Conditiemetingen volgens NEN2767. To Simons

Transcriptie

1 Conditiemetingen volgens NEN2767 To Simons

2 Probleem 1

3

4 Probleem 2

5

6 Vastgoedstrategie

7

8

9 Van vastgoedbeleid naar uitvoering

10 Van vastgoedbeleid naar uitvoering

11 MeerJaren(onderhouds)Plan (MJP) Planmatig onderhoud Object op het gewenste kwaliteitsniveau houden goed PvE Slecht Gewenste kwaliteit Feitelijke kwaliteit 0 t1 tn tijdas Onderhoud correctief Object op het gewenste kwaliteitsniveau brengen Onderhoud basis, onderhoudscontracten en klachten onderhoud en onderhoud nodig om gevaarlijke situaties te voorkomen

12 Exploitatiekosten Onderhoudskosten : belangrijk deel van de kosten van onroerend goed. Gebouwbeheerders die ervaring hebben met het opstellen en gebruiken van onderhoudsplanningen constateren dat voor een zelfde gebouw soms zeer uiteenlopende onderhoudsmaatregelen worden aanbevolen.

13 Problemen met inspecties Probleem: De mening en specialismen van de inspecteur leiden tot een subjectieve weergave van de werkelijkheid. Oplossing: persoonsonafhankelijke, objectieve en transparante registratie van de technische kwaliteit. Vervangen Repareren Niets doen

14 Een oplossing Conditiemeting volgens NEN 2767 NEN :2011+C1:2013 nl, Conditiemeting van bouw- en installatiedelen Deel 1: Methodiek. NEN :2008 nl, Conditiemeting van bouw- en installatiedelen Deel 2: Gebrekenlijsten. NEN : Conditiemeting van Infrastructuur.

15 NEN 2767 Gestandaardiseerde manier van in kaart brengen van conditie van gebouwen Goed reproduceerbaar Eenvormig Initiatief rijksgebouwendienst

16 Focus op techniek NEN 2767 kent nadrukkelijk een technische invalshoek. Bij het ondersteunen van vastgoedbeheer en -beleid is het van belang te onderkennen dat de technische kwaliteit één van de invloedsfactoren is die een rol spelen in de afwegingen. Aspecten als gebruikskwaliteit, maatschappelijke kwaliteit, locatie, flexibiliteit e.d. kunnen eveneens een belangrijke rol spelen. De conditiemeting is dus één van de relevante (objectief vast te stellen) hulpmiddelen in het organisatiebeleid. Het organisatiebeleid bepaalt de randvoorwaarden waarin de resultaten van de conditiemeting worden vertaald in toepassingen

17 Resultaat NEN 2767 inspectie Consistente management informatie: Inzicht in (technische)kwaliteit van object/installaties; Inzicht in onderhoudsbehoefte; Risico s bij uitstel van maatregelen; Inzicht in onderhoudskosten: meerjarenplanning.

18 Waaruit bestaat een conditiemeting? Inventarisatie Gebouwdelen Terreinen Bouw- en installatiedelen Inspectie Gebreken vastleggen Intensiteit en omvang gebreken bepalen Risico s bij uitstellen verhelpen gebreken bepalen Optioneel Bepalen herstelactiviteiten Plannen onderhoud

19 Van vastgoedbeleid naar uitvoering

20 Welke onderdelen meten?

21 Welke onderdelen meten we? Relevante bouw- en installatiedelen: Geven bij disfunctioneren aanleiding tot grote kostenconsequenties Leggen door omvang of korte levensduur een groot beslag op het onderhoudsbudget Zijn beleidsmatig van belang uit oogpunt van milieu, arbeidsomstandigheden, cultuur, etc. Gebouw Proces Functie Element BB/NL-SfB elementencodering basis voor NEN

22 Van vastgoedbeleid naar uitvoering

23 Visuele inspectie....met hulp van alle zintuigen en eenvoudige meetmiddelen wordt een representatieve steekproef genomen.

