Prestatieafspraken 2018 gemeente Emmen

Transcriptie

1 Prestatieafspraken 2018 gemeente Emmen Overeengekomen en ondertekend J. Otter H.E. Eppinga I. van der Sluis Wethouder Directeur-bestuurder Voorzitter Gemeente Emmen Stichting Woonservice Samen Sterk Datum: Datum: Datum: 1

2 H1 Inleiding Gemeenten, woningcorporaties en huurdersorganisaties maken jaarlijks afspraken over de activiteiten die zij willen uitvoeren in de gemeente op het brede terrein van wonen. De Woonvisie of het Woonbeleid van de gemeente is daarbij een belangrijke kapstok. Deze prestatieafspraken zijn een hulpmiddel om in goed overleg activiteiten uit te voeren, af te stemmen, en vooral om uitvoering te geven aan de gezamenlijke volkshuisvestelijke doelen. Woonservice is als plattelandscorporatie actief in 9 gemeenten. Het betekent niet alleen een uitgestrekt werkgebied, maar ook een breed palet aan overlegmomenten met gemeenten en de huurdersvertegenwoordiging. In goed overleg probeert Woonservice daar steeds op een passende wijze invulling aan te geven. De prestatieafspraken worden jaarlijks uiterlijk in december vastgesteld. Halverwege het jaar, voor 1 juli, brengt Woonservice in afstemming met de huurdersvertegenwoordiging een bod uit aan de gemeenten. Op basis van dit bod gaat Woonservice met de gemeenten en huurdersvertegenwoordiging in overleg om te komen tot gezamenlijke prestatieafspraken. In deze afspraken wordt vastgelegd wat de inzet van alle partijen is. H2 Leeswijzer Het format voor het bod op de woonvisie in Emmen is afwijkend van het format voor de biedingen in onze andere gemeenten. In Emmen hebben we in overleg met de andere in deze gemeente actieve corporaties, een uniform format afgesproken. Dit is ook een verklaring voor dat een aantal velden in tabellen niet is gevuld, omdat Woonservice het betreffende cijfer dan anders insteekt. Voordat wordt ingegaan op de inhoud van de prestatieafspraken voor 2018 wordt eerst een terugblik gegeven op de belangrijkste onderdelen van de lopende prestatieafspraken voor 2017 (H3). Daarna volgen in H4 enkele algemene afspraken die vooral ingaan op de organisatie van het overleg en de monitoring van de prestatieafspraken tussen de gemeente, de huurdersvertegenwoordiging en Woonservice. In H5 staan de belangrijkste kengetallen en investeringen/activiteiten die Woonservice in relatie tot het bod op de Woonvisie binnen de gemeente voornemens is te doen, volgens de opbouw die we met Lefier en Domesta overeen zijn gekomen. In H6 wordt een toelichting gegeven op de financiële positie van Woonservice. H3 Terugblik / voortgang prestatieafspraken Voortgang belangrijkste afspraken 2017: Aan de Eikenlaan in Veenoord heeft Woonservice 14 verouderde woningen vervangen door 8 levensloopbestendige woningen. In dezelfde omgeving is Woonservice gaan renoveren, waarbij zij een aaneengesloten blok van negen woningen hebben omgebouwd naar drie blokken van twee woningen. Hier is ook een flinke kwaliteitsslag gemaakt. In 2017 heeft Woonservice haar herziende streefhurenbeleid geïmplementeerd. De afspraak om 70% (en in de toekomst 80%) van de woningvoorraad in de huurklassen goedkoop of betaalbaar te verhuren, komen zij ruimschoots na. Maar liefst 99% haar huurwoningen heeft een huurprijs onder de laagste aftoppingsgrens ( 586). 2

