Ontwerp scheidingsplan DAEB/Niet-DAEB woningcorporatie Mitros

Transcriptie

1 Ontwerp scheidingsplan DAEB/Niet-DAEB woningcorporatie Mitros Verzoek om zienswijze aan gemeenten Utrecht en Nieuwegein en HuurdersNetwerkMitros Utrecht 24 augustus

2 Inhoudsopgave Inleiding... 2 Mitros focust zich op sociale huurwoningen... 3 Mitros verkoopt haar bedrijfsruimten en deelnemingen... 7 Mitros kiest voor administratieve scheiding... 8 Financiële doorrekening: DAEB en Niet-DAEB zijn levensvatbaar... 9 Bijlage Omschrijving niet-daeb woningportefeuille bij start

3 Inleiding Met de nieuwe woningwet moet Mitros haar activiteiten gaan scheiden tussen DAEB en Niet-DAEB. Alle corporaties zijn verplicht een ontwerp scheidingsplan in te dienen voor 15 december Het ontwerp scheidingsplan gaat om de verdeling tussen DAEB en Niet-DAEB: DAEB: MITROS toegelaten instelling met sociale huurwoningen en maatschappelijk vastgoed Niet-DAEB: vrijesectorhuurwoningen, bedrijfsonroerendgoed (inclusief parkeren), eventueel deel sociale woningen en maatschappelijk vastgoed. De gemeenten Utrecht en Nieuwegein, het HuurdersNetwerkMitros en huurders van maatschappelijk onroerend goed wordt gevraagd een zienswijze te geven vanuit de volkshuisvestelijk prestaties van de corporatie. Aan u wordt gevraagd uw zienswijze te geven op dit scheidingsplan. Tijdpad vervolgtraject Op 24 augustus ontvangen gemeenten en huurderskoepel het ontwerp scheidingsplan Begin september is de bespreking van het ontwerp scheidingsplan. o 30 Augustus huurderskoepels o 8 september gemeente Nieuwegein o 12 september gemeente Utrecht 6 oktober geven de gemeenten en huurderskoepels hun zienswijze op het scheidingsplan 6 december vindt besluitvorming plaats met Raad van Commissarissen Mitros 15 december dient Mitros het ontwerp scheidingsvoorstel in bij de Autoriteit Woningcorporaties 30 juni 2017 dient Mitros het definitieve voorstel in bij de Autoriteit Woningcorporaties Leeswijzer In dit scheidingsplan leest u eerst over de strategie van Mitros voor sociale huurwoningen, vrijesectorwoningen, bedrijfsruimtes en deelnemingen (paragraaf 1, 2 en 3). Vervolgens gaan we in paragraaf 4 in op de keus voor administratieve scheiding. Ten slotte ziet u in paragraaf 5 de resultaten van de financiële doorrekening en de levensvatbaarheid DAEB en Niet-DAEB. De bijlage toont detail gegevens van onze Niet-DAEB woningen bij de start van de scheiding. 2

