Bijlage bod. 1. Financiële positie en continuïteit

Transcriptie

1 Bijlage bod 1. Financiële positie en continuïteit Onze financiële continuïteit en financierbaarheid vormen onze belangrijkste financiële kaders Dit meten we af aan de normen die we geformuleerd hebben op de belangrijkste financiële indicatoren: solvabilteit, loan to value (LTV), interest coverage ratio (ICR) en debt service coverage ratio (DSCR). Daarbinnen draait het om het optimaal inzetten van beschikbare financieringsbronnen om de volkshuisvestelijke doelstellingen voor Havensteder als geheel te realiseren. We voldoen nog niet aan de normen en mede daarom werkten we een portefeuille- en financiële strategie uit, waarbij we gestaag toewerken naar een gezonde financiële huishouding, nu en in de toekomst. Hierbij vonden we een balans tussen onze maatschappelijke, vastgoed en financiële doelstellingen. Deze strategie vormt de basis voor het concept-scheidingsvoorstel Daeb/niet-Daeb. dat we eind 2016 indienden bij de Autoriteit woningcorporaties met positieve zienswijzen van huurdersorganisatie en gemeenten. De weergaven in dit hoofdstuk zijn gebaseerd op de uitkomsten van dat conceptscheidingsvoorstel, zoals deze door het bestuur is vastgesteld en door de Raad van Commissarissen ís goedgekeurd. Voor 1 juli 2017 wordt deze op basis van de input van Aw en de definitieve cijfers uit de jaarrekening vervangen door een definitief voorstel dat in de lijn van de portefeuille- en financiële strategie doorredeneert. Ons voorbestaan is gegarandeerd als we voldoende zekerheid inbouwen voor het opvangen van tegenvallers. Financiers en toezichthouders letten hierop. Van belang is dat we op korte en lange termijn in staat zijn aan onze betalingsverplichtingen te voldoen. Daarvoor is een gezond rendement nodig, dat past binnen de grenzen van de staatssteunregeling. Dit komt tot uitdrukking in (binnen en buiten de sector) gehanteerde financiële indicatoren. Belangrijk punt voor het inbouwen van deze zekerheid is de uitvoering van ons derivatenbreakplan. In 2016 bereidden we maatregelen voor om risico's in onze derivatenportefeuille, die zich mogelijk tussen 2020 en 2023 voor doen, te verkleinen. Dat deden we in samenspraak met banken, toezichthouders en gemeenten. De uitvoering van deze maatregelen plannen we voor De uitvoering zal effect hebben op de samenstelling van de schuldpositie en rentelasten van Havensteder. Er zal geen effect zijn op de verhuur- en investeringsactiviteiten; die worden voortgezet in de lijn van portefeuillestrategie. Figuur 12: Weergave financiële continuïteit en financierbaarheid

2 Financiële continuïteiten financierbaarheid Eigen vermogen Rendement Solvabiliteit (weerstand) (Over)compensatie staatssteun Eigen buffer voar tegenvallers Toets wel/niet te veel staatssteun ontvangen voor daeb-activfteiten Kasstromen ICR DSCR In staal te voldoen aan betalingsverpiich tingen Onderpand Loan to value Dekklngsratio Zekerheid voor financier Welke indicatoren en welke normen? Voor deze financiële indicatoren formuleerden we normen en stelden een doel ten aanzien van het tijdspad wanneer we willen voldoen aan deze normen. Tabel XX: Normen op de financiële indicatoren voor Havensteder als totaal Financiële indicator Norm Doelstelling Solvabiliteit {na aftrek volkshuisvestelijke bestemming) Marktwaarde ì 20 0 A Havensteder wil uiterlijk in 2020 voldoen aan de gestelde normen. Loan to Value Bedrijfswaarde ă 75 0 Zo Dekkingsratio Marktwaarde s JOVo Dekkingsratio WOZ waarde Voor de jaren 2021 t/m 2024 accepteren we dat we tijdelijk niet voldoen vanwege een mogelijke afrekening op de break clauses in derivatencontracten. Dat geldt voornamelijk voor de solvabiliteit en de LTV op bedrijfswaarde. ICR WSW definitie 2 1,4 DSCR WSW definitie Vervolgens wil Havensteder uiterlijk in 2025 opnieuw voldoen aan de gestelde normen. Bovenstaande normen hanteren wij voor Havensteder als totaal en voor het DAEB gedeelte. Voor de niet-daeb tak zijn de normen voor solvabiliteit (2 40 D Zo.} en voor ICR (2 1,8) scherper gesteld. Naast deze financiële indicatoren hanteren toezichthouders en financiers ook kwalitatieve eisen, zoals een degelijke governanee-structuur, integriteit, stevige financiële sturing en een goede relatie met de belanghouders. Het WSW beoordeelt 24 "business risks" om inzicht te krijgen in de aard. omvang en beheersing van de bedrijfsrisico's.

