SCHEIDINGSVOORSTEL DAEB/niet-DAEB

Transcriptie

1 SCHEIDINGSVOORSTEL DAEB/niet-DAEB Inhoud Algemeen scheidingsvoorstel Aanleiding Bijzondere situatie Vestia Proces Wettelijke uitgangspunten Verbeterplan De Woningwet en de saneringsstatus Uitgangspunten scheidingskeuze Scheidingsvoorstel Scheidingsvoorstel gehele portefeuille Vestia Scheidingsvoorstel in uw gemeente Vervolgproces... 4 Bijlage 1: Financiële uitwerking Financiële uitgangspunten Financieel resultaat in totalen Financieel resultaat scheidingsvoorstel... 6 Bijlage 2: Strategie Vestia: naar één kerngebied Aanleiding Keuze voor Rotterdam, Den Haag, Delft en Zoetermeer Wat doet Vestia? Verschil kerngebied en overig gebied

2 Algemeen scheidingsvoorstel 1.1 Aanleiding Vanaf 1 juli 2015 is er een Herziene Woningwet. De wet geeft aan wat onze kerntaak is: het bouwen en verhuren van sociale huurwoningen en maatschappelijk vastgoed. De wet heeft ook bepaald dat corporaties per 1 januari 2018 hun activiteiten en portefeuille moeten scheiden in DAEB en niet- DAEB 1. Voor u ligt ons voorgenomen scheidingsvoorstel van onze portefeuille in uw gemeente. 1.2 Bijzondere situatie Vestia Vestia is sinds eind 2011 een saneringscorporatie, zoals omschreven in de wet in artikel 57 en BTIV 112. Wij werken sinds 2013 aan duurzaam financieel herstel aan de hand van een door onze toezichthouders goedgekeurd Verbeterplan. De status van saneringscorporatie brengt in het kader van het scheiden van DAEB en niet-daeb twee uitgangspunten met zich mee: 1. Vestia kan uitsluitend een administratieve scheiding aangaan. Juridische scheiding of een hybride vorm is niet toegestaan. 2. Het scheidingsvoorstel van Vestia moet minimaal voldoen aan de hoofdlijnen uit haar Verbeterplan. Ons Verbeterplan, recente toezichtbrieven, de brief van de Minister over de investeringsruimte bij Vestia en alle scheidingsvoorstellen per gemeente kunt u vinden op Proces Gemeenten, huurdersorganisatie en huurders van maatschappelijke onroerend goed vragen wij om een zienswijze op ons scheidingsvoorstel. De zienswijzen dienen wij met ons scheidingsvoorstel voor 1 januari 2017 in bij de Autoriteit woningcorporaties (Aw). Indien er negatieve zienswijzen zijn, geven wij bij de indiening nadere onderbouwingen. U bent niet verplicht een zienswijze te geven. Als wij geen zienswijze ontvangen, gaan wij ervan uit dat u instemt met het scheidingsvoorstel. Met ons scheidingsvoorstel geven wij binnen onze financiële mogelijkheden zoveel als mogelijk invulling aan de wensen van de gemeente en de huurders zoals omschreven in het volkshuisvestelijk beleid. Wij nemen in onze overweging mee of ons scheidingsvoorstel een significant effect heeft op de sociale huurvoorraad in de betreffende gemeente. 2. Wettelijke uitgangspunten 2.1 Verbeterplan We hebben een Verbeterplan opgesteld waarin we beschrijven hoe we de saneringsperiode invullen om te komen tot duurzaam financieel herstel. Dit doen we door omvangrijke verkoop, verlaging van de bedrijfslasten, optimalisatie van de huuropbrengsten en verantwoord investeren. Dienstverlening aan bewoners, het blijven leveren van volkshuisvestelijke prestaties en het op peil houden van de woningvoorraad door goed onderhoud zijn belangrijke randvoorwaarden. 1 (niet) - DAEB: (niet) dienst algemeen economisch belang 2