4 Mitros focust zich op sociale huurwoningen Strategie Mitros is leidend voor het scheidingsplan Mitros maakt met de gemeenten en huurderskoepel prestatieafspraken die we hebben vastgelegd in onze portefeuillestrategie. Het scheidingsvoorstel DAEB en Niet-DAEB moet onze strategie mogelijk maken en niet belemmeren. Ook moet het scheidingsvoorstel voldoen aan de voorwaarden van onze financiële toezichthouders. Hieronder lichten we onze strategie toe. De focus van Mitros ligt op de sociale huur Mitros is met ruim woningen de grootste woningcorporatie in de steden Utrecht en Nieuwegein. Mitros heeft als kerntaak het bieden van goede en betaalbare huurwoningen in Utrecht en Nieuwegein voor lage inkomens en mensen met een bijzondere woningvraag. De druk op de sociale huurmarkt is groot in ons werkgebied. Daarnaast groeit de stad Utrecht de komende jaren door naar zo n inwoners en neemt daarmee de vraag naar sociale huurwoningen toe. In de prestatieafspraken met de gemeenten Utrecht en Nieuwegein zijn afspraken gemaakt over de minimale omvang van de sociale huurvoorraad. In Utrecht moet het aantal sociale huurwoningen dat Mitros beheert minimaal sociale huurwoningen bedragen in In Nieuwegein is de ambitie dat Mitros in sociale huurwoningen beheert. De kerntaak van Mitros ligt in het aanbieden van sociale huurwoningen. Om de voorraad sociale huurwoningen in stand te houden en te kunnen voorzien in de groeiende vraag naar sociale huur heeft Mitros geen ambities meer in de vrijesectorhuur. Mitros is gestopt met het verder liberaliseren van sociale huurwoningen. Het streefcijfer voor de omvang van de vrijesector in onze portefeuille is terug gebracht van 10% naar maximaal 3%. 97% van onze woningen blijven we sociaal verhuren. Daarnaast verwerft Mitros actief locaties voor de nieuwbouw van sociale huur. Vrijesectorhuur of koopwoningen laten we over aan de vele marktpartijen die graag in Utrecht en Nieuwegein willen investeren. Investeringen in vrijesectorwoningen laten we over aan marktpartijen Omdat Mitros zich op sociale huurwoningen richt, hoort daarbij dat wij ons niet richten op vrijesectorwoningen. Bovendien zal Mitros zo n 350 vrije sector woningen na mutatie weer sociaal gaan verhuren. We zien dat marktpartijen graag in ons werkgebied willen investeren in de vrijesectorhuur. Er is veel vraag naar vrijesectorhuur door de vele jonge hoogopgeleide mensen, de sterke economie en de hoge koopprijzen waardoor mensen uitwijken naar huur. Ook zijn de huurniveaus en waardestijging van de woningen hoog waardoor het vastgoed een aantrekkelijke investering kan zijn. Mitros wil profiteren van het aantrekkelijke investeringsklimaat en marktpartijen verleiden om te investeren in vrijesector in die wijken waar we zien dat er grote concentraties aan sociale huur zijn en differentiatie gewenst is. Mitros blijft in de vrijesector alleen die woningen verhuren die in het verleden specifiek voor de vrijesector zijn gebouwd of in gebouwen waar al een meerderheid van de woningen in de vrijesector is verhuurd. Het gaat om circa zeshonderd van onze woningen. Pas als we voldoende kunnen voorzien in sociale huur, en/of de markt de vrijesector onvoldoende oppakt, en/of het in onze strategie past, én als onze stakeholders dat wensen, pas dan zal Mitros opnieuw in vrijesectorhuur investeren. Op deze algemene lijn werken we in de volgende alinea een situatie uit. 3

