Samen thuis in d e buurt. F&C Annemieke van Berkel adviesaanvraag huuraanpassing 2019

Transcriptie

1 Samen thuis in d e buurt Themawerkgroep huurverhoging uw brief datum 7 februari 2019 nummer behandeld door telefoonnummer onderwerp F&C Annemieke van Berkel adviesaanvraag huuraanpassing 2019 Geachte themawerkgroep huuraanpassing 2019, Op 1 juli 2019 vindt de jaarlijkse huuraanpassing plaats. Gisteravond, 6 februari 2019, hebben wij aan u onze uitgangspunten en ons voorstel voor deze jaarlijkse aanpassing gepresenteerd. Met deze brief bevestigen wij ons voorstel en vragen wij u om advies. Wettelijke kaders De huuraanpassing moet passen binnen de wettelijke kaders. Voor dit jaar zijn dit de kaders: Huursombenadering Ook dit jaar geldt de huursombenadering. De huursom is het totaal aan huurinkomsten sociale huurwoningen in één jaar van alle huurders van. Via de maximale huursomstijging reguleert de overheid de totale stijging van alle huurprijzen van de corporaties. Bij de huursombenadering krijgt niet iedere woning dezelfde huurverhoging. Woningen die nu een relatief lage huurprijs hebben ten opzichte van de kwaliteit, kunnen een hogere huurverhoging krijgen dan woningen die nu al een goede prijs ten opzichte van de kwaliteit hebben. Naast differentiatie op basis van het inkomen kan dus ook differentiatie op basis van prijs en kwaliteit in de huurverhoging worden doorgevoerd. Het totaal aan huurstijging - de huursom - mag in 2019 niet hoger zijn dan gemiddeld 2,6%. Tenzij er een afspraak over is vastgelegd in de Prestatieafspraken. In de Prestatieafspraken 2019 hebben wij vastgelegd dat we de extra inkomensafhankelijke huurverhoging inzetten voor het uitvoeren van duurzaamheidsinvesteringen in ons bestaand bezit. Hoe hebben wij de juiste prijs/kwaliteit vastgesteld? Voor het vastleggen van de juiste prijs/kwaliteit van de woningen werken wij met "streefhuren". Bij het vaststellen van de streefhuur is gekeken naar de huurprijs die we maximaal mogen vragen voor de woning, naar de technische kwaliteit en naar het inkomen van de doelgroep voor wie we de woning beschikbaar willen hebben. info@dewoningstichting.nl internet telefoon adres Olympiaplein 26, Postbus 38, 6700 AA Wageningen iban NL79 BNGH kvk DEJPtllj

2 Extra inkomensafhankelijke huurverhoging Net als de afgelopen jaren geldt er voor de hogere inkomens nog maar één inkomensgrens waarboven inkomensafhankelijke huurverhogingen zijn toegestaan. Deze grens ligt op ,-. Er zijn echter twee groepen die uitgezonderd worden van de inkomensafhankelijke huurverhoging (Uitzonderingsgroep): 1. huishoudens van 4 personen of meer; 2. huishoudens waarbij iemand de AOW-gerechtigde leeftijd heeft bereikt. Huurders die in de afgelopen twee jaar een extra inkomensafhankelijke huurverhoging hebben gehad en die te maken hebben met een inkomensdaling, kunnen een verzoek voor huurverlaging indienen. De huidige huurprijs van hun woning wordt dan gecorrigeerd met de opgelegde inkomensafhankelijke huurverhogingen van de afgelopen twee jaar. Sociaal Huurakkoord In december 2018 hebben Aedes en de Woonbond een Sociaal Huurakkoord gesloten. Daarin is afgesproken dat de huurprijs van sociale huurwoningen bij de huuraanpassing gemiddeld niet verder verhoogd wordt dan met het inflatiepercentage. De afspraken uit dit akkoord konden niet meer voor 2019 in de regelgeving verwerkt worden. Het kabinet moet de Tweede Kamer nog informeren of en hoe de afspraken uit het Sociaal Huurakkoord in wet- en regelgeving zullen worden verwerkt. De genoemde lijnen in het akkoord sluiten aan bij ons huurbeleid. Dit akkoord geeft ons in de toekomst, na implementatie, meer mogelijkheden om bij de huuraanpassing te sturen op betaalbaarheid en dus nog beter aan te sluiten op ons huurbeleid. Met het voorstel dat wij nu aan u voorleggen, nemen we een gemiddelde huuraanpassing van inflatie (1,6%) over. Resultaten woonlastenonderzoek Wij hebben een woonlastenonderzoek uit laten voeren om inzicht te krijgen in: de betaalbaarheid van onze woningen, de financieel kwetsbare groepen en de maatregelen die er genomen kunnen worden om de woonlasten te verlagen. In de onderstaande tabel is per huishoudenstype voor de verschillende inkomensklassen aangegeven wat de maximaal haalbare kale huur is als de besteedbare ruimte geheel wordt ingezet voor het betalen van de huur. Hierbij zijn ook de grenzen van passend toewijzen meegenomen. Tabel 4.6: jmaximaal haalbare kale huur bij besteedbare ruimte geheel beschikbaar voor huur (nieuwe huurders) Sociaal minimum HT-grens Jonger dan 25 jaar <= > 710 > 710 Eenpers. hh. 25 tot AOW > 710 > 710 Eenpers. hh. AOW of ouder > 710 > 710 Paar z. kinderen 25 tot AOW <= > 710 > 710 Paar z. kinderen AOW of ouder > 710 > 710 Paar met kind(eren) <= > 710 Eenoudergezin > 710 > 710 Bron: Nibud 2018, bewerking Companen pagina 2

3 Voor sommige huishoudenstypes zijn goedkope huurwoningen (<= 417) nodig. Het gaat dan om jongeren tot 25 jaar met een inkomen rond het sociaal minimum, 2- persoonshuishoudens van 25 jaar tot AOW met een inkomen rond het sociaal minimum en gezinnen met een inkomen rond het sociaal minimum. In absolute zin gaat dit in Wageningen totaal om totaal ongeveer 465 huishoudens. Wijziging voorstel huuraanpassing ten opzichte van voorgaande jaren De afgelopen jaren sloten we de huurders met een minimum inkomen uit van de huuraanpassing. Omdat wij deze gegevens niet hebben, zijn deze huurders via de gemeente aangeschreven. Bij het tonen van de brief van de gemeente ontvingen zij van ons een huurverhoging van 0%. U heeft ons gevraagd deze groep uitte breiden naar de groep huurders met een minimaal inkomen tot 130% van bijstandsnorm (norm die de gemeente Wageningen hanteert bij toekennen van regelingen). Wij hebben dit onderzocht, maar administratief is dit helaas onmogelijk. Het woonlastenonderzoek laat daarnaast zien dat de invloed van de huurverhoging voor deze huurders beperkt is. Huurverhoging én huurverlaging wordt voor lage inkomens grotendeels gecompenseerd door huurtoeslag: «1 euro huurverhoging > circa 0,66 gecompenseerd door huurtoeslag; 9 1 euro huurverlaging > circa 0,33 besparing huurder door compensatie huurtoeslag. Daartegenover staat dat het inzetten op besparen van de energiekosten door middel van een energiecoach meer effect heeft op de maandelijkse woonlasten. Met een paar laagdrempelige en praktische maatregelen kan de energierekening drastisch omlaag worden gebracht. Dit jaar willen wij daarom geen uitzondering op de huurverhoging voorde huurders met een minimum inkomen maken. We gaan in 2019 starten met het inzetten van een energiecoach voor onder andere deze doelgroep. Onderstaand een voorbeeld uit de praktijk: Gratis hulp van de energiecoach voor minima Zo'n 10% van de huishoudens in Nederland heeft moeite om de energierekening te betalen. In Leeuwarden gaat dit om zo'n huishoudens. Met het oog op de verwachte verhoging van de energiebelasting ligt hier in Leeuwarden een grote uitdaging. Hoe helpen wij deze inwoners bij de uitdagingen rondom de energietransitie. Kortom hoe maken we de energietransitie socialer? Sinds 2017 is de gemeente Leeuwarden gestart met de inzet van een energiecoach voor minima. Deze energiecoach komt gratis en vrijblij'vend langs bij huishoudens met een smalle beurs om hen te helpen bij het verlagen van de energierekening. De coach komt langs met gratis praktisch advies en biedt een aantal gratis energiebesparende diensten aan. Het pakket aan gratis diensten bestaat uit het energiezuinig laten afstellen van de cv ketel, het laten dichten van kieren en gaten en het monitoren van het energieverbruik. De eerste minimahuishoudens besparen soms al meer dan 300,- per jaar op hun energierekening. Daarnaast ervaren ze meer comfort en gaan ze een stuk bewuster om met hun energieverbruik. pagina 3

