Prestatie afspraken Vestia gemeente Brielle 2017

Transcriptie

1 Prestatie afspraken Vestia gemeente Brielle november 2016 Op basis van het bod d.d. 30 juni komen Vestia en gemeente Brielle en de gevoerde overleggen, d.d. 13 juni en 19 september 2016, tot prestatie afspraken voor We beschrijven de gemaakte prestatie afspraken aan de hand van de hierna genoemde investeringen. Investeringen 1. Liberalisatie en Verkoop (op viercijferig postcodeniveau aangeven) 2. Nieuwbouw en aankoop van woningen 3. Betaalbaarheid en bereikbaarheid voor de doelgroep 4. Huisvesting van specifieke groepen 5. Kwaliteit en duurzaamheid van woningen 6. Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed 7. Financiële paragraaf Gemeentelijke doelstellingen op basis van Woonvisie Brielle A. Aantrekken en behouden gezinnen B. Kwaliteit bestaande woningvoorraad: duurzaam en levensloopgeschikt C. Nieuwbouw: kwantitatief en kwalitatief regionaal programma D. Betaalbaarheid E. Doorstroming bevorderen F. Leefbaarheid behouden en versterken Prestatie afspraken Vestia gemeente Brielle

2 1. Liberalisatie en Verkoop Hoofddoel: A. Aantrekken en behouden (jonge) gezinnen E. Doorstroming bevorderen Er is een beheerovereenkomst tussen Vestia en de gemeente omtrent het beheer van een aantal woningen, die bij mutatie verkocht worden. Deze overeenkomst lijkt in strijd met de nieuwe woningwet en zou gestopt moeten worden. Het is noodzakelijk om daaromtrent op korte termijn nadere afspraken te maken. Het betreft op dit moment nog 5 woningen (zie bijlage 2). Draagt bij aan de gemeentelijke doelstelling 1. Verkoop van (potentieel) niet-daeb Vergroten middelduur koopsegment niet ten koste van sociale voorraad. Agenda gemeente Brielle Prestatie afspraken 2017 Vestia Gemeente Doorzicht Vestia is door haar toezichthouders gehouden aan het Verbeterplan teneinde weer financieel gezond te worden. De strategie is gericht op verkoop en beheer. Vestia heeft in Brielle een verkoopvijver van circa 945 eengezinswoningen. (zie bijlage op postcode niveau). In principe zou Vestia vanuit haar saneringscontext in 2017 minimaal 43 woningen verkopen; uitgaande van alleen verkoop bij mutatie voor dit woningtype van 4,6 % op jaarbasis. Maar wij stellen voor in Brielle volgend jaar maximaal 10 woningen daadwerkelijk te gaan verkopen uit de verkoopvijver. Bij gelijkblijvende marktomstandigheden met een lage rente realiseert Vestia de komende jaren een beperkt verkoopprogramma van eengezinswoningen ( m.n. bij mutatie). Bij verbetering van de marktomstandigheden en een stijging van de rente wordt het aantal te verkopen woningen verhoogd. Prestatie afspraken Vestia gemeente Brielle

