PRESTATIEAFSPRAKEN. Vestia Gemeente Pijnacker-Nootdorp Versiedatum 6 december 2016

Transcriptie

1 PRESTATIEAFSPRAKEN Vestia Gemeente Pijnacker-Nootdorp 2017 Versiedatum 6 december 2016 Gemeentelijke doelstellingen Uitvoeringsstrategie Wonen A. Het accommoderen van de regionale en lokale woningbehoefte (hoofddoelstelling) B. met een gevarieerd woningbestand C. met voldoende mogelijkheden voor kwetsbare groepen (en andere bijzondere doelgroepen) D. van duurzame kwaliteit E. in een open, regionale woningmarkt (lage inkomens kunnen overal terecht) Instrumentarium Genoemde doelen worden bevorderd door prestatie-afspraken over de inzet van activiteiten. Activiteiten 1. Algemeen (samenwerking en overleg) 2. Nieuwbouw en verkoop 3. Benutting van de bestaande voorraad voor de doelgroep en betaalbaarheid 4. Huisvesting van specifieke groepen (bijzondere doelgroepen, statushouders en urgenten) 5. Kwaliteit en duurzaamheid van woningen 6. Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed 7. Algemeen onderhoudsbeleid van Vestia 8. Financiële paragraaf

2 1. Algemeen (samenwerking en overleg) Gemeente Pijnacker-Nootdorp en Vestia hebben een traditie van samenwerking gedurende meerdere jaren. Naast het overnemen van woningen van Stichting Woningbouw Nootdorp en het beheer en optionele eigendom van de SWY-woningen, heeft Vestia woningen gerealiseerd in Craeyenburg, Vrouwtjeslant en in het centrum van Nootdorp, Pijnacker en Delfgauw Emerald. Echter, sinds 2012 is Vestia een saneringscorporatie. Het beheer en eigendom van de SWY-woningen zijn overgedragen aan een andere corporatie. De lokale vestiging van Vestia in Nootdorp is gesloten. Door harmonisatie van de huurprijs en verkoop van het vrijkomend aanbod (in 2015 zijn 22 woningen verkocht) is de omvang van de sociale huurvoorraad in Pijnacker-Nootdorp afgenomen. Dat is voor de gemeente met een relatief beperkte en schaarse sociale woningvoorraad een problematische ontwikkeling. Om te voldoen aan de toekomstige behoefte aan sociale huurwoningen is in het sociale huursegment in Nootdorp en Delfgauw een toename nodig van circa 250 woningen. Dit is het aantal sociale huurwoningen van Vestia in De administratieve scheiding tussen woningen met een DAEB -huur en woningen met een huur in het niet-daeb -segment geeft het perspectief van een verdere afname van de sociale huurvoorraad door harmonisatie conform de kwaliteit (woningwaardering) van de woningen die beschikbaar komen. Om de gevolgen van de scheiding van woningen in een DAEB- en een niet-daeb-segment te matigen werkt Vestia mee aan een onderzoek van de gemeenten in de regio Haaglanden om alternatieve mogelijkheden in kaart te brengen opdat in de regiogemeenten meer woningen met een sociale huur behouden blijven, al dan niet in eigendom van Vestia. Voor de gemeente Pijnacker-Nootdorp is het aantal sociale huurwoningen in 2011 het ijkpunt. Basisafspraak 2017 Partijen nemen beide de inspanningsverplichting op zich om in 2017 scenario s te onderzoeken die tot behoud van sociale huurwoningen in de regio leiden. Voor Pijnacker-Nootdorp is dit herstel van de sociale huurvoorraad in Nootdorp en Delfgauw naar het niveau van Afspraken 2017 met en zonder lokaal draagvlak In deze afspraken is een onderscheid gemaakt tussen twee categorieën activiteiten. Activiteiten waarover overeenstemming is bereikt en activiteiten waarover partijen het niet eens zijn. De activiteiten waarover partijen niet tot overeenstemming kwamen hebben met name betrekking op de inzet van harmonisatie en verkoop, gezien (onder meer) de gevolgen voor de omvang van de sociale huurvoorraad, terwijl Vestia niet investeert in toevoeging door nieuwbouw. De gemeente en de Landelijke Huurdersraad Vestia hebben ten aanzien van het scheidingsvoorstel van Vestia een negatieve zienswijze ingediend en stemmen niet in met de harmonisatie van de huur van de vrijkomende woningen. Evenmin stemmen de gemeente en Landelijke Huurdersraad Vestia in met de verkoopvijver. Voorts neemt de gemeente kennis van de Financiële paragraaf, waarin de financiële situatie van Vestia is samengevat. Wens van de gemeente en Huurdersraad is nadrukkelijk om snel duidelijkheid te hebben over de mogelijkheden om door regionale inzet en samenwerking de omvang van de sociale huurvoorraad te herstellen dan wel afname te matigen. De uitkomsten van het onderzoek worden echter pas in de loop van 2017 bekend. Daarom is over de periode na 2017 nog geen doorkijk mogelijk. Deze prestatie-afspraken gelden derhalve uitsluitend voor het jaar 2017

