Update economische parameters beoordelingskader

Transcriptie

1 Update economische parameters beoordelingskader

2

3 Update economische parameters beoordelingskader Datum september 2016

4

5 Update economische parameters beoordelingskader september 2016 Colofon Uitgegeven door Inspectie Leefomgeving en Transport ILT/ Autoriteit woningcorporaties Graadt van Roggenweg 500, Utrecht Pagina 3 van 8

6 Update economische parameters beoordelingskader september 2016 Inhoud 1 Inleiding Uitgangspunten en parameters 5 4

7 Update economische parameters beoordelingskader september Inleiding Eind mei 2016 heeft de Autoriteit woningcorporaties (Aw) het beoordelingskader scheiding DAEB/niet-DAEB gepubliceerd (zie nieuwsbericht Aw 31 mei 2016). In hoofdstuk 6.3 van het beoordelingskader zijn de uitgangspunten en (economische) parameters opgenomen om onder andere de verwachte kasstromen en financiële kengetallen te bepalen. Omdat in de afgelopen periode de marktomstandigheden significant effect hebben gehad op de parameters, is in dit document een update van de parameters opgenomen. Deze parameters vormen de basis voor de aankomende dpi2016. Omdat de dpi2016 de basis vormt voor het ontwerpvoorstel, gelden deze parameters daarmee ook voor het ontwerpvoorstel van de DAEBscheiding. De update betreft alleen een wijziging van de korte termijn. De parameters voor de lange termijn en de bedrijfswaarde blijven ongewijzigd (zie ook nieuwsbericht WSW van 14 juli 2016). De aangepaste parameters voor de korte termijn zijn indien beschikbaar afgeleid van de korte termijnraming van het CPB per augustus Vervolgens volgt een groeipad naar de lange termijn parameters. 1.1 Uitgangspunten en parameters De relevante uitgangspunten betreffen de prijsinflatie, de loonstijging, de bouwkostenstijging, leegwaardestijging en renteverwachting. Voor de parameters vanaf het zesde begrotingsjaar worden de parameters gehanteerd, zoals door WSW op 14 juli 2016 zijn gepubliceerd met afstemming van Aw. Te hanteren waarden vanaf 6 e begrotingjaar 2% prijsinflatie (als onderdeel van de huurstijging) 2,5% stijging van de overige variabele lasten (loon) 2,5% stijging onderhoud In de kasstroomprognose mag vanaf het 6 e begrotingsjaar als effect van huurharmonisatie een huurstijging boven de 2% worden bepaald. Dit moet wel in overeenstemming zijn met de portefeuillestrategie. In de bedrijfswaarde moet wel een huurstijging van maximaal 2% worden opgenomen. De huurstijging in de eerste vijf prognosejaren kan zowel voor de kasstroomprognose als bedrijfswaarde worden aangesloten op het eigen beleid van corporaties. De details van de uitgangspunten zijn in het vervolg van dit document nader beschreven. Indien voor de dpi2016 en dus het scheidingsvoorstel afwijkende stijgingsparameters worden gehanteerd, dient dit te worden toegelicht. Prijsinflatie Voor 2016 en 2017 wordt aangesloten bij de meest recente prognose van het Centraal Planbureau (CPB). Voor het restant van de prognoseperiode volgt een groeipad naar de lange termijn verwachting, conform het (maximale) streven van de Europese Centrale Bank (ECB). De prijsinflatie vormt de basis voor de huurstijging en de belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten. Tabel 1: Verwachting prijsinflatie e.v. Prijsinflatie 0,20% 0,60% 1,07% 1,53% 2,00% 5

8 Update economische parameters beoordelingskader september 2016 Loonstijging De loonstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de beheerkosten, exclusief de zakelijke lasten. Voor 2017 wordt aangesloten bij de meest recente prognose van het CPB. Voor het restant van de prognoseperiode volgt een groeipad naar de lange termijn verwachting. De lange termijn verwachting sluit aan bij de reële groei van de lonen in het verleden, die gemiddeld ongeveer 0,5% boven inflatie was. Dit sluit ook aan bij voorspellingen van het CPB en de ECB voor de arbeidsproductiviteitsgroei. Tabel 2: Verwachting loonstijging e.v. Loonstijging 1,60% 1,90% 2,20% 2,50% Bouwkostenstijging De bouwkostenstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de onderhoudskosten, verbeteruitgaven, stichtingskosten nieuwbouw en de verkoopkosten en de verouderingskosten. Voor de veronderstelde bouwkostenstijging wordt aangesloten bij de loonstijging. Zoals beschreven, wordt deze stijging voor 2017 ontleend aan de meest recente prognose van het CPB. Voor het restant van de prognoseperiode geldt eveneens dat de bouwkostenstijging gelijk is gesteld aan de loonstijging. Tabel 3: Verwachting bouwkostenstijging e.v. Bouwkostenstijging 1,60% 1,90% 2,20% 2,50% Leegwaardestijging De leegwaardestijging vormt de basis voor de stijging van de verkoopopbrengsten. In het handboek marktwaarde is de leegwaardestijging, vanwege regionale verschillen, voor elke provincie en voor de vier grote steden afzonderlijk weergegeven. Voor de prognose van de verwachte kasstromen kan hierbij worden aangesloten, maar mag ook worden aangesloten bij de landelijke verwachting. Net als bij de overige parameters geldt dat afwijkende stijgingsfactoren dienen te worden toegelicht. Vanaf 2017 is verondersteld dat de leegwaardestijging in 3 jaar geleidelijk uitkomt op 2,0%. Dit sluit aan bij de lange termijn verwachting dat de leegwaardestijging gelijk is aan de veronderstelde prijsinflatie. Het CPB geeft geen raming af van de leegwaardestijging. Voor 2017 is een verwachte stijging opgenomen van 4,50%. Tabel 4: Verwachting leegwaardestijging Leegwaardestijging e.v. Nederland 4,50% 3,67% 2,83% 2,00% 6

9 Update economische parameters beoordelingskader september 2016 Renteverwachting De renteverwachting is relevant voor bepaling van de rente van nieuwe financiering en herfinanciering van leningen met een renteconversie. Voor 2017 wordt aangesloten bij de meest recente prognose van het CPB voor 10 jaar staatsleningen (lange rente Nederland in %). Voor het restant van de prognoseperiode wordt een ingroei verondersteld naar een lange termijn verwachting van 4,25% voor 10 jaar staatsleningen. Vanwege het relatief grote verschil tussen het niveau voor 2017 en het lange termijn evenwicht is gekozen voor een langere ingroeiperiode. Voor geborgde leningen wordt een opslag van 0,75% verondersteld en voor ongeborgde leningen een opslag van 1,50%. Tabel 5: Renteverwachting e.v. 10 jaar staat 0,10% 0,93% 1,76% 2,59% 3,42% 4,25% Opslag geborgd 0,75% 0,75% 0,75% 0,75% 0,75% 0,75% Opslag ongeborgd 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% Rente geborgd (DAEB) 0,85% 1,68% 2,51% 3,34% 4,17% 5,00% Rente ongeborgd (niet- DAEB) 1,60% 2,43% 3,26% 4,09% 4,92% 5,75% 7

10 Dit is een uitgave van de Inspectie Leefomgeving en Transport Postbus BD Den Haag September 2016