Activiteitenplan 2015 Woonstede in Woudenberg Overzicht van voorgenomen activiteiten in het jaar 2015 in de gemeente Woudenberg

Transcriptie

1 Activiteitenplan 2015 Woonstede in Woudenberg Overzicht van voorgenomen activiteiten in het jaar 2015 in de gemeente Woudenberg Woonstede presenteert hierbij op grond van artikel 25a van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) haar voorgenomen activiteiten voor De indeling verloopt langs de lijnen van de zes prestatievelden van dit besluit

2 A. Het verhuren van woningen 1. Aan onze primaire doelgroep ( ) wijzen wij minimaal 90% van de woningen toe tot een huur van 699,48. Aan onze secundaire doelgroep wijzen wij maximaal 10% van onze woningen toe met een huur tot 699, De gemiddelde huurverhoging per 1 juli is in de begroting 2015 begroot op 3%. Ons voornemen is de huren inkomensafhankelijk te verhogen waarbij het doel is de laagste inkomens te ontzien. Bij het vaststellen van het huurbeleid betrekken wij de Huurdersbond Ede e/o. Inkomens tot een huurverhoging van 2,5% (1% + 1,5%) Inkomens van t/m een huurverhoging van 3% (1% + 2%) Inkomen boven de een huurverhoging van 5% (1% + 4%) Er wordt afgetopt op de liberalisatiegrens van 710,68 (prijspeil 1 januari 2015). Er wordt niet afgetopt op de grenzen van de huurtoeslag. De geliberaliseerde huren worden op 1 juli 2015 met 2,5% verhoogd. Als er binnen de begroting door het vervallen van de saneringsheffing 2015 ruimte ontstaat, dan willen we die deels gebruiken om de huurverhoging te beperken. Daar geven we invulling aan nadat duidelijk is of in 2015 de saneringsheffing wordt geïnd door het Centraal Fonds Volkshuisvesting. 3. Ons beleid is dat voldoende woningen tot de categorie betaalbaar behoren. Bij mutatie van een woning harmoniseert Woonstede de huur zoveel mogelijk tot de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag. 4. Ons zorgvuldige maar strenge huurincassobeleid wordt in 2015 gecontinueerd. 5. Jaarlijks doet woningcorporatie Vallei Wonen verslag van de werkzaamheden op het terrein van de woonruimteverdeling in de gemeente Woudenberg. Hieraan leveren we volgens afspraken onze bijdrage. 6. Als een van onze woningen in Woudenberg vrijkomt, doet woningcorporatie Vallei Wonen op basis van de huisvestingsverordening Woudenberg een voordracht voor woningtoewijzing. Over deze procedure hebben Woonstede en Vallei Wonen schriftelijke afspraken gemaakt. 7. De gemeentelijke taakstelling huisvesting statushouders realiseren we in overleg met woningcorporatie Vallei Wonen en de gemeente Woudenberg. B. De kwaliteit van de woongelegenheden 1. In de onderhoudsbegroting 2015 is voor reparatie- mutatie- en planmatig onderhoud aan woningen in Woudenberg opgenomen. C. De leefbaarheid in buurten en wijken 1. Voor initiatieven van bewoners op het terrein van leefbaarheid en participatie stelt Woonstede in 2015 voor Ede, Scherpenzeel, Woudenberg en Wageningen een leefbaarheidsfonds van euro ter beschikking. Bewonersgroepen kunnen hier een beroep op doen. 1

3 2. Er wordt een registratie van schriftelijk gemelde sociale klachten bijgehouden. Deze informatie is beschikbaar voor het opstellen van beheerplannen. 3. Woonstede zet in 2015 de proactieve aanpak van woonfraude voort, door het inzetten van medewerkers en communicatiekanalen. Deze aanpak zorgt mede voor een rechtvaardige woonruimteverdeling en het verbeteren van de leefbaarheid. 4. Woonstede hanteert huisuitzettingen als uiterste middel nadat andere middelen, zoals bemiddeling, geen oplossing meer kunnen bieden. Ontruimingen vinden plaats vanwege huurachterstanden, overlast of een combinatie van beiden. Ze hanteert hierbij een strak incassobeleid, gericht op het voorkomen van huisuitzettingen. 5. Woonstede voert een tweedekansbeleid om bijvoorbeeld ook ernstige overlastveroorzakende huurders onder zeer strakke voorwaarden - zoals een anti-overlastbeding, een strakke begeleiding en een proefperiode - in de meeste gevallen weer te kunnen huisvesten. D. Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer 1. We hebben met de bewonerscommissies en de Huurdersbond Ede en omgeving een samenwerkingsovereenkomst waarin de huurdersparticipatie is geregeld. Met de Huurdersbond Ede e.o. wordt in 2015 minimaal zes keer overlegd over het algemene beleid. 2. De grootste energiebesparing wordt bereikt als bewoners bewust en verantwoord omgaan met het gebruik van energie. Dat is niet alleen goed voor het milieu, maar ook voor hun portemonnee. Door energiebesparingen worden de woonlasten van huurders verlaagd. Om dit te bereiken wil Woonstede haar klanten helpen en ondersteunen om inzicht te krijgen in het energieverbruik en dit te verminderen. Daarbij past een persoonlijke benadering naar klanten. De Huurdersbond heeft toegezegd twee energieambassadeurs te leveren om huurders te adviseren over een zorgvuldig gebruik van elektra en water. Het accent ligt op de individuele bewoner en hoe deze het best geholpen wordt met het terugdringen van de energielasten. 3. Door klantenpanels, social media, informatieavonden en individuele gesprekken betrekken we huurders bij nieuwe ontwikkelingen. 4. We stellen individuele huurders in de gelegenheid kennis te nemen van bepaalde stukken - volgens artikel 19 van het BBSH - die voor bewoners van wezenlijk belang kunnen zijn. E. Wonen en Zorg 1. Voor 2015 hebben wij in Woudenberg geen plannen op dit prestatieveld. F. Het financieel beleid en beheer 1. Onze doelstelling is dat we als financieel gezond en flexibel bedrijf blijven investeren in de volkshuisvesting. Onze organisatie houdt, met borging van het WSW, toegang tot de kapitaalmarkt en onze activiteiten passen bij onze vermogenspositie. Dit houdt in dat we moeten voldoen aan de criteria die het WSW stelt. De belangrijkste twee hiervan zijn de kasstroomkengetallen ICR (Interest Coverage Ratio, minimaal 1,4) en DSCR (Debt Service Coverage Ratio, minimal 1,0). De indicatie voor de financiële continuïteit leiden wij verder af van het positive oordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. 2

