Investeringsstatuut Woonstichting Centrada

Transcriptie

1 Investeringsstatuut Woonstichting Centrada Versie: 1.0 Datum: Goedgekeurd d.d.: door de RvC Vastgesteld d.d.: door de directeur-bestuurder

2 Inhoudsopgave 1. Inleiding Doel investeringsstatuut Doelstellingen investeringen Positionering investeringsstatuut Accountantscontrole Kaders Doelgroepen van beleid Vastgoed Financieel beleid DAEB-bezit Niet-DAEB-bezit Afwegingskader investeringen DAEB-bezit Niet DAEB-bezit Financiering DAEB-bezit Niet-DAEB-bezit Vermogensontwikkeling DAEB-bezit Niet-DAEB-bezit Organisatie Verantwoordelijkheden investeringsactiviteiten Uitvoering investeringsactiviteiten AO/IC investeringsactiviteiten Projectfasering en besluitvorming Risicomanagement Informatievoorziening Slotbepaling Bijlage: Voorbeelden IRR

3 1. Inleiding Voor een corporatie is het onroerend goed veruit de belangrijkste post op de balans. Daarnaast is de financiering met vreemd vermogen een belangrijke post. De kwaliteit van het onroerend goed beïnvloedt in belangrijke mate de mogelijkheid om vreemd vermogen aan te kunnen trekken voor de financiering van investeringen. Daarom moeten beide posten in samenhang worden beschouwd. 1.1 Doel investeringsstatuut Het investeringsstatuut wordt opgesteld met als doel transparant en beheersbaar om te gaan met investeringen in onroerend goed binnen de kaders van de bestaande wet- en regelgeving en ondersteunt in het maken van keuzes en de beheersing van het proces. Daarnaast geeft het een basis voor de bestuurlijke verantwoordelijkheid en reikt het handvatten aan voor de RvC om de toezichthoudende rol adequaat te vervullen. Om de toezichthoudende rol ten aanzien van investeringen te kunnen invullen, maakt de RvC naast het investeringsstatuut gebruik van de volgende instrumenten: - Woningwet; - Statutaire bepaling over het verrichten van rechtshandelingen boven een bepaalde limiet (artikel 7.4i); - Statutaire bepaling over de voorafgaande goedkeuring door de RvC van besluiten tot investeringen boven een vastgestelde limiet (artikel 7.4c); - Statutaire bepaling over de voorafgaande goedkeuring door de RvC van besluiten tot investeringen die niet opgenomen zijn in de vastgestelde jaarbegroting (artikel 7.4l); - Informatieverstrekking en verantwoording over projectinvesteringen in begrotingen en periodieke rapportages. 1.2 Doelstellingen investeringen De volkshuisvesting betreft een in de grondwet vastgelegde zorg van de overheid. Deze verantwoordelijkheid is uitgewerkt in verschillende wetten en regelgeving. De rol van woningcorporaties op dit gebied is vastgelegd in de Woningwet. Deze omvat een beschrijving en afbakening van het werkdomein van corporaties als zogenaamde toegelaten instelling. De primaire doelstelling van Centrada is werkzaam zijn op het gebied van de (sociale) volkshuisvesting in Lelystad. Alle investeringsactiviteiten, die nodig zijn om op de genoemde velden te presteren, zijn hieraan ondergeschikt en dienend. 1.3 Positionering investeringsstatuut De kaders voor investeringen worden vastgelegd in het investeringsstatuut. Het investeringsstatuut wordt vastgesteld door het bestuur, nadat voorafgaande goedkeuring is verkregen van de RvC. Wijzigingen in het investeringsstatuut kunnen alleen worden vastgesteld door het bestuur, nadat voorafgaande goedkeuring is verkregen van de RvC. De RvC laat zich bij het opstellen of wijzigen van het investeringsstatuut adviseren door de auditcommissie van de RvC. Met inachtneming van de kaders in het investeringsstatuut vindt in het portefeuilleplan een integrale afweging plaats van alle toekomstige investeringsbeslissingen. In dit plan zijn alle voorgenomen (des)investeringen voor de komende tien jaar met betrekking tot de woningvoorraad in de sociale sector en de leefbaarheid in Lelystad op een rij gezet. Het portefeuilleplan wordt jaarlijks geactualiseerd en afgestemd met de auditcommissie van de RvC. Een concrete uitwerking van (des)investeringen vindt, met inachtneming van de kaders in het investeringsstatuut, plaats in het investeringsjaarplan als onderdeel van de begroting. Het investeringsjaarplan en de hierop betrekking hebbende investeringskaders worden vastgesteld door het bestuur, nadat voorafgaande goedkeuring is verkregen door de RvC. In het 3

4 investeringsjaarplan is tevens aangegeven tot welk bedrag de bestuurder voor de periode van één jaar wordt gemandateerd investeringen te doen en registergoederen te verwerven, zonder voorafgaande toestemming van de RvC. Verantwoording wordt afgelegd door middel van periodieke rapportages en het jaarverslag. Ten slotte fungeert het investeringsstatuut als kader voor procesbeschrijvingen die tot doel hebben de operationele procedures rondom investeringen vast te leggen. 1.4 Accountantscontrole De accountant krijgt de opdracht in bij de controle apart aandacht te besteden aan de beheersing van financiële risico s en daarbij de toepassing en bruikbaarheid van het investeringsstatuut te betrekken. De accountant zal bij de controle vast dienen te stellen of de procedures worden nageleefd. 2. Kaders Op basis van de Woningwet en daarop volgende Besluiten (BTiV) en Regelingen (RTiV) beschikt Centrada over een Reglement financieel beleid en beheer. Verbijzondering daarvan op het gebied van investeringen krijgt inhoud in dit investeringsstatuut. Voor financiering van de investeringen en de vereisten op dat gebied wordt verwezen naar het treasurystatuut. Het investeringsstatuut regelt waarin en onder welke condities Centrada (eigen of vreemd) vermogen vastlegt in kapitaalgoederen. Anders gezegd, onder welke condities is Centrada bereid huidige zekerheid (een bedrag op de bank of concrete toezegging van een externe financier) in te ruilen voor toekomstige onzekerheid (de exploitatie van het gerealiseerde vastgoed moet voldoende middelen genereren om ook de kapitaallasten te kunnen dekken). Sturing naar werkgebied, doelgroepen van beleid, categorieën vastgoed en financiële kaderstelling ligt vast in het portefeuilleplan. 3. Doelgroepen van beleid Bij doelgroepen van beleid handelt het in dit statuut om bewoners. Onderscheid wordt gemaakt naar sociaal (diensten van algemeen economisch belang; DAEB) en commercieel (niet-diensten van algemeen economisch belang; niet-daeb). Kenmerken als beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit zijn leidend. Grondslag voor de sturing naar samenstelling (wensportefeuille) wordt gevormd door de Woonvisie van de gemeente Lelystad en de daarop gebaseerde prestatieafspraken. De huurdersvereniging Ons Belang is participant in de totstandkoming van deze stukken 4

