III. Standvastwonen 2 9 JUN 2913 INGEKOMEN. Datum. Betreft. Ons kenmerk. Bod Woonopgaven. Vragen IN

Transcriptie

1 IN III Standvastwonen t College van Burgemeester 8t Wethouders gemeente Beuningen t.a.v. wethouder Wonen, de heer P. de Klein Postbus 14 INGEKOMEN 6640 AA Beuningen 2 9 JUN 2913 Datum donderdag 28 juni 2018 Betreft bod Woonopgaven Gemeente Beuningen Ons kenmerk BW/290618/AB Geachte heer de Klein, beste Piet, Bod Woonopgaven Bij deze ontvangt u het bod van Standvast Wonen op de woonopgaven die de gemeente Beuningen in haar woonvisie heeft geformuleerd. Het bod geldt voor 2019 en geeft een doorkijk tot Zoals de woningwet voorschrijft, is het bod besproken met de huurdersbelangenvereniging (HBB). Wij willen graag onze ambities waarmaken. Tegelijkertijd willen we nadrukkelijk onze zorgen kenbaar maken over de haalbaarheid en het tempo van de plannen die voor de komende járen op de rol staan. We hebben als corporatie te maken met flink gestegen bouwkosten, hoge grondkosten en met voortdurend stijgende belastingen en heffingen. Daarnaast werkt wet en regelgeving vertragend op de uitvoering van nieuwbouw- en renovatieprojecten. Vragen Voor nadere vragen over ons bod kunt u contact opnemen met de heer B. Wientjes via het telefoonnummer of via adres: b.wienties@standvastwonen.nl Wij zijn zeer benieuwd naar uw reactie. Met vriendelijke groet, 7 Mevrouw E.H. Lamers Directeur-bestuurder Standvast Wonen Postbus AJ Nijmegen * info@standvastwonen.nl KvK IBAN NL54 BNGH /1

2 Bod Standvast Wonen op woonopgaven gemeente Beuningen 1. Inleiding Hierbij brengen wij ons bod uit op de volkshuisvestelijke opgaven in de gemeente Beuningen, verwoord in de Woonvisie 'duurzaam, zorgzaam en vitaal wonen '. Het bod geeft inzicht in onze activiteiten in 2018 en 2019 en geeft een doorkijk tot Met dit bod nodigen wij u uit om, samen met vertegenwoordigers van onze huurders in Beuningen (HBB), een dialoog aan te gaan over de gemeentelijke ambities en de bijdrage van Standvast Wonen aan de realisatie ervan, om tot prestatieafspraken te komen. Ons bod is reeds met HBB besproken. In haar reactie geeft HBB aan te twijfelen aan de geprognosticeerde demografische krimp op de lange termijn en dat de voorraad betaalbare en sociale huurwoningen in Beuningen de komende járen niet mag afnemen. We hebben begrip voor dit standpunt en gaan daarom graag, samen met de gemeente Beuningen, actief op zoek naar geschikte locaties om aanvullende nieuwbouw te realiseren. Naast de gemeente Beuningen is Standvast Wonen werkzaam in de gemeenten Nijmegen en Druten. Ons bod op de ambities van de gemeente Beuningen is gebalanceerd en afgestemd op de totale opgaven in ons werkgebied. In dit bod zijn de volgende thema's in overzichten uitgewerkt: Hier staan we voor Liberalisatie en verkoop Nieuwbouw * Betaalbaarheid en bereikbaarheid voor de doelgroep Huisvesting bijzondere doelgroepen * Energetische verbeteringen Leefbaarheid 8t Vitaliteit. 2. Hier staan we voor We zorgen voor voldoende passende, betaalbare woningen. Vooral voor mensen met een laag inkomen én voor mensen voor wie zelfstandig wonen niet vanzelfsprekend is. We willen buurten waar we bezit hebben vitaal houden. Voor ons zijn dat gemengde buurten en dorpen waar bewoners graag wonen én blijven wonen. Onze maatschappelijke investeringen richten zich op dat deel van de woningmarkt dat andere partijen niet oppakken. Als sociale corporatie voelen wij ons verantwoordelijk om kwetsbare huurders een kans te geven. Vitale buurten zijn voor ons:...buurten die veerkracht hebben en die lang aantrekkelijk zijn voor diverse mensen en organisaties....buurten die veilig voelen, omdat mensen met allerlei achtergronden er probleemloos met elkaar samenwonen....buurten waar bewoners en professionals verantwoordelijkheid nemen en actie ondernemen voor de buurt/buurtbewoners als dat nodig is. 1/6

3 Onze speerpunten zijn: Woonlasten en betaalbaarheid zijn belangrijk; We zijn krachtig in bestaande buurten en kernen en stemmen onze woningvoorraad af op de toekomstige vraag; Bijzondere doelgroepen krijgen bij ons bijzondere aandacht; We bereiden ons voor op de toekomstige ontwikkelingen met het oog op duurzaamheid; We houden graag de regie en we zoeken actief de samenwerking op. Hoe doen we dat? * We richten ons vooral op mensen met een inkomen tot C per jaar We willen er ook zijn voor mensen met een laag middeninkomen. Deze groep valt vaak tussen wal en schip van sociale huur, dure vrije sector en koop. We zijn sterk in nieuwbouwontwikkelingen in bestaande buurten en kernen Voor de toekomst blijven we op zoek naar goede locaties. We voelen ons verantwoordelijk voor het vitaal houden van alle buurten en kernen waar we bezit hebben Wij vinden aandacht voor de wijken met sociale, economische of demografische problemen belangrijk. Nu en in de toekomst. Dit vraagt soms om een andere aanpak. Kunnen we flexibel bouwen? Kunnen we misschien woonproducten ontwikkelen met een kortere levensduur, die daardoor flexibeler is? Dit onderzoeken we actief. Zowel in de stad als in het land hebben we altijd al extra aandacht voor bijzondere doelgroepen We zoeken actief naar oplossingen voor huisvestingsproblemen van statushouders, mensen die uit een instelling komen en andere bijzondere doelgroepen. En we werken intensief samen met welzijn- en zorgpartners. We ontwikkelen vitaliteitsprogramma's voor buurten die extra aandacht nodig hebben. We verduurzamen onze bestaande woningen naar minimaal energielabel C, gemiddeld B. 3. Liberalisatie en verkoop Ca 6% geliberaliseerde huurwoningen Het aandeel geliberaliseerde huurwoningen blijft in 2018 en 2019 met ca 696 ruim onder de 10oZo, zoals aangegeven in ons scheidingsvoorstel DAEB en niet-daeb. We verkopen ongeveer 15 woningen per jaar, maar moeten ook woningen aanpassen Per jaar verkopen we in Beuningen ongeveer 15 woningen. Zo verversen we ons bezit en komt er geld vrij voor de noodzakelijke nieuwbouw en woningaanpassingen. Ook zorgen we er zo voor dat ons bezit beter aansluit op de vraag. Ook van mensen met een zorgbehoefte en bijzondere doelgroepen. Maar dit proces gaat niet snel. We zullen dan ook, naast nieuwbouw, woningen moeten aanpassen (renoveren) om deze beter te laten aansluiten op de vraag. 4. Nieuwbouw De vraag naar sociale huurwoningen blijft op korte termijn beperkt groeien, onze portefeuille groeit nog beperkt mee Volgens de meeste huishoudensprognoses groeit het aantal huishoudens in Beuningen nog (beperkt) door tot Vanaf 2030 wordt de huishoudensontwikkeling onzeker. Verschillende prognoses laten vanaf 2030 verschillende beelden zien, van stabilisatie tot krimp. 2/6