3 Evenwicht Tot slot is het van belang dat wij sturen op de samenhang tussen de financiële indicatoren. Daarmee bedoelen we dat we bij elke mogelijke aanpassing in de strategie beoordelen wat het effect is op álle indicatoren, zowel op de korte als op de îange termijn. Zo borgen we dat we weloverwogen beslissingen nemen, die in het langetermijnbelang zijn van Havensteder. Figuur XY: Evenwicht in de financiële indicatoren Solv LtV ICR DSCR Dek ratio Norm

4 2 Financiële vertaling De vertaling van de portefeuille- en financiële strategie maken we in deze paragraaf zichtbaar op de belangrijkste financiële indicatoren. Onderstaande tabel toont de ontwikkeling van de financiële ratio's die het WSW hanteert. Aanvullend kijkt de Autoriteit Woningcorporaties naar solvabiliteit en LTV op marktwaarde. Tabel YY: Ontwikkeling financiële indicatoren Havensteder Totaal dpì s ontw scheiding Financiële indicatoren Nomi Ũ Solvabiliteit marktwaarde (na aftrek vhv bestemming) 2 2Cľií. 47,0 48, , ,9 51,3 52,2 53,4 55,1 57,4 Loan to value bedrijfs waarde Ä 75X 79,9 75,4 72,5 70,9 74,7 76,5 77,0 76,2 74,6 72, ICR ï: 1,4 1,82 1,82 1,82 1,82 1, ,20 2,25 2, OSCR i 1, ,30 1,30 1,30 1,30 1,49 1, ,50 1,03 Dekkingsratio marktwaarde ,2 38,2 37,7 39,7 40, ,8 38,9 37, De kk trigs ratio WOZ waarde S SO-% , ,4 29,6 29, ,0 26, DAEB dpì - ontw scheiding Financiële indicatoren Norm Solvabiliteit marktwaarde (na aftrek vhv bestemming) 5 2Û 0,t ,6 51,1 52, ,5 52,9 53,7 55,1 57,0 59,6 Loan to value bedrijfswaarde S75ţt 82, ,9 73, ,5 81, , ,3 ICR 2 1,4 1, , ,10 2, ,34 2,57 DSCR ^ 1,0 1,27 1,27 1,27 1,27 1,27 1,40 1, ,54 Dekkingsratio marktwaarde S 70Vo 36,7 37,5 36,6 36,1 38,6 39, , ,5 Dekkingsratio WOZ waarde s 50"A ,6 27,6 27,1 28,6 29,1 28,9 28, ,7 24,3 Niet-DAEB dpi = ontw scheiding Financiële indicatoren Norm Solvabiliteit marktwaarde (vhv bestemming n.v.t) ^9 42,0 43,2 44,3 45, ,8 48, ,1 46,1 Loan to value bedrijfc waarde ^75* 66,4 62, ,0 56,2 58,2 55, , ICR ï 1.8 2,46 2,46 2,46 2,46 2,46 2,38 2,35 2,33 2,15 1,98 DSCR a 1,0 2,36 2,50 1,29 1,17 0,43 2,66 2,64 2,58 1, Dekkingsratio marktwaarde S7(m 56,5 53,9 52,6 51,4 49,4 47,5 47,1 46,8 47,5 50,2 49,0 Dekkingsratio WOZ waarde S50* 47,5 44,6 43,0 41,3 39,3 37,2 36,3 35, ,1 35.7

