Ministerie van Infrastrnccun ren Milieu

Transcriptie

1 ilent. - kwaliteit - behoud - financieel - draagkracht www. ilen t. ni 3000 CH ROTTERDAM 3740 AC Oearn Postbus 107 Postbus 2346 tav. het bestuur Oude Iitrechtsoweg 19 Autoriteit woningcorporaties ilaarii Woon bron Transport L0665 Inspectie Leefomgeving en > Retouracires Postbus AC 05cm maken van opmerkingen. Hiermee is het dossier gesloten. Ik ontving van u de gevalideerde eindrapportage. Deze gaf geen aanleiding tot het De gevalideerde eindrapportage SS-Rotterdam Beoordelincj 2014 Beleidsregels 2015 van de Aw staan de signalen per toezichtterrein vermeld. Voor onze website (www. Het financiële onderzoek door de Aw vindt plaats aan de hand van signalen. In de nl/autoriteitwoningcorporaties). een toelichting op de toezichtaanpak en de gehanteerde normen kunt u terecht op vermogen. - liquiditeit; - solvabiliteit; financiële verantwoording; risicobeheer; kunnen zijn op de financiële continuïteit van een corporatie. Deze terreinen zijn: maatschappelijk gebonden vermogen; De financiële beoordeling richt zich op een zestal toezichtterreinen die van invloed 1. Financiële beoordeling governance en integriteit ontvangt u separaat. deelactiviteiten bij uw corporatie aan. De beoordeling op rechtmatigheid, In deze toezichtbrief treft u de resultaten van het financiële onderzoek en de uw verantwoordingsgegevens 2014 en andere informatie ten aanzien van beoordeelt de Aw jaarlijks uw corporatie en stuurt u dit oordeel toe. De Aw heeft governance en integriteit onder de verantwoordelijkheid van de Autoriteit woningcorporaties (Aw). Op grond van artikel 61 lid 3 van de Woningwet 2015, onderzoek gedaan op basis van uw ingediende prognosegegevens deelactiviteiten. 2019, Sinds 1 juli 2015 valt zowel het financiële als het toezicht op rechtmatigheid, Geacht bestuur, Betreft Toezichtbrief 2015 Datum 23 oktober 2015 Pagina 1 van F820 15AW-1986L0655 Ons kenmerk iiie rk., esseirna n (3i i en t. ni MW. Hesseimuin CPC Contactpersoon Ministerie van Infrastrnccun ren Milieu Inspectie Leefomgeving en Transport

