POORT6. Poort6, corporatie in ontwikkeling

Transcriptie

1 POORT6 Poort6, corporatie in ontwikkeling Gemeenteraad Gorinchem, 22 september 2016

2 Onderwerpen Poort heden Terugblik langs strategische pijlers Speelveld binnen nieuwe Woningwet Bod en prestatieafspraken Passend toewijzen Scheiding Daeb / niet-daeb Regionalisering Leefbaarheid en sponsoring Poort6 in de toekomst Doelgroep Betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit Leefbaarheid Rentmeesterschap

3 Poort Poort6 heeft hoog ambitieniveau waargemaakt voor Gorinchem Intern is het voordeel van de fusie nog niet gerealiseerd efficiëntie Bovendien is de wereld sinds 2009 drastisch veranderd effectiviteit

4 Veranderingen 2012 heden Koers maken: NieuwPoort6 Ad hoc ingrepen Sociale doelgroep (weer) centraal Reorganisatie Sturing op cultuur en compliance Financiële ratio s op orde Volkshuisvestelijke opgave Financiële continuïteit

5 Poort6 nu huurders Relatief ontspannen woningmarkt 55+ beste slaagkans, vergrijzing Veel 1- en 2-persoonshuishoudens Meer lage inkomens (passend toewijzen) Aantal goedkope scheefhuurders neemt af Huren fors gestegen (richting streefhuur) Toenemend aantal huishoudens met (te) hoge woonlasten

6 Poort6 nu woningen (Te) ruime voorraad en dominante positie in Gorinchem Voorraad: 60% MGW, 40% EGW, vraag is precies andersom Ouder wordend bezit Verwijdering van asbest Circa helft met groen energielabel Investeringen in sloop/nieuwbouw en renovatie sinds 2012 fors terug geschroefd Gestart met complexgewijze verkoop

7 Poort6 nu leefbaarheid Langer zelfstandig wonen en minder instroom naar wonen met verzorging en begeleiding Toenemende druk op de leefbaarheid, met name in aandachtscomplexen (MGW) Veel inzet vanuit Poort6 op leefbaarheidsactiviteiten Stimuleren zelfredzaamheid (participatiesamenleving)

8 Poort6 nu dienstverlening Veel klantprocessen flink aangepast Dienstverlening meer digitaal, persoonlijk account (MijnPoort6), andere kanalen geknepen Verschuiving naar persoonlijke dienstverlening Magere score op klantprocessen (incasso, bereikbaarheid, vraag- en klachtafhandeling) Benchmark Aedes: gemiddeld 7,0 (2015; landelijk 7,4)

9 Poort6 nu besturing Toenemend belang van continuïteit, professionaliteit en representativiteit van huurdersvertegenwoordiging Zakelijker relatie met gemeente Relatie met belanghebbenden verder organiseren Besturing en toezicht beter op orde, focus verbreden Nadruk op wat is beste voor Poort6?

10 Poort6 nu organisatie Veel gewijzigd in structuur, processen, ICT Personeelsformatie minus 30% Uitbesteding o.a. onderhoud en makelaardij Borgen van veranderingen vormt basis voor toekomstig presteren

11 Poort6 nu financiën Na forse ingrepen: voldoen aan eisen van WSW en Aw Neerwaartse trend in forse leningenportefeuille Bedrijfskosten per vhe minus 20% Hoge belastingdruk (verhuurdersheffing) met kans op verdere stijging (betaalbaarheid / huurtoeslag, VPB) Gemiddelde kosten ( 6.250) per woning, per jaar (2015) % % Onderhoud Personeels- en bedrijfslasten % % Rente % Verhuurderheffing

12 Woningwet 2015 Bod en prestatieafspraken Passend toewijzen Regionalisering Scheiding Daeb niet-daeb Leefbaarheid en sponsoring

13 Woningwet - bod en prestatieafspraken Bod Poort6 op Woonagenda 2.0 gemeente Gorinchem Tripartiet overleg HP6, gemeente, Poort6 Tripartite prestatieafspraken Jaarlijkse cyclus Bijdrage aan Woonagenda 2.0 Tripartite prestatieafspraken gemeente - HP6 - Poort6 Bilaterale prestatieafspraken gemeente - Poort

14 Woningwet - passend toewijzen Onderdeel Woningwet verplichting corporaties Huishouden met potentieel recht op huurtoeslag Maximale huur bij toewijzing tot aftoppingsgrens: 586, persoonshuishouden 628,76 => 3 persoonshuishouden Doelstelling redelijke slaagkans voor lage en middeninkomens Sturing: Afscherming aanbod lage inkomens effect slaagkans middeninkomens Huurverlaging derving inkomsten Tweehurenbeleid risico fraude en uitlegbaarheid Aanpassing voorraad prijs kwaliteit Toewijzingscriteria afgestemd binnen Woongaard Relatie Staatssteunregeling : 90%-10% en 80%-10%-10%

