Direct rendement 3,1% 3,0% Indirect rendement 1,6% 2,0%

Transcriptie

1 8. Financiën 8.1 Kerncijfers Huuropbrengsten 43,2 miljoen 40,1 miljoen Bedrijfsopbrengsten 48,3 miljoen 44,6 miljoen Bedrijfslasten 29,9 miljoen 29,6 miljoen Bedrijfsresultaat 18,5 miljoen 15,0 miljoen Niet-gerealiseerde waardeveranderingen 18,9 miljoen 7,4 miljoen Resultaat na belastingen 28,0 miljoen 23,1 miljoen Maatschappelijke prestatie 15,0 miljoen 27,0 miljoen Vastgoedbeleggingen 724 miljoen 681 miljoen Vastgoedbelegging in exploitatie 714 miljoen 663 miljoen Vastgoedbelegging in exploitatie per vhe , ,- Loan to Value 29% 27% Direct rendement 3,1% 3,0% Indirect rendement 1,6% 2,0% Eigen vermogen 534 miljoen 506 miljoen Eigen vermogen per vhe , ,- Solvabiliteit 70% 70% Vreemd vermogen 215 miljoen 195 miljoen Vreemd vermogen per vhe , ,- Interest Coverage Ratio 2,4 2,3 Debt Services Coverage Ratio 1,7 1,8 Operationele kasstroom 9,4 miljoen 7,3 miljoen Aantal verhuureenheden (vhe) - Woongelegenheden Overige verhuureenheden Totaal ongewogen Totaal gewogen Totaal gewogen gemiddeld (2014/15) Algemeen Waarderingsgrondslag Woonpartners Midden-Holland streeft naar transparantie in de financiële berichtgeving van de corporatie. De waarderingsgrondslag is daar een onderdeel van. Vanaf verslagjaar 2011 wordt de herziene richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting toegepast. Door te waarderen tegen de actuele waarde en marktwaarde in verhuurde staat wordt het beste inzicht gegeven in het resultaat, de vermogenspositie en de kasstromen. Er heeft zich in 2015 geen wijziging van de waarderingsgrondslag voorgedaan. Presentatiewijziging Om beter aan te sluiten bij de jaarverslaggevingsrichtlijnen zijn de (teruggenomen) verliezen op investeringen in vastgoedbeleggingen verantwoord onder niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen. Voorheen maakte dit onderdeel uit van het bedrijfsresultaat. De vergelijkende cijfers zijn ook aangepast. Inkomsten en uitgaven De huren zijn onze belangrijkste inkomstenbron. Het afgelopen jaar is 43 miljoen aan huur ontvangen. Na aftrek van de bedrijfslasten en de te betalen rente blijft een positieve operationele

