Prestatiebieding Vestia 2019 gemeente Utrechtse Heuvelrug 21 november 2018

Transcriptie

1 Prestatiebieding Vestia 2019 gemeente Utrechtse Heuvelrug 21 november 2018 Inleiding Met haar inzet op de zes in de Woningwet aangegeven onderwerpen wil Vestia bijdragen aan realisering van de Woonvisie Utrechtse Heuvelrug, voor zover haar positie als saneringscorporatie dit toelaat. Vestia heeft inmiddels een nieuw ondernemingsplan dat een belangrijke leidraad wordt voor ons denken en handelen de komende jaren Inzet 2019 De inzet van Vestia voor 2019 betreft de volgende onderwerpen: 1. Liberalisatie en verkoop 2. Nieuwbouw en koop van woningen 3. Betaalbaarheid en bereikbaarheid voor de doelgroep 4. Huisvesting van specifieke groepen 5. Kwaliteit en duurzaamheid van woningen 6. Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed 7. Procesafspraken Ondertekening prestatieafspraken De gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft het voornemen de prestatie afspraken niet te ondertekenen. Formeel juridisch gezien is er in dat geval geen sprake van prestatieafspraken. Desondanks willen we dit document als een handelingskader beschouwen voor onze activiteiten in 2019 in uw gemeente. We beschouwen onze inzet daarom als een prestatiebieding. Delen van de opgave We moeten financieel gezond worden en aan onze volkshuisvestelijke opgave voldoen. Dit is op eigen kracht niet meer haalbaar. Onze schuldenlast is te groot en we lopen tegen de grenzen aan van wat volkshuisvestelijk verantwoord is. We vragen onze collega corporaties om in 6 gemeenten de volkshuisvestelijke opgaven van ons over te nemen. Hierbij nemen de gemeenten de achtervang van de over te dragen WSW-geborgde leningen van Vestia over. Ook vragen we de sector om financieel bij te dragen. Dan kunnen wij in onze vier kerngemeenten vanuit een financieel gezonde positie onze missie waarmaken: tevreden huurders, in een eerlijke stad, nu en in de toekomst Convenanten Afspraken die vastliggen in eerder ondertekende convenanten, waar ook andere partijen bij betrokken zijn, kunnen in de prestatie afspraken worden benoemd en/of in de bijlagen worden opgenomen. Bijlagen A. Liberalisatievijver B. Begroting onderhoud 2019 C. Overzicht leefbaarheidsprojecten

2 1. Liberalisatie en Verkoop 1. Verkoop van (potentieel) niet- Daeb Vergroten middelduur koopsegment t.b.v. doorstroming o.b.v. verkoopstrategie 2. Liberalisatie Behoud sociale voorraad in de gemeente Utrechtse Heuvelrug. De gemeente heeft het eerste recht op koop o.b.v. notariële akte). Als Vestia voornemens is deze woningen te verkopen, zal Vestia contact opnemen met de gemeente. De gemeente wil de Vestia woningen in Leersum (zie brief ) beschikbaar houden voor sociale verhuur. Bij aanbieding aan de gemeente verzoekt de gemeente dat Vestia dat doet conform de bepalingen in de akte van levering (art. Tenslotte lid blz. 25; 26). Gezien de notariële akte voor de woningvoorraad in Utrechtse Heuvelrug geldt de volgende afspraak conform art. 7: dat Vestia als uitgangspunt heeft, destijds bij overname, zij het overgedragen bezit in stand wil houden als sociale huurwoningen en het blijvend t.b.v. de aandachtgroepen van beleid zal exploiteren. De woningen zijn daarom ondergebracht in het Daeb deel. Aanvullende afspraak: er zijn 5 woningen die als vrije sector woning zijn verhuurd. Vestia topt bij mutatie de huurprijs van deze woningen af binnen de grenzen van de sociale huur/naar de Daeb grens ( 720,42). De genoemde grens is prijspeil Het Hof van Larshem valt buiten de akte en deze woningen worden bij mutatie geliberaliseerd. Bij een mutatiegraad van 4 % komt het aantal extra liberalisaties uit op 1 woning per jaar, zie bijlage A. Continuering van de afspraak conform notariële akte. Continuering van de afspraak conform notariële akte. Reactie gemeente d.d.12 april 2018: Utrechtse Heuvelrug: de gemeente concludeert uit bovenstaande tekst, dat de huur van de sociale huurwoningen (5), pas bij mutatie wordt aangepast, en worden overgeheveld naar het Daeb deel. Dit staat volgens gemeente los van het (hogere) inkomen van de huurders die er nu wonen. En er is daardoor sprake van goedkoop scheef wonen. Het primaire belang is en blijft dat deze woningen als DAEB huurwoningen worden verhuurd en geregistreerd, conform de bepalingen hierover in de verkoopakte van 1992.

