Financiële continuïteit

Transcriptie

1 11 Financiële continuïteit

2 financiële ratio s (ultimo 2015 & norm) norm Eigen vermogen 31,5% Solvabiliteitsratio > 20% Balans Vreemd vermogen 67,5% Loan-to-Value o.b.v. bedrijfswaarde < 75% Kasstromen 1,60 Interest Coverage Ratio 1,12 Debt Service Coverage Ratio icr > 1,40 dscr > 1,00 Onderpand 36,8% Dekkingsratio < 50% De ratio s zijn berekend op basis van de WSW rekenmethodiek. toelichting financiële ratio s: ICR Interest Coverage Ratio (in hoeverre de corporatie in staat is (geweest) de rente-uitgaven op het vreemd vermogen te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten); DSCR Debt Service Coverage Ratio (in hoeverre de corporatie in staat is om voldoende kasstromen te genereren om, indien nodig, voldoende aflossingen op het vreemd vermogen te kunnen voldoen); LtV Loan to value (meet in hoeverre de kasstroom genererende capaciteit van de geëxploiteerde vastgoedportefeuille op lange termijn in een gezonde verhouding staat tot de schuldpositie); Solvabiliteit (meet de omvang van het weerstandsvermogen van de corporatie in relatie tot het totale vermogen); Dekkingsratio (meet de verhouding tussen de onderpandwaarde van het bij WSW ingezet onderpand en het schuldrestant van door WSW geborgde leningen).

3 11.1 Financiële strategie Voor het waarborgen van de financiële continuïteit van de organisatie heeft Staedion financiële randvoorwaarden opgesteld. Deze randvoorwaarden zien er op toe dat Staedion een gezonde liquiditeits- en vermogenspositie heeft en haar continuïteit behoudt. Staedion stuurt op een strakke kaderstelling onder meer door middel van ratio s bestaande uit de Interest Coverage Ratio (ICR), voldoende aflossingscapaciteit uit de operationele kasstromen (DSCR), de waarde van het bezit in relatie tot de financiering (LTV) en voldoende weerstandsvermogen. Daarnaast is het voor Staedion van belang dat er ieder jaar per saldo positieve operationele -/- (des)investeringskasstromen worden gegenereerd. Deze kasstromen wil Staedion gebruiken om de leningenportefeuille af te bouwen zodat de looptijd van onze portefeuille meer in lijn is met de resterende levensduur van ons vastgoedbezit. Begroting 2016 en de meerjarenraming De Raad van Commissarissen (RvC) heeft in november 2015 de begroting 2016 en de meerjarenraming goedgekeurd. De begroting en meerjarenraming zijn opgesteld binnen de financiële randvoorwaarden en voldoen aan de gestelde eisen van de toezichthouders van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). Kasstromen meerjarenraming (x 1.000) Operationele activiteiten (Des)investeringsactiviteiten Saldo Kasstromen De bovengenoemde saldo kastromen, over de periode een totaalbedrag van 91,0 miljoen, zal in principe gebruikt worden om de leningenportefeuille af te bouwen. In dezelfde periode zal Staedion voor ruim 467,0 miljoen aan (WSW geborgde) leningen aflossen en herfinancieren. De financieringsbehoefte over de periode bedraagt derhalve 376,0 miljoen. Financiële kengetallen op basis van de meerjarenraming Norm WSW Solvabiliteit > 20% 31,7% 32,9% 34,5% 36,5% 38,8% Interest Coverage Ratio (ICR) > 1,40 1,72 1,78 1,87 1,95 2,01 Debt Service Coverage Ratio (DSCR) > 1,00 1,15 1,18 1,20 1,22 1,24 Loan-to-Value (LTV) < 75% 68,1% 67,1% 65,0% 63,2% 60,0% De kengetallen zijn gebaseerd op jaarlagen en niet berekend op basis van de WSW methodiek Basiskwaliteit, betaalbaarheid en klanttevredenheid zijn conform het nieuwe ondernemingsplan speerpunten geweest bij het opstellen van de meerjarenraming. In financiële zin zal Staedion de komende jaren een gematigd huurbeleid gaan voeren. Verder is er voor gekozen om in de meerjarenraming meer ruimte vrij te maken voor onderhoud aan ons bestaand bezit, waarbij tevens rekening wordt gehouden met verduurzaming en het op basiskwaliteit brengen van ons bezit. Hierbij valt te denken aan het plaatsen van dubbel glas in woningen en de ambitie om alle open verbrandingstoestellen de komende jaren te vervangen. Het aandeel woningen met een F en G label wordt hiermee afgebouwd ten gunste van het aandeel woningen met een A en B label. Gemiddeld gezien zal Staedion hiertoe jaarlijks tussen de 20 mln en 30 mln investeren in het verbeteren van bestaand bezit. Om de loan-to-value (LTV) verder te verbeteren wordt de komende jaren rekening gehouden met extra aflossingscapaciteit. Overige keuzes hebben betrekking op het continu verbeteren en innoveren van processen, diensten en services en het besparen op bedrijfslasten om te komen tot een betere benchmark ten opzichte van andere corporaties (zie paragraaf 9.2).