5 4. Vastgoed Vastgoed onderscheidt zich naar meerdere gezichtspunten. Te noemen zijn onderscheid naar de bouwsoort, maar ook naar prijsniveau. Vanaf 2012 wordt ook onderscheid gemaakt naar vastgoed als bedrijfsmiddel en vastgoed als belegging (m.n. commercieel vastgoed en BOG). Dit onderscheid is gelijk aan het hiervoor genoemde onderscheid tussen DAEB- en niet-daeb-bezit. In het kader van dit statuut, en gelet op het huidige bezit, onderscheidt Centrada het vastgoed naar: 1. Sociaal vastgoed: woningen met een contracthuur bij aanvang huurcontract onder de liberalisatiegrens, zorgplaatsen, bijzondere woonvormen, studentenwoningen en woonwagens. 2. Maatschappelijk vastgoed (gebouwen met een maatschappelijke gebruiksbestemming): conform de limitatieve lijst zoals gevoegd bij het BTiV en mogelijk door de Minister per besluit vastgesteld ander maatschappelijk vastgoed. 3. Commercieel vastgoed (woningen): contracthuur bij aanvang huurcontract hoger dan de liberalisatiegrens en geoormerkte woningen (woningen met een streefhuur boven de liberalisatiegrens). 4. Bedrijfsmatig vastgoed. Uitgangspunten voor nieuwe investeringen zijn: - In principe uitsluitend in sociaal vastgoed. - In lijn met het vastgestelde portefeuilleplan. - Investeringen in maatschappelijk, commercieel en bedrijfsmatig vastgoed moeten een duidelijke relatie met het huidige bezit hebben. Dit wordt situationeel bepaald, in overleg met de gemeente. Investeringen in maatschappelijk vastgoed moeten worden aanbesteed (wettelijk verplicht). De Woningwet stelt geen nadere eisen aan de aanbestedingsprocedure: corporaties mogen dat zelf invullen. Centrada neemt niet deel in enige bedrijfsexploitatie van een gebruiker van maatschappelijk vastgoed. Zorgplaatsen en bijzondere woonvormen zijn sociaal vastgoed van bijzondere aard. Met zorgplaatsen wordt gedoeld op verblijf in verzorgings-/verpleeghuizen voor ouderen of andere personen die intramurale zorg behoeven (woonzorgcentra). Tot nu toe zijn andere ingebouwde (algemene) ruimten niet als afzonderlijke eenheden aangemerkt. Bijzondere woonvormen betreffen eenheden die geschikt zijn voor zelfstandige bewoning, maar thans verhuurd zijn aan instellingen die enige vorm van zorg aan de bewoners leveren. Inmiddels is ook sprake van verhuur op individuele basis in combinatie met enige vorm van begeleiding. Deze categorie wordt ook toegerekend aan de bijzondere woonvormen. Ontwikkelingen in de zorg en de bekostiging daarvan (denk aan scheiding van wonen en zorg) hebben gevolgen voor de verhuurbaarheid, en daarmee op investeringsbeslissingen van de betreffende categorie vastgoed. Gestuurd wordt op levensduur en alternatieve aanwendbaarheid van dit vastgoed op termijn. Dat stelt eisen van bouwtechnische aard. Voor zorgplaatsen en bijzondere woonvormen geldt dat de eenheden na een beperkte ingreep als zelfstandige woningen voor de verhuur inzetbaar moeten zijn. Investeringen in commercieel en bedrijfsmatig vastgoed behoeven telkens afzonderlijke afweging. Aangezien bij Centrada sprake is van administratief afgescheiden niet-daeb is voorafgaande instemming van de gemeente Lelystad noodzakelijk. In dat kader verricht de gemeente een markttoets. Betrokken zijn voorts het WSW (zienswijze), de Aw (toets) en de Minister (goedkeuring). 5