3 2. Scheiding Daeb / niet Daeb Behoud sociale voorraad. Scheiding Daeb / niet-daeb wordt in Q naar gemeente Brielle gecommuniceerd en Vestia vraagt zienswijze op. Dit maakt geen deel uit van deze bieding/prestatieafspraken. Het scheidingsvoorstel wordt ultimo 2016 bij de (Autoriteit Wonen) AW ingediend, voorzien van de zienswijzen van de gemeenten waar Vestia woningbezit omzet van Daeb in niet-daeb. Na goedkeuring door AW wordt de scheiding in 2017 verder voorbereid en geeffectueerd per 1 januari Afspraak: Vestia mag de 4 beheerpanden, in eigendom van de gemeente Brielle, op basis van de nieuwe Woningwet niet langer beheren. De panden worden voor 1 januari 2017 overgedragen de nieuwe beheerder. Het betreft Kaaistraat 9, Langestraat 40, Rozemarijnstraat 40 en Rozemarijnstraat Inkomensafhankelijke huurverhoging Doorstroming wordt onvoldoende bevorderd. Vestia past, indien toegestaan, de mogelijkheid van de inkomensafhankelijke huurverhoging toe om de verhouding tussen prijs en kwaliteit te verbeteren en de doorstroming te bevorderen. De scheiding is een eenmalige activiteit. De aanpassing van de huurprijzen naar niet Daeb wordt in de loop der jaren bij mutaties doorgevoerd. De groei van het vrije sector segment respectievelijk de afname van de sociale voorraad verloopt zodoende geleidelijk, afhankelijk van de mutatiegraad. Vestia past de mogelijkheid van de inkomensafhankelijke huurverhoging jaarlijks toe o.b.v. het vigerende rijksbeleid. Wij maken met u afspraken over de inzet van deze middelen in uw gemeente. Reactie gemeente, thema Daeb / niet-daeb -Gemeente geeft aan zeker gematigd positief te zijn over de beweging van Vestia in haar scheidingsvoorstel van 50 %/ 50 % naar 75 %/ 25 %. Dit is als eindvoorstel gepresenteerd, gemeente vraagt of het mogelijk is dat de verhouding nog meer Daeb gaat worden? Reactie gemeente, thema verkoop - Het zou wenselijk zijn als er geen verkoop uit de verkoopvijver plaatsvindt vanuit de Daeb-tak (en dus alleen vanuit de niet-daeb-tak). De provincie Zuid-Holland gaat corporaties benaderen om een deel van het Vestia bezit in de gemeente Brielle over te nemen, dan wel te investeren in nieuwe woningen. Het ministerie adviseert gemeenten, en dus ook Brielle om op zoek te gaan naar andere corporaties om die rol op te pakken. Deze corporaties zeggen echter wij dragen al bij aan het herstelplan van Vestia, en zijn niet van plan niet ook nog eens bij aankoop van Vestia woningen het volle pond te betalen. Hier is nog tijd voor nodig. Daarom is het belangrijk niet uit de Daeb-tak te verkopen. - Wat verkoop van individuele woningen betreft zou het in 2017 gaan om 10 woningen, dat is in ieder geval al beperkt t.o.v. voorgaande jaren. Het verzoek van de gemeente blijft om géén woningen meer te verkopen, mocht er verkoop plaatsen vinden dan het verzoek uit de niet-daeb voorraad. - Kan Vestia de gemeente Brielle op de hoogte brengen als er een partij zich bij Vestia meldt die serieus interesse heeft in overname van het bezit in de gemeente? - Is er een actuele lijst beschikbaar welke panden inmiddels verkocht zijn? Prestatie afspraken Vestia gemeente Brielle

4 2. Nieuwbouw en aankoop van woningen Hoofddoel: A. Aantrekken en behouden (jonge) gezinnen C. Nieuwbouw: kwantitatief en kwalitatief regionaal programma E. Doorstroming bevorderen Draagt bij aan de gemeentelijke doelstelling 1. Nieuwbouw en aankoop -Nieuwbouw eengezinswoningen in duurdere huur en koop voor jonge gezinnen. -In Brielle ook vraag naar categorie < ,-. Agenda gemeente Brielle Prestatie afspraken 2017 Vestia Gemeente Doorzicht Vestia is in 2017 niet in de gelegenheid om nieuwbouw t e realiseren of woningen aan te kopen, ook niet voor specifieke doelgroepen noch conform specifieke kwaliteitsnormen. Naar verwachting zal Vestia geen nieuwbouw in Brielle ontwikkelen of aankopen doen. Prestatie afspraken Vestia gemeente Brielle

5 3. Betaalbaarheid en bereikbaarheid voor de doelgroep Hoofddoel: D. betaalbaarheid E. Doorstroming bevorderen Draagt bij aan de gemeentelijke doelstelling 1. Afspraak over aftoppen aantal woningen (per maand) Agenda gemeente Brielle Prestatie afspraken 2017 Vestia Gemeente Doorzicht Sociale huurvoorraad door Vestia beleid onder druk. Sociale voorraad mag niet afnemen in relatie tot de doelgroep. Gemeente Brielle zet zich maximaal in om negatieve gevolgen sanering Vestia, te compenseren. - Behoud sociale voorraad voor starters en gezinnen (tegengaan ontgroening). Vestia gaat uit van een gemiddelde mutatiegraad overall van 5,0 % (op basis van de afgelopen 3 jaar ca. 80 mutaties per jaar). - Mutatie woningen met (harmonisatie) netto huurprijs tussen 710,68-850,- worden afgetopt naar de Daeb-grens ( 710,68). Waar nodig, bijvoorbeeld voor statushouders, zal Vestia aftoppen naar de 2 e aftoppingsgrens ( 628,76) of 1 e aftoppingsgrens ( 586,68). Jaarlijks wordt deze afspraak opnieuw herijkt. - Mutatie woningen met (na harmonisatie) een huurprijs boven 850,-, worden niet afgetopt. Deze woningen krijgen een markthuur in de vrije sector. Prestatie afspraken Vestia gemeente Brielle

