CENTRAAL FONDS VO LKSHU IS VE ST ING. Stichting Yrnere. tav. het bestuur. Postbus CK AMSTERDAM. Ons kenmerk F C FV [2070

Transcriptie

1 1000 CK AMSTERDAM Stichting Yrnere Postbus 2412 tav. het bestuur [2070 emah Internet Telefoon Baarn Oude Utrechtseweg AC Baarn Bezoekadres: Postbus 107 1E51ELD BIJ BESLUITCEN1RALE FONDSVOOR DE VOLKSHUISVESTING (STAATSBLAD 1988, 483). Kvi( EÇA BIC INGBNL2A IBAN NL12 INGB reduceren ( ) ultimo Daarnaast stuurt Ymere op het blijvend voldoen aan de geldende opzichte van de begroting. De verscherpte aandacht van Ymere is erop gericht in 2014 en verdere jaren uitvoering te geven aan het Herinrichtingsplan Financiën. binnen gestelde kaderste blijven. kasstroomsturing ook vanuit het individueel projectniveau, beter grip gekregen op de ontwikkeling van de financieringsbehoefte in enig jaar. Dit moet het mogelijk maken om sneller te reageren op afwijkingen ten Ymere heeft na eerdere overschrijdingen in het eerste halfjaar van 2013, door de scherpere focus op sturingskaderymere; zoals opgenomen in het Financieel Meerjarenplan en de Jaarverantwoording De financiële ratio s CFV en het bedrijfswaardebegrip maken integraal onderdeel uit van hetfinanciële Via het periodieke overleg, de interne Tertiaalrapportages aan uw RvC, het Financieel Meerjarenplan Ad 1: De kwaliteit van de interne verantwoordingsinformatie aan de RvC (de Tertiaalrapportages) is versterkt. A. Monitoring voortgang verbetermaatregelenfinanciële beoordling 2013 CFV de afspraken en de voortgang op de geformuleerde verbetermaatregelen. diverse verbetermaatregelen voor wat betreft het strategisch sturingskader 2014 en verdere jaren zijn , de jaarstukken 2013 (inclusief het accountantsverslag) en andere specifieke informatie, monitort 4) Ymere werkt aan het op onderdelen versterken van de kwaliteit van het risicomanagement. liquiditeits en solvabiliteitsratio s. CFV heeft vorig jaar met de financiële beoordeling het verscherpt toezicht opgeheven, waarbij gelijktijdig 2) Ymere geeft op een consistente wijze uitvoering aan het vastgestelde inkomensafhankelijk huurbeleid 3) Het financiële beleid van Ymere is erop gericht om het totale leningenvolume van de huidige TI ( ) te en is terughoudend in de voorgenomen investeringen in huur en koopproducten. benoemd. De verbetermaatregelen uit de financiële beoordeling 2013 zijn: i) Ymere werkt aan het verder versterken van de kwaliteit van de financiële verantwoording door toezichtterrein vermeld. Voor een toelichting op de toezichtaanpak en gehanteerde normen kunt u terecht op de website van CFV ( door CFV vindt plaats aan de hand van signalen. In de Beleidsregels 2014 van CFV staan de signalen per gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. Het onderzoek van een corporatie. Die terreinen zijn: kwaliteit financiële verantwoording, behoud maatschappelijk De beoordeling richt zich op een zestal toezichtterreinen, dat van invloed kan zijn op de financiële continuiteit 1. Beoordeling CFV risicogericht onderzoek gedaan. In deze brief treft u de resultaten van het onderzoek aan. ingediende prognosegegevens , uw verantwoordingsgegevens 2013 en andere informatie heeft van uw corporatie en brengt daarover advies uit aan de minister voor Wonen en Rijksdienst. Op basis van uw Op grond van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) beoordeelt CFV jaarlijks de financiële continuiteit Geacht bestuur, Baarn, 11 november 2014 Toezichtbrief 2014 Onderwerp F82 014C FV [2070 Ons kenmerk VO LKSHU IS VE ST ING