6 5. Financieel beleid Het financieel beleid is enerzijds sturend en anderzijds randvoorwaardelijk. Het aspect financiën staat daarmee dus niet op zichzelf, maar is onlosmakelijk verbonden met alle bedrijfsactiviteiten. Het financieel beleid spitst zich toe op investerings-, financierings- en operationele activiteiten. Daarbij spelen de kasstromen en het inzicht in het verloop daarvan een overheersende rol. Waarde van bezit en mogelijke waardegroei van dat bezit komen immers pas tot uitdrukking bij de omzetting in geld. Het financieel beleid geeft onder meer richting (kaders) voor investeren, onderscheiden naar vastgoed getypeerd als DAEB-bezit en vastgoed getypeerd als niet-daeb-bezit. Het nemen van een investeringsbeslissing staat in beginsel los van de wijze waarop investeringen in de jaarrekening worden gewaardeerd. 5.1 DAEB-bezit Bij het DAEB-bezit staan aspecten als beschikbaarheid en betaalbaarheid voorop; dit bezit wordt primair als bedrijfsmiddel gezien. Bij de exploitatie gelden op het niveau van de kosten en uitgaven uitgangspunten als doelmatigheid en doeltreffendheid (Woningwet artikel 55 en BTIV artikel 102, letterlijk: De toegelaten instelling draagt zorg voor een sobere en doelmatige bedrijfsvoering ). Als randvoorwaarde voor de kasstromen worden de voorschriften van het WSW, als borgverlenende instantie, als een gegeven beschouwd. Investeringsbeslissingen, dit betreft zowel nieuwbouw als vernieuwbouw (na-investeringen, renovaties en transformaties), worden in het licht van de volkshuisvestelijke belangen geplaatst waarin een zeker rendement wordt verlangd. Elke investeringsbeslissing wordt op zichzelf beschouwd; afwegingen in het kader van investeringen geschieden in eerste instantie met behulp van de bedrijfswaardemethodiek. Die methode gebruikt immers de kasstromen naar de eigen beleidsuitgangspunten zoals die ook in de dpi worden gepresenteerd. De bedrijfswaarde is gebaseerd op de contante waarde van de verwachte toekomstige kasstromen gedurende de verwachte exploitatietermijn. De aldus berekende waarde weerspiegelt de mate waarin de gedane investering in de exploitatie kan worden terugverdiend. Voorspellingen spelen hierbij een overheersende rol en juist daarin schuilt onzekerheid. De grondslagen van de voorspellingen en de deugdelijkheid daarvan zijn van groot belang. Dit onderstreept het belang van de diverse vormen van beleid (zoals huurbeleid, instandhoudingsbeleid, organisatiebeleid en strategisch voorraadbeleid en de financiële vertaling hiervan in de (meerjaren)begroting. De uitgangspunten die Centrada hanteert voor de bedrijfswaardeberekening worden jaarlijks beoordeeld en vastgesteld. Hierbij wordt de grondslag van bestendigheid zo veel mogelijk in acht genomen. Deze beoordeling en vaststelling gebeurt bij de begroting. Indien nadien significant ander beleid vanuit de overheid wordt geformuleerd, zullen de uitgangspunten mogelijk opnieuw moeten worden beoordeeld en vastgesteld bij de jaarrekening. Financiering en financierbaarheid gebeurt onder de regeling van het treasurystatuut. Zie tevens hoofdstuk 7. Investeringsbeslissingen moeten ook worden beoordeeld in het licht van de vermogensontwikkeling. Daarvoor wordt naar hoofdstuk 8 verwezen. De vermogensontwikkeling is naast de ontwikkeling van de operationele kasstromen bepalend voor vermogensverschaffers (en het WSW als borgverlenende instantie) in hoeverre bereidheid tot financiering van de bedrijfsactiviteiten / het vastgoed van Centrada bestaat. Voor zorgplaatsen (in woonzorgcentra) en bijzondere woonvormen wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de uitgangspunten voor een zelfstandige woning. Afwijkingen kunnen betrekking hebben op de levensduur, huurverhogingen en verhuurderheffing. 6

7 Woonzorgcentra kennen in beginsel een exploitatietermijn van 50 jaar. De jaarlijkse huuraanpassing wordt contractueel geregeld en van verhuurderheffing is geen sprake. Bij bijzondere woonvormen is de exploitatietermijn gelijk aan die van woningen, mits de relatief eenvoudige aanpasbaarheid is geborgd; de aanpassingskosten zijn in het technisch meerjarenplan opgenomen in het laatste jaar van de contractperiode. De jaarlijkse huuraanpassing wordt contractueel geregeld en als bijzondere woonvorm is van verhuurderheffing geen sprake. 5.2 Niet-DAEB-bezit Centrada heeft op dit moment maar beperkt betekenis voor huishoudens met een middeninkomen. Deze groep lijkt op dit moment op de woningmarkt in Lelystad over voldoende keuzemogelijkheden te beschikken in de marktsector. De gemeente heeft in de Woonvisie gekozen voor het versterken van de sociaaleconomische structuur en wil Lelystad aantrekkelijker maken voor midden- en hoge inkomens. Uitbreiding van het dure huursegment kan daar aan bijdragen; dit kan mede door de liberalisatie van sociale huurwoningen. Centrada wil hier in de toekomst flexibel op kunnen inspelen. Daarnaast wil Centrada ruimte kunnen bieden aan vragen van zorgpartijen voor wonen-zorg combinaties in de bestaande voorraad voor verschillende inkomensgroepen. Centrada heeft overigens geen ambitie om niet-daeb bezit via nieuwbouw toe te voegen. Met het oog op het kunnen bieden van de genoemde flexibiliteit brengt Centrada bijna 10% van het gereguleerde (= niet-geliberaliseerde) woningbezit in de niet-daeb-tak onder. Het gaat om 816 woningen en het betreft deels recent gebouwde levensloop bestendige appartementen en deels ook woningen die binnen het strategisch voorraadbeleid voor verkoop gelabeld zijn. Deze woningen kunnen in de toekomst, wanneer daar binnen de prestatieafspraken behoefte aan is, geliberaliseerd worden, maar blijven vooralsnog functioneren als normale sociale huurwoningen (ofwel in termen van de Woningwet: gereguleerd niet-daeb). Het DAEB-bezit dat overgeheveld is naar het niet-daeb-segment wordt door Centrada primair gezien als een volkshuisvestelijk instrument om de middengroep te kunnen bedienen daar waar dit nodig is en dit door de markt niet opgepakt wordt. Investeringsafwegingen geschieden op dezelfde wijze als voor DAEB-bezit dat in het DAEB-segment zit.. Het niet-daeb-bezit in het niet-daeb-segment (vooral bedrijfsmatig) is in beginsel te zien als belegging waarbij het verkrijgen van een rendement (zie hoofdstuk 6) voorop staat. Ook daarin staan kasstromen centraal. De beleggingsdoelstelling leidt bij mutatie tot verhuur tegen de optimale prijs, de markthuur, of zelfs verkoop. Voorts is het uitgavenpatroon sterk genormeerd. Investeringsafwegingen voor niet-daeb geschieden met de zogenaamde marktwaarde in verhuurde staat en de ingeschatte leegwaarde (verkoopwaarde in onverhuurde staat). 7

8 6. Afwegingskader investeringen Investeringsbeslissingen worden genomen in afweging tot te behalen rendement. Dat geldt voor bouwen en verwerven maar ook voor (ingrijpende) aanpassingen. Rendementsdenken gaat er in de basis vanuit dat een investering in de exploitatie terugverdiend moet kunnen worden. In zo n situatie blijft de financiële positie minstens in stand. Er kunnen echter omstandigheden bestaan waarin een corporatie toch investeert, ook al is die investering op voorhand niet kostendekkend. Dit hangt samen met de functie die de corporatie in de maatschappij vervult en de financiële positie van die corporatie tegen de achtergrond van bijzondere belanghouders als de Aw en het WSW. Hier komt het onderscheid in vastgoedexploitatie naar voren van DAEB-bezit versus niet-daeb-bezit. 6.1 DAEB-bezit Eerste toets: bedrijfswaarde op basis van vereist rendement Zoals in hoofdstuk 5 al genoemd, geschiedt een eerste toets van een investering in DAEB-bezit door afstemming van de verwachte totale investeringskosten met de verwachte bedrijfswaarde, met een vereist rendement (disconteringsvoet) dat gelijk is aan de gewogen gemiddelde vermogenskostenvoet (GGV) 1. De berekening van de gemiddelde vermogenskostenvoet gaat uit van een financieringsverhouding van (maximaal) 70% vreemd vermogen (VV) en 30% eigen vermogen (EV). Deze financieringsverhouding is gebaseerd op het minimale eigen vermogen dat Centrada op basis van waardering op bedrijfswaarde noodzakelijk acht. De vermogenskostenvoet van het vreemd vermogen (VVV) wordt becijferd over de leningenportefeuille van het jaar van investeren. De vermogenskostenvoet van het eigen vermogen (VEV) is gelijk aan de aangenomen inflatie. Hiermee wordt bewerkstelligd dat het minimaal benodigde eigen vermogen in stand blijft. In formulevorm luidt de GGV: GGV= VVV x 70% + VEV x 30% 2 De GGV is in de tijd gezien geen stabiel gegeven en derhalve wordt dit percentage een keer per jaar (bij de begroting) vastgesteld. Bij toepassing van de hiervoor uiteengezette methode ontstaat inzicht welk huurniveau leidt tot een kostendekkende exploitatie (geen onrendabele top). Mocht een hogere aanvangshuur mogelijk zijn, dan is de voorgestane exploitatie winstgevend. Indien dit huurniveau niet haalbaar is en realisatie toch gewenst is, zou alsnog tot realisatie kunnen worden besloten. Maar alleen met als randvoorwaarde dat er voldoende buffervermogen (dat deel van het eigen vermogen dat uitgaat boven het minimum niveau; zie hoofdstuk 8) is. In deze situatie is sprake van een onrendabele top. Tot nu toe toetst het WSW de vermogenspositie van de corporatie waarbij gerekend wordt met een vermogenskostenvoet voor het vreemd vermogen van 5%. De aldus becijferde vermogensverhoudingen vormen derhalve de buitenste grens voor investeringsbeslissingen. Centrada hanteert voor maatschappelijk vastgoed, zorgplaatsen en bijzondere woonvormen, een opslag op de GGV van 0,75%. Deze opslag hangt samen met risico s verbonden aan de exploitatie van dit vastgoed door derden. Tweede toets: interne rentevoet Een tweede toets van een investering in DAEB-bezit geschiedt met behulp van de interne rentevoet (ook wel internal rate of return, IRR). De IRR is de rentevoet waarbij de contante waarde van de kasstromen gelijk is aan de investering. De kasstromen zijn gelijk aan de kasstromen bij de berekening van de bedrijfswaarde. Wanneer de IRR hoger is dan het minimaal gewenste rendement over een investering (de GGV), dan wordt de investering als waardevol beschouwd. De IRR moet derhalve minimaal gelijk zijn aan de GGV, tenzij gemotiveerd wordt gekozen voor een onrendabele top (zie voorbeelden in de bijlage). 1 Voor financieringsdoeleinden wordt uitgegaan van een disconteringsvoet van 5%, conform de uitgangspunten van het WSW. 2 GGV obv Jaarrekening ,37%*0,70 + 0,6%* 0,30 = 3,24% GGV obv Begroting ,9%*0,70 + 1,6%*0,30 = 3,21% 8

9 Derde toets: marktwaarde in verhuurde staat De derde toets van een investering in DAEB-bezit geschiedt met de verwachte marktwaarde in verhuurde staat. Dit levert inzicht in de mate waarin Centrada afwijkt van een belegger. Het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de marktwaarde van de belegger laat zich verklaren door de beschikbaarheid voor de doelgroep (doorexploiteren), betaalbaarheid (streefhuur versus markthuur) en kwaliteit (meer onderhoud en beheer dan minimaal noodzakelijk). Bij een investeringsbeslissing wordt dit verschil inzichtelijk gemaakt en toegelicht. 6.2 Niet DAEB-bezit Het DAEB-bezit dat overgeheveld is naar het niet-daeb-segment wordt door Centrada primair gezien als een volkshuisvestelijk instrument om de middengroep te kunnen bedienen daar waar dit nodig is en dit door de markt niet opgepakt wordt. Investeringsafwegingen geschieden op dezelfde wijze als voor DAEB-bezit dat in het DAEB-segment zit. Bij het niet-daeb-bezit acteert de corporatie in beginsel als een belegger. Dan zal de corporatie ook in de bedrijfsvoering als belegger dienen te acteren. Dat betekent onder meer sturing van kasstromen zo dicht mogelijk naar de beleggersnormering voor de betreffende categorie vastgoed. Eerste toets: marktwaarde in verhuurde staat De investeringssom wordt primair afgewogen aan de verwachte marktwaarde in verhuurde staat. Tevens geschiedt afweging met de ingeschatte leegwaarde. De inhoud en wijze van berekenen van de marktwaarde in verhuurde staat is uitvoerig vastgelegd in het handboek modelmatig waarderen, opgenomen als bijlage 2 van de RTiV. In dat handboek is ook vastgelegd in welke situatie inschakeling van taxateur geboden is. Tweede toets: bruto aanvangsrendement Investeringen in de sfeer van niet-daeb worden ook afgewogen met het bruto aanvangsrendement BAR). Dat is een naar de marktomstandigheden vereist rendement becijferd met de ingeschatte eerste jaarhuur en de totale investeringssom. Dit is een grofmazige methode die enkel toeziet op de verwachting voor het eerste jaar vanaf het moment dat het vastgoed in exploitatie wordt genomen. Bij een beschouwing van het netto aanvangsrendement (NAR) wordt de eerste jaarhuur gecorrigeerd met de verwachte exploitatiekosten van dat eerste jaar. Een dergelijke rendementseis komt lager uit dan de BAR-eis. In tegenstelling tot het DAEB-bezit ligt het niet voor de hand dat een investering in niet-daeb-bezit in aanvang niet kostendekkend is. Derde toets: vermogen Ook voor niet-daeb-bezit geldt een vermogenstoets; voor zover substantieel is ook het vermogen voor dit bezit afgescheiden van dat van het DAEB-bezit. Op dit moment zijn de kaders voor de grenswaarden van eigen- en vreemd vermogen nog niet vastgesteld. In de praktijk is wel sprake van streefwaarden; voor eigen vermogen geldt een minimumwaarde van 60% en voor vreemd vermogen een maximum van 40%. Zolang die minimum respectievelijk maximum waarde nog niet zijn bereikt zullen investeringen slechts doorgang vinden indien gerede verwachting bestaat dat aan verbetering van de genoemde waarden kan worden bijgedragen. Voor de invulling van streefwaarden wordt ook verwezen naar hetgeen hierover in hoofdstuk 8 is opgenomen. 9

10 7. Financiering Centrada is voor de financiering van de bedrijfsactiviteiten, dus ook investeringen, voor een belangrijk deel aangewezen op vreemd vermogensverschaffers. 7.1 DAEB-bezit Bij welke instellingen financiering mag worden aangetrokken is in lijn met de Woningwet en het BTIV in het treasurystatuut vastgelegd. Verschaffers van vreemd vermogen zijn alleen bereid financiering te verstrekken indien voldoende vertrouwen bestaat dat Centrada in staat is en blijft aan haar verplichtingen (rentebetalingen en aflossingen) te voldoen. Bij dat vertrouwen speelt het WSW een belangrijke rol en daarom is in dit investeringsstatuut waar nodig aangesloten op de normering van het WSW. Het WSW beziet de corporatie op geconsolideerd niveau. Kasstromen en de beheersing daarvan spelen daarbij een overheersende rol. In lijn met het risicobeoordelingsmodel hanteert het WSW de volgende ratio s: - Interest Coverage Ratio (ICR): kritieke grenswaarde 1,4; - Debt Service Coverage Ratio (DSCR): kritieke grenswaarde 1; - Loan to Value (LTV): kritieke grenswaarde 75%; - Solvabiliteitsratio kritieke grenswaarde 20%; - Dekkingsratio: kritieke grenswaarde 50%. Het WSW ziet ook toe op toepassing van de juiste parameters zoals voor huurverhoging, inflatie en disconteringsvoet en oordeelt in hoeverre de eigen middelen optimaal worden ingezet. Aan de uitgangspunten van het WSW wil Centrada steeds voldoen. Er is sprake van externe factoren die invloed hebben op het eigen beleid en de bedrijfsvoering (kasstromen) van Centrada. Denk hierbij aan de verhuurderheffing, de saneringsheffing, toegestaan huurbeleid en inperking van doelgroepen. Daarom stelt Centrada het minimum voor de ICR op 1,6, het maximum voor de LTV op 70% en de kritiek grenswaarde voor de solvabiliteit op 45%. 7.2 Niet-DAEB-bezit Eisen van vreemd vermogensverschaffers doen er te meer toe waar sprake is van niet-daeb-bezit. Vreemd vermogensverschaffers kunnen dan niet op de expertise en diensten van het WSW vertrouwen en zullen zelfstandig een oordeel over de financierbaarheid moeten vellen. Voor niet-daeb-bezit acteert Centrada als vastgoedbelegger en ligt het in die zin ook in de rede dat door de financiers (en de regelgever) eisen worden gesteld, die in die hoedanigheid als gebruikelijk worden beschouwd. Over het (administratief afgescheiden) eigen vermogen zal een redelijk rendement moeten worden verkregen. Verondersteld wordt immers dat het eigen vermogen verbonden aan de kerntaken (het DAEB-bezit) niet door verliezen van niet-daeb-bezit zal worden aangetast. Een redelijk rendement, in lijn met wat voor een toegelaten instelling gebruikelijk is, verkleint de kans dat tot het oordeel van overcompensatie kan worden gekomen. Eisen van vermogensverschaffers voor investeringen in niet-daeb-bezit betreffen doorgaans: 1. Objectgegevens; - Bouwjaar; - Al dan niet in verhuurde staat; - Huurprijzen; - WOZ-waarden; - Locatiegegevens; - WWS punten (parkeerplekken en omgevingsfactoren meegerekend). 2. Taxatierapport met marktwaarde in verhuurde staat en de leegwaarde; mogelijke erfpacht vormt een bijzonder element; 3. Marktanalyse (vraag naar dergelijke woningen nu; idem inzake verkoopbaarheid in de toekomst); 4. Motivering waarom deze woningen in bezit / exploitatie worden genomen; een afzonderlijk ondernemingsplan is noodzakelijk; 5. Wie is / wordt juridisch en economisch eigenaar? 10

11 6. Kan hypothecaire zekerheid worden verschaft? Er mogen geen claims van derden (bijvoorbeeld van het WSW) rusten op het te financieren object; 7. Is verpanding van de huur mogelijk?; 8. Bedrijfswaarde toereikend?; 9. BAR / NAR toereikend? 10. Kasstroomoverzicht over minimaal 10 jaar (qua opzet vergelijkbaar met WSW geborgde financieringen); 11. Gewenste financiering: bedrag, looptijd, wijze van aflossen en de ingangsdatum, 12. Professionaliteit en betrouwbaarheid van het management. Voor niet-daeb-bezit moet ook over taxatiewaarden (inschatting van de leegwaarde) worden beschikt. Deze waarde geeft voor de vreemd vermogensverschaffers een indicatie van de mogelijke dekking ingeval niet aan de verplichtingen van de leningovereenkomst kan worden voldaan. Deze dekkingswaarde is ook van belang bij het bepalen van de risico-opslag op de verlangde rentevergoeding; een grote afstand tussen de dekkingswaarde en het financieringsbedrag verkleint de renteopslag. Van primair belang blijft de mate waarin de operationele kasstromen ruimte geven om aan de renteen aflossingsverplichtingen te voldoen. De eisen die nu aan de ICR worden gesteld zijn veel strakker dan in het geval van DAEB-bezit met geborgde financiering. Mede gericht op een aflossing van de financiering in een periode van maximaal 30 jaar moet de ICR zich op een niveau van 2 tot 2,5 begeven (WSW norm 1,8). Ook aan de eisen van vreemd vermogensverschaffers (zonder borging van het WSW) wil en zal Centrada moeten voldoen. 11

12 8. Vermogensontwikkeling In de inleiding is al aangegeven dat investeren en financieren samenhangen. In het in hoofdstuk 5 weergegeven financiële beleid is daar een component aan toegevoegd, te weten het eigen vermogen inclusief de ontwikkeling daarvan. Dat heeft te maken met de functies die het eigen vermogen vervult. Eigen vermogen vervult naast de bufferfunctie een financieringsfunctie. De eerste functie spreekt voor zich; indien risico s optreden die nog niet waren ingecalculeerd, kan het eigen vermogen worden aangesproken. De financieringsfunctie komt bij zowel DAEB-bezit (sociaal vastgoed) als niet-daebbezit tot uitdrukking. Het eigen vermogen heeft ook een vangnetfunctie. Die vangnetfunctie bestaat daarin dat indien de bedrijfswaarde van een investering toch niet geheel dekkend is voor de investeringssom (zie hoofdstuk 6) op beheerste wijze additioneel gebruik van eigen vermogen kan worden gemaakt. Goed inzicht in de vermogenspositie en de ontwikkeling daarvan is derhalve van groot belang. Tevens is het nodig om voor de buffer- en financieringsfunctie een minimum niveau te hanteren; slechts voor zover het eigen vermogen zich boven die grens begeeft, kan sprake zijn van een vangnet, zoals hiervoor beschreven. 8.1 DAEB-bezit Centrada legt de omvang van het eigen vermogen gebaseerd op de bedrijfswaarde van het DAEBbezit in beginsel op minimaal 25% van het balanstotaal. Voor alle duidelijkheid, hierbij gaat het om de bedrijfswaarde, zoals die luidt met toepassing van parameters die voor het WSW aanvaardbaar zijn. In het bijzonder betreft dat de gehanteerde disconteringsvoet, momenteel 5%. Zoals in hoofdstuk 7 al gesteld, is sprake van externe factoren die invloed hebben op het eigen beleid en de bedrijfsvoering. Daarom stelt Centrada de bodem van het buffervermogen gebaseerd op bedrijfswaarde op 45%. Centrada levert in de meerjarenbegroting steeds inzicht in de vermogensontwikkeling over een periode van tenminste tien jaar. Het effect van investeringen wordt daarmee systematisch beoordeeld in meerjarenperspectief. Eerst dan kan tot een afgewogen keuze worden gekomen (afweging van diverse alternatieven). 8.2 Niet-DAEB-bezit De omvang van het eigen vermogen is ook voor het niet-daeb-bezit van betekenis. Bij de financiering van niet-daeb-bezit is immers geen sprake van een borgstelling. De verschaffers van vreemd vermogen hanteren doorgaans een eigen vermogenseis van 50%. Afhankelijk van de inschatting van de kwaliteiten van het te financieren bezit (kasstroom generend vermogen) kan een andere verhouding gehanteerd worden. Gelet op de vermogensverhoudingen zal Centrada moeten voldoen aan de kasstroomvereisten (ICR) en aan de genoemde vermogenseis van 50% om ook met exploitatie van niet-daeb-bezit uit de voeten te kunnen. 12

13 9. Organisatie 9.1 Verantwoordelijkheden investeringsactiviteiten Het bestuur van Centrada is eindverantwoordelijk voor de voorbereiding en het vaststellen van het investeringsbeleid. Besluiten over concrete (trans)acties op het gebied van investeringen vinden, binnen de geldende kaders en afspraken, volgens de daarvoor geldende procedures eveneens plaats door het bestuur. Waar nodig wordt voorafgaand goedkeuring gevraagd aan de Raad van Commissarissen. De clustermanager Vastgoed fungeert als opdrachtgever voor investeringen in onroerende goed bij Centrada. Bij afwezigheid van de clustermanager Vastgoed, kan de clustermanager Wonen als vervanger optreden. De directeur-bestuurder is opdrachtgever bij investering boven bedragen zoals vastgelegd in de mandateringsregeling. Voorafgaande goedkeuring van de Raad van Commissarissen is vereist voor investeringen boven bedragen zoals vastgelegd in de statuten. 9.2 Uitvoering investeringsactiviteiten De uitvoering van de investeringsactiviteiten op het gebied van vastgoedprojecten ligt bij team Projecten & Planmatig onderhoud. Alle operationele taken en bevoegdheden op het gebied van investeringsactiviteiten zijn nader uitgewerkt in procedures. De belangrijkste voorwaarden voor het naar behoren vervullen van de taken op het gebied van investeringen is het beschikken over juiste, tijdige, volledige en zo actueel mogelijke documentatie en informatie. In de procedurebeschrijvingen en de standaard kaderbesluiten is uitgewerkt welke specifieke documentatie en informatie hierbij van belang is, inclusief de gewenste frequentie van informatievoorziening en de rol en taken van betrokken functionarissen. 9.3 AO/IC investeringsactiviteiten In het interne controleplan zijn de activiteiten en processen op een rij gezet waaraan aanvullende eisen en voorwaarden gesteld worden om de getrouwheid van de hierop betrekking hebbende informatie(voorziening) evenals de rechtmatigheid van de beheershandelingen te waarborgen. In het kader van de investeringsactiviteiten gelden de volgende algemene uitgangspunten op het gebied van administratieve organisatie en interne controle: - de verantwoordelijkheden en bevoegdheden van investeringsactiviteiten zijn op eenduidige wijze schriftelijk vastgelegd in procedures; - de bevoegdheden zijn via delegatie en mandatering nader vastgelegd in de procuratieregeling; - bij de uit te voeren investeringsactiviteiten is functiescheiding doorgevoerd met betrekking tot de autoriserende, uitvoerende, registrerende en controlerende functionarissen; - tegenpartijen wordt opdracht gegeven de bevestigingen van iedere overeenkomst te versturen naar de financiële administratie, zonder tussenkomst van personen die bevoegd zijn tot het sluiten van de overeenkomsten; - aangegane (financiële) verplichtingen worden meteen geregistreerd. 9.4 Projectfasering en besluitvorming Investeringen worden bij Centrada projectmatig aangepakt. Hiervoor worden de activiteiten die nodig zijn om een project voor te bereiden en uit te voeren in logische stappen (fasen) opgedeeld. Elke fase wordt afgesloten met een kaderbesluit. In dit kaderbesluit worden de bevindingen uit deze fase helder en eenduidig neergelegd en wordt een advies uitgebracht aan de opdrachtgever voor het verdere verloop van het project. Op basis van het kaderbesluit besluit de opdrachtgever of de volgende fase kan starten. In het kaderbesluit wordt altijd aandacht besteed aan risico s en de eventuele afwijkingen ten opzichte van eerdere fasen of vastgestelde producten. 13

14 Initiatief-/definitiefase kaderbesluit 1: Projectopdracht In deze fase wordt een initiatief op zijn haalbaarheid getoetst. In het geval van een positief advies wordt het beoogde projectresultaat gedefinieerd. De opdrachtgever legt na afronding van deze fase een door de projectleider opgestelde Projectopdracht (kaderbesluit 1) ter besluitvorming voor aan het Bestuur. In de Projectopdracht worden zowel het functioneel als het technisch programma van eisen evenals de stedenbouwkundige randvoorwaarden opgenomen. Verder worden de beheersingsaspecten uitgewerkt op het gebied van: geld, organisatie, tijd, informatievoorziening en kwaliteit. Ten slotte wordt in deze fase een advies tot selectie van adviseurs en ontwerper(s) geformuleerd. In ieder geval bij nieuwbouw en in andere gevallen indien het Bestuur dan wel de Business Controller dit nodig acht, is voorafgaande goedkeuring van de RvC nodig. Indien een deel van de investering onrendabel is, is dit besluit tevens de interne formalisering van de onrendabele top. Na vaststelling door het Bestuur, eventueel voorafgegaan door goedkeuring van de RvC, kan de ontwerpfase gestart worden. Ontwerpfase kaderbesluit 2: Ontwerp In deze fase worden de adviseurs en ontwerper(s) gecontracteerd en worden de programma s van eisen vertaald in een Ontwerp (kaderbesluit 2). De projectleider legt na afronding van deze fase het Ontwerp voor aan de opdrachtgever. Na goedkeuring kan de Bouwvoorbereidingsfase gestart worden. De opdrachtgever zal het besluit aan het Bestuur voorleggen als het Ontwerp afwijkt van de eerder vastgestelde kaders. Voorbereidingsfase kaderbesluit 3: Aanbestedingsnotitie Het Ontwerp wordt in deze fase uitgewerkt in een opdrachtbeschrijving met daarin opgenomen de ontwerpspecificaties, de technische omschrijving en de leveringsvoorwaarden van het project. Verder vindt een toets plaats van de projectbegroting door een onafhankelijk deskundige partij. De opdrachtgever legt na afronding van deze fase een door de projectleider opgestelde Aanbestedingsnotitie (kaderbesluit 3) voor aan het Bestuur. In ieder geval bij nieuwbouw en in andere gevallen indien het Bestuur dan wel de Business Controller dit nodig acht, is voorafgaande goedkeuring van de RvC nodig. Na goedkeuring kan de aanbesteding plaatsvinden en de realisatiefase gestart worden. Met name in geval van bouwteam/selectietrajecten wordt niet direct gestart met de realisatiefase, maar wordt het project na afronding van de selectie met de aannemer verder uitgewerkt. Na afronding van dit traject wordt een Kaderbesluit 3-revisie opgesteld met daarin het definitieve (financiële) resultaat van de selectie- en voorbereidingsfase. De opdrachtgever legt na afronding van deze fase een door de projectleider opgestelde notitie (kaderbesluit 3-revisie) voor aan het Bestuur. In ieder geval bij nieuwbouw en in andere gevallen indien het Bestuur dan wel de Business Controller dit nodig acht, is voorafgaande goedkeuring van de RvC nodig. Na goedkeuring kan de opdracht aan de geselecteerde partij definitief worden verstrekt. Realisatiefase kaderbesluit 4: Oplevernotitie Indien de meest gunstige aanbieding past binnen alle specificaties en de taakstellende beheersaspecten, kan de opdracht worden gegund en kan de uitvoering starten. De projectleider legt na afronding van deze fase een Oplevernotitie voor aan de opdrachtgever. De opdrachtgever legt de Oplevernotitie voor aan het Bestuur. Onderdeel van de oplevering is de overdracht aan de clusters Wonen (voor verhuur dan wel verkoop) en Vastgoed (voor onderhoud en beheer). Na goedkeuring kan het project formeel worden afgesloten. Indien bij één van de kaderbesluiten het goed te keuren budget meer dan 5% (absoluut) afwijkt van het met voorgaande kaderbesluit vastgestelde budget, is altijd voorafgaande goedkeuring van de RvC nodig. 14

15 10. Risicomanagement Investeringen kennen diverse specifieke risicofactoren. Centrada gaat hier als volgt mee om: - Generiek: o Compliance: investeringen voldoen aan de geldende wet- en regelgeving. o Economisch: investeringen dienen economisch verantwoord te zijn. o Politiek: investeringen moeten passen binnen de prestatieafspraken. o Techniek: waar economisch verantwoord, wordt gebruik gemaakt van duurzame materialen en installaties. o Maatschappij: investeringsvoorstellen worden getoetst in de maatschappelijke context. - Organisatorisch: o Investeringen vinden plaats binnen het kader van het vastgestelde portefeuilleplan. o Aan investeringsvoorstellen liggen concrete en meetbare doelstellingen ten grondslag. o Investeringsvoorstellen vanaf 3 miljoen worden voor goedkeuring aan de RvC voorgelegd. o Het ontwikkel-/inkoopproces is vastomlijnd: Rollen, bevoegdheden en verantwoordelijkheden zijn duidelijk belegd en vastgelegd in het inkoopbeleid, de mandaatregeling en de procuratieregeling. Vast onderscheid in initiatieffase, ontwerpfase, voorbereidingsfase en realisatiefase, welke laatste eindigt met de oplevering aan de clusters Wonen (verhuur en beheer) en Vastgoed (onderhoud). Elke fase wordt afgesloten met een kaderbesluit. o Elk kaderbesluit is voorzien van financiële informatie (voor-, nacalculatie en verschillenanalyse, alsmede de effecten op (uiteindelijk) totaal niveau. o De projectadministratie geeft inzicht in het kostenverloop van elke investering in vergelijking tot de voorcalculatie. o Met het doel de kostprijs van de investering te bepalen, bevatten de calculaties tevens de eigen kosten en de rentekosten. - HRM: o Medewerkers die bij investeringen zijn betrokken, zijn professioneel toegerust voor de toebedeelde taken. In de voorbereidingsfase is men alert op acties die formele besluitvorming in de weg zouden kunnen staan; een situatie die als precontractuele afspraak kan worden gezien, moet worden voorkomen. o Taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden zijn toereikend belegd. o Integriteit van medewerkers is vereist. - Juridisch: o Elk kaderbesluit kent een risicoparagraaf, waarin onder meer (maar niet uitsluitend) de juridische risico s zijn opgenomen. o Overeenkomsten tot samenwerking worden juridisch getoetst; risico s worden zo veel mogelijk bij derden gelegd. o Waar mogelijk wordt met standaardovereenkomsten gewerkt. o Centrada stelt met zekerheid vast dat de aannemer toereikend is verzekerd. o Verplichtingen worden eerst aangegaan indien toereikende zekerheden zijn verkregen (bij voorkeur in de vorm van een bankgarantie). o Verkrijgen van de vereiste vergunningen, bestemmingswijzigingen etc. door overheidsorganen is geborgd. - Fiscaal: o Elk kaderbesluit bevat een fiscale paragraaf (BTW en VPB). Bij de beoordeling en formulering daarvan wordt zo nodig externe deskundigheid ingeschakeld. o De fiscale situatie kan in de loop van het ontwikkeltraject wijzigen. Daarom is monitoring noodzakelijk. Beoordeling/actualisering wordt in elk kaderbesluit tot uitdrukking gebracht. - Inkoop en financiering: o Kennis van leveranciers wordt steeds op peil gehouden (deskundigheids- en kwaliteitsbeoordeling). Soliditeit van partijen waarmee wordt gewerkt, wordt (ook tijdens de realisatiefase) gemonitord. o Aanbesteding van werkzaamheden geschiedt binnen het vigerende aanbestedingsreglement. o Kostendeskundigheid is geborgd, zo nodig met inschakeling van externen. o Contractvoorwaarden worden in de loop van de tijd bewaakt. o Meer- en minderwerk wordt steeds vóóraf schriftelijk overeengekomen. o Verkrijgen van eventueel benodigde externe financiering is vooraf geborgd. 15

16 - ICT: o De integriteit van de ondersteunende geautomatiseerde systemen is steeds geborgd. - Portefeuilleplan: o Passend in ondernemingsbeleid. o Afzet is geborgd. o Financieel ingekaderd. 11. Informatievoorziening In de besluitvorming inzake (des)investeringen en het toezicht daarop speelt de informatievoorziening een grote rol. Tal van de aspecten die hiervoor zijn genoemd komen dan naar voren. Hiervoor wordt in het bijzonder verwezen naar hoofdstuk 9. Vraag is voorts hoeveel, hoe vaak, in welke vorm, vanaf welk bedrag, etc.. De door Centrada gehanteerde structuur is daaraan dienstbaar: 1. Borging in portefeuilleplan. 2. Vaste route van een investeringsvoorstel. 3. Herkenbare mijlpalen, die met kaderbesluiten worden afgerond. 4. Gebruik van documenten met vaste formats. 5. Opname van (des)investeringen in (meerjaren)begroting. 6. Consequente betrokkenheid van de controller. 7. Tussentijdse informatievoorziening (voorcalculatie, nacalculatie en verschillenanalyse). 12. Slotbepaling In de gevallen waarin dit statuut niet voorziet, is steeds vaststelling van het Bestuur met voorafgaande goedkeuring door de Raad van Commissarissen vereist. 16

17 Bijlage: Voorbeelden IRR Investeringsstatuut - Voorbeeld berekening rendementen Variant 1 2 Stichtingskosten totaal Streefhuur Gemiddelde gewogen vermogenskostenvoet (GGV) 3,4% 3,4% Disconteringsvoet (WSW) 5,0% 5,0% Kengetallen rendement: ( On )rendabel obv GGV en streefhuur Huurniveau tbv kostendekkende exploitatie obv GGV IRR 4,25% 2,91% ( On )rendabel obv WSW en streefhuur Variant 1 Bij een disconteringsvoet gelijk aan de GGV is sprake van een rendabele investering. Voor een kostendekkende exploitatie zou de streefhuur naar beneden bijgesteld kunnen worden. Het rendement waarbij de kasstromen gelijk zijn aan de investering (IRR) is hoger dan de GGV. Deze investering voegt waarde toe. Bij een disconteringsvoet gelijk aan de WSW-eis is sprake van een onrendabele top. Variant 2 Bij een disconteringsvoet gelijk aan de GGV is sprake van een onrendabele top. Voor een kostendekkende exploitatie zou de streefhuur naar boven bijgesteld moeten worden. Het rendement waarbij de kasstromen gelijk zijn aan de investering (IRR) is lager dan GGV. Dit hangt samen met de (gemotiveerde) keuze voor een niet rendabele huurstelling. Bij een disconteringsvoet gelijk aan de WSW-eis is sprake van een grotere onrendabele top. 17