5 Mitros wil wel kunnen handelen als onze stakeholders daar in de toekomst om gaan vragen Mitros realiseert zich dat op middellange of lange termijn de maatschappelijke opinie en woningmarktsituatie kunnen veranderen. We realiseren ons dat een paar jaar geleden aan ons is gevraagd om breed actief te zijn door ook in te zetten op vrijesector en maatschappelijk vastgoed. Mitros kiest nu samen met haar stakeholders volledig voor de sociale huur, maar wellicht dat na verloop van jaren blijkt dat marktpartijen onvoldoende woningen voor de lage middeninkomens aanbieden of dat er te weinig duurdere huurwoningen worden gebouwd in aandachtswijken. Geheel ondenkbaar is dit niet, in Amsterdam doet deze situatie zich momenteel voor. In zo n situatie kan het zijn dat onze stakeholders ons alsnog verzoeken om in de vrijesector te investeren. We vinden dat het scheidingsplan de financiële mogelijkheden moet bieden om, als onze stakeholders daar in de toekomst om vragen, en we dat dan zelf ook in onze strategie vinden passen en een markttoets is doorlopen, alsnog te kunnen investeringen in de vrijesector. Oftewel, we willen met het scheidingsplan toekomstige keuzes niet in de weg staan. Naar de stand van nu denken we dat deze situatie vooral kan ontstaan als Mitros bij een grotere herstructurering om volkshuisvestelijke redenen meer differentiatie aan wil brengen, maar marktpartijen dit niet oppakken. Als commerciële partijen niet investeren in woningen met middeldure huur en corporaties het niet mogelijk gemaakt wordt om in deze situatie te investeren ontstaan er tekorten aan middeldure huur en komt de gewenste differentiatie niet tot stand. In een dergelijk geval wil Mitros de mogelijkheid houden zelf bij wijze van uitzondering ook middeldure huur te realiseren. Voor toekomstige flexibiliteit brengen we ook sociale huurwoningen onder in de Niet-DAEB Mitros heeft verkend hoe deze flexibiliteit in het scheidingsplan vorm kan krijgen. Doordat de Autoriteit Woningcorporaties de solvabiliteit van de Niet-DAEB tot maximaal 60% beperkt heeft, wordt het corporaties aanzienlijk moeilijker gemaakt om te investeren in nieuwbouw in de Niet-DAEB tak, zo blijkt uit onze doorrekeningen. Bij de scheiding tussen de DAEB en Niet-DAEB zullen we, naast de verplichte vrijesectorhuurwoningen, bedrijfsruimtes en deelnemingen, aanvullend circa 700 sociale huurwoningen onderbrengen. De extra toegevoegde sociale huurwoningen in de Niet-DAEB zorgen voor financiële slagkracht om, opnieuw pas als onze stakeholders daar om vragen en/of het in de strategie van Mitros past, investeringen te doen in de vrijesector in de aandachtswijken. Extra financiële ruimte is ook nodig voor een gezonde start, voor onverwacht hoge kosten bij leegstand of renovatie. Het surplus van onbenutte middelen zal aan de DAEB-tak worden uitgekeerd. De circa 700 extra sociale huurwoningen in de Niet-DAEB blijven we verhuren als een sociale huurwoning. De sociale huurwoningen zijn alleen administratief ondergebracht bij de Niet-DAEB. Met dit aantal realiseren we, zo schatten we momenteel, een gemiddeld rendement van iets boven 3,6% in de Niet-DAEB. Brengen we meer sociale huurwoningen onder in de Niet-DAEB dan zal het rendementspercentage onder de signaleringsgrens van 3,5% komen. Minder woningen geeft juist onvoldoende financiële ruimte. In paragraaf vier over de levensvatbaarheid gaan we hier nader op in. 4

6 Waarom zouden we niet extra sociale huurwoningen onderbrengen in de Niet-DAEB? Tegen ons voorstel om 700 DAEB-woningen naar de Niet-DAEB tak over te hevelen zou kunnen pleiten, dat het risico bestaat dat Mitros op enig moment gedwongen wordt om deze woningen te verkopen. Daarmee zou de sociale voorraad ongewenst krimpen. Om de volgende redenen delen wij deze redenering niet: Bij administratieve scheiding blijft de corporatie één toegelaten instelling. Al het bezit blijft binnen de toegelaten instelling. Met de gemeente maken wij een afspraak over het aantal woningen dat we sociaal verhuren. Waar Mitros deze woningen vervolgens administratief stalt is interne bedrijfsvoering. Mocht Mitros onverwacht gedwongen worden deze woningen te verkopen, dan zal Mitros het eventuele tekort aan woningen in de sociale voorraad aanvullen met de middelen die met de gedwongen verkoop zijn verkregen. Mitros maakt gebruik van de mogelijkheden die de wet verschaft voor de inrichting van het scheidingsplan. De zienswijze dient gebaseerd te zijn op volkshuisvestelijke argumenten en niet op grond van het feit dat Mitros gebruik maakt van de wettelijke mogelijkheid tot overhevelen van DAEB-woningen naar het Niet-DAEB deel. Ontwikkeling Niet-DAEB woningen Mitros (exclusief bedrijfsruimten en verbindingen) per (toekomstig is per ) Huidig aantal DAEB Huidig aantal Niet-DAEB vrije sector woningen Toekomstig Niet-DAEB vrije sector woningen Toekomstig Niet-DAEB sociale woningen Niet-DAEB is nu vrijesector en blijft vrijesector DAEB na mutatie naar vrijesector Niet-DAEB na mutatie weer sociaal verhuren Niet-DAEB na mutatie verkopen Niet-DAEB na renovatie blok 3 en 8 KENN woningen 894 woningen 533 woningen 694 woningen Circa 359 woningen +54 woningen -336 woningen -199 woningen +120 woningen 5