2 Financieel Meerjarenplan 2014 voortgezet. Het resultaat uit reguliere verhuurexploitatie ( )15 Ad 2: De lijn (lees forse bijsturing) zoals niet het Financieel Meerjarenplan 2013 is ingezet, wordt met het versterking van de financiële functie in liet kader van Yrnere vernieuwt ( verbreding van de verankering ) tijd behoeft en de bestuursaandacht heeft. Het werken aan één Ymere en centralisatie van de financiële functie, moeten leiden tot een verdere kwaliteitsverbetering in het financieel beheer en genoemde onderdelen. verantwoording op de opbouw van een strategisch controlteam en de uniformering van de ICT/bedrijfsvoeringssysteem zal de financiële relatie niet verbindingen. Ymere heeft in haar reactie aangegeven dat de kwalitatieve Ook de verantwoordingsinformatie kende enkele storende fouten, met name voor wat betreft de opgave van In het verlengde hiervan plaatst CFV een kritische kanttekening bij de kwaliteit (en tijdigheid) van de dpi Gebaseerd op geconsolideerde cijfers uit EMP 2014 evj., Jaarrekening 2013 en Tertiaalrapportages 2014 (excl. De Woningbouw). d.d. mei Door uitbreiding volume als gevolg van fusie wordt termijn enigszins verlengd ook in lijn met EMP positief saldo aan liquide middelen. Het pad van 10% geldt voor het totaal van Ymere inclusief fusiecorporatie De Woningbouw kortlopend deel van de langlopende schulden en B. de kortlopende schulden aan kredietinstellingen minus c. een eventueel Het pad van de herstelmaatregel heeft betrekking op de net debt. Dat is de som van Al. de langlopende schulden en A2. In uw reactie geeft u aan dat Ymere medio 2015 voornemens is de portefeuillestrategie te herijken als woningverbetering (investeringen in MVA eigen voorraad) is teruggebracht tot gemiddeld 100 miljoen per continuiteit Ymere ook in het licht van de effecten van het rijksbeleid. ( Ad 3: De som van de langlopende schulden en de kortlopende schulden bij kredietinstellingen is in 2013 als 1. Het verkleinen van de leningenportefeuille is in het door de RvC goedgekeurde Financieel gevolg van financieringsverplichtingen in lopende projecten nog toegenomen van miljoen 24,7% in jaar 2013 en ook in meerjarig perspectief in positieve zin bij het voorgenomen activiteitenpatroon. beleidswijzigingen is aanzienlijk: het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2013 stijgt van miljoen (raming vorig jaar voor 2013) naar miljoen. De solvabiliteit ontwikkelt zich hierdoor van 20,3% tot de juiste balans tussen investeren in huurproducten en desinvesteren. Het vermogenseffect van de diverse de verbetermaatregel: verkleinen van de schuldpositie (rekeninghoudend met de fusie met De Woningbouw) herijkt naar miljoen. In het kader van monitoring is in overleg met Ymere de definitie en het pad van verkoopopbrengsten, exclusief complexmatige verkopen, bedraagt ruim 100 miljoen per jaar. Ymere vindt naar miljoen in de geconsolideerde balans. De zogenaamde net debt stijgt in geringer mate van slaagt Ymere erin om in jaar 2014 een deel van de leningenportefeuille afte lossen. Ultimo augustus raamt verantwoording die CFV met betrekking tot verbindingen krijgt, maken duidelijk dat Ymere in het verleden beter fundament voor een kwalitatieve versterking van de sturing en risicobeheersing in de programmeert Ymere verhoudingsgewijs nog veel nieuwbouwkoop. Enerzijds vanwege de vaak gemengde terugbrengen. Ymere verwacht een licht positief resultaat uit nieuwbouwkoopactiviteiten. Een actief financieringsbehoefte