6 4. Huisvesting van specifieke doelgroepen Hoofddoel: D. betaalbaarheid Draagt bij aan de gemeentelijke doelstelling 1.Bijzondere doelgroepen Agenda gemeente Brielle Prestatie afspraken 2017 Vestia Gemeente Doorzicht Huisvesting bijzondere doelgroepen o.b.v. per doelgroep gespecificeerde huisvestingsopgave. -Vestia en de andere corporaties in de regio zorgen onderling voor een verdeling van de bijzondere doelgroepen. -Vestia labelt waar nodig woningen voor bijzondere doelgroepen De gezamenlijke werkwijze van de corporaties en de gemeente wordt naar verwachting gecontinueerd. 2. Huisvesting vergunninghouders. Huisvesting vergunninghouders door gemeenten en corporaties. -Vestia levert haar bijdrage aan de realisatie van de taakstelling huisvesting vergunninghouders, en topt hiertoe waar nodig huurprijzen af naar 2 e aftoppingsgrens ( 628,76) of de 1 e aftoppingsgrens ( 586,68). De taakstelling wordt jaarlijks opnieuw beoordeeld. Uitgangspunt blijft dat Vestia haar aandeel levert en hiertoe zo nodig woningen aftopt voor de betaalbare verhuur. Mogelijke extra inzet wordt jaarlijks bekeken. Prestatie afspraken Vestia gemeente Brielle

7 5. Kwaliteit en duurzaamheid van woningen Hoofddoel: B. Zorgen voor woningvoorraad met toekomstwaarde E. Doorstroming bevorderen Draagt bij aan de gemeentelijke doelstelling 1.Planmatig onderhoud Agenda gemeente Brielle Prestatie afspraken 2017 Vestia Gemeente Doorzicht Aanpak onderhoud corporatie woningen 2. Verbeteren levensloopbestendigheid. Kwaliteit Aanpassen / opplussen bestaande woningen voor toenemende vraag langer thuis wonen (voor ouderen met lichte beperking). Vestia geeft in totaal 80 miljoen euro uit aan onderhoud voor haar totale landelijke voorraad (Woningen/ BOG/ MOG/ ZOG) in Dit bedrag wordt verdeeld over: - Planmatig Onderhoud: voornamelijk de technische staat bepaalt hierin welke complexen worden aangepakt. Dit betekent dat de planmatige uitgaven jaarlijks per gemeente kunnen verschillen. Momenteel is Vestia bezig om de planmatige onderhoudsbegroting van 2017 vorm te geven. Deze wordt in het vierde kwartaal vastgesteld, en dan kan op gemeenteniveau aangegeven worden waar én hoeveel planmatig onderhoud gaat plaatsvinden. - Dagelijks Onderhoud: naar aanleiding van reparatieverzoeken en bij woningen die leeg komen en opnieuw verhuurd worden (mutaties). Waar dit én in welke omvang dit gebeurt is afhankelijk van de reparatieverzoeken van huurders en waar mutaties plaatsvinden. Voor de totale voorraad blijven we onze basiskwaliteit hanteren, waarop we de meldingen beoordelen. - Overig Onderhoud: deel van het budget ligt jaarlijks min of meer vast waar het gaat om contractonderhoud voor installaties, onderhoud groen, schoonmaken en bijdragen aan VvE s. Vestia voert regulier (planmatig) onderhoud uit in haar voorraad in Brielle conform onderhoudsbeleid gehele Vestia portefeuille. Voor de portefeuille Brielle investeert Vestia naar verwachting niet in concrete maatregelen voor opplussen of levensloopbestendigheid. - De woningen worden goed onderhouden en beheerd m.b.v. planmatig onderhoud, mutatie-onderhoud en reparatieonderhoud. - Vestia blijft de klantprocessen meten en realiseert de gestelde normen (klanttevredenheidsscores). Voor de portefeuille Brielle investeert Vestia naar verwachting niet in concrete maatregelen voor opplussen of levensloopbestendigheid. Prestatie afspraken Vestia gemeente Brielle