2 kasstroom over van 9,4 miljoen. Samen met de verkoopontvangsten van 4,3 miljoen is dit besteed aan investeringen. Investeringen zijn onze grootste uitgavenpost. Het afgelopen jaar is bijna 40 miljoen geïnvesteerd. Omdat de positieve operationele kasstroom en de verkoopontvangsten onvoldoende zijn om alle investeringen te financieren, wordt het restant geleend. Omdat Woonpartners financieel gezond is en voldoet aan de normen van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) kan Woonpartners deze investeringsopgave uitvoeren in combinatie met een gematigd huurbeleid. Met de gematigde huurstijging en investeringen draagt Woonpartners bij aan de betaalbaarheid en de beschikbaarheid van de woningen in ons werkgebied. In 2015 was de gemiddelde huurstijging 1,5%. Dit is lager dan gemiddeld in de sector. Ook de komende jaren is het voornemen om de huurstijgingen zoveel mogelijk te beperken. In hoeverre wij dit op de middellange termijn kunnen volhouden is mede afhankelijk van de toekomstige investeringsopgave en de mate waarin de overheidsheffingen blijven stijgen. Rendement Het directe rendement komt uit op 3,1% en het indirecte rendement op 1,6%. Ten opzichte van 2014 is het directe rendement iets verbeterd (2014: 3,0%) en het indirecte rendement verslechterd (2014: 2,0%). Ondanks het aantrekken van de markt, ons bestaande woningbezit laat een waardestijging zien van gemiddeld 3,4%, blijft het indirecte rendement achter. Dit wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door onze investeringen in sociale nieuwbouw. Deze investeringen zijn maatschappelijk verantwoord, maar financieel onrendabel en hebben een drukkend effect op het indirecte rendement. Resultaat Het bedrijfsresultaat over 2015 is 18,5 miljoen positief. Dit is 0,6 miljoen lager dan begroot. Het verschil wordt voor een belangrijk deel verklaard doordat Woonpartners in de begroting 2015 uitging van 2,25% huurstijging. De werkelijke gemiddelde huurstijging per 1 juli 2015 bij zittende huurders kwam uit op 1,5%. Daarnaast vond de aankoop van drie complexen en de oplevering van nieuwbouw later plaats dan gepland. De lagere huurinkomsten zijn gedeeltelijk gecompenseerd door een hoger netto verkoopresultaat. Ten opzichte van 2014 neemt het bedrijfsresultaat met 3,5 miljoen toe. Voor een belangrijk deel het gevolg van de opgeleverde nieuwbouw en de overname van drie complexen van collegacorporatie Mooiland. Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Ten opzichte van 2014 zijn de huuropbrengsten gestegen met 3,1 miljoen. De toename van de huuropbrengsten is voor een belangrijk deel het gevolg van de huurverhoging, aankoop en opgeleverde nieuwbouw. Op 1 juli 2015 heeft de zittende huurder een huurverhoging gekregen van gemiddeld 1,5%. Deze huurverhoging is lager dan het landelijke gemiddelde van 2,58%. Op 1 juni 2015 heeft Woonpartners drie complexen, met in totaal 252 woningen, van Mooiland overgenomen. Gedurende het jaar zijn er 56 sociale en 41 markthuur nieuwbouwwoningen opgeleverd. Hiervan waren 90 woningen in Waddinxveen en 7 woningen in Moerkapelle Oost. Daarnaast tellen 100 nieuwbouwwoningen die gedurende 2014 zijn opgeleverd, in 2015 voor een volledig jaar mee in de huuropbrengsten.

3 Overige opbrengsten Dankzij de zachte wintermaanden in het begin en einde van het jaar vallen de stookkosten lager uit dan begroot. Dit voordeel komt ten goede aan onze huurders waardoor de opbrengsten servicecontracten 0,4 miljoen lager uitvallen dan begroot. Het aantal verkochte en geleverde woningen bestaand bezit is uitgekomen op 27, terwijl een aantal van 20 woningen was begroot. De verkopen bestaand bezit zorgen voor een netto verkoopresultaat van 0,9 miljoen. Daarnaast zijn in het nieuwbouwproject Park Triangel in Waddinxveen 14 koopwoningen gebouwd en opgeleverd. Dit levert een netto verkoopresultaat op van 0,3 miljoen. Bedrijfslasten De bedrijfslasten bestaan uit: afschrijvingen, overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa, personeelslasten, onderhoudslasten, leefbaarheid, lasten servicecontract, overige bedrijfslasten en sector specifieke heffingen. De totale bedrijfslasten komen in 2015 uit op 29,9 miljoen. Dit komt nagenoeg overeen met de begroting en ligt 0,9% hoger dan Het aantal te beheren verhuureenheden is afgelopen jaar gestegen met 2% naar Hieronder een toelichting op de belangrijkste posten. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa In 2015 is gestart met het plaatsen van PV-panelen in de complexen Jan van Bijnenpad in Waddinxveen en Zuidrandflat in Gouda. De investering en de onderhoudslasten worden slechts gedeeltelijk verrekend via de servicekosten. In combinatie met de lagere energielasten dalen de woonlasten voor de huurder. Omdat niet alle kosten in rekening worden gebracht bij de huurder ontstaat voor Woonpartners een (toekomstig) verlies. Dit verlies van 0,2 miljoen wordt ten laste gebracht van de overige waardeveranderingen (im)materiële activa. Personeelslasten Ook het afgelopen jaar is de bedrijfsvoering verder geoptimaliseerd. Het gemiddelde aantal medewerkers is ten opzichte van 2014 gedaald van 88,4 naar 87,2 formatieplaatsen. Hierdoor heeft het in 2015 afgesloten CAO akkoord niet geleid tot een toename in de totale personeelslasten. Onderhoudslasten De directe onderhoudslasten komen in 2015 uit op 1.338,- per verhuureenheid (vhe). Dit is hoger dan begroot ( 1.174,- per vhe) en 2014 ( 1.311,- per vhe). De afwijking ten opzichte van de begroting is veroorzaakt doordat een aantal onderhoudsuitgaven in de begroting onvoldoende waren meegenomen of naar voren zijn gehaald. Daarnaast is door latere oplevering van de nieuwbouw en latere levering van drie complexen het gemiddelde aantal verhuureenheden over 2015 lager dan begroot. Hierdoor komen de directe onderhoudslasten per verhuureenheid hoger uit dan verwacht. Hieronder de ontwikkeling van het onderhoud de afgelopen jaren afgezet tegen het landelijke gemiddelde.

4 Lasten servicecontracten Door een daling van de energieprijzen en de zachte winter zijn de energielasten lager dan eerder werd verwacht. Dit voordeel komt ten gunste van de huurder. Overige bedrijfslasten De Waardering Onroerende Zaken (WOZ) maakt sinds 1 oktober 2015 onderdeel uit van de woningwaardering. Naast de gemeentelijke heffingen is de WOZ ook de grondslag voor de verhuurderheffing. Daarom heeft Woonpartners de WOZ laten toetsen door een extern bureau. Dit heeft geleid tot lagere WOZ-beschikkingen en een lagere onroerendezaakbelasting. Daarnaast vallen de automatiseringskosten, door vertraging van ICT-projecten en efficiëntere inkoop lager uit. Verder is het afgelopen jaar minder gebruik gemaakt van externe dienstverlening en inhuur derden. Per saldo komen de bedrijfslasten hierdoor 0,5 miljoen lager uit dan begroot. Sector specifieke heffingen In 2015 heeft de Autoriteit woningcorporatie geen saneringsheffing opgelegd. Het bedrag van 4,0 miljoen bestaat volledig uit verhuurderheffing. Mede als gevolg van lagere WOZ-beschikkingen komt de verhuurderheffing 0,3 miljoen lager uit dan begroot. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Onder deze post verantwoorden wij onrendabele investeringen bestaande bouw, onrendabele investeringen nieuwbouw en de waardeontwikkelingen van het bezit afgelopen jaar. De totale niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille komt uit op 18,9 miljoen. Dit is 22,2 miljoen hoger dan begroot. Voor een belangrijk deel komt dit doordat de ingerekende waardeontwikkeling in de begroting te conservatief was. Daarnaast wordt een aantal investeringsbesluiten, en daarmee ook het mogelijke onrendabel, pas in 2016 genomen. Onrendabele investeringen bestaande bouw In de bestaande bouw zijn de toekomstige onrendabele investeringen in de projecten Petteflats in Waddinxveen en Zuidrandflat in Gouda opgenomen. Daarnaast zijn ook in 2015 onrendabele investeringen gedaan in het kader van de energetische maatregelen verspreid over het gehele bezit. Onrendabele investeringen nieuwbouw In 2015 zijn investeringsbesluiten genomen voor de projecten Park Triangel fase 2 en Kerkweg Oost in Waddinxveen en Torenpad Oost in Boskoop. Daartegenover staat de terugname van de verwachte onrendabele toppen op de markthuurwoningen en projecten waarbij de verwachte stichtingskosten naar beneden zijn bijgesteld.