3 Samenwerking tussen Vestia en de gemeente Pijnacker-Nootdorp Gemeentelijke doelstellingen Sterke partners Prioriteiten Pijnacker-Nootdorp (Uitvoeringsstrategie Wonen) 1.1 Doorontwikkeling samenwerking conform nieuwe verhoudingen Woningwet Bevordering vitale huurdersorganisatie van de woningcorporaties in Pijnacker- Nootdorp Afspraak ) Bestuurlijk overleg a) Hierna wordt in dit document met het bestuurlijk overleg het bestuurlijk overleg bedoeld van Vestia en de gemeente. b) Het bestuurlijk overleg wordt ad hoc gehouden. De gemeente voert het secretariaat. Voorbereiding geschiedt in ambtelijk overleg. c) Vestia organiseert in 2017 een ambtelijk overleg met de gemeente Pijnacker-Nootdorp en de huurdersvereniging om de samenwerkingsstructuur te bespreken. Daarbij wordt een eenvoudige jaarcyclus beschreven die is gekoppeld aan de verplichtingen als jaarverslag,, overzicht met voorgenomen activiteiten en jaarafspraken. d) Bij activiteiten die voor huurders van belang zijn informeert de gemeente de Landelijke Huurdersraad Vestia als vertegenwoordiger van de bewoners van Vestia. e) Gemeente en Vestia houden twee keer per jaar ambtelijk overleg over de voortgang in de prestatie-afspraken. Het secretariaat ligt beurtelings bij Vestia en de gemeente. f) De gemeente organiseert een tot twee keer per jaar overleg met de bestuurders van Rondom Wonen, Staedion en Vestia. Het secretariaat ligt bij de gemeente

4 2. Nieuwbouw en verkoop (voorraadontwikkeling) Bijdrage aan gemeentelijke doelstellingen Prioriteiten Pijnacker-Nootdorp (Uitvoeringsstrategie Wonen) Afspraak 2017 Met nieuwbouw van sociale huurwoningen worden lokale schaarsten aan betaalbare woningtypen verkleind 2.1 Binnen de in de Uitvoeringsstrategie Wonen aangegeven opgave is een maximaal aanbod van corporaties aan nieuwbouw gewenst. 2.2 Corporaties dienen perspectief aan te geven van toekomstmogelijkheden en daaraan een significante bijdrage te geven. Gezien de in het Verbeterplan gemaakte keuzen heeft Vestia geen mogelijkheden om nieuwbouw te realiseren in Pijnacker-Nootdorp. Ook op lange termijn verwacht Vestia geen bijdrage te kunnen leveren. De gemeente en de Landelijke Huurdersraad Vestia wijzen op de grote gevolgen die dit heeft voor de huisvestingsmogelijkheden van huishoudens met lage en lage-middeninkomens in de gemeente. Verkopen van schaarse huurwoningen is onwenselijk, maar, indien noodzakelijk, dient verkoop bij te dragen aan doorstroming, vernieuwing van bezit en verkleining van het tekort aan goedkoop woningaanbod. 2.3 Verkoop en liberalisering van sociale huurwoningen minimaliseren. Zie basisafspraak (hoofdstuk 1) Een inventarisatie van woningen met verkoopmogelijkheid en woningen met liberalisatie mogelijkheid op postcodeniveau heeft de gemeente ontvangen bij het bod voor de prestatieafspraken d.d. 30 juni ) Verkoop: hoe verkopen? a) Vestia verkoopt niet uit onaangesneden complexen of blokken (waar alles nog in bezit van Vestia is). b) Vestia verkoopt alleen woningen die bij verhuur worden verhuurd voor meer dan 850,-. c) Vestia maakt zo snel mogelijk inzichtelijk welke woningen in 2017 in de verkoop vijver zitten en welke complexen daarvan onaangebroken zijn, welke complexen (of complexdelen) vallen in de niet-daeb-portefeuille en wat de huurprijs wordt bij nietverkoop. d) Gemeente en Vestia maken nadere afspraken over woningen die niet verkocht worden, zowel in het DAEB- als in het niet-daeb-segment.. e) Vestia informeert de gemeente periodiek over verkochte woningen in de gemeente.