4 Waarom een huuraanpassing? Met enkele scenario's in de ontwikkeling van de kosten en het beperken van de huurverhoging hebben wij u gisteravond laten zien wat de impact is op onze financiën. Om ons huidige beleid uit te kunnen voeren, samen met het betalen van verhuurdersheffing en de saneringsheffing, hebben wij de huurverhoging van minimaal inflatie nodig. In ons huidige beleid hebben wij investeringen opgenomen. De investeringen willen wij graag zo veel mogelijk uit eigen middelen financieren. Wij besparen hiermee de rente die we anders over onze (nieuwe) leningen zouden moeten betalen. De investeringsopgave bestaat uit nieuwbouw van woningen, het groot onderhoud aan de woningen, het aanbrengen van energiebesparende voorzieningen op complexniveau en de investeringen in verband met de vergrijzing. Uitgangspunten voorstel huuraanpassing 2019 Op basis van de wettelijke kaders, de kaders uit ons huurbeleid en de resultaten van het woonlastenonderzoek hebben wij het voornemen de huur per 1 juli 2019 als volgt te verhogen: Zelfstandige sociale huurwoningen: Maximaal toegestane huuraanpassing Onder of gelijk aan ,- Boven ,- Uitzonderings -groep "inflatie 2018 is 1,6% 4,1 % (inflatie* + 2,5%) 5,6% (inflatie* + 4%) 4,1% (inflatie* + 2,5%) *** Sociale verhuur wordt afgetopt op 720,42 Prijs-/kwaliteit Huidige huur/streefhuur tot 70% 70 tot 100% boven 100% 3,1% 2% 0% 5,6%** 4,1%** 3,1%** 3,1% 2% 0% Voor de overige woonruimtes en garages stellen wij een huurverhoging op basis van inflatie voor, de redenen zijn genoemd bij de verschillende types. Van deze huurders ontvangen wij geen informatie van de Belastingdienst. Over de huuraanpassing zijn bij garages en vrije sector afspraken vastgelegd in het contract. Onzelfstandige woonruimtes, woonwagens en standplaatsen: De netto huurprijzen van de onzelfstandige woonruimtes zullen inflatievolgend worden aangepast. De woonlasten van de onzelfstandige woonruimtes zijn relatief hoog en de huren van de woonwagens en standplaatsen liggen tegen de maximaal redelijke huurprijs aan. De betaalbaarheid van deze woonruimtes nemen we mee in de nog vast te stellen streefhuren. Onzelfstandige woonruimtes, woonwagens en standplaatsen 1,6 % (inflatie 2018) Garages: De netto huurprijzen van de garages zullen inflatievolgend worden aangepast. De huidige huurprijzen komen overeen met de markthuur. Garages, parkeerplaatsen en bergingen 1,6% (inflatie 2018) pagina 4

5 Vrije sector huurwoningen: De netto huurprijzen van de vrije sectorwoningen zullen worden verhoogd met inflatie. In de contracten van veel nieuwe huurders is dit uitgangspunt vastgesteld. Alle vrije sectorwoningen 1,6% (inflatie 2018) Huurders met een inkomensdaling na inkomensafhankelijke huurverhoging Huurders die recht hebben op een huurverlaging vanwege inkomensdaling, kunnen heel 2018 een huurverlagingsverzoek bij ons indienen. Op basis van de inkomensverklaring en op basis van het in het GBA vastgestelde omvang van het huishouden, stellen wij vast of de huurder recht heeft op een aanpassing van de huurverhoging naar een passend percentage. Uw reactie op de adviesaanvraag Wij vragen u een advies op ons voorstel te geven. Om het huurverhogingsproces goed te kunnen laten verlopen, verzoeken wij u dit advies uiterlijk 21 maart 2019 aan ons kenbaar te maken. Voor de begeleiding en ondersteuning van het formuleren van het advies zal Mamix Groenland, adviseur Companen, u bijstaan. Vragen? Heeft u na het lezen van dit advies nog vragen? Neem dan contact op met Annemieke van Berkel, specialist Finance. U kunt haar bereiken op telefoonnummer en per mail avb@dewoningstichting.nl. roet, Met vriendelijke groet, Annelies Barnard Directeur/Bestuurder Directeur/Bestuurder pagina 5