7 Onderstaand overzicht toont in de linker kolom de aantallen woningen voor Mitros totaal. De sociale voorraad stijgt en de vrije sector woningen dalen. Mitros TI DAEB Niet DAEB Voor scheiding Sociale huurwoning Vrije sector huurwoning Start scheiding Sociale huurwoning Vrije sector huurwoning Sociale huurwoning Sociale huurwoning Vrije sector huurwoning 10 jaar na scheiding Sociale huurwoning Vrije sector huurwoning Sociale huurwoning Sociale huurwoning Vrije sector huurwoning In de bijlage worden meer detail gegevens getoond onder andere woningen uitgesplitst naar gemeente. 6

8 Mitros verkoopt haar bedrijfsruimten en deelnemingen Mitros verkoopt haar bedrijfsruimten Mitros investeert niet meer in bedrijfsruimtes. Uitgangspunt is dat we al onze bedrijfsruimtes verkopen. Met de opbrengsten wil Mitros investeren in sociale huurwoningen. Er zijn vier uitzonderingen waarbij we de bedrijfsruimte niet verkopen: het een maatschappelijke functie heeft in een aandachtswijk; de bedrijfsruimte in een plint ligt van een gebouw met sociale huurwoningen; het bedrijfsruimte is die we willen verbouwen tot sociale woningbouw; onze eigen kantoorruimte. Maatschappelijk vastgoed 126 vhe m2 Zorg units 750 vhe Parkeergelegenheden vhe Bedrijfsonroerend goed 225 vhe m2 Mitros verkoopt haar deelnemingen Deelnemingen vallen volgens het beoordelingskader van de Autoriteit Woningcorporaties per definitie onder de Niet-DAEB. Mitros heeft als doel om alle deelnemingen wanneer dit mogelijk is te verkopen of op te heffen: Wat betreft de WOM Noordwest (WijkOntwikkelingsMaatschappij) zal dit ultimo 2018 plaatsvinden omdat de samenwerkingsovereenkomst met de gemeente tot 2018 loopt. Het gaat om 14 woningen en 14 winkels. Met de verkoop van onze monumenten bv s is Mitros nu bezig (Stadsherstel Midden Nederland). Het is op dit moment onduidelijk of we hier in zullen slagen voor Het gaat om 240 monumenten. De 136 woningen ondergebracht in ASKA (As Kanaleneiland) bv zijn in 2016 overgebracht aan de GEM, daarmee horen deze eenheden niet meer tot de Mitros portefeuille. Tot slot zijn er nog enkele minderheidsbelangen met enkele woningen. Denk bijvoorbeeld aan de BV woonwagenexploitatie, voor deze deelneming is geen zicht op verkoop. Grondposities Grondposities met ontwikkeltermijn langer dan vijf jaar. Grondposities die naar alle waarschijnlijkheid binnen vijf jaar worden benut voor sociale huurwoningen worden in de DAEB tak opgenomen, in het geval van Mitros komt dit niet voor. In de Niet-DAEB tak is de grondpositie in Schalkwijk, Rijnenburg en Nieuwegein opgenomen. 7