5 Waardeveranderingen vastgoed in exploitatie De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed in exploitatie geeft de waardeontwikkeling van het bezit in 2015 weer. In 2015 komt de niet-gerealiseerde waardeverandering uit op 19,3 miljoen. Bij bestaande woningen is de waardetoename 3,4%. Hieronder een overzicht welke onderdelen een positief effect en welke onderdelen een negatief effect hebben op de waardeontwikkelingen. Financiële baten en lasten Een deel van onze investeringen financieren wij met leningen. Doordat investeringen later vallen dan verwacht, worden leningen later aangetrokken. Samen met de lage rentestand is hierdoor 0,4 miljoen minder uitgegeven dan begroot. Dankzij de lage rentestand is de gemiddelde rentelast in 2015 afgenomen. De gemiddelde rentelast bedroeg in ,4%. Dit is een daling ten opzichte van 2014 toen de gemiddelde rentelast 3,7% was. Belastingen Het bedrag aan te betalen vennootschapsbelasting is gebaseerd op de uitgangspunten van de in 2014 getekende vaststellingsovereenkomst en het geldende belastingpercentage voor de vennootschapsbelasting. Het gemiddelde wettelijke belastingtarief is in overeenstemming met voorgaand jaar en bedraagt 25%. De lagere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale faciliteiten, zoals verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. De fiscale winst van het afgelopen jaar leidt tot een belastingbedrag van 3,0 miljoen. De fiscale winst wordt verrekend met de fiscale verliezen van de afgelopen jaren. Vastgoedbeleggingen De waarde van ons vastgoed is afgelopen jaar met 43,5 miljoen gestegen tot een totaal van 724 miljoen. De vastgoedbeleggingen bestaan uit: - Sociaal vastgoed in exploitatie, 677 miljoen. - Commercieel vastgoed in exploitatie, 36,7 miljoen. - Woningen verkocht onder voorwaarden, 2,5 miljoen. - Vastgoed in ontwikkeling, 7,6 miljoen. Het gaat hierbij onder andere om investeringen in de projecten: De Jonge Veenen in Zuidplas, Torenpad Oost in Boskoop, Westergouwe in Gouda en uitgaven ten behoeve van de projecten in Gouda Oost. Naast de positieve waardeontwikkeling van het bestaande bezit is de toename voor een belangrijk deel te danken aan de oplevering van nieuwbouw en de aankoop van bezit: - In 2015 zijn de volgende nieuwbouwwoningen opgeleverd: 33 markt eengezinswoningen, 6 markt appartementen en 51 sociale appartementen in het project Centrumplan te Waddinxveen. 2 markt eengezinswoningen en 5 sociale eengezinswoningen in het project De Jonge Veenen te Zuidplas

6 - In juni 2015 zijn drie complexen van Mooiland over genomen. De aankoop betreft 252 woningen, 49 parkeerplaatsen en 10 bedrijfsruimten te Gouda. Financiële vaste activa De financiële vaste activa per jaareinde is 20,6 miljoen. Ultimo 2015 bedraagt de in de toekomst te verrekenen belastingbedragen latente belastingvordering 20,4 miljoen. Op basis van onze fiscale meerjarenbegroting verwachten we deze vordering in 2019 volledig gecompenseerd te hebben met fiscale winsten. Dit is ruim binnen de maximale termijn van 9 jaar. In het nieuwbouwproject Park Triangel in Waddinxveen zijn in opdracht van Woonpartners 14 koopwoningen gerealiseerd. Aan de kopers is de mogelijkheid geboden om dit te financieren met een starterslening. Per ultimo 2015 is een bedrag van 0,2 miljoen aan startersleningen verstrekt. Vermogen Het positieve resultaat over 2015 groot 28 miljoen is aan het eigen vermogen toegevoegd. Ultimo 2015 komt het eigen vermogen uit op 534 miljoen. Per gewogen vhe is dit een bedrag van ,-. Vreemd vermogen Woonpartners is ten opzichte van andere corporaties in beperkte mate gefinancierd met vreemd vermogen. Ultimo 2015 is het totale vreemd vermogen 215 miljoen. Dit is ,- per gewogen vhe, sector breed ligt dit op ,- (ultimo 2014). Door onze investeringsopgave is onze leningportefeuille het afgelopen jaar gegroeid van 179 miljoen naar 205 miljoen. Dit komt neer op een lening van ,- per gewogen vhe. De leningportefeuille is opgebouwd uit de volgende type leningen: - Fixe 151,9 miljoen - Annuïtair 43,3 miljoen - Basisrente 6,0 miljoen - Lineair 3,4 miljoen Totaal 204,6 miljoen Hieronder verdeling van de lening naar looptijd. Ten opzichte van de totale leningportefeuille blijft het percentage van het relatieve renterisico onder de 15%, in de sector een gebruikelijk maximum.

7 Financiering Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw bepaalt voor elke corporatie minimaal één keer per jaar het borgingsplafond. Het borgingsplafond is het maximale bedrag dat een corporatie onder WSW-borging mag lenen. Voor de jaren 2015 tot en met 2017 heeft het WSW het volgende borgingsplafond afgegeven: miljoen miljoen miljoen Ultimo 2015 is 189 miljoen aan leningen WSW geborgd. Het verschil met het borgingsplafond 2015 komt doordat bij een aantal projecten de uitgaven later komen dan verwacht. Het afgelopen jaar zijn de volgende geborgde leningen aangetrokken: Geldverstrekker Lening x Type Storting Looptijd Rente % Conversie 1.000,- Achmea Pensioen en LV Fixe mei jaar 1,07% n.v.t. Aegon Levensverzekering Fixe juni jaar 1,72% n.v.t. Aegon Levensverzekering Fixe juni jaar 1,69% n.v.t. BNG Fixe okt jaar 1,98% n.v.t. ING /Monuta Fixe dec jaar 1,953% n.v.t. BNG Fixe dec jaar 1,95% n.v.t. Woonpartners financiert geen buitenlandse activiteiten en heeft geen derivaten. Woonpartners is met één van de huisbankiers een rekening-courantfaciliteit overeengekomen. Hierdoor heeft Woonpartners indien nodig de beschikking over een bedrag van 10 miljoen. 8.3 Financiële kengetallen De volgende kengetallen geven een goede indicatie in hoeverre Woonpartners financieel gezond is: - Interest Coverage Ratio - Debt Service Coverage Ratio - Solvabiliteit - Loan to Value - Dekkingsratio Alle ratio s blijven binnen de norm van het WSW. Interest Coverage Ratio De Interest Coverage Ratio (ICR) geeft aan in welke mate de organisatie kan voldoen aan de renteverplichtingen. * 2016 is gebaseerd op de begroting

8 Het WSW berekent een gewogen ICR over de afgelopen 3 jaren en de komende 5 jaren. De gewogen ICR moet minimaal 1,4 zijn. Woonpartners heeft een gewogen ICR van 2,2. Ultimo 2015 bedraagt de ICR 2,4. Debt Service Coverage Ratio De Debt Service Coverage Ratio (DSCR) geeft aan of voldoende operationele kasstroom wordt gegenereerd voor aflossingen en de renteverplichtingen. * 2016 is gebaseerd op de begroting WSW berekent een gewogen DSCR op basis van de afgelopen 3 jaren en de komende 5 jaren. De gewogen DSCR moet minimaal 1,0 zijn. Woonpartners heeft een gewogen DSCR van 1,6 en voldoet ruimschoots aan deze norm. Ultimo 2015 is de DSCR 1,7. Solvabiliteit De solvabiliteit geeft aan in welke mate de organisatie gefinancierd is met eigen vermogen. Een hoog eigen vermogen is een buffer voor zowel operationele als marktrisico s. * 2016 is gebaseerd op de begroting Het eigen vermogen ultimo 2015 bedraagt 534 miljoen en de solvabiliteit op basis van marktwaarde 70%. Doordat we ook het komende jaar blijven investeren en dit vooral financieren met vreemd vermogen laat de solvabiliteit een dalende trend zien.