die uit de Daebactiviteiten van de toegelaten instelling voortvloeit. de financiering. De door u uitgevoerde evaluatie van de verbindingenstructuur alsook de jaarlijkse de financiële relaties met de vele verbindingen. De basis voor de geborgde financiering is de behoorlijk volume, richt op de commerciële markt. De doorgevoerde reorganisatie biedt in dit opzicht een van nietdaebontwikkeling, bezit en organisatie. CFV vraagt in dit licht ook aandacht voor de vormgeving van CFV constateert dat het merendeel het gevolg is van activiteiten in de sfeer van projectontwikkeling (grond en ) heeft verloren op de activiteiten in de verbindingen. ( huur en koopprojecten en anderzijds omdat Ymere de omvang van de ontwikkelportefeuille versneld wil Ymere dat de net debt in 2014 met ( ) zal afnemen tot ( )? Als gevolg van positieve kasstromen uit reguliere verhuurexploitatie en de (des)investeringsactiviteiten, Ad 4: Naast het investeringsprogramma huurproducten ter grootte van gemiddeld 100 miljoen per jaar Deze ontwikkeling is in overeenstemming niet de afspraak verbetermaatregel 3 uit de financiële boordeling Het investeringsprogramma in jaar in huurproducten voor zowel nieuwbouw huur als bedrijfslasten fors, terwijl door een betere vastgoedsturing de onderhoudsuitgaven worden beheerst. jaar. Daarnaast wil Ymere circa 850 verhuureenheden verkoop bestaand bezit per jaar realiseren. De netto Meerjarenplan vertaald naar een strategische (financiële) doelstelling voor behoud van financiële investeringsbeleid in nietdaeb stelt hoge eisen aan de financiële sturing, de kwaliteit van het risicobeheer en vastgoed). Mede als gevolg van veranderde marktomstandigheden is sprake van aanzienlijk verlies aan (maatschappelijk gebonden) vermogen. Ymere heeft een bijzondere verantwoordelijkheid als zij zich, met een projectontwikkeling. Bovenstaande constatering brengt CFV tot de vraag welke voornemens Ymere (na 2015) heeft ten aanzien onderdeel van het bijgestelde strategisch plan 2015 en verdere jaren. aanzienlijk verbeterd. Door het toepassen van het inkomensafhankelijk huurbeleid realiseert Ymere de noodzakelijke hogere huuropbrengsten. Als gevolg van de reorganisatie Ymere vernieuwt dalen de netto I VOLKSHUISVESTING

3 B. Financiële beoordeling 2014 wat betreft schaaigrootte, werkgebied en scheiding Daeb/nietDaeb, wil CFV voor 1juli 2015 met Ymere bespreken. financiële verantwoording behoudt aandacht. RvC goedgekeurde Financieel Meerjarenplan Het verbeteren van de kwaliteit van de (externe) zijn geïntegreerd in de strategische aansturing van Ymere en in de financiële doelstellingen van het door de 2013 als overwegend positief. De maatregelen zijn vertaald naar herzien beleid op relevante onderdelen en CFV beoordeelt de voortgang op de vier geformuleerde verbetermaatregelen uit de financiële beoordeling Conclusie ten aanzien van de verbetermaatregelen Het concept van deze portefeulllestrategie en het antwoord van Ymere op ontwerp wet en regelgeving voor op art. 3 en art. 10 van de beleidsregels derivaten. heeft de opdracht om resterende toezichtbelemmerende bepalingen uit de derivaatcontracten op korte termijn weg te nemen. concretiseren van de diverse aanbevelingen in het kader van het nader onderzoek derivaten en het toezicht CFV wordt voor 15 december a.s. per separate brief geïnformeerd over de stand van zaken, voortgang bij het toezichtbelemmerende bepalingen in derivatencontracten vooralsnog als toereikend heeft beoordeeld. Ymere