NIEUWE KADERS NIEUWE KANSEN

Transcriptie

1 2015 NIEUWE KADERS NIEUWE KANSEN

2 Voor u ligt een verkorte versie van ons jaarverslag We hebben in deze uitgave een aantal belangrijke thema s gekozen en deze op een inzichtelijke manier weergegeven. Heeft u behoefte aan een uitgebreidere toelichting op deze cijfers? Deze vindt u in het jaarverslag van Wonen Limburg op wonenlimburg.nl.

3 NIEUWE KADERS, NIEUWE KANSEN NIEUWE KADERS Het jaar 2015 was een belangrijk jaar op het gebied van wetgeving. Per 1 juli 2015 ging, na een jarenlange voorbereiding, de nieuwe Woningwet in. Dit wettelijke kader stelt de belangrijkste doelstelling van woningcorporaties centraal. Namelijk het bieden van huisvesting aan mensen die dat niet zelfstandig voor elkaar krijgen. Omdat ze te weinig inkomen hebben bijvoorbeeld. Of omdat ze zorg of maatschappelijke ondersteuning nodig hebben. WAT MERKTEN WE IN 2015 AL VAN DEZE NIEUWE WONINGWET? - We maken nu met gemeenten én huurdersorganisaties gezamenlijk prestatieafspraken. - De Autoriteit Woningcorporaties voert nu het toezicht op corporaties in plaats van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. - We bereidden ons al voor op het passend toewijzen per 1 januari We bereidden ons al voor op de scheiding van onze commerciële en niet-commerciële activiteiten die in 2017 rond moet zijn. Gelukkig hadden we niet alleen met kaders te maken afgelopen jaar. Er deden zich ook diverse kansen voor. een duidelijke rol had, en gingen we live met ons huurdersportaal. Zodat huurders bijna al hun huurzaken 24 uur per dag online kunnen regelen. Tot slot konden we de huurverhoging ook dit jaar beperken tot een gemiddelde stijging van 1,25%. KANSEN VOOR MENSEN DIE ZORG NODIG HEBBEN Een andere voor ons belangrijke ontwikkeling in 2015 was de per 1 januari ingevoerde decentralisatie in de zorg. Mensen die zorg nodig hebben blijven langer in hun huis wonen. En sommige mensen keren vanuit een beschermde zorgomgeving terug in de wijk. Dat vraagt nogal wat extra inspanningen om de kwaliteit van wonen in zowel de woning als de omgeving te kunnen blijven leveren. Dat is iets waar we de komende jaren veel aandacht aan zullen blijven besteden. KANSEN VOOR STATUSHOUDERS Vanwege de toegenomen onrust in de wereld, met name in het Midden-Oosten, kende Nederland in 2015 een sterke toename van het aantal vluchtelingen. Een groot aantal van hen kreeg een verblijfsstatus. Onder verantwoordelijkheid van de gemeenten zetten wij ons in om deze mensen een thuis te bieden. Een woningcorporatie is er immers voor mensen die hulp nodig hebben bij het vinden van een passende woning. Helaas is de verhuurdersheffing nog steeds niet van tafel. Dat betekent dat we in ,8 miljoen moesten betalen aan de overheid. Geld dat we dus niet in onze huizen en buurten kunnen steken. 