Autoriteit woningcorporaties Inspectie Leefomgeving en Transport

Transcriptie

1 Inspectie Leefomgeving en Transport > Retouracires Postbus BD Den Haag L24 DUWO Transport t.a.v. het bestuur Postbus 54 Utrecht 26 AB DELFT Postbus BD Den Haag Datum 3 november 216 Betreft Integrale beoordeling 216 Inspectie Leefomgeving en Graadt van Roggenweg 5 Contactpersoon mc H.M. Derksen harry.derksen@ilent.nl Ons kenmerk 1B216-AW L24 Geacht bestuur, Op grond van artikel 61 lid 3 van de Woningwet 215 beoordeelt de Autoriteit woningcorporaties (Aw) jaarlijks integraal uw corporatie. De Aw maakt hierbij gebruik van uw Verantwoordingsinformatie (dvi) en Prognose-informatie (dpi), uw jaarverslag (inclusief het volkshuisvestingsverslag), jaarrekening, stukken van de accountant en andere informatie ten aanzien van deelactiviteiten. Het integrale toezicht is gericht op de governance, integriteit, rechtmatigheid en de bescherming van het maatschappelijk vermogen. Hierbij wordt het functioneren van de corporatie in samenhang bezien en afgezet tegen normen (vanuit wetgeving en beleidsregels) en het risicoprofiel van uw corporatie. t In deze oordeelsbrief treft u de resultaten van het onderzoek en de deelactiviteiten van uw corporatie aan. Monitoring interventies 215 In 215 is uw corporatie de volgende interventie opgelegd: U geeft de Aw uiterlijk 1 februari 216 inzicht in het rendement van de beheer portefeuille en op welke wijze u de overheadlasten toerekent aan deze eenheden. Ook geeft u de Aw inzicht in de wijze waarop u de beheervergoeding en alle lasten welke voortkomen uit het beheer heeft verwerkt in uw bedrijfswaarde opgave 214. De AW heeft bij mail van 29 januari ji. de gevraagde informatie van u ontvangen. Ik constateer evenwel dat de verantwoording van de beheerportefeuille een punt van aandacht blijft. In de dpi 215 was de verantwoording niet conform de eerder gevraagde opzet, waarop CorpoData u moest verzoeken om de gevraagde informatie aan te passen. Een volledige samenhang in opgave werd hierbij nog steeds niet bereikt. Vervolgens is ook in de dvi 215 de lijn die eerder met u besproken was niet doorgezet. Het gevolg was dat het inzicht in de bedrijfs- en de onderhoudslasten Pagina 1 van 4

2 Inspectie Leefomgeving en Transport.- Retouradres Postbus BD Den Haag Inspectie Leefomgeving en Transport ontbrak. Als gevolg hiervan kon geen inzicht ontstaan over het resultaat op uw beheeractiviteiten, terwijl dit overigens in de functionele W/V wel goed kan Datum worden weergeven. 3 november 216 CorpoData heeft uw corporatie per mail van 21 november ji. moeten verzoeken de verantwoording in de dvi voor dit onderdeel aan te passen. Hierdoor is Ons kenmerk zichtbaar geworden dat Duwo, conform de aangepaste functionele winst- en verliesrekening, over 215 een aanzienlijk resultaat heeft gemaakt op de overige activiteiten. Dit roept overigens vragen op ten aanzien van de samenstelling van de bedrijfswaarde, met name of de met beheer gemoeide uitgaven en opbrengsten in de bedrijfswaarde wel buiten beschouwing zijn gebleven. Het voorgaande roept vragen op inzake de sturing op deze voor u belangrijke activiteit. Gelet op de aanzienlijke omvang van de beheerportefeuille en de mogelijke risico s die daaruit voor uw corporatie voortvloeien acht ik het gewenst én noodzakelijk dat DuWo op transparante en consequente wijze inzicht over haar beheerportefeuille in de jaarlijkse verantwoordingsstukken verschaft Ik verzoek u nadrukkelijk er op toe te zien dat dit in de toekomstige verantwoordingstukken ook gebeurt. 1B216-AW L24 Governance Onder governance verstaat de Aw de activiteiten van sturen, beheersen, toezicht houden en verantwoorden in hun onderlinge samenhang. De visitatiecommissie rierkt in haar rapport van 15 juni 216 op dat de fusie met SLS Wonen, in 213 en volgende jaren er na weliswaar in een zeer korte voorbereidingstijd succesvol is geïmplementeerd, maar dat dit ook veel van de vestigingen heeft gevraagd, als gevolg van de verschillen in organisatieomvang, werkmethoden en bedrijfscultuur en door de hoge inzet van het bestuur. Daarnaast plaatst de commissie ook andere kanttekeningen, zoals: De noodzaak om de portefeuillestrategie te herzien als de studentenhuisvestingstekorten zijn ingelopen; Kwalitatief meer aansluiting zoeken bij de geconstateerde vraag; Het achterblijven van de dienstverlening en communicatie met internationale studenten en de onvrede die hierover is ontstaan vanuit de studentenvertegenwoordiging over dit deel van de voorraad. Ik zal het overleg dat ik met u wil hebben naar aanleiding van de scheidingsvoorstellen Daeb niet-daeb tevens gebruiken om deze onderwerpen met u te bespreken. Rechtmatigheid Ten aanzien van de naleving van wet- en regelgeving heb ik op basis van de beoordeelde stukken de volgende opmerking: Pagina 2 van 4

3 Inspectie Leefomgeving en Transport - Retouradres Postbus BD Den Haag In artikel 55b, lid 1, sub a, van de Woningwet is bepaald dat elke toegelaten instelling een reglement inzake sloop opstelt. In uw verantwoordingsstukken (dvi 215) heeft u aangegeven dat uw instelling niet beschikt over een dergelijk reglement. Ik stel vast dat u niet beschikt over een reglement inzake sloop. Desgevraagd geeft u aan meer tijd nodig te hebben om het overleg met huurdersorganisaties af te kunnen ronden. Ik verleen u daarom het door u gevraagde uitstel tot 1 juli 217. Inspectie Leefomgeving en Transport Datum 3 november 216 Ons kenmerk 1B216-AW L24 Bescherming van het maatschaielijk vermogen Het onderzoek richt zich op drie toezichtvelden (omvalrisico, realisatiebeleid en efficiency en doelmatigheid) die van invloed kunnen zijn op het beschermen van het maatschappelijk vermogen van een corporatie. De beoordeling van uw corporatie geeft geen aanleiding tot het maken van opmerkingen. Enterventies 216 De hiervoor beschreven integrale beoordeling 216 geeft de Aw geen aanleiding tot het doen van interventies. Wel wil ik met u begin 217 een overleg hebben over de door u ingestuurde scheidingsvoorstellen Daeb- niet-daeb. Daarbij wil ik tevens stilstaan bij de stand van zaken met betrekking tot uw traject om de kwaliteit van de administratieve organisatie te verbeteren. Het belang van een kwalitatief goede organisatie is vanuit de nieuwe Woningwet gezien voor uw corporatie toegenomen, met name als gevolg van de niches waarbinnen DuWo opereert.. Met name het onderscheid tussen de vastgoedexploitatie en de nevenexploitatie beheren wil ik hierbij aan de orde stellen. Ook wil ik in dit overleg stil staan bij de bevindingen van de Visitatiecommissie zoals hierboven beschreven bij het onderdeel Governance Ik zal ter zijner tijd een afspraak met u maken. Een afschrift van deze brief stuur ik ter informatie aan uw raad van commissarissen/raad van toezicht. De Aw maakt individuele oordelen en daaruit voortvloeiende interventies openbaar via de oordeelsbrief en publiceert deze op de website. Ik verzoek u de voor uw organisatie relevante stakeholders hierover te informeren. De wijze waarop de Aw het toezicht uitoefent kunt u vinden op de website. ( Pagina 3 van 4

4 Inspectie Leefomgeving en Transport Retouradres Postbus BD Den Haag DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST, namens deze, DE SENIOR INSPECTEUR ILT/AUTORITEIT WONINGCORPORATIES, Inspectie Leefomgeving en Transport Datum 3 november 216 Ons kenmerk 1B216-AW L24 mrh M Defksn - Pagina 4 van 4

5 Volkshuisvestelljk vermogen (x 1.,-) Buffer totaal (x 1.,-) Volkshuisvestelljk vermogen per gewogen verhuureenheld (in ) Buffer per gewogen verhuureenheid (in ) ,% Bijlage 1 DUWO (L24) te Delft 215 prognose periode signaleringsnorm Toezichtveld omvalrisico inrinrii sector nrninncnrintii -- 1CR 2,6 2,1 2,1 1,4 Solvablilteit op basis van VHV-exploltatiewaarde (in %) 39,4 4,5 39,9 Solvablilteit op basis van marktwaarde (in %) 52,6 53,5 65,1 45, DSCR 1,3 1,3 1,5 1, LTV (volkshuisvestelljke exploitatlewaarde, in h) 54,5 55,9 59,5 85, Dekkingsratlo (LTV obv marktwaarde, In %) 45,7 44,1 34,1 55, Dekkingsratio (LTV obv leegwaarde, in %) 42,7 41,3 23,8 4, ::i Volkshuisvestelijk vermogen en buffer, sector * 2 1.c c 1 I, Buffer Volkshuisvesteiijk vermogen 5.; 14 e c3 1 Ontwikkeling Volkshuisvestelijk vermogen en buffer. 2 1 > Buffer Voikshuisvesteiljk vermogen * attentie voor eventueel verschil in schaal Toezichtveld risico s realisatie beleid Energielabels - A++ A+ A B C D E F G Score 215 -,2% 43,% 6,% 1,3% 16,% 4,7% 3,1%,9% Score 22,/e,% 3,4% 5,3% 8,9% 8,7% 1,9% 1,3%,4% NEN 2767 Conditiescore Score,%,%,%,%,% Aantal woongelegenheden Aantal woongelegenheden Pagina 1

