INVESTERINGSSTATUUT WOONSTICHTING SSW

Transcriptie

1 INVESTERINGSSTATUUT WOONSTICHTING SSW Vastgesteld: 23 november 2016

2 INVESTERINGSSTATUUT WOONSTICHTING SSW 1. Inleiding De Governancecode Woningcorporaties 2015 beveelt aan dat woningcorporaties beschikken over een investeringsstatuut. In dit statuut is vastgelegd op welke wijze het Bestuur heeft geregeld dat investeringsbeslissingen doeltreffend, doelmatig en met voldoende oog voor risico s en rendementen worden genomen. Daarnaast wordt ingegaan op de wijze waarop risico s gedurende het proces van voorbereiding en uitvoering van projecten worden beheerst. Ten slotte wordt vastgelegd op welke wijze het toezicht door de Raad van Commissarissen is geregeld. In dit statuut zijn de aangescherpte regels vanuit de herziene Woningwet verwerkt. 2. Investeringsstatuut Dit investeringsstatuut geldt als een beleidsdocument en als het kader voor beslissingen omtrent investeringen. Het investeringsstatuut streeft daarbij het volgende na: - het bieden van een informatief en uniform kader voor besluitvoorbereiding; - het bieden van een afwegingskader voor het bestuur en de RvC; - het verschaffen van inzicht en verantwoording aan de RvC; - het borgen dat de investeringen voldoen aan de wettelijke bepalingen; - geven van kaders voor de investeringen; - het kunnen dienen als verantwoording en bieden van inzicht aan alle belanghebbenden (zoals de Aw, het WSW, de gemeente, huurdersorganisatie et cetera.). - het integer, zorgvuldig en transparant maken van (des-)investeringsbesluiten. Het investeringsstatuut regelt waarin en onder welke condities Woonstichting SSW (eigen of vreemd) vermogen vastlegt in kapitaalgoederen. Dit houdt in onder welke condities Woonstichting SSW bereid is huidige zekerheid in te ruilen voor toekomstige onzekerheid. Het investeringsstatuut is onderdeel van de governancestructuur van Woonstichting SSW. Het is nadrukkelijk gepositioneerd als toetsingskader. Dit houdt in dat besluiten met betrekking tot investeringen aan dit toetsingskader worden getoetst. Het investeringsstatuut wordt goedgekeurd door de RvC en vervolgens vastgesteld door het bestuur. Wijzingen ten aanzien van dit statuut zijn enkel mogelijk na goedkeuring van de RvC. 3. Vastgoed In het kader van dit investeringsstatuut en gelet op het huidige bezit, onderscheidt Woonstichting SSW het vastgoed naar: 1. DAEB vastgoed: woongelegenheden met een maandhuur tot de liberalisatiegrens en onzelfstandige woongelegenheden. 2. Niet-DAEB vastgoed: woongelegenheden met een maandhuur hoger dan de liberalisatiegrens en woongelegenheden met een maandhuurpotentieel vanaf de liberalisatiegrens.

3 3. Maatschappelijk onroerend goed: gebouwen met een maatschappelijke gebruiksbestemming conform de limitatieve lijst zoals bijgevoegd bij het BTiV en mogelijk door de minister per besluit vastgesteld ander maatschappelijk vastgoed. 4. Bedrijfsonroerend goed. Investeringen in vastgoed vallen uiteen in: A. Planmatig onderhoud B. Investeringsprojecten Investeringen in planmatig onderhoud vallen buiten de werking van dit investeringsstatuut. 5. Uitgangspunten Woonstichting SSW hanteert een aantal uitgangspunten die worden gehanteerd voor nieuwe investeringen. Zo dienen nieuwe investeringen: - uitsluitend te worden gedaan in DAEB vastgoed, niet-daeb woongelegenheden, maatschappelijk onroerend goed of bedrijfsonroerend goed; - in lijn te zijn met het ondernemingsplan, het vastgestelde strategisch voorraadbeleid en de portefeuillestrategie; - in maatschappelijk, niet-daeb woongelegenheden en bedrijfsonroerend goed te voldoen aan de daarvoor geldende wettelijke vereisten, te weten dat de Aw toestemming heeft verleend voor investeringen in niet-daeb woongelegenheden, bedrijfsonroerend goed en voor de bouw van een basisschool of centrum voor jeugd en gezin. De Aw let daarbij op de volgende rendementen: o voor zover die werkzaamheden bestaan uit het doen bouwen of verwerven van voor verhuur bestemde gebouwen: een uitkomst van de deling van het bedrag van de geraamde opbrengst uit de verhuur van die gebouwen over de eerste 12 maanden dat zij worden verhuurd door de geraamde kosten van het bouwen of verwerven van die gebouwen die ten laste van de niet-daeb tak komen, die ten minste 0,055 bedraagt en o voor zover die werkzaamheden bestaan uit het doen bouwen of verwerven van andere gebouwen: een uitkomst van de deling van het bedrag van de geraamde opbrengst uit de vervreemding van die gebouwen door de geraamde kosten van het bouwen of verwerven van die gebouwen die ten laste van de niet-daeb tak komen, die ten minste 1,05 bedraagt; o voor zover het gaat om de bouw van een basisschool of centrum voor jeugd en gezin: de jaarlijkse huurprijs bedraagt ten minste 6,25% van de geraamde kosten van het bouwen van die basisschool of dat centrum. - in zorgvastgoed getoetst te worden op de levensduur en alternatieve aanwendbaarheid van dit vastgoed op termijn. Bij DAEB vastgoed staan aspecten zoals beschikbaarheid en betaalbaarheid voorop. Dit bezit wordt primair als bedrijfsmiddel gezien. Bij de exploitatie gelden op het niveau van de kosten en uitgaven de uitgangspunten doelmatigheid en doeltreffendheid. Het niet-daeb bezit alsmede het DAEB bezit dat aan het niet-daeb segment is toegevoegd is te zien als belegging waarbij het verkrijgen van een rendement voorop staat. Ook daarin staan kasstromen centraal. De beleggingsdoelstelling leidt bij mutatie tot verhuur tegen de optimale prijs, de markthuur, of zelfs verkoop.

