Namens Arjen Jongstra leg ik u de adviesaanvraag voor de jaarlijkse huurverhoging voor.

Transcriptie

1 Memo Aan : Ons Woongoed en HOG Van : Ons Huis/Emma Gossink Datum : februari 2018 Betreft : adviesaanvraag jaarlijkse huurverhoging 2018 Geacht bestuur van Ons Woongoed en de HOG, Namens Arjen Jongstra leg ik u de adviesaanvraag voor de jaarlijkse huurverhoging voor. Het uitgangspunt bij de huurverhoging van voorgaande jaren was betaalbaarheid. Daarin is niets veranderd. Betaalbaar wonen is wederom opgenomen als speerpunt in ons ondernemingsplan. Het is ook de leidraad voor het huurverhogingsbeleid. Wij vragen u als bestuur van Ons Woongoed en de HOG om Ons Huis te adviseren betreffende de huurverhoging van 1 juli Uw advies ontvangen wij graag uiterlijk 30 maart aanstaande. Bij voorbaat dank! Met vriendelijke groet, Emma Gossink manager Buurtregie pagina 1 van 8

2 Inleiding In hoofdstuk 1 staat het huurverhogingsvoorstel als samenvatting weergegeven. Daarna volgt onder hoofdstuk 2 de onderbouwing van de keuzes die we maken. De financiële consequenties van de huurverhoging per 1 juli 2018 zijn te lezen in hoofdstuk 3 en een omschrijving van de communicatie naar huurders onder hoofdstuk 4. Als bijlagen zijn de huurverhogingen zoals die zijn doorgevoerd op 1 juli 2017 toegevoegd en informatie over de huursombenadering. 1. Voorstel huurverhoging 2018 Sociale huurwoningen (gereguleerd huurcontract) in DAEB en niet-daeb 1,4% huurverhoging (inflatie), aftoppen op: o 710,68 (0% huurverhoging indien kale huur 710,68) o maximale huur (WWS-punten) 0% huurverhoging indien kale huur > streefhuur Geen huurverhoging voor: Woningen Frederikseplein 2-118, t Spiker 54-72, Visserlaan 2-16, 3-9 (85 woningen) Nieuwbouw opgeleverd in 2018 Vrije sector (geliberaliseerd huurcontract) in DAEB 1,4% inflatie, aftoppen op 710,68. Vrije sector (geliberaliseerd huurcontract) in niet-daeb 1,4% inflatie Bedrijfsruimtes Gebruikmakend van CPI of percentage + CPI Garages en bergingen 1,4% huurverhoging (inflatie) Onzelfstandige kamers, woonwagens en standplaatsen 1,4% huurverhoging (inflatie) 2. Onderbouwing voorstel huurverhoging 2018 Sociale huurwoningen Ons Huis heeft een financieel gezonde positie. Daarmee zetten we in op betaalbaar wonen. Een belangrijk speerpunt dat niet voor niets weer is opgenomen in ons ondernemingsplan. Vorig jaar hebben we fors ingezet op betaalbaar wonen. Per 1 juli 2017 hebben we voor huurders die een lager inkomen hadden dan de grens van de inkomensafhankelijke huurverhoging en een hogere huur betaalden dan de streefhuur, huurprijzen verlaagt. Huurders met een kale huurprijs lager dan de streefhuur ontvingen alleen een inflatievolgende huurverhoging. Het voorstel is om dit jaar wederom alleen inflatievolgend te verhogen. Huurders met een hoger inkomen ontvingen vorig jaar een inkomensafhankelijke huurverhoging met een opslagpercentage (niet het maximale percentage). Dit jaar is er wederom de mogelijkheid om de huren inkomensafhankelijk te verhogen voor huurders die een inkomen hebben hoger dan De maximale pagina 2 van 8