9 Mitros kiest voor administratieve scheiding Mitros wil haar Niet-DAEB portefeuille administratief scheiden. We hebben daarvoor vier argumenten: Mitros heeft geen ambities in de vrijesectorhuur, een administratieve scheiding is eenvoudiger dan een juridische scheiding, we zien financiële voordelen en we zien de verplichte markt- en rendementstoets als risicobeperking. Mitros focust zich op sociale huurwoningen en heeft geen commerciële ambities Mitros heeft geen ambities in de vrijesectorhuur. Een juridische splitsing ligt juist meer voor de hand als Mitros een grote opgaaf voor zichzelf ziet in de vrijesector. Immers bij juridische scheiding vervalt de eis om investeringen in de Niet-DAEB vooraf te laten toetsen. In de toekomstige situatie dat Mitros toch een investering wil doen in de vrijesectorhuur via haar administratief gescheiden Niet-DAEB portefeuille, dan vinden we een markttoets door gemeente en WSW een voordeel. Immers, Mitros wil zelf alleen maar investeren als dit gewenst is door de gemeente en er geen onverantwoorde risico s worden gelopen. Een administratieve scheiding is eenvoudiger en flexibeler Mitros kiest bij voorkeur voor een regeling die eenvoudig is uit te voeren en de minste regeldruk geeft. Een administratieve scheiding is een minder zware procedure. Ook bij administratieve scheiding kan Mitros makkelijker Niet-DAEB terug laten zakken naar DAEB (denk aan de 336 versnipperde vrijesectorwoningen die we na mutatie weer sociaal willen verhuren). Financiële voordelen van administratieve scheiding minder stringent aflossingsschema startlening makkelijker interne financiering bij overheveling woningen van DAEB naar Niet-DAEB of vice versa minder externe kosten zoals voor adviseurs, notarissen en oprichten nieuwe entiteit anders dan bij juridisch splitsen is geen sprake van meerwaardeafdracht minder personele consequenties fiscaal verandert er nauwelijks iets bij een administratieve scheiding, een juridische scheiding kan fiscale (nadelige) consequenties hebben. Extra ogen die meekijken Bij administratieve scheiding is een voorafgaande toetsing verplicht bij Niet-DAEB investeringen (markt-, financiële- en rendementstoets). Dit ziet Mitros echter niet als een nadeel. Mitros wil immers alleen in Niet-DAEB investeren als de gemeenten het willen, het in de strategie van Mitros past, marktpartijen het niet oppakken en de investering aan de financiële voorwaarden voldoet. Een paar extra ogen die meekijken zien we als voordeel. 8