u op de hoogte gebracht van het feit dat CFV de door u geformuleerde maatregelen voor het elimineren van Toezicht op artikel 10 beleidsregels derivaten: Per brief van 12 mei (kenmerk WK/RV/14.276/L2070) heeft CFV heeft wel een drietal aanbevelingen gedaan ter verbetering van de AO/IB treasury. Het betreft één aanscherping van het Treasurystatuut, het opstellen van het Handboek AO/lB Treasury en periodiek agenderen en bespreken van de treasuryrapportages in uw Auditcommissie. van de interne Organisatie (AO/lB) rondom derivaten geen aanleiding geeft tot het doen van interventies. CFV u op de hoogte gebracht van het feit dat de beoordeling van de door u uitgevoerde zelfevaluatie over de opzet Toezicht op artikel 3 beleidsregels derivaten: Per brief van 29januari (kenmerk AJ/RV/14040/L2070) heeft CFV financiële derivaten door toegelaten instellingen. Een aantal aanbevelingen met name het tijdig in kaart brengen van (en acteren op) mogelijke consequenties van breakclauses en termination events en het voorkomen van een mismatch tussen de looptijdleningen en de looptijd van derivaatcontracten is echter nog actueel. Voor een deel zijn deze bevindingen geïncorporeerd in nieuwe wet en regelgeving: de beleidsregels gebruik een set aan aanbevelingen gedaan ten aanzien van de inhoud (en organisatie) van het derivatenbeleid Ymere. Eerder heeft CFV in het kader het nader onderzoek derivaten Ymere (brief.ih/ns/ d.d. 3april 2012) 2. Voortgang uitwerking diverse aanbevelingen in het kader van toezicht op de beleidsregels derivaten marktwaardewaardering past een explicietere verantwoording met betrekking tot de (directe) rendementen De financiering van de nietdaebinvesteringen (koop en huur) is nadrukkelijk ingebed in de kas en zoals door WSW geformuleerd. Ymere geeft aan alternatieven in beeld te hebben mocht deze bron opdrogen. jaren verder uit te bouwen. De heroriëntatie op de portefeuillestrategie kan hier mogelijk verandering in aan prognosecijfers en het jaarverslag. Van de zelfstandige huurwoningen bevindt ultimo ,5% zich al in de nietdaeb categorie. Ymere heeft op grond van het huidige beleid het voornemen deze categorie de komende brengen. Financiering van de investeringen in nietdaeb vindt plaats op basis van het eigen middelen beleid risicosturing die u aanhoudt. Bij de profilering in de nietdaebsfeer evenals uw oriëntatie op de vastgoed in de nietdaebcategorie marktconforme rendementen? De huidige verantwoording biedt in dit verband nog weinig inzicht. de creatie van een substantiële nietdaebportefeuille duidelijk zichtbaar is in de verantwoordingscijfers, de die in de verschillende portefeuilleonderdelen worden gemaakt. Wat is de inzet aan financiële middelen voor de realisatie van de maatschappelijk doelstellingen (verhuur en beheer van Daebwoningen) en genereert het Voor wat betreft het veld kwaliteit van het financieel risicobeheer constateert CFV dat de inzet van Ymere op financiële verantwoording, liquiditeit en draagkracht vermogen in relatie tot voorgenomen activiteiten wordt verwezen naar hetgeen opgemerkt is in paragraaf 1A onder de diverse verbetermaatregelen. monitoren van de herstelmaatregelen. Voor wat betreft aandachtpunten voor de velden kwaliteit van de Deze beoordeling verbindt CFV met de informatie en het inzicht dat al is verkregen in het kader van het Het onderzoek door CFV op de zes velden van het financieel toezicht vindt plaats aan de hand van signalen. VOLKSHUISVESTING