2X PRIJS We wonnen afgelopen jaar twee keer een prijs. Eén keer voor onze samenwerking met ketenpartners in nieuwbouw en renovatie. En de andere keer voor het project Zonnig-Limburg, waarin we samenwerken met tien andere woningcorporaties. In dit laatste project willen we in drie jaar tijd gezamenlijk huurwoningen voorzien van zonnepanelen. We bedanken iedereen die, op welke manier dan ook, zijn of haar bijdrage leverde aan de behaalde resultaten van afgelopen jaar. Ger Peeters en Wim Hazeu Bestuurders Wonen Limburg KANSEN VOOR ONZE HUURDERS Op 1 juli 2015 gebeurde er iets bijzonders: de Huurdersraad van Wonen Limburg werd in het leven geroepen. Een nieuwe overkoepelende samenwerking, gericht op een verdere versterking van de huurdersparticipatie. Verderop in dit jaarverslag leest u hier meer over. Op 1 oktober hielden we een Wonen Limburg Dag waarvoor al onze huurders een uitnodiging ontvingen. Op deze dag konden huurders met elkaar en met medewerkers van Wonen Limburg over verschillende thema s van gedachten wisselen. Een waardevolle en zeker ook gezellige dag! Verder werden de eerste prestatieafspraken met gemeenten een feit, waarbij óók de huurdersvertegenwoordiging KANSEN VOOR ONZE ORGANISATIE De wereld om ons heen is continu in beweging. Dat betekent dat ook wij als organisatie steeds moeten blijven doorontwikkelen. Vanaf 1 januari 2015 zijn we van drie naar twee stuurlijnen teruggegaan. Onze twee stuurlijnen zijn Wonen & Leven en Ontwikkeling & Vastgoed. Binnen deze laatste stuurlijn hebben we de afdeling Assetmanagement opgezet. Deze afdeling houdt zich vooral bezig met hoe we onze woningen zo efficiënt mogelijk beheren. Ook zorgden we ervoor dat onze organisatie slimmer werkte: ons woningbezit nam toe, terwijl het aantal personeelsleden is gedaald. We wisten in 2015 de beheerkosten per verhuureenheid verder terug te brengen van naar

4 BELANGRIJKE THEMA S ONZE HUURPRIJZEN HUURDERS DENKEN EN DOEN MEE In 2014 maakten afgevaardigden van de vier huurdersorganisaties een begin met een nieuw participatiemodel. In 2015 werd dit afgerond. Met als resultaat de oprichting van de Huurdersraad per 1 juli Vervolgens wierf een sollicitatiecommissie van de Huurdersraad samen met Wonen Limburg en een wervingsbureau een onafhankelijke voorzitter en een secretaris voor de nieuwe Raad. We zijn er trots op dat we met elkaar zo n professionaliseringsslag hebben kunnen maken. Dat is in de huidige tijd, waarin heel veel van de vrijwilligers gevraagd wordt, ook van groot belang. De Huurdersraad is voor Wonen Limburg een belangrijk orgaan. DE HUURDERSRAAD GAF ADVIES Het afgelopen jaar stelde Wonen Limburg acht nieuwe beleidsvoornemens voor aan de Huurdersraad. Zo gaf de Huurdersraad onder andere advies over: - de jaarlijkse huurverhoging; - het passend toewijzen; - de 55+ labeling; - het kwaliteitsbeleid. Ook had de Huurdersraad een adviserende rol bij de overname van een aantal woningen van collega-corporatie Woonpunt. En heeft de Huurdersraad een belangrijke rol bij de energieprojecten. Dat zijn projecten waarin we bestaande huizen energiezuiniger maken waardoor de woonlasten van de huurder omlaag gaan. ZELFBEHEER? In 2015 is Wonen Limburg samen met leden van de huurdersorganisaties een werkgroep gestart die onderzoekt of vormen van zelfbeheer mogelijk zijn. Dat betekent dat huurders wellicht een aantal zaken in eigen beheer zouden kunnen uitvoeren. Denk bijvoorbeeld aan groenonderhoud en schoonmaakwerkzaamheden. In 2016 maakt de werkgroep de resultaten bekend. LEEFBAARHEID EN SAMENREDZAAMHEID Prettig wonen gaat niet alleen om een goede woning. Het gaat ook, of misschien zelfs wel meer, om het wonen in een fijne buurt. Wij helpen bewoners daarom op verschillende manieren om hun buurt leefbaar te houden. Zo hebben we bijvoorbeeld het Leefbaarheidsfonds. Als huurders gezamenlijk ideeën hebben om de leefbaarheid in hun buurt te verbeteren, dan kunnen ze een beroep doen op dit fonds. Een paar voorbeelden van leefbaarheidsinitiatieven: - In Weert doen we mee aan het buurtinitiatief MijnStraatJouwStraat. Buurtbewoners werken hier samen met professionals aan het schoner, leuker en veiliger maken van de buurt. - In Heerlen hebben we een huurder geholpen met het opzetten van een ruilwinkel. Dit loopt als een tierelier. - We hielden in 2015 het Thuis in uw buurt-onderzoek. Met behulp van deze enquête kregen we een goed beeld van hoe onze huurders de leefbaarheid van hun buurt ervaren goedkoop < 403, betaalbaar ONDERHOUD 403,06 618,24 618,24 710, dure sociale huur vrije sector > 710,68 IN 2015 ZIJN 680 HUIZEN ENERGETISCH VERBETERD EN KREGEN 173 HUIZEN ZONNEPANELEN VIA ZONNIG-LIMBURG HUURDERS BETROKKEN BIJ SCHOON EN GROEN Het meedenken en meedoen is niet alleen beperkt tot de Huurdersraad en de huurdersorganisaties. Wonen Limburg betrekt op themaniveau ook graag andere huurders. Een mooi voorbeeld hiervan is de aanbesteding voor schoonmaakwerkzaamheden en groenonderhoud bij appartementen. Dat is in 2015 voor het eerst van begin tot eind in overleg gegaan met een groepje huurders. Totaal: 33,54 miljoen 7,29 miljoen 26,25 miljoen 680 huizen energetisch aangepakt, zij hebben nu gemiddeld een label B Planmatig onderhoud en renovaties Reparatieonderhoud en mutatieonderhoud

5 ONS WONINGBEZIT huizen wisselden van huurder verhuureenheden eenheden x1.000 woning/object x1.000 VERKOCHT 137 verkocht Beheerkosten per verhuureenheid Huizen (25.845) Garages, parkeerplaatsen, ontmoetingsruimten, bedrijfsruimten, etc. (3.170) AANGEKOCHT 104 aangekocht We brachten onze beheerkosten per verhuureenheid verder terug van naar Dat gaven we dus gemiddeld per verhuureenheid uit aan bedrijfslasten (exclusief onderhoudskosten). Statushouders 461 statushouders DIT IS 8% VAN DE HUIZEN DIE IN 2015 VRIJKWAMEN 206 gesloopt 154 huizen WE BRACHTEN ONZE BEHEERKOSTEN NOG VERDER TERUG 287 nieuwbouw AANDACHT VOOR WOONLASTEN We merken dat het voor een aantal mensen steeds moeilijker is de eindjes aan elkaar te knopen en iedere maand weer de huur te betalen. We proberen de woonlasten voor onze huurders daarom zo laag mogelijk te houden. Dat doen we door: - de huurverhoging voor mensen met een laag of middeninkomen zo minimaal mogelijk te houden. In 2015 was de huurverhoging voor mensen met een laag inkomen (minder dan ) 1%. Voor mensen met een middeninkomen (tussen de en ) was dat 1,25%; - huizen energiezuiniger te maken. In 2015 ging het om 680 huizen. Ons doel is om in het jaar 2020 voor al onze woningen samen gemiddeld energielabel B te hebben; - via het project Zonnig-Limburg huizen te voorzien van zonnepanelen. In 2015 legden we op 173 huurdaken zonnepanelen; - mee te doen aan de Stroomversnelling. De woningen die hiervoor in aanmerking komen, worden zodanig gerenoveerd dat bij normaal gebruik geen energiekosten hoeven worden gemaakt; - voorlichting te geven over energiebesparing. Dat doen we bijvoorbeeld regelmatig in ons magazine In de buurt van. Maar ook leiden we huurders op tot energiecoach. En deden we in 2015 met een aantal huurders uit Horst aan de Maas mee met de Energybattle van het Klimaatverbond. EEN THUIS VOOR MENSEN MET EEN VERBLIJFSSTATUS De grote instroom van vluchtelingen in Europa, Nederland en dus ook in Limburg, leidt tot een snel groeiende behoefte aan woningen voor statushouders. Statushouders zijn vluchtelingen die een verblijfsstatus hebben gekregen voor minimaal vijf jaar en dus een huis nodig hebben. Wonen Limburg biedt ook deze mensen graag een nieuw thuis. Het afgelopen jaar konden we 461 statushouders huisvesten, verspreid over 154 huizen. Dat is ongeveer 8% van alle opnieuw verhuurde woningen. Daarnaast werkten we in 2015 aan een ontzorgingsarrangement voor woningeigenaren die hun huis al een tijd in de verkoop hebben staan. Wij kunnen hun leegstaande woning verhuren aan statushouders. Bovendien bekijken we de mogelijkheden om leegstaande gebouwen als zorgcomplexen en kantoren om te bouwen tot (tijdelijke) woningen voor onder andere mensen met een verblijfsstatus. EEN TIJDELIJK THUIS We zien de druk op de sociale huurwoningmarkt wat groter worden. Dat komt doordat: - huren weer populairder is geworden als gevolg van de ingezette krimp. Dit geldt vooral voor Zuid-Limburg. Hier koopt men minder vaak een eigen woning; - het aantal mensen met een verblijfsstatus is toegenomen; - veranderingen in de zorg plaatsvinden, waardoor mensen langer thuis blijven wonen; - arbeidsmigranten zich in Limburg vestigen; - het voor jongeren lastig is een hypotheek te krijgen. We verwachten echter dat deze vraag over jaar weer afneemt als gevolg van de krimp die dan in heel Limburg aan de orde zal zijn. De daling van het aantal inwoners zal dan ook de vraag naar huurwoningen doen afnemen. Daarom hebben we in 2015 de mogelijkheden voor het bieden van tijdelijke huisvesting verder verkend. In 2014 bouwden we in samenwerking met Neptunus en de gemeente Peel en Maas al een tijdelijk appartementencomplex: Irenehof in Panningen. In 2016 voegen we meer tijdelijke huizen aan ons woningbestand toe.

6 WAAR GAAT UW HUUR NAARTOE? KENGETALLEN Wat doen we met het geld dat als huuropbrengsten bij ons binnenkomt? Kortom, waar gaat uw huur naartoe? STEL DE HUUR VAN UW WONING IS 516 EURO Aflossing -126 Rentelasten -111 Onderhoudskosten -110 Organisatiekosten Wonen Limburg -81 Verhuurdersheffing -42 Belasting en verzekering -28 Leefbaarheid -9 Overige -9 RENTELASTEN Een particuliere koper sluit voor zijn huis een hypotheek af. Ook wij sluiten voor ons vastgoed leningen af. Hierover moet rente betaald worden. In 2015 betaalden we in totaal 33,9 miljoen aan rente. De gemiddelde rente bedroeg 3,17% (in 2014 was dit 3,57%). ONDERHOUDSKOSTEN Met het onderhouden van huizen en gebouwen willen we zorgen voor goede en betaalbare huizen waarin onze huurder zich thuisvoelt. In 2015 gaven we 33,5 miljoen uit aan onderhoud. ORGANISATIEKOSTEN WONEN LIMBURG De organisatiekosten van Wonen Limburg bestaan voor het grootste deel uit personeelskosten. Daarnaast uit huisvestingskosten en algemene kosten, zoals kosten voor vervoermiddelen, automatisering, externe dienstverlening, voorlichting, telefonie en drukwerk. VERHUURDERSHEFFING Net als alle andere verhuurders moet Wonen Limburg sinds 2013 een bedrag aan de belastingdienst afdragen. Dat bedrag is gebaseerd op de waarde van de huurhuizen. Dat wordt de verhuurdersheffing genoemd. In 2015 was dit 12,8 miljoen (in ,3 miljoen). HUUROPBRENGSTEN TOTAAL 157,1 (x miljoen) Aflossing -38,2 Rentelasten -33,9 Onderhoudskosten -33,5 Organisatiekosten Wonen Limburg -24,8 Verhuurdersheffing -12,8 Belasting en verzekering -8,5 Leefbaarheid -2,8 Overige -2,6 BELASTING EN VERZEKERING Net als particulieren, betalen wij voor onze huizen onroerendezaakbelasting, rioolheffing en waterschapsbelasting. Bovendien verzekeren we onze huizen tegen bijvoorbeeld brand- en stormschade. LEEFBAARHEID Onder leefbaarheid verstaan we alle uitgaven die gedaan zijn om bij te dragen aan het prettig wonen in de buurt. AFLOSSING Wij hebben voor 929 miljoen aan leningen uitstaan. Een deel van de huuropbrengst gebruiken we voor de aflossing hiervan. 24% 22% 22% 2% 2% 5% 21% 8% 16% 21% 16% 16% KENGETALLEN Woningbezit Aantal woningen Aantal garages Aantal overige verhuureenheen Aantal verhuureenheden totaal De huur Aantal woningen (alleen zelfstandige wooneenheden): Goedkoop (< 403,06) Betaalbaar ( 403,06 618,24) Dure sociale huur ( 618,24 710,68) Vrije sector (> 710,68) Gemiddelde huurprijs van onze woningen Totale huuropbrengst ( miljoen) 157,1 152,2 Stijgingspercentage huur per categorie huishoudinkomen: < % 3% > < ,25% 3,5% > ,5% 5,5% Huurderving in % van de jaarhuur 2,33% 1,91% Totale huurachterstand in % van huur december 0,88% 0,87% Verhuispercentage 8,40% 7,50% Aantal ontruimingen Financieel Solvabiliteit eigen vermogen 1 58,20% 59,80% Current ratio 2 2,64 2,39 Jaarresultaat x Overig Gemiddeld onderhoudsbedrag per woning in Beheernorm gemiddeld bedrag per verhuureenheid in In 2015 waardeerden we ons vastgoed voor het eerst op marktwaarde in verhuurde staat. Deze stelselwijziging heeft grote gevolgen voor ons jaarresultaat. We sloten het jaar af met een negatief resultaat van 42,8 miljoen. Dit negatieve resultaat is volledig veroorzaakt door niet-beïnvloedbare posten. Zo heeft de daling van de marktwaarde van ons bezit een behoorlijke impact op het jaarresultaat. Als we kijken naar de posten die we wel kunnen beïnvloeden zien we zelfs een beter resultaat dan het positieve, herrekende, resultaat van Bovendien laat de operationele kasstroom een positieve ontwikkeling zien. Rentelasten Onderhoudskosten Organisatiekosten Wonen Limburg Verhuurdersheffing Belasting en verzekering Leefbaarheid Overige Aflossing Personeelsformatie (fte) 217,2 232,8 Formatieplaatsen per 1000 woningen 8,73 9,11 1 De solvabiliteit geeft aan welk deel van onze bezittingen is gefinancierd met eigen vermogen en welk deel met vreemd vermogen. 2 Current ratio is een kengetal dat onze liquiditeit meet. Het geeft de mate aan waarin we de kortlopende schulden kunnen betalen uit de vlottende activa (bezittingen waarin het vermogen voor een periode korter dan een jaar is vastgelegd).

7 A Postbus KG Roermond HET JAARVERSLAG VAN WONEN LIMBURG VINDT U OP WONENLIMBURG.NL T E post@wonenlimburg.nl W wonenlimburg.nl De bezoekadressen van onze buurtwinkels in Venray, Horst, Panningen, Weert, Roermond, Urmond, Sittard en Heerlen vindt u op onze website. Volg ons op: