Van conditiemeting naar beleid: meerjaren(onderhouds)planning (MJOP) en hoe software kan helpen. To Simons

Transcriptie

1 Van conditiemeting naar beleid: meerjaren(onderhouds)planning (MJOP) en hoe software kan helpen To Simons

2 Even voorstellen CeDuBo: promotie duurzaam bouwen sinds 2001 CDG : Centrum duurzaam gebouwbeheer Nieuw initiatief, gelanceerd 2015 Ondersteuning gebouwbeheerders

3 Centrum Duurzaam Gebouwbeheer Kennisplatform Werkgroepen Website Onderzoeksprojecten Opleidingen Platforms Inventarisatie Dagopleidingen Brandveilig houden van gebouwen Onderhoud van daken Pathologie Management van gebouwen Afternoon sessions Oplevering en commissioning

4 Wat voorafgaat: vastgoedvisie Wat wil men met het gebouwenpark? Accomodatiebeleidsplannen Welke gebouwen hebben we? Welke functies hebben we waar nodig? Kunnen we ons gebouwenpark optimaliseren? Welke gebouwen gaan we afstoten?

5 Beslissingsniveaus Strategisch Vastgoedvisie (globaal) Welke gebouwen bewaren Welke conditie. Tactisch Onderhoudsplannen Operationeel uitvoering

6 Kaders vastgoedbeleid zijn afgeleid van bedrijfsbeleid Niveau Activiteit Output Proces Strategisch Portefeuille management Strategisch huisvestingsplan Plannen Monitoren Bijstellen Tactisch Asset management Complexplannen Meerjaren onderhoudsplannen Projectplannen Plannen Monitoren Bijstellen Operationeel Property management Jaarplannen Plannen Monitoren Uitvoeren

7 Vastgoedstrategie

8 Waar doen we het voor? Kwaliteit Gebruiksgenot tegen lage kosten

9 Integraal beheer van huisvesting Financiën Gebruiker Tevredenheid Veiligheid & Gezondheid Betaalbaarheid Direct rendement Indirect rendement Vastgoed Architectonisch Ruimtelijk Functioneel Technisch.

10 Vastgoedstrategie

11

12

13 Exploitatiekosten Onderhoudskosten vormen een belangrijk deel van de kosten van onroerend goed. Gebouwbeheerders die ervaring hebben met het opstellen en gebruiken van onderhoudsplanningen constateren dat voor een zelfde gebouw soms zeer uiteenlopende onderhoudsmaatregelen worden aanbevolen.

14 Risico, kwaliteit en exploitatie Exploitatieresultaat

15 MeerJaren(onderhouds)Plan (MJP) Planmatig onderhoud Object op het gewenste kwaliteitsniveau houden goed PvE Slecht Gewenste kwaliteit Feitelijke kwaliteit 0 t1 tn tijdas Onderhoud correctief Object op het gewenste kwaliteitsniveau brengen Onderhoud basis, onderhoudscontracten en klachten onderhoud en onderhoud nodig om gevaarlijke situaties te voorkomen

16 Aandachtsgebieden gebouwbeheerder Bruikbaar houden van het gebouw Waardebehoud: borgen van gevraagde kwaliteit gedurende een bepaalde periode Reductie van onzekerheid, verkleinen van risico's! Verlaging/beheersen huisvestingskosten Plannen van de uitvoering van activiteiten/inkoop onderhoudsdiensten (Interne) communicatie

17 Vaststelling

18 1 WAARDE PARAMETER bron WTCB preventief onderhoud status- conditiemeting jaren 10j 20j 30j negatieve waarde - gebouw kost meer dan het waard is curatief onderhoud gebouwwaarde 0 na 33jaar

19 Efficiënt gebouwenonderhoud = Mix van onderhoud op klacht versus planmatig preventief onderhoud x,-- Totale Kosten aan onderhoud Kosten van planmatig onderhoud 0,-- Onderhoudsconcept Kosten van onderhoud op basis van klacht

20 Sturing preventief onderhoud Tijdsgebaseerd Garantievoorwaarden Onderhoudscontracten Wettelijke verplichtingen Conditiegebaseerd

21 Ingrepen

22

23 Conditiegebaseerde sturing Probleem: De mening en specialismen van de inspecteur leiden tot een subjectieve weergave van de werkelijkheid. Oplossing: persoonsonafhankelijke, objectieve en transparante registratie van de technische kwaliteit. Vervangen Repareren Niets doen

24 Een oplossing Conditiemeting volgens NEN 2767

25 Visuele inspectie....met hulp van alle zintuigen en eenvoudige meetmiddelen wordt een representatieve steekproef genomen.

26 Traditionele inspectie Zelfde gebreken Verschillende activiteiten

27 Conditiemeting Zelfde gebreken Eenduidige registratie

28 Conditiescores Conditie Omschrijving Toelichting 1 zeer goed (nieuwbouw) Incidenteel geringe gebreken 2 Goede conditie Incidenteel beginnende veroudering 3 Redelijke conditie Plaatselijk zichtbare veroudering Functievervulling van bouw- en installatiedelen niet in gevaar 4 Matige conditie Functievervulling van bouw- en installatiedelen incidenteel in gevaar 5 Slechte conditie De veroudering is onomkeerbaar 6 Zeer slechte conditie Niet meer te classificeren onder conditie 5

29 Conditiemeting NEN2767 Eenvoudige en objectieve meetmethode Staat van bouwelement Genormaliseerd hoe te scoren 3 parameters: ernst, intensiteit en omvang Verouderingscurve

30 Wat VOOR de conditiemeting Waar gaan we op sturen (hoe ziet het eindproduct er uit) Inrichten organisatie Wie doet wat (taken en verantwoordelijkheden, zelf doen of uitbesteden) Hoeveel tijd en geld is er beschikbaar Welke hulpmiddelen zijn er nodig Inspectie middelen Software Opstellen beleidsstukken Programma van eisen Onderhoudsbeleid

31 Condtiemeting volgens NEN2767 Voordelen Objectief Breed toegepast Eenvoudig Goed overzicht Beperkingen Enkel conditiestaat Soms meer detail nodig

32 En Nu??? Meten is (nog niet) weten Interpretatie

33 Factor risico Bepaling door bestuur Elementen Belevingswaarde Esthetica Gebruik Binnenmilieu Binnenluchtkwaliteit, vocht, rookgassen of Veiligheid Constructieve veiligheid, Gevaar op letsel Vervolgschade, Toename Storingsonderhoud,, Milieu/Duurzaamheid, etc.

34 Risicomanagement Bij toepassing van de conditiemeting worden naast de kenmerken van gebreken organisatie specifieke risico s van gebreken geschat. Hiermee worden de mogelijke gevolgen van het eventueel niet oplossen van het gebrek aangegeven. Risico aspect Prioriteit Laag Hoog Veiligheid/gezondheid Cultuurhistorische waarde Gebruik en bedrijfsproces Technische vervolgschade Toename klachtenonderhoud Beleving, esthetica (1) (2) (3) (1) (2) (3) (1) (2) (3) (1) (2) (3) (1) (2) (3) (1) (2) (3) (1) Gering effect (2) Matig effect (3) Sterk effect

35 Kaderstellingen NEN 2767 Conditie Omschrijving Risico aspect Laag Prioriteit Hoog 1 zeer goed (nieuwbouw) 2 Goede conditie 3 Redelijke conditie 4 Matige conditie 5 Slechte conditie 6 Zeer slechte conditie Veiligheid/gezondheid Cultuurhistorische waarde Gebruik en bedrijfsproces Technische vervolgschade Toename klachtenonderhoud Beleving, esthetica (1) (2) (3) (1) (2) (3) (1) (2) (3) (1) (2) (3) (1) (2) (3) (1) (2) (3) Exploitatieduur: X jaar

36 Resultaat NEN 2767 inspectie Consistente management informatie: Inzicht in (technische)kwaliteit van object/installaties; Inzicht in onderhoudsbehoefte; Risico s bij uitstel van maatregelen.

37

38 Inspectieresultaat

39 Knelpuntenlijst Elementen risico Beleid Knel punt cond Beleid Knelp unt Gevelafwerking metselafwerking Gevelbekleding staal Hemelwaterafvoer PVC Beglazing enkel Plafondafwerking pleisterwerk

40 Van conditiemeting naar meerjarenonderhoudsplanning Conditiemeting en risicobeoordeling Bepaling verwerking incl Kostprijzen Beleidskeuzen Inventarisatie bouwelementen Staat van onderhoud Meerjarenonderhoudsbehoefte Meerjarenbegroting Planning en uitvoering

41 Inspectie NEN inspectie Inzicht in (technische)kwaliteit van object/installaties; Inzicht in onderhoudsbehoefte; Risico s bij uitstel van maatregelen. Onderhoudsbehoefte Toetsing aan budgetten, beleidsopties,.. Budget en planning

42 Planvorming: Integrale aanpak Van behandeling van onderdelen......naar denken in het geheel 42

43 Voorstel activiteiten: Jaar Maatregel 1 Maatregel 2 Maatregel 3 Maatregel 4 Maatregel 5 Maatregel 6 Maatregel 7 Maatregel 8 Maatregel 9 Maatregel 10 Maatregel 11 Maatregel 12 Maatregel 13 Maatregel 14 Maatregel 15 Maatregel 16 Maatregel 17 Maatregel Maatregel N Startjaar,, cyclus, risico bij uitstel Taakstellend Prognose

44 clusteren activiteiten Jaar Maatregel 1 Maatregel 2 Maatregel 3 Maatregel 4 Maatregel 5 Maatregel 6 Maatregel 7 Maatregel 8 Maatregel 9 Maatregel 10 Maatregel 11 Maatregel 12 Maatregel 13 Maatregel 14 Maatregel 15 Maatregel 16 Maatregel 17 Maatregel Maatregel N Afstemming Taakstellend Prognose

45 Maatregel 1 Maatregel 2 Maatregel 3 Maatregel 4 Maatregel 5 Maatregel 6 Maatregel 7 Maatregel 8 Maatregel 9 Maatregel 10 Maatregel 11 Maatregel 12 Maatregel 13 Maatregel 14 Maatregel 15 Maatregel 16 Maatregel 17 Maatregel 18 Maatregel 19 Maatregel Maatregel N Afstemmen activiteitenclusters Jaar Cluster 6 Cluster 1 Cluster 2 Cluster 3 Cluster 4 Cluster 8 Cluster 5 Cluster 7 Taakstellend Prognose

46 MJP per gebouw

47 MJP per patrimonium

48 Prioriteren Risico aspect Laag Prioriteit Hoog Veiligheid/gezondheid Cultuurhistorische waarde Gebruik en bedrijfsproces Technische vervolgschade Toename klachtenonderhoud Beleving, esthetica (1) (2) (3) (1) (2) (3) (1) (2) (3) (1) (2) (3) (1) (2) (3) (1) (2) (3)

49 Prioriteren activiteitenclusters CLUSTER 1 CLUSTER 2 CLUSTER 3 Jaar CLUSTER 4 CLUSTER 5 CLUSTER 6 CLUSTER 7 CLUSTER 8 CLUSTER CLUSTER N Taakstellend Prognose

50 Enkele voorafgaande opmerkingen Een systeem wordt nooit slimmer dan wat je erin steekt Een systeem gaat niet je organisatie-problemen oplossen: discipline Up to date houden Procedures volgen Niets ernaast opzetten Terugkoppeling geven

51 Software Randvoorwaarde: draagvlak Continu gebruiken Instap: begeleiding Selectie Compromis Mogelijkheden rechtevenredig met complexiteit Mogelijkheden vs eenvoud Goed afweging

52 Onderhoudssoftware Scenarioplanning, resource planning en dispatching Beheer van werkorders Veiligheid en gezondheid Mobiele toepassingen Monitoring en analyse

53 Mogelijkheden The sky is the limit

54 Software: modules Inventarisatie Onderhoudsplanning Inspecties Werkbonnen Veiligheid en gezondheid Monitoring en analyse Facilitair beheer Beheer contracten

55 FMIS Geëvolueerd van een registratiesysteem voor inventaris naar software voor planning, budgettering, Vaak ook geïntegreerd Modulair

56 FMIS: 5 kernvragen Hoe hoog zijn de facilitaire kosten en waar ligt het besparingspotentieel? Hoe stem ik mijn vastgoedaanbod en facilitaire diensten af op veranderende behoeften? Wat is de beste uitbestedingsstrategie? Hoe ervaart de klant mijn dienstverlening?

57 Beheersing: software Hulpmiddel Keuze Wat is nodig Wat is nuttig Wat is nice to have Wat kan ik in de toekomst nodig hebben?

58 Dank aan

59 Dank aan

60 Dank u voor uw aandacht