3 2. Nieuwbouw en aankoop van woningen 1. Nieuwbouw en aankoop Utrechtse Heuvelrug wil voor lokale behoefte nieuwbouw realiseren. Vestia heeft gezien de ambities en doelstellingen in haar ondernemingsplan en keuze voor haar portefeuillestrategie geen mogelijkheden om nieuwbouw te realiseren in Utrechtse heuvelrug. De condities die zijn bepaald in het verbeterplan en de condities die onze toezichthouders stellen, zijn randvoorwaarden voor onze investeringen. Vestia zal geen nieuwbouw in Utrechtse Heuvelrug ontwikkelen of aankopen doen.

4 3. Betaalbaarheid en bereikbaarheid voor de doelgroep 1.Huurverhoging conform de huursombenadering met inkomensafhankelijke huurverhoging Behoud sociale voorraad 2. Woningvoorraad Behoud sociale voorraad.in de gemeente Utrechtse Heuvelrug. 3. Bevorderen doorstroming De gemeente wil in samenspraak met de Federatie (Heuvelrug Wonen, Rhenam Wonen en WBV Maarn) in 2019 een plan maken voor bevorderen doorstroming en verbeteren wachttijd. Vestia past de huurverhoging in 2019 en latere jaren toe conform het vigerende rijksbeleid met de huursombenadering en de inkomensafhankelijke huurverhoging. Vestia doet op basis van de leefbaarheidsspiegel een voorstel aan de gemeente en huurders voor besteding van dit budget. De opbrengsten van de extra inkomensafhankelijke huurverhoging zet Vestia in voor investeringen in de gemeente. Investeringen zijn in ruime zin bedoeld en betreffen bijvoorbeeld nieuwbouw, woningverbetering, duurzaamheid, technische leefbaarheid, planmatig onderhoud en mutatieonderhoud. Het bedrag voor 2019 is nog niet bekend. Vestia gaat uit van een gemiddelde mutatiegraad van 4 %: 10 mutaties per jaar. Gezien de notariële aktes voor de woningvoorraad in Utrechtse Heuvelrug geldt de volgende afspraak: mutatie woningen met (harmonisatie) huurprijs hoger dan 720,42. worden afgetopt naar de Daeb-grens (prijspeil 2019) Waar nodig, voor bijvoorbeeld statushouders en bijzondere doelgroepen, zal Vestia aftoppen naar de 2 e aftoppingsgrens ( 651,03) of de 1 e aftoppingsgrens ( 607,46). De genoemde grenzen zijn prijspeil Zo mogelijk zal Vestia mee werken aan nog te ontwikkelen nieuwe werkwijzen. - Continuering van de toepassing van het hiernaast genoemde huurverhogingsbeleid. - De lokale investering van de lokale opbrengst van de IAH blijft naar verwachting gehandhaafd. De afspraken conform de notariële akte worden voortgezet. Zo mogelijk wordt werkwijze voortgezet. Reactie gemeente uit brief met zienswijze d.d. 4 oktober 2017: Om te voldoen aan de toenemende vraag naar betaalbare sociale huurwoningen is voldoende aanbod en beschikbaarheid van betaalbare sociale huurwoningen nodig in de gemeente (met een maximale huurprijs tot 710,28 per maand). Hiervoor moet (minimaal) de huidige kernvoorraad sociale huurwoningen in de gemeente (circa woningen) worden behouden voor de doelgroep van beleid (met een inkomen tot ,-). De Vestia woningen vormen een belangrijk onderdeel van de voorraad sociale huurwoningen in Leersum, voornamelijk bewoond door huurders met lage inkomens. Wij vinden het daarom belangrijk om de sociale huurwoningen van Vestia te behouden voor het dorp Leersum, de gemeente en de regio.