4 In onze portefeuillestrategie gaan we voor de komende járen nog uit van een beperkte groei van onze portefeuille in de gemeente Beuningen. Zoals afgesproken in de Prestatieafspraken 2018 willen we tot 2020 nog 30 woningen netto aan onze portefeuille toevoegen. Vervolgens houden we onze portefeuille in omvang gelijk. We hebben niet genoeg kleinere, betaalbare woningen voor ouderen Dit wil echter niet zeggen dat er na 2020 geen nieuwbouw meer nodig is. We zien dat de vraag vanuit onze doelgroepen niet zozeer toeneemt, maar dat de vraag verschuift naar levensloopgeschikte woningen voor ouderen. Onze woningvoorraad is minder dynamisch. En sluit onvoldoende aan op deze vraag. We hebben te veel grote (lees: te dure) eengezinswoningen en te weinig kleinere, betaalbare (levensloopgeschikte) woningen. We staan voor een transitieopgave van onze portefeuille. Aanvullende nieuwbouwmogelijkheden nodig om ambities te realiseren In het volgende overzicht zijn onze nieuwbouwplannen in de gemeente Beuningen in beeld gebracht. Geplande oplevering Naam project 2019/2020 Kerkplein Aantal sociale huurwoningen Huursegmenten x betaalbaar 1 8 x betaalbaar 2 Uit het overzicht wordt duidelijk dat we de komende járen nog 30 nieuwbouwwoningen op het Kerkplein in Beuningen realiseren. Voor onze groeiambitie tot 2020 en de transformatieopgave van onze portefeuille is echter aanvullende nieuwbouw nodig. We gaan daarom graag, met de gemeente, actief op zoek naar aanvullende mogelijkheden om onze ambities in Beuningen te realiseren. 5. Betaalbaarheid We zorgen dat onze woningen passen bij alle levensfasen We blijven investeren in vitale buurten. Dat doen we door onze woningportefeuille aan te passen aan de woonwensen van huidige en toekomstige bewoners. We zorgen dat onze woningen passen bij alle levensfasen. Mét een betaalbare huurprijs. Dit doen we onder andere met de volgende activiteiten: We voeren een gematigd huurbeleid In 2018 hebben we voor onze huurders van sociale huurwoningen met een inkomen tot C per jaar een inflatievolgende huurverhoging toegepast (1,496). Het wettelijke maximum was 3,996. Voor hogere inkomens hebben we een inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast (3,996). Het wettelijke maximum was 5,496. Daarnaast hebben we de huurverhoging, voor de huurders van sociale huurwoningen waarvan de huurprijs door de huurverhoging boven de liberalisatiegrens2 uitkwam, beperkt tot 1,496. De huurverhoging voor onze huurders van geliberaliseerde huurwoningen (vrije sector) hebben we beperkt tot 2, Betaalbaar 1 is het huursegment tussen de kwaliteitskortingsgrens (417,34) en de lage aftoppingsgrens van de Huurtoeslag (597,30). Betaalbaar 2 is het huursegment tussen de lage (597,30) en hoge aftoppingsgrens (640,14) van de Huurtoeslag 2 De liberalisatiegrens ligt in 2018 op C 710,68 3/6

5 Ook in 2019 zal Standvast Wonen een gematigd huurbeleid voeren. We zorgen voor voldoende betaalbare en sociale huurwoningen Van onze portefeuille valt in 2020 ongeveer 8296 in het betaalbare huursegment voor huurtoeslaggerechtigde huishoudens van onze portefeuille valt in het sociale huursegment (DAEB). In het volgende overzicht is de verwachte ontwikkeling van onze portefeuille in Beuningen tussen en in beeld gebracht. Tevens wordt een doorkijk gegeven tot Hierbij is uitgegaan van het aantal zelfstandige huurwoningen, de huidige mutatiegraad (896), ons harmonisatiebeleid, gemiddeld 15 verkopen perjaaren toevoeging van 30 nieuwbouwwoningen (Kerkplein) in Goedkoop Betaalbaar Betaalbaar 1 2 Duur sociaal Totaal DAEB Geliberaliseerd Eindtotaal Duidelijk wordt dat de omvang van onze portefeuille, zonder aanvullende nieuwbouwmogelijkheden, vanaf 2020 zal afnemen. Zoals eerder gezegd, gaan we hierover graag in gesprek. 6. Huisvesting bijzondere doelgroepen We werken samen met zorg en welzijn De transitie in de zorg is enorm. Zowel in het huisvesten van ouderen als bijzondere doelgroepen. In de intramurale zorg zien we veel bezuinigingen. Daardoor neemt het aantal huishoudens met een zorgprobleem in de buurt toe. Wij nemen daarvoor onze verantwoordelijkheid. En we zoeken daarvoor nadrukkelijk de samenwerking met zorg en welzijn. Dat betekent dat we niet alleen een langdurige relatie (contract) aangaan met de huurder, maar ook met zorg en welzijn. Voor de ketensamenwerking in de zorg gaan we op zoek naar die partijen die aansluiten op onze visie. Daarnaast onderzoeken we de mogelijkheid van andere woonvormen voor mensen met lichte zorgvraag. We zijn initiatiefnemer van de werkgroep "Weer Thuis" met als doel om huurders uit de maatschappelijke opvang of beschermd wonen te laten doorstromen naar een zelfstandige woonruimte met voldoende begeleiding. Daarnaast huisvest Standvast Wonen het wettelijk aantal statushouders per jaar. 7. Energetische verbeteringen Tot 2020 loopt het huidige duurzaamheidsbeleid van Standvast Wonen door en gaan we door met het verder casco verduurzamen van ons bestaand bezit. Voor 2020 hebben alle reguliere woningen een groen label, dus minimaal energielabel C. Standvast Wonen gaat zich, in samenwerking met gemeente en de huurdersorganisatie oriënteren, op alternatieve energiebronnen. Ook kijken we of we de bewoners kunnen stimuleren hun gedrag voor wat betreft energie te verbeteren. 4/6