8 3.Investeringen in duurzaamheid Duurzaamheid Ambities gemeente opnemen in prestatieafspraken met woningcorporaties. Vestia onderzoekt per onderhoudsproject welke kwalitatieve verbeteringen en/of duurzaamheidsmaatregelen gerealiseerd kunnen worden. Voor 2017 investeert Vestia niet in kwalitatieve of duurzaamheids- maatregelen in Brielle. De inzet wordt jaarlijks beoordeeld. Prestatie afspraken Vestia gemeente Brielle

9 Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed Hoofddoel: F. Leefbaarheid behouden en versterken Draagt bij aan de gemeentelijke Agenda gemeente Brielle Prestatie afspraken 2017 Vestia Gemeente Doorzicht doelstelling 1. Inzet sociaal beheer Leefbaarheid behouden. 1.Vestia besteedt het benodigde budget voor leefbaarheidsactiviteiten, rekening houdend met het wettelijke maximum bedrag van 126,25 (gemiddeld per /Daeb verhuureenheid). 2.Sociaal beheer heeft contact met de bewoners in het complex, signaleert bijzondere problematiek en verwijst zo nodig door. De inzet van sociaal beheer wordt naar verwachting gecontinueerd. Het bedrag per Daeb eenheid wordt naar verwachting jaarlijks herijkt. 2. Gerichte inzet sociaal beheer voor Zwartewaal Leefbaarheidsvisie Zwartewaal Inzet vanuit sociaal beheer gevraagd om bij te dragen aan visie ontwikkeling leefbaarheid voor kern Zwartewaal. Positieve grondhouding; nog geen concrete afspraken. Prestatie afspraken Vestia gemeente Brielle

10 7. Financiële paragraaf Financiële paragraaf Prestatieafspraken Inleiding Veel eerder dan in het Verbeterplan (hierna Verbeterplan) was voorzien, is, door de voorspoedige verkoop van bezit in Overig Nederland en Stadswonen, een situatie ontstaan waarin Vestia voldoende liquiditeit heeft om aan haar reguliere aflossingsverplichtingen tot en met 2021 te voldoen en ook naar behoefte te kunnen investeren in haar bezit. Door de lage rentestand zijn verdere grootschalige vervroegde aflossingen niet meer wenselijk, omdat dit te kostbaar zou zijn. Vestia heeft de koers hierdoor moeten aanpassen: van duurzaam financieel herstel in 2021 naar een duurzaam verdienmodel op lange termijn. Het duurzaam verdienmodel betekent vooral dat er minder bezit verkocht wordt en er meer wordt geïnvesteerd in het op waarde houden van het bezit. Ook waren aanpassingen in de strategie noodzakelijk vanwege de Herziene Woningwet 2015 en het Sociaal Huurakkoord. Financiële Indicatoren Vestia is sinds 2012 een saneringscorporatie en werkt aan de hand van een verbeterplan aan financieel herstel. Dit bevat een uitgebreide set van afspraken met betrekking tot het operationele en financiële beleid van Vestia, rapportage- en overlegverplichtingen aan WSW/AW. Vestia dient te voldoen aan alle (thans geldende) grenswaarden qua financiële ratio s van het WSW voor een gezonde woningcorporatie. De huidige indicatoren, die centraal staan in de beoordeling door WSW van het financieel herstel van Vestia, luiden: Indicator Norm Ultimo 2015 Loan to Value 75% (of lager) 110% Solvabiliteit 20% (of hoger) 6% ICR 1,4 (of hoger) 1,29 DSCR 1,2 (of hoger) 0,79 Prestatie afspraken Vestia gemeente Brielle

11 Op basis van de jaarcijfers 2015 en de meerjarenbegroting geven de ICR en de solvabiliteit het volgende verloop: De ondergrens WSW bij solvabiliteit geldt voor de waardering op bedrijfswaarde. In de tabel is zichtbaar dat die norm niet wordt gehaald. Er is nog geen norm voor de solvabiliteit op marktwaarde. In de praktijk ligt de solvabiliteit op marktwaarde van corporaties tussen 40-60%. Prestatie afspraken Vestia gemeente Brielle