5 3. Benutting van de bestaande voorraad voor de doelgroep en betaalbaarheid Bijdrage aan gemeentelijke doelstellingen Prioriteiten Pijnacker-Nootdorp (Uitvoeringsstrategie Wonen) Afspraak 2017 Structureel vergroten van kansen, nu en op lange termijn, om een woning te vinden in eigen gemeente voor alle huishoudentypen met lagere inkomens. Vergroten van slaagkansen lage inkomens om een woning te vinden in eigen gemeente 3.1 Uitbreiding van het betaalbare woningaanbod (tot 624,-). 3.2 Behoud van de sociale voorraad tot 710,68 (tussensegment). 3.3 Uitbreiding van de schaarse woningtypen in de vrije huursector t.b.v. starters en doorstromers (huren lager dan 900,-). 3.4 Meer aanbod van gelijkvloerse huurwoningen in de vrije huursector. 3) Benutting van de bestaande voorraad: a) De verdeling van het verwachtte huuraanbod van Vestia in 2017 is als volgt: minstens 39% onder de aftoppingsgrens en minstens 30% tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens... Bij het voor verhuur beschikbaar komen van woningen harmoniseert Vestia de huurprijs. Gevolg hiervan is dat een aanzienlijk deel van het aanbod in het geliberaliseerde huursegment komt. De gemeente en de Landelijke Huurdersraad Vestia wijzen er op dat gevolg hiervan is een toenemend tekort in het aanbod voor de primaire doelgroep (ten aanzien van de lokale en de regionale vraag) en een overaanbod van geliberaliseerde huurwoningen (ten aanzien van de lokale behoefte). Woningaanbod voldoet aan de lokale en regionale woningbehoefte. 3.5 Uitvoering van de Regionale Prestatieafspraken Verbetering van slaagkansen voor grote gezinnen in de regio. De afgesproken bijdrage van partijen is vastgelegd in de Regionale Prestatieafspraken Partijen zetten zich in om bij het opstellen van een Regionale Woonvisie, prestatieafspraken en de evaluatie daarvan een tripartite-overleg te organiseren, waarbij de betreffende vertegenwoordigende organisaties van de huurders aanwezig zijn. Het beschikbare aanbod wordt benut voor de juiste doelgroep 3.7 Evenwichtige verdeling van het aanbod in de betreffende huursegmenten via labeling onder verschillende huishoudens naar inkomen en huishoudsamenstelling. 3.8 Levensloopbestendigheid, rollator en rolstoelgeschikte woningen. b) Gemeente en Vestia onderzoeken in 2017 de noodzaak voor en de effecten van labeling voor jongeren en ouderen. Zo nodig wordt deze labeling in overleg met vertegenwoordigers van de huurders aangepast binnen de kaders van het algemene beleid bij Vestia ten aanzien van labelen en ontlabelen. c) Vestia maakt bij verhuringen boven de aftoppingsgrens maximaal gebruik van de toegestane ruimte om nadere passendheidseisen te stellen. Vestia informeert de gemeente hierover. d) Vestia bestemt 224 gelijkvloerse woningen voor ouderen en labelt deze woningen als zodanig.

6 Bevordering doorstroming uit woningen met een huur onder de aftoppingsgrens 3.9 Toepassing van tijdelijke huurcontracten met randvoorwaarden dat tijdelijke huurders niet in de knel komen Toepassing van inkomensafhankelijke huurverhoging Actief woningproducten uit de vrije sector promoten aan scheefwoners. e) Vestia benut in 2017 de wettelijke ruimte voor toepassing van de inkomensafhankelijke huurverhoging. f) In Haaglanden-SVH verband is een doorstroomcoach ingezet om senioren te ondersteunen bij het zoeken het vinden van woningen. Vestia sluit hierbij aan voor de hele regio. Vestia ziet toe op evaluatie van de doorstroomcoach in g) Vestia onderzoekt in 2017 de mogelijkheden van de Wet Bevordering Doorstroming Huurmarkt.

