PRESTATIECONTRACT WONEN

Transcriptie

1 PRESTATIECONTRACT WONEN GEMEENTE BORNE WOONBEHEER BORNE EVALUATIE Op 30 september 2011 hebben de gemeente Bome en Woonbeheer Borne het Prestatiecontract Wonen ondertekend. Dit Prestatiecontract vormt, ten behoeve van de huursector, een nadere uitwerking van de Woonvisie Borne Het Prestatiecontract bestaat enerzijds uit een meerjarige raamovereenkomst (kader) en anderzijds concrete prestatieafspraken op het gebied van huisvesting van doelgroepen, woonkwaliteit 8c leefbaarheid en wonen, zorg 8c welzijn. Overeengekomen is dat deze prestatieafspraken tweejaarlijks zullen worden geactualiseerd. Deze actualisering van het Prestatiecontract heeft in de tweede helft van 2013 plaatsgevonden. De afgelopen twee jaar hebben zich diverse trends en ontwikkelingen (krimp, bevolkingssamenstelling) voorgedaan die de gemaakte afspraken raken en daarnaast is er sprake van een aantal veranderingen in de regelgeving (regeerakkoord, Europa) die het Prestatiecontract beïnvloeden. Voorliggende tussentijdse evaluatie maakt de gevolgen daarvan zichtbaar en zal input vormen voor de actualisering van de Woonvisie Borne , welke in het komend jaar zal plaatsvinden. Afspraken en prestaties Huisvesten van doelgroepen Kernvoorraad Per 1 januari 2015 zal de kernvoorraad (goedkoop en betaalbaar) van de corporatie minimaal woningen bedraagt. Deze woningen zullen vooralsnog vanuit de bestaande voorraad in stand worden gehouden en niet nieuw worden bijgebouwd. De stand van zaken met als peildatum is als volgt:. goedkoop; tot 6 374, woningen. betaalbaar; van 6 374, tot E 574, woningen. duur; van 6 574, tot 6 681, 316 woningen. duur; boven toeslaggrens van 6 681,~ 58 woningen In totaal behoren woningen tot de kernvoorraad, bestaande uit goedkoop en betaalbaar. Hiermee is de doelstelling ruimschoots gehaald. Het aantal woningen dat behoort tot de kernvoorraad zal door mutaties, huurharmonisatie en verkoop verder dalen, maar blijft naar verwachting wel boven de afgesproken woningen op 1 januari In plaats van de kernvoorraad te definiëren vanuit de begrippen goedkoop en betaalbaar, wordt deze de laatste jaren steeds meer benaderd vanuit de totale woonlasten; dus inclusief de energiekosten. Mede gezien vanuit het streven naar duurzame oplossingen om het energieverbruik en de energielasten te beperken, lijkt dit een beter uitgangspunt dat door steeds meer corporaties en gemeenten gehanteerd wordt.

2 Senioren Van de door Woonbeheer te ontwikkelen nieuwbouwwoningen in de bestaande kern zal minimaal 70Vo geschikt zijn voor senioren. Voor wat betreft de nieuw toe te voegen woningen op uitleglocaties wordt in dit verband gestreefd naar 40Vo. In het project herstructurering Welemanstraat en omgeving zijn in twee jaar tijd 71 eengezinswoningen gesloopt, welke zijn vervangen door 15 levensloopbestendige huurwoningen, 19 reguliere eengezinswoningen, 6 energieneutrale huurwoningen en 16 koopwoningen.daarnaast is het project Atria opgeleverd. Hierin zijn 48 huurappartementen gerealiseerd. In totaal heeft Woonbeheer in de projecten Welemanstraat en Atria 88 woningen in de bestaande kern gebouwd. Hiervan zijn er = 63 geschikt voor ouderen. Dit is ongeveer 72Vo, waarmee wordt voldaan aan de prestatieafspraak van 70Vo. Voor wat betreft de nieuwbouwwoningen, zijn er in woningen gebouwd in de Bornsche Maten, waarvan 9 levensloopbestendig. In 2012 is begonnen met de bouw van nog eens 9 woningen waarvan 4 levensloopbestendig, welke in 2013 zijn opgeleverd. Daarmee zijn in totaal 13 van de 26 nieuwbouwwoningen levensloopbestendig. Dat komt neer op 50 o Zo, waarmee wordt voldaan aan de prestatieafspraak van 40Vo. Starters De groep (jonge) starters maakt met name gebruik van de categorie goedkope huur (tot 6 374,--). Met betrekking tot deze categorie is afgesproken dat Woonbeheer minimaal 200 woningen in Borne in haar voorraad zal behouden. Op de peildatum 30 juni 2013 waren dit er 280, waarmee bovengenoemde doelstelling gehaald is. Aanvullend is in dit verband de vraag gesteld of met name de jongeren in Borne binnen een redelijk tijdsbestek aan een huurwoning kunnen komen. Het aantal woningzoekende jongeren blijkt in de afgelopen jaren enigszins afgevlakt. Het aantal jongeren dat in de jaren 2011 en 2012 een woning toegewezen heeft gekregen geeft het volgende beeld: Leeftijd t/m 22 jaar t/m 25 jaar t/m 30 jaar totaal In 2012 heeft Woonbeheer substantieel meer jongeren (t/m 30 jaar) aan een woning kunnen helpen (circa o). In 2012 was er, als gevolg van de oplevering van nieuwbouwwoningen, sprake van een hoger aantal mutaties ^23 0 7o), hetgeen voor zowel jongeren als ook voor andere doelgroepen meer kansen bood op de markt voor sociale huurwoningen. Aangezien de corporatie voor de toewijzing van woningen aan de leeftijdscategorie vanaf 23 de jaar de grens van 6 374, niet meer behoeft aan te houden, zijn er in dit verband ook duurdere woningen toegewezen.

3 Ook is in dit verband uitgezocht hoe lang deze woningzoekenden ingeschreven hebben gestaan alvorens zij een woning toegewezen kregen. Dit geeft voor de 61 in 2012 geholpen woningzoekenden onderstaand beeld:» minder dan één jaar ingeschreven: 23» tussen één en twee jaar ingeschreven: 20» tussen twee en drie jaar ingeschreven: 13» langer dan drie jaar ingeschreven: 5 Geconcludeerd mag worden dat in 2012 circa 70 0 A van de jongeren (43 van de 61) binnen twee jaar aan een huurwoning geholpen is. Bijzondere doelgroepen Voor statushouders zal door Woonbeheer minimaal één woning per kwartaal beschikbaar worden gesteld. De taakstelling ten behoeve van statushouders bedroeg per 1 januari , inclusief de opgelopen achterstand. Deze achterstand is inmiddels geheel ingelopen. In de jaren 2012 en 2013 is deze doelstelling herzien. In 2012 is deze herziene verhoogde doelstelling gehaald en ook voor 2013 zitten we op schema en zal de doelstelling waarschijnlijk worden gehaald. Woonruimteverdeling Statushouders; zie voorgaande punt Voorzien in huisvesting voor woningzoekenden als gevolg van herstructurering Voor woningzoekenden als gevolg van herstructurering is in het toewijzingsbeleid voldoende rekening gehouden. Er hebben zich in dit verband bij de grote herstructureringsprojecten geen problemen voorgedaan. Woonkwaliteit en leefbaarheid Nieuwbouw Om haar woningvoorraad op peil te houden bouwt Woonbeheer gemiddeld circa 30 woningen op jaarbasis.. In 2011 zijn in de Bornsche Maten 17 woningen gerealiseerd; de doelstelling was 26.. In 2012 is in de Bornsche Maten gestart met de bouw van 9 woningen (december); de doelstelling was 30.. In 2013 zullen aan de Stationsstraat 24 woonzorg'/sociale huurappartementen worden gerealiseerd, welke medio 2014 worden opgeleverd; de doelstelling was 28. Daarnaast is er voor de Bornsche Maten nog sprake van een doelstelling van 30 huurwoningen, waarvan er slechts 9 zijn gerealiseerd. De doelstelling met betrekking tot de nieuw te bouwen huurwoningen is in de jaren 2011 en 2012 niet gehaald. En voor de nabije toekomst wordt, met het definitief doorgaan van de verhuurdersheffing, niet verwacht dat nieuwbouw nog financieel haalbaar is.

4 Herstructurering Afgesproken is dat er binnen de contractperiode sprake is van de volgende herstructureringen: Welemanstraat (35 huur en 22 koop), Atria (48 huur) en Pellenhof (llhuur). Daarnaast is er in het kader van de Prestatieafspraken Wonen de provincie doelstelling vastgelegd dat o van de huurwoningen per 1 januari 2015 minstens energielabel B heeft.. In 2011 zijn op de locate Weieman fase 1, 30 woningen gerealiseerd (20 huur en 10 koop).. In 2012 zijn op de locatie Atria, 48 huurappartementen gerealiseerd en op de locatie Weieman fase 2, nog eens 27 woningen, waarvan 6 koop.. Op de locatie Pellenhof zijn in huurwoningen verkocht, welke in 2013 door een derde partij gerenoveerd zijn opgeleverd. De doelstelling met betrekking to de herstructurering is daarmee volgens plan verlopen. Op het gebied van energie en duurzaamheid kan in dit verband worden opgemerkt dat de voorraad huurwoningen van Woonbeheer Borne per 1 januari waarschijnlijk voor meer dan 60Vo minimaal energielabel B heeft. Verkoop Ten behoeve van de leefbaarheid en differentiatie wil Woonbeheer gemiddeld 15 woningen per jaar verkopen.. In 2011 zijn er door Woonbeheer 8 woningen verkocht; de doelstelling was 15.. In 2012 zijn er door Woonbeheer 13 woningen verkocht; de doelstelling was 20.. In 2013 zijn er door Woonbeheer 28 woningen verkocht. De doelstelling was 20. Het aantal te verkopen woningen is zowel in 2011 als in 2012 niet gehaald. In 2013 is er een duidelijke inhaalslag gemaakt. Momenteel bestaat er voldoende vraag naar een koopwoning van de corporatie. Medio 2013 heeft Woonbeheer 194 woningen extra aangewezen voor de verkoop. Hierdoor bedraagt het totaal aantal te verkopen woningen momenteel ruim 400. De extra aangewezen woningen zijn aangeboden aan de zittende huurders waarvan er, zoals het er nu uit ziet, 15 van plan zijn hun woning te gaan kopen. Er komen nu jaarlijks 30 tot 40 woningen beschikbaar voor verkoop. Door deze maatregel wordt de mogelijkheid om de doelstelling voor het verkopen van 20 woningen op jaarbasis te halen vergroot. De te verkopen woningen worden aangeboden met de mogelijkheid gebruik te maken van een VROM-Starterslening, hetgeen in de huidige woningmarkt een belangrijk instrument is om de verkoop van starterswoningen te faciliteren. Wonen, zorg Óc welzijn De definitie van een woonservicegebied luidt "een dorp, wijk of gebied met vraaggerichte integratie van woon-, zorg- en welzijnsvoorzieningen, die door bewoners op maat zijn af te nemen; dit maakt het mogelijk dat alle bewoners (jong en oud, zonder of met een beperking)

5 zo lang mogelijk kunnen participeren in de gemeenschap en hun zelfredzaamheid kunnen behouden in een prettige woon- en leefomgeving, waarin zorg niet overheerst". In de prestatieafspraken met de provincie is opgenomen dat per 1 januari 2015 minimaal 60Vo van de inwoners in enigerlei vorm van woonservicegebied woont. Wat dit precies betekent is niet nader uitgewerkt. Om toch enig houvast te hebben, hanteren we voor het meten van deze afspraak het Programma van Eisen woonservicegebieden uit het visiedocument "En noe ďr an" (november 2009). De regie met betrekking tot de uitvoering van deze nota ligt bij de gemeente. Met de oplevering medio 2014 van het gezondheidscentrum/appartementencomplex de Fleminghof aan de stationsstraat, wordt een belangrijke voorziening toegevoegd aan Borne die prima past binnen de definitie van een woonservicegebied. Ontwikkelingen In het licht van de bespreking van de onderwerpen uit het Prestatiecontract Wonen, komt ondermeer het thema maatschappelijk en commercieel vastgoed naar voren. Onder andere als gevolg van een veranderend consumentengedrag (kopen via internet) en van de noodzaak tot bezuinigingen, kan er op dit gebied meer leegstand ontstaan. De mogelijkheid tot herbestemming van panden of gebieden kan in de nabije toekomst in dit verband een belangrijke bijdrage gaan leveren aan een gewenste invulling hiervan. Het ligt daarom voor de hand hier in de volgende woonvisie nadrukkelijk aandacht aan te besteden. Zoals hiervoor reeds aangegeven, ligt bij de betaalbaarheid van huurwoningen de benadering vanuit de totale woonlasten steeds meer voor de hand. Naast de kale huurprijs, vormen immers ook de energielasten een steeds belangrijker bestanddeel van de totale maandlasten van de huurder. Ook vanuit de Tweede Kamer komen geluiden dat juist deze benadering belangrijker wordt; kamerleden hebben aangegeven dat zij de betaalbaarheid van huurwoningen in termen van totale woonlasten willen gaan monitoren. Woonbeheer vraagt nadrukkelijk meer aandacht voor deze benadering, vooral omdat daardoor ook vanuit het duurzaamheidsprincipe, een meer integrale benadering mogelijk wordt. 10 december 2013, R.J. Hakstegen Sr. Beleidsmedewerker ROV Gemeente Borne P. Kip Manager Wonen Woonbeheer Borne