Investeringsstatuut. Status: versie Vastgesteld door het Bestuur d.d.:

Transcriptie

1 Investeringsstatuut Status: versie Vastgesteld door het Bestuur d.d.: Goedgekeurd door de Raad van Commissarissen d.d.:

2 Inhoudsopgave 1. Voorwoord Inleiding Wet en regelgeving Doelstelling investeringsstatuut Strategie Financieel strategisch Financiële kaders op projectniveau Financiële kaders nieuwbouw woongelegenheden Financiële kaders nieuwbouw niet woongelegenheden en overige woongelegenheden Financiële kaders woningverbetering / renovatie Verduurzaming bestaand bezit (Financiële) kaders verkopen (Financiële) kaders overige investeringen in vastgoed Schematische weergave toetsing aan financiële kaders Risicomanagement Risico s bij investeringsprojecten De procedure Projectcyclus vastgoedontwikkeling Verantwoording Mandatering De organisatie Partnerselectie Bijlage bij investeringsstatuut: Checklist investeringen

3 1. Voorwoord Plavei heeft als maatschappelijk ondernemer een brede en dynamische kijk op vastgoed en in het bijzonder op huisvesting van de kwetsbare groepen in de samenleving. Deze ontwikkeling wordt veroorzaakt door marktomstandigheden, voortgaande professionalisering, de samenleving die Plavei aanspreekt op haar maatschappelijke rol en interne ambities. Deze marktomstandigheden betreffen externe prikkels, zoals vragen van bewoners en de gemeenten om gebieden of delen van buurten te (her)ontwikkelen, grondaanbiedingen, bebouwd en onbebouwd en de (achterstand in) de bouwproductie. Er dienen zich voortdurend investeringskansen voor verschillende vastgoedtypen aan, in zowel de non-profit (DAEB) als de commerciële (Niet-DAEB) sfeer. Denk hierbij aan huur- en sociale koopwoningen, maatschappelijk vastgoed, aankoop van vastgoed, grondpositie- verwerving, etc. Aan de andere kant vraagt de overheid ook steeds meer van corporaties. Hierbij zijn duurzaamheid en gemiddelde levensduur belangrijke begrippen geworden. In dat verband is het noodzakelijk om onze Investeringsbeslissingen te onderbouwen en ons risicoprofiel nadrukkelijk te monitoren. De directeurbestuurder wil haar belanghouders hierbij meenemen in het `nieuwe denken' over vastgoed. Plavei toetst periodiek in hoeverre de huidige ontwikkelingen en de toekomstige plannen de ratio s van het WSW en de Autoriteit Woningcorporaties beïnvloeden. Afname van de operationele kasstromen hebben direct impact op de interest coverage ratio (ICR). In deze situatie dient Plavei te bewaken of zij in staat is om vanuit haar kernactiviteiten de financieringslasten (volledig) te voldoen. Een eventuele waardevermindering van het vastgoed heeft gevolgen voor het indirecte rendement en de ontwikkeling van het eigen vermogen. Vermogensverschaffers zullen theoretisch gezien bij investeringen een hoger rendement eisen, als het risicoprofiel stijgt. Dit heeft direct weer gevolgen voor de investeringscapaciteit. Zolang de DAEB-tak van Plavei wordt gefinancierd met WSW borging is deze theoretische benadering momenteel niet aan de orde. Concreet is Plavei op zoek naar een adequaat toetsingskader om goede beslissingen te kunnen nemen voor haar investeringsmogelijkheden. Elk project is uniek. Door elk project langs de investeringskaders te leggen toetsen we of het project voldoet aan onze maatschappelijke, financiële en vastgoeddoelstellingen. Het investeringsstatuut geeft directeur-bestuurder, de Raad van Commissarissen en de belanghouders van Plavei inzicht in de beheersingskaders die zekerheid geven dat directeur-bestuurder (des)investeringsbeslissingen op een transparante manier neemt en dat iedere (des)investeringsbeslissing bijdraagt aan de realisatie van de doelstellingen van Plavei. Didam, 25 september 2017 J.B.W. ter Bogt 3