2 - Woonbron Hierin in de aansturing van het onderhoucisproces heeft ondertussen gestalte gekregen Ons kenmerk hebben geleid tot een forse vermindering van de bedrijfslasten. De harmonisatie mark.hesseimanqulent.ni komt, sluit aan op de door u ingezette koers. De effecten van de reorganisatie MW. Hesselman CPC Kwartaalrapportages Autoriteit woningcorporaties Transport Inspectie Leefomgeving en De ontvangen rapportages zijn met u besproken. Het beeld dat hieruit naar voren Contactpersoon > Retourudres Postbus AC Boom Pagina 2 van 3 - De Aw neemt het initiatief voor periodiek overleg; verstrekt de Aw de kwartaalrapportages; Wel maak ik met u de volgende toezichtafspraken: Op basis van de financiële beoordeling 2015 wordt de monitoring beëindigd. Interventies 2015 De financiële beoordeling van uw corporatie leidt verder niet tot opmerkingen. geen aanleiding om uw corporatie te selecteren voor een verdiepend onderzoek. is tussen de verschillende niveaus (strategisch, tactisch en operationeel). Aw ziet Systeem gericht toezicht toegezonden documenten goed leesbaar zijn en dat er een duidelijke samenhang de constateringen met u besproken. In dit gesprek is aangegeven dat de beoordeling 2015 is de ontvangen informatie betrokken. Op 7 oktober 2015 zijn om uw corporatie te selecteren voor een verdiepend onderzoek. Bij de financiële In de brief van 1 juni heeft CFV (nu Aw) gemeld dat er geen directe aanleiding is het document plan van aanpak Break Clauses. de derivatenportefeuille geanalyseerd en er zijn verschillende scenarioberekeningen gemaakt. In de periode zijn er verschillende break-momenten. Woonbron wil Break clausules voor deze momenten een liquiditeitsbuffer opbouwen. Van Woonbron ontving ik is het liquiditeitsrisico van Beoordeling 2015 kosten voor onderhoud. U heeft aangegeven dat dit onderdeel in de toekomst in de prijsstelling wordt opgenomen. appartementen. Aandachtspunt hierbij is nog wel de toerekening van algemene Uit de door u geleverde cijfers blijkt dat gemiddeld genomen, de beheeractiviteit Analyse van de kostenstructuur VVE-beheer redelijk kostenneutraal is, behoudens de VVE s met minder dan 25 kosten en opbrengsten verhouding. stappen in de keten: terugkoop, doorverkoop of verhuur zijn er beperkte opbrengsten. Die staan tegenover de kosten staan die aan deze processtappen aanscherpingen in het proces door te gaan voeren. Die leiden tot een betere het VOV-proces veel capaciteit en geld kost. De keten start met de initiële verkoop verbonden zijn. Woonbron heeft op basis van deze analyse aangegeven U heeft de Aw de analyse toegestuurd. Hieruit komt naar voren dat de keten in Analyse van kosten met betrekking tot VOV (in- en doorverkoopprocessen) van de woning die dekking genereert voor de werkorganisatie. Bij de verdere komende jaren. Tevens is de veiligheid van de woningen beoordeeld 23 oktober 2015 (bijvoorbeeld asbest, brandoverslag), dit jaar versterkt het fundament voor de taakstellende onderhoudsramingen in de en leidt tot lagere onderhoudslasten. Het gereedkomen van de conditiemeting in FB2015-AW-1986-L0665 Ministerie van Infrastructuur en Milieu Inspectie Leeomgeving en Transport

3 - de - liet - het FB2O 15-AW L0665 Ons kenmerk van de ingezette acties die moeten leiden tot een betere kostenopbrengsten verhouding bij VOV. het plan van aanpak Break Clauses. - In - Woonbron informeert Aw in liet eerstvolgende gesprek over de voortgang ma ik. Ii esseirna n (i) en t ni MW. I-Iesseiman CPC Contactpersoon het eerstvolgende overleg geeft Woonbron een nadere toelichting op Autoriteit woningcorporaties Transport Inspectie Leefomgeving en hen M. In CPC DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST, DE SENIOR INSPECTEUR ILT/AUTORITEIT WONINGCORPORATIES, namens deze, het oordeel openbaar, Ik verzoek u de voor uw organisatie relevante stakeholders hierover te informeren. eerdergenoemde resultaten van mijn onderzoek en de beoordeling. De Aw maakt Ik zal verder uw raad van commissarissen (RvC) informeren over de Voor nadere informatie kunt u met mij contact opnemen. voor specifiek onderzoek geleid. De in 2015 bij uw corporatie opgevraagde informatie heeft niet tot een selectie gehanteerde beleggingsbeleid. exploitatierisico s ten aanzien van het zorgvastgoed; deelactiviteiten van corporaties zoals: gebruik van derivaten; Naast de hiervoor genoemde onderzoeken houdt de Aw ook toezicht op 2. Toezicht deelactiviteiten > Retoiiradres Postbus AC Baarn Pagina 3 van 23 oktober 2015 Datum Ministerie van Infrastructuur en Milieu Inspectie Leefomgeving en Transport