6 We verduurzamen de elektriciteit in woongebouwen voor alle algemene voorzieningen. Als een woning vrijkomt, bereiden we deze voor op elektrisch koken. Voor het beleid van de járen daarna maken we gebruik van de Aedestool. De Aedestool is een instrument waarmee op hoofdlijnen inzichtelijk gemaakt wordt wat er op complexniveau moet gebeuren om in 2050 tot een C02 neutrale woningvoorraad te komen. In het volgende overzicht zijn de energetische prestaties van onze woningen in Beuningen per in beeld gebracht. Energie labels en Energie Index (El) gemeente Beuningen per label A++ A+ A B C D E F G Totaal El á 0,60 0,6-0,8 0,8-1,20 1,21-1,40 1,41-1,80 1,81-2,10 2,11-2,40 2,41-2,70 >2J0 aantal gemiddeld label gemiddelde Ei /o 0,3o7o 3,407o 24,30Zo 29,90/0 39,10/0 2,10/0 0,60/0 0,30/0 0,20/0 100 / B 1,35 Eind 2019 hebben ongeveer 76 woningen nog geen groen energielabel (energielabel D of slechter). Het betreft monumenten, woningen die onder een beschermd dorps- of stadgezicht vallen of woningen waarbij de technische ingrepen niet uit te voeren zijn (bijv. geen kruipruimte of spouw). Omdat er in bovenstaand overzicht geen rekening is gehouden met de verkopen in 2018 en in 2019, wijkt het totaal aantal woningen eind 2019 wat af t.o.v. andere overzichten. 8. Leefbaarheid en Vitaliteit We hebben gemengde buurten nodig voor een vitale leefomgeving. Deze waarde van wonen geldt nog steeds. We sturen nog steeds op 'Het vitaal houden van buurten en dorpen waar we woningen verhuren'. Wij sturen hierbij op een mix van koop en (dure en sociale) huur in allerlei woningtypen. Dit zorgt voor de gemengde buurten die we nodig hebben voor een vitale leefomgeving. Door onze buurtbeheerders en woonconsulenten zijn we zichtbaar in de wijken en dorpen. Standvast Wonen zet zich in om, in samenwerking met andere partijen zoals bijvoorbeeld regieteams en zorg en welzijnspartijen, de zichtbaarheid in de buurten te vergroten en meer relatiegericht te werken. Kortom: om van buurtbeheer te komen tot sociaal beheer. In het volgende overzicht zijn de geplande leefbaarheidsuitgaven in Beuningen in 2018 in beeld gebracht. Voor 2019 worden vergelijkbare uitgaven verwacht. 5/6

7 Betreft C Leefbaarheidsbijdrage woonmaatschappelijk werk (Btiv art. 51, lidla) per gemeente Leefbaarheidsbijdrage aanleg/onderhoud kleinschalige infrastructuur (Btiv, artt. 51, lid lb) per gemeente Leefbaarheidsbijdrage schone woonomgeving/overlast/veiligheid (Btiv, art. 51, lid c) Overige leefbaarheidsbijdragen Totaal leefbaarheid Gem. leefbaarheidsuitgaven per DAEB woning 58,33 6/6