4 2. Inleiding 2.1 Wet en regelgeving Op 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet van kracht geworden. Een groot aantal artikelen, waaronder het te maken onderscheid tussen Daeb en Niet-Daeb investeringen zijn uitgewerkt in het eveneens per 1 juli 2015 van kracht geworden Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV). Volgens de nieuwe Woningwet moeten alle corporaties beschikken over een reglement Financieel beleid en beheer (RFBB). Het investeringsstatuut is daar een onderdeel van. Een door de Raad van Commissarissen goedgekeurd investeringsstatuut is een vereiste volgens artikel 5.2 van de governance code Een investeringsstatuut is met de nieuwe woningwet noodzakelijk, maar we vinden het vooral ook zelf van belang om goed en transparant te sturen op onze vastgoed(des-)investeringen. We willen dat ze maximaal bijdragen aan onze maatschappelijke doelen, binnen een financieel verantwoord kader. In de wet- en regelgeving is niets vastgelegd over de onderdelen welke een investeringsstatuut moet bevatten. Aedes heeft een model investeringsstatuut gepubliceerd welke naar eigen behoefte kan worden aangepast en geconcretiseerd. Het model is naar eigen inzicht toe te passen en heeft geen wettelijk verplichtend karakter. Omdat het model investeringsstatuut dient als naslagwerk en niet als voorschrijvend model heeft Aedes besloten het model investeringsstatuut niet te actualiseren. Aedes geeft aan dat corporaties zelf verantwoordelijk zijn voor een adequaat investeringsstatuut, passend bij het type organisatie, beleidsopvattingen, portefeuillestrategie, aard van de investeringsbeslissingen en de daaraan verbonden risico s. Het theoretisch model investeringsstatuut van Aedes kent een hoog detailniveau. Plavei kiest er in haar investeringsstatuut voor om het document op hoofdlijnen op te stellen met duidelijke verwijzingen naar verschillende onderleggers, die kader stellend voor het investeringsproces zijn. Door deze opzet te kiezen voorkomen we dubbelingen in beleidsdocumenten. Het investeringsstatuut wordt vastgesteld door directeur-bestuurder en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen (RvC). Het investeringsstatuut wordt beheerd door de beleidsmedewerker financiën en wordt periodiek gemonitord. Toekomstige wijzigingen worden vastgesteld door de directeur-bestuurder van Plavei en goedgekeurd door de RvC. Hiermee zorgt Plavei ervoor dat het investeringsstatuut actueel blijft, dat het een feitelijke beschrijving van de processen is en dat zij toeziet op de naleving daarvan. Plavei heeft elementen van het statuut die periodiek herziening vereisen, niet opgenomen in het statuut zelf. Deze worden in de vorm van verwijzingen in dit statuut naar het desbetreffende document weergegeven. Hiermee voorkomt Plavei dat het statuut jaarlijks moet worden voorgelegd aan de RvC. 2.2 Doelstelling investeringsstatuut Plavei is op zoek naar een adequaat toetsingskader om goede investeringsbeslissingen te nemen. Door elk project langs de investeringskaders te leggen toetsen we of het project voldoet aan onze maatschappelijke, financiële en vastgoeddoelstellingen. Het investeringsstatuut: - geeft directeur-bestuurder, de RvC en de belanghouders van Plavei inzicht in de toetsingskaders en draagt zo bij aan een transparant besluitvormingsproces; - geeft inzicht in de verantwoordelijkheden van directeur-bestuurder en RvC; - geeft inzicht in de beheersing van de taken en de verantwoordelijkheid over en het toezicht op de investeringsactiviteiten en de hieraan verbonden risico s binnen Plavei. Het investeringsstatuut draagt daarmee bij aan onze Governance en onze risicobeheersing. 4

5 3. Strategie Bij elke investering moeten wij de vraag stellen: past de investering bij de strategie? Daarvoor toetsen we de investering aan onze portefeuilledoelstellingen. In het document Beleidsproces Plavei is de gelaagdheid van ons beleid- en besluitvormingsproces verwoord. In dit document is in één overzicht opgenomen welke documenten in welke fase relevant zijn voor het investeringsproces en wie verantwoordelijk is voor deze documenten. De doelstellingen en strategie omvatten onze lange termijn doelen ten aanzien van ons vastgoed. Deze hebben betrekking op aspecten als omvang, werkgebied, woningtypes, prijs, functionele en technische kwaliteit, energieprestaties, zorggeschiktheid/toegankelijkheid etc. In de portefeuillestrategie staat ook op hoofdlijnen beschreven hoe we de vastgoeddoelen willen bereiken. Dat kan door maatregelen zoals nieuwbouw, sloop, verkoop, renovatie, specifieke woningtoewijzing en natuurlijk door maatregelen in regulier beheer en onderhoud. Daarom is het van belang om een heldere en meetbare portefeuillestrategie te formuleren, die toetsing van investeringen in de dagelijkse praktijk mogelijk maakt. Onder de paraplu van de portefeuillestrategie heeft Plavei specifieke doelen, randvoorwaarden en maatregelen uitgewerkt in het zogenaamde facetbeleid. Het gaat om de volgende beleidsdocumenten: Duurzaamheidsbeleid Huurbeleid Verkoopbeleid Prestatieafspraken Bij investeringsbeslissingen toetsen we zichtbaar aan de doelen, randvoorwaarden en maatregelen benoemd in deze beleidsstukken. 5

