Geacht College van Burgemeester en Wethouders & Bestuur van huurdersvereniging Samen Sterk,

Transcriptie

1 Inkomende post Hoogeveen OOKT.2015 Gemeente Hoogeveen T.a.v. college van burgemeester en wethouders Postbus PA Hoogeveen Betreft: bieding Geacht College van Burgemeester en Wethouders & Bestuur van huurdersvereniging Samen Sterk, DATUM 28 oktober 2015 BEHANDELD DOOR H. Scheer DOORKIESNUMMER BEZOEKADRES Westeinde 52A 9431 CG Westerbork POSTADRES Postbus AA Westerbork CONTACT Tel (0900) info@woonservice.nl OPENINGSTIJDEN Zonder afspraak: Ma t/m vrij uur IVIet afspraak: Ma t/m do uur Vrij uur Op 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet van kracht geworden. In deze wet worden woningcorporaties verzocht om jaarlijks een bod uit te brengen aan de huurdersorganisaties en gemeenten die beschikken over een volkshuisvestelijk beleid (woonvisie). Over het uitbrengen van dit bod is in de voorliggende periode door Woonservice overleg gevoerd met zowel de gemeente als met Samen Sterk. Daarbij is in onderling overleg voor een pragmatische aanpak gekozen, mede gezien de korte termijn waarbinnen in 2015 door Woonservice moet worden voldaan aan de nieuwe wettelijke voorschriften. Uiteraard gaat achter deze pragmatische aanpak, dezelfde betrokkenheid en inzet schuil, zoals u deze van ons gewend bent. Bod Woonservice Hierbij ontvangt u ons bod voor Naast 2016 gaan we ook in op de venwachtingen voor 2017 en maken we een doorkijkje naar de inzet in de opvolgende jaren. Het bod is een overzicht van de voorgenomen activiteiten en investeringen in uw gemeente. Door middel van het bod maken we inzichtelijk welke bijdrage we willen leveren aan de gemeentelijke woonvisie. We hebben het bod zo concreet en meetbaar mogelijk gemaakt. Woonservice zal zich 100% inzetten voor de realisatie van de doelen en ambities in het bod. Toch is het niet mogelijk om hier vooraf 100% garant voor te staan. Zo zal de begroting van Woonservice, waar het bod uiteraard op is gebaseerd, pas begin december formeel door de raad van commissarissen worden vastgesteld. Daarnaast is een deel van de gepresenteerde activiteiten en investeringen gebaseerd op zo zorgvuldig mogelijk uitgevoerde ramingen. Om een voorbeeld te geven: Woonservice heeft in totaal een bedrag van 1,6 miljoen euro begroot voor klachten en mutatieonderhoud voor het totale werkgebied. Het bedrag wat in uw gemeente is gepresenteerd is een raming gebaseerd op het aantal woningen van Woonservice in de gemeente. Gemeente Hoogeveen actualiseert momenteel de woonvisie. Gezien het beperkte aandeel van het totaal aantal huurwoningen in de gemeente is Woonservice geen actieve partner bij de totstandkoming van deze gemeente brede visie. Uiteraard willen we wel graag betrokken zijn bij de ontwikkeling van visie en beleid voor de kernen Nieuweroord en Tiendeveen. We zien de stichting Woonservice Drenthe, KvK Meppel nr BTW nr NL B.01, IBAN NL 07 ABNA

2 DATUM 28 oktober 2015 PAGINA 2 van 2 nieuw te vormen woonvisie als toekomstig kader voor het bod wat Woonservice jaarlijks in het kader van de woningwet zal uitbrengen. Gezamenlijk overleg Woonservice is tot op heden agendalid van de prestatieafspraken binnen de gemeente Hoogeveen. We proberen daarmee onze inzet zoveel als mogelijk aan te laten sluiten bij onze positie en belang in de gemeente. De afspraak is dat we aangaande de kernen Tiendeveen en Nieuweroord onze bijdrage leveren. In een vooroverleg tussen Woonservice en de gemeente is door Woonservice voorgesteld om het huidige bod, in ieder geval voor het jaar 2015 niet in een bestuurlijk overleg met gemeente, huurdersvertegenwoordiging en corporatie te agenderen, maar de verdere formele afwikkeling schriftelijk in te vullen. Ook onze huurdersvertegenwoordiging Samen Sterk kan zich hierin vinden. Uiteraard betekent dit niet dat Woonservice geen activiteiten zal ontplooien in uw gemeente. Goed nieuws om in dit kader te noemen is dat Woonservice met de gemeente in overleg is over de mogelijkheden van nieuwbouw in de uitbreidingslocatie in Tiendeveen. We hopen van harte dat dit haalbaar is en we op deze manier kwaliteit kunnen toevoegen aan onze woningvoorraad in uw gemeente. Met vrie Ha^tkPEppinga Directeur-bestuurder Woonservice N.B. Deze brief is ook verstuurd aan het bestuur van huurdersvereniging Samen Sterk