10 Financiële doorrekening: DAEB en Niet-DAEB zijn levensvatbaar In deze paragraaf zetten wij uiteen hoe wij tot een financiële doorrekening zijn gekomen en wat de uitkomsten vervolgens laten zien. Op basis van de doorrekeningen die we hebben uitgevoerd zijn de DAEB en Niet-DAEB beide levensvatbaar. De zienswijze die u als gemeente of huurderskoepel geeft is overigens gebaseerd op volkshuisvestelijke prestaties. De Autoriteit Woningcorporaties bepaalt samen met het WSW op basis van onderstaande grafieken of zowel de DAEB tak als de Niet-DAEB tak levensvatbaar zijn. Richtlijnen waar de Niet-DAEB portefeuille aan moet voldoen Door de Autoriteit Woningcorporaties zijn financiële richtlijnen opgesteld waar het scheidingsplan aan moet voldoen: ICR: DAEB minimaal 1,4 en Niet-DAEB minimaal 1,8 Solvabiliteit (op basis van marktwaarde): DAEB minimum 20% geen maximum, Niet-DAEB minimaal 40%, maximaal 60% DSCR: beide takken minimum 1,0, waarbij voor Niet-DAEB geldt dat dit slechts een signaleringsnorm is LTV op bedrijfswaarde maximum van 75% Minimaal rendement voor de Niet-DAEB tak niet significant onder landelijk gemiddelde, ook dit is een signaleringsnorm. Proces Op basis van de strategische keuzes die Mitros samen met haar stakeholders heeft gemaakt zijn meerdere doorrekeningen gemaakt voor de levenvatbaarheid van de DAEB en Niet-DAEB portefeuilles. Om te komen tot een juist beeld van de financiële consequenties van onze strategische keuzes hebben wij in de eerste helft van 2016 met een specifiek voor het scheidingsvoorstel ontwikkelde scenariotool van Ortec gewerkt. Hiermee was op relatief eenvoudige wijze te bepalen wat de financiële gevolgen waren van bepaalde portefeuille samenstellingen. In een vroeg stadium werd duidelijk dat de DAEB tak financieel zeer sterk is en blijft. Met name in de eerste jaren bleek de startlening echter te drukken op enkele cijfers in de Niet-DAEB. Gezien de wens voor toekomstige flexibiliteit in de Niet-DAEB tak bleek het noodzakelijk om sociale woningen administratief onder te brengen in de Niet-DAEB tak. Zonder deze 700 sociale huurwoningen moest er rond de 80 miljoen aan ongeborgd vreemd vermogen bijgeleend worden, uitgaande van de minimum eisen aan ICR, solvabiliteit et cetera. Door de kleine omvang van de Niet-DAEB tak in dit scenario zou het zeer moeilijk zijn ongeborgd vreemd vermogen aan te trekken. Voor Mitros als gehele TI is dit scenario altijd ongunstiger omdat er rente betaald moet worden aan partijen buiten de TI zelf. Meer dan 700 sociale huurwoningen administratief overhevelen zou ervoor zorgen dat het gemiddeld behaalde rendement in de Niet-DAEB onder 3,5% zou komen. In de periode juli/augustus zijn de berekeningen opnieuw uitgevoerd met het begrotingstool WALS waarmee we ook onze meerjarenbegroting mee opstellen. Het resultaat van deze berekeningen vindt u hieronder weergegeven. Resultaten: beide takken zijn levensvatbaar In alle ratio s is te zien dat deze voor de Niet-DAEB tak sterk stijgen. Wij zullen binnen de normen overschot aan liquide middelen in de Niet-DAEB tak afromen naar de DAEB tak. Dit doen wij via extra aflossing van de startlening. 9

11 ICR: De ICR geeft inzicht in de liquiditeit van de corporatie. Het kengetal geeft aan in welke mate de rentelasten worden gedekt vanuit het resultaat op operationele activiteiten. De financiële postitie van Mitros is goed te noemen, voor beide takken is dan ook te zien dat de ICR ruim boven de minimale norm uitkomt. In het overgangsjaar (2017) worden al rentelasten door Niet-DAEB aan DAEB betaald. De ICR stijgt in de Niet-DAEB tak door de snel afnemende rentelasten hard ICR DAEB Niet DAEB min norm D min norm ND DSCR: De DSCR drukt uit in hoeverre de DAEB of Niet-DAEB tak met de operationele kasstromen de rente en aflossingen kan betalen. In de Niet-DAEB tak mogen de verkoopopbrengsten niet meegenomen worden in deze ratio, dit geeft echter wel een vertekend beeld van de werkelijkheid. Er zijn in Niet-DAEB voldoende liquide middelen vanwege de afbouw van de Niet-DAEB portefeuille. Als we meer aflossen op de startlening daalt de DSCR in de Niet-DAEB tak. In de eerste jaren zijn de rentelasten het hoogst. Dit zorgt ervoor dat de Niet-DAEB tak twee jaar onder de signaleringsgrens komt. Wij zien dit niet als een groot probleem gezien de goede financiële situatie van beide takken en van Mitros als TI in totaal. 2,5 2 DSCR 1,5 1 DAEB Niet DAEB min norm D sign norm ND 0,