4 prognose periode signaleringsnorm Toezichtveldliquiditeit en financiering (in%) corporatie sector prognoseperiode 1CR 1,4 1,6 1,8 2,0 1,4 DSCR-WSW 1,1 1,2 1,4 1,0 DSCR-CFV 0,9 1,0 1,2 1,3 1,0 LTV (volkshuisvestelijke exploitatiewaarde, in 0/) 74,3 78,0 74,3 63,1 85,0 LTV (marktwaarde, in %) 44,9 43,3 39,8 35,7 55,0 LTV (leegwaarde, in %) 34,6 33,9 31,2 25,1 43,0 Toezichtveld solvabiliteit en draagkracht vermogen Volkshuisvestelijk vermogen (x 1.000,-) Buffer totaal (x ,-) Volkshuisvestelijk vermogen per gewogen verhuureenheid (in 6) E65 Buffer per gewogen verhuureenheid (in 6) Specificatie buffer (xc 1.000,-) Marktrisico E85 Macro-economisch risico Operationeel risico Totaal risico Buffer totaal Bijlage 1 woon (10665) te Rotterdam Ratios corporatie sector Nominale schuld per gewogen verhuureenheid (x 1.000,-) 37,2 35,3 Marktwaarde langlopende schulden per verhuureenheid (x ,-) 52,7 45,2 Modified duration leningen (jaren) 8,3 8,9 Modified duration vastgoed (jaren) 12,1 11,4 Opslag marktwaarde versus volkshuisvestelijke exploitatiewaarde - Vpb-beklemming

5 Woonbron (10665) te Rotterdam Ontwikkeling Volkshuisvestelijk vermogen en buffer 25 - Volkshuisvestelijk vermogen en buffer, sector Bv fer VolkshuisvesteI. vermogen 2019 t 5.0 S.0 t i3 euffer VuIkshu.svesteIk cgert Toezichtveld behoud maatschappelijk gebonden vermogen * attentie voor eventueel verschil in schaal Netto bedrijfslasten (in t) Per gewogen verhuureenheid corporatie Per gewogen verhuureenheid sector Signaleringsnorm kasstroomrealisatie kasstroomprognose (prijspeil 2014) -- gemiddeld Direct rendement (in %) Marktwaarde niet-daeb-bezit corporatie Marktwaarde niet-daeb-bezit sector ,93 3,84 3,69 4,01 Bruto stichtingskosten nieuwbouw woongelegenheden per eenheid DAEB Aantal eenheden Als n/ 0 van portefeuille DAEB 2014 Stichtingskosten per eenheid (x 1.000,- prognose periode corporatie sector 1,1 3,9 ) Bruto verkoopprijs DAEB woongelegenheden per eenheid DAEB bestemd voor bewoners Aantal eenheden Als n/ 0 van portefeuille DAEB Als % van de gemiddelde WOZ-waarde DAEB_woongelegenheden Verkoopprijs per eenheid (X 1.000,-) 2, ,1 3,5 3,

6 b. Resultaat deelnemingen Levensduur bezit Levensduur bezit, corporatie 25,1 25,2 25,8 25,6 26,0 25,8 25,7 25,5 Ontwikkeling aantal gewogen verhuureenheden Index aantal eenheden_(2012=100) 98,6 98,1 97,8 96,9 95, ,6 Levensduur bezit, landelijk 23,5 23,5 23,8 23,9 24,0 24,0 24,0 23,8 Index aantal eenheden (2012=100) 100,3 99,7 99,1 99,0 98,8 98,6 98,3-4, totaal corporatie sector Prognosejaar ,48 0,66 Prognosejaar ,490,79 Prognosejaar ,16 0,81 Realisatie nieuwbouw ,38 0,76 - Woonbron (10665) te Rotterdam Verliezen in jaarrekening a. Netto-resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling c. Waardeverandering van financiële vaste activa en van effecten d. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille_verkocht onder voorwaarden e. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop als % balanstotaal resultaat corporatie sector -0, ,1-0, ,1-0,3 9i0 0,0 0,0 0,0 f. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Totaal ,1-0, ,3-0,9 Toezichtveld risicobeheer opgave corporatie Energielabels A++ A+ A B C 0 E F G Score (%) - 11,80 31,50 27,60 14,00 5,00 1,90 NEN 2767 Conditiescore Score ( Io). 15,90 60,60 13,20 0,30 - Gewogen score energielabels Gewogen_score conditiescore Aantal woongelegenheden 2014 corporatie onbekend (%) ,6 3,3 2,0 10, sector onbekend (%) ,5 5,0 2,1 60,0 Toezichtveld kwaliteit verantwoording Realisatie-index index