5 4. Huisvesting van specifieke doelgroepen 1. Bijzondere doelgroepen Huisvesting bijzondere doelgroepen o.b.v. per doelgroep gespecificeerde huisvestingsopgave. De bijzondere doelgroepen in Utrechtse Heuvelrug zijn senioren met een beperking, ex ggz mensen, ex gedetineerden, dementerenden en gehandicapten. 2. Huisvesting statushouders. Huisvesting statushouders door gemeenten en corporaties Vestia en de andere corporaties in de gemeente Utrechtse Heuvelrug zorgen onderling voor een verdeling van de bijzondere doelgroepen. Vestia labelt waar nodig woningen voor bijzondere doelgroepen, en zal waar nodig de woningen aftoppen naar de 2e aftoppingsgrens ( 651,03) of de 1e aftoppingsgrens ( 607,46). De genoemde grenzen zijn prijspeil Voor het beschikbaar stellen van woonruimte met zorg en begeleiding voor jeugdigen wordt geen afspraak gemaakt. Vanuit de opgave van vergrijzing en extra-muralisering zal Vestia niet investeren in bouwprojecten in Utrechtse Heuvelrug. Voor bijzondere doelgroepen, op individueel niveau, zorgt Vestia samen met lokale partners voor passende woonruimte en past indien nodig de woning aan. Vestia levert naar rato haar bijdrage aan de realisatie van de taakstelling huisvesting statushouders. En topt hiertoe waar nodig huurprijzen af naar 2e aftoppingsgrens ( 651,03) of 1e aftoppingsgrens ( 607,46). De genoemde grenzen zijn prijspeil De gemeente maakt de taakstelling, zodra deze bekend is, tijdig kenbaar aan Vestia. De gezamenlijke werkwijze van de corporaties en de gemeente wordt naar verwachting gecontinueerd. De taakstelling wordt jaarlijks opnieuw beoordeeld. Uitgangspunt blijft dat Vestia haar aandeel levert en hiertoe zo nodig woningen aftopt voor de betaalbare verhuur. Mogelijke extra inzet wordt jaarlijks bekeken. Reactie gemeente uit brief met zienswijze d.d. 4 oktober 2017: Behalve de vergrijzing in de gemeente, moet door extra-muralisering een grotere groep mensen met beperkingen zelfstandig gaan of blijven wonen. Voor het beleidsonderdeel wonen en zorg is er daardoor een grote opgave om woonruimte te creëren voor verschillende kwetsbare groepen, waaronder senioren (al dan niet met zorgvraag). Vanuit dit perspectief liggen er voor de gemeente diversie opgaven om er voor te zorgen dat voldoende woningen beschikbaar zijn met zorgaanbod. De gemeente wil samen met woningcorporaties en particuliere initiatiefnemers werken aan het realiseren van nieuwe woonvormen en de ontwikkeling van nieuwe ondersteuningsvormen die aansluiten bij deze behoefte. In het komend half jaar gaat de gemeente in overleg de corporaties die woningen bezitten en verhuren in de gemeente over de huisvesting van bovengenoemde kwetsbare groepen en wil hierover met hen prestatie afspraken maken. De gemeente nodig ook Vestia hiervoor uit. Reactie gemeente d.d 12 april 2018: Vestia is niet bereid te investeren in het opplussen van de sociale huurwoningen en slechts in incidenteel geval in overleg met gemeente (het sociaal dorpsteam) bereid te investeren in de noodzakelijke aanpassing van de woning vanwege de fysiek beperking van de huurder. En bij eventueel collectieve woningaanpassing van de Vestia woningen in Leersum, als onderdeel van een renovatie-onderhoudsplan, niet zal worden uitgevoerd. Heuvelrug Wonen is daarentegen wel bereid om te investeren (opplussen) in haar bezit, bij renovatie en onderhoud van haar sociale huurwoningen. Bijvoorbeeld in het project Sitioflats in Doorn en de Groenhoekflats in Driebergen. Hierin wijkt Vestia dus af ten opzichte van de andere corporaties die in de gemeente sociale huurwoningen bezitten en verhuren. Dit is ook in strijd met het Rijksbeleid voor sociale huurwoningen (de thema s voor het volkshuisvestingsbeleid).