3 huurverhoging is voor die groep 5,4% (inflatie + opslag van 4 procent). De minimale inkomensafhankelijke huurverhoging is inflatie + 2,6%. Ons Huis kiest er dit jaar voor om geen inkomensafhankelijke huurverhoging te hanteren. Hiervoor zijn diverse redenen: De inkomensafhankelijke huurverhoging hanteren we al vele jaren. Voor huurders met een langdurig hoger inkomen (die dus al langer een opslagpercentage ontvingen), is de huurprijs cumulatief behoorlijk gestegen. In totaal gaat het om een relatief klein aantal huurders. Op 1 juli 2017 waren dat er voor Ons Huis 246, ongeveer 5% van het totale aantal sociale huurwoningen. De totale opbrengst is niet meer zo hoog. Van 1 juli 2017 tot 1 juli 2018 gaat het om een bedrag van Ons Huis heeft een financieel gezonde positie en bovengenoemde inkomsten vanuit de inkomensafhankelijke huurverhoging niet nodig om (energetische) verbeteringen van de voorraad door te voeren. (Als je als corporatie een inkomensafhankelijke huurverhoging vraagt telt hij niet mee in de huursombenadering als je het bedrag in overleg met de huurdersbelangenvereniging besteedt aan (energetische) verbeteringen. Dat hebben we vorig jaar gedaan.) We willen graag huurders met hogere inkomens vasthouden, doorstroming is geen doel (vitale buurten). WBW heeft vorig jaar geen inkomensafhankelijke huurverhoging doorgerekend. Door dit jaar geen opslag te rekenen voor de huurders met een inkomen boven sluiten we meer aan bij het beleid van WBW. De kale huurprijs wordt afgetopt op de streefhuur, indien die door de huurverhoging boven de streefhuur uitstijgt. We hanteren 0% huurverhoging indien de kale huur hoger is dan de streefhuur. Ook hanteren we 0% huurverhoging als de kale huur hoger is dan 710,68. De grens tussen DAEB en niet-daeb. In het verleden hebben we voor deze woningen anderen beleidsuitgangspunten gehanteerd, daarom kan het voorkomen dat huurprijzen boven de grens liggen. Het betreft in totaal maar een klein aantal woningen. Een aantal woningen vragen een aparte afweging. Het betreft de woningen aan het Frederikseplein 2-118, t Spiker 54-72, Visserlaan 2-16, 3-9 (totaal 85 woningen). Daar wordt dit voorjaar een renovatie opgeleverd. Het gaat daarbij om een energetische verbetering van de woningen, waarvoor of een huurverhoging is afgesproken (op basis van labelstappen) of er is sprake van een EnergiePrestatieVergoeding. Hoewel dit los te zien is van de jaarlijkse huurverhoging is het voorstel hier om toch geen huurverhoging door te voeren zo vlak na de oplevering van dit intensieve traject. Vanaf 2019 kunnen de woningen weer mee met de reguliere huurverhoging. Ook hanteren we geen huurverhoging voor nieuwbouwwoningen opgeleverd in het jaar van de betreffende huurverhoging. Vrije sector (geliberaliseerd huurcontract) Voor de vrije sector woningen gelden markthuurprijzen en andere uitgangspunten voor de huurverhoging. In het voorstel voor dit jaar gaan we wederom uit van inflatie. Voor vrije sector huurcontracten in een Daeb-woning is het van belang om de huurprijs af te toppen op de geldende grens ( 710,68). Die huurders hebben namelijk een huurverlaging gehad op in het kader van de Daeb/niet-Daeb scheiding. pagina 3 van 8

4 3. Financiële consequenties Ons Huis gaat in de meerjarenbegroting uit van een inflatievolgende huurverhoging. Dat betekent conform het beleid voor 2018 geen financiële bijzonderheden. Huursombenadering De huursombenadering gaat uit van een gemiddelde jaarlijkse huurverhoging van maximaal inflatie + 1%. Daarin is ook huurharmonisatie meegenomen. Het harmonisatiepercentage in de meerjarenbegroting is over ,38%. Dat betekent dat de verwachting is dat we met het huurverhogingsbeleid 2018 voldoen aan de vereisten conform de huursombenadering. 4. Communicatie Huurders ontvangen een huurverhogingsbrief met op de achterzijde de huurspecificatie en het huurverhogingspercentage op de kale huurprijs. De huurspecificatie geeft de huidige kale huur weer en de hoogte van de servicecomponenten en de nieuwe kale huurprijs die geldt vanaf 1 juli 2018 met de servicecomponenten zoals die gelden vanaf 1 juli Bewoners met een gereguleerd huurcontract ontvangen tevens een aparte toelichting op de huurverhoging. pagina 4 van 8

