INVESTERINGSSTATUUT Sprengenland Wonen

Transcriptie

1 1 INVESTERINGSSTATUUT Sprengenland Wonen Versie : Ingangsdatum : 1 december 2013 Vastgesteld door het bestuur : 7 november 2013 Goedgekeurd door de Raad van Commissarissen : 25 november 2013

2 2 INHOUDSOPGAVE 0 - Inleiding en doelstelling Toetsingskader nader belicht 1 - Procedures Bepalingen in statuten en bestuursreglement Procuratieregeling/aanbestedingsbeleid Leidraad aankoop, nieuwbouw en onderhoud 2 - Organisatorische toets Capaciteit 3 - Strategische toets Ondernemingsplan en jaarplan Dynamisch voorraadbeleid Overig beleid 4 - Financiële toets Projectniveau Instellingsniveau 5 - Risicotoets Risicobeheersing 6 - Partnerselectie Strategische samenwerking en verbindingen Betrouwbaarheid en financiële stabiliteit partners Inkoop- en aanbestedingsprocedures 7 - Toetsing aan randvoorwaarden Financiële randvoorwaarden Gemiddelde kapitaalkostenvoet Rendementscijfers per vastgoedcategorie Berekeningsuitgangspunten Bedrijfswaarde Bijlagen 1 - Voorbeelduitwerking rendementscijfers 2 - Onderdelen van een investeringsberekening

3 3 0 - INLEIDING EN DOELSTELLING In de Governancecode voor woningcorporaties, zoals die sinds 1 juli 2011 van kracht is, wordt extra aandacht gevraagd voor risico s bij investeringen in woningen en overig vastgoed. De Governancecode bepaalt dat iedere corporatie een toetsingskader moet opstellen voor investeringen. Dit investeringsstatuut bevat de toetsingskaders en de onderlinge samenhang voor investeringen in woningen en overig vastgoed op hoofdlijnen. De details zijn uitgewerkt in de verschillende beleidsproducten en richtlijnen waarnaar in dit statuut wordt verwezen. Onder investeringen wordt verstaan : grootschalig (planmatig) onderhoud nieuwbouw aankoop vervreemding van bezit, niet opgenomen in het huidige verkoopbeleid. Dit investeringsstatuut heeft tot doel de directeur-bestuurder een handelingskader en de Raad van Commissarissen (RvC) een toetsingskader te bieden voor de beoordeling van investeringsvoorstellen in woningen en overig vastgoed. Deze voorstellen worden als volgt aangeboden : gebundeld in de vorm van een jaarplan/jaarbegroting in de vorm van investeringsvoorstellen voor afzonderlijke onderhouds- of (sloop)nieuwbouwprojecten. De investeringsvoorstellen hebben veelal betrekking op verwerving (aankoop gronden en/of gebouwen) en/of het zelf ontwikkelen en laten realiseren van groot-onderhoud en nieuwbouw. Dit zijn per definitie investeringen met een groot risicoprofiel en een forse financiële en organisatorische impact. In het kader van de statuten en de procuratieregeling worden deze investeringen ter goedkeuring aan de RvC voorgelegd Toetsingskader nader belicht De missie en visie van Sprengenland Wonen is geconcretiseerd in het Ondernemingsplan. Daarnaast heeft Sprengenland Wonen meerdere beleidsdocumenten, die meer in detail richting geven aan de keuzes en prioriteiten. Daarmee vormen deze producten de toetsingskaders voor alle voorgenomen investeringen. Door bij het voorbereiden van ieder investeringsvoorstel deze verschillende toetsingskaders mee te nemen en bij de behandeling er van in het Management Team (MT ; bestaande uit de directeur-bestuurder, de manager Bedrijfsvoering en de manager Wonen) wordt er voor gezorgd dat de investeringen passend zijn voor Sprengenland Wonen. De directeur-bestuurder, en daarop volgend de RvC, hanteren deze toetsingskaders ook. Het uitgangspunt is pas toe of leg uit. Hiermee wordt bedoeld dat bij het voorbereiden van investeringsvoorstellen alle toetsingskaders consequent zijn nagelopen, in het voorstel zijn verwoord ofwel er een goede inhoudelijke onderbouwing is voor eventuele afwijkingen hierop. Gedurende het volledige traject moet er aandacht zijn voor de juiste procedurele werkwijze en een afdoend risicomanagement. In dit statuut is een 7-stappenplan aangehouden. Er vindt toetsing plaats op de te volgen procedure, een organisatorische toets, een strategische toets, een financiële toets op projectniveau, een financiële toets op instellingsniveau, een risicotoets en een toets op partnerselectie.