7 4. Huisvesting van specifieke groepen (bijzondere doelgroepen, statushouders en urgenten) Bijdrage aan gemeentelijke doelstellingen Prioriteiten Pijnacker-Nootdorp (Uitvoeringsstrategie Wonen) Afspraak 2017 Huisvesting van kwetsbare doelgroepen 4.1 Voldoende mogelijkheden voor kwetsbare groepen, samenwonende generaties en langer zelfstandig thuiswonen. 4) Huisvesting van specifieke doelgroepen: a) De gemeente onderzoekt in 2017 in samenwerking met regiopartners in hoeverre aanvullende oplossingen nodig zijn voor verbeterde uitstroom uit Maatschappelijke opvang, GGZ en Jeugdzorg. Vestia is bereid woningen te reserveren voor bijzondere doelgroepen. Vestia en de gemeente onderzoeken naar aanleiding hiervan in 2017 wat er nodig is voor deze groepen en op welke wijze de woonruimteverdeling moet plaatsvinden.. Uitvoering wettelijke taakstelling Huisvesting Verblijfsgerechtigden 4.2 Huisvesting statushouders naar rato van het corporatiebezit. b) Vestia spant zich tot het uiterste in om in 2017 naar rato van het bezit van de SVH corporaties in de gemeente de taakstelling voor de huisvesting van verblijfsgerechtigden van de gemeente uit te voeren. Zo nodig topt Vestia de huur van woningen af naar een betaalbare huurprijs om de taakstelling te realiseren. Bij de gemeentelijke taakstelling worden de achterstand uit 2017 meegenomen. De taakstelling wordt in de bestaande voorraad uitgevoerd. De gemeente is verantwoordelijke voor de begeleiding van gehuisveste statushouders. c) Vestia en de gemeente constateren een risico dat in de bestaande voorraad onvoldoende mogelijkheden zijn om de taakstelling tijdig te realiseren. Vestia ontwikkelt op verzoek van de gemeente zo nodig en zo mogelijk extra capaciteit. Bijvoorbeeld via splitsing van maximaal 1 extra woning voor kamerbewoning. Vestia overlegt met de gemeente over nadere voorwaarden hiervoor.

8 5. Kwaliteit en duurzaamheid van woningen Bijdrage aan gemeentelijke doelstellingen Prioriteiten Pijnacker-Nootdorp (Uitvoeringsstrategie Wonen) Afspraak 2017 Duurzame kwaliteit 5.1 Bevordering Energie duurzaamheid (energie neutraal 2050) met prioriteit voor woningen met combinatie van hoge woonlasten en lage inkomens. 5) Kwaliteit van woningen: a) Vestia onderzoekt in 2017 de mogelijkheid van investeringen in 67 woningen in Plan West. Bij renovatie en planmatig onderhoud worden (indien inpasbaar in de ingreep) isolatievoorzieningen aangebracht om een labelstap te kunnen maken naar B of eventueel C. b) Vestia informeert de huurders vroegtijdig over onderhouds- en renovatie projecten en de te maken keuzen. c) In 2017 vindt overleg plaats tussen Vestia en de gemeente over de kwaliteit van de voorraad. Levensloopbestendigheid 5.2 Evaluatie actualiteit definitie levensloopbestendigheid.. De gemeente evalueert in 2017 het begrip levensloopbestendigheid voor nieuwbouw. Vestia is niet voornemens nieuwbouw te realiseren in de gemeente en zal dus geen bijdrage leveren aan dit onderzoek.

9 6. Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed Bijdrage aan gemeentelijke doelstellingen Prioriteiten Pijnacker-Nootdorp (Uitvoeringsstrategie Wonen) Afspraak 2017 Leefbare wijken die werken, verbeterde samenwerking tussen partners, ondernemers en inwoners en bevorderen van participatie. Preventie van betaalbaarheidsproblematiek bij kwetsbare groepen en bevordering van zelfstandigheid en participatie 6.1 Activiteiten met buurten gericht op veiligheid, groen, sociaal functioneren, het voorkomen van eenzaamheid en activiteiten voor jongeren. 6.2 Het bevorderen van zelfstandigheid en participatie, en het voorkomen van huisuitzettingen en huurachterstanden. 6) Inzet voor leefbaarheid van Vestia:: a) Vestia participeert met bijdrage en menskracht binnen de mogelijkheden van de nieuwe woningwet in de lokale en regionale projecten: Wijken die werken (groenverbetering en plaatsing van vuilcontainers) Vroegsignaleringsbeleid Pijnacker-Nootdorp (bestrijding van overlastsituaties en oplopende huurachterstanden om woningontruimingen te voorkomen) Convenant bestrijding woninginbraken Mediation Integrale aanpak Hennep (regionaal convenant) b) Vestia heeft in al haar complexen in Pijnacker-Nootdorp 1 complexbeheerder (Laan der Zeven Linden, Delfgauw), 1 sociaal beheerder en 1 wijkbeheerder in dienst. c) Er is 1 bewonerscommissie actief (Laan der Zeven Linden, Delfgauw). Vestia, de Landelijke Huurdersraad Vestia en gemeente onderzoeken in 2017 op welke manier meer lokale huurders betrokken kunnen worden bij het beleid en de uitvoering ervan