9 WSW hanteert als norm een solvabiliteit van minimaal 20% op basis van bedrijfswaarde. De solvabiliteit van Woonpartners op basis van bedrijfswaarde is ultimo % en voldoet ruimschoots aan deze norm. Loan to Value De Loan to Value geeft aan in welke mate het bezit is gefinancierd met leningen. * 2016 is gebaseerd op de begroting In de markt is een Loan to Value van maximaal 70% van de marktwaarde gangbaar. Ultimo 2015 heeft Woonpartners een Loan to Value van 29% op basis van marktwaarde. De stijging ten opzichte in 2016 is vooral een gevolg van het investeringsprogramma dat Woonpartners heeft weten te financieren. Volgens de norm van het WSW mag de Loan to Value maximaal 75% (op basis van bedrijfswaarde) bedragen. Woonpartners voldoet aan deze norm. Dekkingsratio WSW hanteert ook het begrip dekkingsratio. De dekkingsratio geeft aan in welke mate WSW in geval van aanspraak terug kan vallen op de onderpandwaarde van het ingezette bezit. Met uitzondering van 2 complexen, waarvoor een ongeborgde financiering is aangetrokken, is het hele bezit als onderpand bij WSW ingebracht. De geborgde leningportefeuille mag niet groter zijn dan 50% van het ingezette onderpand (WOZ-waarde). De dekkingsratio van Woonpartners is ultimo % en voldoet ruimschoots aan de norm van WSW. 8.4 Maatschappelijke prestatie Als we onze maatschappelijke prestaties uitdrukken in geld krijgen we een beeld welke financiële bijdrage Woonpartners levert in het kader van haar maatschappelijke functie. Dit zijn financiële prestaties die commerciële vastgoedondernemingen niet leveren. Woonpartners bepaalt de maatschappelijke prestatie uitgedrukt in geld door de som te nemen van: 1. Het verschil tussen de mogelijke markt en werkelijke huur. 2. Onrendabele investeringen. 3. Investeringen in leefbaarheid. Bij Woonpartners liggen de werkelijke huren meestal lager dan de markthuren. Om voldoende betaalbare huurwoningen voor onze primaire doelgroep te houden, beperken wij onze huren bewust. Een commerciële verhuurder streeft naar maximale huuropbrengsten en zou voor onze totale woningenportefeuille een markthuur van 53,3 miljoen per jaar vragen. Onze werkelijke