6 4. Financieel strategisch Vanuit de invalshoek van de totale bedrijfsfinanciën is het van belang dat het project op Plavei niveau gedragen kan worden. De financiële continuïteit van Plavei mag niet in gevaar komen. In het Reglement Financieel Beleid en Beheer (RFBB) vermeld Plavei dat de streefwaarden en prestatieindicatoren opgenomen zijn in de Meerjarenbegroting (MJB). Aan deze prestatieindicatoren en streefwaarden moet Plavei te allen tijde voldoen. Plavei heeft vier financiële doelstellingen waar ze op stuurt: 1. Sturen op Vermogen 2. Sturen op Kasstromen 3. Sturen op Rendement 4. Sturen op Risico Plavei heeft in de RFBB op deze vier financiële doelstellingen een aantal financiële ratio s voor zowel de DAEB- als de niet-daeb tak benoemd. Plavei en de verbonden onderneming Woonbeheer Montferland B.V. stellen jaarlijks een MJB op voor ten minste vijf jaar volgend op het laatst afgesloten boekjaar. In de MJB staan de streefwaarden en prestatieindicatoren die betrekking hebben op de in die jaren te verwachte financiële situatie en financiële risico s, waarbij aansluiting wordt gezocht bij het WSW en de Aw. De MJB wordt gekoppeld aan het treasuryjaarplan, waarin de financiering en financierbaarheid van de investeringen worden getoetst mede onder de regeling van het treasurystatuut. Investeringen opgenomen in het goedgekeurde jaarplan zijn op strategisch niveau getoetst aan de financiële doelstellingen van Plavei. Op projectniveau toetsen we of het project voldoet aan de financiële kaders benoemt in het volgende hoofdstuk. Gezien de beperkte impact van een losstaand project op de strategische kaders blijft de toets op bovengenoemde vier doelstellingen achterwege, behalve als: het project niet is opgenomen in de begroting en de totale investering > ; het project is opgenomen in de MJB, waarbij het investeringsbedrag het begrote investeringsbedrag overschrijdt met minimaal 10%. In deze situaties wordt door de financieel beleidsadviseur getoetst of de financiële ratio s benoemd in het RFBB en in de MJB niet worden overschreden. In het projectvoorstel wordt deze toets verantwoord. 6

7 5. Financiële kaders op projectniveau Het financieel beleid is enerzijds sturend en anderzijds randvoorwaardelijk. Het aspect financiën staat niet op zichzelf, maar is onlosmakelijk verbonden met alle bedrijfsactiviteiten, waaronder de investeringsactiviteiten. Het financieel beleid geeft onder meer richting (kaders) voor investeren, onderscheiden naar vastgoed getypeerd als DAEB-bezit en vastgoed getypeerd als Niet-DAEB bezit. Plavei kiest voor transparantie en duidelijkheid. Naast de financiële toets op de in dit hoofdstuk genoemde financiële kaders, wordt tevens gekeken of de investering voldoet aan onze portefeuillestrategie, duurzaamheidsbeleid en strategisch marktbeleid. Voor elke investering > vindt er een toets plaats vanuit de drie beleidskamers Vastgoed, Markt en Financiën. Deze toets wordt zichtbaar vastgelegd in een realisatiebesluit of besluitdocument, waarbij elke beleidskamer afzonderlijk advies geeft op het project. Elke investeringsbeslissing wordt op zichzelf beschouwd, waarbij altijd onderscheid wordt gemaakt tussen DAEB en Niet-DAEB investeringen. Plavei kiest ervoor om op projectniveau financieel te toetsen aan de waarderingsgrondslagen die in de jaarrekening gehanteerd worden. Dit zijn de marktwaarde in verhuurde staat op basis van de full versie (staat los van beleid) en de bedrijfswaarde (conform de beleidsuitgangspunten verwoord in de dpi). Zowel het WSW als de Aw hanteren dezelfde grondslagen voor hun toetsingskaders. Naast de marktwaarde in de verhuurde staat, berekenen we per project ook de beleidswaarde. De beleidswaarde is gelijk aan de marktwaarde, met daarop gecorrigeerd het beleid van Plavei. Bij de financiële verantwoording aan onze toezichthouders wordt ook de solvabiliteit op basis van beleidswaarde opgevraagd. Per project lichten we toe waardoor het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde ontstaat. De verwachting is dat de komende jaren de bedrijfswaarde geheel verdwijnt als waardering. De beleidswaarde is hiervoor een goed alternatief.. De beleidswaarde berekenen we op dezelfde wijze als de marktwaarde, echter met andere variabelen. De bedrijfswaarde hanteert een andere benadering voor de waardering en vertaalt hierin het beleid van Plavei. Doordat de beleidswaarde nog in ontwikkeling is en de bedrijfswaarde een bekend alternatief is, hanteren we naast de marktwaarde voorlopig de bedrijfswaarde nog in onze realisatiebesluiten. We volgen de ontwikkelingen en passen indien noodzakelijk de financiële kaders aan. Voor elk project wordt de rendementswaarde berekend op basis van de Bruto Aanvangsrendement (BAR) en de Internal Rate of Return (IRR). De BAR zegt vooral iets over het direct rendement bij aanvang van de investering. De exploitatiekosten gedurende de looptijd van de investering blijft buiten beschouwing. Bij de IRR toetsen we eveneens op het direct rendement waarbij juist gekeken wordt naar de toekomstige exploitatiebaten en lasten. De invloed van het indirecte rendement (de waardeontwikkeling) is significant, maar feitelijk minder relevant. Immers we willen onze woning voor eeuwig blijven verhuren. Tevens zijn waardeontwikkelingen gebaseerd op schattingen, die in veel situaties moeilijk te voorspellen zijn. 7

