Prestatie afspraken Vestia gemeente Barendrecht 2017

Transcriptie

1 Prestatie afspraken Vestia gemeente Barendrecht november 2016 Op basis van het bod d.d. 30 juni komen Vestia en gemeente Barendrecht en de gevoerde overleggen, d.d. 8 juni en 29 september, tot prestatie afspraken voor We beschrijven de prestatie afspraken aan de hand van de hierna genoemde investeringen. Investeringen 1. Liberalisatie en Verkoop (op viercijferig postcodeniveau aangeven) 2. Nieuwbouw en aankoop van woningen 3. Betaalbaarheid en bereikbaarheid voor de doelgroep 4. Huisvesting van specifieke groepen 5. Kwaliteit en duurzaamheid van woningen 6. Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed 7. Financiële paragraaf Gemeentelijke doelstellingen uit Woonvisie Barendrecht A. Behoud sociale voorraad B. Lage inkomensgroep: sociale voorraad beschikbaar maken voor primaire en secundaire doelgroep C nieuwbouw woningen bouwen tot 2025 D. 25 % mutaties labelen voor lokale woningzoekenden E. Doorstroming bevorderen F. Duurzaamheid bevorderen G. Leefbaarheid behouden en versterken Prestatie afspraken Vestia gemeente Barendrecht

2 1. Liberalisatie en Verkoop Hoofddoel: E. Doorstroming bevorderen Draagt bij aan de gemeentelijke Agenda gemeente Barendrecht doelstelling Verkoop van (potentieel) niet-daeb Vergroten middelduur huur- en koopsegment niet ten koste van sociale voorraad Prestatie afspraken 2017 Vestia Gemeente Doorzicht Vestia is door haar toezichthouders gehouden aan het Verbeterplan teneinde weer financieel gezond te worden. De strategie is gericht op verkoop en beheer. Vestia heeft in Barendrecht een verkoopvijver van circa 140 eengezinswoningen. Verkoop kan plaatsvinden aan zittende huurders en/of bij mutaties.. Uitgaande van verkoop alleen bij mutatie zou o.b.v. een mutatiegraad van 3,2 % op jaarbasis in 2017 maximaal 5 woningen worden verkocht (zie bijlage op postcode niveau). 2. Scheiding Daeb / niet Daeb Behoud sociale voorraad Scheiding Daeb / niet-daeb wordt in Q naar gemeente Barendrecht gecommuniceerd en Vestia vraagt zienswijze op. Maakt geen deel uit van de bieding/prestatieafspraken. In het scheidingsvoorstel dat later volgt ziet het ernaar uit dat Vestia in principe naar een omvangrijk niet-daeb deel zal gaan m.b.t. haar portefeuille in Barendrecht. Het scheidingsvoorstel wordt ultimo 2016 bij de (Autoriteit Wonen) AW ingediend, voorzien van de zienswijzen van de gemeenten waar Vestia woningbezit omzet van Daeb in niet-daeb. Na goedkeuring door AW wordt de scheiding in 2017 verder voorbereid en geeffectueerd per 1 januari Bij gelijkblijvende marktomstandigheden met een lage rente realiseert Vestia de komende jaren een beperkt verkoopprogramma van eengezinswoningen ( m.n. bij mutatie). Bij verbetering van de marktomstandigheden en een stijging van de rente wordt het aantal te verkopen woningen verhoogd. De scheiding is een eenmalige activiteit. De aanpassing van de huurprijzen naar niet Daeb wordt in de loop der jaren bij mutaties doorgevoerd. De groei van het vrije sector segment respectievelijk de afname van de sociale voorraad verloopt zodoende geleidelijk, afhankelijk van de mutatiegraad. Prestatie afspraken Vestia gemeente Barendrecht

3 3. Inkomensafhankelijke huurverhoging Doorstroming wordt onvoldoende bevorderd. Vestia past, indien toegestaan, de mogelijkheid van de inkomensafhankelijke huurverhoging toe om de verhouding tussen prijs en kwaliteit te verbeteren en de doorstroming te bevorderen. Vestia past de mogelijkheid van de inkomensafhankelijke huurverhoging jaarlijks toe o.b.v. het vigerende rijksbeleid. Wij maken met u afspraken over de inzet van deze middelen in uw gemeente. Reactie gemeente, thema verkoop -Gemeente is geschrokken van het bod: er is naast liberaliseren ook sprake van verkoop. Het zou mooi zijn als de voorraad overgenomen kan worden door een corporatie maar uit het netwerk hoort wethouder dat de woningen veel te duur zijn. De voorwaarden voor verkoop van corporatiewoningen is aan strakke regelgeving van het ministerie gebonden. Waardoor het onmogelijk is om dit scenario te realiseren. Reactie gemeente, thema liberalisatie - Gemeente is teleurgesteld over verschuiving Daeb / niet-daeb van 50 %/ 50 % naar 30 % / 70 % in het uiteindelijke scheidingsvoorstel. Gemeente vraagt zich ook af hoe zich dit verhoudt tot inzet Rotterdam die juist meer sociaal in Barendrecht wil. Is dat bekend bij Vestia? De gemeente zal zich tot het uiterste verzetten tegen de scheiding. Prestatie afspraken Vestia gemeente Barendrecht

4 2. Nieuwbouw en aankoop van woningen Hoofddoel: C nieuwbouw woningen bouwen tot 2025 Draagt bij aan de gemeentelijke Agenda gemeente Barendrecht Prestatie afspraken 2017 Vestia - Gemeente Doorzicht doelstelling Nieuwbouw en aankoop Opgave is woningen bouwen tot 2025 Vestia is in 2017 niet in de gelegenheid om nieuwbouw te realiseren of woningen aan te kopen, ook niet voor specifieke doelgroepen noch conform specifieke kwaliteitsnormen. Naar verwachting zal Vestia geen nieuwbouw in Barendrecht ontwikkelen of aankopen doen. Rol voor de andere in Barendrecht actieve corporaties. Reactie gemeente, thema nieuwbouw en aankoop van woningen Gemeente zou graag willen dat als Vestia haar kwalitatief erg goede sociale voorraad liberaliseert er door Vestia dan ook naar de mogelijkheden wordt gekeken om in Barendrecht te investeren in sociale nieuwbouwhuurwoningen met een daarbij beter passende kwaliteit. Barendrecht maakt deel uit van het medio 2016 vastgestelde kernwerkgebied van onder andere Vestia. Vestia heeft aangegeven zich slechts op een deel van het kernwerkgebied (Rotterdam, Den Haag, Delft, Zoetermeer) te richten en Barendrecht valt daar niet onder. Prestatie afspraken Vestia gemeente Barendrecht

5 3. Betaalbaarheid en bereikbaarheid voor de doelgroep Hoofddoel: A. Behoud sociale voorraad. B. Lage inkomensgroep: sociale voorraad beschikbaar maken voor primaire en secundaire doelgroep D. 25 % mutaties labelen voor lokale woningzoekenden Draagt bij aan de gemeentelijke doelstelling 1. Afspraak over aftoppen aantal woningen (per maand) Agenda gemeente Barendrecht Gemeente Barendrecht wil sociale voorraad behouden.. Prestatie afspraken 2017 Vestia - Gemeente Doorzicht Vestia gaat uit van een gemiddelde mutatiegraad van 5,0 % (op basis van de afgelopen 3 jaar ca. 45 mutaties per jaar). Jaarlijks wordt deze afspraak opnieuw herijkt. 2. Labelen woningen Labelen 25 % van de mutaties voor lokale woningzoekenden. - Van de verwachte mutatie woningen zullen we 50% sociaal houden en worden afgetopt naar de Daeb-grens ( 710,68). Waar nodig, voor bijvoorbeeld statushouders en bijzondere doelgroepen, zal Vestia aftoppen naar de 2 e aftoppingsgrens ( 628,76) of 1 e aftoppingsgrens ( 586,68). Indien mogelijk (randvoorwaarden zijn huisvestingsverordening, passendheidstoets, verdeling naar huurcategorie, type woning) kan Vestia na uitwerking van voorstel, afspraken over maken. Zo mogelijk, gezien voorwaarden voor verhuringen huisvestingsverordening en intern beleid Vestia, worden afspraken gemaakt. Prestatie afspraken Vestia gemeente Barendrecht

6 4. Huisvesting van specifieke doelgroepen Hoofddoel: D. betaalbaarheid Draagt bij aan de gemeentelijke doelstelling 1.Bijzondere doelgroepen Agenda gemeente Barendrecht Huisvesting bijzondere doelgroepen o.b.v. per doelgroep gespecificeerde huisvestingsopgave. 2. Huisvesting statushouders. Huisvesting statushouders door gemeenten en corporaties. Prestatie afspraken 2017 Vestia Gemeente Doorzicht Vestia en de andere corporaties in de regio zorgen onderling voor een verdeling van de bijzondere doelgroepen. - Vestia labelt waar nodig woningen voor bijzondere doelgroepen - Voor de 10 fokus woningen topt Vestia zo nodig de huur bij mutatie af naar 2e aftoppingsgrens ( 628,76) of 1 e aftoppingsgrens ( 586,68). - Vestia levert haar bijdrage aan de realisatie van de taakstelling huisvesting statushouders, en topt hiertoe waar nodig huurprijzen af naar 2 e aftoppingsgrens ( 628,76) of 1 e aftoppingsgrens ( 586,68). De gezamenlijke werkwijze van de corporaties en de gemeente wordt naar verwachting gecontinueerd. De taakstelling wordt jaarlijks opnieuw beoordeeld. Uitgangspunt blijft dat Vestia haar aandeel levert en hiertoe zo nodig woningen aftopt voor de betaalbare verhuur. Mogelijke extra inzet wordt jaarlijks bekeken. Prestatie afspraken Vestia gemeente Barendrecht

7 5. Kwaliteit en duurzaamheid van woningen Hoofddoel: E. Doorstroming bevorderen F. Duurzaamheid bevorderen. Draagt bij aan de gemeentelijke Agenda gemeente Barendrecht Prestatie afspraken 2017 Vestia Gemeente Doorzicht doelstelling Planmatig onderhoud Aanpak onderhoud corporatie woningen Vestia geeft in totaal 80 miljoen euro uit aan onderhoud voor haar totale landelijke voorraad (Woningen/ BOG/ MOG/ ZOG) in Dit bedrag wordt verdeeld over: - Planmatig Onderhoud: voornamelijk de technische staat bepaalt hierin welke complexen worden aangepakt. Dit betekent dat de planmatige uitgaven jaarlijks per gemeente kunnen verschillen. Momenteel is Vestia bezig om de planmatige onderhoudsbegroting van 2017 vorm te geven. Deze wordt in het vierde kwartaal vastgesteld, en dan kan op gemeenteniveau aangegeven worden waar én hoeveel planmatig onderhoud gaat plaatsvinden. - Dagelijks Onderhoud: naar aanleiding van reparatieverzoeken en bij woningen die leeg komen en opnieuw verhuurd worden (mutaties). Waar dit én in welke omvang dit gebeurt is afhankelijk van de reparatieverzoeken van huurders en waar mutaties plaatsvinden. Voor de totale voorraad blijven we onze basiskwaliteit hanteren, waarop we de meldingen beoordelen. - Overig Onderhoud: deel van het budget ligt jaarlijks min of meer vast waar het gaat om contractonderhoud voor installaties, onderhoud groen, schoonmaken en bijdragen aan VvE s. - De woningen worden goed onderhouden en beheerd m.b.v. planmatig onderhoud, mutatieonderhoud en reparatieonderhoud. - Vestia blijft de klantprocessen meten en realiseert de gestelde normen (klanttevredenheidsscores). Prestatie afspraken Vestia gemeente Barendrecht

8 2.Verbeteren levensloopbestendigheid. 3.Investeringen in duurzaamheid Kwaliteit Aanpassen / opplussen bestaande woningen voor toenemende vraag langer thuis wonen (voor ouderen met lichte beperking). Duurzaamheid Ambities gemeente opnemen in prestatieafspraken met woningcorporaties. Vestia voert regulier (planmatig) onderhoud uit in haar voorraad in Barendrecht conform onderhoudsbeleid gehele Vestia portefeuille. Voor de portefeuille Barendrecht investeert Vestia naar verwachting niet in concrete maatregelen voor opplussen of levensloopbestendigheid. Vestia onderzoekt per onderhoudsproject welke kwalitatieve verbeteringen en/of duurzaamheidsmaatregelen gerealiseerd kunnen worden. Voor 2017 investeert Vestia niet in kwalitatieve of duurzaamheids- maatregelen in Barendrecht. Voor de portefeuille Barendrecht investeert Vestia naar verwachting niet in concrete maatregelen voor opplussen of levensloopbestendigheid. De inzet wordt jaarlijks beoordeeld. Prestatie afspraken Vestia gemeente Barendrecht

9 6. Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed Hoofddoel: G. Leefbaarheid behouden en versterken Draagt bij aan de gemeentelijke Agenda gemeente Barendrecht Prestatie afspraken 2017 Vestia Gemeente Doorzicht doelstelling Inzet sociaal beheer Leefbaarheid behouden. 1.Vestia besteedt het benodigde budget voor leefbaarheidsactiviteiten, rekening houdend met het wettelijke maximum bedrag van 126,25 (gemiddeld per /Daeb verhuureenheid). 2.Sociaal beheer heeft contact met de bewoners in het complex, signaleert bijzondere problematiek en verwijst zo nodig door. De inzet van sociaal beheer wordt naar verwachting gecontinueerd. Het bedrag per Daeb eenheid wordt naar verwachting jaarlijks herijkt. 2. Buurtbemiddeling Overlastsituaties in vroeg stadium oppakken, escalatie voorkomen. 3. Overlastaanpak. Blijvende aandacht voor beheer complex Reling. Hier wonen cliënten van Humanitas, waar overlast van ervaren wordt. Inzet buurtbemiddeling 2016 wordt aangescherpt en in de loop van het jaar geëvalueerd. Voorzetting buurtbemiddeling in 2017 is geen zekerheid. Het gebeurt in overleg met partners, en is afhankelijk van kosten/ evaluatie/kosten kwaliteitsverhouding en voortgang. Vestia zal zeker haar inspanningen hierbij leveren evenals de zorgorganisatie Humanitas en de gemeente. De afspraken worden jaarlijks geëvalueerd. Op basis van de evaluatie wordt besloten of inzet wordt doorgezet. Blijvende aandacht voor zover noodzakelijk. 4. Verbetering leefbaarheid Invulling bedrijfspand/bog Avenue Carre (staat langdurig leeg) Zou goede zaak zijn om in denktank samen met gemeente een plan van aanpak voor deze vervelende leegstandsproblematiek te maken. Blijvende aandacht noodzakelijk. Prestatie afspraken Vestia gemeente Barendrecht

10 7. Financiële paragraaf Financiële paragraaf Prestatieafspraken Inleiding Veel eerder dan in het Verbeterplan (hierna Verbeterplan) was voorzien, is, door de voorspoedige verkoop van bezit in Overig Nederland en Stadswonen, een situatie ontstaan waarin Vestia voldoende liquiditeit heeft om aan haar reguliere aflossingsverplichtingen tot en met 2021 te voldoen en ook naar behoefte te kunnen investeren in haar bezit. Door de lage rentestand zijn verdere grootschalige vervroegde aflossingen niet meer wenselijk, omdat dit te kostbaar zou zijn. Vestia heeft de koers hierdoor moeten aanpassen: van duurzaam financieel herstel in 2021 naar een duurzaam verdienmodel op lange termijn. Het duurzaam verdienmodel betekent vooral dat er minder bezit verkocht wordt en er meer wordt geïnvesteerd in het op waarde houden van het bezit. Ook waren aanpassingen in de strategie noodzakelijk vanwege de Herziene Woningwet 2015 en het Sociaal Huurakkoord. Financiële Indicatoren Vestia is sinds 2012 een saneringscorporatie en werkt aan de hand van een verbeterplan aan financieel herstel. Dit bevat een uitgebreide set van afspraken met betrekking tot het operationele en financiële beleid van Vestia, rapportage- en overlegverplichtingen aan WSW/AW. Vestia dient te voldoen aan alle (thans geldende) grenswaarden qua financiële ratio s van het WSW voor een gezonde woningcorporatie. De huidige indicatoren, die centraal staan in de beoordeling door WSW van het financieel herstel van Vestia, luiden: Indicator Norm Ultimo 2015 Loan to Value 75% (of lager) 110% Solvabiliteit 20% (of hoger) 6% ICR 1,4 (of hoger) 1,29 DSCR 1,2 (of hoger) 0,79 Prestatie afspraken Vestia gemeente Barendrecht