6 Levensduur bezit Levensduur bezit, corporatie (geüniformeerd) 27,1 27,8 27,4 27,1 27,3 27,3 26,6 25,8 Levensduur bezit, landelijk 23,5 23,5 23,6 23,7 23,9 24, 23,9 23,9 Ontwikkeling aantal gewogen verhuureenheden Index aantal eenheden (213=1) 14,6 16, 11,5 114,6 118,8 118,7 118,7 Index aantal eenheden (213=1) (landelijk) 99,4 99, 98,9 98,9 99, 98,9 98,8 - - DUWO (L24) te Delft corporatie sector gewogen score onbekend gewogen score onbekend 1. Energielabels 215 2,4 15,8% 3,4 3,7% Energielabels 22 1,8 33,6 h 2,9 4,7% 2. NEN 2767 Conditiescore nvt 1, h 4,2 52,4% Verbeter- en onderhoudsuitgaven Verbeteruitgaven per gewogen verhuureenheid, corporatie Verbeteruitgaven per gewogen verhuureenheld, landelijk Onderhoud per gewogen verhuureenheid, corporatie Onderhoud per gewogen verhuureenheid, landelijk Totaal onderhoud en verbetering per gewogen eenheid, corporatie Totaal onderhoud en verbetering per gewogen eenheid, landelijk Aflossingscapaciteit In relatie tot ontwikkeling portefeuille Gewogen aflossingsratio ,4 Huurprijs corporatie sector Gemiddelde huurprijs per maand huurwoningen DAEB Gemiddelde huurprijs per maand huurwoningen niet DAEB Huur niet-daeb in h van de WOZ-waarde 3,6 5,2 Aandeel niet DAEB (percentage),4 3,3 Aantal zelfstandig niet-daeb Aantal zelfstandig DAEB Prognose en realisatie XCR (in %) corporatie sector 1CR 215 (dpi 214) 2,14 1,88 1CR 215 (dpi 215) 2,7 2,2 1CR 215 (dvl 215) 2,58 2,1 Pagina 2

7 DUWO (L24) te Delft Prognose en realisatie van operationele- en (des)investeringskasstroom 215 Kasstroom operationeel 215 (dpi 214) Kasstroom fva-desinvestering 215 (dpi 214) a. Totaal Kasstroom operationeel 215 (dpi 215) Kasstroom fva-desinvestering 215 (dpl 215) b. Totaal Kasstroom operationeel 215 (dvi 215) Kasstroom fva-desinvestering 215 (dvi 215) c. Totaal corporatie nominaal (XC 1.,-) sector % van vhv-vermogen 6,6 6,4-11, -7,36-4,41-1,33 6,33 6,73-7,51-1,96-1,19 4,76 9,49 7,37-8,1-1, Toezichtveld bescherming maatschappelijk gebonden vermogen Netto bedrijfsiasten (in C) 22 - Per gewogen verhuureenheid corporatie Per gewogen verhuureenheid sector Signaleringsnorm Direct rendement (in %) Markt:waarde niet-daeb-bezlt corporatie 5,51 4,25 Marktwaarde niet-daeb-bezlt sector 3,88 3,9 corporatie (/s) sector(%) Huursom niet-daeb ,6 h 5,6% Huursom DAEB ,4% 94,4% prognose periode tja Bruto stichtingskosten nieuwbouw woongelegenheden per eenheid DAEB sector Aantal eenheden Als % van portefeuille DAEB ,2 Stichtingskosten per eenheid (X 1.,-) Bruto verkoopprijs DAEB woongelegenheden per eenheid DAEB bestemd voor bewoners Aantal eenheden Als % van portefeuille DAEB,3 2,5 Als % van de gemiddelde WOZ-waarde DAEB woongelegenheden,9 2,7 Verkoopprijs per eenheid (x 1.,-) Gemiddelde WOZ-waarde DAEB-woningen (peildatum primo 215) Pagina 3