4 1. Het financieel beleidskader : Ymere dient consequent uitvoering te geven aan het financieel CFV beziet de ontwikkeling van de schuldpositie altijd in de context van balans en overige kasratio s. beleidskader, uitgangspunten voor het huurbeleid, kostenreductie, investerings en verkoopbeleid zoals komend Financieel Meerjarenplan wordt doorgezet. De financiële ratio s CFV voor wat betreft verkleint daarbij de schuldpositie (net debt ) stapsgewijs naar ( eerder geformuleerd in het Financieel Meerjarenplan CFV ziet erop toe dat deze lijn in integraal onderdeel uit van het financieel sturingskader Ymere. Ymere (inclusief De Woningbouw) liquiditeit (icr, dscr en [Iv), solvabiliteit en financiële continuiteit bij voorgenomen activiteiten maken verbetermaatregelen: Met inachtneming van hetgeen gesteld onder beoordeling 2014 komt CFV tot de volgende actualisatie van de 3. Interventies 2014 Bijlage: Kengetallen Directeur drs... Verhoog e ra nds Volkshuisvesting Met vriendelijke groet, stakeholders hierover te informeren. van zijn onderzoek en publiceert deze brief op zijn website. Ik verzoek u de voor uw Organisatie relevante en/of de heer drs. A. de Jong. CFV informeert de minister en uw raad van commissarissen over de resultaten Voor nadere informatie kunt u contact opnemen met de toezichthouder de heer drs. V.H.J.M. Paardekooper de portefeuillestrategie als onderdeel van het Ondernemingsplan 2015 en verdere jaren en het afronden en tactisch niveau een actualisatie en ook verdere verdieping. Onderdeel hiervan is het actualiseren van sturen op marktwaarde in verhuurde staat behoeft de integrale portefeuillesturing Ymere op strategisch onderwerp in periodiek overleg zijn. onderdeel van het nieuwe Ondernemingsplan. De aansluiting met het financiële beleidskader zoals Voor de zomer 2015 vindt overleg plaats over de concept portefeuillestrategie 2015 en verdere jaren als inclusief de realisatie van de financiële doelstellingen en ratio s CFV. periodiek overleg en het toezenden van de Tertiaalrapportages van de RvC aan CFV. In de Tertiaalrapportages nietdaeb), koop en woningverbetering, en onderhoud. op basis van marktwaarde in verhuurde staat, vormt hier onderdeel van. Onderdelen die CFV hierbij in ieder geval aan bod wil laten komen zijn: investeringsactiviteiten nieuwbouw huur (te onderscheiden naar Daeb en CFV laat zich komend jaar nader informeren (on site) over de kwaliteit van het risicomanagement en de De uitvoering van deze drie verbetermaatregelen wordt gemonitord door middel van het continueren van het 3. Het versterken van de integrale strategische portefeuillesturing: Met het oog op de voorziene invoering tijdigheid van de dpi en dvi te borgen. risicobeheersing. De vertaling die u daarbij geeft naar de benodigde risicobuffers uitgaande van waardering vastgelegd in het Financieel Meerjarenplan vormt hierbij een aandachtspunt. borgbaarheidsverkla ring en borgingsvolume januari 2015 een concretisering van de maatregelen die Ymere heeft getroffen om de kwaliteit en besteedt Ymere in een aparte paragraaf aandacht aan de voortgang van de drie verbetermaatregelen, Ymere heeft bij de gegevensopvraag dpi en dvi. Een afspraak hiertoe wordt gemaakt. CFV ontvangt voor van de Herzieningswet met ingang van tweede helft , de scheiding Daeb/nietDaeb en het van de conditiemeting van het bezit Het Financieel meerjarenplan wordt na goedkeuring door RvC aan CFV toegezonden, en zal ook dit najaar voorafgaand aan de nieuwe dpi 2014 in overleg met CorpoData en CFV over vraagpunten die Voorts informeert Ymere CFV tijdig en volledig over de voortgang van het overleg Ymere met WSW over de 2. Het verbeteren van de kwaliteit van de externe financiële verantwoording op onderdelen: Ymere treedt VOLKSHUISVESTING