10 7. Algemeen onderhoudsbeleid van Vestia Onderhoud algemeen Beleid Vestia Algemeen Algemeen onderhoudsbeleid van Vestia in 2017 Vestia geeft in 2017 totaal 80 miljoen euro uit aan onderhoud voor haar totale vastgoed, bestaande uit woningen en bedrijfsgebouwen (inclusief Maatschappelijk onroerend goed en Zorg onroerend goed) in Dit bedrag is verdeeld over: Planmatig Onderhoud: voornamelijk de technische staat bepaalt welke complexen worden aangepakt. Dit betekent dat de planmatige uitgaven jaarlijks per complex en gebied en dus per gemeente kunnen verschillen.. Dagelijks Onderhoud: wordt uitgevoerd naar aanleiding van reparatieverzoeken en bij woningen die leeg komen en opnieuw verhuurd worden (mutatie-onderhoud). Waar én in welke omvang dit plaats vindt is afhankelijk van de aard en hoeveelheid van de reparatieverzoeken van onze huurders en de mutaties in de betreffende periode. Overig Onderhoud: onder overig onderhoud valt het periodieke uit te voeren onderhoud voor installaties, groenonderhoud, schoonmaak en bijdragen aan VvE s (etc). Doorgaans is hier sprake van onderhoudscontracten Kwaliteitsverbetering Vestia kan beperkt bijdragen aan de ambities van de gemeente ten aanzien van levensloopgeschiktheid en duurzaamheid. Als planmatig en/of groot-onderhoud wordt voorbereid, onderzoekt Vestia de haalbaarheid van een extra investering in kwaliteitsverbetering. Gemeente en Vestia spreken af dat Vestia de gemeente informeert over de resultaten van de haalbaarheidsonderzoeken en eventuele belemmeringen voor kwaliteitsverbetering en de mogelijkheid of en hoe de gemeente kan bijdragen in realisering van meer gewenste kwaliteit Duurzame kwaliteit Bij renovatie en planmatig onderhoud worden (indien inpasbaar in de onderhoudsingreep) isolatievoorzieningen aangebracht om een labelstap te maken naar label B, eventueel C. Voorts is het ontwikkelen van woningen die energieneutraal zijn een aandachtspunt bij Vestia (Onderhoud en Ontwikkeling).

11 8. Financiële paragraaf 8. Financiële paragraaf Inleiding Veel eerder dan in het Verbeterplan (hierna Verbeterplan) was voorzien, is, door de voorspoedige verkoop van bezit in Overig Nederland en Stadswonen, een situatie ontstaan waarin Vestia voldoende liquiditeit heeft om aan haar reguliere aflossingsverplichtingen tot en met 2021 te voldoen en ook naar behoefte te kunnen investeren in haar bezit. Door de lage rentestand zijn verdere grootschalige vervroegde aflossingen niet meer wenselijk, omdat dit te kostbaar zou zijn. Vestia heeft de koers hierdoor moeten aanpassen: van duurzaam financieel herstel in 2021 naar een duurzaam verdienmodel op lange termijn. Het duurzaam verdienmodel betekent vooral dat er minder bezit verkocht wordt en er meer wordt geïnvesteerd in het op waarde houden van het bezit. Ook waren aanpassingen in de strategie noodzakelijk vanwege de Herziene Woningwet 2015 en het Sociaal Huurakkoord. Financiële Indicatoren Vestia is sinds 2012 een saneringscorporatie en werkt aan de hand van een verbeterplan aan financieel herstel. Dit bevat een uitgebreide set van afspraken met betrekking tot het operationele en financiële beleid van Vestia, rapportage- en overlegverplichtingen aan WSW/AW. Vestia dient te voldoen aan alle (thans geldende) grenswaarden qua financiële ratio s van het WSW voor een gezonde woningcorporatie. De huidige indicatoren, die centraal staan in de beoordeling door WSW van het financieel herstel van Vestia, luiden: Indicator Norm Ultimo 2015 Loan to Value 75% (of lager) 110% Solvabiliteit 20% (of hoger) 6% ICR 1,4 (of hoger) 1,29 DSCR 1,2 (of hoger) 0,79

12 Op basis van de jaarcijfers 2015 en de meerjarenbegroting geven de ICR en de solvabiliteit het volgende verloop: De ondergrens WSW bij solvabiliteit geldt voor de waardering op bedrijfswaarde. In de tabel is zichtbaar dat die norm niet wordt gehaald. Er is nog geen norm voor de solvabiliteit op marktwaarde. In de praktijk ligt de solvabiliteit op marktwaarde van corporaties tussen 40-60%.