onderhoud. De visie en praktijk bij (Stadgenoot) Actief in Amsterdam; > bedrijfsruimten > parkeerplaatsen

Transcriptie

1 Risicoanalyse en garantie in beheer en onderhoud. De visie en praktijk bij woningcorporaties (Stadgenoot) Een indruk van Stadgenoot. Actief in Amsterdam; > woningen > bedrijfsruimten > parkeerplaatsen Onderhoud en Investeringen totaal; 69 mio per jaar > planmatig en verbetering 42 mio.

2 Gebouwtypen SGN heeft meer dan 80% gestapelde bouw. Eengezinswoningen, relatief gezien minder zichtbare betononderdelen. 3 Gestapelde bouw met uitwendige betonconstructieve onderdelen. Zoals; Galerijen, balkons en consoles, Kolommen en banden, Gevelvulling Afdekkingen en ornamenten enz. 4

3 Bedrijfsgebouwen met en zonder zichtbare betondraagconstructies. Kantoor Stadgenoot Sarphatistraat Amsterdam Anno 1908 Renovatie Risicomanagement Risico i bestaand bezit Risico dat de corporatie draagt op het gebied van bestaand vastgoed. Aedes Veilig wonen in bestaande voorraad. Risico in beeld; door per risico de kans en de impact te voorzien van een cijfer. Risicomanagement is voor corporaties een zeer belangrijk onderdeel van de bedrijfsvoering en de continuïteit. Wettelijke verantwoordelijkheden. Basiskwaliteit en levensduur 6

4 Verantwoordelijkheden d Uitgangspunt is Bouwbesluit 2003, De kans op ongelukken, de financiële gevolgen, de imagoeffecten en de investeringsruimte. Risico s s Een risico = kans X impact ; Het aspect impact; doden of gewonden, financieel en tijdverlies of imagoschade. In klasses van schade indelen, bijvoorbeeld; aantal slachtoffers of hoogte van financieel risico. 7 De tien belangrijkste risico s voor het SGN bezit zijn: 1. constructieve gebreken Hier is ook betonschade te vinden. 2. brand 3. legionella 4. asbest 5. koolmonoxidevergiftiging 6. werken op hoogte, en arbozaken 7. explosiegevaar 8. vocht, schimmel; en binnenmilieu 9. ontbreken van doorvalbeveiliging 10.gevolgen g van inbraakschade 8

5 Constructieve gebreken De bekende en onbekende risico s; Fysieke beschadiging, Carbonatatie, Chloride, Scaling? 9 Gevaren buiten beeld Onverwachte risico s. Incidenten die de voorpagina halen. (galerij Leeuwarden). Aanpassing van wetten en regels. De aard en omvang ervan en vooral ook de media-aandacht is onvoorspelbaar. Hoe gaan we hiermee om? De vinger aan de pols te houden, Daarnaast kennisdeling vanuit de branche, Aedes enz. 10

6 Wat heb je aan garantie Risico verleggen? Waarom moet voor garantie worden betaald, het is toch normaal dat je een goed en betrouwbaar product te krijgen? Garantie voor wat? Wat kost garantie? Wie draagt de uiteindelijk de kosten, direct en indirect. Herstellen Eigen risico Organisatiekosten t Gevolgschade Persoonlijke schade Imagoschade 11 De basiskwaliteit. Praktijk van SGN uiterlijk in 2014 ons totale bezit op orde schoon, heel en veilig is. Een 100% veilig gebouw is echter ondenkbaar, Er moet bewust gekozen worden hoe groot de risico s mogen zijn, en hoe wij de risico s gaan beheersen. 12

7 Over onze inspectiemethode; Conditiemeting Voorkomen beter dan genezen. Inspectiemethode Stadgenoot Visueel door conditie score, hoeveel gebreken per eenheid is acceptabel. Conditie afhankelijk onderhouden. (lastig begroten) Inzet expertise, inzet van de keten. 13 Conditiescore Conditiemeting conform NEN 2767 De conditiescore geeft in één waarde informatie over de degradatie (=verslechtering/kwaliteitsafname) van een gebouw, bouwdeel, (verf)systeem. De conditiescore geeft in feite met een getal de technische staat van een gebouw of bouwdeel ten opzichte van de nieuwbouwstaat weer. 14

8 Conditiescore 1 geen of zeer beperkte veroudering Ernstige gebreken, duidelijk waarneembaar en ontstaan t door veroudering, mogen niet voorkomen. Conditiescore 2 beginnende veroudering door gebruik, weer en wind Incidenteel mag zich een gebrek voordoen in de vorm van materiaalaantasting. Conditiescore 3 verouderingsproces is op gang gekomen Slechts plaatselijk mogen ernstige gebreken aan materialen voorkomen met als gevolg incidentele problemen met vocht- en tochtoverlast. Conditiescore 4 verouderingsproces heeft bouw- of installatiedeel duidelijk in zijn greep Regelmatig komen ernstige gebreken aan materialen en constructies voor. Conditiescore 5 verouderingsproces is min of meer onomkeerbaar geworden In aanzienlijke mate kunnen zich ernstige gebreken voordoen aan materialen, constructies en installaties. Conditiescore 6 maximaal gebrekenbeeld De technische staat van het bouwdeel of de installatie is zodanig slecht dat het niet meer te classificeren is onder conditie Ernst Bij de beoordeling van gebreken is de ernst van een gebrek de belangrijkste factor. Driedeling : ernstige, serieuze en geringe gebreken. De typering van de ernst: Ernstige gebreken, doen direct afbreuk aan de kwaliteit en functionaliteit van het betreffende bouwdeel. Serieuze gebrek is b.v. degradatie d (afname) van de kwaliteit van het betreffende bouwdeel maar tasten het functioneren niet direct aan. Geringe gebreken als vervuiling zijn vooral esthetisch van aard. 16

9 Intensiteit intensiteit it it hiermee wordt aangegeven hoever het gebrek zich ontwikkeld heeft. De conditiemeting gaat uit van drie klassen. Intensiteitscore Benam ing Beschrijving Intensiteit1 Beginstadium Hetgebrek is nauw elijks waarneem baar Intensiteit2 Gevorderd stadium Hetgebrek is duidelijk waarneem baar Intensiteit3 Eindstadium Hetgebrek is overduidelijk waarneem baar.het gebrek kan nietofnauw elijks ergerworden 17 Omvang De omvang van een gebrek is de verhouding tussen het oppervlak waarop het gebrek voorkomt ten opzichte van het totale oppervlak. Om vangscore Percentage Beschrijving Om vang 1 < 2% Hetgebrek kom tincidenteelvoor Om vang % Hetgebrek kom tplaatselijk voor Om vang % Hetgebrek kom tregelmatig voor Om vang % Hetgebrek kom taanzienlijk voor Om vang 5 >70% Hetgebrek kom talgeheelvoor 18

10 19 20

11 21 Restlevensduur en lange termijn planning Verband tussen conditie en restlevensduur ensd r De restlevensduur (de periode tussen inspectie en het jaar van vervanging/onderhoud) g aan de hand van de huidige conditie en de theoretische levensduur. Standaard verouderingskromme waarbij het verband tussen de conditie en de restlevensduur wordt gegeven. Figuur 1: Verband tussen conditie en restlevensduur 22

12 Gebrek, 9, scheurvorming 23 Vragen?