3 Woonservice streeft naar gemiddeld energielabel B in Hiervoor ligt Woonservice op koers. Nu de woningen goed zijn geïsoleerd ligt de focus op het duurzaam opwekken van de nog benodigde energie. In 2016 heeft Woonservice 36 woningen voorzien van zonnepanelen, begin 2017 al 10 woningen. We zien dat het animo groter is geworden nu de maandelijkse kosten hiervan (aanzienlijk) lager zijn geworden dan de besparing op de energierekening. H4 Organisatie en monitoring prestatieafspraken In gemeente Emmen voert Woonservice actief overleg over de prestatieafspraken en in bredere zin het woonbeleid van de gemeente. Dit doen we in verschillende overlegvormen, veelal gekoppeld aan het Lokaal Akkoord, zowel structureel als projectgebonden. Voor de prestatieafspraken / Lokaal Akkoord is er een afzonderlijk ambtelijk en bestuurlijk overleg. In deze overleggen worden de voorstellen voor biedingen en prestatieafspraken geagendeerd. Hier vindt ook de monitoring van de voortgang van de afspraken plaats. Een belangrijk deel van de overleggen, voeren we gezamenlijk met collega corporaties Lefier en Domesta en vertegenwoordigers van de Huurdersfederatie en de Bewonersraad Emmen. Samen Sterk wordt in deze overleggen door de Huurdersfederatie vertegenwoordigd. H5 Voorgenomen activiteiten Betaalbaarheid Woonservice stuurt actief op de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen voor de primaire doelgroepen van Woonservice. Het streefhuurbeleid is in 2016 geactualiseerd. Woonservice stuurt daarmee (per 2017) nog scherper op de betaalbaarheid van wonen. 99% van de woningvoorraad van Woonservice in de gemeente Emmen ligt in 2018 en de jaren erna onder de 1 e aftoppingsgrens (2017: 586,68), waarmee primaire inkomensgroepen ruime keuze behouden in betaalbare woningen. Hiervoor biedt Woonservice goede kwaliteit woningen. Gemiddeld zijn de woningen van Woonservice in de gemeente Emmen goed voor 163 WWS-punten en een maximaal redelijke huur van 806. Woonservice heeft de gemiddelde streefhuur bepaald op 477, dat is 59% van de maximaal redelijke huur t/m 2022 % goedkoop 15% % betaalbaar laag 84% % betaalbaar hoog 1% % duur 0% % geliberaliseerd 0% Totaal 100% * 179 woningen in Emmen (De Schans) staan niet in bovenstaand schema, ook deze (zorg)woningen hebben een huurprijs onder de 1 e aftoppingsgrens. Met een betaalbare huur houdt de inzet niet op. Woonservice stimuleert huurders optimaal gebruik te maken van regelingen, subsidies en besparingsmogelijkheden. Dit doen we door de inzet van De 3

4 Voorzieningenwijzer en door budgetcursussen aan te bieden. In navolging van de samenwerking van Woonservice met buurgemeenten Coevorden, Borger-Odoorn en Stadskanaal in 2017, gaan Woonservice en de gemeente Emmen in 2018 een soortgelijke samenwerking (medefinanciering) aan, voor de inzet van De Voorzieningenwijzer in deze gemeente. Ook zet Woonservice fors in op het besparen op de energielasten. Dit doet Woonservice in 2018 wederom door voordelig zonnepanelen aan te bieden en bewustwording te vergroten. Woonservice gaat dit laatste in 2018 onder andere doen door op haar website een woonlastencalculator aan te bieden, waarmee een woningzoekende inzicht krijgt in de verwachte totale woonlasten van een woning, afgestemd op de eigen huishoudenssituatie. Huurachterstanden De goede samenwerking tussen Woonservice en de gemeente (Schuldhulpverlening) op het vlak van huurachterstand wordt in 2018 voortgezet. Waarbij niet het reduceren van het aantal huisuitzettingen naar 0 het doel is, maar om problemen tijdig te signaleren en passend in te grijpen. Woonservice heeft samen met de Drentse collega corporaties en huurdersvertegenwoordigers in 2014 een onderzoek laten uitvoeren naar de woonlasten van huurders. Woonservice zet zich in om uiterlijk in 2018 dit onderzoek opnieuw in gezamenlijkheid uit te voeren. 5.2 Ontwikkeling woningvoorraad/beschikbaarheid Woonservice verhuurt in de gemeente Emmen bijna 600 woningen, waarvan 2/3 in Veenoord en 1/3 in Emmen. In Emmen wordt De Schans collectief verhuurd aan Tangenborgh. Woningen in Veenoord worden toegewezen met het aanbodmodel als woonruimteverdeelsysteem. Woonservice verhuurt conform de wetgeving voor passend toewijzen ten minste 95% van de huurwoningen aan woningzoekenden met het recht op huurtoeslag passend. Ten minste 90% van de beschikbare huurwoningen verhuurt Woonservice aan huurders met een inkomen onder In de gemeente Emmen zal de vraag naar huurwoningen de komende jaren als gevolg van krimp en vergrijzing langzaam afnemen. Er is in Veenoord geen behoefte aan uitbreidingsnieuwbouw in het huursegment. Wel zet Woonservice in op vervangingsnieuwbouw gericht op kwaliteitsverbetering en op het veranderen van woningtypologie. De betaalbaarheid van onze nieuwbouwwoningen is een belangrijk speerpunt. Woonservice wil ook dat nieuwbouwwoningen bereikbaar zijn voor de laagste inkomensgroepen. Dat betekent dat de aanvangshuren van nieuwbouw in principe altijd onder de eerste aftoppingsgrens liggen. Om dit te kunnen doen is het noodzakelijk de prijs / kwaliteitsverhouding van nieuwbouw scherp te blijven bewaken. Vanuit het perspectief op betaalbaarheid en omdat er de komende jaren vooral ook een groei van kleinere huishoudens wordt verwacht, zullen nieuwbouwwoningen ook wat minder groot worden. In de gemeente Emmen werkt Woonservice in overleg met de gemeente aan een nieuwbouwplan op de Werkhorstlocatie. De verwachting is hier circa 24 nieuwe levensloopbestendige / seniorenwoningen te kunnen realiseren. De oplevering staat gepland in 2019, maar het plan heeft op dit moment onvoldoende zekerheden om dit met zekerheid te kunnen opnemen. Bij een voorspoedig planvormingsproces is 2019 haalbaar. 4

