2016 FLEXIBEL ÉN STABIEL

Transcriptie

1 2016 FLEXIBEL ÉN STABIEL

2

3 Voor u ligt een verkorte versie van ons jaarverslag Hierin leest u welke thema s er speelden. En geven we de belangrijkste cijfers over het afgelopen jaar overzichtelijk weer. Wilt u graag een uitgebreidere toelichting op deze cijfers? Deze vindt u in het jaarverslag van Wonen Limburg op wonenlimburg.nl.

4 FLEXIBEL ÉN STABIEL Onze samenleving verandert in rap tempo. Op veel terreinen vragen deze veranderingen om flexibiliteit. Ook de wereld van Wonen Limburg verandert. Een wereld waarin huishoudens steeds vaker en sneller van samenstelling veranderen. Een wereld waarin we als Limburgse samenleving de omslag van bevolkingsgroei naar bevolkingsafname doormaken. Een wereld waarin steeds langer zelfstandig thuis gewoond wordt. Met en zonder zorg aan huis. Een wereld waar door dreiging en geweld vele mensen van elders ook in Limburg een nieuw thuis zoeken. Stuk voor stuk veranderingen die ook van Wonen Limburg de nodige flexibiliteit vragen. FLEXIBILITEIT IN ONZE WONINGVOORRAAD In Weert en Panningen plaatsten we in totaal 40 Kompaswoningen. Verplaatsbare, tijdelijke woningen waarmee we op zeer korte termijn aan de vraag naar woonruimte speciaal voor één- en tweepersoonshuishoudens kunnen voldoen. Een slimme oplossing, zo met het oog op de toekomst waarin een krimpende bevolkingssamenstelling verwacht wordt. Een ander voorbeeld van een flexibele aanvulling op ons woningbezit zijn de levensloopbestendige woningen in ons nieuwbouwprogramma. Zo leverden we in Schinnen en Eygelshoven zulke woningen op. Met een slaapkamer en badkamer op de begane grond zijn ze voor verschillende generaties geschikt. Verder verbouwen we, waar mogelijk, leegstaand vastgoed tot zelfstandige appartementen. Dat deden we bijvoorbeeld met ons voormalig kantoor in Weert en met het zorgcomplex Berkele Heem in Horst. In Weert startten we met de bouw van nieuwe zorgappartementen op de plek waar het gedateerde verzorgingshuis Van Berlo Heem is gesloopt. Met gezamenlijke financiering vanuit de gemeentelijke Wmo-middelen passen we waar nodig voor zittende huurders de woning aan. Het Huis van Morgen in Panningen is een mooi demonstratiemodel van hoe met relatief eenvoudige ingrepen een bestaande woning levensloopbestendig gemaakt kan worden. FLEXIBILITEIT IN ONZE ROL ÉN ONZE ORGANISATIE Vroeger was de corporatie vooral een beheerder van woningen. Nu zien we dat, mede door de veranderingen in de samenstelling van onze huurders en de veranderingen in de zorg, onze inzet op de zachte kant van het wonen groeit. Inzet op het bieden van niet alleen een huis maar juist ook een thuis voor onze deels kwetsbare doelgroep. Signaleren van en vervolgens samen met onze netwerkpartners acteren op vraagstukken rond eenzaamheid, verwardheid en overlast vragen een bredere inzet van onze wijk- en complexbeheerders. Uiteraard in afstemming met partners in zorg, veiligheid en huurdersbelangenbehartiging. We zien een toenemende druk op de sociale huursector in de krimpregio Parkstad. Daarom verkennen we de mogelijkheden om een bijdrage te leveren aan het terugdringen van de leegstand in de particuliere sector door het omzetten van koop naar huur. In samenwerking met de stadsregio Parkstad organiseerden we een krachtige lobby richting de Tweede Kamer om aandacht en steun te vragen voor deze voor Nederland unieke krimpvraagstukken in een stedelijke omgeving. Mede ingegeven door de nieuwe Woningwet bereidden we in 2016 een juridische splitsing van onze organisatie voor. Een splitsing in een groot sociaal deel (DAEB; diensten van algemeen economisch belang) en een klein commercieel deel (niet-daeb). Om daarmee ook naar de toekomst toe voldoende flexibel te kunnen zijn. Zodat we daadkrachtig kunnen blijven bouwen aan gemengde wijken waarin verschillende inkomensgroepen wonen. En waarmee we ook mensen met een middeninkomen een huis met een passende huur kunnen bieden. STABILITEIT VOOR WIE DAT NODIG HEEFT In al deze maatschappelijke bewegingen biedt Wonen Limburg een stabiel thuis voor een kwetsbare groep mensen. Een groep die vanwege financiële, zorggerelateerde of andere oorzaken (nog) niet zijn eigen weg op de woningmarkt vindt. Zo hebben we de huurverhoging voor onze primaire doelgroep tot

