Bijlage: Financiële paragraaf

Transcriptie

1 Bijlage: Financiële paragraaf Disclaimer Het bod is onder voorbehoud van wijziging in wet- Ã regelgeving en veranderende marktsituatie. Havensteder werkt volgens het credo 'eerst verdienen, dan uitgeven'. Al onze inspanningen zijn erop gericht om onze begroting te realiseren en de (bouw)projecten die wij ons voornemen, te starten. Dit is echter onder het voorbehoud dat de begrote opbrengsten daadwerkelijk binnen komen. Wij kiezen er nadrukkelijk voor geen verplichtingen aan te gaan, die kunnen leiden tot extra leningen. Door de crisis en het Woonakkoord is onze financiële situatie veranderd. Dat maakte dat wij onze koers voor de komende jaren opnieuw bepaalden. Onze huurders staan voorop en krijgen hoogste prioriteit. Voor onze bedrijfsvoering geldt dat we streven naar een financieel duurzaam Havensteder. Dat betekent dat we onze inkomsten verhogen en onze uitgaven beperken. Prioriteit is het aflossen van leningen, zodat de rentelast afneemt. De financiële uitgangspunten die wij hanteren voldoen aan de eisen die onze externe toezichthouders - het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw - aan ons stellen. Investeringen in bouwprojecten moeten betaald worden uit een deel van de huuropbrengsten en uit de verkoopopbrengsten. Als we onze begroting realiseren, ontstaat in de loop van het jaar ruimte voor meer investeringen. Die uitgaven zijn geprioriteerd. Definitieve toezeggingen doen wij pas als het geld ook daadwerkelijk op de bank staat. Projecten die al in uitvoering zijn, maken we af. Alle andere (bouw)projecten bereiden we voor tót uitvoering, maar daar starten we nog niet mee. We monitoren de voortgang van het realiseren van onze begroting per maand. Zodra geld beschikbaar is, besluiten we direct welk project kan starten. Dat is 'eerst verdienen, dan uitgeven'. 1. Financiële positie en continuïteit Onze financiële continuïteit en financierbaarheid vormen onze belangrijkste financiële kaders Dit meten we af aan de normen die we geformuleerd hebben op de belangrijkste financiële indicatoren: solvabilteit, loan to value (LTV), interest coverage ratio (ICR) en debt service coverage ratio (DSCR). Daarbinnen draait het om het optimaal inzetten van beschikbare financieringsbronnen om de volkshuisvestelijke doelstellingen voor Havensteder als geheel te realiseren. We voldoen nog niet aan de normen en mede daarom is een aanpassing van onze strategie nodig. We werkten een portefeuille- en financiële strategie uit, waarbij we gestaag toewerken naar een gezonde financiële huishouding, nu en in de toekomst. Hierbij vonden we een balans tussen onze maatschappelijke, vastgoed en financiële doelstellingen. De weergaven i

2 in dit hoofdstuk zijn gebaseerd op de uitkomsten van die portefeuille- en financiële strategie, zoals deze door het bestuur is vastgesteld en door de Raad van Commissarissen is goedgekeurd. Ons voortbestaan is gegarandeerd als we voldoende zekerheid inbouwen voor het opvangen van tegenvallers. Financiers en toezichthouders letten hierop. Van belang is dat we op korte en lange termijn in staat zijn aan onze betalingsverplichtingen te voldoen. Daarvoor is een gezond rendement nodig, dat past binnen de grenzen van de staatssteunregeling. Dit komt tot uitdrukking in (binnen en buiten de sector) gehanteerde financiële indicatoren. Figuur 12: Weergave financiële continuïteit en financierbaarheid Financiële continuïteiten financierbaarheid Eigen vermogen Solvabiliteit Eigen buffer voor (weerstand) tegenvallers Toets wel/niet te veel Rendement (Over)compensatie staatssteun staatssteun ontvangen voor daeb-actlviteiten Kasstromen Onderpand Loan to value Dekkingsratio In staat te voldoen aan betalingsverplichtingen Zekerheid voor financier Welke indicatoren en welke normen? Voor deze financiële indicatoren formuleerden we normen en stelden een doel ten aanzien van het tijdspad wanneer we willen voldoen aan deze normen. Tabel XX: Normen op de financiële indicatoren voor Havensteder als totaal Financiële indicator Norm Doelstelling Solvabiliteit Bedrijfswaarde S 20 o 7o 2020 S 25O0, 2025 Solvabiliteit Marktwaarde S 450/0 Loan to Value Bedrijfswaarde á 750/0 Loan to Value Marktwaarde á 550/0 Dekkingsratio WOZ waarde á 50/ ICR WSW definitie S 1,4 DSCR WSW definitie S 1,0 Havensteder wil uiterlijk in 2020 voldoen aan de gestelde normen. Voor de jaren 2021 t/m 2024 accepteren we dat we tijdelijk niet voldoen vanwege een mogelijke afrekening op de break clauses in derivatencontracten. Dat geldt voornamelijk voor de solvabiliteit en de LTV op bedrijfswaarde. Vervolgens wil Havensteder uiterlijk in 2025 opnieuw voldoen aan de gestelde normen. 2

3 Bovenstaande normen hanteren wij voor Havensteder als totaal. De normen voor de aparte organisatieonderdelen DAEB en niet-daeb laten we hier buiten beschouwing. Deze volgen in het concept-scheidingsvoorstel dat met gemeenten en huurdersorganisaties besproken wordt. Naast deze financiële indicatoren hanteren toezichthouders en financiers ook kwalitatieve eisen, zoals een degelijke governance-structuur, integriteit, stevige financiële sturing en een goede relatie met de belanghouders. Het WSW beoordeelt 24 "business risks" om inzicht te krijgen in de aard, omvang en beheersing van de bedrijfsrisico's. Evenwicht Tot slot is het van belang dat wij sturen op de samenhang tussen de financiële indicatoren. Daarmee bedoelen we dat we bij elke mogelijke aanpassing in de strategie beoordelen wat het effect is op àlle indicatoren, zowel op de korte als op de lange termijn. Zo borgen we dat we weloverwogen beslissingen nemen, die in het langetermijnbelang zijn van Havensteder. Figuur XY: Evenwicht in de financiële indicatoren Solv LtV ICR DSCR Dek ratio Norm 3

4 2 Financiële vertaling De vertaling van de portefeuille- en financiële strategie maken we in deze paragraaf zichtbaar op de belangrijkste financiële indicatoren. Onderstaande tabel toont de ontwikkeling van de financiële ratio's die het WSW hanteert. Aanvullend kijkt de Autoriteit Woningcorporaties naar solvabiliteit en LTV op marktwaarde. Tabel YY: Ontwikkeling financiële indicatoren Financiële indicator norm Solvabiliteit (bedrijfswaarde) S 20/ĥ '20 S 25/ĥ '25 13,1 14,2 15, , ,6 25,1 25, ,9 Solvabiliteit (marktwaarde) Loan to Value (bedrijfswaarde) Loan to Value (marktwaarde) Dekkingsratio (WOZ waarde) ICR (WSW definitie) DSCR (WSW definitie) S 45/ĥ 51,6 53,4 53,7 55,4 56,5 57,8 58,5 57,9 58,3 58,9 59,8 61,6 á 75/ĥ 85,6 83,8 82,5 77,1 74,4 71,9 71,9 76,4 76,9 76,1 74,6 73,8 á 55/ĥ 45,4 43,3 43,2 41,2 39,9 38,5 38,2 40,0 39,9 39,2 38,4 37,1 á 50/ĥ 34,5 32,8 32,9 31,5 30,4 29, , ,4 28,7 27,7 S 1,4 1,49 1,59 1,65 1,64 1,65 1,66 1,71 S 1,0 0,98 1,06 1,10 1,18 1,17 1,17 1, Activiteiten in getallen 3.1 Instandhouden en ontwikkelen De wijze waarop wij de verhuurbaarheid en kwaliteit van onze vastgoedportefeuille ook op lange termijn gaan borgen kenmerkt zich enerzijds door het instandhouden en anderzijds door het ontwikkelen van woningen. Instandhouden We leggen de focus op het instandhouden van onze woningen. Dit doen we vanuit de visie dat we de woningen nog jarenlang blijven exploiteren. Instandhouden verwijst naar het regulier uitvoeren van ons onderhoud aan de woningen. Daarbij brengen we de woningen naar de eisen van deze tijd. Om onze woningen op de meest efficiënte wijze in stand te houden doen we dit zoveel mogelijk op bouwdeelniveau, passend bij de vervalcycli van de verschillende bouwdelen. Bij het bepalen van de gewenste onderhoudsingreep kijken we aan de hand van de complexstrategie hoe we het complexrendement optimaliseren. De jaarlijks gemiddeld beschikbare middelen en gewenste aantallen voor instandhouden staan in onderstaande tabel. 4

5 Tabel YZ: Jaarlijks gemiddeld beschikbare middelen en aantal naar maatregel Maatregel Structureel (2018 t/m 2025) x C 1 mio aantal C per gew vhe pp 2015 per jaar pp 2015 Onderhoud 60, Opslag veiligheid à gezondheid en calamiteiten 3,6 Pluspakket lift, entree en esthetiek 1,5 Pluspakket duurzaamheid 15, Gebundelde aanpak 12,0 183 Fundering 1,0 Subtotaal 94,2 Tijdelijk Pluspakket toegankelijkheid (2018 t/m 2021) 1,1 200 Neutraliserend onderhoud (2016 t/m 2018) 3, Subtotaal 5,0 Ontwikkelen Ontwikkelen richt zich op onze transformatieopgave in de vastgoedportefeuille. Hierbij creëren we daadwerkelijk nieuwe product-marktcombinaties. De maatregelen die we hierbij inzetten zijn sloop/nieuwbouw, renovaties en grootschalige transformaties. Een voorbeeld van deze laatste maatregel is het samenvoegen van woningen of het plaatsen van een lift. Ook bekijken we de mogelijkheden van nieuwbouw op onze grondposities en het aankopen van jong bezit. In principe ontwikkelen we alleen DAEB-woningen 1. De jaarlijks gemiddeld beschikbare middelen en gewenste aantallen staan in tabel ZZ. Tabel ZZ: Jaarlijks gemiddeld beschikbare middelen voor ontwikkelen naar maatregel Maatregel Structureel (2017 t/m 2025) x C 1 mio pp 2015 aantal per jaar Sloop Z Nieuwbouw 22,7 195 Renovatie 6,6 51 Aankopen 11,6 86 Transformatie BOG 0,2 8 Totaal te ontwikkelen 41,1 340 De fasering van het instandhoudings- en ontwikkelprogramma over de jaren voor heel Havensteder is weergegeven in onderstaande tabel. In het belang van een toekomstbestendige en goed renderende vastgoedportefeuille kan Havensteder de keuze maken om woningen op niet-daeb kwaliteit te ontwikkelen met het oog op een lange termijn uitpondstrategie. De nieuwbouwwoningen worden tot aan het moment van verkoop als DAEB woning geëxploiteerd. 5

6 Tabel ZA: Fasering instandhoudings- en ontwikkelingsprogramma Maatregel Instandhouden Structureel (x C 1 mio pp 2015) Onderhoud 64,4 67,6 61,6 61,2 60,9 60,5 60,1 59,5 59,1 58,9 Opslag veiligheid S gezondheid en calamiteiten 1,0 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6 Pluspakket lift, entree en esthetiek 0,0 0,0 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 Pluspakket duurzaamheid 2,1 8,0 15,9 15,9 15,9 15,9 15,9 15,9 15,9 15,9 Gebundelde aanpak 0,0 0,2 3, ,5 12, Fundering 1,4 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 Subtotaal 68,9 80,4 87,3 97,6 95,1 95,0 94,2 93,4 91,4 93,2 Instandhouden Tijdelijk (x C1 mio pp 2015) Pluspakket toegankelijkheid (2018 t/m 2021) 1,1 1,1 1,1 1,1 Neutraliserend onderhoud (2016 t/m 2018) 4,6 5,4 1,5 Subtotaal 4,6 5,4 2,6 1,1 1,1 1,1 Instandhouden Overgang (x C1 mio pp 2015) Lang cyclisch onderhoud 11,9 0,8 Verbeteringen overgangsfase 26,0 28,6 6,5 Subtotaal 37,9 29,4 6,5 TOTAAL INSTANDHOUDEN 111,4 115,1 96,3 98,7 96,2 96,1 94,2 93,4 91,4 93,2 Ontwikkelen (x C 1 mio pp 2015) Sloop / Nieuwbouw 4,5 15,2 14, 2 14,2 17,5 19,2 21,7 39,4 37,1 25,5 Renovatie 9,9 9,4 13,4 3,0 5,1 8,6 5,5 2,2 6,9 4,9 Aankopen 0,0 10,8 10,8 10,8 18,4 10,8 10,8 10,8 10,8 10,8 Transformatie BOG 0,0 0,3 0, ,2 0, TOTAAL ONTWIKKELEN 14,4 35,6 38,6 28,2 41,3 38,8 38,2 52,5 55,0 41,3 Voor de ingrepen per gemeente wordt verwezen naar de uitwerking in het bod op de prestatieafspraken voor die gemeente. 3.2 Verkoop In de transformatie speelt verkoop van bezit een hele belangrijke rol. Bij verkoop richten we ons met name op het regulier uitponden van woningen. Slechts een klein deel van de verkopen realiseren we via dispositie, bijvoorbeeld een klein complex met zowel een woning en een BOG-ruimte. De verkoop van de woningen is in de voorliggende portefeuillestrategie minder gericht op het genereren van financiële middelen en meer op de transformatie van de vastgoedportefeuille. We zetten in op verkoop van circa 350 woningen per jaar (gemiddelde over 10 jaar). 6

7 3.3 Verdeling aantal VHE's - investeringen Aantal vhe per gemeente 396 M A Rotterdam m Capelle a/d Ijssel I overige gemeenten Uitgaven aan kwaliteit van woningen 2 34 per gemeente A M Rotterdam a Capelle a/d Ijssel B overige gemeenten 7