Prestatieafspraken Domesta. Borger - Odoorn

Transcriptie

1 Prestatieafspraken Domesta Borger - Odoorn

2 Betaaibaarheid en bereikbaarheid Uit het Drents woonlastenonderzoek is naar voren gekomen dat onze huurders gemiddeld een woonquote hebben van 37%. Steeds meer huurders hebben moeite om maandelijks rond te komen en hebben hierdoor te weinig ruimte om te leven. Betaaibaarheid is daarom het centrale thema in ons ondernemingsplan. Maatwerk: betaaibaarheidsfonds en huurprijscheck Om de betaaibaarheid te verbeteren hebben we een betaaibaarheidsfonds opgezet. In dit fonds is voor 2016 en 2017 jaarlijks beschikbaar. Op de website van Domesta bieden we huurders de mogelijkheid om een huurprijscheck te doen. Daarmee zien huurders of ze een betaaibaarheidsrisico lopen. Huurders die moeite hebben om rond te komen nodigen we uit om met ons in gesprek te gaan. Per situatie kijken we wat er nodig is. Dit is altijd maatwerk. Het betaaibaarheidsfonds wordt bijvoorbeeld ingezet voor een budgetteringstraining of ondersteuning bij het verhuizen naar een goedkopere woning. Voldoende betaalbare huur Wij zorgen dat er voldoende betaalbare huur beschikbaar zijn in uw gemeente. Uit het woonlastenonderzoek blijkt dat ca. 70% van de huurders afhankelijk is van huurtoeslag. Daarom zorgen wij dat minimaal 70% van onze woningvoorraad goedkoop of betaalbaar is en een huurprijs heeft die lager ligt dan 586,68 (prijspeil 2016). Daarbij streven we naar een huurprijs van 68,5% van de maximale huur. Bij dit percentage kunnen huurders de huur goed dragen en is het risico op betaaibaarheidsproblemen laag. We verwachten dat 1 op de 10 van onze huurders in een jaar verhuist. Daarmee groeien we langzaam naar de streefhuur toe. Ook gebruiken we de huursombenadering om naar de streefhuur toe te groeien. De huursombenadering gaat in per 1 januari Met dit instrument hebben we de mogelijkheid om maatwerk toe te passen in de jaarlijkse huuraanpassing. We zijn voornemens om huurders die meer betalen dan de streefhuur geen huurverhoging te geven. Voor huurders die minder betalen dan de streefhuur verhogen we de huur, waarbij huurders die het verst onder de streefhuur zitten de meeste huurverhoging krijgen. Dit doen we binnen de wettelijke kaders. Bij verhuizing betaalt de nieuwe huurder de streefhuur. Dit kan zowel een verhoging als verlaging van de huidige huur betekenen. In onderstaande tabellaten we zien hoeveel we in welke huurklasse hebben in de gemeente Borger-Odoorn. Ook laten we zien hoe deze huurklassen zich ontwikkelen de komende jaren. Aantal huurprijzen < 403,06 403,06-586,68 586,68-710,68 > 710, B ,... _._

3 Ontwikkeling woningvoorraad In de gemeente Borger-Odoom verwachten we 1 woning te verkopen binnen de komende vijf jaar. Nieuwbouw Aantal investering Aankoop Aantal wonin en Investering Sloop Aantal Investering Verkoop Aantal Postcode 7875 BG, 7873 AS Beschrijving projecten De komende jaren starten er geen projecten in de gemeente Borger-Odoom. Huisvesting bijzondere doelgroepen In Borger-Odoom hebben wij zo weinig dat we geen rol hebben in de huisvesting van statushouders. Ook hebben we geen contacten met zorgpartijen. Wij zijn daarom voornemens om geen beschikbaar te stellen aan bijzondere doelgroepen in Borger-Odoom de komende jaren. Ouderenhuisvesting Domesta had op 1 januari 2016 op haar totaal van 10, geen senlorqeschikte ' in de gemeente. Gelet op onze schaalgrootte is dit niet erg, en houden we ook geen rekening met het seniorgeschikt maken van de. Huurders die fysieke beperkingen krijgen en niet thuis kunnen blijven wonen nodigen we uit om hierover met ons in gesprek te gaan. Samen met huurders willen we kijken welke verbeteringen het beste bij hun situatie passen. 1 Wat is seniorgeschikt? Dit zijn waarvan de voordeur, woonkamer, slaapkamer, keuken en badkamer zonder trap en drempels te bereiken zijn. Deze definitie hanteren we voor de begroting. In onze aanpak staat.de.bewonercêfiffáal. De bewoner hepaalt war-- ---,_-._. seniorgeschikt is _ ~ _.- _.. _---_.._