5 1% weten te beperken. Ook introduceerden we het tweehurenbeleid waarmee huurders met een laag inkomen een korting op de huur ontvangen. En behouden we actief 14% van onze woningen onder de huurgrens van 410. We boden in 2016 verspreid over de Limburgse wijken en dorpen aan 608 statushouders een eigen thuis, vaak na een lang en onzeker verblijf elders. Het woningaanbodmodel Thuis in Limburg groeit met de aansluiting van een aantal andere corporaties uit tot het Funda van de sociale huurwoningen in Limburg. Hiermee wordt de keuzevrijheid van onze toekomstige huurders verder versterkt. In Sittard en Roermond startten we met het concept van de Buurtkring. Dat is een ondersteuningsnetwerk voor zelfstandig wonende inwoners in een kwetsbare positie, waardoor hun kwaliteit van leven en de leefbaarheid in de wijk verbetert. waarin samen met huurders thema s worden bediscussieerd. Tevens traden de huurdersorganisaties in 2016 als volwaardig partner op in het afsluiten van prestatieafspraken met de ruim 20 gemeenten waar dergelijke afspraken tot stand kwamen. Op 1 oktober deden we succesvol mee aan de landelijke Dag van het Huren, waarbij kennismaken en verbinden onze centrale thema s waren. Als dank voor alle inzet organiseerden we voor alle vrijwilligers en betrokken huurders onze Dank je Wel Dag in het Continium in Kerkrade. STABILITEIT IN ONZE POSITIE In 2016 was het weer tijd voor de vierjaarlijkse visitatie. We behaalden een prachtig resultaat met een gemiddeld rapportcijfer van een 7,5. Waardering was er onder meer voor de geslaagde combinatie tussen provinciale slagkracht en lokale aandacht. STABILITEIT SAMEN MET BEWONERS EN HUURDERSORGANISATIES We pakken onze opgaven zoveel mogelijk samen op met bewoners. Zoals bij diverse vergroeningsprojecten waarbij we onze woongebouwen verfraaien door planten in binnenruimten en tegen gevels aan te brengen. Of bij de pilotprojecten zelfbeheer waarbij bewoners het initiatief nemen om het beheer van bijvoorbeeld schoonmaak of groenonderhoud in eigen hand te nemen. Of op nog grotere schaal bij de ontwikkeling en inrichting van wijkparken, onder andere in Weert en binnen het in 2016 erkende IBA-project Vitaal Kerkrade. Onze huurdersorganisaties, verenigd in de Huurdersraad, spelen daarbij een belangrijke rol. Enerzijds in het adviseren van onze organisatie bij uiteenlopende onderwerpen zoals de juridische splitsing en de aan- en verkoop van verschillende woongebouwen. Maar anderzijds ook steeds sterker in het mee-organiseren van de inbreng van grotere groepen huurders. Bijvoorbeeld via het in 2016 opgestarte Wonen Limburg Lab; een denktank Per saldo groeide onze woningvoorraad met 231 woningen en wisten we evenals voorgaande jaren onze beheernorm verder terug te brengen van naar We sloten het jaar af met een financieel resultaat van 146,4 miljoen. Al met al zijn we er in geslaagd om ondanks alle veranderingen in 2016 de goede balans te behouden tussen het bieden van stabiliteit enerzijds en het organiseren van voldoende flexibiliteit anderzijds. Langs deze weg willen we iedereen die daar afgelopen jaar zijn of haar bijdrage aan leverde hartelijk bedanken voor de getoonde inzet. Ger Peeters en Wim Hazeu Bestuurders Wonen Limburg

