Bod op de Woonvisie gemeente Emmen. Bod op de Woonvisie gemeente Emmen

Transcriptie

1 Bod op de Woonvisie gemeente Emmen Westerbork,

2 H1 Inleiding Met de invoering van de woningwet per juli 2015 hebben prestatieafspraken tussen de gemeente en woningcorporatie een andere wettelijke verankering gekregen. Corporaties brengen jaarlijks een bod uit op het volkshuisvestelijk beleid of de Woonvisie van de gemeente. Dit bod wordt gezamenlijk met de gemeente en de huurdersvertegenwoordiging vertaald naar prestatieafspraken. In de Handreiking Prestatieafspraken, Samenwerking volgens de woningwet 2015, staan de ins en outs van de Prestatieafspraken nieuwe stijl. Deze is ontwikkeld binnen een samenwerking tussen Aedes, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties, VNG en de Woonbond. In dit document beschrijft Woonservice het bod zoals wij dat in uw gemeente uitbrengen zien we daarbij als een overgangsjaar. Er is weinig voorbereidingstijd geweest voor het uitbrengen van het bod en ook de tijd die rest tot de formele indiening van de prestatieafspraken bij de Minister. In het vooroverleg dat we voerden met de gemeente en huurdersvereniging Samen Sterk hebben we besproken in 2015 op een pragmatische wijze te werk te gaan. Raamovereenkomst: Nieuw Lokaal Emmen Woonservice heeft samen met de gemeente Emmen en collega corporaties Lefier en Domesta afspraken opgesteld voor de periode Woonservice ziet dit NLA als raamovereenkomst, waar dit bod op de Woonvisie een nadere uitwerking van is. Leeswijzer Dit document is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 2 wordt het bod op de woonvisie inhoudelijk weergegeven. Dit doen we met een uitgebreide tabel met voorgenomen activiteiten en voor zover van toepassing, de daarmee gemoeide investeringen van Woonservice in uw gemeente. Het jaar 2016 is daarbij zoveel mogelijk gebaseerd op de eigen begroting van Woonservice, al is deze op het moment waarop het bod wordt uitgebracht nog niet formeel vastgesteld. Het jaar 2017 is eveneens zoveel als mogelijk geconcretiseerd. De tabel wordt in dit hoofdstuk nader toegelicht. Naast de tabel bestaat het bod ook uit aanvullende afspraken die we graag met de gemeente en Samen Sterk maken. Dit is grotendeels een verwijzing naar het NLA die we eerder met elkaar afsloten. We zien deze afspraken ook als raamovereenkomst voor dit bod. In hoofdstuk 3 maken we inzichtelijk wat het effect is van de geplande investeringen op de financiële positie en continuïteit van Woonservice. Dit doen we onder andere aan de hand van indicatoren als de solvabiliteit, ICR en DSCR. In de bijlage is een overzicht opgenomen van alle woningen in de gemeente met de strategie verkoopbestemming.

3 H2 Het bod voor gemeente Emmen Nieuwbouw & aankoop (peildatum 31-12) Nieuwbouw (aantal woningen) 10 - Nieuwbouw (aantal zorgplaatsen) - - Nieuwbouw (investering in woningen) Nieuwbouw (investering in zorgplaatsen) - - Ontwikkeling van de woningvoorraad (peildatum 31-12) Verkoop bestaand bezit* 1 1 Liberalisatie sociale huurwoningen - - Sloop / onttrekking 8 0 Aankoop 0 0 Betaalbaarheid & bereikbaarheid (peildatum 1-1) Aanbod goedkoop (< 403) Aanbod betaalbaar laag ( ) Aanbod betaalbaar hoog ( ) 1 1 Aanbod duur ( ) 0 0 Aanbod geliberaliseerd (> 711) 0 0 Woningen zonder streefhuur Totaal aantal woningen Aantal woningen 'seniorgeschikt' (peildatum 1-1) Aantal woningen 'seniorgeschikt' ( ) Transformatie woningen naar 'seniorgeschikt'** 2 3 Prijs / kwaliteit (peildatum 1-1) Gemiddeld aantal woningwaarderingspunten (WWS) Gemiddelde maximaal redelijke huur Gemiddelde streefhuur per woning Gemiddeld streefhuurpercentage (t.o.v. maximaal redelijk) 59% 59% Energetische kwaliteit (peildatum 1-1) Energielabel A % 31,9% 31,9% Energielabel B % 11,8% 11,8% Energielabel C % 37,1% 37,1% Energielabel D % 18,6% 18,6% Energielabel E % 0,5% 0,5% Energielabel F % 0,1% 0,1% Energielabel G % 0,0% 0,0% Energie-index 1,32% 1,3% Aantal woningen met een energie-index > 2, Aantal woningen met zonnepanelen 7 19 Ontwikkeling aantal woningen met zonnepanelen Onderhoud & kwaliteitsverbetering (peildatum 31-12) Planmatig onderhoud ( totaal) Keuzeonderhoud ( indicatie op basis van budget) Klachten/mutatie onderhoud ( indicatie op basis begroting) Energetische maatregelen Seniorgeschikt Leefbaarheid (peildatum 31-12) Uitgaven leefbaarheid ( begroot) * Bijlage verkooppoule (adressen) per gemeente ** Bijlage met gewenst aantal per kern