4 11.2 Oordeel toezichthouders Toezichtbrief 2015 Autoriteit woningcorporaties Sinds 1 juli 2015 valt zowel het financiële toezicht als het toezicht op rechtmatigheid, governance en integriteit onder de verantwoordelijkheid van de Autoriteit woningcorporaties (Aw). De Aw heeft onderzoek gedaan op basis van ingediende prognosegegevens , verantwoordingsgegevens 2014 en andere informatie ten aanzien van deelactiviteiten. De financiële beoordeling heeft zich gericht op een zestal toezichtterreinen die van invloed kunnen zijn op de financiële continuïteit van een corporatie, te weten: kwalitatieve financiële verantwoording, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht. In haar toezichtbrief van 7 september 2015 geeft de Aw aan dat we aan het (financiële) beoordelingskader hebben voldaan. De Aw heeft in haar Beleidsregels 2016 het systeemgericht toezicht vermeld. Dit toezicht is onderdeel van het reguliere toezicht op corporaties en richt zich op corporaties waar gezien de omvang van de activiteiten toezicht nodig is op het samenhangend stelsel van strategie, bedrijfsmodel, governance, cultuur en risicobeheer in alle lagen van een corporatie. Voor 2016 is Staedion geselecteerd. De Aw zal op strategisch en tactisch niveau een oordeel vormen over governance. Hierna vindt toetsing van de strategie en werking van het sturings- en beheersingsinstrumentarium plaats aan de hand van een nog te bepalen operationeel proces. Oordeelsbrief 2014 Autoriteit woningcorporaties De Autoriteit woningcorporaties heeft op 27 november 2015 een positief oordeel afgegeven over Staedion, gebaseerd op de dvi 2014, het jaarverslag, de jaarrekening en de stukken van de accountant. De autoriteit bevestigt de overschrijding van de maximale bezoldiging, welke valt onder het overgangsrecht. Kredietwaardigheidsoordeel WSW Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft op 27 juli 2015 verklaard dat, conform artikel 8 van het reglement van deelneming van het Waarborgfonds, Stichting Staedion voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid door middel van het afgeven van een borgbaarheidsverklaring. Het WSW heeft eveneens het borgingsvolume voor 2015, 2016 en 2017 vrijgegeven. Het borgingsvolume geeft het maximaal volume aan geborgde leningen aan per ultimo periode Financiële instrumenten en risicobeheersing Staedion heeft een Treasury Jaarplan en een Treasury Statuut. Daarnaast wordt minimaal vier keer per jaar een Treasury Commissie gehouden, die de inhoud van deze stukken, maar in ruimere zin ook de invulling daarvan door de organisatie en de afwegingen die daarbij worden gemaakt, bespreekt. Notulen van de Treasury Commissie zijn beschikbaar binnen de organisatie. Marktrisico Staedion loopt marktrisico ten aanzien van de waardering van swaps en de eventuele verplichte collateral storting bij een negatieve marktwaarde. Bij Staedion is de collateral storting gemaximeerd tot een afgesproken bedrag. Het effect van een negatief marktrisico is hiermee gelimiteerd. Kredietrisico Staedion maakt gebruik van een aantal banken om zo over meerdere kredietfaciliteiten te beschikken. Staedion past spreiding toe, zodat er geen sprake is van concentraties in het kredietrisico. Daarnaast is Staedion voor de beschikbaarheid van financiering sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