6 BELANGRIJKE THEMA S HET TWEEHURENBELEID Wonen Limburg heeft ervoor gekozen het tweehurenbeleid in te zetten om te voldoen aan het passend toewijzen, dat per 1 januari 2016 door de overheid verplicht is gesteld. Passend toewijzen wil zeggen dat huurders die recht hebben op huurtoeslag, alleen een woning aangeboden krijgen met een huurprijs onder een vastgestelde grens. Dit wordt ook wel de aftoppingsgrens genoemd. Voor één- en tweepersoonshuishoudens lag deze grens vorig jaar op 586 en voor grotere huishoudens op 628. Diverse woningen hebben echter een huurprijs boven deze grenzen. Omdat we het belangrijk vinden dat huurders keuzevrijheid hebben in hun zoektocht naar een woning én omdat we het belangrijk vinden dat verschillende inkomensgroepen gemengd wonen, hebben we het tweehurenbeleid ingevoerd. Dat betekent dat we twee huurprijzen hanteren: de gewone huurprijs en een lagere huur voor mensen met recht op huurtoeslag. Op onze website leggen we in een handig filmpje uit hoe dit werkt. De Huurdersraad kent tien vaste werkgroepen. Onderwerpen zijn onder meer: communicatie, financiën, klachten, servicekosten, zelfbeheer en het huurdersabonnement. EEN ENERGIEZUINIG HUIS Het afgelopen jaar werden 866 huizen energetisch verbeterd. Deze woningen hebben nu gemiddeld energielabel B. En ruim 400 woningen werden voorzien van zonnepanelen via Zonnig-Limburg, een samenwerkingsverband van elf corporaties. Ook participeren we nog altijd in de Stroomversnelling en besteden we aandacht aan voorlichting over energie aan onze huurders. Bijvoorbeeld via speciaal daarvoor opgeleide energiecoaches. Dit merken huurders flink in hun portemonnee. Bovendien zijn we hard op weg onze doelstelling te halen om in 2020 voor al onze woningen gemiddeld label B te hebben. DE HUURDERSRAAD GAF ADVIES Vanuit de nieuwe Woningwet waren de huurdersorganisaties in 2016 voor het eerst een volwaardige partner in het maken van de lokale prestatieafspraken. De gemeenten en Wonen Limburg waren de andere partners. Diverse Limburgse huurdersorganisaties hebben elkaar hierin gevonden en, met de ondersteuning vanuit de Huurdersraad, gewerkt aan het vormgeven van deze nieuwe rol. De Huurdersraad behandelde het afgelopen jaar tien adviesaanvragen en twee instemmingsvragen. Een van de belangrijkste aanvragen kwam voort uit het voornemen van Wonen Limburg tot een juridische splitsing van haar sociale en commerciële activiteiten. Daarbij keek de Huurdersraad vooral naar wat dit voor huurders betekent en welke volkshuisvestelijke effecten het zal hebben.

7 ONZE HUURPRIJZEN 409,92 628,76 < 409,92 628,76 710, goedkoop betaalbaar dure sociale huur 740 vrije sector > 710,68 ONDERHOUD IN 2016 ZIJN 866 HUIZEN ENERGETISCH VERBETERD EN KREGEN 412 HUIZEN ZONNEPANELEN VIA ZONNIG-LIMBURG Totaal: 31,5 miljoen 23,3 miljoen 8,2 miljoen 866 huizen energetisch aangepakt, zij hebben nu gemiddeld een label B Reparatie- en mutatieonderhoud Planmatig onderhoud en renovaties