4 In het activiteitenoverzicht zijn de belangrijkste activiteiten en prestaties van Woonservice voor de gemeente Emmen gekwantificeerd. Hieronder volgt per thema een korte toelichting. Beschikbaarheid Woonservice realiseert in 2016 In Veenoord een tweetal projecten. Aan de Eikenlaan vervangen we 14 verouderde woningen voor 10 levensloopbestendige woningen. In dezelfde omgeving gaan we renoveren, waarbij Woonservice een aaneengesloten blok van negen woningen ombouwt naar drie blokken van twee woningen. De verkoop van bestaand bezit is afhankelijk van de wens van zittende huurders om hun huurwoning te kopen (doorgaans beperkt) en het vrijkomen van huurwoningen met verkoopbestemming. Om inzicht te geven in de voorraad met verkoopbestemming is in de bijlage een actuele lijst opgenomen van woningen met verkoopbestemming. Woonservice levert een bijdrage aan de totstandkoming en functioneren van een woningmarktmonitor. Deze monitor komt ieder jaar in mei tot stand in samenwerking met gemeente en andere in Emmen actieve corporaties. Woonservice zet zich proactief in voor het realiseren van de gemeentelijke taakstelling ten behoeve van huisvesting van statushouders. Omdat de taakstelling toeneemt en daarmee ook de druk op de reguliere woonruimtebemiddeling onderzoekt Woonservice in overleg met de gemeente alternatieve huisvestingsmogelijkheden. Ten aanzien van de eerder genoemde verkoopdoelstelling wordt beoordeeld of de woning geschikt is voor het huisvesten van statushouders. Indien dit mogelijk is, dan wordt de woning in principe aan het COA aangeboden en wordt afgezien van verkoop. Betaalbaarheid en bereikbaarheid Woonservice staat bekend als corporatie met relatief goedkope huurwoningen. We vinden het belangrijk dat wonen voor onze doelgroep betaalbaar blijft. De tabel laat zien hoe de verdeling is van de huurwoningen naar huurprijs (op basis van streefhuren) over de woningvoorraad van Woonservice. Nagenoeg al onze huurwoningen hebben een huurprijs onder de laagste aftoppingsgrens ( 577). Woningen zonder streefhuur zijn met name de woningen in De Schans in Emmen, deze worden collectief verhuurd aan Tangenborgh. Ook over deze woningen is een lage huurprijs afgesproken. De toename van de streefhuur bedraagt 1,5%. Woonservice rekent in de begroting van 2016 met dit huurverhogingspercentage. In 2016 zal het project actualisatie streefhuren worden afgerond. Als gevolg hiervan zullen verschuivingen optreden in de gemiddelde streefhuur. Omdat de inhoudelijke keuzes hiervoor nog gemaakt moeten worden en vertaalt naar een streefhuur per woning, is het nu nog niet mogelijk het effect van deze optimalisatie inzichtelijk te maken. De optimalisatie is ingestoken vanuit de invoering van de passendheidstoets en het thema betaalbaarheid. Woonservice zal per saldo daarmee sturen op een beperking van de huursom.