12 Bijlage 1 Verdeling naar huurcategorie per 1 januari 2016 Totaal Brielle < 628,- 628,- tot 710,- 710,- tot 800,- 800,- tot 850,- 850,- tot 900,- > 900,- 1592* * Exclusief 5 beheerpanden Daeb / niet-daeb 95 % / 5 % Bijlage 2 Beheerpanden Vhe nummer Adressen Aantal kamers Kaaistraat Langestraat Raas Rozemarijnstraat Rozemarijnstraat 44 5 Adressen beheerpanden Brielle VheNummer Straat Nlaats Gebruik Kamers Prestatie afspraken Vestia gemeente Brielle

13 Bijlage 3 Verkoopvijver Brielle voor 2017 en verder Complexnummer Complexnaam Aantal woningen Verkoop Brielle Coppelstockstraat Clarissenstraat Dijkstraat e.o. 25 t/m 35 oneven Dijkstraat 37 en Langestraat M.H. Trompstraat oneven Witte de Withstraat 2b, 4, 6, Boterstraat en Rozemarijnstraat Lijnbaan Lijnbaan Zoutziederstraat Gerard van Voornestraat Rugge, eengezinswoningen Zuurland drive in Zuurland, eengezinswoningen Kleine Goote, eengezinswoningen Oosterschelde Willem Alexanderstraat Vroonstraat Burg van den Blinklaan Hellehoek Achterweg Hollemarestraat 6 De verkoopvijver voor Brielle bedraagt 946 woningen, inclusief Zwartewaal. De mutatiegraad voor deze complexen is gemiddeld 4,6 % wat betekent dat er maximaal 44 woningen verkocht kunnen worden. 946 Prestatie afspraken Vestia gemeente Brielle

14 Bijlage 4 Liberalisatievijver Brielle Complexnaam Complexnr Postcode Aantal woningen Poortgebouw Brielle Carre Brielle Verkoop Brielle Coppelstockstrat Maarland Zuidzijde Clarissenstraat Dijkstraat e.o. 25 t/m 35 oneven J. de Klerkstraat Dijkstraat 37 en Langestraat M H Trompstraat oneven Witte de Withstraat Witte de Withstraat 2b, 4, 6, Boter en Rozemarijnstraat St. Catharijnehof Lijnbaan Franschestraat en Arsenaalstraat Lijnbaan Molenstraat Werfje Zoutziederstraat Dijkstraat Gerard van Voornestraat Rugge, eengezinswoningen Zuurland drive in Zuurland, eengezinswoningen Kleine Goote, eengezinswoningen Akker/Tas eo, eengezinswoningen Amer en Krammer Oosterschelde Vierpolders Dijckpotingen/Croeslaan Beheerpanden Willem Alexanderstraat Verkoop Vierpolders Vroonstraat Burg Van den Blinklaan Prestatie afspraken Vestia gemeente Brielle

15 Verkoop Zwartewaal Hellehoek Achterweg Hollemarestraat Totaal aantal woningen 1101 (69 %) Op basis van de maximale huurprijzen komen er circa woningen in aanmerking om bij mutatie met een geliberaliseerde huur verhuurd te worden. Daeb / niet-daeb 31 % / 69 % Prestatie afspraken Vestia gemeente Brielle

16 Vestia en de gemeente Brielle tekenen voor de omschreven prestatieafspraken. Aldus ondertekend 29 november Wethouder A. Schoon Gemeente Brielle. G.P.M. den Ouden Vestigingsmanager Vestia Goudsesingel Rotterdam Aanvulling reactie gemeente Brielle: Gezien het feit dat de sociale woningmarkt in de gemeente Brielle zwaar onder druk staat, verzoeken wij u met klem om géén individuele verkopen en zeker ook géén complexgewijze verkoop te verrichten van het DAEB bezit van Vestia in de gemeente Brielle. Ook verzoeken wij Vestia met klem om het werkgebied binnen het kernwerkgebied te heroverwegen. De minister heeft het kernwerkgebied vastgesteld, uw kernwerkgebied (Rotterdam, Delft, Zoetermeer en Den-Haag) valt binnen het kernwerkgebied. Wij verzoeken u dan ook om uw kernwerkgebied uit te breiden naar het gehele vastgestelde kernwerkgebied. De gemeenten binnen de regio en subregio zijn een samenwerking met elkaar aangegaan, dit staat omschreven in Dat spreken we af! het zou voor u spreken als u in het regionaal en subregionaal verband hiermee rekening houdt. Zowel de verkoop als het scheidingsvoorstel van Vestia zijn in strijd met het geen in de woonvisie van Brielle en in de regionale woonvisie Voorne-Putten vermeld staat. Prestatie afspraken Vestia gemeente Brielle