4 4 1 - PROCEDURES Bepalingen in statuten en bestuursreglement In de statuten van Sprengenland Wonen is in artikel 6 aangegeven welke investeringsbeslissingen de voorafgaande goedkeuring van de RvC behoeven. Dit is als volgt geformuleerd : Artikel 6, lid 2 : Het bestuur is bevoegd te besluiten tot het aangaan van overeenkomsten tot verkrijging, vervreemden en bezwaren van registergoederen en tot het aangaan van overeenkomsten waarde de stichting zich als borg of hoofdelijke medeschuldenaar verbindt. Artikel 6, lid 3 (a en b) : Aan de voorafgaande goedkeuring door de RvC zijn, onverminderd het elders in deze statuten bepaalde, onderworpen de besluiten van het bestuur omtrent : Het vaststellen van het algemeen beleid, vertaald in de begroting, jaarrekening, jaarverslag en volkshuisvestingsverslag. Het aangaan van verplichtingen boven een limiet die door de RvC wordt vastgesteld dan wel is vastgelegd in een procuratiereglement. Het werkgebied van Sprengenland Wonen is afgebakend in artikel 3, lid 3 : De stichting heeft als werkgebied de gemeenten Apeldoorn, Bathmen, Brummen, Deventer, Diepenveen, Epe, Gorssel, Lochem, Olst, Voorst, Vorden (gemeente Bronckhorst), Warnsveld, Zutphen en Laag-Soeren (gemeente Rheden). Door gemeentelijke herindelingen is het werkgebied momenteel als volgt weer te geven : Apeldoorn, Bronckhorst, Brummen, Deventer, Epe, Lochem, Olst-Wijhe, Rheden, Voorst en Zutphen. In het bestuursreglement staan in artikel 3 (lid 4 tot en met 7) de taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de directeur-bestuurder (in de hoedanigheid als bestuurder) vermeld Procuratieregeling/aanbestedingsbeleid Binnen Sprengenland Wonen geldt een procuratieregeling. In deze leidraad zijn spelregels opgenomen die nageleefd dienen te worden. Ditzelfde geldt voor het aanbestedingsbeleid Leidraad aankoop, nieuwbouw en onderhoud Binnen Sprengenland Wonen zijn gestandaardiseerde procesbeschrijvingen vastgesteld. Heeft de directeur-bestuurder gehandeld conform de afgesproken rolverdeling, zoals vastgelegd in de statuten, de procuratieregeling, het aanbestedingsbeleid en de procesbeschrijvingen?

5 5 2 - ORGANISATORISCHE TOETS Een eerste belangrijke stap is om te kijken of Sprengenland Wonen voldoende kwantitatieve en kwalitatieve capaciteiten heeft om de investering daadwerkelijk uit te voeren en tot een succes te maken. Deze toets is expliciet opgenomen in de fasedocumenten bij het onderdeel Organisatie Capaciteit Bij de beoordeling van de capaciteitsvraag spelen onder andere de volgende zaken een rol : de kennis van de risico s in het te ontwikkelen vastgoed de beschikbare interne capaciteit, zowel in kwantiteit als in kwaliteit de mogelijkheid tot inhuur van extra capaciteit. De directeur-bestuurder beslist of de organisatie van het project voldoet aan de organisatorische voorwaarden. Heeft Sprengenland Wonen voldoende kwalitatieve capaciteit (kennis) in huis? Heeft Sprengenland Wonen voldoende kwantitatieve capaciteit (fte) in huis? Is er een mogelijkheid om externe capaciteit (kennis/fte) in te huren?

6 6 3 - STRATEGISCHE TOETS Behalve dat een investering organisatorisch mogelijk is moet deze ook bijdragen aan de strategische doelen en passen binnen de beleidskaders. Hiervoor zijn een aantal handvatten waaraan getoetst wordt Ondernemingsplan en jaarplan De missie en visie van Sprengenland Wonen is in het ondernemingsplan verwoord. Ieder jaar wordt dit uitgewerkt in een jaarplan met daaraan gekoppeld een jaarbegroting. In het ondernemingsplan wordt in beeld gebracht wat Sprengenland Wonen wil gaan doen, welke maatschappelijke effecten daarmee bereikt willen worden en welke investeringen daar onder andere voor nodig zijn. Voldoet het investeringsvoorstel aan het ondernemingsplan? Sluit het investeringsvoorstel aan bij het jaarplan en de jaarbegroting? Dynamisch voorraadbeleid Het ondernemingsplan en de visie op de woningmarkt in het werkgebied van Sprengenland Wonen zijn vertaald in het dynamisch voorraadbeleid. Past het investeringsvoorstel binnen het dynamisch voorraadbeleid? Overig beleid Naast het dynamisch voorraadbeleid is er ook op overige gebieden beleid geformuleerd. Hierbij valt te denken aan : Huurbeleid Onderhoudsbeleid (uitgangspunten voor de onderhoudsbegroting, vervangingscycli, enz.) Kwaliteitsbeleid (basiskwaliteit, enz.) Programma van eisen nieuwbouw Aankoopbeleid Verkoopbeleid Duurzaamheidsbeleid. Voldoet het investeringsvoorstel aan het beleid voor zover dit van toepassing is op het voorstel?