5 Liquiditeitsrisico Staedion maakt gebruik van een aantal banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. De negatieve marktwaarde van de swaps per eind 2015 heeft voor Staedion een liquiditeitsbeslag tot gevolg. De collateral die Staedion dient te storten, is echter gemaximeerd op een voor Staedion aanvaardbaar niveau. Het liquiditeitsrisico voor Staedion is hiermee gelimiteerd en inzichtelijk. Ook hier is Staedion voor de beschikbaarheid van financiering sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Renterisico Staedion loopt renterisico wat betreft de huidige leningenportefeuille (conversie en fixe-aflossingen) en financiering van toekomstige investeringen. Dit risico wordt beheerst door het spreiden van de aflossingsmomenten in de leningenportefeuille. Voor schulden met variabele renteafspraken loopt Staedion risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden (van totaal 420 miljoen) heeft Staedion in het verleden renteswaps gecontracteerd, zodat zij per saldo een vaste rente betaalt. In 2015 zijn geen nieuwe derivaten afgesloten, wel is er een derivaat ad. 10 miljoen afgelopen. Staedion heeft naast de renteswaps verder geen andere derivaten in portefeuille. De bestaande renteswaps hebben geen breakclauses. Overzicht lopende renteswaps ultimo 2015 (bedragen in euro): Tegenpartij Hoofdsom Einddatum Rente betalen (%) Rente ontvangen Marktwaarde per ABN-AMRO , , , ,159 3M Euribor , , ,613 3M Euribor , , ,833 3M Euribor , , ,228 3M Euribor , , ,253 3M Euribor , , ,832 3M Euribor , , ,778 3M Euribor ,17 BNG , , , ,289 3M Euribor , , ,287 6M Euribor , , ,854 3M Euribor , , ,532 3M Euribor , , ,855 3M Euribor , , ,870 3M Euribor , , ,160 3M Euribor , , ,042 3M Euribor , , ,119 3M Euribor , , ,737 3M Euribor , , ,769 3M Euribor ,14 ING , , , ,099 3M Euribor , , ,119 3M Euribor , , ,743 3M Euribor , , ,445 3M Euribor , , ,548 3M Euribor ,19 Totaal , ,44