6 5. Kwaliteit en duurzaamheid van woningen 1.( Planmatig) onderhoud Aanpak onderhoud corporatiewoningen 2. Verbeteren levensloopbestendigheid. Kwaliteit -Opplussen bestaande woningen voor toenemende vraag van 65 + om langer thuis te kunnen wonen. -In kader WMO: in welke woningen WMO voorzieningen aanbrengen in welke gevallen verhuizing aan de orde (er zijn nauwelijks woningen voor mensen met beperking) Vestia geeft in 2019 in totaal circa 108 miljoen uit aan onderhoud voor haar totale landelijke voorraad (woningen/ BOG/ MOG/ ZOG). Hiervan is circa 38 miljoen bestemd planmatig onderhoud. Voor planmatig onderhoud geldt dat voornamelijk de technische conditie van bouwdelen bepaalt welke werkzaamheden in complexen worden uitgevoerd. Dit betekent dat de planmatige uitgaven jaarlijks per gemeente verschillen. In de begroting onderhoud, zie bijlage B., is opgenomen welk bedrag van toepassing is voor Utrechtse Heuvelrug en welke (grotere) planmatige werkzaamheden voor 2019 zijn gepland Vestia voert regulier (planmatig) onderhoud uit in haar voorraad in gemeente Utrechtse Heuvelrug conform het onderhoudsbeleid voor de gehele Vestia portefeuille; gebaseerd op conditiemeting en gekoppeld aan haar portefeuille strategie. Vestia staat voor een kwalitatief goede woning waarbij de kwaliteit in verhouding is met de prijs van de woning. Bij kwaliteit van woningen zijn aspecten als schoon, heel, veilig/gezond, functioneel en (energetisch) duurzaam belangrijk. Voor de portefeuille in gemeente Utrechtse Heuvelrug investeert Vestia naar verwachting niet in concrete maatregelen voor opplussen of levensloopbestendigheid. De woningen worden goed onderhouden en beheerd op basis van een technische conditiemeting (NEN 2767) en via reparatie-, mutatie-, contract- en planmatig onderhoud. Vestia blijft de klantprocessen meten en realiseert de gestelde normen (klanttevredenheidsscores). Voor de portefeuille in de gemeente Utrechtse Heuvelrug investeert Vestia naar verwachting niet in concrete maatregelen voor opplussen of levensloopbestendigheid.