7 7 4 - FINANCIËLE TOETS Projectniveau Sprengenland Wonen bepaalt jaarlijks de beoogde rendementen per typen vastgoed. Zowel maatschappelijk als financieel rendement worden hierin benoemd. Deze financiële toets wordt zowel uitgedrukt in de IRR (internal rate of return (effectief rendement)) als een uit de bedrijfswaardeberekening voortvloeiend onrendabel deel van de investering. Het is de laatste jaren niet meer vanzelfsprekend dat voor elke investering financiering wordt gevonden. In deze stap wordt getoetst of financiering haalbaar is. Voldoet het rendement van de investering aan de vastgestelde norm? Instellingsniveau Na de financiële toets op projectniveau wordt getoetst of de investering op instellingsniveau gedragen kan worden. Leidend daarbij zijn de eisen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Hierbij zijn de gegevens vanuit de meerjarenbegroting en de dpi (de prospectieve informatie) van belang. Voldoet de financiële raming na realisatie van de investering aan de kasstroomtoets van het WSW? Voldoet de financiële raming na realisatie van de investering aan de continuïteitstoets van het CFV? Voldoet de financiële raming na realisatie van de investering aan de intern opgestelde parameters? Bevat het investeringsvoorstel niet-daeb activiteiten en zo ja, hoe is financiering hiervan geregeld?

8 8 5 - RISICOTOETS Risicobeheersing is een integraal onderdeel van de dagelijkse werkzaamheden Risicobeheersing De stappen organisatorische toets en financiële toets zorgen voor een vermindering van het risico. Voorts kan, door samenwerking met andere partijen, ook een spreiding van de risico s worden bereikt. Bij de partnerselectie en bij het maken van de contractstukken wordt betracht risico s zoveel mogelijk te mijden. Verder is risicomanagement als belangrijk onderdeel opgenomen in de kwartaalrapportages die aan de RvC worden verstrekt. Brengt het investeringsvoorstel mogelijke risico s in beeld, worden die geanalyseerd, worden de relevante risico s gekwantificeerd en zijn daarvoor beheersingsmaatregelen benoemd?

9 9 6 - PARTNERSELECTIE Strategische samenwerking en verbindingen Sprengenland Wonen is financieel en organisatorisch gezond, kent qua omvang en financiële spankracht haar beperkingen en stuurt daar bewust op. Soms kunnen de ambities niet op eigen kracht gerealiseerd worden en is (strategische) samenwerking nodig. De aard van die samenwerking varieert met de aard van het investeringsvoorstel (omvang, complexiteit, risico s, enzovoorts). Bij complexe investeringen met een (te) grote financiële impact op de beschikbare financiële, maar ook personele, mogelijkheden kan een strategische samenwerking worden aangegaan. Eventueel kan dit via een op te richten verbinding. Sprengenland Wonen is hier terughoudend in. In het verbindingenstatuut is het toetsingskader vastgelegd dat wordt gehanteerd bij het aangaan en het beheersen van de verbindingen Betrouwbaarheid en financiële stabiliteit partners Sprengenland Wonen selecteert partners op basis van bewezen diensten en de economische vooruitzichten. Bij grote investeringen wordt getracht risico s zoveel mogelijk te beperken en/of te spreiden. Dit gebeurt onder andere op de volgende manieren : De partner wordt vooraf getoetst. Hoe staat deze bekend? Spelen er (grote) juridische geschillen? Er worden geen facturen vooruit betaald, dus eerst levering van de dienst en daarna pas betaling. De verleggingsregeling voor BTW-afdracht wordt toegepast. Er wordt gebruik gemaakt van G-rekeningen voor afdracht van sociale premies. Periodiek dienen partners hun WKA-gegevens te verstekken. Eventueel wordt gezocht naar partners ten behoeve van risicospreiding Inkoop- en aanbestedingsprocedure Sprengenland Wonen heeft in het aanbestedingsbeleid een inkoop- en aanbestedingsprocedure vastgesteld. Dit is de basis voor integer en transparant werken door : effectief en efficiënt inkopen kwalitatief en voordelig inkopen rechtmatig inkopen (volledig voldoen aan beleid, relevante regelgeving en richtlijnen) op een transparante, objectieve en niet-discriminerende wijze besteden van middelen het minimaliseren van de kans op fraude en het bewaken van integriteit het hanteren van een eenduidige, transparante werkwijze binnen Sprengenland Wonen. Is gehandeld conform de inkoop- en aanbestedingsprocedure? Is het gunningstraject conform het aanbestedingsbeleid verlopen en is hierover transparant en schriftelijk verantwoording afgelegd? Wordt er bij verbindingen voldaan aan het gestelde in het verbindingenstatuut?

10 TOETSING AAN RANDVOORWAARDEN Financiële randvoorwaarden Het afwegingskader voor investeringen bestaat uit verschillende onderdelen. Een investering dient een toegevoegde waarde te hebben op het gebied van wonen en/of leefbaarheid. Daarnaast worden er twee financiële randvoorwaarden gesteld : rendementseisen en de bedrijfswaarde. De rendementseisen worden bepaald aan de hand van de gewogen gemiddelde kapitaalkostenvoet. Dit is de prijs van het vermogensbeslag van een investering. De rendementseisen worden jaarlijks herijkt en variëren per vastgoedcategorie, omdat de risico s en de kosten van vreemd vermogen ook per categorie verschillen. Ten aanzien van de bedrijfswaarde wordt jaarlijks bepaald in hoeverre en tot welke omvang een investering de bedrijfswaarde mag overschrijden (welke zogenaamde onrendabele top is acceptabel) Gemiddelde kapitaalkostenvoet Gemiddelde kapitaalkostenvoet = ((EV/TV) * Re) + ((VV/TV) * Rv) EV = Eigen vermogen (op basis van de bedrijfswaarde) VV = Vreemd vermogen TV = Totaal vermogen (op basis van de bedrijfswaarde) Re = Rente over eigen vermogen (= inflatie + opslag afhankelijk van vastgoedcategorie) Rv = Rente over vreemd vermogen (= risicovrije rente + kredietopslag) De risicovrije rente is de rente op risicomijdend kapitaal. Hiervoor wordt de 10-jaars Euro Interest Rate Swaprente (IRS) gehanteerd. Dit is de interbancaire rente waartegen banken onderling geld uitlenen Rendementscijfers per vastgoedcategorie Per vastgoedcategorie gelden er verschillende rendementscijfers. Voor de rente over het eigen vermogen (Re) geldt de inflatie plus een risico-opslag. Voor de rente over het vreemd vermogen (Rv) vormt de risicovrije rente de basis verhoogd met een risico-opslag. Sociale huurwoningen : woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens. Huurwoningen (specifiek) ten behoeve van middeninkomens : woningen met een huurprijs tussen de huurtoeslaggrens en een jaarlijks te bepalen bovengrens. Deze woningen hebben een hoger risicoprofiel dan sociale huurwoningen en kennen daardoor een opslag op het rendement van het eigen vermogen. Deze categorie is niet-wsw-borgbaar en heeft daardoor een extra opslag op het vreemde vermogen. Dure huurwoningen : woningen met een huurprijs boven een jaarlijks te bepalen grens. Deze woningen moeten een marktconform rendement genereren. Het risico is reëel dat deze woningen minder goed verhuurbaar zijn. De opslag op het eigen en het vreemd vermogen dient derhalve marktconform te zijn. Maatschappelijk sociaal vastgoed : dit betreft maatschappelijk vastgoed dat kan worden gefinancierd onder borgstelling van het WSW. Het uitgangspunt hierbij is een huurovereenkomst van (minimaal) 10 jaar. Het risicoprofiel is echter hoger dan bij sociale huurwoningen. Maatschappelijk commercieel vastgoed : dit betreft maatschappelijk vastgoed dat niet kan worden gefinancierd onder borgstelling van het WSW. Het uitgangspunt hierbij is een huurovereenkomst van (minimaal) 10 jaar. De huurders worden gezien als commerciële partijen met een normaal marktrisico.