5 3 Activiteiten in getallen 3.1 Instandhouden en ontwikkelen De wijze waarop wij de verhuurbaarheid en kwaliteit van onze vastgoed portefeuille ook op lange termijn gaan borgen kenmerkt zich enerzijds door het instandhouden en anderzijds door het ontwikkelen van woningen. Instandhouden We leggen de focus op het instandhouden van onze woningen. Dit doen we vanuit de visie dat we de woningen nog jarenlang blijven exploiteren. Instandhouden verwijst naar het regulier uitvoeren van ons onderhoud aan de woningen. Daarbij brengen we de woningen naar de eisen van deze tijd. Om onze woningen op de meest efficiënte wijze in stand te houden doen we dit zoveel mogelijk op bouwdeel niveau, passend bij de verval cycli van de verschillende bouwdelen. Bij het bepalen van de gewenste onderhoudsingreep kijken we aan de hand van de complexstrategie hoe we het complexrendement optimaliseren. De jaarlijks gemiddeld beschikbare middelen en gewenste aantallen voor instandhouden staan in onderstaande tabel.

6 Tabeí YZ Jaarlijks gemiddeld beschikbare middelen en aantal naar maatregel Maatregel x ë 1 mio pp 2015 aantal per jaar t per gew vhe pp 2015 Structureel (2018 t/m 2025) Onderhoud 60, Opslag veiligheid Ä gezondheid en calamiteiten 3,6 Pluspakket lift, entree en esthetiek 1,5 Pluspakket duurzaamheid 15, Gebundelde aanpak 12,0 183 Fundering 1.0 Subtotaal 94,2 Tijdelijk Pluspakket toegankelijkheid (2018 t/m 2021) 1,1 200 Neutraliserend onderhoud (2016 ťm 2018) 3, Subtotaal 5,0 Ontwikkelen Ontwikkeien richt zich op onze transform atieopg ave in de vastgoed portefeuille. Hierbij creëren we daadwerkelijk nieuwe product-marktcombinaties. De maatregelen die we hierbij inzetten zijn sloop/nieuwbouw, renovaties en grootschalige transformaties. Een voorbeeld van deze laatste maatregel is het samenvoegen van woningen of het plaatsen van een lift. Ook bekijken we de mogelijkheden van nieuwbouw op onze grondposities en het aankopen van jong bezit. In principe ontwikkelen we alleen DAEB-woningen 1 De jaarlijks gemiddeld beschikbare middelen en gewenste aantallen staan in tabel ZZ. Tabel ZZ: Jaarlijks gemiddelde transformatie Aard van de ingreep Toename (per jaar) MIDOB Nieuwbouw 193 Renovatie 40 Aankoop 77 Pluspakket (productwijziging) 404 Percentage transformatie 1,16 0 Z 0 De fasering van het instandhoudings- en ontwikkelprogramma over de jaren voor heel Havensteder is weergegeven in onderstaande tabel. In het belang van een toekomstbestendige en goed renderende vastgoedportefeuille kan Havensteder de keuze maken om woningen op niet-daeb kwaliteit te ontwikkelen met het oog op een lange termijn uitpondstrategie. De nieuwbouwwoningen worden tot aan het moment van verkoop als DAEB woning geëxploiteerd.

7 Tabel ZA: Fasering instandhoudings- en ontwikkelingsprogramma dpi * ontw scheiding wals Ûnderhoudsuitgaven Nieuwbouw huur Woningverbetering Aankoop Sloopuilgaven Verkoopontvangsten beslaand Verkooporuwngsten VOV na inkoop Ū Verkoopont vang sten nieuwbouw Voor de ingrepen per gemeente wordt verwezen naar de uitwerking in het bod op de prestatieafspraken voor die gemeente. 3.2 Verkoop In de transformatie speelt verkoop van bezit een hele belangrijke rol. Bij verkoop richten we ons met name op het regulier uitponden van woningen Slechts een klein deel van de verkopen realiseren we via dispositie, bijvoorbeeld een klein complex met zowel een woning en een BOG-ruimte. De verkoop van de woningen is in de voorliggende portefeuillestrategie minder gericht op het genereren van financiële middelen en meer op de transformatie van de vastgoedportefeuille. We zetten in op verkoop van circa 350 woningen per jaar.

8