10 huuropbrengsten voor derving komen in 2015 uit op 41,6 miljoen. Het verschil is de maatschappelijke bijdrage in huren. Voor 2015 is dit een bedrag van 11,7 miljoen. In bovenstaande cijfers is nog geen rekening gehouden met de commerciële huren die gevraagd hadden kunnen worden voor maatschappelijk onroerend goed. Woonpartners investeert in sociale huisvesting, waarbij de toename marktwaarde in verhuurde staat vaak lager is dan de investering. Hierdoor ontstaan financieel onrendabele investeringen. In 2015 bedragen de onrendabele investeringen sociale huisvesting 3,0 miljoen. In 2015 heeft Woonpartners aan leefbaarheid 0,3 miljoen uitgegeven. Dit is 46,- per gewogen verhuureenheid. De totale huurbijdrage, onrendabele investeringen en investeringen in leefbaarheid komen in 2015 uit op 15,0 miljoen. Dit is de maatschappelijke prestatie van Woonpartners, uitgedrukt in geld. 8.5 Toekomstige ontwikkelingen Woonpartners is en blijft een financieel gezonde organisatie. Sectorheffing De verhuurderheffing bedraagt in 2016 ruim 4 miljoen en loopt in 2018 op tot bijna 7 miljoen. Dit heeft een drukkend effect op de besteedbare middelen. Investeringen In 2016 investeren we ruim 48 miljoen in nieuwbouw en het bestaand bezit. Dit is circa 6.200,- per gewogen verhuureenheid. Ook in de jaren na 2016 blijven we investeren. De hoogte van het investeringsbedrag is mede afhankelijk van de hoogte van de sectorheffing. De investeringen vinden onder andere plaats in de nieuwbouwprojecten: - Zuidelijk Stempel West in Gouda, circa 110 woningen. - Leo Vromantoren in Gouda, 20 sociale en 19 markthuurwoningen. - Westergouwe in Gouda, 70 sociale en 2 8 markthuurwoningen. - Burgemeester Klinkhamerweg en Schoolstraat in Zuidplas, 40 sociale huurwoningen. - Torenpad Oost in Boskoop, 16 sociale huurwoningen. - De Jonge Veenen in Zuidplas, 32 sociale en 13 markthuurwoningen. Hiervan zijn 7 woningen in 2015 opgeleverd. De investeringen in bestaand bezit vinden onder andere plaats in complexen in de Bomenwijk en Petteflats in Waddinxveen en de Zuidrandflat in Gouda. Daarnaast blijft Woonpartners investeren in energetische maatregelen. Financiering Financiering, ook van geborgde DAEB activiteiten, is geen vanzelfsprekendheid meer. WSW classificeert corporaties in drie risicoklassen. Alleen corporaties uit de laagste risicoklasse komen in aanmerking voor een borgingsplafond van 3 jaar. Woonpartners heeft een borgingsplafond voor 3 jaren gekregen. Bij het aangaan van elke financiering toetst het WSW of de borgstelling nog steeds verantwoord is. Niet-DAEB projecten moeten gefinancierd worden uit het eigen-middelen-beleid of vanuit de markt. Dit laatste zal leiden tot een hogere rente. Daarnaast maakt de nieuwe Woningwet het investeren en het financieren van niet-daeb projecten steeds lastiger. Een gezond financieel beleid zorgt voor voldoende financiële middelen om de maatschappelijke taken te kunnen blijven realiseren.

11 Scenario s Om te kijken of onze maatschappelijke doelstellingen ook financieel haalbaar zijn, rekenen wij verschillende scenario s door. In de scenario s worden de mogelijke ontwikkelingen van het nieuwbouw- en verkoopprogramma in de komende jaren doorgerekend. Er zijn drie scenario s uitgewerkt, te weten: 1. Een harde variant waarin alleen harde nieuwbouwprojecten zijn opgenomen. Projecten zijn hard als er een onherroepelijke bouwvergunning is verleend, dan wel contractuele verplichtingen zijn aangegaan. 2. Een kansrijke variant waarin naast de harde ook de kansrijke nieuwbouwprojecten zijn opgenomen. Projecten zijn kansrijk als het komende jaar een onherroepelijke bouwvergunning wordt verwacht of contractuele verplichtingen worden aangegaan. 3. Een zachte variant waarin naast bovenstaande projecten ook de zachte nieuwbouwprojecten zijn opgenomen. Projecten zijn zacht als sprake is van een mogelijk toekomstig project. De kansrijke variant is gebruikt voor de financiële meerjarenbegroting. De belangrijkste kengetallen blijven toereikend om ons toegang te bieden tot de kapitaalmarkt. Woonpartners verwacht dan ook in de komende jaren de gemaakte prestatieafspraken waar te blijven maken.

12 8.6 Balans

13 8.7 Winst- en verliesrekening