12 Solvabiliteit: De solvabiliteit geeft de vermogenspositie op basis van marktwaarde van de corporatie weer. De ratio drukt het eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen uit. Ondanks dat Mitros voor de scheiding een zeer gunstige solvabiliteit van 76% heeft mag de Niet-DAEB tak bij de start maar max 60% aan Eigen Vermogen bezitten. Het gevolg is een hogere startlening (40%) dan in de situatie waarbij sprake zou zijn van gelijke solvabiliteit tussen DAEB en Niet-DAEB. Deze laatste situatie was eerder het uitgangspunt van het Ministerie. De relatief kleine Niet-DAEB tak moet nu veel rente en aflossingen betalen (zie DSCR) solvabiliteit DAEB Niet DAEB min norm D min norm ND Loan to Value: Hier wordt de nominale schuldpositie gedeeld door de bedrijfswaarde. Het laat kort gezegd zien hoeveel schuld de corporatie heeft. De maximale schuld die een corporatie mag hebben (zowel DAEB als Niet-DAEB) is 75%, Mitros blijft hier in beide onderdelen ruim onder LTV DAEB Niet DAEB max norm D en ND

13 Extra toets door externe partij Onze doorrekeningen zijn op basis van de huidige meerjarenbegroting van Mitros. Hoe verder we in de toekomst kijken, des te onzekerder de prognoses zijn. De komende periode wordt onze financiële doorrekening door een externe partij getoetst. Wij verwachten dat de kans zeer klein is, maar mochten hierdoor aanpassingen nodig zijn in het scheidingsplan dan zullen wij op tijd alle stakeholders hiervan op de hoogte stellen. Een nieuwe zienswijze is alleen nodig als er substantiële wijzigingen plaatsvinden in de toekomstige volkshuisvestelijke prestaties. Tot slot De financiele ratio s laten zien dat zowel de DAEB als de Niet-DAEB tak levensvatbaar zijn. De strategie is door het scheidingsplan niet gewijzigd en richt zich op de sociale huurwoningen. De vrije sector bouwen wij af en het aantal sociale huurwoningen kunnen we laten groeien waardoor het bezit vernieuwd en verjongd wordt. 12

14 Bijlage: Omschrijving niet-daeb woningportefeuille bij start scheiding In deze bijlage omschrijven we de niet-daeb woningportefeuille nader bij start. In onderstaande tabel ziet u om hoeveel woningen het gaat, of we ze sociaal danwel in de vrijesector verhuren, wat de gemiddelde huurprijs en gemiddelde WWS-punten. Aantal Utrecht Nieuwegein Sociale huurwoning in DAEB Sociale huurwoning in Niet DAEB Vrije sector huurwoning in Niet DAEB Gemiddele huur Utrecht Nieuwegein Sociale huurwoning in DAEB Sociale huurwoning in Niet DAEB Vrije sector huurwoning in Niet DAEB Gemiddele aantal WWS punten Utrecht Nieuwegein Sociale huurwoning in DAEB Sociale huurwoning in Niet DAEB* Vrije sector huurwoning in Niet DAEB het is vanuti de BTIV niet toegestaan sociale woningen met <144 WWS punten onder te brengen in Niet DAEB Op de volgende pagina s vindt u een omschrijving en een kaart per woongebied van Mitros van de niet- DAEB woningportefeuille nader omschreven: Blauw zijn de woningen die we op het moment van scheiding in de vrijesector verhuren: o zowel de woningen die we willen behouden in de vrijesector o als de woningen die we na mutatie terugbrengen naar de sociale huur o als de woningen die we na mutatie gaan verkopen Rood zijn de woningen die we op het moment van scheiding sociaal verhuren: o Zowel de (circa 50) woningen die we nog willen liberaliseren o Als de woningen die we vanwege de levensvatbaarheid willen onderbrengen in niet-daeb portefeuille maar die we sociaal blijven verhuren. 13