5 In 2016 werk Woonservice samen met andere corporaties aan een woonlastencalculator voor woningzoekenden. Hiermee kunnen woningzoekenden nagaan of de huurwoning die zij op het oog hebben, past bij het budget dat zij hebben. Voor de zittende huurders gaat Woonservice na of huurders met betalingsrisico (externe) hulp kan worden aangeboden bij het maandelijks rondkomen. Ook tijdens de intake geven we (nieuwe) huurders voorlichting over wat zij aan lasten kunnen verwachten zodra zij gaan huren. Seniorgeschikt Woningen moeten niet alleen betaalbaar zijn voor onze doelgroep, de woningen moeten ook fysiek geschikt zijn voor onze (toekomstige) huurders. Het uitbreiden van het aantal seniorengeschikte woningen is voor Woonservice een belangrijk strategisch speerpunt. Woonservice heeft als plattelandscorporatie relatief veel grondgebonden gezinswoningen in haar voorraad, terwijl als gevolg van de vergrijzing en ontgroening de vraag verschuift naar toegankelijke woningen. De tabel geeft inzicht in het huidig aantal seniorengeschikte woningen. De aantallen ontwikkeling seniorengeschikt geven inzicht in de transformatie van gezinswoningen naar toegankelijke woningen in de gemeente. Woonservice heeft hiervoor een project ingericht, waarbij gestuurd wordt op de jaarlijkse realisatie van circa 50 aanbouwen of liften bij gezinswoningen (gedurende circa 10 jaar). In 2016 (opstartfase) betreft de opgave 25 woningen (corporatieniveau). In de bijlage is een overzicht opgenomen van het gewenste aantal seniorenwoningen per kern in de gemeente (voorraad en ambitie Woonservice). Onderhoud en kwaliteitsverbetering Woonservice investeert relatief veel in het onderhoud en verbetering van bestaande woningen. Daarbij is een onderscheid te maken naar verschillende onderhoudssoorten. De tabel geeft inzicht in de voorgenomen investeringen in de gemeente. Ook de investering in het seniorgeschikt maken van bestaande woningen is hier opgenomen. Energetische kwaliteit Verbetering van de energetische kwaliteit van de woningvoorraad staat hoog op de agenda van Woonservice. Dat heeft er toe geleid dat Woonservice nagenoeg geen woningen meer verhuurt met slechte energielabels en dat de gemiddelde energetische kwaliteit relatief hoog is. Woonservice heeft zich de afgelopen jaren geconcentreerd op het verbeteren van de isolatie van woningen. Inmiddels is de isolatiewaarde van veel woningen goed op peil. Het accent verschuift nu naar het aanbieden van zonnepanelen om door middel van duurzame energieopwekking de woonlasten van huurders verder te verlagen. Het is praktisch onmogelijk om een goede voorspelling te maken van het effect van alle door Woonservice ingezette maatregelen op de voor 2017 te verwachten aandelen per energielabelklasse. De volgende factoren zijn (in gunstige zin) hierop van invloed: - Nieuwbouw energiezuinige woningen - Sloop woningen met matige energetische kwaliteit - Na-isolatie en plaatsen van zonnepanelen op verzoek van de individuele huurder - Na-isolatie en plaatsen van zonnepanelen bij mutatie - Zonnepanelenproject & inzet op promotie / marketing in Inzet op innovatieve technieken

6 Met de afspraak in het Convenant energiebesparing corporatiesector op de horizon (Ei 1,25 in 2020), zetten we ons in 2016 in voor een woningvoorraad in Emmen met een gemiddelde energieindex van 1,3. Leefbaarheid De uitgaven aan leefbaarheid bestaan uit een diversiteit aan investeringen. Woonservice heeft een eigen leefbaarheidsfonds van waaruit leefbaarheidsprojecten in de dorpen en wijken worden ondersteund. Maar ook bepaalde huismeesterskosten, buurtbemiddeling, tweede kansbeleid, etc. In 2016 levert Woonservice in samenwerking met gemeente en corporaties een bijdrage aan een of twee krimpvisies voor de kernen in de gemeente en verder De opgenomen tabel geeft concreet inzicht in de activiteiten van Woonservice in 2016 en 2017 in de gemeente. Voor de periode 2018 en verder zal Woonservice de ingezette lijn vervolgen.