8 DUWO (L24) te Delft als % balanstotaal Verliezen in jaarrekening rca,ift- corporatie sector a. Nettoresultaat verkocht vastgoed In ontwikkeling - - -, b. Resultaat deelnemingen - -,1 c. Waardeverandering van financiële vaste activa en van effecten - -, d. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden - -, e. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop - -, f. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeullie - -,1 Totaal - -,2 Toezichtveld governance visitatie Nog nooit visitatie gehad Nee Visitatie vôôr 214 Ja Visitatie conform 4. in 214 Nee Visitatie conform 5. vanaf 214 Nee Visitatie In 216 Nee In welk jaar is bestuurder aangesteld (eenhoofdig bestuur) score intprn tnpzkht Realisatie-index index totaal corporatie sector Prognosejaar ,79,88 Prognosejaar ,7,96 Prognosejaar ,94,78 Realisatie nieuwbouw ,81,87 index totaal corporatie sector Prognosejaar ,78 Prognosejaar ,62 Prognosejaar ,88 Realisatie verkopen ,76 Toezichtveld rechtmatigheid Verantwoording van bestuurder voor naleving specifieke wettelijke bepalingen (5.7 voorschriften BTIV) 31 vragen waarvan 1 vraag met betrekking tot financieel reglement niet wordt meegenomen Geen naleving (aantal onwaar) 1 Nog geen naleving (aantal waar) 3 Naleving rechtmatigheidsvragen 26 Pagina 4

9 Leefbaarheid Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden Deel personeelsuitgaven (1.7) wat betrekking heeft op leefbaarheid Toerekening overige kasstromen aan leefbaarheid Leefbaarheid totaal Per gewogen verhuureenheid Gemiddeld 6 Norm 125 (zonder rekening te houden met differentiatie agv prestatie-afspraken) DUWO (L24) te Delft groei aantal verbindingen Heeft de 11 verbindingen (exclusief verenigingen van eigenaren)? Ja Ja Aantal verbindingen 4 2 Ontwikkeling financiele relaties met verbindingen 214 medio 215 uit 215 Bedrag kapitaaldeelname (inclusief agio) Verstrekte leningen Rekening courant Verstrekte garanties Toewijzing conform staatsteunnormen Totaal aantal aangegane huurovereenkomsten Huishoudinkomen < Tussen en Meer dan aantal relatief (% PL,3 Overige Informatie Bedrijfswaarde van opgegeven naar volkshuisvestelijk Opgegeven bedrijfswaarde Discontering - Verkoopportefeuille Parameters 146 Levensduur Restwaarde Lastenniveau Verhuurdershefflng Geüniformeerde bedrijfswaarde Direct rendement (in %) direct rendement LJI IJIJI atic sctnr Op marktwaarde 4,5 3,1 Marktwaarde DAEB bezit 4,2 3, Marktwaarde DAB bezit (inclusief compensatie) 4,5 3,2 Op nominale schuld 3,9 3,9 Op marktvermogen 4, 2,4 DAEB niet-daeb corporatie sector corporatie sector Volkshulsvestelijke exploitatiewaarde per gewogen vhe (x 1.) 41,8 46,4 21,8 125,8 Marktwaarde per gewogen vhe (x 1.) 59,4 92,5 18,9 14,4 Nominale schuld per gewogen verhuureenheid (x 1.,-) Marktwaarde langlopende schulden per verhuureenheid (x 1.,-) Rentabiliteitswaarde langlopende schulden per verhuureenheid (x 1.,-) Modifled duratlon leningen (jaren) Modifled duration vastgoed (jaren) corporatie sector 27,6 34,6 3,2 44,7 25,7 34,6 8,6 8,8 12,9 11,2 Pagina 5

10 . r-.,-i In Lfl Lt r o o r J -i,.i to Ltt.-4 N.O,-I ( 1 E - to r ) r.j Lfl r.rt UttOc J t-. ir-. rt r-.jlr, t ) tr-. d.- ci -u, o-r4r.j t--. 1,-i,-irj LflLfl.. Lfl Lfl U 1 ) In t--. O r-j Lnr. tr-o e! ocqt Jto r) tt to, - - LrttCJr-4 r1 o-or-. to to.-i, ON ro td c r4 t, t,, -oi o,t-.jrsi -. tr4 In t f) LCtLÛ,-l j% Lfl 1 L. o e to _I _I Ii) II) II) 13 ru 2 ) ).2. - to c LII ) too LII x to too.j - t) tij tl_) ) Uto LII to to E )) 2 -= - r.q ) ti)c 1>11 i - -to ) >) in Itort, LII.. XtoüJW: 2 to 4-,.j to toto 1.2 o to - i to Htoh12 t-. to C)) >. t J C) )q) ti).. >.2 ) LJ ), ) 1 c) >tocw..-.cd)toto tn ogj 4 > E >t-d ) o4o L )_ N o)ij.sii-h o>coro.2 Ë _Q to W L. I>to ))) )) C 2 - > 2 > to 1 Irto)5. to In > u 1 fliiotoco toooctoo 1 to ti)o>tool.l> u. >IV>OI-.. >uu,o>.. t! III2JI2 I)i>..j>O..ii,IQ 1- Lfl