7 3.Investeringen in duurzaamheid Duurzaamheid Pilot notaloos wonen (huurder betaalt energierekening aan corporatie, corporatie investeert in duurzaamheid). Het beleid van Vestia op het gebied van energietransitie / duurzaamheid is onderdeel van onze portefeuillestrategie. Vestia investeert alleen in de kerngemeenten Rotterdam, Delft, Den Haag en Zoetermeer. De maatregelen behorend bij een energietransitie vragen veelal om een investering en dat is vooralsnog in 2019 niet aan de orde voor het bezit in Utrechtse Heuvelrug. Vestia onderzoekt per planmatige onderhoudsactiviteit welke kwalitatieve verbeteringen en/of duurzaamheidsmaatregelen gerealiseerd kunnen worden. In 2019 investeert Vestia vooralsnog niet in kwalitatieve verbeteringen en/of duurzaamheidsmaatregelen in uw gemeente. Wij nemen een reactieve houding aan in het kader van energietransitie en blijven graag op de hoogte van de plannen voor aardgasvrije wijken komt er een warmtenet of wordt een gebied allelectric? Vervolgens gaan wij met u in gesprek hoe wij de verwarmingsinstallatie kunnen aanpassen wanneer het aardgas uit de wijk gaat en hoe wij de ingrepen aan de verwarmingsinstallatie kunnen financieren. We beoordelen jaarlijks onze inzet in kwalitatieve verbeteringen en/of duurzaamheidsmaatregelen in uw gemeente. Reactie gemeente uit brief met zienswijze d.d. 4 oktober 2017: Het is voor ons niet acceptabel dat Vestia in de komende jaren niet investeert in duurzaamheid in onze gemeente. Net als alle corporaties in onze gemeente moet Vestia voldoen aan het duurzaamheidsbeleid en de wensen van de gemeente. In ieder geval moet Vestia minstens voldoen aan de landelijke eisen voor verduurzaming vanuit AEDES naar gemiddeld label B (nu een Energie Index 1,21 1,40) in De ambities van de gemeente is om in 2035 een klimaat neutrale gemeente te zijn. We verwachten dat Vestia bijdraagt aan deze doelstelling door haar woningbestand te verduurzamen. Wij verzoeken u daarom vóór 1 januari 2018 een onderhouds- en duurzaamheidsplan in te dienen voor de komende jaren, met daarin opgenomen de energie-indexen (labels) van de woningen in onze gemeente en de stappen die Vestia de komende jaren wil gaan zetten om te werken aan de verbetering hiervan naar minimaal gemiddeld label B in Reactie gemeente d.d. 12 april 2018: De gemeente heeft in haar reactie op het bod voor 2018 aangegeven, dat ondanks de huidige financiële positie van Vestia, er naar ons oordeel voldoende liquiditeit om tot en met 2021 aan de reguliere aflossingsverplichtingen te voldoen. Bij een (verdere) verbetering van de financiële positie van Vestia, eerder dan 2021, er voldoende gelegenheid is om een bod te doen dat beter aansluit de beleidsdoelen. Net als alle corporaties in onze gemeente moet Vestia voldoen aan het duurzaamheidsbeleid en de wensen van de gemeente. En in ieder geval moet Vestia minstens voldoen aan de landelijke eisen voor verduurzaming vanuit AEDES naar gemiddeld label B (nu een Energie Index 1,21-1,40) in De ambitie van de gemeente is om in 2035 een klimaat neutrale gemeente te zijn, en van Vestia net als de andere woningcorporaties in de gemeente wordt verwacht hieraan een bijdrage te leveren. Daarom is Vestia vorig najaar verzocht om vóór 1 januari 2018 een onderhouds- en duurzaamheidsplan in te dienen voor de komende jaren, met daarin opgenomen de energie-indexen (labels) van de woningen in onze gemeente en de stappen die Vestia komende jaren wil gaan zetten om te werken aan de verbetering hiervan naar minimaal gemiddeld label B in Op dit verzoek heeft Vestia geen reactie gegeven.

8 6. Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed 1. Inzet sociaal beheer Leefbaarheid behouden en waar nodig verbeteren. Vestia besteedt het benodigde budget voor leefbaarheidsactiviteiten, rekening houdend met het wettelijke maximum bedrag van 127,51 (prijspeil 2017) gemiddeld per DAEB verhuureenheid. Middelen zijn alleen beschikbaar als er een passend plan voorhanden is ter verbetering en versterking van de leefbaarheid. Wanneer de gemeente; bewoners samen met Vestia een passend concreet idee of plan hebben met een kostenopgave wordt gezamenlijk gekeken of uitvoering haalbaar is. Zie bijlage C voor overzicht leefbaarheidsprojecten. Vestia besteedt het benodigde budget voor leefbaarheidsactiviteiten, rekening houdend met het wettelijke maximum bedrag. Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd (prijspeil 2017: maximaal 127,51) gemiddeld per DAEB verhuureenheid. 2. Huurachterstand Voorkomen financiële problemen en huisuitzettingen huurders. Sociaal beheer heeft contact met de bewoners in het complex, signaleert bijzondere problematiek en verwijst zo nodig door. Onze medewerker sociaal beheer en complexbeheerder zijn de contactpersonen rond leefbaarheid. Projecten op het gebied van leefbaarheid worden steeds in goed overleg met huurders opgezet en uitgevoerd. Vestia neemt graag deel aan graag aan (bestaande) overlegstructuren binnen het sociaal domein van de gemeente. De medewerker sociaal beheer is hiervoor contactpersoon. Reactie gemeente uit brief met zienswijze d.d. 4 oktober 2017: Dit jaar wil de gemeente met Vestia in overleg over het thema leefbaarheid. Vooral om meer inzicht te krijgen in de bestaande investeringen in leefbaarheid en welke extra inspanningen nodig zijn, evenals het benoemen van de rol, taak en verantwoordelijkheid van de betrokken partijen ten aanzien van het thema. Hierbij willen wij (indien mogelijk) de huurders nauw betrekken. Daarna bepalen we gezamenlijk welke (extra) investeringen nodig zijn.