11 Op basis van de jaarcijfers 2015 en de meerjarenbegroting geven de ICR en de solvabiliteit het volgende verloop: De ondergrens WSW bij solvabiliteit geldt voor de waardering op bedrijfswaarde. In de tabel is zichtbaar dat die norm niet wordt gehaald. Er is nog geen norm voor de solvabiliteit op marktwaarde. In de praktijk ligt de solvabiliteit op marktwaarde van corporaties tussen 40-60%. Prestatie afspraken Vestia gemeente Barendrecht

12 Bijlage 1. Verdeling naar huurcategorie per 1 januari 2016 totaal Barendrecht < 628,- 628,- tot 710,- 710,- tot 800,- 800,- tot 850,- 850,- tot 900,- > 900, Bijlage 2. Verkoopvijver * gemeente Barendrecht 2017 en verder Complexnaam Complexnummer Postcode Aantal woningen Mutatiegraad Braassemermeer en Veersemeer ,9 % Iepenweide en Olmenweide ,8 % Berlijnakker ,9 % 142 3,2 % * Voor de verkoopvijver Barendrecht wordt nog bekeken welke juridische actes of stadsregio afspraken van toepassing zijn. Totaal gaat het om 142 woningen in 3 complexen. Het betreft eengezinswoningen. De gemiddelde mutatiegraad is 3,2 %. De verkoopvijver kan in de loop der tijd worden aangepast. Prestatie afspraken Vestia gemeente Barendrecht

13 Bijlage 3. Liberalisatievijver Barendrecht Complexnaam Complexnr Postcode niet-daeb Barendrecht, " Vlietstaete", 29 App Berkenwede Braamwede en Peppelwede BARENDRECHT Berlijnakker BARENDRECHT Beukenwede BARENDRECHT Braassemermeer en Veersemeer BARENDRECHT Carre Eikenwede BARENDRECHT Grevelingenmeer BARENDRECHT Iepenwede en Olmenwede BARENDRECHT Leerlooierij BARENDRECHT Mandolinehof BARENDRECHT Mozartstraat-Verdistraat Mullerhaven BARENDRECHT Noordpoort BARENDRECHT Reling Avenue Plaza 2 BARENDRECHT Reling Avenue Plaza BARENDRECHT Vrijenburg West BARENDRECHT Wagenmaker-akker en Moekstorm-akker BARENDRECHT Op basis van de maximale huurprijzen komen er circa 872 woningen in aanmerking om bij mutatie met een geliberaliseerde huur verhuurd te worden. Prestatie afspraken Vestia gemeente Barendrecht

14 De gemeente Barendrecht kan niet instemmen met de voorgestelde prestatie afspraken van Vestia voor Hoofdstuk 1 Liberalisatie en verkoop en Hoofdstuk 2 Nieuwbouw. Voor de overige benoemde prestatie afspraken tekent de gemeente het document. De Huurdersraad heeft een kopie van het document prestatie afspraken ontvangen. Aldus ondertekend december Wethouder D. Vermaat Gemeente Barendrecht. G.P.M. den Ouden Vestigingsmanager Vestia Goudsesingel Rotterdam Prestatie afspraken Vestia gemeente Barendrecht