7 H3 Woonservice financieel In dit hoofdstuk maken we inzichtelijk wat het effect is van de geplande investeringen op de financiële positie en continuïteit van onze organisatie. Dit inzicht verschaffen wij op corporatieniveau en is gebaseerd op verstrekte informatie aan onze externe toezichthouders middels de dpi2014. Deze is begin 2015 ingediend bij Corpodata. In de dpi2014 is de begroting 2015 en de prospectieve informatie over de jaren 2016 tot en met 2019 doorgerekend. Dit zijn de recent vastgestelde en beoordeelde prospectieve cijfers, welke aansluiten bij onze externe verantwoording. De aan u voorgestelde investeringen liggen in lijn met de verwerkte investeringen in de dpi2014. Door temporisering zal het moment van investeren op onderdelen t.o.v. de dpi2014 wellicht afwijken, maar in grote lijnen geeft het verloop van de financiële ratio s een juist beeld van onze financiële positie en continuïteit. Deze financiële ratio s zijn gelijk aan de ratio s welke het Waarborgfonds Sociale Woningbouw gebruikt bij hun jaarlijkse beoordeling van onze financiële positie en continuïteit. Ratio Solvabiliteit (norm 20%) 45% 42% 39% 39% 38% ICR (norm 1,4) 3,3 3,1 2,9 2,7 2,6 DSCR (norm 1,0) 5,0 4,7 3,7 3,4 3,3 Toelichting ratio s Solvabiliteit ICR DSCR Verhouding Eigen vermogen : Totaal vermogen Interest Coverage Ratio, geeft aan hoe vaak uit de netto kasstroom de verschuldigde rente aan verschaffers van vreemd vermogen kan worden betaald. Met andere woorden, hoe hoger de ratio, des te kleiner is het risico dat de corporatie de renteverplichtingen niet kan nakomen. Deze wordt berekend volgens methodiek WSW: Kasstroom uit operationele activiteiten voor renteontvangsten en rente-uitgaven gedeeld door de bruto rente-uitgaven Debt Service Coverage Ratio, geeft aan of er voldoende operationele kasstromen worden gegenereerd voor rente en aflossing. Deze wordt berekend volgens methodiek WSW: Kasstroom uit operationele activiteiten voor renteontvangsten en rente-uitgaven plus (onderhoudsuitgaven minus minimaal onderhoud) plus uitgaven met betrekking tot eigen productie gedeeld door de netto rente-uitgaven (exclusief toegerekende aan investeringen) en theoretische jaaraflossing

8 Bijlage: Adressen met verkoopbestemming gemeente Emmen In de gemeente Emmen heeft Woonservice in totaal 23 woningen met verkoopbestemming. In onderstaande tabel zijn de adressen opgenomen. VHE-nummer Adres Van Goghstraat 11 VEENOORD Nieuwe Weg 6 VEENOORD Nieuwe Weg 14 VEENOORD Rooseveltstraat 22 VEENOORD Rooseveltstraat 24 VEENOORD Thorbeckestraat 12 VEENOORD Thorbeckestraat 14 VEENOORD Thorbeckestraat 20 VEENOORD Nieuwe Weg 71 VEENOORD Nieuwe Weg 73 VEENOORD Rooseveltstraat 4 VEENOORD Van Hogendorpstraat 23 VEENOORD Van Hogendorpstraat 24 VEENOORD Van Hogendorpstraat 26 VEENOORD Van Hogendorpstraat 28 VEENOORD Groen van Prinstererstraat 32 VEENOORD Groen van Prinstererstraat 34 VEENOORD Groen van Prinstererstraat 13 VEENOORD Groen van Prinstererstraat 17 VEENOORD Groen van Prinstererstraat 19 VEENOORD Rooseveltstraat 62 VEENOORD Rooseveltstraat 66 VEENOORD Rooseveltstraat 68 VEENOORD