3 De hoofdoelstelling is dat Vestia zoveel als mogelijk op eigen kracht duurzaam financieel herstel bereikt op verantwoorde wijze. Dit heeft drie hoofdkenmerken: 1) Duurzaam: Vestia heeft een portefeuillesamenstelling welke past bij de kerntaken en kernopgave van een woningcorporatie. Dit vertaalt zich in een vastgoedportefeuille met voldoende sociale huurwoningen in een goede staat en met voldoende verdiencapaciteit; 2) Financieel herstel: Vestia voldoet op lange termijn aan alle grenswaarden qua financiële ratio s van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Aw voor een gezonde woningcorporatie. Er dient sprake te zijn van een evenwichtige scheiding: beide takken dienen zoveel als mogelijk gericht op financieel herstel te zijn; 3) Verantwoorde wijze: gedurende de saneringsperiode kan Vestia in voldoende mate aan haar volkshuisvestelijke prestaties voldoen, zoals het huisvesten van statushouders, het plegen van voldoende onderhoud, toepassen van de regels van woonruimteverdeling, leefbaarheid en verantwoorde investeringen in wijken. 2.2 De Woningwet en de saneringsstatus Conform de wet behoort een saneringscorporatie een herstelplan - het Verbeterplan - te hebben en dit vervolgens uit te voeren. Als tegenprestatie heeft Vestia een saneringsbijdrage ontvangen waarmee wij voldoende aan onze DAEB-verplichtingen kunnen voldoen. Bij het scheidingsvoorstel beoordeelt de Aw of wij voldoende aan onze DAEB verplichting voldoen. De basis hiervoor is het volkshuisvestelijk beleid van de gemeente en de prestatieafspraken. Er is gelaagdheid in de beoordeling. Zo kan het zijn dat het scheidingsvoorstel niet overeenkomt met de wens van de gemeente. In dat geval is het van belang of het verzoek financieel haalbaar is. Vestia kan niet aan alle wensen van alle gemeenten waarin zij actief is voldoen. Wij maken om die reden keuzen. 2.3 Uitgangspunten scheidingskeuze Ons scheidingsvoorstel betreft een administratieve scheiding. Andere vormen zijn voor een saneringscorporatie niet toegestaan. Vestia voldoet hiervoor niet aan de financiële vereisten. Voor DAEB-activiteiten ontvangen wij geborgde financiering, voor niet-daeb-activiteiten niet: deze moeten -uiteindelijk - marktconform zijn. Dat betekent dat wij ons sociale bezit in onze DAEB-tak sociaal zullen verhuren. In de niet-daeb tak verhuren wij - uiteindelijk - bezit tegen markthuur in de vrije sector. Ook bedrijfsonroerend goed, een groot deel van het zorgvastgoed en andere commerciële activiteiten leveren wij vanuit de niet-daeb tak. 3. Scheidingsvoorstel 3.1 Scheidingsvoorstel gehele portefeuille Vestia In de tabel hieronder treft u de gehele portefeuille aan van Vestia. In tabel A staat de huidige situatie, de theoretische variant en ons voorstel. De theoretische variant laat de situatie zien waarbij alle 3

4 Overig Zelfstandige woningen woningen gewaardeerd en ingedeeld zijn volgens het woningwaarderingssysteem. Dus alle woningen met minder dan 145 punten zijn DAEB en alle woningen daarboven zijn niet-daeb. In tabel A 1 staan alle niet-woningen. Alle gepresenteerde cijfers en waarden in de tabellen zijn per peildatum 1 juli Scheidingsvoorstel in uw gemeente Wij hebben in uw gemeente geen zelfstandige huurwoningen, maar wel ander type vastgoed. Bijvoorbeeld zorgvastgoed (Thomashuizen en Herbergiers), parkeerplaatsen en bedrijfspanden. Dit vastgoed plaatsen wij in de niet-daeb tak en is tevens onderdeel van onze verkoopportefeuille. Dit heeft geen gevolgen voor de huidige huurders. Ook wijzigt de verhuurvorm in de toekomst niet. Ons scheidingsvoorstel voor uw gemeente staat in onderstaande tabel. Tabel B Gemeente zederik HUIDIG THEORETISCH VOORSTEL Aantal woningen DAEB Aantal woningen niet-daeb % DAEB % niet-daeb Marktwaarde DAEB Marktwaarde niet-daeb Tabel B 1 Gemeente zederik HUIDIG THEORETISCH VOORSTEL Aantal overige eenheden DAEB 9 nvt - Aantal overige eenheden niet-daeb - nvt Vervolgproces Uw zienswijze, onze reactie daarop en het scheidingsvoorstel leveren wij voor 1 januari 2017 in bij de Aw. De Aw beoordeelt de maanden erna het scheidingsvoorstel van Vestia, waarbij zij de zienswijze en de reactie van Vestia op de zienswijze meeweegt. Uiteindelijk dienen wij voor 1 juli 2017 een definitief scheidingsvoorstel in, welke per 1 januari 2018 ingaat. 4

5 Bijlage 1: Financiële uitwerking 1.1 Financiële uitgangspunten Vestia werkt aan de hand van een Verbeterplan aan duurzaam financieel herstel. Het Verbeterplan is samen met de Aw en het WSW opgesteld. Voor het scheiden in DAEB en niet-daeb heeft de Aw een beoordelingskader opgesteld. Hierin is vastgelegd dat voor een saneringscorporatie de financiële ratio s van de DAEB en de niet-daeb tak samen minstens gelijk zijn aan de ontwikkeling van de ratio s zoals vastgelegd in het Verbeterplan. Ook dient er sprake te zijn van een evenwichtige scheiding: beide takken dienen zoveel als mogelijk op financieel herstel gericht te zijn. De belangrijkste uitgangspunten uit ons Verbeterplan die ook bij de berekeningen van het scheidingsvoorstel zijn gehanteerd, zijn: Het huurbeleid is gebaseerd op de Wet doorstroming huurmarkt, de gemiddelde huursomstijging - zowel jaarlijks als bij mutatie - voor alle DAEB woningen is maximaal de inflatie plus 1,0%. Na de ruim verkopen van de afgelopen jaren is het verkoopvolume - in verband met de lage rentestand, waardoor aflossen niet mogelijk is - teruggebracht naar ongeveer 50 miljoen per jaar. Dit is gelijk aan de verkoop van circa 200 woningen en een aantal overige eenheden. We zetten in op de verbetering van de bestaande voorraad met een oplopend investeringsvolume van circa 75 miljoen in 2016 naar circa 110 miljoen vanaf Het onderhoudsbudget blijft op het huidige niveau van circa 90 miljoen, idem dito de uitgaven voor leefbaarheid. Vanaf 2019 investeren we ook in nieuwbouwwoningen in ons kerngebied, we houden rekening met circa 40 miljoen per jaar. Over de jaren is een efficiency doelstelling van 15% op de bedrijfslasten ingerekend. 1.2 Financieel resultaat in totalen De financiële effecten van ons scheidingsvoorstel laten wij op totaalportefeuilleniveau zien. Het scheidingsvoorstel voor uw gemeente is onderdeel van dit samengestelde niveau. De doorrekening bij het scheidingsvoorstel is een momentopname. Jaarlijks actualiseren we uitgangspunten en parameters (voorgeschreven door toezichthouders). De volgende grafieken geven een beeld van onze huidige financiële positie en doorkijk tot Onze solvabiliteit op marktwaarde ontwikkelt zich in het scheidingsvoorstel beter dan in het Verbeterplan is opgenomen. Dit komt door de gewijzigde parameters voor het vaststellen van de 5

6 marktwaarde. In het Verbeterplan ging Vestia uit van een jaarlijkse daling van -2,0% maar voor het doorrekenen van scheidingsvoorstellen dienen wij een jaarlijkse stijging van +1,0% in te rekenen. De solvabiliteit op bedrijfswaarde - een belangrijke ratio vanuit het WSW - blijft achter bij de norm, maar ontwikkelt zich op een vergelijkbare manier als in ons Verbeterplan. De interest coverage ratio (ICR) laat zien dat onze operationele kasstromen op korte termijn - vanaf circa 2018 voldoen we aan de norm - gezond zijn. De ICR in ons scheidingsvoorstel ontwikkelt zich op een vergelijkbare manier als in ons Verbeterplan. Bovenstaande grafieken laten zien dat ons scheidingsvoorstel past binnen de kaders van het Verbeterplan. Ook laten de grafieken zien dat er geen ruimte is om bijvoorbeeld meer DAEB woningen te behouden. Dit heeft een negatief effect op de ratio s waardoor wij dan de gemaakte afspraken over financieel herstel niet na zouden kunnen komen. 1.3 Financieel resultaat scheidingsvoorstel In de hierna opgenomen tabel geven we voor de DAEB tak en de niet- DAEB tak afzonderlijk de ontwikkeling van de financiële ratio s waarop de Aw volgens het beoordelingskader toetst. Ook laat de tabel de ontwikkeling van de solvabiliteit op bedrijfswaarde zien waarop het WSW toetst. De gearceerde velden geven aan dat de betreffende ratio voldoet aan de gestelde norm. We voldoen in deze doorrekening nog niet aan alle normen. De hoofdconclusie van de tabel is dat Vestia in de DAEB tak qua schuldpositie - Loan to value op bedrijfswaarde - en qua benodigde liquiditeiten - ICR en DSCR - nog niet voldoet aan de normen. Ook de solvabiliteit op bedrijfswaarde is niet op het niveau van de norm van het WSW. In de niet-daeb tak geldt eveneens dat de Loan to value op bedrijfswaarde (tot 2020) en de ICR niet voldoen aan de norm. In tegenstelling tot de DAEB tak voldoen de DSCR en de solvabiliteit op bedrijfswaarde wel aan de norm. 6

7 norm DAEB Solvabiliteit (marktwaarde) min. 40% 33% 34% 35% 36% 37% 38% 38% 39% 40% 40% Solvabiliteit (volkshuisvestelijk)* min. 20% 28% 29% 30% 30% 31% 32% 32% 33% 34% 34% Loan to value op bedrijfswaarde (netto) max. 75% 131% 127% 126% 122% 115% 110% 107% 104% 103% 101% Loan to value op marktwaarde (netto) max. 70% 70% 68% 66% 64% 60% 58% 56% 54% 53% 51% ICR min. 1,4 1,2 1,3 1,3 1,3 1,4 1,4 1,3 1,4 1,4 1,5 DSCR min. 1,0 0,6 0,6 0,6 0,7 0,7 0,7 0,7 0,7 0,7 0,7 Solvabiliteit (bedrijfswaarde tbv WSW) min. 20% 5,7% 6,6% 6,8% 7,1% 7,8% 8,0% 7,8% 7,9% 8,2% 8,1% Niet-DAEB Solvabiliteit (marktwaarde) min. 40% 33% 34% 35% 37% 38% 40% 42% 44% 46% 48% Loan to value op bedrijfswaarde max. 75% 77% 77% 76% 75% 75% 74% 74% 75% 75% 75% Loan to value op marktwaarde max. 70% 71% 71% 71% 70% 69% 68% 68% 67% 66% 66% ICR min. 1,8 1,4 1,4 1,4 1,5 1,5 1,6 1,5 1,6 1,6 1,7 DSCR min. 1,0 1,2 1,3 1,3 1,4 1,4 1,5 1,4 1,5 1,5 1,6 Solvabiliteit (bedrijfswaarde tbv WSW) min. 20% 28,1% 29,8% 31,2% 32,7% 34,2% 35,8% 37,3% 38,8% 40,5% 41,9% * dit is de solvabiliteit op marktwaarde, waarbij op het eigen vermogen het deel met een volkshuisvestelijke bestemming is gecorrigeerd Solvabiliteit geeft de vermogenspositie van de corporatie weer. Er wordt onderscheid gemaakt naar de waardering op marktwaarde en op bedrijfswaarde. Voor het waarderen van de DAEB marktwaarde is daar een extra waarde begrip aan toegevoegd; de volkshuisvestelijke bestemming. Wij moeten de marktwaarde met volkshuisvestelijke bestemming berekenen op basis van de (lagere) streefhuren in plaats van de markthuren en op basis van het doorexploiteren van woningen. Het verschil met de regulier berekende marktwaarde is de volkshuisvestelijke bestemming. Corporaties werken met het begrip Loan to value. Dit begrip meet in hoeverre de waarde van de vastgoedportefeuille op lange termijn in een gezonde verhouding staat tot de schuldpositie, zowel op bedrijfswaarde als op marktwaarde. De ICR en DSCR laten de liquiditeit van de corporatie zien. De ICR geeft aan in welke mate er vanuit de operationele kasstroom aan de renteverplichtingen voldaan kan worden. De DSCR voegt hier ook de toekomstige aflossingsverplichtingen aan toe. 7

8 Bijlage 2: Strategie Vestia: naar één kerngebied 2.1 Aanleiding Momenteel zijn wij een landelijk actieve woningcorporatie met bezit in ruim 130 gemeentes. Deze situatie is ontstaan door tal van overnames en fusies. De woningwet geeft onder meer duidelijke kaders aan het werkdomein van corporaties en regelt het werkgebied van woningcorporaties. Ook het Verbeterplan beschrijft een terugtrekkende beweging naar ons kerngebied Den Haag, Rotterdam, Zoetermeer en Delft. De twee ontwikkelingen, wetgeving en sanering, maken dat Vestia duidelijke keuzes heeft gemaakt: terug naar een overzichtelijk kerngebied waar wij nu en in de verre toekomst onze rol als volwaardige woningcorporatie kunnen vervullen. 2.2 Keuze voor Rotterdam, Den Haag, Delft en Zoetermeer Onze voorraad in Rotterdam, Den Haag, Delft en Zoetermeer is bijna verhuureenheden - woningen en niet-woningen zoals bedrijfsruimtes, parkeerplaatsen, onzelfstandige eenheden, etc. - groot. Dit noemen wij ons kerngebied. De vier steden hebben een aantal gemeenschappelijke kenmerken: De portefeuille bestaat relatief uit veel zelfstandige sociale huurwoningen en vrije sector woningen in het segment tot 850, -. De voorraad is merendeels geconcentreerd in wijken en buurten met een grootstedelijk karakter. Wij kunnen dus naast goed beheer ook het verschil maken in verbetering op buurt en wijkniveau. Gemiddeld 75% van de mutaties zijn binnen de stad. Drie van de vier huishoudens die een huurwoning van Vestia betrekken woonden ervoor ook al in dezelfde stad. Naast de drie bovenstaande inhoudelijke kenmerken weegt ook de saneringscontext mee. Vestia dient in totaal circa verhuureenheden te verkopen om haar schuldpositie te verminderen. In de jaren zijn ruim verhuureenheden verkocht. Om op de benodigde eenheden te komen dienen nog circa eenheden verkocht te worden. 2.3 Wat doet Vestia? Onderstaande activiteiten voert Vestia evenredig en naar vermogen uit in alle gebieden - kerngebied en overig gebied - en voor de gehele portefeuille. Dagelijks (reparatie)onderhoud en planmatig onderhoud: wij houden ons onderhoud in alle gebieden op peil. Veiligheid (basiskwaliteit brand, asbest, etc.): wij nemen maatregelen om de veiligheid van onze woningvoorraad op peil te houden. Leefbaarheid: wij werken aan leefbaarheid in de gebieden die er het meest baat bij hebben. Huisvesting bijzondere doelgroepen: wij komen onze afspraken met gemeentes na. Woonruimteverdeling: wij voldoen aan de toewijzingsnormen (Passendheidstoets en Europanorm) en werken regionaal samen in woonruimte verdeelsystemen. 8

9 Algemene dienstverlening: onze bewoners - in alle gebieden - beoordelen onze dienstverlening ruim voldoende. Participatie: we werken in alle gebieden samen met bewoners en faciliteren participatievormen. Sociaal beheer (bijvoorbeeld woonbegeleiding, woonoverlast): wij ondersteunen de meest kwetsbare bewoners of grijpen in als het woongenot onder druk komt te staan. Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV-beleid): wij faciliteren - binnen kaders - bewoners bij het vergroten van hun woongenot. Prestatieafspraken: wij werken actief samen met een gemeente die een woonvisie heeft opgesteld en prestatieafspraken met Vestia wenst te maken. Huurdersorganisaties worden hierbij als derde partij betrokken. Het is mogelijk dat door lokale omstandigheden een bepaald budget of activiteit lokaal groter is. Bijvoorbeeld is ons leefbaarheidsbudget voor een groot deel gericht op Rotterdam-Zuid. Dat heeft niet te maken met het feit dat het ons kerngebied is, maar met het feit dat het daar het hardst nodig is. 2.4 Verschil kerngebied en overig gebied Voor twee kernactiviteiten maken wij verschil tussen wel of geen kerngebied: 1. Investeringen: wij focussen onze investeringen - in volume - meer op het kerngebied dan op het overig gebied. De opgaves in de wijken zijn omvangrijk. Door een duidelijke keuze kunnen we in die wijken het verschil maken. Vanzelfsprekend doen we wel investeringen buiten het kerngebied als dat technisch noodzakelijk is. Nieuwbouw plegen wij in principe uitsluitend in het kerngebied. 2. Verkopen: verkoop realiseren we in eerste instantie vanuit de portefeuille uit het overig gebied; daarnaast verkopen we ook bij mutatie in het kerngebied. Dit betreft complexen met een laag rendement en geringe volkshuisvestelijke betekenis. Vestia heeft in een aantal gemeentes buiten het kerngebied het overgrote deel van de sociale huurvoorraad in beheer. Bekende voorbeelden zijn Brielle, Nieuwkoop en Bergeijk. Daarnaast hebben we in een aantal gemeentes niet het overgrote merendeel, maar hebben we wel in een (dorps)kern veel sociale huurwoningen behorend bij een gemeente. Dit speelt bijvoorbeeld in Nootdorp als onderdeel van Pijnacker-Nootdorp, bij Nieuwerkerk aan den IJssel als onderdeel van Zuidplas en bij Honselersdijk en Maasdijk als onderdeel van Westland. Tot slot zijn er gemeentes waar we een aanzienlijk aandeel hebben in de sociale voorraad, zoals in Barendrecht en Utrechtse Heuvelrug. In deze gebieden voeren wij maatwerk op de beschikbaarheid van de sociale voorraad. In onze scheidingsvoorstellen doen we in maatwerkgebieden binnen onze financiële kaders van het Verbeterplan - maatwerkvoorstellen. Deze voorstellen (de scheiding in DAEB en niet-daeb) gaan in per 1/1/2018. Vanaf dat moment blijven in veel maatwerkgemeentes (substantieel) meer woningen bij mutatie sociaal dan in de periode