8 5.1 Financiële kaders nieuwbouw woongelegenheden Ter bepaling van de financiële kaders voor nieuwbouw woningen, inclusief sloop en vervangende nieuwbouw, zoeken we aansluiting bij het document Basis functioneel PvE. In dit document verantwoorden we per type woning een aantal essentiële waarden (zoals huurprijs, gebruikers oppervlakte en woningwaardering) die van invloed zijn op de hoogte van de waardering van het project en de rendementen van het project. Indien ons PvE wijzigt dan beoordeelt de Beleidsmedewerker Financiën of de waarden en ratio s genoemd in dit statuut nog actueel zijn. Doorgevoerde wijzigingen in de waarden en ratio s leggen we ter goedkeuring voor aan de RvC. Plavei hanteert voor haar DAEB investeringen de volgende kaders: Nieuwbouw Sloop en vervangende nieuwbouw Verhouding marktwaarde / stichtingskosten > 53% > 55% Verhouding bedrijfswaarde / stichtingskosten > 56% > 58% BAR 4% - 4,5% 4% - 4,5% IRR >= WACC -/- 0,5% >= WACC -/- 0,5% Indirect rendement o.b.v marktwaarde > 53% > 15% Investering per woning < < Plavei hanteert voor haar NIET-DAEB investeringen de volgende kaders: Nieuwbouw Sloop en vervangende nieuwbouw Verhouding marktwaarde / stichtingskosten > 65% > 67% Verhouding bedrijfswaarde / stichtingskosten > 75% > 77% BAR > 5,5% > 5,5% IRR > = WACC + 0,5% > = WACC + 0,5% Indirect rendement o.b.v marktwaarde > 60% > 25% Investering per woning < < De stichtingskosten betreffen alle uitgaven die direct betrekking hebben op het project, inclusief de inbrengwaarde van de grond tegen aankoopprijs of sociale grondprijs per m2 * aantal m2 gebruikersoppervlakte bij reeds in bezit zijn van de grond. De ratio s pakken naar verwachting ongunstiger uit als de grond nog niet in bezit is, doordat de inbrengwaarde van grond in eigendom veelal lager ligt dan de waarde van de grond bij nieuw verwerven. Bij realisatiebesluiten houden we rekening met de impact op onze ratio s indien we de grond moeten aankopen. Bij het slopen van woningen wordt de huidige marktwaarde gederfd. Bij het vergelijken van verschillende scenario s houden we rekening met deze afboeking. De hoogte van de afwaardering vermelden we in ons realisatiebesluit. De afboeking wordt direct in ons jaarresultaat als last verantwoord. Bij de berekening van bovengenoemde financiële ratio s voor projecten inclusief sloop en vervangende nieuwbouw, blijft de afwaardering van de bestaande marktwaarde daarom buiten beschouwing. Bij de bepaling van de marktwaarde sluiten we aan bij het meest recente waarderingshandboek en hanteren we de full waardering. Bij de bedrijfswaarde zoeken we aansluiting bij de parameters van het WSW. Periodiek zullen wij de percentages toetsen of ze actueel zijn en indien nodig actualiseren we ze. De norm voor de BAR is vergelijkbaar met andere corporaties. 8

9 Bij de bepaling van de actuele norm van de IRR wordt aansluiting gezocht bij de hoogte van de WACC (gemiddelde vermogenskostenvoet van het totale vermogen) die jaarlijks is bepaald in de meerjarenbegroting. Bij Daeb investeringen is vanuit maatschappelijk afslag een IRR acceptabel die maximaal 0,5% onder de WACC ligt. In de meerjarenbegroting stellen we vast of de ontwikkeling van de WACC voor Plavei acceptabel is. In elk realisatiebesluit leggen we schriftelijke vast of de berekende WACC volgens de MJB nog actueel is. Indien de actuele rente hoger ligt dan onze gemiddelde vermogenskostenvoet van het vreemd vermogen, dan wordt de WACC herrekend op basis van de actuele rente. Voor de WACC geldt een aanvullende eis. Indien er sprake is van een afslag van 0,5% op de WACC levert een project te weinig rendement op om de gemiddelde vermogenskostenvoet te dekken. Op corporatie niveau dienen we, om te voorkomen dat ons rendement op ons eigen vermogen afneemt, voor alle Daeb projecten gezamenlijk jaarlijks minimaal uit te komen op de WACC. Het indirect rendement wordt berekend door de waardeontwikkeling te delen door de investering. Voor nieuwbouw is het saldo van de waardedaling plus indirect rendement altijd 100%. Bij sloop en vervangende nieuwbouw wordt de waardeontwikkeling bepaald door het verschil te berekenen in marktwaarde voor sloop en marktwaarde na sloop. In principe investeren we alleen in DAEB-bezit. Vanuit diversiteit in de wijk of vanuit financiële overwegingen kan Plavei ervoor kiezen om ook Niet-DAEB woningen te bouwen. Indien we ook Niet- DAEB woningen bouwen dienen we aan de volgende eisen te voldoen: - Separate financiële toets voor DAEB investeringen en niet-daeb investeringen; - Vanwege administratieve scheiding dienen DAEB en niet-daeb investeringen zoveel mogelijk direct te worden toegewezen; - De Niet-DAEB tak moet de kosten die gemoeid zijn met deze investering zelf dragen, zonder externe financiering aan te trekken; - De bouw van Niet-DAEB woningen is alleen van toepassing indien in het gehele project minimaal 75% DAEB woningen worden gebouwd; - De markttoets voor Niet-DAEB investeringen hoeft niet uitgevoerd te worden wanneer het gaat om herstructurering van bestaand bezit op eigen grond. - Een BAR van minimaal 5,5% is vanuit de woningwet vereist. In het basis PVE worden afzonderlijk bedragen genoemd voor bouwkosten om te komen tot Nul op de Meter (NOM)woningen. In de berekende normen wordt rekening gehouden met deze investeringskosten en de energieprestatie vergoeding (EPV) die hiertegenover staat. In het PVE wordt ervan uitgegaan dat bij nieuwbouw de maximale vergoeding per vierkante meter wordt gehaald en dat de helft van de maximale energieprestatie vergoeding bij de huurder in rekening wordt gebracht. Indien van toepassing besteden we bij investeringsbeslissingen apart aandacht aan de extra investeringskosten en de wijze waarop deze kosten al dan niet worden gedekt door subsidies en / of door energieprestatie vergoedingen (EPV). Afweging In alle realisatiebesluiten is een financiële analyse opgenomen. Bij deze analyse toetsen we de uitkomsten aan de kaders, zoals benoemd in dit investeringsstatuut. Op basis van de uitkomsten van de financiële analyse maakt de Beleidsmedewerker Financiën onderbouwd een afweging of het project vanuit financieel oogpunt door moet gaan of niet. Het is mogelijk dat een project één of meerdere financiële kader(s) overschrijdt, terwijl er toch een positief advies wordt afgegeven. De Beleidsmedewerker Financiën licht deze overweging expliciet toe in het realisatiebesluit. De overweging is opgenomen als conclusie bij de financiële analyse in het realisatiebesluit. 9