5 Zoals gezegd, ligt vanuit de gemeentelijke Woonvisie en de recente woningmarktanalyse als onderlegger, een uitbreiding van de woningvoorraad in Veenoord niet voor de hand. We zien de ontwikkeling op de Werkhorstlocatie dan ook in samenhang met de (her)ontwikkeling van het gebied rondom de supermarkt. Om dit gebied stedenbouwkundig goed aan te pakken (ladder duurzame verstedelijking en krimp begeleiden), werkt de gemeente mee aan de inrichting van het gebied. Prognoses ontwikkeling t/m 2022 woningvoorraad Totaal Sloop Aantal woningen investering Nieuwbouw Aantal woningen Investering 0 0? Aankoop Aantal woningen Investering Verkoop Aantal 23* woningen Locatie In de bijlage is een lijst met woningen met verkoopbestemming opgenomen * Dit is het aantal woningen in de gemeente Emmen met een verkoopbestemming. Vooralsnog hanteert Woonservice een verkoopstop om aan de taakstelling van statushouders te kunnen voldoen. Verkoop en liberaliseren van huurwoningen, investeren in vrije sector en koop Het verkopen van huurwoningen is een instrument om te sturen op de gewenste samenstelling van de huurwoningvoorraad. Ook Woonservice verkoopt woningen, die als huurwoning op termijn overbodig zijn. Deze woningen kunnen juist voor bijvoorbeeld starters op de koopmarkt heel aantrekkelijk zijn. Omdat Woonservice de afgelopen jaren veel huurwoningen heeft toegewezen aan statushouders hanteert Woonservice een tijdelijke verkoopstop. Nu de taakstelling fors lager is geworden is het niet langer noodzakelijk de verkoopstop te blijven hanteren. Woonservice gaat vrijkomende woningen met verkoopbestemming dan ook weer verkopen. Zij verwachten jaarlijks (hele werkgebied Woonservice) circa 10 woningen te verkopen, dit is uiteraard afhankelijk van de beschikbaarheid. Op het moment dat de taakstelling weer fors hoger wordt overlegd Woonservice met de gemeenten over de wenselijkheid van het opnieuw inzetten van een tijdelijke verkoopstop. In de bijlage is een overzicht opgenomen van alle woningen waaraan Woonservice verkoopbestemming heeft gegeven. Woonservice verhuurt in principe alleen huurwoningen binnen het sociale huursegment (tot 711). Woonservice ziet voor zichzelf geen rol weggelegd in de vrije huursector. Woonservice verkoopt vrijkomende huurwoningen met verkoopbestemming (zie bijlage); Bij verkoop van huurwoningen krijgen de zittende huurders de gelegenheid hun woning te kopen; 5

6 Het opnieuw instellen van een verkoopstop zal Woonservice overleggen met de gemeente. Woonservice zal in 2018 geen huurwoningen liberaliseren (van sociale huur, naar de vrije huursector brengen); Woonservice heeft geen investeringsvoornemens in de vrije huursector. 5.3 Duurzaamheid Energielasten vormen een substantieel deel van de woonlasten van huurders. Woonservice stuurt op het verbeteren van de energetische kwaliteit van woningen door het aanbieden en uitvoeren van energetische maatregelen, zoals dak, spouw- en vloerisolatie, HR++ glas. Waar mogelijk kunnen huurders zonnepanelen laten plaatsen tegen een geringe huurverhoging. Woonservice voert bij mutatie (leegkomen van een huurwoning) zoveel als mogelijk de gewenste energetische verbeteringen aan de woning door. Per woning wordt bekeken welke maatregelen nog kunnen worden uitgevoerd (zoals spouw, vloer, glasisolatie etc). Ook worden zonnepanelen geplaatst indien mogelijk. Woonservice heeft voor haar totale woningvoorraad jaarlijks éxtra begroot voor energetische maatregelen, naar rato bijna in de gemeente Emmen. Een groot deel van dit budget zal besteed worden aan het plaatsen van zonnepanelen, maar er worden ook middelen ingezet voor nieuwe innovatieve energieconcepten. In 2018 verhuurt Woonservice nagenoeg geen woningen meer met een energielabel E of slechter. Minimaal 70% van de woningvoorraad heeft een groen energielabel (C of beter). Energie-index Gemiddelde energie-index woningen Volgt (we liggen op schema) Aantal woningen met energie-index >2,11 Volgt (we liggen op schema) Aantal woningen A+ 17 A 8 Zie toelichting* B 41 C 222 D 104 E 7 F 0 G 0 *Het is praktisch onmogelijk om een goede voorspelling te doen van het effect van alle door Woonservice ingezette maatregelen op de voor 2018 te verwachten aandelen per energielabelklasse. De volgende factoren zijn (in gunstige zin) hierop van invloed: - Nieuwbouw energiezuinige woningen; - Sloop woningen met matige energetische kwaliteit; - Na-isolatie en plaatsen van zonnepanelen op verzoek van de individuele huurder; 6

7 - Na-isolatie en plaatsen van zonnepanelen bij mutatie; - Inzet op innovatieve technieken (o.a. via de energiepioniers). Per saldo verwachten we een gestage verdere vergroening van de woningvoorraad. In 2020 heeft de gemiddelde huurwoning van Woonservice gemiddeld energielabel B. Woningen zijn dan goed geïsoleerd en een groot aantal huurders heeft het voordeel van goedkope tot bijna gratis zonnestroom. 5.4 Kwaliteit Woonservice investeert relatief veel in het onderhoud en verbetering van bestaande woningen. Naast de hiervoor genoemde investeringen in energetische maatregelen, wordt bijvoorbeeld ook geïnvesteerd in het seniorgeschikt maken van bestaande huurwoningen. Jaarlijks is extra beschikbaar voor investeringen in het seniorgeschikt maken van bestaande huurwoningen. Het budget wordt naar rato van de opgave over de gemeenten ingezet. Ook biedt Woonservice de huurders veel keuzevrijheid als het gaat om woningverbetering, onder de noemer keuzeonderhoud. Het keuzeonderhoud bestaat hoofdzakelijk uit investeringen in nieuwe keukens en nieuwe badkamers en toiletten. Huurders krijgen daarbij van Woonservice veel keuze en kiezen zelf wanneer de werkzaamheden worden uitgevoerd. Investeringsbedrag t/m 2022 onderhoud/ woningverbetering Niet planmatig KO+REP+MUT: idem Planmatig : *Exclusief energetische maatregelen en seniorgeschikt maken 5.5 Leefbaarheid Leefbaarheid t/m 2022 Investeringen leefbaarheid Gemiddeld bedrag 56 idem per vhe Personele inzet op leefbaarheid (fte) Niet gespecificeerd idem Voor en met huurders, dat is de kern van de inzet van Woonservice op het gebied van leefbaarheid en participatie. Woonservice voert regelmatig overleg met de huurdersvertegenwoordiging Samen Sterk en bewonerscommissies. Samen Sterk is een vaste overlegpartner voor onderwerpen die voor alle huurders van Woonservice van belang zijn. Ook voor het maken van prestatieafspraken overlegt Woonservice met Samen Sterk. In Veenoord neemt Woonservice actief deel aan het buurtteam. De Woningwet geeft aan welke investeringen Woonservice mag doen op het gebied van leefbaarheid. Kort samengevat is het uitgangspunt dat Woonservice vooral mag inzetten op de eigen huurders, het eigen woningbezit in en in de directe omgeving daarvan. 7

8 Het BTIV (artikel 51) schrijft voor een bijdrage aan de leefbaarheid inhoudt. De bijdrage is onder te verdelen in 3 categorieën: 1.Woonmaatschappelijk werk (achter-de-voordeur programma s); 2.Aanleg en onderhoud van kleinschalige infrastructuur; 3.Projecten ter bevordering van een schone, veilige leefomgeving zonder overlast De uitgaven aan leefbaarheid bestaan uit een diversiteit aan investeringen. Woonservice heeft een eigen leefbaarheidsfonds (Woonservice Buurtfonds) van waaruit leefbaarheidsprojecten in de dorpen en wijken worden ondersteund. Maar ook bepaalde huismeesterskosten, buurtbemiddeling, tweede kansbeleid, etc. Woonservice biedt via het Buurtfonds buurten en wijken waarin Woonservice actief is financiële ondersteuning aan projecten en activiteiten gericht op het verbeteren van de leefbaarheid, zij stimuleren actief het gebruik van het Buurtfonds; Woonservice betrekt haar klanten (huurders en woningzoekenden) en belanghouders actief bij de ontwikkeling van beleid. Dit doen zij via diverse kanalen. Zoals de Stamppotproat (eettafelgesprekken met dorpsbewoners), projectmatige werkgroepen (zoals in het Mondengebied), kwaliteitsmetingen en via reguliere bestuurlijke en ambtelijke overleggen met de gemeente en Samen Sterk. Als gevolg van krimp en vergrijzing staat de leefbaarheid onder druk. Samen met gemeenten, collega corporaties, provincie en andere partijen zet Woonservice zich actief in voor een goede samenwerking op dit thema. 5.6 Bijzondere doelgroepen Voornemens aantal woningen t/m 2022 beschikbaar te stellen Statushouders Conform taakstelling Idem Zorgorganisatie 179 structureel + x incidenteel* idem * Woonservice verhuurt 179 woningen in wooncomplex De Schans in Emmen aan zorgorganisatie Tangenborgh. Incidenteel maken zij met zorgpartijen afspraken over toewijzing van reguliere (geschikte) huurwoningen aan mensen met een zorgindicatie Naast primaire inkomensgroepen (lagere inkomens) kent Woonservice ook andere doelgroepen die met prioriteit gehuisvest worden. Het betreft kwetsbare groepen die ofwel met een zekere spoed woonruimte nodig hebben of waarvan bekend is dat zij begeleiding nodig hebben om zelfstandig te kunnen wonen. Woonservice levert een actieve bijdrage aan de huisvesting van statushouders, kleinschaligheid, spreiding, draagkracht (van de buurt) en samenwerking, zijn daarbij kernbegrippen. Woonservice zet zich in, naar evenredigheid bij te dragen aan de taakstelling van gemeenten. Om te voorkomen dat andere doelgroepen bij deze opgave te veel in de knel komen wordt daarbij een richtlijn gehanteerd van maximaal 15% van de in een gemeente beschikbaar gekomen woningen. 8

9 Daar waar mogelijk / wenselijk worden in afstemming met de gemeente ook alternatieve huisvestingsmogelijkheden voor de huisvesting van statushouders onderzocht. Woonservice kent geen urgentiebeleid voor huishoudens voortkomend uit een relatiebreuk, arbeidsmigranten, starters en medisch urgenten. Alleen in geval van calamiteiten kan Woonservice afwijken van dit beleid. Conform het sociaal plan met de huurdersvertegenwoordiging (Samen Sterk) krijgen herstructureringskandidaten voorrang op de toewijzing van woningen. Woonservice zet zich in voor een passende huisvesting van zogenaamde bijzondere doelgroepen als (ex-daklozen, ex-gedetineerden, ex-verslaafden, GGZ-cliënten). Dit gebeurt veelal in overleg / afstemming met begeleidende instanties. Van de gemeente (WMO / leefbaarheid / veiligheid ) wordt een regierol verwacht bij het voorkomen en verhelpen van sociale problematiek. 5.7 Wonen & Zorg Voornemens geschikt te maken voor senioren Seniorgeschikt op % Seniorgeschikt op t/m 2022 Aantal woningen % Financiering p/j De bevolking in het werkgebied van Woonservice vergrijst. Ook in huurwoningen van Woonservice wonen steeds meer senioren. De komende decennia zal deze vergrijzing verder doorzetten. De overheid heeft een transitie ingezet waarmee mensen zo lang mogelijk zelfstandig thuis kunnen wonen. Indien nodig wordt zorg en ondersteuning zoveel mogelijk thuis geboden. De vergrijzing vraagt ook van Woonservice een toekomstgerichte blik op de samenstelling van de woningvoorraad en op samenwerking met maatschappelijke partners op het terrein van welzijn, wonen en zorg. Woonservice verhuurt in de gemeente Emmen 175 appartementen bij de Schans via Tangenborgh. In Veenoord verhuurt Woonservice zo n 100 grondgebonden seniorenwoningen. Woonservice werkt aan het vergroten van het aantal levensloopbestendige woningen door middel van (vervangende) nieuwbouw en transformatie van bestaande woningen. Huurders hebben de mogelijkheid om de kwaliteit van hun woning te verbeteren door middel van keuzeonderhoud specifiek gericht op senioren en comfortabel oud worden. Woonservice investeert in het vergroten van de bewustwording van senioren over de mogelijkheden van lager zelfstandig thuis wonen. Aangepaste woningen (WMO-woningen) worden indien deze vrij komen in overleg met de gemeente toegewezen. Woonservice wil met de gemeente komen tot een duidelijke afspraak over eventuele leegstandsderving wanneer woningen op verzoek van de gemeente tijdelijk worden aangehouden in afwachting op een passende kandidaat en verder De opgenomen tabel geeft concreet inzicht in de activiteiten van Woonservice in De tweede kolom toont de kengetallen en investeringen voor Deze cijfers zijn minder hard en gebaseerd op de eigen meerjarenprognoses en extrapolatie van de effecten van ingezet beleid (zoals de realisatie van zonnepanelen). Woonservice verwacht ook na 2020 deze koers voort te zetten. 9

10 H6 Woonservice financieel Dit hoofdstuk biedt inzicht in wat het effect is van de geplande investeringen op de financiële positie en continuïteit van onze organisatie. Dit inzicht is op corporatieniveau en is gebaseerd op verstrekte informatie aan de externe toezichthouders middels de dpi2016. Deze is eind 2016 ingediend bij Corpodata. In de dpi2016 is de begroting 2017 en de prospectieve informatie over de jaren 2018 tot en met 2021 doorgerekend. Dit zijn de recent vastgestelde en beoordeelde prospectieve cijfers, welke aansluiten bij de externe verantwoording. De in deze prestatieafspraken genoemde voorgestelde investeringen liggen in lijn met de verwerkte investeringen in de dpi2016. Door temporisering zal het moment van investeren op onderdelen t.o.v. de dpi2016 wellicht afwijken, maar in grote lijnen geeft het verloop van de financiële ratio s een juist beeld van de financiële positie en continuïteit van Woonservice. Deze financiële ratio s zijn gelijk aan de ratio s welke het Waarborgfonds Sociale Woningbouw gebruikt bij hun jaarlijkse beoordeling van onze financiële positie en continuïteit. Ten opzichte van vorig jaar is het solvabiliteitspercentage fors gestegen (zie de rode/cursieve cijfers). Dit is het gevolg van de nieuwe waarderingsgrondslagen van het vastgoed in exploitatie, een en ander conform Woningwet Per 1 januari 2016 wordt het onroerend goed gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat in plaats van historische kostprijs dan wel lagere bedrijfswaarde. De ratio s ICR en DSCR zijn daarentegen fors gedaald. De nieuwe waarderingsgrondslagen hebben geen invloed op deze ratio s, de daling is het gevolg van het verwerken van de fusie per 1 januari 2017 met Stichting BCM Wonen. Fianciële kengetallen Solvabiliteit 77% 76% 76% 76% 77% was: 48% 47% 46% 46% - ICR (interest Coverage Ratio) 2,9 2,82 2,68 2,58 2,6 was: 3,5 3,3 3,1 2,9 - DSCR (Debt Service Coverage Ratio) 2,86 2,81 2,64 2,46 2,49 was: 4,8 4,4 4 3,6 - Toelichting ratio s Solvabiliteit ICR Verhouding Eigen vermogen : Totaal vermogen Interest Coverage Ratio, geeft aan hoe vaak uit de netto kasstroom de verschuldigde rente aan verschaffers van vreemd vermogen kan worden betaald. Met andere woorden, hoe hoger de ratio, des te kleiner is het risico dat de corporatie de renteverplichtingen niet kan nakomen. Deze wordt berekend volgens methodiek WSW: Kasstroom uit operationele activiteiten voor renteontvangsten en rente-uitgaven gedeeld door de bruto rente-uitgaven. 10

11 DSCR Debt Service Coverage Ratio, geeft aan of er voldoende operationele kasstromen worden gegenereerd voor rente en aflossing. Deze wordt berekend volgens methodiek WSW: Kasstroom uit operationele activiteiten voor renteontvangsten en rente-uitgaven plus (onderhoudsuitgaven minus minimaal onderhoud) plus uitgaven met betrekking tot eigen productie gedeeld door de netto rente-uitgaven (exclusief toegerekende aan investeringen) en theoretische jaaraflossing. Financieel sterk Woonservice is een financieel sterke organisatie. Een goede uitgangspositie voor het investeren in de kwaliteit en betaalbaarheid van onze huurwoningen. Woonservice kan een proactieve houding innemen binnen haar werkgebied en doet dat ook. Ze zijn aanspreekbaar op de opgave die er in het kernwerkgebied van Woonservice speelt. Ze vinden het belangrijk dat ze op een zorgvuldige manier keuzes maken met betrekking tot de inzet van de extra financiële ruimte voor de volkshuisvestelijke opgave aangrenzend aan ons eigen werkgebied. De fusie met BCM Wonen uit Stadskanaal per is daarvan een recent voorbeeld. Vanuit dit perspectief kijkt Woonservice ook concreet naar volkshuisvestelijke investeringsopgaven in de gemeente Assen. Er ligt een concrete opgave rondom de overname van sociale huurwoningen van collega corporaties die prioriteit geven aan concentratie van hun activiteiten buiten de gemeente Assen. Voor Woonservice is het van belang een zorgvuldige afweging te maken en hierbij ook de maatschappelijke partners te betrekken (gemeente, huurdersorganisatie, collega corporatie). 11

12 Bijlage 1: Adressen met verkoopbestemming gemeente Emmen In de gemeente Emmen heeft Woonservice in totaal 23 woningen met verkoopbestemming. In de bijgevoegde tabel zijn de adressen opgenomen. In principe worden er de komende jaren geen huurwoningen verkocht (bevriezing verkoopprogramma in verband met de huisvesting van statushouders). Verkoopbestemming Emmen (23 VHE) Groen van Prinstererstraat 13 VEENOORD Groen van Prinstererstraat 17 VEENOORD Groen van Prinstererstraat 19 VEENOORD Groen van Prinstererstraat 32 VEENOORD Groen van Prinstererstraat 34 VEENOORD Nieuwe weg 14 VEENOORD Nieuwe weg 6 VEENOORD Nieuwe weg 71 VEENOORD Nieuwe weg 73 VEENOORD Rooseveltstraat 22 VEENOORD Rooseveltstraat 24 VEENOORD Rooseveltstraat 4 VEENOORD Rooseveltstraat 62 VEENOORD Rooseveltstraat 66 VEENOORD Rooseveltstraat 68 VEENOORD Thorbeckestraat 12 VEENOORD Thorbeckestraat 14 VEENOORD Thorbeckestraat 20 VEENOORD Van Goghstraat 11 VEENOORD Van Hogendorpstraat 23 VEENOORD Van Hogendorpstraat 24 VEENOORD Van Hogendorpstraat 26 VEENOORD Van Hogendorpstraat 28 VEENOORD 12