4 Kwaliteit woningbezit Wij willen de komende jaren de kwaliteit van onze op peil houden door onderhoud uit te voeren. Daarnaast willen we onze energiezuiniger maken. Dit doen we door te investeren in duurzaamheid. In onderstaande tabellaten we zien welke investeringen we willen doen de komende jaren in onderhoud en duurzaamheid Totaal voor zonnepanelen en zonneboilers hebben we in totaal voor alle vier gemeenten waar we werkzaam zijn voor de jaren 2017, 2018 en ,5 mln per jaar beschikbaar. In onderstaande tabellaten we zien hoe energiezuinig onze zijn. Het rijk heeft bepaald dat corporaties energiezuinigheid van een woning niet langer in de vorm van energielabels maar in de vorm van Energie-index moeten weergeven. Om die reden hebben wij naast de energielabels ook de Energie-Index opgenomen in dit bod. label A+ 0% label A 0% label B 0% label C 9% label D 91% label E 0% label F 0% label G 0% Gemiddelde Energie-Index 2,04 er Wij streven naar een gemiddelde energie-index van 1,25 in Dit staat gelijk aan energielabel B. Toelichting werkzaamheden Onderhoud Bij de investeringen in onderhoud zijn alle onderhoudswerkzaamheden meegenomen. Het gaat bijvoorbeeld om geplande werkzaamheden bij een groep of cluster, het oplossen van reparatieverzoeken en het uitvoeren van noodzakelijk onderhoud om een woning weer geschikt te maken voor een nieuwe huurder (mutatieonderhoud). Duurzaamheid Duurzaamheidsmaatregelen zetten wij in als middel om de betaaibaarheid van onze huurders verder te verbeteren. Alle huurders van grondgebonden, waarvan hun dak geschikt is, hebben de mogelijkheid om zonnepanelen en een zonneboiler te laten plaatsen tegen een huurverhoging. De huurverhoging is lager dan de besparing die de huurder heeft op de energielasten. Wij doen dit om de woonlasten beheersbaar te houden of te verbeteren en het gebruik van fossiele grondstoffen. terug te dringen. In de begroting hebben wij een ruim budget beschikbaar om aanvragen van huurders te kunnen bekostigen. Daarnaast hebben wij geen duurzaamheidsprojecten in uw gemeente gepland in de komende periode. -_ _.. _--~ ~- 3 _ _._-~ _

5 Activiteiten leefbaarheid Vanwege het beperkt aantal zetten wij niet in op leefbaarheid in uw gemeente. Indien er overlast plaatsvindt of signalen zijn dat er problematiek is onder onze huurders dan zijn wij op afroep beschikbaar. Financiële paragraaf Domesta is een financieel gezonde organisatie. We beschikken over voldoende financiële ruimte om investeringen te kunnen doen in betaaibaarheid, kwaliteit, duurzaamheid en leefbaarheid in uw gemeente zoals beschreven in dit bod. Domesta voldoet aan de door toezichthouders opgestelde criteria voor financiële continuïteit. De financiële positie gerelateerd aan de criteria van de toezichthouders ontwikkelt zich voor Domesta als volgt: Norm Loan to value bedrijfswaarde max 75 55,1 55,3 54,7 53,2 51,3 49,1 Loan to value marktwaarde 40,1 40,8 40,7 39,2 37,6 35,2 Solvabiliteit bedrijfswaarde min 30 40,4 41,1 42,2 43,8 45,6 47,3 ICR min 1,4 3,01 2,43 2,48 2,73 2,63 2,68 DSCR min 1,0 1,94 1,7 1,71 1,69 1,67 1,69 De laan to value geeft weer hoeveel financiering we hebben aangetrokken in percentage van de waarde van ons bezit (tegen bedrijfswaarde of tegen marktwaarde). De solvabiliteit geeft het eigen vermogen weer als percentage van het balanstotaal. De ICR geeft weer hoeveel keer we onze rentebetaling kunnen voldoen uit de operationele kasstroom. De DSCR geeft weer hoeveel keer we onze rente- en aflossingsverplichting kunnen voldoen uit de operationele kasstroom Financiële risico's zien we in ons zorgvastgoed, vooruitgeschoven verplichtingen vennootschapsbelasting en verhoging van externe heffingen. Om die reden zijn we voornemens om naast de criteria van toezichthouders onze eigen criteria vast te stellen. Dit doen we in de vorm van een risico managementsysteem. Voor de hierboven genoemde onderwerpen willen we een opslag hanteren bovenop de criteria van toezichthouders _._-_ ,-- -._--._-- 4

6 ONDERTEKENING Domesta namens dezel' / ~ di recteur/bestuurder De heer T. Souverein wethouder PLAATS r:... C~0..~b-. ~~~~~.! !/.. :... ; _ ' ~._ _ _-- 5