10 5.2 Financiële kaders nieuwbouw niet woongelegenheden en overige woongelegenheden Investeringen in bedrijfsmatig vastgoed, maatschappelijk vastgoed en zorgvastgoed (intramuraal) zijn specifieke objecten die elk een afzonderlijke afweging behoeven. Indien de investeringen passen binnen het strategische voorraadbeleid en de portefeuillestrategie worden per project afzonderlijk de kaders vastgesteld. De beleidsmedewerker financiën stelt deze kaders op en legt deze ter goedkeuring voor aan directeur / bestuurder. Indien de investering > wordt het realisatiebesluit, inclusief de voor dit project vastgestelde financiële kaders ter goedkeuring voorgelegd aan de RvC. Afhankelijk van het type vastgoed en de omvang zijn het WSW (zienswijze), de Aw (markttoets) en onze Minister (goedkeuring) betrokken. 5.3 Financiële kaders woningverbetering / renovatie Deze investeringen zorgen voor een verbetering van (een deel van) het complex. Er is sprake van één of meerdere van de hieronder genoemde situaties: De ingreep levert een directe huurverhoging op. Er is sprake van een levensduurverlenging. De WWS-punten nemen toe. Direct rendement Een woningverbetering / renovatie voldoet aan de financiële kaders als het direct rendement op de investering > 3%. Een rendement tussen de 0% en 3% is vanuit financiële overwegingen acceptabel, als er goede overwegingen zijn om te kiezen voor woningverbetering in plaats van alternatieven (zoals verkoop of sloop en nieuwbouw). Het direct rendement voor de gerenoveerde woning wordt als volgt berekend: (Som toekomstige huurbaten -/- (som toekomstige beheerlasten en onderhoud gehanteerd in IRR berekening + investeringskosten)) / marktwaarde in verhuurde staat in exploitatie. Verdien capaciteit Een renovatie moet leiden tot een grotere verdiencapaciteit en groei van Plavei. Naast het benoemen van het direct rendement wordt dit inzichtelijk gemaakt door de waarde sprong die de renovatie veroorzaakt. Deze waarde sprong brengen we als volgt in beeld: - Mutatie marktwaarde nieuw -/- marktwaarde oud - Mutatie bedrijfswaarde nieuw -/- bedrijfswaarde oud - Mutatie direct rendement nieuw -/- direct rendement oud Deze waarde sprong moet voor alle drie de berekeningen positief zijn om over een verdiencapaciteit in het project te kunnen spreken. De huur wordt bij renovatie en verduurzaming veelal niet direct verhoogd. Het gevolg is dat de mutatie in de marktwaarde naar verwachting lager ligt dan het investeringsbedrag. Dit verschil wordt direct ten laste van het resultaat geboekt. Deze uitkomst houdt verband met de keuzes die Plavei moet maken op het gebied van renoveren, verduurzaming en huurbeleid. Plavei accepteert deze afwaarderingen binnen de gestelde kaders van de begroting en de WSW ratio s. Bij het opstellen van een realisatiebesluit wordt de impact van de afwaardering toegelicht. 5.4 Verduurzaming bestaand bezit Uitgaven in het kader van verduurzaming van ons bezit moeten aansluiten op ons duurzaamheidsbeleid. Alle uitgaven die tot verduurzaming leiden verantwoorden we als investering. Hiervoor kiezen we omdat we richting onze stakeholders inzichtelijk willen en moeten maken wat onze uitgaven in verduurzaming zijn geweest. Ook voor de verduurzaming berekenen we het direct rendement en de waarde sprong conform de in pararagraaf 5.3 genoemde formules. Een direct rendement tussen de 0% en 3% is vanuit financiële overwegingen acceptabel, als er goede overwegingen zijn om te kiezen voor woningverbetering in plaats van alternatieven (zoals verkoop of sloop en nieuwbouw). Een rendement lager dan 0%, kan bij verduurzaming acceptabel zijn mits de labelsprong dit rechtvaardigt. 10

11 5.5 (Financiële) kaders verkopen Bij het verkopen van bezit is het belangrijk vast te stellen dat er geen maatschappelijk vermogen uit de corporatie wegvloeit. Om dit te kunnen vaststellen dienen de volgende controles te worden doorlopen: 1. Past verkoop binnen de portefeuillestrategie? 2. Is goedkeuring van de Minister (Aw) noodzakelijk en indien ja, is deze verkregen? 3. Is goedkeuring vooraf van het WSW nodig (vrijgave borging) en indien ja, is deze verkregen? 4. Is verkoop object opgenomen in verkoopvijver (goedgekeurd door Raad van Commissarissen). Indien object niet voorkomt in de goedgekeurde verkoopvijver is aanvullend besluit van directeurbestuurder benodigd. Indien de verkoop hoger is dan is goedkeuring van de RvC nodig. 5. Wordt voldaan aan de verkoopdoelstelling verwoord in de MJB? 5.6 (Financiële) kaders overige investeringen in vastgoed Categorie Norm Toets Nieuwbouw koopwoningen op eigen grond t.b.v. herstructurering Nieuwbouw koopwoningen op aan te kopen grond Grondaankoop - Aansluiten bij markttoets - > 70% v.d. koopwoningen is verkocht voor aanvang bouw - Niet-Daeb activiteit is intern financierbaar en opbrengsten > kosten (er vloeit geen maatschappelijk vermogen weg). - Aansluiten bij markttoets - > 70% v.d. koopwoningen is verkocht voor aanvang bouw - Niet-DAEB activiteit is intern financierbaar en opbrengsten > kosten (er vloeit geen maatschappelijk vermogen weg). Alleen met DAEB woonbestemming en ontwikkeling binnen 5 jaar. - Op verzoek van gemeente, kan markttoets achterwege blijven. - Wettelijke regels zijn toegepast. - Toepassen markttoets - Wettelijke regels zijn toegepast Concrete bouwplannen liggen aan de aankoop ten grondslag Aankoop nieuwbouw DAEB huurwoning Aankoop bestaande woningen van derden Verhouding leegwaarde/stichtingskosten > 1 Maximale aankoopprijs is marktwaarde in verhuurde staat Verhouding leegwaarde/stichtingskosten (inclusief aankoopkosten). Voldoet aankoopprijs aan norm 5.7 Fiscale gevolgen Elk investeringsproject kan fiscale risico s met zich meebrengen op het gebied van BTW, overdrachtsbelasting en vennootschapsbelasting. Door voorafgaand aan het project de financiële risico s te benoemen en hier beheersmaatregelen op te zetten, wordt voorkomen dat we achteraf geconstateerd worden met naheffingen. Omvangrijke sloopplannen hebben impact op het fiscaal resultaat. Deze plannen moeten we toetsen aan onze fiscale MJB. In de voorbereidingsfase voeren we een globale fiscale check uit en leggen deze check vast in het fasedocument. In het realisatiebesluit nemen we een aparte fiscale paragraaf op, waarin ook de te nemen beheersmaatregelen worden benoemd. Het advies van de beleidsmedewerker financiën is mede gebaseerd op de fiscale gevolgen van het project. 11

12 5.8 Schematische weergave toetsing aan financiële kaders Onderstaand schema is toepasbaar voor investeringsprojecten > Investeringsprojecten onder de worden niet ter goedkeuring voorgelegd aan de RvC. Investeringsuitgaven < , waarbij de investering per object > worden wel aan de RvC voorgelegd. Investeringsproject Binnen MJB (< 10% overschrijding), min. 75% DAEB, N-DAEB op grond in bezit Buiten MJB of overschrijding > 10% t.o.v. MJB of > 25% N- DAEB op grond in bezit Voorbereidingsbesluit toetsen aan normen investeringsstatuut Investering < extra investering in scenarioanlayse MJB (waarbij normen niet werden overschreden) Project blijft binnen normen investeringsstatuut Project overschrijdt normen investeringsstatuut Voorbereidingsbesluit toetsen aan normen investeringsstatuut RVC ontvangt realisatiebesluit ter goedkeuring Investeringsbesluit wordt ter goedkeuring voorgelegd aan RVC Project blijft binnen normen investeringsstatuut Project overschrijdt normen investeringsstatuut RVC ontvangt realisatiebesluit ter goedkeuring Investeringsbesluit wordt ter goedkeuring voorgelegd aan RVC* * Na goedkeuring RvC ontvangt de RvC ook het realisatiebesluit Investering > extra investering in scenarioanalyse MJB of normen werden overschreden in scenarioanalyse Project toetsen aan RFBB en investeringsbesluit wordt ter goedkeuring voorgelegd aan RVC* 12

13 6. Risicomanagement Het managen van risico s bij investeringsbeslissingen is een onderdeel van het totale risicomanagement. Bij investeringsbeslissingen worden over het algemeen alleen operationele risico s beschreven. Naast de operationele risico s wordt drie maal per jaar (bij de viermaands rapportage) gerapporteerd over alle risico s. Hierin worden ook tactische en strategische risico s beschreven en worden beheersmaatregelen benoemd. 6.1 Risico s bij investeringsprojecten Mogelijke risico s bij investeringsprojecten brengen wij in beeld, analyseren en kwantificeren we. Tevens stellen we vast of er adequate beheersingsmaatregelen worden genoemd. Inzicht zal verkregen worden in het effect van het investeringsvoorstel op het risicovolume van Plavei. Risico s, die we vanuit het risicoprofiel, per project in beeld brengen zijn: Ruimtelijke ordening risico, het risico dat de gewenste bestemming niet wordt verkregen. Politiek risico, het risico dat de gemeente geen goedkeuring geeft aan het bouwplan. Grondprijsrisico, het risico dat er een negatief resultaat wordt behaald op de grondprijsexploitatie. Voorraadrisico, het risico dat koopwoningen niet voor oplevering tegen ingecalculeerde prijs verkocht zijn. Milieurisico, het risico dat door milieuproblematiek de kosten van het project fors toenemen. Stichtingskosten risico, het risico dat stichtingskosten niet binnen de vastgestelde investeringskostenbegroting blijven. Organisatierisico, het risico dat door capaciteitsproblemen binnen de organisatie het project vertraging oploopt. Imagorisico, het risico dat de keuze van wel of niet investeren de imago van Plavei schaadt. Financieringsrisico, het risico dat geen externe financiering verkregen kan worden. Renterisico, het risico dat de rentekosten door veranderde marktomstandigheden hoger zijn dan begroot. Fiscale en juridische risico s, het risico dat door ondoordachte beslissingen fiscale of juridische schade ontstaat. Bij elk realisatiebesluit wordt, naast de bepaling van de financiële haalbaarheid, de risico s zoals hierboven beschreven ingeschat met hoog, normaal en laag. Ieder hoog ingeschat risico levert 2 punten op en ieder normaal risico 1 punt. Bij een laag risico worden geen punten toegekend. Het totaal levert de risicoscore op. Per risicopunt wordt een toelichting gegeven en worden beheersmaatregelen beschreven. Bij een totaalscore van 15 punten of meer wordt het plan als zeer risicovol aangemerkt en zal het bij een gewenste doorgang middels een afzonderlijk goedkeuringstraject worden voorgelegd aan de RvC. De norm van de IRR wordt bij een zeer risicovol project verhoogd met een opslag van 0,5%. Het inschatten van de risico s als hoog, normaal of laag is een subjectieve activiteit. Om die reden bespreekt degene die verantwoordelijk is voor deze inschatting deze met collega s en de business controller. Ook de overige beleidsmedewerkers kijken naar de inschatting van de risico s. Op deze manier ontstaat een countervailing power, op basis waarvan een gedeelde risicoperceptie van een bepaald project binnen Plavei ontstaat. Ook de inschatting van de financiële haalbaarheid van een project is subjectief. De mate daarvan beperken we door de parameters die de financiële uitkomsten beïnvloeden zoveel als mogelijk vooraf door middel van dit Investeringsstatuut vast te stellen. De gekozen parameters en afwijkingen dienen te worden gemotiveerd waarbij de diverse collega s en de business controller kritisch meekijken. 13

14 7. De procedure 7.1 Projectcyclus vastgoedontwikkeling In het beleidsdocument projectencyclus worden de verschillende fases verder beschreven. De cyclus vastgoedontwikkeling bij Plavei omvat drie fasen, te weten de initiatieffase, de voorbereidingsfase (programma) en de ontwerpfase en realisatiefase. De fasen worden steeds afgesloten met een besluit op basis van een fasedocument. Dit besluit is tevens de opdracht voor de volgende fase. De fases in de cyclus vastgoedontwikkeling hebben de volgende besluiten: Projectcyclus 1. initiatieffase vanuit kansen: projectvoorstel = opdracht voor haalbaarheidsonderzoek voorbereidingsbesluit = opdracht voor voorbereidingsfase 2. voorbereidingsfase - realisatiebesluit = opdracht voor ontwerp- en realisatiefase 3. ontwerp- en realisatiefase - dechargebesluit = opdracht décharge / aanvang exploitatie 7.2 Verantwoording Tijdens de projectencyclus wordt het project gerapporteerd in de tertiaalrapportage aan de directeurbestuurder. In het bestuursverslag bij de jaarrekening wordt de uitvoering van het investeringsbeleid besproken en wordt per project een financiële analyse gegeven, waarbij aansluiting wordt gezocht met het jaarplan. 7.3 Mandatering De actuele mandatering is benoemd in onze procuratieregeling en krijgt invulling in de bijbehorende bevoegdhedenmatrix. Daarin staat wie bevoegd is tot het aangaan van welke verplichtingen. Voor investeringen gelden de volgende aanvullende afspraken: Voor alle investeringen < is de directeur-bestuurder volledig bevoegd. Voor alle investeringen >= die zijn opgenomen in de MJB wordt een realisatiebesluit opgesteld en ter goedkeuring voorgelegd aan de RvC, waarin zichtbaar wordt getoetst aan de financiële kaders en aan de begroting. Wijzigingen op projectniveau tot en met 10% worden achteraf verantwoord in de jaarrekening. Wijzigingen op projectniveau groter dan 10% worden vooraf gemeld aan de RvC. In de begroting is opgenomen een projectenlijst waarin o.a. het totale investeringsbedrag staat. In de tertiaalrapportages wordt de voortgang per project beschreven. 8. De organisatie Een andere invalshoek om investeringen te toetsen, is die van onze eigen organisatie. Hebben we voldoende capaciteit om het investeringsproject ook daadwerkelijk uit te voeren? Daarbij letten we op de aard van het betreffende project en op het aantal projecten op enig moment. De vraag is of we voldoende capaciteit (tijd) beschikbaar hebben en of we voor dit project de benodigde competenties (kennis, vaardigheden en attitude) in huis hebben. Dat doen we aan de hand van een onderbouwde inschatting van zowel de betrokken medewerker(s) als de leidinggevende. De resultaten leggen we vast in het realisatiebesluit. Naast specifieke toetsing in de fasedocumenten toetst de business controller periodiek het investeringsproces op juistheid, volledigheid, rechtmatigheid en besluitvormingsbevoegdheid. De resultaten van deze interne controles wordt besproken in de Audit Commissie. De business controller is (eind)verantwoordelijk voor periodieke toetsing op de werking van het investeringsproces. 14

15 9. Partnerselectie Bij de selectie van partners hanteren we de nog op te stellen leveranciersbeleidsplan (aannemersbeleid), waarin we onder andere op kwaliteit, professionaliteit en financiële stabiliteit van de leveranciers toetsen. We hanteren daarbij de uitgangspunten zoals verwoord in ons inkoopbeleidsplan. Als we verbindingen aangaan (zoals een dochtermaatschappij of samenwerkingsvennootschap) toetsen we die aan ons verbindingenstatuut. Behandeling door Arjan ter Bogt RvC Handtekening voor akkoord 15

16 Bijlage bij investeringsstatuut: Checklist investeringen Deze checklist is als intern toetsingskader voor het opstellen van het realisatiebesluit opgenomen en is nog aan verandering onderhevig. Wijzigingen in deze checklist worden niet ter goedkeuring voorgelegd aan directeur-bestuurder of de RvC 1. Strategie Draagt de investering bij aan de portefeuillestrategie, de onderliggende Strategische beleidsdocumenten werkgebied prijs (segment en maandhuur) woningtype omvang energieprestatie toegankelijkheid/zorggeschiktheid technische kwaliteit Is dit besproken met direct betrokkenen en beschreven in het fasedocument? Ja Nee 2. Financieel strategisch Kan de organisatie de investering dragen? Is de investering opgenomen in de actuele meerjarenbegroting? Is de investering binnen het budget (of wijkt die maximaal 10% af) zoals vastgelegd in de MJB? Blijven alle ratio s opgenomen in de MJB positief? Is dit besproken met direct betrokkenen en beschreven in het fasedocument? Ja Nee 3. Financieel project Voldoet de investering aan onze financiële eisen (Sloop vervangende) Nieuwbouw: past de verhouding marktwaarde / stichtingskosten binnen de norm? (Sloop vervangende) Nieuwbouw: past de verhouding bedrijfswaarde / stichtingskosten binnen de norm? (Sloop vervangende) Nieuwbouw: ligt de BAR op of boven de norm? (Sloop vervangende) Nieuwbouw: ligt de IRR op of boven de norm? (Sloop vervangende) Nieuwbouw: is minder dan 25% N-Daeb? (Sloop vervangende) Nieuwbouw: ligt het indirect rendement op of boven de norm? Bestaande bouw / renovatie: Ligt het direct rendement op of boven de norm? N-Daeb: Wordt de investering volledig gefinancierd door de N-Daeb tak? BOG / MOG / overige vastgoed: Zijn er indien van toepassing aanvullende kaders vastgesteld? Verkopen: is voldaan aan de wettelijke vereisten omtrent verkopen? Zijn de fiscale gevolgen benoemd en passen deze fiscale gevolgen binnen de (fiscale) MJB? Is dit besproken met direct betrokkenen en beschreven in het fasedocument? Ja Nee 16

17 4. Risico s Zijn de vragen goed in beeld en worden die voldoende beheerst? Zijn alle belangrijke risico s in beeld gebracht, besproken en benoemd? Zijn bijpassende beheersmaatregelen uitgewerkt? Is daarbij de verantwoordelijke persoon voor het nemen van deze maatregelen benoemd? Is daarvoor de beschikbare tijd en het benodigde budget vastgesteld? Zijn de bijbehorende kwaliteits- en informatie eisen beschreven? BOG / MOG / overige vastgoed: Zijn er indien van toepassing aanvullende kaders vastgesteld? Is dit besproken met direct betrokkenen en beschreven in het fasedocument? 5. Procedure Sluit de investering aan op de mandatering en het projectenproces? Past de investering binnen de limiet van de goedgekeurde statuten? Is er een realisatiebesluit opgesteld bij investeringen > ? Wordt het projectenproces juist doorlopen? Is dit besproken met direct betrokkenen en beschreven in het fasedocument? 6. Organisatie Is de organisatie in staat om de investering daadwerkelijk uit te voeren? Is er voldoende capaciteit voor de investering beschikbaar, ook in combinatie met andere inspanningen van de organisatie? Is de benodigde kennis daarvoor in huis? Is dit besproken met direct betrokkenen en beschreven in het fasedocument? 7. Partners Zijn de partners betrouwbaar en stabiel? Is er bij de partnerselectie aansluiting gezocht bij ons aanbesteding- en inkoopbeleid? Is dit besproken met direct betrokkenen en beschreven in het fasedocument? Ja Ja Ja Ja Nee Nee Nee Nee 17