5 Bijlage 1 Ratlo s Toezichtveld Liqulditeil en financiering 1CR IISCR.WSW flscrcfv Prognose periode Slgnalerlrrgsxorrrr rorpurarir sector prognoseperiodr 1,4 1,4 1,0 1,4 1,)) 4, 1,0 1,)) 1.1 1,. 1,)) Nominale shuld per gewog iv rhour vi i ooo LTV (volkslruisvestelljke_euplolt.1114 wrrol, In LIV (marktwaarde. In %) LTV (leegwaarde, In %) 4 ). ) 41, 3,,, 4.0,/ t. 1, ).4,4 1).,) 4,)) 1, ,..)), ),,O 4)).)) Toezichtveld solvabliltelt en draagkracht vermogerr Volkstrulsvestr lijk vermogen Cx t 1.000,) Butler trrlaal (0(1.000,) Volkshuisvestelljk vermogen per gewogen vertruu r,,rli, Id (in ) Butler per $wogen verhuureentreld (in 1) ), 701)) 1.4,,,, ) , ,4 1/ ,,0 0.) 4. 0,..))) ,40)) /), Specificatie buffer Marktrisico Macroeconomisch risico Oflera8oneelrklco Totaal risico Opslag marktwaarde vr rnrr vviknlrui.vl lijk. xplrril.tn wi Boffer totaal / ). /4.1) ) 27. t))) )) 274.3/ ,7,.). ) , 4)0,01, 144, )) 4! 1 4, Ontwikkeling Volkshutsverteltjk vermogen en koffer.2 3)) In 20):) 20) )), )).VoIkrI,,nIsvest. Ijk ver)n044, n. Toezichtveld behoud maatschappelijk gebonden vermogen Nerro bedr jflaot ), 1 ) ) Wo, )) v, r!viu 1,Iu,d (ml) corporatie : w: r v, rlruu 0 ohoid (int) sector 544) I )30 \44) 1)0) ),,, wo), n v. riivti o, vlo den corporatie xedri.f waard, van vlrp000ven naar geüniformeerd Kar stroom ma hjeatle Kasstroomprognose (prijspeil 2013) gemiddeld , ,:, 0 n h,iu t.w, 4.41,1, 10., V koop 1o,rt, l, ville l,iran), l, r, I, v, osduur k, slw,,,)rcl, 1,,I fl 0V.) 1) Vr rhuurdeohvllin Geüniformeerd, h, dnjlsw,v,rd, ) 2, ) ), Effect geürsiformr rdr bedr, 1fnw,,,,rde Geuniforme, r,i, b, dn 1kw,,,od, MVA in e01,i,,).ti u,ih.i.no Effect geumlonn )d I) )lr7fsw.).414l) Daeb NletDaeb Totaal

6 0.,.),u d ii), v(,l,lit,)li, Totaal rn,ii, iio 6 vii,.,rtlvv 51/4 Sociaalvastgoed In exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienstevan de s xploihrtii / M Ii t,,,.,l in ie «id r,i. l, rr,h ve.,,k.,i vpliit.it lv )7 kw.,lilv,)ilil, I.ilsvastgoedbelegglng y, rki,, v,iviw.,,,ril, ii ? lot lve t.u flo t,, ; 0) eil ,145.0 )) Toto,)) vosio,rctio;i ,97) 112,2,8 )i),,l, lov,,,!e.tiv, ).,O), 7.0. ) V,,.t o t!wikk. l,i» t,,.i, i,i,t vn,ir,,, n, vpoiiatle l.?)i1_.1 10). lo Vnslgoodbeleggingon.0),,.;! Vastgoed In ontwlkkeling,,bestemd voor eigen exploitatie 1.10! 1.10) Met.rIöl. Vast. activa Totesi immaterl8i. Vaste active Activa Opgave Vhvenploltatle Marktwaarde Onkelvoudige balans 2013 Vaste acilva 5.01Al 1.,) is, 0v volkshuisveçteliik verniuoen/rnarktvermouen Op,,errtabiIiteitswaarde/nornrinaIe schuld 5,6 Op volkshuiuvesielijke eaploltatie waarde/marktwaarde 5,8 2,8 Direct rendement (In 81) Vhveuplortatie Marktwaarde Overige schulcl, n (mcl. rus groe()sinaalschappijn) Overig [ krnr1vi rhid Lzinglopende schulden 1,n,n.1.rlis.sti.rs k.ning V,,,,r,i, ni,, P,is,jva Ïot,,,,l A,l,v,, S.4 l),l54 t IS,,),,, 1,1.1,1 vlnlt, n,l,,,,l,0,, )1.00.) 41.1)0 Solrulden aan krediet)nstcllingen )) 4)7.0)) Kortiopende schulden 1.sngrndescIrutden totj,i ).7 )7.38 ) VOV.vepIvhtiflgefl ii krdielirislellilig n )8.551.r TOTAAL PASSIVA / Korttopende schulden lolaal ,480 S ls.4v ,8 ii t,,).,,lvo,iii.vl, )5 7) l)ip,loli ii,,leil,,,ii,je,, ) Vlolt,,,Ir artiva IliI.l.)lVill)! ljli)) )) fl ).?? Stichting Ymere (12070) te Amsterdam