0 vanaf 2014 Nee Visitatie in 2016 Nee In welk jaar is bestuurder aangesteld (eenhoofdig bestuu_j score bestuur intern toezicht 1996 index totaal corporatie sector Prognosejaar ,75 0,88 Prognosejaar ,96 Prognosejaar ,78 Realisatie nieuwbouw 52 0,58 0,87 Pagina 4 Toezichtveld governance Realisatieindex ,00 index totaal corporatie sector Prognosejaar ,33 0,78 Prognosejaar ,90 0,62 Prognosejaar ,93 0,88 Realisatie verkopen ,72 0,76 Toezichtveld rechtmatigheid Verantwoording van bestuurder voor naleving specifieke wettelijke bepalingen (5.7 voorschriften BTIV) 31 vragen waarvan 1 vraag met betrekking tot financieel reglement niet wordt meegenomen Geen naleving (aantal onwaar) 1 Nog geen naleving (aantal waar) 0 Naleving rechtmatigheidsvragen 29 resultaat rnrat

8 Ontwikkeling financiele relaties met verbindingen 2014 medio 2015 uit 2015 Bedrag kapitaaldeelname (inclusief agio) Verstrekte leningen Rekening courant 75 Toewijzing conform staatsteunnormen Totaal aantal aangegane huurovereenkomsten Huishoudinkomen < Tussen en Meer dan aantal relatief (%) ,2 1 0,8 Leefbaarheid Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden Deel personeelsuitgaven (1.7) wat betrekking heeft op leefbaarheid Toerekening overige kasstromen aan leefbaarheid Leefbaarheid totaal Per gewogen verhuureenheid Gemiddeld 60 Norm 125 (zonder rekening te houden met differentiatie agv prestatieafspraken) Overige informatie Bedrijfswaarde van opgegeven naar volkshuisvestelijk Opgegeven bedrijfswaarde Discontering Verkoopportefeuille Parameters 609 Levensduur Restwaarde Lastenniveau Verhuurdersheffing GeUniformeerde bedrijfswaarde Direct rendement (in %) Op marktwaarde Marktwaarde DAEB bezit Marktwaarde DAEB bezit (inclusief compensatie) Op nominale schuld O marktvermogen DAEB nietdaeb corporatie sector corporatie sector Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde per gewogen vhe (x 1.000) 49,4 46,4 174,1 125,8 Marktwaarde per gewogen vhe (x 1.000) 81,0 92,5 144,5 140,4 direct rendement corporatie sector 3,9 3,1 4,1 3,0 4,3 3,2 4,4 3, Nominale schuïd per gewogen verhuureenheid (x 1.000,) Marktwaarde langlopende schulden per verhuureenheid (x 1.000,) Rentabiliteitswaarde langlopende schulden per verhuureenheid (x 1.000,) Modified duration leningen (jaren) Moditied duration vastaoed (iaren corporatie sector 24,7 34,6 31,8 44,7 24,3 34,6 5,8 8,8 9,6 11,2 Pagina 5 Stichting Wonen WierdenEnter (L2044) te Wierden groei aantal verbindingen Heeft de TI verbindingen (exclusief verenigingen van eigenaren)? Ja Ja Aantal verbindingen 2 2 Verstrekte garanties

9 Stichting Wonen WierdenEnter (L2044) te Wierden Activa vhvexploitatie marktwaarde Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Totaal vastgoedbeleggingen Overige schulden (inclusief aan groepsmaatschappijen) jijglopende schulden totaal Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Overig Kortlopende schulden totaal Pagina 6 Enkelvoudige balans 2015 Vaste activa Totaal immateriële vaste activa Vastgoedbelecicjingen Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Financiële vaste activa Totaal vaste activa Vlottende activa Totaal voorraden Onderhanden projecten Totaal vorderingen Effecten Liguide middelen Totaal vlottende activa Totaal activa Passiva Eigen vermogen Voorzieningen en egalisatierekening Langlopende schulden Leningen overheid en kredietinstellingen VOVverplichtingen Totaal passiva corporatie sector corporatie sector Solvabiliteit (in %) 51,1 36,1 67,5 60,9 Solvabiliteit obv reele waarde vastgoed en leningen (in h) 60,1 51,8 DAEB bezit tegen marktwaarde gewaardeerd in jaarrekening Nee (Kostprijs)