8 ONS WONINGBEZIT verhuureenheden eenheden x huizen wisselden van huurder woning/object x1.000 Huizen (26.076) Garages, parkeerplaatsen, ontmoetingsruimten, bedrijfsruimten, etc. (3.505) 608 statushouders 258 huizen DIT IS 12% VAN DE HUIZEN DIE IN 2016 VRIJKWAMEN VERKOCHT AANGEKOCHT 132 verkocht 170 aangekocht 7, 5 Beheerkosten per verhuureenheid rapportcijfer visitatie 12 gesloopt 205 nieuwbouw We brachten onze beheerkosten per verhuureenheid verder terug van naar Dat gaven we dus gemiddeld per verhuureenheid uit aan bedrijfslasten (exclusief onderhoudskosten). WE BRACHTEN ONZE BEHEERKOSTEN NOG VERDER TERUG

9 EEN THUIS VOOR STATUSHOUDERS We konden in 2016 aan ruim 600 statushouders een woning aanbieden. Dat is 12% van alle opnieuw verhuurde woningen. Om de druk op de woningmarkt wat te verlichten, zijn enkele innovatieve oplossingen in gang gezet. Zoals het ontzorgingsarrangement. Particuliere eigenaren kunnen hiermee hun leegstaande woning tijdelijk verhuren aan statushouders. Ook startten we met de mogelijkheid om meerdere alleenstaande statushouders samen een woning te laten delen. En we plaatsten tijdelijke woningen met het oog op het verlichten van de druk op de woningmarkt voor alle woningzoekenden. MAATSCHAPPELIJK VERANTWOORD ONDERNEMEN In ons personeelsbeleid is maatschappelijk verantwoord ondernemen vanzelfsprekend. Zo zijn wij een erkend leerbedrijf en zetten wij structureel gemiddeld 15 stagiaires per jaar in. Daarnaast hebben we circa vier Wajongers aan het werk en stellen we werkervaringsplaatsen beschikbaar voor mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt. VAN ZIJLIJN NAAR STEIGER Al enkele jaren hanteren wij in ons aanbestedingsbeleid de eis dat onze leveranciers een bijdrage van minimaal 5% van de opdrachtsom investeren in Social Return. Zo krijgen mensen met een afstand tot de onderwijs- en arbeidsmarkt weer kansen om deel te nemen aan de maatschappij en hun zelfredzaamheid te vergroten. Dit heeft bovendien een positief effect op de leefbaarheid in buurten en wijken omdat veel van onze leveranciers hier voor ons aan het werk zijn. Wij organiseerden in 2016 een kennismiddag over Social Return om kennisdeling tussen onze leveranciers te laten plaatsvinden. Verder is er een samenwerkingsverband ontstaan met regiofunctionarissen bij Limburgse gemeenten. Vanuit deze samenwerking hebben we ons afgelopen jaar ook verbonden aan een convenant met zeven gemeenten, Provincie Limburg, Bouwend Nederland en Bouwmensen om het duurzaam opleiden en structureel aan het werk helpen van mensen met een lange afstand tot de arbeidsmarkt in de bouw te bevorderen. Ook hebben wij een duurzaam mobiliteitsbeleid voor onze medewerkers waarbij gebruik wordt gemaakt van poolauto s en waarbij groen reizen gestimuleerd wordt.