3 Bod op de Woonvisie gemeente Hoogeveen Westerbork,

4 QSÉ^ "WOONSERVICE Hl Inleiding Met de invoering van de woningwet per juli 2015 hebben prestatieafspraken tussen de gemeente en woningcorporatie een andere wettelijke verankering gekregen. Corporaties brengen jaarlijks een bod uit op het volkshuisvestelijk beleid of de Woonvisie van de gemeente. Dit bod wordt gezamenlijk met de gemeente en de huurdersvertegenwoordiging vertaald naar prestatieafspraken. In de Handreiking Prestatieafspraken, Samenwerking volgens de woningwet 2015, ontwikkeld binnen een samenwerking tussen Aedes, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties, VNG en de Woonbond, staan de ins en outs van de Prestatieafspraken nieuwe stijl. In dit document beschrijft Woonservice het bod zoals wij dat in uw gemeente uitbrengen zien we daarbij als een overgangsjaar. Er is weinig voorbereidingstijd geweest voor het uitbrengen van het bod en ook de tijd die rest tot de formele indiening van de prestatieafspraken bij de Minister is beperkt. In het vooroverleg dat we voerden met de gemeente en huurdersvereniging Samen Sterk hebben we besproken in 2015 op een pragmatische wijze te werk te gaan. Leeswijzer Dit document is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 2 wordt het bod op de woonvisie inhoudelijk weergegeven. Dit doen we met een uitgebreide tabel met voorgenomen activiteiten en voor zover van toepassing, de daarmee gemoeide investeringen van Woonservice in uw gemeente. Het jaar 2016 is daarbij zoveel mogelijk gebaseerd op de eigen begroting van Woonservice, al is deze op het moment waarop het bod wordt uitgebracht nog niet formeel vastgesteld. Het jaar 2017 is eveneens zoveel als mogelijk geconcretiseerd. De tabel wordt in dit hoofdstuk nader toegelicht. Naast de tabel bestaat het bod ook uit aanvullende afspraken die we graag met de gemeente en Samen Sterk maken. Dit is grotendeels een verwijzing naar de prestatieafspraken die we eerder met elkaar afsloten. We zien deze afspraken ook als raamovereenkomst voor dit bod. In hoofdstuk 3 maken we inzichtelijk wat het effect is van de geplande investeringen op de financiële positie en continuïteit van Woonservice. Dit doen we onder andere aan de hand van indicatoren als de solvabilieit, ICR en DSCR. In de bijlage is een overzicht opgenomen van alle woningen in de gemeente met de strategie verkoopbestemming.

5 H2 Het bod voor gemeente Hoogeveen Actlviteltenoverzicht Hoogeveen Nieuwbouw & aankoop (3M2-2016) Nieuwbouw (aantal woningen) - - Nieuwbouw (aantal zorgplaatsen) - - Nieuwbouw (investering in woningen) Nieuwbouw (investering in zorgplaatsen) Ontwikkeling van de woningvoorraad ( ) Verkoop bestaand bezit* - - Liberalisatie sociale huurwoningen Sloop / onttrekking Betaalbaarheid & bereikbaarheid (per ) Aanbod goedkoop(< 403) Aanbod betaalbaar laag ( ) Aanbod betaalbaar hoog ( ) 9 9 Aanbod duur ( ) Aanbod geliberaliseerd (> 711) Woningen zonderstreefhuur Totaal aantal woningen Huisvesting specifieke doelgroepen zie tekst zie tekst Aantal woningen 'seniorgeschikt' Aantal woningen 'seniorgeschikt' ( ) 8 9 Transformatie woningen naar'seniorgeschikt"** 1 2 Prijs/kwaliteit ( ) Gemmiddeld aantal woningwaarderingspunten (WWS) Gemmiddelde maximaal redelijke huur Gemmidelde streefhuur per woning Gemmiddeld streefhuurpercentage (t.o.v. maximaal redelijk) 64% 64% Energetische kwaliteit ( ) Energielabel A % 0,0% 0,0% Energielabel B% 8,6% 8,6% Energielabel C% 60,5% 60,5% Energielabel D% 28,4% 28,4% Energielabel E % 2,5% 2,5% Energielabel F % 0,0% 0,0% Energielabel G% 0,0% 0,0% Aantal woningen met zonnepanelen 2 4 Ontwikkeling aantal woningen met zonnepanelen 2 6 Onderhoud & kwaliteitsverbetering ( ) Planmatig onderhoud ( totaal) Keuzeonderhoud ( indicatie op basis van budget) Klachten/mutatie onderhoud ( indicatie op basis begroting) Energetische maatregelen Seniorgeschikt Leefbaarheid ( ) Uitgaven leefbaarheid ( begroot) ' Bijlage met gewenst aantal per kern

6 ÊÊÉÊÉÉÉilii^Di In het activiteitenoverzicht zijn de belangrijkste activiteiten en prestaties van Woonservice voor de gemeente Hoogeveen gekwantificeerd. Hieronder volgt per thema een korte toelichting. Nieuwbouw& Aankoop Woonservice heeft in de gemeente Hoogeveen geen actuele nieuwbouwprojecten omhanden. Wel wordt er voor de kern Tiendeveen een haalbaarheidsanalyse uitgevoerd naar de mogelijkheden voor de ontwikkeling van 3 tot 4 levensloopbestendige woningen. Dit initiatief is ontstaan naar aanleiding van een verzoek van de gemeente Hoogeveen aan Woonservice om de ontwikkeling van een viertal starterswoningen binnen het uitbreidingsplan in overweging te nemen. Wanneer het haalbaarheidsonderzoek tot een positief resultaat leidt verwacht Woonservice de ontwikkeling van de bouw aansluitend te kunnen opstarten. Ontwikkeling van de woningvoorraad Woonservice heeft geen sloopvoornemens in de gemeente. Een zestal woningen heeft verkoopbestemming. De verkoop van bestaand bezit is afhankelijk van de wens van zittende huurders om hun huurwoning te kopen (doorgaans beperkt) en het vrijkomen van huurwoningen met verkoopbestemming. De opgenomen aantallen zijn indicatief berekend op basis van het aandeel woningen met verkoopbestemming. In de gemeente Hoogeveen is het aantal woningen met verkoopbestemming dermate laag dat we geen verkopen verwachten. Dit kan in de praktijk uiteraard anders uitpakken. Om inzicht te geven in de voorraad met verkoopbestemming is in de bijlage een actuele lijst opgenomen van woningen met verkoopbestemming. Als gevolg van de toenemende druk op de woningtoewijzing aan statushouders bepaalt Woonservice per beschikbare woning met verkoopbestemming of de woning aangeboden kan worden aan het COA (zie ook huisvesting specifieke doelgroepen). Betaalbaarheid en bereikbaarheid Woonservice staat bekend als corporatie met relatief goedkope huurwoningen. De tabel laat zien hoe de verdeling is van de huurwoningen naar huurprijs (op basis van streefhuren) over de woningvoorraad van Woonservice is. Huisvesting specifieke doelgroepen In de gemeente Hoogeveen biedt Woonservice een woningen aan die in samenspraak met een zorgof GGZ instelling worden verhuurd. Woonservice zet zich pro-actief in voor het realiseren van de gemeentelijke taakstellingen voor het huisvesten van statushouders. Omdat de taakstelling toeneemt en daarmee ook de druk op de reguliere woonruimtebemiddeling onderzoekt Woonservice in overleg met de gemeenten alternatieve huisvestingsmogelijkheden. Ten aanzien van de eerder genoemde verkoopdoelstelling wordt beoordeelt of de woning geschikt is voor het huisvesten van statushouders, indien dit mogelijk is, dan wordt de woning in principe aan het COA aangeboden en wordt afgezien van verkoop. Eenzelfde afweging maakt Woonservice voor woningen met sloopbestemming. In de gemeente Hoogeveen zijn gezien het geringe aanbod woningen van Woonservice de mogelijkheden beperkt. Aantal woningen seniorgeschikt Het uitbreiden van het aantal seniorengeschikte woningen is voor Woonservice een belangrijk strategisch speerpunt. Woonservice heeft als plattelandscorporatie relatief veel grondgebonden gezinswoningen in haar voorraad, terwijl als gevolg van de vergrijzing en ontgroening de vraag verschuift naar toegankelijke woningen. De tabel geeft inzicht in het huidig aantal seniorengeschikte

7 'WOONSERVICE woningen. De aantallen "ontwikkeling seniorengeschikt" geven inzicht in de transformatie van gezinswoningen naar toegankelijke woningen in de gemeente. Woonservice heeft hiervoor een project ingericht, waarbij gestuurd wordt op de jaarlijkse realisatie van circa 50 aanbouwen of liften bij gezinswoningen (gedurende circa 10 jaar). In 2016 (opstartfase) betreft de opgave 25 woningen (corporatieniveau). In de bijlage is een overzicht opgenomen van het gewenste aantal seniorenwoningen per kern in de gemeente (voorraad en ambitie Woonservice). In Hoogeveen verwacht Woonservice in totaal in de komende Jaren zo'n 16 woningen seniorgeschikt te gaan maken. Naast de zorg voor voldoende seniorengeschikte woningen is Woonservice actief partner in haar werkgebied op het terrein van wonen, welzijn en zorg, waarbij nadrukkelijk wordt ingezet op goede lokale samenwerking. Prijs/kwaliteit In deze rubriek worden de indicatoren getoond die inzicht geven in de verhouding tussen de prijs en kwaliteit van woningen. Het betreft het gemiddelde voor de gemeente. De toename van de streefhuur bedraagt 1,5%. Woonservice rekent in de begroting van 2016 met dit huurverhogingspercentage. In 2016 zal het project actualisatie streefhuren worden afgerond. Als gevolg hiervan zullen verschuivingen optreden in de gemiddelde streefhuur. Omdat de inhoudelijke keuzes hiervoor nog gemaakt moeten worden en vertaalt naar een streefhuur per woning, is het nu nog niet mogelijk het effect van deze optimalisatie inzichtelijk te maken. De optimalisatie is ingestoken vanuit de invoering van de passendheidstoets en het thema betaalbaarheid. Woonservice zal per saldo daarmee sturen op een beperking van de huursom. Energetische kwaliteit Verbetering van de energetische kwaliteit van de woningvoorraad staat hoog op de agenda van Woonservice. Dat heeft ertoe geleid dat Woonservice nagenoeg geen woningen meer verhuurt met slechte energielabels en dat de gemiddelde energetische kwaliteit relatief hoog is. Woonservice heeft zicht de afgelopen jaren geconcentreerd op het verbeteren van de isolatie van woningen. Inmiddels is de isolatiewaarde van veel woningen goed op peil. Het accent verschuift nu naar het aanbieden van zonnepanelen om doormiddel van duurzame energieopwekking de woonlasten van huurders verder te verlagen. Het is praktisch onmogelijk om een goede voorspelling te maken van het effect van alle door Woonservice Ingezette maatregelen op de voor 2017 te verwachten aandelen per energielabelklasse. De volgende factoren zijn (in gunstige zin) hierop van invloed: Nieuwbouw energiezuinige woningen Sloop woningen met matige energetische kwaliteit Na-isolatie en plaatsen van zonnepanelen op verzoek van de individuele huurder Na-isolatie en plaatsen van zonnepanelen bij mutatie Zonnepanelenproject & inzet op promotie / marketing in 2016 Inzet op innovatieve technieken

8 Onderhoud en kwaliteitsverbetering Woonservice investeert relatief veel in het onderhoud en verbetering van bestaande woningen. Daarbij is een onderscheid te maken naar verschillende onderhoudssoorten. De tabel geeft inzicht in de voorgenomen investeringen in de gemeente. Ook de investering in het seniorgeschikt maken van bestaande woningen is hier opgenomen. Leefbaarheid De uitgaven aan leefbaarheid bestaan uit een diversiteit aan investeringen. Woonservice heeft een eigen leefbaarheidsfonds van waaruit leefbaarheidsprojecten in de dorpen en wijken worden ondersteund. Maar ook bepaalde huismeesterskosten, buurtbemiddeling, tweede kansbeleid, etc. Raamovereenkomst: Prestatieafspraken gemeente Hoogeveen Woonservice vervult binnen de prestatieafspraken in de gemeente Hoogeveen een rol op de achtergrond. Vanwege het geringe aandeel woningen is met de gemeente afgesproken dat we ons primair inzetten voor de twee dorpen waar we actief zijn: Tiendeveen en Nieuweroord en minder met de ontwikkeling van het gemeentelijk woonbeleid en de prestatieafspraken. Woonservice is hier wel op aangehaakt als agenda-lid en levert ten behoeve van de woningmarktmonitor periodiek gegevens aan. Uiteraard is Woonservice wel op afroep beschikbaar voor inhoudelijke / beleidsmatige afstemming met de gemeente. Ook bij het opstellen van de Woonvisie (waarvan nu de actualisatie plaatsvindt) heeft Woonservice met de gemeente afgestemd een vergelijkbare rol in te nemen en verder De opgenomen tabel geeft concreet inzicht in de activiteiten van Woonservice in 2016 en 2017 in de gemeente. Voor de periode 2018 en verder zal Woonservice de ingezette lijn vervolgen.

9 H3 Woonservice financieel In dit hoofdstuk maken we inzichtelijk wat het effect is van de geplande investeringen op de financiële positie en continuïteit van onze organisatie. Dit inzicht verschaffen wij op corporatieniveau en is gebaseerd verstrekte informatie aan onze externe toezichthouders middels de dpi2014. Deze is begin 2015 ingediend bij Corpodata. In de dpi2014 is de begroting 2015 en de prospectieve informatie over de jaren 2016 tot en met 2019 doorgerekend. Dit zijn de recent vastgestelde en beoordeelde prospectieve cijfers, welke aansluiten bij onze externe verantwoording. De aan u voorgestelde investeringen liggen in lijn met de verwerkte investeringen in de dpi2014. Door temporisering zal het moment van investeren op onderdelen t.o.v. de dpi2014 wellicht afwijken, maar in grote lijnen geeft het verloop van de financiële ratio's een juist beeld van onze financiële positie en continuïteit. Deze financiële ratio's zijn gelijk aan de ratio's welke het Waarborgfonds Sociale Woningbouw gebruikt bij hun jaarlijkse beoordeling van onze financiële positie en continuïteit. Ratio Solvabiliteit 45% 42% 39% 39% 38% (norm 20%) ICR (norm 1,4) 3,3 3,1 2,9 2,7 2,6 DSCR (norm 1,0) 5,0 4,7 3,7 3,4 3,3 Toelichting ratio's Solvabiliteit ICR DSCR Verhouding Eigen vermogen : Totaal vermogen Interest Coverage Ratio, geeft aan hoe vaak uit de netto kasstroom de verschuldigde rente aan verschaffers van vreemd vermogen kan worden betaald. Met andere woorden, hoe hoger de ratio, des te kleiner is het risico dat de corporatie de renteverplichtingen niet kan nakomen. Deze wordt berekend volgens methodiek WSW: Kasstroom uit operationele activiteiten voor renteontvangsten en rente-uitgaven gedeeld door de bruto rente-uitgaven Debt Service Coverage Ratio, geeft aan of er voldoende operationele kasstromen worden gegenereerd voor rente en aflossing. Deze wordt berekend volgens methodiek WSW: Kasstroom uit operationele activiteiten voor renteontvangsten en rente-uitgaven plus (onderhoudsuitgaven minus minimaal onderhoud) plus uitgaven met betrekking tot eigen productie gedeeld door de netto rente-uitgaven (exclusief toegerekende aan investeringen) en theoretische jaaraflossing

10 Bijlage 1: Adressen met verkoopbestemming gemeente Midden-Drenthe In de gemeente Hoogeveen heeft Woonservice in totaal 7 woningen met verkoopbestemming. In onderstaande tabel zijn de adressen opgenomen. objectcode object omschrijving woonplaats strategie genieente Middenweg 9 TIENDEVEEN TIENDEVEEN verlioop Hoogeveen Kanaal W.Z 32 TIENDEVEEN TIENDEVEEN verkoop Hoogeveen Kerkweg 39C TIENDEVEEN TIENDEVEEN verlcoop Hoogeveen 10202S00143 Westerlaan 2 TIENDEVEEN TIENDEVEFM verkoop Hoogeveen m Noorderweg 14 NIEUWEROORD NIEUWEROORD verkoop Hoogeveen Ring 2 NIEUWEROORD NIEUWEROORD verkoop Hoogeveen Ring 16 NIEUWEROORD NIEUWEROORD verkoop Hoogeveen

11 Bijlage2: Opgave (meerjarig indicatief) seniorgeschikt Woonservice plaats gemeente totaal aantal vhe's gewenst aantal niet aantal aantal toegankelijk toegankelijk toegankelijk opgave NIEUWEROORD Hoogeveen TIENDEVEEN Hoogeveen Eindtotaal