6 Hedgestrategie De Hedgestrategie is beschreven in het door de Raad van Commissarissen goedgekeurde Treasurystatuut. Staedion past het principe van kostprijshedge accounting toe op basis van een individuele hedge-relatie. Dit betekent dat elke swap gekoppeld is aan een variabele lening met dezelfde modaliteiten (hoofdsom, rentevervaltermijn en looptijd). In het vierde kwartaal heeft Staedion een groot deel van haar commerciële financiering bij BNG Bank/Rabobank afgelost. Dit is deels uit eigen middelen gefinancierd en geherfinancierd bij de BNG met WSW-borging. Hierdoor is er op één renteswap per 31 december 2015 een beperkt verschil in de modaliteit betreffende de rentevervaltermijn en looptijd. Dit is inmiddels gedurende 2016 hersteld middels het aantrekken van een nieuwe lening met dezelfde modaliteit. Uitgangspunt is altijd om de modaliteit zoveel mogelijk te bewaken, en indien nodig aan te passen. Eind 2015 is er derhalve sprake van een voldoende effectieve hedge-relatie om hedge-accounting te mogen toe passen. De effecten van een hedge-ineffectiviteit worden in voorkomend geval in de resultaten verwerkt. Bzk Beleidsregels derivaten In 2012 zijn de nieuwe beleidsregels voor derivatengebruik van kracht geworden. De handelingsruimte is nu aanzienlijk beperkt ten opzichte van de voorgaande situatie. De beleidsregels zien toe op de volgende zaken: De toegestane typen derivaten; De vereiste rating van de tegenpartij; Geen toezicht belemmerende clausules in de documentatie; Een liquiditeitsbuffer; De corporatie moet worden geclassificeerd als niet-professionele belegger. Voor nieuwe derivaten zijn enkel caps en payerswaps toegestaan die geen langere looptijden hebben dan het lopende kalenderjaar en de direct daaropvolgende negen kalenderjaren. Daarnaast kunnen enkel derivaten worden afgesloten als er al een lening is aangetrokken. Banken dienen de corporaties als nietprofessionele belegger te beschouwen en nieuwe derivaten mogen alleen onder de modelovereenkomst van het Ministerie van Financiën worden aangetrokken. Corporaties dienen verplicht van de modelovereenkomst gebruik te maken bij het afsluiten van nieuwe derivaten. De facto betekenen de nieuwe beleidsregels dat Staedion uit eigen beweging geen nieuwe derivatencontracten meer aangaat. In 2015 zijn er dan ook geen nieuwe derivaten afgesloten. Rapportages WSW en Centraal Fonds Staedion heeft elk kwartaal gerapporteerd aan het WSW over de derivatenportefeuille. In artikel 3 van de beleidsregel derivaten wordt vermeld dat de Autoriteit woningcorporaties (voorheen: CFV) jaarlijks de opzet van de interne organisatie rond financiële derivaten in het kader van haar financiële toezicht beoordeelt. Op basis van deze analyse heeft Staedion op advies van de Autoriteit woningcorporaties de beleidsregels derivaten integraal opgenomen in het Treasury Statuut. Het Treasury Statuut voldoet hiermee aan de richtlijnen zoals voorgeschreven door de Autoriteit woningcorporaties en de beleidsregels derivaten. Toezicht belemmerende bepalingen Eén van de onderdelen van de beleidsregels derivaten is dat er geen toezicht belemmerende bepalingen in derivaten (ISDA) contracten of raamovereenkomsten mogen staan. Per ultimo 2015 heeft Staedion dan ook geen toezicht belemmerende bepalingen. Interne Beheersing Onder verantwoordelijkheid van de financieel directeur wordt de interne beheersing inzake derivaten onder meer vorm gegeven door scheiding tussen front-, mid- en backoffice van de Treasury functie. De processen

7 en transacties maken als controle-objecten deel uit van de P&C cyclus. Lening overeenkomsten en overeenkomsten voortvloeiende uit derivatentransacties worden op basis van een onderbouwd advies goedgekeurd door de bestuurders. Daarnaast beoordeelt de externe onafhankelijke accountant onze interne beheersing voor zover relevant voor de controlewerkzaamheden van de jaarrekening met nadrukkelijke aandacht voor de Treasury activiteiten. Dit is mede onderdeel van de totale beoordeling van de interne beheersing van Staedion en de controle van de jaarstukken. Beleidsregels verantwoord beleggen Per februari 2015 zijn de nieuwe beleidsregels voor beleggen van kracht. De beleidsregels zien toe op de volgende zaken: Het financiële beleid en beheer van een toegelaten instelling moet dienstbaar zijn aan het realiseren van de gewenste volkshuisvestelijke doelstellingen, en dient daartoe op transparante wijze gericht te zijn op financiële continuïteit; Het aantrekken of afstoten van beleggingen dient uitsluitend te zijn gericht op het beperken van risico s van het financiële beleid en beheer op de financiële continuïteit; Toegelaten instellingen beleggen risicomijdend en hanteren geen rentevisie; Toegelaten instellingen beleggen uitsluitend hun niet voor lopende betalingen benodigde middelen. Staedion is voor het uitoefenen van de kerntaken structureel afhankelijk van langjarige kapitaalmarktleningen. In beginsel geldt dat te veel of te lang lenen tot onnodige extra rentelasten leidt. Een belangrijk streven van het Treasurybeleid is voorkomen en terugdringen van overliquiditeit. Uitgangspunt is dat structurele overliquiditeit aangewend moet worden voor interne financiering (bijvoorbeeld aflossing of afkoop van bestaande leningen, financiering van investeringen). Als Staedion toch overliquiditeit heeft, worden deze middelen risicomijdend uitgezet, waarbij volledig geconformeerd wordt aan de Beleidsregels verantwoord beleggen, die in de uitgangspunten van het Treasury Statuut zijn uitgewerkt. Beleggingen worden in beginsel alleen in de vorm van de eigen rekening courant, spaarrekeningen, (termijn)deposito s, call- en kasgelden toegestaan. Gedurende 2015 heeft Staedion, naast de gebruikelijke eigen rekening courant voor operationele activiteiten, alleen gebruik gemaakt van spaarrekeningen om de tijdelijke overliquiditeit weg te zetten. Dit zijn dagelijks op ieder moment opneembare bedragen (in euro s), bij financiële instellingen die vallen onder de werking van de Wet Toezicht Kredietwezen en die een internationale creditrating hebben die voldoet aan de eisen gesteld in de Beleidsregels verantwoord beleggen. Ultimo 2015 is de stand van de liquide middelen 4,9 miljoen positief. Hiervan is 3,5 miljoen bij twee dagelijks opneembare zakelijke spaarrekeningen van de ING Bank weggezet. De overige 1,4 miljoen betreft tegoeden op lopende rekening courant rekeningen bij de ING Bank, BNG en ABN-AMRO Bank.

8 financieel (ultimo 2015) Huuropbrengsten 232,0 mln % huurderving 2,6% Operationeel resultaat 48,4 mln Waardeverandering vastgoedportefeuille 142,8 mln Vastgoedbeleggingen 3.231,3 mln Waardestijging Vastgoedbeleggingen 4,7% Bedrijfswaarde 2.319,2 mln Eigen vermogen 1.673,5 mln Leningenportefeuille 1.605,6 mln Afgelost in 2015, per saldo 84,4 mln Gem. rentepercentage 3,99% 11.4 Jaarresultaat Operationeel resultaat Voortvloeiend vanuit de visie en strategie vastgelegd in het ondernemingsplan waren de financiële doelstellingen van Staedion over 2015 erop gericht om voldoende financiële middelen te hebben ten behoeve van de betaalbaarheid van onze woningen voor de doelgroep en het op peil houden, en verder verbeteren, van ons bezit door het uitvoeren van onderhoud en renovatie. Tevens heeft Staedion als financieel doel het genereren van een beperkte positieve kasstroom om de leningenportefeuille terug te dringen en in lijn te houden met de resterende levensduur van het bezit. Het operationele resultaat over 2015 bedraagt 48,4 miljoen. Dit resultaat is in zijn geheel ingezet om bestaande leningen af te lossen. Per saldo is er gedurende ,6 miljoen afgelost. Naast de 48,4 miljoen aan operationeel resultaat, is het overige deel van de aflossingen ( 26,2 miljoen) gefinancierd vanuit de verkoop van grondposities en bestaand bezit. Hiermee heeft Staedion bereikt dat we een gezonde financiële positie hebben, waarbij zowel de solvabiliteit (verhouding eigen vermogen / vreemd vermogen)

9 en de Loan-to-Value passend zijn bij onze doelstelling en bedrijfsvoering. Dit geeft ons een goede uitgangspositie om onze doelstellingen betreffende betaalbaarheid en kwaliteit voor onze doelgroep ook in 2016 verder vorm te geven. In 2015 zijn de financiële effecten van de in 2014 doorgevoerde reorganisatie voor het eerst volledig zichtbaar. Dit heeft geresulteerd in substantieel lagere personeelslasten. Ook de bedrijfslasten zijn opnieuw gedaald. Voor een groot deel ook veroorzaakt door het wegvallen van de saneringsheffing in Voor de komende jaren is het nog onzeker of deze heffing wel of niet afgedragen dient te worden. Daarentegen zal de verhuurdersheffing naar verwachting blijven bestaan en jaarlijks stijgen. Conform onze doelstelling is er in 2015 een stijging van de onderhoudslasten gerealiseerd. Dit komt natuurlijk ten goede aan de kwaliteit van ons bezit. De historisch lage rentetarieven hebben ook voor ons een positief effect. Staedion heeft in ,0 miljoen aan (WSW)- leningen geherfinancierd tegen een lager tarief dan deze in het verleden zijn afgesloten. Dit heeft een gunstig effect op het gemiddelde rentepercentage, welke met 20 basispunten is gedaald ten opzichte van 2014 (van 4,19% in 2014 naar 3,99% in 2015). De doelstelling om onze woningen betaalbaar te houden voor onze primaire doelgroep heeft in 2015 geresulteerd in een beperkte huurverhoging van 1,5% voor de inkomensgrens tot , waar wettelijk gezien 2,5% was toegestaan. De totale stijging van de huuropbrengst ten overstaande van 2014 bedraagt 3,1%. Deze hogere stijging wordt grotendeels veroorzaakt door het groeien van de vastgoedportefeuille vanuit Winkelpanden en Starterspanden met 209 verhuureenheden. Vastgoedbeleggingen Het jaar 2015 kenmerkte zich door het aantrekken van de vastgoedmarkt. Gedurende geheel 2015 was een breder herstel zichtbaar. In de gehele markt nam het aantal woningverkopen fors toe en ook de nederlandse huurwoningmarkt bleek aantrekkelijk voor (inter)nationale beleggers. Deze ontwikkeling heeft natuurlijk ook haar weerspiegeling op de leegwaarde van onze vastgoedbeleggingen. Naast de leegwaarde is ook de huur een belangrijke parameter voor de marktwaarde in verhuurde staat van ons bezit. De huur en de markthuur lieten beide een positieve ontwikkeling zien. De Vastgoedbeleggingen zijn in 2015 met 147,1 miljoen (4,8%) toegenomen tot 3.231,3 miljoen (2014: 3.084,2). Dit is voor het grootste deel te verklaren door een ongerealiseerde waardestijging van de vastgoedportefeuille ( 142,8 miljoen), veroorzaakt door een algeheel herstel van de vastgoedmarkt. Eigen Vermogen Het eigen vermogen is in 2015 met 193,6 miljoen gestegen, voornamelijk het resultaat boekjaar, tot 1.673,5 miljoen (2014: 1.479,9). Leningen De omvang van de leningenportefeuille (lang- en kortlopende rentedragende schulden) is in 2015 afgenomen met 84,4 miljoen tot 1.605,6 (2014: 1.690,0). In 2015 zijn er drie nieuwe door het WSW geborgde financieringen aangetrokken voor een totaalbedrag van 105,0 miljoen. In totaal is er voor 189,4 miljoen aan kort- en langlopende schulden afgelost. Dat er per saldo meer financieringen zijn afgelost dan opgenomen is grotendeels te verklaren doordat er over geheel 2015 minder is geïnvesteerd in renovatie- en nieuwbouwprojecten dan in de meerjarenraming over 2015 eerder was verondersteld. Er is derhalve voor gekozen om de overtollige kasstromen te gebruiken om de leningenportefeuille verder af te bouwen en de financiële ratio s te verbeteren.

10 Grondposities In 2015 heeft Staedion haar grondposities verder afgebouwd. In 2015 zijn vier grondposities verkocht en geleverd. Het betreffen de grondposities aan de Dr. Lelykade, Schokkerweg en Nieuwlandstraat in de gemeente Den Haag en de 50% deelneming in de Watertuinen van Delft / Prof. Schoemaker Plantage in de gemeente Delft. Inclusief de verkoopopbrengsten van de grond in de deelneming is er 24,6 miljoen ontvangen. De gronden die bestemd zijn voor de koopwoningen aan de Tinaarlostraat zijn verkocht aan projectontwikkelaar ERA Contour. Voorts is er ultimo 2015 overeenstemming over de verkoop van de Zaagmolenweg in Alphen a/d Rijn. De levering heeft in januari 2016 plaatsgevonden voor een bedrag van 0,4 miljoen.