10 WAAR GAAT UW HUUR NAARTOE? Wat doen we met het geld dat als huuropbrengsten bij ons binnenkomt? Kortom, waar gaat uw huur naartoe? STEL DE HUUR VAN UW WONING IS 525 EURO HUUROPBRENGSTEN TOTAAL 163,2 (x miljoen) Rentelasten -104 Onderhoudskosten -101 Organisatiekosten Wonen Limburg -77 Verhuurderheffing -45 Belasting en verzekering -28 Leefbaarheid -8 Overige -10 SALDO 152 Rentelasten -32,3 Onderhoudskosten -31,5 Organisatiekosten Wonen Limburg -23,8 Verhuurderheffing -14,0 Belasting en verzekering -8,6 Leefbaarheid -2,4 Overige -3,1 SALDO 47,5 RENTELASTEN Een particuliere eigenaar sluit voor zijn huis een hypotheek af. Ook wij sluiten voor ons vastgoed leningen af. Hierover moet rente betaald worden. In 2016 betaalden we in totaal 32,3 miljoen aan rente. De gemiddelde rente bedroeg 2,87% (in 2015 was dit 3,17%). ONDERHOUDSKOSTEN Met het onderhouden van huizen en gebouwen zorgen we voor goede en betaalbare huisvesting. In 2016 gaven we 31,5 miljoen uit aan onderhoud. ORGANISATIEKOSTEN WONEN LIMBURG De organisatiekosten bestaan voor het grootste deel uit personeelskosten. Daarnaast uit huisvestingskosten en algemene kosten, zoals kosten voor onder andere vervoermiddelen, automatisering, externe dienstverlening, voorlichting, telefonie en drukwerk. VERHUURDERHEFFING Net als alle andere verhuurders moeten wij sinds 2013 een bedrag aan de belastingdienst afdragen. Dat bedrag is gebaseerd op de waarde van de huurhuizen. Dat wordt de verhuurderheffing genoemd. In 2016 was dit 14 miljoen (in 2015 was dit 12,8 miljoen). BELASTING EN VERZEKERING Net als particulieren betalen wij voor onze huizen onroerendezaakbelasting, rioolheffing en waterschapsbelasting. Bovendien verzekeren wij onze huizen tegen bijvoorbeeld brand- en stormschade. LEEFBAARHEID Onder leefbaarheid verstaan we alle uitgaven die gedaan zijn om bij te dragen aan het prettig wonen in de buurt. SALDO Het bedrag onder aan de streep gebruiken we om onze leningen van in totaal 945 miljoen af te lossen. 20% 29% 2% 19% 1% 5% 9% 16% 15% Rentelasten Onderhoudskosten Organisatiekosten Wonen Limburg Verhuurderheffing Belasting en verzekering Leefbaarheid Overige Saldo

11 KENGETALLEN KENGETALLEN Woningbezit Aantal woningen Aantal garages Aantal overige verhuureenheden De huur Aantal woningen (alleen zelfstandige wooneenheden): Goedkoop (< 409,92) Betaalbaar ( 409,92 628,76) Dure sociale huur ( 628,76 710,68) Vrije sector (> 710,68) Gemiddelde huurprijs van onze woningen in Totale huuropbrengst ( miljoen) 163,2 157,1 Stijgingspercentage huur per categorie huishoudinkomen: < % 1% > < % 1,25% > % 4,5% Huurderving in % van de jaarhuur 1,1% 1,79% Totale huurachterstand in % van huur december 0,87% 0,86% Verhuispercentage 8,55% 8,40% Aantal ontruimingen HET JAARVERSLAG VAN WONEN LIMBURG VINDT U OP WONENLIMBURG.NL Financieel Solvabiliteit eigen vermogen 1 59,97% 58,20% Current ratio 2 3,42 2,64 Jaarresultaat x Overig Gemiddeld onderhoudsbedrag per woning in Beheernorm gemiddeld bedrag per verhuureenheid in Personeelsformatie (fte) 218,8 217,2 Formatieplaatsen per 1000 woningen 8,73 8,73 1 De solvabiliteit geeft aan welk deel van onze bezittingen is gefinancierd met eigen vermogen en welk deel met vreemd vermogen. 2 Current ratio is een kengetal dat onze liquiditeit meet. Het geeft de mate aan waarin we de kortlopende schulden kunnen betalen uit de vlottende activa (bezittingen waarin het vermogen voor een periode korter dan een jaar is vastgelegd).

12 A Postbus KG Roermond T E post@wonenlimburg.nl W wonenlimburg.nl De bezoekadressen van onze buurtwinkels in Venray, Horst, Panningen, Weert, Roermond, Urmond, Sittard en Heerlen vindt u op onze website. Volg ons op: