Investeringsstatuut SWB

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Investeringsstatuut SWB"

Transcriptie

1 Investeringsstatuut SWB Status: definitief Vastgesteld MT Vastgesteld RvC Raymond Rensen Lienden, maart 2012

2 INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding Inleiding en doel van het Investeringsstatuut Verantwoordelijkheid voor actualiteit Investeringsstatuut 5 2. Nieuwbouw Procedures Statutaire bepalingen Procuratie en mandatering Projectfasering Procesbeschrijvingen Risicomanagement bij projecten Toetsingscriteria Organisatorisch kader Strategisch kader Financieel kader op projectniveau Bepalen rendementseis Rendementseisen nieuwe projecten Rendementsverwachting Toetsen rendementseis aan rendementsverwachting Toetsen aan algemene financiële stuurgetallen Overige gegevens Financieel kader op organisatieniveau Risico s Partnerselectie Praktische uitwerking Nieuwbouw Integrale kostprijzen Grondexploitatie Aankopen grond Inbrengwaarde bij sloop en vervangende nieuwbouw Verliezen in grondexploitaties Opstalexploitatie Referentiemodellen met toetsnormen Woningen Maatschappelijk en Bedrijfs Onroerend Goed 16 2

3 1. Inleiding 1.1. Inleiding en doel van het Investeringsstatuut Woningcorporaties en dus ook SWB zijn in eerste instantie woningverhuurders. Het grootste deel van de vastgoedportefeuille van SWB bestaat uit woningen die verhuurd zijn en naar verwachting ook verhuurd zullen blijven. De kasstromen zijn goed voorspelbaar en een eventuele waardeontwikkeling speelt, zolang de woning in de verhuur blijft, een bescheiden rol. Van woningcorporaties wordt verwacht dat zij anticiperen op wijzigingen in woningbehoeften en voldoende kwalitatief goede woningen blijven aanbieden. Onzekerheden over de bevolkingssamenstelling en bevolkingsomvang in ons werkgebied en het feit dat de kwaliteitsvraag sterk verandert (denk bijvoorbeeld aan de eisen betreffende energie verbruik), betekenen dat de SWB continu haar woningportefeuille tegen het licht moet houden en daar waar nodig moet transformeren (investeren of desinvesteren). Het verhuren van woningen in de vele kleine kernen van ons werkgebied is een risico, zeker als het gemeenschappelijke voorzieningenniveau beneden een minimum dreigt te gaan dalen. Vanuit dit oogpunt is investeren in maatschappelijk vastgoed bedrijfseconomisch van groot belang, maar moeilijk te kwantificeren. Bij investeringen in maatschappelijk vastgoed speelt ook dat de overheid een bijdrage vraagt van de SWB voor het verbeteren van de leefbaarheid in haar werkgebied. Het BBSH biedt ruimte om de activiteiten die daar onder moeten worden verstaan lokaal, in overleg met de gemeente, in te vullen. Hierover zijn of worden prestatie afspraken gemaakt met de gemeenten Buren en Neder-Betuwe. De leefbaarheid in het werkgebied van SWB wordt voornamelijk bedreigd door het wegvallen of ontbreken van gemeenschappelijke voorzieningen in de kernen. SWB ziet voor zichzelf een rol in het realiseren van vastgoed waarin die gemeenschappelijke voorzieningen kunnen worden gerealiseerd. Dergelijke voorzieningen zijn als individueel project beschouwd meestal niet tot onvoldoende winstgevend te realiseren, anders zouden ze door marktpartijen opgepakt worden. Vanuit een breder kader is investeren zeker zinvol, maar dus zoals eerder genoemd moeilijk te kwantificeren. Uiteraard betekent dit niet dat er geen financieel kader voor maatschappelijke voorzieningen gesteld wordt. Dit investeringsstatuut bevat een afwegingskader voor investeringsbeslissingen van zowel woningen als bedrijfs onroerend goed (inclusief maatschappelijk vastgoed). Het is op de volgende wijze uitgewerkt: 1. Procedures 2. Toetsingscriteria a. Organisatorisch kader b. Strategisch kader c. Financieel kader op projectnivo d. Financieel kader op organisatienivo e. Risicobeheersing f. Partnerselectie Bij de evaluatie van de Governance Code is aangegeven dat een afwegingskader voor investeringen in de vorm van een investeringsstatuut samen met een verbindingenstatuut de belangrijkste verbeterpunten zijn. Ook in de praktijk blijkt dit. Onlangs is een aantal woningcorporaties (WSG Geertruidenberg, SGBB, Rentree) en gemeenten (Apeldoorn) in de problemen gekomen vooral door de ontwikkeling van grondexploitaties. 3

4 De ontwikkeling van grond kan gezien worden als eerste fase in een levenscyclus van vastgoed. In de regel kent de levensloop van vastgoed drie fasen. De eerste fase is dus de grondexploitatie, dit wil zeggen de inzet van eigen grond en/of opstal of aankoop van niet bouw- en woonrijpe grond en vervolgens het bouw- en woonrijp maken van deze grond. Deze fase eindigt met de levering van bouw- en woonrijpe grond aan de ontwikkelingsfase. Indien grond bouw- en woonrijp wordt verkregen, dan wordt de fase Grondexploitatie overgeslagen. De tweede fase is de ontwikkelingsfase; hierin wordt het vastgoed ontwikkeld. De tweede fase eindigt met de oplevering van het vastgoed. De derde en laatste fase is de exploitatie van het vastgoed. De derde fase eindigt met het einde van de exploitatie van het vastgoed. De opstallen worden gesloopt en de grond (eventueel) weer bouw- en woonrijp gemaakt. Fase 1 Grond exploitatie Fase 2 Projectontwikkeling Fase 3 Exploitatie Schema 1 De levensloop van vastgoed Fase 1 en Fase 2 kenmerken zich doordat er nagenoeg alleen uitgaven worden gedaan, er zijn geen of nauwelijks inkomende kasstromen in deze fasen. De opbrengsten moeten vooral worden gerealiseerd in fase 3 de exploitatiefase. Ook als het vastgoed wordt opgeleverd als bouw- en woonrijpe grond (einde fase 1) of als Turn Key project (einde fase 2) wordt de prijs bepaald door de kopende partij, de exploitant van het vastgoed dus. De prijs die de exploitant bereid is te betalen is de marktwaarde van het vastgoed. Die prijs wordt bepaald door het gewenste rendement van zijn investering in het vastgoed. Elke belegger in vastgoed hanteert een minimum vereist rendement. Hoe de rendementseis precies wordt vastgesteld wordt niet nader toegelicht, maar helder is dat een belegger kijkt naar alternatieve beleggingsmogelijkheden en de risico s die aan de investering zijn verbonden. Ook SWB investeert veel geld in (nieuwbouw) projecten. Wil de SWB dat ook in de toekomst blijven doen dan zal niet alleen het deel Vreemd Vermogen, maar ook het Eigen Vermogen moeten worden terugverdiend. Daartoe worden eisen gesteld aan het rendement (per project) te behalen op het Vreemd Vermogen en het rendement te behalen op het Eigen Vermogen. Aan een project met een hoog maatschappelijke belang wil de SWB lagere rendementseisen stellen dan aan commerciële projecten (omdat de rendementseis op Eigen Vermogen bij investeringen voor maatschappelijke projecten lager kan worden gesteld). Het is niet automatisch zo dat een laag rendement een hoog maatschappelijk belang oplevert. Cruciaal is dat inzichtelijk is waardoor het lagere rendement wordt veroorzaakt en dat deze oorzaak voor de SWB acceptabel is. In de documentatie van de besluitvorming (faseverslagen) moet dit inzichtelijk zijn gemaakt. Het doel van dit investeringsstatuut kan daarmee als volgt worden geformuleerd: Doel van dit investeringsstatuut is kaders te bieden waaraan voorgenomen investeringen getoetst worden en daarmee risico s te reduceren. 4

5 Elk project dient aan een aantal toetsingscriteria te voldoen. Aan welke toetsingscriteria moet worden voldaan en de belangrijkste procedures voor investeringen wordt in hoofdstuk 2 verder uitgewerkt. Gestart wordt met het benoemen van de verantwoordelijkheid voor de actualiteit van het Investeringsstatuut Verantwoordelijkheid voor actualiteit Investeringsstatuut Het investeringsstatuut kent geen vooraf vastgestelde houdbaarheidsdatum. Het is opgesteld onder verantwoordelijkheid van de manager Bedrijf. Indien noodzakelijk (vanuit de praktijk getoetst) zal het statuut worden aangepast. 5

6 2. Nieuwbouw 2.1. Procedures Statutaire bepalingen In de statuten van de SWB is in artikel 7 lid 4 aangegeven welke investeringsbeslissingen de voorafgaande goedkeuring van de Raad van Commissarissen behoeven. Dit is als volgt geformuleerd: Het aangaan van overeenkomsten tot verkrijging, vervreemding en bezwaring van registergoederen en tot het aangaan van overeenkomsten waarbij de stichting zich als borg of hoofdelijk medeschuldenaar verbindt, zich voor een derde sterk maakt of zich tot zekerheidsstelling voor een schuld van een ander verbindt. De in dit lid vermelde besluiten zijn onderworpen aan de voorafgaande goedkeuring van de RvC indien het belang hoger is dan het in het directiereglement overeengekomen bedrag (art. 7.4 a) (invulling: ,-) en Aan de voorafgaande goedkeuring van de RvC zijn, onverminderd het elders in de statuten bepaalde, onderworpen de besluiten van het bestuur omtrent: investeringen boven een door de RvC te bepalen waarde, anders dan die welke voortvloeien uit de besluitvorming op grond van artikel 7, lid 4 (invulling: niet in een vastgestelde begroting of projectbegroting opgenomen of overschrijdingen voor zover hoger dan ,-) Procuratie en mandatering In het Reglement Procuratie & Mandatering zijn bovengenoemde statutaire bepalingen in paragraaf 6 verder uitgewerkt voor de nieuwbouw van vastgoed. De structuur die hierbij is aangehouden is als volgt: 1. Fasering projecten met daarin opgenomen de advies- vaststelling en goedkeuringsbevoegdheden van de medewerkers, managers, directeurbestuurder en de Raad van Commisarissen 2. Belangrijkste besluitvormingsmomenten binnen de organisatie. Als belangrijke besluitvormingsmomenten binnen de projectfasen zijn benoemd: a. Aankopen registergoederen (zie ook artikel 7.4. lid a) b. Sloopbesluit c. Start verkoop d. Gunning project e. Substantiële afwijkingen op goedgekeurde fasedocumenten 6

7 Projectfasering De SWB kent een projectfasering met besluitvormingsmomenten door directeur/bestuurder (in het MT) en vervolgens de Raad van Commissarissen. Deze projectfasering kent een vaste structuur. Deze structuur is gebaseerd op Risicomanagement (project wordt organisatorisch van grof naar fijn uitgewerkt en financieel van klein naar groot) en Praktische hanteerbaarheid ( de fasering is conform een veel gebruikte fasering bij woningcorporaties). De projectfasering die wordt aangehouden is als volgt: Nr Hoofdfase Fase Directeur/bestuurder (in MT) Raad van Commissarissen 1 Initiatief Start Initiatief Haalbaarheid Goed keuren 2 Definitie Projectplan Vaststellen Voorlopig Ontwerp Goed keuren Definitief Ontwerp 3 Realisatie Goed keuren * 4 Nazorg Goed keuren * Kennis nemen *Uitsluitend binnen kaders van het Projectplan, anders goedkeuring Raad van Commissarissen noodzakelijk Iedere fase wordt afgesloten met een faseverslag welke een vast format kent. De faseverslagen bevatten de paragrafen volgens het GOTIK principe: 1. Geld 2. Organisatie 3. Tijd (Planning) 4. Informatie 5. Kwaliteit Eén van de onderdelen van het format is een paragraaf over projectrisico s. De belangrijkste projectrisico s en beheersingsmaatregelen worden door de projectmanager benoemd. Hierdoor zijn de projectrisico s transparant gemaakt binnen de SWB. Het Projectplan wordt vastgesteld in het MT door de directeur/bestuurder en vervolgens voorgelegd aan de Raad van Commissarissen ter goedkeuring. Dit is de praktische invulling van artikel 7 lid 4 zoals benoemd in paragraaf Indien binnen de randvoorwaarden van het faseverslag Projectplan wordt geopereerd wordt volstaan met informatie aan de Raad van Commissarissen zoals opgenomen in het Bestuursverslag (zie paragraaf ) Procesbeschrijvingen De projectfasen zijn uitgewerkt in procesbeschrijvingen per fase. In de procesbeschrijvingen zijn op een voor SWB gestandaardiseerde wijze de volgende kaders benoemd: 1. Doelstelling van het proces Nieuwbouw 2. Prestatie-indicatoren 3. Risico s voor het proces Nieuwbouw Per projectfase zijn de activiteiten (Wat), de verantwoordelijke medewerkers (Wie), de volgorde van de activiteiten (Wanneer) en de belangrijkste producten (waaronder Faseverslagen) benoemd. Daarnaast zijn belangrijke beheersingsmaatregelen benoemd in de procesbeschrijvingen. 7

8 Risicomanagement bij projecten Ieder kwartaal wordt in een breed gemeenschappelijk overleg tussen Vastgoed, Wonen, Bedrijf en Staf de risico s van de totale ontwikkelportefeuille van de SWB besproken volgens een vastgesteld format. Deze bespreking levert een gekwantificeerde risicoanalyse op. Dit ontwikkelrisico wordt opgenomen in het risico op organisatieniveau en afgezet tegen het door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting als Minimaal vereist benoemd vermogen met een opslag van 5%. Naast deze kwantitatieve risicoanalyse wordt per kwartaal een kwalitatieve (korte) tekstuele toelichting op de projecten in ontwikkeling opgesteld. Zowel de kwantitatieve risicoanalyse als de kwalitatieve toelichtingen worden opgenomen in het Bestuursverslag, welke per kwartaal wordt verstrekt aan de Raad van Commissarissen Toetsingscriteria Naast de procedures en reglementen is het toetsingskader relevant. Het toetsingskader bevat de volgende randvoorwaarden: 1. Organisatorisch (2.2.1.) 2. Strategisch (2.2.2.) 3. Financieel op projectniveau (2.2.3.) 4. Financieel op Organisatieniveau (2.2.4.) 5. Risico (2.2.5.) 6. Partnerselectie (2.2.6.) Organisatorisch kader Allereerst is belangrijk inzichtelijk te krijgen of de SWB voldoende capaciteit heeft om het investeringsproject ook daadwerkelijk uit te voeren. Hierbij gaat het specifiek om het organisatorische kader. Het financiële kader wordt in paragraaf en verder uitgewerkt. Bij de beoordeling van de capaciteitsvraag van de organisatie speelt een aantal zaken een rol: - de gewenste ontwikkelportefeuile - de kennis van en de risico s in het te ontwikkelen vastgoed - (uiteraard) de beschikbare interne capaciteit; - de mogelijkheid tot inhuur van extra capaciteit Jaarlijks wordt in de Planning & Control cyclus (opstellen begroting, financiële meerjarenraming en werkplannen) de capaciteitsvraag op organisatieniveau uitgewerkt. In de risicoanalyse die is opgenomen in de begroting is de laatste jaren Kennis en ervaring van medewerkers als een gemiddeld tot hoog risico benoemd. In deze risicoanalyse zijn ook beheersingsmaatregelen benoemd. Naast deze jaarlijkse afweging voor de noodzakelijke capaciteit van de SWB dient in ieder faseverslag specifiek aandacht aan het organisatorisch aspect invulling te worden gegeven. Dit komt tot uitdrukking in het onderdeel Organisatie (van het GOTIK principe). Er wordt niet alleen aandacht geschonken aan het volume van de capaciteit (kwantiteit), maar ook aan de kwaliteit van de capaciteit. Inzichtelijk moet worden gemaakt welke capaciteiten intern en/of extern worden gevraagd bij de uitvoering van het project in het onderdeel samenstelling van het projectteam. Of de organisatie van het project voldoet aan de organisatorische voorwaarden wordt door de directeur / bestuurder beslist in het MT. 8

9 Strategisch kader Een project moet voldoen aan het strategisch kader van de SWB. Hiertoe zal de doelstelling van het project nadrukkelijk moeten worden opgenomen in het faseverslag. Zowel in de Aanleiding van het project als de Doelstelling dient duidelijk te worden aangegeven wat met het project wordt beoogd. De Adviseur Strategie toetst het strategisch kader en geeft advies aan het MT. Bij de beoordeling voor huur woningen heeft de afdeling Wonen een belangrijke rol. Zij zullen voor de huurwoningen moeten bewaken of wordt voldaan aan het strategisch kader van de SWB en of de wensen van de huurders voldoende tot uitdrukking worden gebracht in de uitwerking van het project. Bij Maatschappelijk Onroerend Goed wordt deze toets uitgevoerd door de projectleider Maatschappelijk Ondernemen. De hoofdlijnen van de uitkomsten van de toets aan het strategisch kader worden benoemd in het faseverslag zodat dit transparant is voor de beslissers. Indien meningen niet overeen komen, dan worden de verschillende meningen voorgelegd aan het MT ter discussie. De beslissing of voldaan wordt aan het strategisch kader vindt in het MT plaats door de directeur/bestuurder, mede op basis van voorliggende adviezen van betrokken medewerkers en afdelingen Financieel kader op projectniveau In paragraaf 1.1. gaven we aan dat we voor investeringen met een hoog maatschappelijk belang genoegen willen nemen met een lagere rendement. Hoe we deze rendementseis opbouwen leggen we uit in paragraaf Bepalen rendementseis Tegenwoordig moet alle vastgoed, dus ook de vastgoedinvesteringen worden opgedeeld in vastgoed waarvoor staatssteun is toegestaan en vastgoed waarvoor geen staatssteun is toegestaan. Daarnaast onderscheiden we woningen en overige vastgoed (aangeduid als Bedrijfs Onroerend Goed, te noemen BOG). Woningen waarvoor staatssteun is toegestaan worden ook aangeduid als DAEB (Diensten voor Algemeen Economisch Belang) woningen, BOG waarvoor staatssteun is toegestaan noemen we Maatschappelijk Onroerend Goed (MOG). Gecombineerd leidt dat tot vier categorieën vastgoed met elk een eigen rendementseis: a. Voor de realisatie en exploitatie van DAEB woningen b. Voor de realisatie en exploitatie van Maatschappelijk Onroerend Goed c. Voor de realisatie en exploitatie van niet DAEB woningen d. Voor de realisatie en exploitatie van Bedrijfsmatig Onroerend Goed Het algemene uitgangspunt bij het vaststellen van een rendementseis is dat een vastgoedobject een marktconform rendement dient te behalen, tenzij er een maatschappelijke functie mee gediend is. De activiteiten c en d hebben dus een marktconforme rendementseis. Deze rendementseis is gebaseerd op de IPD/ROZ Vastgoedindex. Voor het vastgoed onder punt a en b kan een lagere rendementseis gelden. Hiermee kan het maatschappelijk element van deze investering worden meegewogen in de investeringsbeslissing. 9

10 Door verschillende partijen is veel tijd en inspanning geïnvesteerd om de maatschappelijke opbrengst, of het maatschappelijk rendement, te kwantificeren. Met name het programma Het maatschappelijke harder van de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) heeft veel instrumenten opgeleverd die een beter inzicht geven in de maatschappelijke opbrengst, zoals bijvoorbeeld de Effectenarena. Het is tot nu toe echter niet mogelijk gebleken om de maatschappelijke opbrengst één op één te vertalen in een rendementseis. Het is dus niet mogelijk een soort totaal rendement in één formule te berekenen door het financiële rendement en het maatschappelijk rendement te combineren. Dit maakt dat in dit statuut uitgegaan wordt van het Pas toe of leg uit principe. Er wordt getoetst aan een financiële rendementseis; in het projectvoorstel moet worden opgenomen welke maatschappelijke doelen worden beoogd en de wijze waarop deze moeten worden bereikt. De afslag op het marktconforme rendement die SWB accepteert moet worden getoetst aan de maatschappelijke opbrengst. De maatschappelijk opbrengst komt tot uitdrukking door een kwalitatieve weergave van het maatschappelijke belang van de investering. Onderscheid wordt gemaakt in Hoog maatschappelijk belang, Normaal maatschappelijk belang en uiteraard geen maatschappelijk belang. Het maatschappelijk belang moet zo objectief mogelijk worden vastgesteld. Het objectiveren van de maatschappelijke opbrengst van het vastgoed vindt plaats door het belang van de investering te relateren aan de Dorpsvisies of zolang die er nog niet zijn, wordt de onderbouwing van het maatschappelijk belang opgenomen in het fasedocument. Er zijn 3 rendementseisen per categorie vastgoed. De rendementseis betreft zowel het direct rendement (kasstromen) als het indirecte rendement (waardeontwikkeling van het vastgoed). De rendementseisen hieronder benoemd gelden voor het jaar Jaarlijks wordt in de begroting voor het komend jaar de dan geldende rendementseisen voor nieuwe projecten benoemd Rendementseisen nieuwe projecten Hoog Normaal maatschappelijk maatschappelijk belang * belang ** DAEB Woningen 2,25% 3,5% Nvt Maatschappelijk 2,25% 3,5% Nvt vastgoed Niet DAEB Nvt Nvt 5,7% woningen Bedrijfsonroerend Nvt Nvt 5,7% goed *) Gebaseerd op gemiddelde prijsinflatie (CPI) Geen maatschappelijk belang *** **) Gebaseerd op gemiddelde prijsinflatie en gemiddelde vermogenskostenvoet ***) Zie ook de uitgangspunten bij de referentiewoning. Ter vergelijking: ROZ/IPD vastgoedindex Het 10 jaars gemiddelde rendement op woningen is 6,9%. Het 10 jaars gemiddelde rendement op alle vastgoed is 7,6% 10

11 Rendementsverwachting Voor elk project wordt een rendementsverwachting opgesteld. Deze rendementsverwachting is gebaseerd op een realistische kasstroomprognose specifiek voor het complex. In de rendementsverwachting wordt meegenomen de stichtingskosten, dan wel de aankoopprijs, de verwachte inkomsten, de verwachte exploitatielasten die drukken op het complex en de restwaarde aan het einde van beschouwde exploitatieperiode. We beschouwen de restwaarde aan het einde van een overzichtelijke periode, namelijk 15 jaar. De ingeschatte kasstroomprognoses worden verdisconteerd tegen een percentage waarbij de ingaande en uitgaande kasstroom aan elkaar gelijk zijn. Dit berekende percentage is de internal rate of return (IRR). De geprognosticeerde huurprijzen dienen afgestemd te zijn met de verantwoordelijke verhuurfunctionarissen. Bij de bepaling van de huurprijs wordt niet alleen gekeken naar de woningwaardering of een percentage daarvan, maar wordt ook naar de markthuur gekeken. De exploitatielasten, met name de onderhoudskosten (gemiddeld over 50 jaar) dienen afgestemd te zijn met de verantwoordelijke functionarissen van Vastgoedbeheer. In principe zijn de geprognosticeerde kosten en opbrengsten voor deze functionarissen taakstellend bij acceptatie van het project. De juistheid en aanvaardbaarheid van de berekeningen en aannames worden gecontroleerd door de afdeling Bedrijf. Voor de inschatting van de verwachte marktwaarde ontwikkeling van de woningen wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van onafhankelijk en zo objectief mogelijke marktinformatie Toetsen rendementseis aan rendementsverwachting Indien het verwachte rendement niet voldoet aan de gestelde rendementseis gaat het project in principe niet door. In het projectvoorstel kan door het projectteam (onder leiding van projectmanager) via Pas toe of leg uit duidelijk worden gemaakt waarom het toch verantwoord wordt geacht te investeren. Uiteraard staat het de directeur/bestuurder en de Raad van Commissarissen vrij anders te beslissen, maar uitgangspunt in dit investeringstatuut is dat op basis van een realistische taakstellende exploitatie opzet aan de rendementseis moet worden voldaan Toetsen aan algemene financiële stuurgetallen In principe moet een investering zijn opgenomen in de financiële meerjarenraming (FMR). Een belangrijke eis die we stellen aan de meerjaren raming is dat deze financierbaar is. Indien een project in de goedgekeurde meerjarenraming is opgenomen, dan staat daarmee in principe de financierbaarheid van de investering vast. Indien het voorstel niet in de FMR is opgenomen dan moet het effect van de investering op de financiële kengetallen voor de lange termijn worden weergegeven. De belangrijkste twee vragen zijn welk deel van het project in het voorstel financierbaar is en tegen welke voorwaarden, met name rente, deze financiering zal worden verstrekt. Bij deze beoordeling spelen de volgende overwegingen een rol: 1. Is de investering financierbaar? a. Bij investeringen in Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) betekent dit dat voldoende financieringsruimte bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) aanwezig moet zijn en blijven. b. Bij investeringen in niet DAEB betekent dit dat de solvabiliteit van de SWB voldoende moet zijn en dat de kasstroomprognoses voldoende moeten zijn voor financiering door externe financiers. 11

12 2. Is de te betalen rente met fictieve aflossing van 2% lager dan het verwachte rendement (IRR)? a. Bij investeringen in DAEB die niet zijn begroot dient de IRR hoger te zijn dan de marktrente voor woningcorporaties (10 jaar) op het moment van de investeringsbeslissing (in het Projectplan) verhoogd met een opslag van 2% voor (al dan niet fictieve) aflossing. Getoetst wordt dus aan de marktrente op het moment van de investeringsbeslissing met een opslag voor de aflossing. b. Bij investeringen in niet DAEB die niet zijn begroot dient de IRR hoger te zijn dan de marktrente voor commerciële financiering (10 jaar) met een opslag van 2% voor (al dan niet fictieve) aflossing Overige gegevens Naast deze overwegingen moeten de gevolgen van de investeringsbeslissing duidelijk in beeld worden gebracht. Dit betekent dat bij iedere investeringsvoorstel het volgende wordt weergegeven: a. De getaxeerde directe opbrengstwaarde (voor huur- en natuurlijk koopwoningen). Dit is het afwegingskader voor te ontwikkelen vastgoed dat direct zal worden verkocht. b. De geschatte marktwaarde (kasstromen voor de komende 15 jaren ingeschat, met een getaxeerde restwaarde aan het einde van die termijn van 15 jaar). Dit is het afwegingskader voor de te ontwikkelen vastgoed in de huursector. c. De waarde van het te verhuren vastgoed conform de berekeningsystematiek CFV/WSW wordt inzichtelijk gemaakt zodat de gevolgen voor de jaarrekening duidelijk worden op het moment van de investeringsbeslissing. Er wordt geen maximum gesteld aan de onrendabele top. De onrendabele top wordt genomen conform de IFEC (Intern geformaliseerd / Extern gecomunniceerd) norm. Dit wil zeggen de aanvraag voor de bouwvergunning bij de opstalrealisatie en bij de grondexploitatie het sloopbesluit en/of de communicatie met de gemeente. Of een project als hard of zacht wordt beschouwd (inclusief argumenten daarvoor) wordt opgenomen in het investeringsvoorstel en het bestuursverslag. Deze begrippen sluiten ook aan bij de nieuwe Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving 645. Hierin wordt aangegeven dat het niet DAEB bezit moet worden gewaardeerd tegen marktwaarde. Deze marktwaarde van huurwoningen sluit aan bij het waardebegrip zoals benoemd bij b. Hierdoor is het vereiste inzicht aanwezig indien kan worden volstaan bij een administratieve scheiding tussen DAEB en niet DAEB bezit zoals op dit moment in de nog vast te stellen vernieuwde Woningwet voorzien. Indien juridische scheiding plaats zal moeten vinden, dan zullen de projectdefinities moeten worden aangepast en zullen de ontwikkelactiviteiten in één of meerdere entiteiten moeten worden ondergebracht Financieel kader op organisatieniveau Nu inzichtelijk is gemaakt of het project voldoet aan het financieel kader op projectniveau, moet nog worden gewogen of op organisatieniveau de investeringen kunnen worden gedragen. In feite gebeurt dit in de opstelling van de Financiële Meerjaren Raming (zie ook ). Daar wordt de hele ontwikkelportefeuille doorgerekend en vertaald naar de geprognosticeerde kasstromen voor de komende 10 jaren. Zoals in aangegeven dient van projecten die niet zijn opgenomen in de FMR de effecten te worden weergegeven op de kasstroomprognoses. 12

13 Risico s Op projectniveau worden in de faseverslagen de risico s inzichtelijk gemaakt in de Risicoparagraaf waar direct de belangrijkste beheersmaatregelen worden benoemd. Naast deze gestructureerde rapportages zijn vanuit risico oogpunt de volgende beslissingen zeer relevant en dienen gedocumenteerd te worden aangeboden ter besluitvorming in het MT en indien noodzakelijk aan de Raad van Commissarissen: a. Aankopen registergoederen (zie ook artikel 7.4. lid a) b. Sloopbesluit c. Start verkoop d. Gunning project aan aannemer e. Substantiële afwijkingen op goedgekeurde fasedocumenten In het MT wordt besloten of op projectniveau het risico aanvaardbaar is. Naast deze risicoanalyse op projectniveau speelt een aantal risico beheersende maatregelen op organisatieniveau waaraan het project wordt getoetst: - Het aantal onverkochte opgeleverde nieuwbouwwoningen (koop) mag op bedrijfsniveau op ieder moment niet meer dan 1 % van het woningbezit bedragen (2012: 40 stuks). - Per project moet voldaan worden aan 60% voorverkoop voor start bouw. In gevallen dat wordt afgeweken van dit voorverkooppercentage wordt dit vooraf ter goedkeuring voor gelegd (zie ). - Het risicovolume op organisatieniveau (hoofdstuk 3 Bestuursverslag) mag niet leiden tot een daling van de solvabiliteit beneden een waarde van de laatst vastgestelde minimale solvabiliteit (inclusief VPB beklemming) zoals benoemd door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting in haar continuïteitsoordeel (aangepast op de solvabiliteit van de laatste jaarrekening) met een opslag van 5% Partnerselectie Bij de partnerselectie zijn binnen de SWB de volgende randvoorwaarden benoemd: - Integriteitscode zoals opgenomen in het HRM beleidsplan - Verbindingenstatuut zoals vastgesteld in november Het Aanbestedingsbeleid van de SWB. Indien wordt afgeweken van deze standaarden dient dit in het faseverslag expliciet te worden opgenomen en voorgelegd ter besluitvorming in het MT en eventueel Raad van Commissarissen. 13

14 3. Praktische uitwerking Nieuwbouw 3.1. Integrale kostprijzen De algemene uitgangspunten en toetsingscriteria zijn benoemd in paragraaf 2.2. Deze moeten nu worden vertaald naar handzame richtlijnen die kunnen worden toegepast in specifieke situaties. Om grip te houden op de investeringen worden de uitgangspunten geformuleerd. Er wordt uitgegaan van bedrijfseconomisch integrale kostprijzen. Integrale kostprijzen betekenen dat rente (tegen gemiddelde vermogenskostenvoet per 1 januari van het jaar maal verhouding vreemd vermogen gedeeld door totaal vermogen), uren eigen personeel (inclusief opslag voor overhead), verhuis- en sloopkosten en de marktwaarde van gesloopte woningen worden ingerekend. Er blijven geen resultaten in de grondexploitatie. Winst- en risico opslagen worden niet ingerekend, evenmin als AK opslagen. Alle kosten moeten uiteindelijk worden doorberekend in de kostprijs van het te ontwikkelen vastgoed. Het volgende wordt in het investeringsvoorstel inzichtelijk gemaakt: - de grondexploitatie: de kavelprijs per vierkante meter bouw- en woonrijp - de projectontwikkeling (opstal): de marktwaarde van de ontwikkeling bij oplevering. Bij koopwoningen is de marktwaarde de directe opbrengstwaarde. Bij huurwoningen is dit de indirecte opbrengstwaarde bij verkoop na 15 jaar - de exploitatie: de kasstromen van de exploitatie inclusief restwaarde Grondexploitatie Een grondexploitatie moet altijd worden opgezet indien grond door de SWB zelf moet worden ontwikkeld tot bouw- en woonrijpe grond. Alleen in geval van aankoop van bouw- en woonrijpe grond worden de kosten van de aankoop van de grond direct in de stichtingskosten van de opstalexploitatie opgenomen Aankopen grond Bij de beoordeling van een grondexploitatie hanteren we twee toetsen: - De prijs per m2 afgezet tegen het gemeentelijk grondprijsbeleid (= marktprijs) Op het moment van de aankoop van gronden wordt inzicht verstrekt op het aantal m2 te verkrijgen grond (uitgeefbaar) en de geschatte kosten van het bouw- en woonrijp maken van de grond. Dit wordt uitgedrukt in een prijs per m2. Jaarlijks worden de grondprijsbrieven per gemeente opgevraagd ter toets. - De waarde van de grond residueel bepaald Op het moment van aankoop wordt naast de prijs per m2 een indicatie gegeven van de residuele grondwaarde. Dit is de geschatte verkoopwaarde van het te ontwikkelen vastgoed minus de geschatte bouwkosten en de gewenste winst. De aankoopprijs inclusief kosten van bouw- en woonrijp maken dient lager te zijn dan de residuele grondwaarde. 14

15 Inbrengwaarde bij sloop en vervangende nieuwbouw De inbrengwaarde bij sloop en vervangende nieuwbouw is de marktwaarde van de grond plus opstallen. Immers, als de SWB de grond had moeten kopen dan was dit de basisinvestering geweest. Het feit dat SWB de grond al bezit maakt hem nog niet minder waard of zelfs waardeloos. Uiteraard komen hier de kosten van sloop en bouw- en woonrijp maken bij. Afboeken op de grond om de projecten mogelijk te maken is uiteraard ter beoordeling van de leiding van de organisatie maar er zal moeten worden toegelicht welk maatschappelijke functie hiermee wordt gediend (conform het pas toe of leg uit principe). We maken hiermee de afweging transparant. Bedrijfseconomisch rekenen we de kostprijs uit. De afweging of dit voldoende financieel en/of maatschappelijk rendement oplevert is aan de beleidsbeslissers. Bedrijfseconomisch is sloop en vervangende nieuwbouw vrijwel altijd onrendabel. Gangbare richtlijn in de vastgoedeconomie is dat om woningen rendabel te slopen en weer nieuw te bouwen voor elke gesloopte woning, vier nieuwe woningen terug moeten komen. We wijzen dit dus niet op voorhand af, maar we willen ervoor waken dat een dergelijk offer gebracht wordt zonder de maatschappelijke opbrengst daarvan te evalueren (zeker bij deelname met andere partijen) Verliezen in grondexploitaties Grondexploitaties kunnen leiden tot grote verliezen die al menig gemeente en woningcorporatie problemen hebben opgeleverd. Teneinde een goed inzicht te geven in de risico s van grondexploitaties worden jaarlijks de grondposities (indien materieel) door externen getaxeerd. Geconstateerde verliezen worden verwerkt in de jaarrekening indien ze voldoen aan het IFEC criterium zoals benoemd in paragraaf Opstalexploitatie Algemeen uitgangspunt bij projectontwikkeling is dat het project in principe marktconform te exploiteren moet zijn, ongeacht wat SWB feitelijk met het project beoogd. Anders gezegd: de maatschappelijke functie zit in de contracten (lagere huren vooral) maar niet in het vastgoed. Dit betekent voor alle woningen, ongeacht het beoogde doel, dat de geschatte leegwaarde van de woningen 5,7 % boven de stichtingskosten moeten liggen. Zowel de directe opbrengstwaarde als de indirecte opbrengstwaarde moeten onafhankelijk van de projectmanager worden getaxeerd. Dit wordt getoetst door de afdeling Bedrijf. Voor alle overig vastgoed (BOG) moet het bruto aanvangsrendement (BAR) marktconform zijn. In ons werkgebied achten wij 5,7 % haalbaar. De BAR en de markthuur zullen door een onafhankelijk taxateur getaxeerd moeten worden Referentiemodellen met toetsnormen Woningen Uitgangspunt bij de berekening van de IRR is dat de netto contante waarde van de geprognosticeerde exploitatie gelijk is aan de stichtingskosten. Om enige betekenis aan de berekende rendementsverwachting te kunnen geven moet voor de exploitatie fase worden uitgegaan van een realistische exploitatieopzet. Voorstel is om de periode waarin de kasstromen expliciet worden genoemd, de exploitatieperiode, te beperken tot een overzienbare tijd, voor woningen bijvoorbeeld 15 jaar. Dit betekent dat tevens gerekend wordt met een realistische restwaarde. Zoals eerder opgemerkt is de exploitatieopzet taakstellend. Het verdient aanbeveling de controller ook te laten toetsen of de uitgangspunten ook in de exploitatiefase daadwerkelijk worden gerealiseerd. Hoewel in principe uitgegaan wordt van te realiseren exploitatie parameters is het verstandig om enige referenties te geven over grondkosten, stichtingskosten, huuropbrengsten, beheer kosten, onderhoudskosten en restwaarde. 15

16 Gewerkt wordt met de volgende referenties voor de woningen: Nr Toets DAEB woningen Niet DAEB woningen 1 Stichtingskosten Bouwkosten per m2 BVO Maximaal Hoog bouwtype Bouwkostenkompas 3 Aanvangshuur (524,37 appartementen) (561,98 eengezinswoningen) 4 Exploitatiekosten BAR 3,5% (appartementen) 5,0% 3,75% (eengezinswoningen) 6 Exit yield 3,81% (appartementen) 5,51% (restwaarde) 4,09% (eengezinswoningen) 7 IRR 4,10% (appartementen) 5,7% 4,36% (eengezinswoningen) 8 Onrendabele top (appartementen) WSW (eengezinswoningen) Referentie woningen Maximaal Hoog bouwtype Bouwkostenkompas (770,50 per maand) De te ontwikkelen koopwoningen moeten ook aan deze voorwaarden voldoen. Te ontwikkelen sociale koopwoningen hebben een limiet van ,- als integrale kostprijs. Aan koopwoningen wordt een IRR gekoppeld van 5,7%. Negatieve afwijkingen op bovenstaande toetsen en normeringen worden toegelicht in het investeringsvoorstel. Hiermee wordt aan het pas toe of leg uit principe invulling gegeven. Belangrijk is ook dat de toetsen in samenhang gelden. Hogere stichtingskosten kunnen aanvaardbaar zijn, als daar een hogere aanvangshuur (BAR) tegenover staat. Zo ook bijvoorbeeld voor stichtingskosten, als daar te verwachten (en onderbouwde) lagere exploitatiekosten tegenover staan Maatschappelijk en Bedrijfs Onroerend Goed Bij deze typen onroerend goed speelt de looptijd van het huurcontract een grote rol. Gebruikelijk is om contracten af te sluiten voor 10 jaar met een huurherziening na 5 jaar. We gaan uit van een te beoordelen exploitatieperiode gelijk aan die van woningen, 15 jaar. De gemiddelde huur van BOG in de IPD/aeDex corporatie vastgoedindex bedraagt 70 euro per m2 Bruto Vloer Oppervlak (BVO). De variatie in de samenstelling is echter dermate groot dat vergelijking onderling erg lastig is. De volgende referenties worden gehanteerd voor maatschappelijk vastgoed / bedrijfs onroerend goed. Nr Maatschappelijk Overige vastgoed vastgoed 1 Stichtingskosten per m Bouwkosten per m2 BVO Maximaal Hoog bouwtype Bouwkostenkompas Maximaal Hoog bouwtype Bouwkostenkompas 3 Aanvangshuur per m2 BVO Exploitatiekosten per m2 BVO BAR 5% 7% 6 Exit yield 9,5% 11,5% 7 IRR 2,74% 5,7% 8 Onrendabele top per m2 BVO

INVESTERINGSSTATUUT. Versiedatum: 20-8-2012 Versie: 1.4 Status: Vastgesteld Vastgesteld MT: 21-08-2012 Goedgekeurd RvC: Ter goedkeuring

INVESTERINGSSTATUUT. Versiedatum: 20-8-2012 Versie: 1.4 Status: Vastgesteld Vastgesteld MT: 21-08-2012 Goedgekeurd RvC: Ter goedkeuring INVESTERINGSSTATUUT Versiedatum: 20-8-2012 Versie: 1.4 Status: Vastgesteld Vastgesteld MT: 21-08-2012 Goedgekeurd RvC: Ter goedkeuring Inhoud 1 Inleiding... 3 1.1 Inleiding en doel van het Investeringsstatuut...

Nadere informatie

INVESTERINGSSTATUUT 2.0

INVESTERINGSSTATUUT 2.0 INVESTERINGSSTATUUT 2.0 Versiedatum: 21 januari 2015 Versie: 2.0 Status: vastgesteld Vastgesteld MT: 3-2-2015 Goedgekeurd RvC: 16-03-2015 INHOUDSOPGAVE 1 Inleiding... 3 1.1 Inleiding en doel van het Investeringsstatuut...

Nadere informatie

Investeringsstatuut. Van Alckmaer voor Wonen

Investeringsstatuut. Van Alckmaer voor Wonen Investeringsstatuut Van Alckmaer voor Wonen Vastgesteld op 13 maart 2015 Inhoudsopgave 1 Algemeen... 2 1.1 Inleiding... 2 1.2 Toepassingskader... 2 1.3 Positionering van het investeringsstatuut... 2 2

Nadere informatie

Investeringsstatuut onderhoud en ontwikkeling vastgoed

Investeringsstatuut onderhoud en ontwikkeling vastgoed Investeringsstatuut onderhoud en ontwikkeling vastgoed Versie 1.4 (goedgekeurd door de RvC op 6 december 2012) Datum 22 november 2012 Auteur Robert van Veen en Frank aan de Wiel Afdeling Vastgoed en Financiën

Nadere informatie

15 november 2012. Investeringsstatuut Maasvallei

15 november 2012. Investeringsstatuut Maasvallei 15 november 2012 Investeringsstatuut Maasvallei Inhoudsopgave 1 Inleiding 3 2 Beleid en strategie 3 3 Processen 4 4 Strategische samenwerking en verbindingen 4 5 Risicobeheersing 5 6 Financiën 5 6.1 Financieel

Nadere informatie

Investeringsstatuut Stichting Wonen Zuid. Werk in uitvoering

Investeringsstatuut Stichting Wonen Zuid. Werk in uitvoering Investeringsstatuut Stichting Wonen Zuid Werk in uitvoering Vastgesteld door de Bestuurder op 17-06-2014 Goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op 26-03-2015 INHOUD INVESTERINGSSTATUUT INLEIDING...

Nadere informatie

Investerings- en financieel statuut

Investerings- en financieel statuut Investerings- en financieel statuut Inleiding Het belang van financiële sturing is in de afgelopen jaren toegenomen. Wijzigingen in de wettelijke regels, waaronder de scheiding van DAEB en niet-daeb activiteiten

Nadere informatie

VOLKSHUISVESTING ARNHEM INVESTERINGSSTATUUT

VOLKSHUISVESTING ARNHEM INVESTERINGSSTATUUT VOLKSHUISVESTING ARNHEM INVESTERINGSSTATUUT Vastgesteld door Directeur / Bestuurder op 8 november 2011 Goedgekeurd door Raad van Commissarissen op 13 februari 2012 INLEIDING Per 1 juli 2011 is de nieuwe

Nadere informatie

Investeringsstatuut Woningstichting Leusden

Investeringsstatuut Woningstichting Leusden Investeringsstatuut Woningstichting Leusden 1 Inleiding Dit investeringsstatuut van Woningstichting Leusden (WSL) beschrijft onder welke condities WSL (incl. haar verbindingen) investeringsbeslissingen

Nadere informatie

INVESTERINGSSTATUUT Sprengenland Wonen

INVESTERINGSSTATUUT Sprengenland Wonen 1 INVESTERINGSSTATUUT Sprengenland Wonen Versie : 2013-001 Ingangsdatum : 1 december 2013 Vastgesteld door het bestuur : 7 november 2013 Goedgekeurd door de Raad van Commissarissen : 25 november 2013 2

Nadere informatie

Investeringsstatuut Wonen Midden-Delfland

Investeringsstatuut Wonen Midden-Delfland Investeringsstatuut Wonen Midden-Delfland September 2015 1 Inhoud 1 Inleiding 1.1 Algemeen 1.2 Wettelijk kader investeringsstatuut 1.3 Doel investeringsstatuut 1.4 Governance 1.5 Vaststelling, goedkeuring

Nadere informatie

FINANCIËLE BIJLAGE VOORSTEL MFC. Inleiding

FINANCIËLE BIJLAGE VOORSTEL MFC. Inleiding FINANCIËLE BIJLAGE VOORSTEL MFC Inleiding Om een solide financiële basis onder het Multifunctioneel Centrum (hierna: MFC) te realiseren is gezocht naar aanvullende partners. Inmiddels zijn de deelnemende

Nadere informatie

Investeringsstatuut STICHTING PLAVEI

Investeringsstatuut STICHTING PLAVEI Investeringsstatuut STICHTING PLAVEI Inhoudsopgave 1. Inleiding... 3 1.1. Algemeen... 3 1.2. Wettelijk kader Investeringsstatuut... 3 1.3. Doel Investeringsstatuut... 4 1.4. Doelstellingen investeringen...

Nadere informatie

5 Opstellen businesscase

5 Opstellen businesscase 5 Opstellen In de voorgaande stappen is een duidelijk beeld verkregen van het beoogde project en de te realiseren baten. De batenboom geeft de beoogde baten in samenhang weer en laat in één oogopslag zien

Nadere informatie

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Onroerende zaken in exploitatie, bestemd voor verkoop Bij het bepalen van de bedrijfswaarde van voor verkoop bestemde huurwoningen verwijst de richtlijn voor woningcorporaties (RJ 645) naar de richtlijn

Nadere informatie

Investeringsstatuut. Wooncompagnie. 15 december 2014. Definitief. Rogier Vrolijk Controlling T (0229) 75 11 61 r.vrolijk@wooncompagnie.nl.

Investeringsstatuut. Wooncompagnie. 15 december 2014. Definitief. Rogier Vrolijk Controlling T (0229) 75 11 61 r.vrolijk@wooncompagnie.nl. Investeringsstatuut Wooncompagnie Datum 15 december 2014 Versienummer Definitief Auteur Rogier Vrolijk Controlling T (0229) 75 11 61 r.vrolijk@wooncompagnie.nl Inhoudsopgave 1 Inleiding 3 1.1 Algemeen

Nadere informatie

Alternatieve financieringsbronnen voor duurzaamheid. 4 maart 2013

Alternatieve financieringsbronnen voor duurzaamheid. 4 maart 2013 Alternatieve financieringsbronnen voor duurzaamheid 4 maart 2013 Aanleiding Het woonakkoord verminderd de investeringscapaciteit van woningcorporaties Het WSW wil dat de schuld per woning niet teveel oploopt

Nadere informatie

Investeringsstatuut. Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl

Investeringsstatuut. Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl Investeringsstatuut Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl Versie 1.0 d.d. 07-02-2013 Versie is goedgekeurd in de RvC vergadering van 28-02-2013 1 Inhoud 1 Inleiding...3 1.1 Algemeen...3 1.2 Definities...3 1.3

Nadere informatie

Versie 2013-08. TREASURYSTATUUT Stichting Woontij

Versie 2013-08. TREASURYSTATUUT Stichting Woontij Versie 2013-08 TREASURYSTATUUT Stichting Woontij 1. Inleiding Een groot deel van de kosten bij een wooncorporatie bestaat uit rente. Richtlijnen ten aanzien van financieren en beleggen zijn belangrijk.

Nadere informatie

Reglement Auditcommissie. Kennemer Wonen

Reglement Auditcommissie. Kennemer Wonen Reglement Auditcommissie Kennemer Wonen Alkmaar, juni 2009 Inhoudsopgave 1. Inleiding en definities... 3 2. Samenstelling en plaats in de organisatie... 4 3. Vergaderingen... 5 4. Verantwoordelijkheid...

Nadere informatie

Inhoudsopgave. Verwijderd: 4. Verwijderd: 5. Verwijderd: 6. Verwijderd: 7. Verwijderd: 8. Verwijderd: 9

Inhoudsopgave. Verwijderd: 4. Verwijderd: 5. Verwijderd: 6. Verwijderd: 7. Verwijderd: 8. Verwijderd: 9 Investeringsstatuut Inhoudsopgave 1. Waarom een investeringsstatuut... 3 1.1 Risicomanagement 3 1.2 Doel investeringsstatuut 3 1.3 Doelstellingen investeringen 4 1.4 Positionering investeringsstatuut 4

Nadere informatie

Verbindingenstatuut Stichting Wonen Zuid

Verbindingenstatuut Stichting Wonen Zuid Verbindingenstatuut Stichting Wonen Zuid Vastgesteld door bestuurder op d.d. 10-3-2015 Goedgekeurd door Raad van Commissarissen op d.d. 26-03-2015 INHOUD VERBINDINGENSTATUUT 1. INLEIDING... 2 1.1 INTERNE

Nadere informatie

Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015

Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015 Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015 Frank Vermeij Augustus 2014 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 Aanpak... 3 3 Juridische scheiding... 3 3.1 Aannames... 3 3.2 Resultaten... 4 4 Administratieve scheiding...

Nadere informatie

MEMO HERZIENING WONINGWET

MEMO HERZIENING WONINGWET MEMO HERZIENING WONINGWET Nieuwe corporatiebestel van kracht op 1 juli 2015 Op 17 maart 2015 heeft de Eerste Kamer unaniem ingestemd met de gewijzigde Woningwet 1 die tot doel heeft het functioneren van

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2012 Corporatie in Perspectief L0249 Helmond CFV 2012 Corporatie in Perspectief L0249 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Samenstelling van het bezit 5 2 Volkshuisvestelijke

Nadere informatie

9. Financiele aspecten

9. Financiele aspecten 9. Financiele aspecten ANNEXUM 9.1 Rendement Het beleid van het Fonds en de Beheerder is gericht op het behalen van een optimale opbrengst uit de verhuur en de verkoop van de vastgoedportefeuille. De kansen

Nadere informatie

Financieel Statuut. Woonstichting SSW

Financieel Statuut. Woonstichting SSW Financieel Statuut Woonstichting SSW Vastgesteld: RvC 21 januari 2014 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 Interne sturing SSW... 3 3 Financiële kaders SSW... 4 4 Vertaling van de financiële kaders naar de

Nadere informatie

INVESTERINGSSTATUUT. DE RAAD VAN BESTUUR, het Directieteam gehoord, met goedkeuring van de Raad van Commissarissen, STELT VAST:

INVESTERINGSSTATUUT. DE RAAD VAN BESTUUR, het Directieteam gehoord, met goedkeuring van de Raad van Commissarissen, STELT VAST: INVESTERINGSSTATUUT VAN: 1. Stichting Woonbron 2. nummer Handelsregister: 24108291. 3. datum laatste statutenwijziging: 19 januari 2006 4. datum goedkeuring RvC 17 maart 2015 5. datum inwerkingtreding

Nadere informatie

Nota Grondprijzen 2015

Nota Grondprijzen 2015 Postbus 1 3430 AA Bezoekadres Stadsplein 1 3431 LZ www.nieuwegein.nl Grondbedrijf en Vastgoedzaken Nota Grondprijzen 2015 Datum 5 januari 2015 Auteur Mark Slingerland Versie Vastgesteld door B&W op 13

Nadere informatie

Q&A Handboek Marktwaardering

Q&A Handboek Marktwaardering Q&A Handboek Marktwaardering Jaarrekening... 1 Oppervlakte... 1 Complex... 2 Splitsing daeb/niet daeb... 2 Model BOG/MOG... 2 Model parkeren... 2 Objectgegevens... 3 Mutatiekans... 3 Eindwaarde... 4 Contante

Nadere informatie

Werken met commissies

Werken met commissies Werken met commissies Inleiding De Raad van Commissarissen van Maasvallei streeft in het kader van good governance naar transparantie en het zo goed mogelijk invullen van haar rol als toezichthouder op

Nadere informatie

Vastgoedrekenen. Welkom 1-4-2015. Den Haag, 2 april 2015. Uw docenten: FGH Bank, een brede kijk op vastgoed

Vastgoedrekenen. Welkom 1-4-2015. Den Haag, 2 april 2015. Uw docenten: FGH Bank, een brede kijk op vastgoed Vastgoedrekenen Den Haag, 2 april 2015 Welkom FGH Bank, een brede kijk op vastgoed Uw docenten: Naam: Functie: Bedrijf: Ing. M. Chris de Ruiter MRE MRICS RT Directeur Vastgoedwaardering Naam: Functie:

Nadere informatie

Hoofdlijnen Corporate Governance Structuur

Hoofdlijnen Corporate Governance Structuur Hoofdlijnen Corporate Governance Structuur 1. Algemeen Deugdelijk ondernemingsbestuur is waar corporate governance over gaat. Binnen de bedrijfskunde wordt de term gebruikt voor het aanduiden van hoe een

Nadere informatie

Training Marktwaarde Woningcorporaties. Het routeboek van de te nemen stappen.

Training Marktwaarde Woningcorporaties. Het routeboek van de te nemen stappen. Training Marktwaarde Woningcorporaties Het routeboek van de te nemen stappen. Marktwaarde in verhuurde staat Onderscheiden worden de volgende type vastgoed: Woningen BOG Parkeerplaatsen Herontwikkelingsprojecten:

Nadere informatie

Aedex en investeringen. Paul Konings, directeur Aedex Colleges Marie-Thérèse Dubbeldam, manager financiën / controller Wonen Limburg

Aedex en investeringen. Paul Konings, directeur Aedex Colleges Marie-Thérèse Dubbeldam, manager financiën / controller Wonen Limburg Aedex en investeringen Paul Konings, directeur Aedex Colleges Marie-Thérèse Dubbeldam, manager financiën / controller Wonen Limburg Aedex Aedex berekent rendementsprestaties over uitgevoerde activiteiten

Nadere informatie

Waardering vastgoed woningstichting Icarus

Waardering vastgoed woningstichting Icarus woningstichting Icarus Dit is een voorbeeld; één wijze van benadering van vastgoedwaardering. Inhoudsopgave 1 Inleiding 2 2 Waardering van onroerende zaken 3 3 AEDEX/IPD vastgoedindex 4 4 Investeringsseclectie

Nadere informatie

Business case modelcasus

Business case modelcasus 1/5 Modelcasus Van Bleek fabriek - Business Case Business case modelcasus Inleiding De Business case geeft antwoord op de vraag of het financiële resultaat over de gehele levensduur van het project voldoende

Nadere informatie

Woningmarkt en corporatiesector. Johan Conijn

Woningmarkt en corporatiesector. Johan Conijn Woningmarkt en corporatiesector Johan Conijn Ruimteconferentie PBL 21 mei 2013 Inhoud Woningmarktdebat Positie woningcorporatie Regeer- en woonakkoord DrieKamerModel 2 Woningmarkt Overmatige subsidiering

Nadere informatie

Nota gronduitgifte en grondprijzen. Inleiding

Nota gronduitgifte en grondprijzen. Inleiding Inleiding Deze nota is bedoeld om het beleid rondom de uitgifte van grond en opstallen en de prijsbepaling daarvan vast te leggen. Dit is een uitwerking van de nota Grondbeleid die in 2006 door uw raad

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2011 Corporatie in Perspectief L1691 Apeldoorn CFV 2011 Corporatie in Perspectief L1691 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Situering van het corporatiebezit: indicatie

Nadere informatie

REGLEMENT DIRECTIE/RAAD VAN BESTUUR FONDS VOOR CULTUURPARTICIPATIE

REGLEMENT DIRECTIE/RAAD VAN BESTUUR FONDS VOOR CULTUURPARTICIPATIE REGLEMENT DIRECTIE/RAAD VAN BESTUUR FONDS VOOR CULTUURPARTICIPATIE Vastgesteld door het bestuur op: 4 juni 2014 Goedgekeurd door de raad van toezicht op: 4 juni 2014 HOOFDSTUK I. ALGEMEEN Artikel 1. Begrippen

Nadere informatie

Oranjewijk, fase I I

Oranjewijk, fase I I u RK 2016.00400 Oranjewijk, fase I I Grondexploitatie, bestuurlijke samenvatting t?. mm! i r- Wĩ: urn i Inhoudsopgave INHOUDSOPGAVE 2 1. INLEIDING 3 1.1 VAN HISTORIE NAAR DE HUIDIGE SITUATIE 3 2. UITGEEFBAAR

Nadere informatie

Financieringsmodel EnergieSprong Is nul-op-de-meter te financieren?

Financieringsmodel EnergieSprong Is nul-op-de-meter te financieren? Financieringsmodel EnergieSprong Is nul-op-de-meter te financieren? Ugchelen, Oktober 2013 Agenda 1. Verwachtingen en uitgangspunten 2. Voorbeelden uit de praktijk: a. Project A (240 meergezinswoningen)

Nadere informatie

REGLEMENT AUDITCOMMISSIE RAAD VAN COMMISSARISSEN STICHTING WOONSTAD ROTTERDAM

REGLEMENT AUDITCOMMISSIE RAAD VAN COMMISSARISSEN STICHTING WOONSTAD ROTTERDAM REGLEMENT AUDITCOMMISSIE RAAD VAN COMMISSARISSEN STICHTING WOONSTAD ROTTERDAM 25 april 2012 pagina 2 Artikel 1 Doelstelling De Auditcommissie maakt onderdeel uit van de Raad van Commissarissen van de Stichting

Nadere informatie

Willemsoord BV Rapportage aan de gemeenteraad

Willemsoord BV Rapportage aan de gemeenteraad 2 e tussentijdse rapportage 2012 Willemsoord BV Rapportage aan de gemeenteraad 1 Inhoudsopgave 1. Aanbieding... 3 2. Inleiding... 3 2.1. Doelstelling Willemsoord... 3 2.2. Toelichting in algemene zin op

Nadere informatie

Schriftelijke vragen. Amsterdam, college van b&w van 19 maart 2013. Inleiding van vragenstelster.

Schriftelijke vragen. Amsterdam, college van b&w van 19 maart 2013. Inleiding van vragenstelster. Gemeenteraad Schriftelijke vragen Jaar 2013 Publicatiedatum 22 maart 2013 Onderwerp Beantwoording schriftelijke vragen van het raadslid mevrouw M.J.A. Visser van 17 oktober 2012 inzake het aantrekken van

Nadere informatie

Samenvatting herziene Woningwet

Samenvatting herziene Woningwet Samenvatting herziene Woningwet 1. Algemeen De Tweede Kamer stemde op 5 juli unaniem in met de herziening van de Woningwet. In het najaar van 2012 wordt het wetsvoorstel door de Eerste Kamer besproken.

Nadere informatie

Directie Wijk & Stad Ingekomen stuk D61 (PA 28 september 2011) Ontwikkelingsbedrijf. Ons kenmerk P300/11.00033. Datum uw brief

Directie Wijk & Stad Ingekomen stuk D61 (PA 28 september 2011) Ontwikkelingsbedrijf. Ons kenmerk P300/11.00033. Datum uw brief Directie Wijk & Stad Ingekomen stuk D61 (PA 28 september 2011) Ontwikkelingsbedrijf Aan de gemeenteraad van Nijmegen Korte Nieuwstraat 6 6511 PP Nijmegen Telefoon (024) (024) 329 91 11 Telefax (024) 329

Nadere informatie

Verbindingenstatuut Zayaz. Versie: november 2013

Verbindingenstatuut Zayaz. Versie: november 2013 Verbindingenstatuut Zayaz Versie: november 2013 Vastgesteld door bestuurder 29 oktober 2013 Goedgekeurd door RvC 4 december 2014 Inhoudsopgave 1. Inleiding 3 1.1 Status 3 1.2 Doel statuut 3 1.3 Doelstellingen

Nadere informatie

Dit reglement is opgesteld en vastgesteld ingevolge artikel 5.5. van de statuten van Stichting Vocallis.

Dit reglement is opgesteld en vastgesteld ingevolge artikel 5.5. van de statuten van Stichting Vocallis. BESTUURSREGLEMENT Vastgesteld door het bestuur op 6 mei 2015. Hoofdstuk I. Algemeen. Artikel 1. Begrippen en terminologie. Dit reglement is opgesteld en vastgesteld ingevolge artikel 5.5. van de statuten

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2009 Corporatie in Perspectief L1548 Amstelveen CFV 2009 Corporatie in Perspectief L1548 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Vraag- / aanbodverhoudingen 4 1.3 Situering

Nadere informatie

Portefeuillehouder: M.A.P. Michels Behandelend ambtenaar J. van der Meer, 0595 447719 gemeente@winsum.nl (t.a.v. J. van der Meer)

Portefeuillehouder: M.A.P. Michels Behandelend ambtenaar J. van der Meer, 0595 447719 gemeente@winsum.nl (t.a.v. J. van der Meer) Vergadering: 11 december 2012 Agendanummer: 12 Status: Besluitvormend Portefeuillehouder: M.A.P. Michels Behandelend ambtenaar J. van der Meer, 0595 447719 E mail: gemeente@winsum.nl (t.a.v. J. van der

Nadere informatie

Strategische Analyse van Vastgoed Objecten

Strategische Analyse van Vastgoed Objecten Strategische Analyse van Vastgoed Objecten Hold-Sell-Invest-Analyse 1 HOLD Desinvesteren 2 SELL 3 INVEST Desinvesteren 4 INVEST & SELL De strategische matrix TRADEMARK Vastgoed / TRADE-MAKELAARS drs. Ernst

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2013 Corporatie in Perspectief L1909 Utrecht CFV 2013 Corporatie in Perspectief L1909 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Samenstelling van het bezit 5 2 Volkshuisvestelijke

Nadere informatie

Reglement. Bestuur SWB

Reglement. Bestuur SWB Reglement Bestuur SWB Raymond Rensen Status: definitief RvC 14-3-2012 Lienden, maart 2012 Reglement Bestuur SWB. Maart 2012 1 INHOUDSOPGAVE 1 Vaststelling en reikwijdte reglement... 3 2 Benoeming en ontslag...

Nadere informatie

Financieel Statuut 2015 Status: Definitief

Financieel Statuut 2015 Status: Definitief Financieel Statuut 2015 Status: Definitief 20151230 Financieel statuut 2015 definitief.doc 2 Inhoudsopgave 1. Waarom een financieel statuut... 4 1.1 Uitgangspunten... 4 1.2 Instrumenten... 4 1.3 Relatie

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2010 Corporatie in Perspectief L0669 Roermond CFV 2010 Corporatie in Perspectief L0669 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Situering van het corporatiebezit: indicatie

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2013 Corporatie in Perspectief L0837 Nieuwegein CFV 2013 Corporatie in Perspectief L0837 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Samenstelling van het bezit 5 2 Volkshuisvestelijke

Nadere informatie

TOELICHTING BESLISBOOM

TOELICHTING BESLISBOOM TOELICHTING BESLISBOOM De beslisboom is bedoeld als hulpmiddel bij het maken van de keuze tussen administratief of juridisch scheiden. Ook gaat de beslisboom in op de mogelijkheid van vrijstelling van

Nadere informatie

Kennisavond Woningwet. 28 April 2015

Kennisavond Woningwet. 28 April 2015 Kennisavond Woningwet 28 April 2015 Agenda 1 Actualiteit 2 Werkgebied en toezicht 3 Huurbeleid en prestatieafspraken 4 Scheiding DAEB en niet-daeb 5 Aandachtspunten implementatie 2 Hoofdpunten Woningmarktgebieden

Nadere informatie

Onderwerp: exitstrategie De Meerlanden. Datum: mei 2013 (concept)

Onderwerp: exitstrategie De Meerlanden. Datum: mei 2013 (concept) Onderwerp: exitstrategie De Meerlanden Datum: mei 2013 (concept) 1. Vraagstelling: Door de commissie Ruimte is gevraagd een exitstrategie De Meerlanden uit te werken d.w.z. 1. verkoop aandelen De Meerlanden

Nadere informatie

Gemeente Den Haag. Wijkontwikkelingsmaatschappij Den Haag Zuid West BV

Gemeente Den Haag. Wijkontwikkelingsmaatschappij Den Haag Zuid West BV Gemeente Den Haag Wijkontwikkelingsmaatschappij Den Haag Zuid West BV Henk Harms 13 november 2013 Het Ves'a debacle Vreemde posi'e R dam en Den Haag in achtervang CFV, WSW en BZK louter gefocust op financiën

Nadere informatie

toezicht en toetsing - Raad van Commissarissen Stadgenoot; pagina 1 van 6

toezicht en toetsing - Raad van Commissarissen Stadgenoot; pagina 1 van 6 TOEZICHT EN TOETSING 2014 Raad van Commissarissen Stadgenoot Het toezichtskader Het toezichtskader beschrijft op hoofdlijnen het speelveld en de taken van de corporatie en omvat het geheel van spelregels

Nadere informatie

Collegevoorstel. Zaaknummer: 00378506. Onderwerp: BEC motie rekentool begroting 2014

Collegevoorstel. Zaaknummer: 00378506. Onderwerp: BEC motie rekentool begroting 2014 Zaaknummer: 00378506 Onderwerp: BEC motie rekentool begroting 2014 Collegevoorstel Inleiding Bij de begrotingsbehandeling 2014 is unaniem een motie van het CDA aangenomen waarin u wordt verzocht de toepasbaarheid

Nadere informatie

TOETSTERMEN TOETSMATRIJS PRAKTIJKTOETS. Bedrijfsmatig Vastgoed

TOETSTERMEN TOETSMATRIJS PRAKTIJKTOETS. Bedrijfsmatig Vastgoed TOETSTERMEN TOETSMATRIJS PRAKTIJKTOETS Bedrijfsmatig Vastgoed Opzet van de praktijktoets De Praktijktoets Bedrijfsmatig Vastgoed bestaat uit twee toetsonderdelen en vindt plaats op twee afzonderlijke toetsmomenten/-dagen.

Nadere informatie

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Datum 11 mei 2011 Het middensegment Wat verstaan we onder het middensegment in de huursector? - verhuurders:

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2013 Corporatie in Perspectief L0565 Alphen aan den Rijn CFV 2013 Corporatie in Perspectief L0565 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Samenstelling van het bezit 5 2 Volkshuisvestelijke

Nadere informatie

RAADSVOORSTEL. Raadsvergadering. Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik. Aan de raad, Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik

RAADSVOORSTEL. Raadsvergadering. Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik. Aan de raad, Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik RAADSVOORSTEL Raadsvergadering Nummer 23-06-2016 16-037 Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik Aan de raad, Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik Gevraagde beslissing 1. Een bedrag van

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2009 in Perspectief L0339 Woningbouwvereniging 't Goede Woonhuys Hilversum CFV 2009 in Perspectief L0339 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Vraag- / aanbodverhoudingen

Nadere informatie

Mogelijke onderwerpen voor het netwerk Vastgoedeconomen, fiscalisten en planeconomen

Mogelijke onderwerpen voor het netwerk Vastgoedeconomen, fiscalisten en planeconomen Mogelijke onderwerpen voor het netwerk Vastgoedeconomen, fiscalisten en planeconomen BBV en afschrijvingen Het BBV kent verschillende onderwerpen. Eén van de onderwerpen heeft betrekking op de waardering

Nadere informatie

Dit reglement is vastgesteld door de raad van commissarissen van Woningbouwvereniging Habeko wonen op 8 juli 2008.

Dit reglement is vastgesteld door de raad van commissarissen van Woningbouwvereniging Habeko wonen op 8 juli 2008. Bestuursreglement Dit reglement is vastgesteld door de raad van commissarissen van Woningbouwvereniging Habeko wonen op 8 juli 2008. Artikel 1 Status en inhoud van het reglement 1. Dit reglement is opgesteld

Nadere informatie

1 INLEIDING... 2 2 AANLEIDING MEMO GRONDPRIJZEN 2014... 2 3 INHOUD VAN DE MEMO GRONDPRIJZEN 2014... 2 4 GRONDPRIJZEN SOCIALE WONINGBOUW...

1 INLEIDING... 2 2 AANLEIDING MEMO GRONDPRIJZEN 2014... 2 3 INHOUD VAN DE MEMO GRONDPRIJZEN 2014... 2 4 GRONDPRIJZEN SOCIALE WONINGBOUW... Memo Onderwerp : Memo grondprijzen 2014 Datum : 16 oktober 2013 1 INLEIDING... 2 2 AANLEIDING MEMO GRONDPRIJZEN 2014... 2 3 INHOUD VAN DE MEMO GRONDPRIJZEN 2014... 2 4 GRONDPRIJZEN SOCIALE WONINGBOUW...

Nadere informatie

WatKostDe(Ver)BouwVanEenHuurwoning

WatKostDe(Ver)BouwVanEenHuurwoning WatKostDe(Ver)BouwVanEenHuurwoning Dit is een korte beschrijving van: 1. De applicatie Watkostdebouwvaneenhuurwoning, die sinds 2011 door verschillende corporaties wordt gebruikt bij de sturing op nieuwbouw.

Nadere informatie

Vastgoed. Plan van Aanpak. Versie: Definitief Bestandsnaam: Datum opgesteld: 20-06-2014 Voor akkoord: Plan van aanpak: Vastgoed.

Vastgoed. Plan van Aanpak. Versie: Definitief Bestandsnaam: Datum opgesteld: 20-06-2014 Voor akkoord: Plan van aanpak: Vastgoed. Vastgoed Plan van Aanpak Plan van aanpak: Vastgoed Bestuurlijk L. van Rekom opdrachtgever L. Mourik opdrachtgever Naam projectleider L. van Hassel Versie: Definitief Bestandsnaam: Datum opgesteld: 20-06-

Nadere informatie

De Energie BV. 4 maart 2013

De Energie BV. 4 maart 2013 De Energie BV 4 maart 2013 Agenda Aanleiding De Businesscase Financieringsvraagstuk Juridische kaders 1 Verduurzamingsambitie woningcorporaties onder druk Het belang van verduurzaming van het corporatiebezit

Nadere informatie

BELANGRIJKSTE WIJZIGINGEN BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING. Vergelijking van het concept en definitieve BTIV bij de Woningwet

BELANGRIJKSTE WIJZIGINGEN BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING. Vergelijking van het concept en definitieve BTIV bij de Woningwet BELANGRIJKSTE WIJZIGINGEN BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING Vergelijking van het concept en definitieve BTIV bij de Woningwet DAEB portefeuille Niet-DAEB portefeuille Governance Implementatietrajecten

Nadere informatie

Nota Grondprijzen 2016

Nota Grondprijzen 2016 Postbus 1 3430 AA Bezoekadres Stadsplein 1 3431 LZ www.nieuwegein.nl Grondbedrijf en Vastgoedzaken Nota Grondprijzen 2016 Datum 5 januari 2016 Auteur Mark Slingerland Versie Vastgesteld door B&W op 12

Nadere informatie

Nota grondprijsbeleid gemeente Dirksland

Nota grondprijsbeleid gemeente Dirksland Nota grondprijsbeleid gemeente Dirksland Concept Opdrachtgever: Gemeente Dirksland NEXT Vastgoed BV Nico Harkes / Erik Lamfers Rotterdam, 31 augustus 2009 NEXT Vastgoed BV WTC Rotterdam, Beursplein 37

Nadere informatie

Grondprijzenbrief 2015 Gemeente Stichtse Vecht

Grondprijzenbrief 2015 Gemeente Stichtse Vecht Grondprijzenbrief 2015 Gemeente Stichtse Vecht 28 mei 2015 Inleiding Deze grondprijzenbrief geeft uitvoering aan de Nota Grondbeleid 2013 waarin het grondbeleid en de te hanteren instrumenten zijn vastgelegd.

Nadere informatie

Global Opportunities (GO) Capital Asset Management BV gevestigd te AMSTERDAM. Rapport inzake de jaarrekening 2014

Global Opportunities (GO) Capital Asset Management BV gevestigd te AMSTERDAM. Rapport inzake de jaarrekening 2014 Global Opportunities (GO) Capital Asset Management BV gevestigd te AMSTERDAM Rapport inzake de jaarrekening 2014 Inhoudsopgave Pagina Opdracht 1 Algemeen 1 Resultaten 1 Financiële positie 2 Kengetallen

Nadere informatie

Directiestatuut. Woonstichting St. Joseph Boxtel

Directiestatuut. Woonstichting St. Joseph Boxtel Directiestatuut Woonstichting St. Joseph Boxtel september 2010 September 2010 1 Directiestatuut Woonstichting St. Joseph In deze notitie zijn de formele verhoudingen tussen de Raad van Toezicht en Bestuurder

Nadere informatie

De waarde van marktwaarde

De waarde van marktwaarde De waarde van marktwaarde Een nieuwe uitdaging voor de (meeste) corporaties 27 mei 2015 Maria Molenaar Voorzitter RvB Woonstad Rotterdam Bestuurslid Aedes Inhoud Aanleiding: de nieuwe woningwet De corporatiesector

Nadere informatie

Woningwet op weg: Workshop spoedcursus corporatiefinanciën 30 september 2015. Eindhoven

Woningwet op weg: Workshop spoedcursus corporatiefinanciën 30 september 2015. Eindhoven Woningwet op weg: Workshop spoedcursus corporatiefinanciën 30 september 2015 Eindhoven Natasja Georgius-van Dijk Adviseur BNG Advies 30 september 2015 BNG Advies ondersteunt haar cliënten bij het maken

Nadere informatie

Profielschets Raad van Commissarissen Wonion

Profielschets Raad van Commissarissen Wonion Profielschets Raad van Commissarissen Wonion Uitgangspunten 1. Deze profielschets wordt gehanteerd: bij de werving en selectie van nieuwe leden van de Raad van Commissarissen; bij de discussie over de

Nadere informatie

Risicomanagement in vastgoedontwikkeling

Risicomanagement in vastgoedontwikkeling Risicomanagement in vastgoedontwikkeling Inleiding Uit recent onderzoek van Reasult blijkt dat risicomanagement in veel vastgoedorganisaties hoge prioriteit heeft. Tegelijkertijd worstelt het merendeel

Nadere informatie

Nadere uitwerking van het treasurystatuut voor het verstrekken van leningen en garantie aan derden, inclusief toelichting (januari 2010).

Nadere uitwerking van het treasurystatuut voor het verstrekken van leningen en garantie aan derden, inclusief toelichting (januari 2010). Nadere uitwerking van het treasurystatuut voor het verstrekken van leningen en garantie aan derden, inclusief toelichting (januari 2010). 1. Algemeen 1.1 De gemeente Eindhoven gaat alleen over tot het

Nadere informatie

De invulling van de actuele waarde bij woningcorporaties

De invulling van de actuele waarde bij woningcorporaties De invulling van de actuele waarde bij woningcorporaties Notitie ten behoeve van de Raad voor de Jaarverslaggeving namens de delegatie van gebruikers van de werkgroep Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Samenvatting CFV 2011 Corporatie in Perspectief L0151 Eindhoven Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In Corporatie in Perspectief is te zien hoe de volkshuisvestelijke en financiële

Nadere informatie

SCHEIDEN WONEN & ZORG: TOOL RISICOBEHEERSING

SCHEIDEN WONEN & ZORG: TOOL RISICOBEHEERSING SCHEIDEN WONEN & ZORG: TOOL RISICOBEHEERSING Corporaties waren vroeger verzot op hun zorgvastgoed. Een stabiele huurder, stevige inkomsten en een langjarig contract. Geen omkijken naar. Hoe anders is het

Nadere informatie

Trendrapportage woningcorporaties 2008-2013: investeringen, kasstromen en financiering

Trendrapportage woningcorporaties 2008-2013: investeringen, kasstromen en financiering Trendrapportage woningcorporaties 2008-2013: investeringen, kasstromen en financiering Inhoudsopgave Voorwoord 2 Samenvatting 3 Investeringen 4 Realisatie 4 Prognose 5 Invloed van verkopen op investeringen

Nadere informatie

Global Opportunities (GO) Capital Asset Management BV gevestigd te AMSTERDAM. Rapport inzake de jaarrekening 2013

Global Opportunities (GO) Capital Asset Management BV gevestigd te AMSTERDAM. Rapport inzake de jaarrekening 2013 Global Opportunities (GO) Capital Asset Management BV gevestigd te AMSTERDAM Rapport inzake de jaarrekening 2013 Inhoudsopgave Pagina Opdracht 1 Algemeen 1 Resultaten 1 Financiële positie 2 Kengetallen

Nadere informatie

HET RENDEMENT. De aankoopprijs en huurinkomsten geven een Bruto Aanvangsrendement (BAR = huuropbrengst/totale aankoopprijs) van 5.42%.

HET RENDEMENT. De aankoopprijs en huurinkomsten geven een Bruto Aanvangsrendement (BAR = huuropbrengst/totale aankoopprijs) van 5.42%. HET RENDEMENT 23-5-2015 www.hetrendement.be Bart@hetrendement.be 0476/941477 BTW-BE 0598.805.645 IBAN BE77 1430 9238 6642 Ezelstraat 71, 8000 Brugge De woning staat te koop voor 630.000 bij vastgoed Acasa,

Nadere informatie

HUURVERHOGINGSBELEID GELIBERALISEERDE WONINGEN 2016-2019

HUURVERHOGINGSBELEID GELIBERALISEERDE WONINGEN 2016-2019 Inhoud 1. Inleiding... 2 2. Wettelijk kader... 2 3. Vorig beleid... 2 4. Aanvullend beleid: huurverhogingsbeleid geliberaliseerde huurwoningen... 2 4.1 Uitwerking... 2 4.2 Afbakening beleid... 3 5. Slotbepalingen...

Nadere informatie

De financiële legpuzzel bij herbestemmen. Rick Meijer (MSc) r.meijer@bureaurekenruimte.nl

De financiële legpuzzel bij herbestemmen. Rick Meijer (MSc) r.meijer@bureaurekenruimte.nl De financiële legpuzzel bij herbestemmen Rick Meijer (MSc) r.meijer@bureaurekenruimte.nl Inhoud Het probleem: leegstand in cijfers Herbestemmen Keuzes huidige eigenaar Keuzes initiatiefnemer Keuzes gemeente

Nadere informatie

INVESTERINGSSTATUUT. FidesWonen

INVESTERINGSSTATUUT. FidesWonen INVESTERINGSSTATUUT FidesWonen Versie 1.0 Sommelsdijk, 20 november 2012 Inhoud Inhoud 2 1. Doelstelling 4 2. Bedrijfsvisie, visie en beleid 5 Bedrijfsvisie 5 Visie op investeringen 5 Beleid ten aanzien

Nadere informatie

Woningbeheer vanuit de doelstelling

Woningbeheer vanuit de doelstelling d Woningbeheer vanuit de doelstelling Werkcongres Halveer je beheer? Efficiënt en effectief woningbeheer in een nieuwe tijd Karin E. de Graaf, directeur-bestuurder Delft, 6 juni 2013 1 Vraagje Is de (beheer)doelstelling

Nadere informatie

PRAKTIJKDAG INTEGRAAL REKENEN BIJ PROJECT- EN GEBIEDSONTWIKKELING. Door: Bucaris Vastgoed- en planeconomie

PRAKTIJKDAG INTEGRAAL REKENEN BIJ PROJECT- EN GEBIEDSONTWIKKELING. Door: Bucaris Vastgoed- en planeconomie PRAKTIJKDAG INTEGRAAL REKENEN BIJ PROJECT- EN GEBIEDSONTWIKKELING Door: Bucaris Vastgoed- en planeconomie Inleiding Introductie: Bucaris Vastgoed- en planeconomie Financiële regie van ontwikkelingen (incl.

Nadere informatie

Een eigen huis, voor iedereen haalbaar.

Een eigen huis, voor iedereen haalbaar. Een eigen huis, voor iedereen haalbaar. Een eigen huis, een eigen keuze. WoonInvest Koopgarant Droomt u weleens van het hebben van een eigen woning? De stap naar het kopen van een eigen woning neemt u

Nadere informatie