15 Omschrijving niet-daeb woningportefeuille in gebied Utrecht West (wijken Leidsche Rijn, Lombok, Oog en Al, Kanaleneiland, Rivieren- Dichterswijk en Hoograven) circa 160 woningen in Leidsche Rijn (waaronder het Klifrakplantsoen) die we in het verleden speciaal hebben gebouwd voor de vrijesector circa 20 woningen in Leidsche Rijn die we nu sociaal verhuren, maar na mutatie in de vrijesector gaan verhuren (liberaliseren) circa 70 woningen in het centrum van Kanaleneiland (De Verkenner) die we in het verleden speciaal hebben gebouwd voor de vrijesector circa 140 flats zonder lift in Kanaleneiland Noord-Noord die we na renovatie gaan verhuren in de vrije sector (138 woningen) circa 10 ruime maisonnettes in Hoograven (nieuwbouw Briljantlaan) die we in de vrijesector blijven verhuren circa 135 flats zonder lift (met name) in Nieuw Engeland die we sociaal blijven verhuren circa 65 verspreid liggende woningen die we nu in de vrijesector verhuren, maar na mutatie sociaal gaan verhuren circa 10 verspreid liggende woningen die nu verhuren in de vrijesector, maar die we gaan verkopen na mutatie Kaart 1: niet-daeb woningen in gebied Utrecht West 14

16 Omschrijving niet-daeb woningportefeuille in gebied Utrecht Midden (wijken Binnenstad, Pijlsweerd, Ondiep en Zuilen) circa 20 woningen in de Binnenstad (waaronder woningen in Boekhoven Bosch) die we blijven verhuren in de vrije sector circa 30 woningen in de binnenstad die we nu nog sociaal verhuren maar na mutatie verhuren in de vrijesector (liberaliseren) circa 15 woningen in Groen Zuilen die we in het verleden hebben gebouwd voor de vrijesector en blijven verhuren in de vrije sector circa 50 appartementen in Schaakbuurt Zuilen die we sociaal blijven verhuren circa 35 verspreid liggende woningen die we nu in de vrijesector verhuren, maar na mutatie sociaal gaan verhuren circa 65 appartementen in Zuilen (Geuzenveste) die oorspronkelijk voor de koop zijn ontwikkeld, nu in de vrijesector zijn verhuurd en na mutatie alsnog worden verkocht circa 50 verspreid liggende woningen die we nu in de vrijesector verhuren, maar die we na mutatie gaan verkopen Kaart 2: niet-daeb woningen in gebied Utrecht Midden 15

17 Omschrijving niet-daeb woningportefeuille in gebied Utrecht Oost (wijken Overvecht, Votulast, Utrecht Oost en Noordoost en Lunetten) circa 120 woningen in Overvecht (Mariakwartier) die we in het verleden speciaal hebben gebouwd voor de vrijesector circa 100 appartementen in Lunetten (Coppelwethe) die we sociaal blijven verhuren circa 215 woningen (met name) in Overvecht die we sociaal blijven verhuren circa 175 verspreid liggende woningen die we nu in de vrijesector verhuren, maar na mutatie sociaal gaan verhuren circa 50 verspreid liggende woningen die we nu in de vrijesector verhuren, maar die we na mutatie gaan verkopen Kaart 3: niet-daeb woningen in gebied Utrecht oost (NB Het nieuwbouwcomplex Maria van Hongarijedreef (vrije sector) is onvolledig geprojecteerd door ontbreken adresgegevens op kaart 16

18 Omschrijving niet-daeb woningportefeuille in Nieuwegein circa 30 appartementen in het centrum (Schakelstede) die we in het verleden speciaal hebben gebouwd voor de vrijesector circa 90 woningen (met name) in Galecop die we sociaal blijven verhuren circa 65 verspreid liggende woningen die we nu in de vrijesector verhuren, maar na mutatie sociaal gaan verhuren circa 10 verspreid liggende woningen die we nu in de vrijesector verhuren, maar die we na mutatie gaan verkopen Kaart 4: niet-daeb woningen in Nieuwegein 17