11 11 Om te beoordelen of het vereiste rendement wordt gehaald wordt de IRR (internal rate of return, effectief rendement) van een investering berekend. Hiervoor zijn de toekomstige kasstromen, de exploitatietermijn en de hoogte van de investering nodig. In bijlage 1 is een voorbeeld van de rendementsberekening uitgewerkt. Bij nieuwbouw van koopwoningen worden 3 prijsklassen onderscheiden : goedkoop, middelduur en duur. Deze grenzen worden bepaald in overleg met de gemeente en zijn gekoppeld aan het grondbeleid. Koopwoningen kunnen niet met via het WSW geborgd vreemd vermogen worden gefinancierd. De ontwikkeling van koopwoningen moet een duidelijke relatie hebben met de opgave zoals bijvoorbeeld overeengekomen met de gemeente of moet blijken uit het dynamisch voorraadbeleid. De rendementseis bij koopwoningen ligt niet in de kosten van het vermogensbeslag, maar wordt uitgedrukt in een ontwikkelwinst. Deze wordt berekend door de winst te delen op de ontwikkelomzet. Per categorie koopwoningen (goedkoop, middelduur, duur) wordt een rendementseis geformuleerd. Om het risico van rentekosten over de opstal te beperken wordt er pas met een project gestart wanneer er minimaal 75% van het aantal te verkopen woningen is verkocht. Daarnaast is het mogelijk om alleen de grond in kavels te verkopen. Hierbij loopt de corporatie dan geen opstalrisico Berekeningsuitgangspunten Investering : in bijlage 2 is een gespecificeerd overzicht opgenomen van alle onderdelen van een investering. Kasstromen : hierbij wordt aangesloten bij de berekeningssystematiek van de Prospectieve informatie (dpi) en de Verantwoordingsinformatie (dvi), zoals die ten behoeve van het CFV en het WSW worden opgesteld. Exploitatietermijn : voor woningen 50 jaar gehanteerd ; voor maatschappelijk vastgoed 40 jaar Bedrijfswaarde Voor de berekening van de bedrijfswaarde wordt aangesloten bij de normen en de uitgangspunten zoals die zijn gehanteerd in de meest recente jaarrekening. De exploitatietermijnen sluiten aan bij de uitgangspunten als vermeld in 7.4. Voor levensduurverlengende maatregelen in het bestaande bezit wordt eveneens de bedrijfswaarde van de investering berekend. Afhankelijk van de ruimte tussen de boekwaarde en de bedrijfswaarde kan van de investering een hoger bedrag worden geactiveerd dan de bedrijfswaarde van de maatregelen. Wordt voldaan aan de rendementseis? Zo nee, is hiervoor een motivatie gegeven? Wordt de maximumgrens van het onrendabel deel van de investering overschreden? Zo ja, is hiervoor een motivatie gegeven?

12 12 Bijlage 1 - Voorbeelduitwerking rendementscijfers (zie ook hoofdstuk 7.3) Categorie Opslag EV Opslag VV Sociale huur 0,0% 0,9% Huur middeninkomens 1,5% 1,9% Dure huur 4,5% 1,9% Maatschappelijk sociaal vastgoed 2,5% 1,9% Maatschappelijk commercieel vastgoed 4,5% 2,9% De berekening van het rendement is dan als volgt : bij een verhouding tussen eigen en vreemd vermogen van 40/60% bij een inflatie van 2,5% bij een risicovrije rente van 2,25% Categorie Berekening Rendement Sociale huur (0,4 * (2,5% + 0,0%)) + (0,6 * (2,25% + 0,9%)) 2,89% Huur middeninkomens (0,4 * (2,5% + 1,5%)) + (0,6 * (2,25% + 1,9%)) 4,09% Dure huur (0,4 * (2,5% + 4,5%)) + (0,6 * (2,25% + 1,9%)) 5,29% Maatschappelijk sociaal vastgoed (0,4 * (2,5% + 2,5%)) + (0,6 * (2,25% + 1,9%)) 4,49% Maatschappelijk commercieel vastgoed (0,4 * (2,5% + 4,5%)) + (0,6 * (2,25% + 2,9%)) 5,89%

13 13 Bijlage 2 - Onderdelen van een investeringsberekening De investering wordt als volgt berekend : Grondkosten : Bouwkosten : Bijkomende kosten : Rentekosten : BTW : Opbrengsten : Grondkosten Aankoopkosten Sloopkosten Bouwrijp maken Boekwaarde huidige woningen Leges procedures Verhuiskostenvergoedingen Kosten tijdelijke woonruimte Bouw- en installatiekosten Onvoorzien Architect Constructeur Advieskosten Toezicht en directievoering Nutsaansluitingen Leges Verhuur-/verkoopkosten Rente over grondkosten (vanaf moment aankoop/vrijkomen van huur tot oplevering) Rente over bouwkosten (over 50% van de bouwkosten gedurende de bouwperiode) Integratieheffing stichtingskosten Integratieheffing eigen grond Verkoopopbrengsten grond en woningen Subsidies