5 BIJLAGEN Huurverhoging 2017 Ons Huis Sociale huurwoningen (gereguleerd huurcontract) 0,3% inflatie als kale huurprijs < streefhuur Huurprijsverlaging als kale huurprijs > streefhuur tot maximaal de nieuwe streefhuur + huurverhoging individuele woningverbetering. Geen kale huurprijsverlaging voor huurders met een inkomen > , dan geldt: o een inkomensafhankelijke huurverhoging* van 3,0% (inflatie + 2,7%). Aftoppen op 710,68. *Met Ons Woongoed voor uitvoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging afspraken maken over besteding van de opbrengst. De opbrengst moet bijdragen aan een duidelijke en afgebakende (energetische) verbetering van de woningvoorraad. Vrije sector (geliberaliseerd huurcontract) 0,3% inflatie voor geliberaliseerde huurcontracten, aftoppen op 710,68 voor Daeb-woningen Bedrijfsruimtes Gebruikmakend van CPI (?-?-2017 percentage bekend) Onzelfstandige kamers, woonwagens en standplaatsen 0,3% inflatie pagina 5 van 8

6 Huurverhoging 2017 WBW AKKOORD ADV IESAANV RAAG w ijziging 5 a pril Aan Stichting Huurders Overleg Warnsveld datum 30 maart 2017 w ijzigingsdatum 5 april 2017 van St. Woningbedrijf Warnsveld (WBW) betreft Huurverhoging per 1 juli 2017 Op grond van het mailbericht van 4 april 2017 van de voorzitter van de HOG met betrekking tot het standpunt van de HOG inzake ons huurvoorstel van 30 maart 2017 hebben wij ons voorstel aangepast op de door de HOG voorgestelde huursomstijging. Het betreft de onder punt 3 benoemde huurverhoging. Wij stellen vast dat er per heden overeenstemming is over de huurverhoging per 1 juli 2017 en dat deze hiermee definitief is geworden. Inleiding Op 20 januari 2017 is de MG (circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2017 tot en met 30 juni 2018) door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties bekend gemaakt. Hieronder in het kort hetgeen in de MG is opgenomen. Het Woningbedrijf zal op basis hiervan een voorstel aan u voorleggen. Korte inhoud MG Vanaf 1 januari 2017 wordt de maximale huurprijsnorm (huursomstijging) van woningcorporaties berekend over een heel kalanderjaar, dus van 1 januari tot 1 januari, inclusief de huurharmonisatie (huurverhoging bij huurdersmutatie). Maximale huurprijsnorm De maximale huursomstijging voor woningcorporaties voor 2017 is 1,3% (inflatie van 0,3% plus 1 procentpunt). Inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 januari 2017 Vanaf 1 januari 2017 geldt nog maar één inkomensgrens voor inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging voor zelfstandige woningen, de inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging voor de middeninkomengroep is komen te vervallen. De inkomensgrens is gelijk aan de inkomensgrens vor toewijzing gereguleerd verhuurde woningen van woningcorporaties (DAEB-grens) De inkomensgrens waarboven een verhuurder een hogere huurverhoging mag voorstellen is per 1 januari Wij vragen Stichting Huurders Overleg Warnsveld als huurdersbelangenorganisatie advies over onderstaand voorstel tot huurverhoging per 1 juli 2017: 1. Geen inkomensafhankelijke huurverhoging. Hoewel de MG dit toelaat stellen wij voor geen inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. In het geval van Woningbedrijf Warnsveld bestaat deze groep voor het grootste deel uit senioren die, naast hun AOW, een bescheiden pensioen genieten. Deze categorie heeft de afgelopen jaren al flink financieel ingeleverd (alles is duurder geworden en zij hebben daarvoor geen financiële compensatie gehad). Wij willen deze groep ontzien. Daarnaast zijn wij wel blij met huurders die iets meer te besteden hebben. De huur komt op tijd binnen en zij dragen binnen Warnsveld/Zutphen bij aan draagvlak voor voorzieningen. 2. Huurverhoging 0% De woningen aan het Frederikseplein 2-118, t Spiker 54-72, Visserlaan 2-16, 3-9 (85) geen huurverhoging doorvoeren. pagina 6 van 8