7 index totaal corporatie Sector Propnosejaar ,65 0,87 Prognosejaar ,55 Prognosejaar ,71 0,49 Realisatie verkopen ,65 0,64 4,93 Woonbron (L0665) te Rotterdam j Stabiliteit prognose netto-variabele lasten Prognose lasten per gewogen vhe gemiddeld over Stijgingsfactor van prognose t naar t+1 Gewogen stijg,ngsfactor Stjgingsfactor gesommeerd Prognose en realisatie 1CR (in %) 1CR 2014 (dpi 2013) 1CR 2014 (dp 2014) 1CR 2014 (dvi 2014) 2016 verslagjaar ,94 0,95 0,99 0,94 index corporatie sector 1,91 2,98 5,83 5,93 corporatie Sector 1, ,52 1,72 1,56 1,71 Raming van operationele- en (des)investeringskasstroom 2014 nominaal (xc 1.000,-) Kasstroom operationeel 2014 (dpi 2013) corporatie sector % van vhv-vermogen 4,83 Kasstroom fva-desinvestering 2014 (dpi 2013) ,95-9,51 a. Totaal -99-0,02-4,63 Kasstroom operationeel 2014 (dpi 2014) ,59 5,51 Kasstroom fva-desinvestering 2014 (dpi 2014) ,61-4,14 b. Totaal ,98 1,37 Kasstrooni operationeel 2014 (dvi 2014) ,98 5,72 Kasstroom fva-desinvestering 2014 (dvi 2014) -20:051-3,99 4,18 c. Totaal ,99 1,54

8 Woonbron (L0665) te Rotterdam Enkelvoudige balans 2014 Activa Vaste activa Totaal immateriele vaste activa Materiele vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa opgave vhv-exploitatie marktwaarde S Vastûnpdhelpnnincipn Commercieel_vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekwaliflceerd als vastgoedbelegging Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd_voor eigen exploitatie Totaal_vastgoedbe/eggingen Financiële vaste activa Totaal vaste activa Vlottende activa Totaal voorraden Onderhanden projecten Totaal vorderingen Effecten Liquide_middelen Totaal vlottende activa S S0 Totaal activa

9 Overig Woonbron(LO665)teRotterdai. Passiva E!gen_vermogen Voorzieningen en egalisatierekening Lanalpoencie schulden Leningen overheid en kredietinstellingen VOV-verplichtingen Overige schulden (inclusief aan groepsmaatschappijen) Langlopende schulden totaal Kortlppende schulden Schulden aan kredietinstellingen Kortiopende schulden totaal S Totaal passiva Solvabiliteit(in%) 45,6 18,1 45,6 Bedrijfswaarde van opgegeven naar geüniformeerd Opgegeven bcdrijfswaarde Discontering - Verkoopportefeuille Parameters Levensduur Restwaarde Lastenniveau Verhuurdersheffing Geüniformeerde bedrijfswaarde Direct rendement (in %) Op volkshuisvestelijke ex ploitatie waarde!_marktwaarde Marktwaarde DAE8 bezit Marktwaarde DAEB bezit (inclusief compensatie) Op rentabiliteitswaarde/ nominale schuld Op_volkshuisvestelijk vermogen!_marktvermogen direct rendement corporatie sector 4,6 5,3 3,9 4,4 5,7 6,4 corporatie sector 2,5 2,8 2,4 2,8 2,7 3,1 3,7 4,1 1,6 2,0 Geüniformeerde bedrijfswaarde per gewogen vhe (x 1.000) Marktwaarde per gewogen vhe (x ) DAEB niet-daeb corporatie sector corporatie sector