4 1. Het financieel beheer en beleid richten zich vooral op het verminderen van financiële onzekerheden - met name het renterisico - en het bevorderen van investeringen. We werken bewust aan de beheersing van het renterisico door het spreiden van de data waarop de rente wordt aangepast en de herfinanciering van leningen plaatsvindt. In principe wordt dit risico beperkt tot ongeveer 15% van de leningenportefeuille (WSW-norm). 2. In 2015 gaan we de vastgoedsturing meer vorm geven. Het gebruik van de marktwaarde in verhuurde staat als waarderingsgrondslag en de functionele winst-en-verliesrekening dragen hieraan bij. Vastgoedsturing levert ons betere afwegingen op in het kader van investeringen en exploitatie, rekening houdend met alle facetten. Besparing op de beheerslasten als onderdeel van de exploitatie wordt hierbij betrokken. 3. De onderhoudsbegroting voor reparatie-, mutatie- en planmatig onderhoud 2015 bedraagt in totaal Voor 2015 houden we rekening met twee heffingen: een heffing van 1,1 miljoen voor het saneringsfonds voor woningcorporaties en 6,2 miljoen verhuurdersheffing voor de huurtoeslag. De saneringsheffing ramen we voor 2016 in op eveneens op 1,1 miljoen en de latere jaren op 0,6 miljoen. Voor 2016 en later houden we rekening met een structurele verhuurdersheffing overeenkomstig het woonakkoord. Dit is het oplopende scenario van 6,8 miljoen in 2016 tot en met 7,9 miljoen in G. Samenvatting van voorgenomen activiteiten 2015 (conform Bijlage I bij artikel 25b, tweede lid van het BBSH) Rubriek 1: Gegevens toegelaten instelling: Naam toegelaten instelling Stichting Woonstede Vestigingsgemeente Ede Bezitgemeenten (1) Ede, Scherpenzeel, Woudenberg en Wageningen (1) Gemeenten waar de toegelaten instelling onroerende zaken bezit. Rubriek 2: Ontwikkeling woningvoorraad: Gemeente Woudenberg Goedkoop / betaalbaar Overig Investering c.q. Opbrengst Beginsaldo aantal woongelegenheden a. nieuwe woningen b. nieuwe wooneenheden c. nieuwe woonwagens d. nieuwe standplaatsen e. overige nieuwe woongelegenheden f. aankoop bestaande woongelegenheden g. verkoop woongelegenheden h. sloop/onttrekkingen woongelegenheden i. saldo overige mutaties j. bijz. Woongebouwen (aantal eenheden) Eindsaldo woongelegenheden totale investering cq. opbrengst

5 Rubriek 3: Huurontwikkeling: Omschrijving verwachte jaarhuuropbrengst woongelegenheden (1) verwachte huurverhoging in procenten per 1 juli 3% (1) verwachte werkelijke huuropbrengst (exclusief verwachte huurderving). Rubriek 4: Kwaliteitsbeleid: Omschrijving aantal eenheden investering ( ) a. onderhoud b. verbetering aangekocht bezit c. overige verbeteringen Totale investering Rubriek 5: Duurzaam bouwen en leefbaarheid: Omschrijving aantal eenheden uitgaven/investering a. duurzaam bouwen/verbeteren/onderhoud Opgenomen in investeringen en onderhoud b. verwerving gebouwen in kader leefbaarheid (art. 12a tweede lid) c. leefbaarheidsactiviteiten m.u.v. de in rubriek 2 en in deze rubriek onder b vermelde activiteiten (totale woningbezit Ede, Scherpenzeel, Wageningen en Woudenberg, directe uitgaven en inzet eigen medewerkers) Rubriek 6: Betrekken bewoners bij beleid en beheer: Omschrijving gestructureerd overleg met bewoners Ja gemiddelde bijdrage per woning 4,18 Rubriek 7: Afspraken met gemeente over voorgenomen activiteiten van de toegelaten instelling: Er zijn prestatieafspraken beschikbaar met de gemeente en woningcorporatie Vallei Wonen voor de periode Jaarlijks vindt verantwoording van de voortgang plaats. 4