4 6. Investeringsproces Het proces voor investeringsprojecten verloopt als volgt: 1. Initiatief: in deze fase wordt het project aan de hand van het investeringsstatuut beoordeeld. Als de toets negatief uitvalt, wordt het project onmiddellijk gestaakt. Indien de toets positief uitvalt wordt het project verder in behandeling genomen. 2. Voorlopig ontwerp. 3. Definitief ontwerp. 4. Uitvoering. Waar nodig wordt gedurende dit proces de goedkeuring van de RvC verzocht. De investeringsprojecten worden door het bestuur beoordeeld op grond van: A. De Woningwet B. Doeltreffendheid (waaronder maatschappelijk rendement) C. Financieel Rendement D. Risico s E. Financierbaarheid ad A: De Woningwet De (herziene) Woningwet met bijbehorende AMVB s omvat diverse beperkingen betreffende investeren in DAEB en niet-daeb vastgoed. Het bestuur toetst de investeringsvoorstellen op de bepalingen uit de wet. ad B: Doeltreffendheid Projectvoorstellen worden getoetst aan de portefeuilledoelstellingen, maatschappelijke doelstellingen en kwaliteitsdoelstellingen uit de ondernemingsstrategie. Voor alle projectvoorstellen wordt op een voorgeschreven wijze het maatschappelijk rendement bepaald. ad C: Rendement Woonstichting SSW hanteert financiële rendementsdoelstellingen waaraan projecten moeten voldoen. Deze worden periodiek vastgesteld door het bestuur. Projectvoorstellen worden getoetst aan de rendementsdoelstellingen. ad D: Risico s Bij elk besluitvormingsmoment over een individueel project worden de risico s financieel gewaardeerd en kwalitatief beoordeeld (met "hoog", "normaal" en "laag"). Indien van toepassing wordt per risico een toelichting gegeven en worden beheersingsmaatregelen beschreven. ad E: Financierbaarheid Woonstichting SSW heeft een financieel en een treasurybeleid. Projecten worden bezien binnen de Meerjarenbegroting (MJB), waarbij onderscheid wordt gemaakt in DAEB (diensten algemeen economisch belang) en niet-daeb. Projectvoorstellen worden getoetst aan de doelstellingen inzake het financiële beleid, waaronder de ruimte in de MJB, financieringsruimte (geborgd/niet geborgd) en interne en externe rendementseisen.

5 7. Financiële kaders investeringen Woonstichting SSW wil te allen tijde voldoen aan de door het WSW vereiste ratio s. Het WSW beziet de corporatie op geconsolideerd niveau. Kasstromen en de beheersing daarvan spelen daarbij een overheersende rol. In lijn met het risicobeoordelingsmodel hanteert het WSW ten tijde van het vaststellen van het investeringsstatuut de volgende DAEB grenswaarden: a) Interest Coverage Ratio (ICR): kritieke grenswaarde 1,4 b) Debt Service Coverage Ratio (DSCR): kritieke grenswaarde 1 c) Loan to Value (LTV) op basis van bedrijfswaarde: kritieke grenswaarde 75% d) Solvabiliteitsratio op basis van bedrijfswaarde: kritieke grenswaarde 20% e) Dekkingsratio: kritieke grenswaarde 50% Het WSW ziet ook toe op toepassing van de juiste parameters zoals voor huurverhoging, inflatie en disconteringsvoet en oordeelt in hoeverre de eigen middelen optimaal worden ingezet. Investeringsbeslissingen DAEB Afwegingen in het kader van investeringen in DAEB bezit geschieden in eerste instantie met behulp van de bedrijfswaardemethodiek. De uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekening worden jaarlijks bij de begroting door middel van een position paper vastgesteld. Daarbij dient de grondslag van bestendigheid zo veel mogelijk in acht te worden genomen. Het bestuur stelt dit position paper vast. De position paper zal worden gedeeld in de auditcommissie. Bij de investeringsbeslissing moet steeds worden getoetst of en in hoeverre een toereikend rendement wordt behaald. Woonstichting SSW wenst in beginsel kostendekkend te investeren (dus zonder onrendabele top) in nieuwbouw. Investeringsbeslissingen niet-daeb bezit Een investering in niet-daeb bezit is te zien als belegging waarbij het verkrijgen van een rendement voorop staat. Investeringsafweging geschiedt met de zogenaamde marktwaarde in verhuurde staat en de ingeschatte leegwaarde (verkoopwaarde in onverhuurde staat). Het rendement in niet-daeb bezit voldoet minimaal aan de daarvoor in de wet- en regelgeving gestelde eisen. De omvang van het eigen vermogen is ook voor het niet-daeb bezit van betekenis. Gelijke financieringsverhoudingen zijn het uitgangspunt. Verschaffers van vreemd vermogen vereisen een bepaalde omvang. Woonstichting SSW zal bij de start van de niet-daeb tak in verband met de administratieve scheiding een eigen vermogen in haar niet-daeb tak van maximaal 60% hanteren. Daarna zal Woonstichting SSW in haar niet-daeb tak een voldoende eigen vermogen voor de financierbaarheid van haar niet-daeb activiteiten houden.