15 Woningwet - scheiden Daeb/niet-Daeb Scheiding tussen maatschappelijke en commerciële activiteiten. 3 varianten Administratief: gescheiden boekhoudingen Juridisch: scheiding in stichting (corporatie) en vennootschap Hybride: combinatie administratief en juridisch Poort6 Daeb-corporatie administratieve scheiding Wettelijke criteria Daeb/niet-Daeb objecten Poort6-bezit: ongeveer 90% Daeb 10% niet-daeb (waarvan ca. helft parkeerplaats) Proces: 1. scheidingsvoorstel Poort6 2. zienswijze gemeente en zienswijze HP6 3. scheidingsvoorstel naar Autoriteit woningcorporaties

16 Woningwet - regionalisering Gezamenlijke gemeenten vormen het werkgebied voor de daar gevestigde corporaties Uitbreiding buiten werkgebied niet mogelijk Woongaard: regio A-V, Rivierenland, Bommelerwaard en Land van Heusden en Altena

17 Woningwet - leefbaarheid en sponsoring Uitgaven leefbaarheid gemaximeerd 125 per daeb-woning Mogelijkheden sponsoring zeer beperkt wettelijk geformuleerde bewonersinitiatieven

18 Poort6 in de toekomst We zijn een vastgoedbedrijf met een maatschappelijk doel Dus: onze motivatie en argumentatie is maatschappelijk Ons middel is vastgoed waar we op een zakelijke en professionele wijze mee omgaan

19 Poort6 in de toekomst - doelgroep Lage middeninkomens verdienen te veel voor sociale huurwoningen We maken (nog) geen gebruik van de regeling Lage middeninkomens zijn op de koopsector of de geliberaliseerde huur aangewezen Maar: voor dit segment is hun budget (vaak) te beperkt om een passende woning te vinden En: relatief weinig aanbod tussen 700 en 800 Lage middeninkomens vallen tussen wal en schip Wie rekenen we als Daeb-corporatie tot onze primaire doelgroep?

20 Poort6 in de toekomst betaalbaar, beschikbaar, kwaliteit Waaraan geven we onze euro s uit? Betaalbaarheid Kwaliteit Beschikbaarheid

21 Betaalbaarheid Woonlastenonderzoek Gorinchem 2015: 11% van de huurders zit in de knel a. 10% heeft te hoge woonlasten b. 1% heeft te laag inkomen c. Schatting: huurders in de knel Doelgroepen met verhoogd betaalbaarheidsrisico a. 1-Persoonshuishoudens tot 65 jaar b. Alleenstaande ouders c. Gezinnen Maandelijks tekort: tot 100,- Circa 31% houdt per maand (bijna) niets over en kan extra huurverhoging niet betalen

22 Beschikbaarheid Woonagenda 2.0: in 2020 zijn er tot sociale huurwoningen nodig Woonagenda 2.0: rekening houden met secundaire doelgroep: sociale huurwoningen nodig woningbehoefteonderzoek Verkoop: Torenflat Stalkaarsen Diverse flats in Gorinchem-West

23 Kwaliteit Kwaliteit bouwdelen op orde goede score Opgave op korte termijn: energiezuinigheid verbeteren en asbest verwijderen Opgave op lange termijn: veroudering van de voorraad betekent hogere instandhoudingskosten Duurzaamheid: 50% groen label Doel kernvoorraad label C of beter in 2023 Projecten: Kremlin I Kremlin II Schelluinsevliet Lingewijk Van Zomerenlaan e.o.

24 Poort6 in de toekomst - leefbaarheid Bovengrens aan leefbaarheidsbudget De leefbaarheidsvraagstukken worden complexer Grondslag leefbaarheid in prestatieafspraken We gaan daarbij uit van zelfredzaamheid We streven naar een taakverdeling tussen bewoner, partners, gemeente en Poort6 op basis van verantwoordelijkheden

25 Poort6 in de toekomst - rentmeesterschap Keuze van vandaag heeft invloed op de toekomst Indicatieve bestedingsruimte: Huur verlagen met 1,8 mln ( 22 p.m. minder huur), of Voor 70 mln renoveren (ca woningen) of Voor 88 mln nieuw bouwen (ca. 600 woningen) Alleen te realiseren door nú maximaal te lenen gevolg aanzienlijke schuldenlast in de toekomst Nieuwbouw Verbetering Huurmatiging Bedragen in duizenden Bron: min. BZK euro s

26 Discussie en afronding Vragen?