7 Voor de woningen gelegen aan de Breegraven 54 t/m 60b (totaal 6 woningen) geen huurverhoging doorvoeren. De huur voor deze woningen ligt al boven de streefhuur (is huur bij mutatie op basis van passendheid). Voor de woningen van Oranjestaete (totaal 20 woningen), De Timpe(totaal 18 woningen) en de Rudolf Steinerlaan (totaal 34 woningen) respectievelijk voor 15, 11 en 29 woningen geen huurverhoging doorvoeren. Voor de wijk Scheurkamp en Bieshorstlaan (totaal 54 woningen) en De Gaikhorst (totaal 84 woningen) zal geen huurverhoging doorvoeren voor respectievelijk 12 en 16 woningen. De andere woningen in deze complexen krijgen een huurverhoging zoals voorgesteld bij punt 3, om ze naar het niveau van de andere woningen te laten toegroeien (gelijke streefhuur voor vergelijkbare woningen in het complex). De 4 woningen aan de Norenburgerstraat staan, op 1 na, leeg en zullen binnen afzienbare tijd worden verkocht. De 26 seniorenwoningen aan de Scheurkamp en Bieshorstlaan worden in april van dit jaar gesloopt. 3. Huurverhoging 0,5% 0,3% In onze bedrijfsbegroting zijn wij uitgegaan van een gemiddelde huurstijging van 2,0%. Wij hebben in de begroting de aanname gedaan dat de inflatie 1% zou bedragen. Die is echter een heel stuk lager uitgekomen op 0,3%. De begrootte huurverhoging zullen wij op basis van de maximale huursomstijging van 1,3% dus niet halen. Onze investeringen zijn mede gebaseerd op deze inkomstenbron. Daarnaast hebben wij vorig jaar met u afgesproken om de huurverhoging voor 2017 te matigen. Om die reden stellen wij een gematigde huurverhoging van 0,5% 0,3% voor. Het betreft alle niet bij punt 2 benoemde woningen (in totaal 393). 4. Huurverhoging 1,3% Voor de standplaatsen aan het Vijverpad wordt een huurverhoging van 1,3% doorgevoerd. pagina 7 van 8

8 Informatie huursombenadering De toegestane jaarlijkse huursomstijging is inflatie + 1%. Dat is inclusief de jaarlijkse huurverhoging en huurharmonisatie bij mutatie. De berekening wordt gemaakt op basis van de huurprijs van de woningen op 1 januari 2018 gedeeld door het aantal woningen en de huurprijs van de woningen op 1 januari 2019 gedeeld door het aantal woningen. De gemiddeld toegestane stijging van de huurprijs is inflatie plus 1%. Het aantal woningen in de vergelijking is op hetzelfde als op De maximale huurverhoging per woning is inflatie + 2,5%. In 2018 is een inkomensafhankelijke huurverhoging (inflatie + maximaal 4%) toegestaan indien het gezamenlijke inkomen in 2016 van alle huidige bewoners (bewoners op de datum van de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging) hoger is dan Uitgezonderd zijn gepensioneerden en huishoudens van 4 of meer personen. Wat wel van belang is om te beseffen is dat alleen een inkomensafhankelijke huurverhoging hoger dan 2,5% + inflatie niet meetelt in de huursombenadering. Als het percentage lager is dus wel en wordt het aangemerkt als reguliere huurverhoging. Welke woningen vallen onder de huursom? Alle zelfstandige woningen met een sociaal (gereguleerd) huurcontract (ongeacht Daeb of niet-daeb) Alle woningen in eigendom van de corporatie, dus ook verhuurde woningen aan bijvoorbeeld zorginstellingen Woningen in beheer van derden (die in eigen exploitatie vallen) Woningen die op de eerste peildatum een gereguleerd huurcontract hadden en op de tweede peildatum een geliberaliseerd huurcontract. Welke huurverhogingen tellen niet mee? Onzelfstandige woonruimte Huurverhoging al geliberaliseerde woningen Nieuwbouw of sloop Huurverhoging woningverbetering, zijnde gerief verbetering (indien de huurprijs in 2018 is verhoogd of de ingreep maximaal 1 jaar voor de huurverhoging is uitgevoerd). Inkomensafhankelijke huurverhoging (mits investeringen in de prestatieafspraken zijn opgenomen, de inkomsten uit de inkomensafhankelijke huurverhoging - alleen het deel > inflatie + 2,5% - niet hoger is dan de afgesproken investeringen en de huurverhoging hoger is dan 2,5% + inflatie). Woningen die op één van de peilmomenten niet zijn verhuurd. pagina 8 van 8