9 7. Procesafspraken 1. Huurdersorganisatie De Huurdersraad van Vestia overlegt met Vestia over de inzet van de prestatieafspraken op hoofdlijnen. Dit geldt ook voor 2020 en verder. Vestia onderhoudt regelmatig contact met bewonersgroepen en commissies in haar complexen. Daar waar geen groep bewoners/bewonerscommissie actief is, maakt Vestia gebruik van een natuurlijke aanleiding (onderhoud, activiteit in complex en/of de buurt) om in contact te treden met bewoners en bewoners te betrekken. 2.Overleg tussen gemeente, Vestia en huurdersorganisatie. De huurderscommissie Leersum (opgericht sinds afgelopen voorjaar) wordt actief betrokken bij de bespreking van de prestatieafspraken 2019 van Vestia met de gemeente (en huurderscommissie Leersum). In het kader van het maken en monitoren van prestatieafspraken hebben Vestia en gemeente, in ieder geval, twee keer per jaar overleg. De afspraken worden gemonitord en waar nodig aangepast. De voortgang wordt voorgelegd aan de Huurdersraad en de huurderscommissie Leersum. Dit geldt ook voor 2020 en verder.

10 Bijlage A. Liberalisatievijver Onderstaand overzicht geeft per postcode en complex het aantal sociale huurwoningen, dat nu is verhuurd met een sociale huurovereenkomst en die in de toekomst als niet-daeb woning verhuurd worden. Dit overzicht is gebaseerd op woningwaarderingen per Liberalisatievijver gemeente Utrechtse Heuvelrug Postcode Aantal woningen Leersum

11 Bijlage B. Begroting onderhoud Peildatum: Begroting projecten PO 2019: Gemeente Team PO Omschrijving Vestiging Complex Eenh eden Complex Omschrijving Hoofdelement groep Omschrijving Omschrijving Utrechtse Heuvelrug BMZ Goudsesingel Leersum, Hoflaan 18 t/m 26, 4 w on Schilderw erk Buitenschilderw erk op hout Utrechtse Heuvelrug BMZ Goudsesingel Leersum, Vredeoordlaan 1 t/m 15, 8 Won Schilderw erk Buitenschilderw erk op hout Utrechtse Heuvelrug BMZ Goudsesingel Leersum, Uitw eg, Dreeslaan, 7 w on Schilderw erk Buitenschilderw erk op hout Utrechtse Heuvelrug BMZ Goudsesingel Leersum, Julianalaan, 3 w on Schilderw erk Buitenschilderw erk op hout Utrechtse Heuvelrug BMZ Goudsesingel Leersum, Emmalaan, w ilhelminahof, 24 w on Buitenw anden (incl afw erking) Onderhoud kozijnen in de gevel, kunststof Utrechtse Heuvelrug BMZ Goudsesingel Leersum, Hittekamp, Veldlaan, Dreef, 60 w on Schilderw erk Buitenschilderw erk op hout Voor de planmatige onderhoudsactiviteiten in Utrechtse Heuvelrug is in 2019 een totaal bedrag van ,- begroot; met daarin opgenomen de belangrijkste planmatige activiteiten. Daarnaast is er vanzelfsprekend ook sprake van onderhoudsuitgaven voor dagelijks, mutatie- en contractonderhoud. Veranderingen in de planmatige projecten zijn mogelijk in 2019 door bijvoorbeeld aanbestedingsresultaten, mee- en tegenvallers in de voorbereiding of het werk, calamiteiten en noodzakelijke extra werkzaamheden die zich kunnen voordoen.

12 Bijlage C. Overzicht leefbaarheidsprojecten 2019 Utrechtse Heuvelrug Maatregel Begroting Leersum Aanpak onderhoud privé tuinen ,-

13 Vestia en de gemeente Utrechtse Heuvelrug tekenen voor de omschreven prestatieafspraken. Aldus ondertekend Wethouder R. Jorg Gemeente Utrechtse Heuvelrug. G.P.M. den Ouden Vestigingsmanager Vestia Watermanweg