24 Traditionele inspectie Zelfde gebreken Verschillende activiteiten

25 Conditiemeting Zelfde gebreken Eenduidige registratie

26 Conditiescores Conditie Omschrijving Toelichting 1 zeer goed (nieuwbouw) Incidenteel geringe gebreken 2 Goede conditie Incidenteel beginnende veroudering 3 Redelijke conditie Plaatselijk zichtbare veroudering Functievervulling van bouw- en installatiedelen niet in gevaar 4 Matige conditie Functievervulling van bouw- en installatiedelen incidenteel in gevaar 5 Slechte conditie De veroudering is onomkeerbaar 6 Zeer slechte conditie Niet meer te classificeren onder conditie 5

27 Uitgangspunt is veroudering van elementen Conditie afhankelijk van veroudering (gebrekenbeeld)

28 Conditie afhankelijk van: Gebrekenbeeld: Type gebrek Ontwikkelingsstadium gebrek Omvang gebrek Totale gebrekenbeeld Theoretische veroudering (installaties)

29 Basiskwaliteit: onjuiste ontwerp- en materiaalkeuzen beïnvloeden de werking, of de toegepaste materialen of middelen voldoen niet aan de van toepassing zijnde Type gebrek: Ernstige gebreken Werking primair: gebreken waardoor het bouwdeel- of installatiedeel niet functioneert. Constructief primair: gebreken die de stabiliteit en vormvastheid van het bouw- of installatiedeel beïnvloeden. Materiaalintrinsiek: gebreken die te maken hebben met degradatie van het materiaal waarvan het bouw- of installatiedeel gemaakt is.

30 Basiskwaliteit en veroudering onderdelen: gebreken aan onderdelen van het bouw- of installatiedeel die de functionaliteit van het bouwof installatiedeel niet direct Type gebrek: Serieuze gebreken Werking secundair: gebreken waardoor het bouw- of installatiedeel niet voldoende functioneert. Constructief secundair: gebreken die de stabiliteit en vormvastheid van het bouw- of installatiedeel beïnvloeden, zonder het functioneren ervan direct aan te tasten. Materiaaloppervlak: gebreken aan het oppervlak van de materialen van het bouw- of installatiedeel.

31 Verval: conditiemeting op basis van theoretische levensduur. Type gebrek: Geringe gebreken Onderhoud: werkzaamheden voor het op lange termijn operationeel houden van het bouw- en installatiedeel zijn niet uitgevoerd. Afwerking: gebreken die de uitstraling van het bouw- of installatiedeel beïnvloeden, Basiskwaliteit en veroudering subonderdelen: gebreken aan subonderdelen van het bouw- of installatiedeel die geen afbreuk doen aan het functioneren van het bouwof installatiedeel.

32 Omvangsklassen

33 Intensiteitscore Indicator die aangeeft in welk stadium het gebrek zich bevindt De conditiemeting gaat uit van een onderverdeling van de intensiteit in drie klassen

34 Conditiescores Ernstige gebreken Omvang 1. Incidenteel 2. Plaatselijk 3. Regelmatig 4. Aanzienlijk 5. Algemeen Intensiteit (<2%) (2% tot 10%) (10% tot 30%) (30% tot 70%) ( 70%) 1. Laag (beginstadium) Midden (gevorderd stadium) Hoog (eindstadium) Serieuze gebreken Omvang 1. Incidenteel 2. Plaatselijk 3. Regelmatig 4. Aanzienlijk 5. Algemeen Intensiteit (<2%) (2% tot 10%) (10% tot 30%) (30% tot 70%) ( 70%) 1. Laag (beginstadium) Midden (gevorderd stadium) Hoog (eindstadium) Geringe gebreken Omvang 1. Incidenteel 2. Plaatselijk 3. Regelmatig 4. Aanzienlijk 5. Algemeen Intensiteit (<2%) (2% tot 10%) (10% tot 30%) (30% tot 70%) ( 70%) 1. Laag (beginstadium) Midden (gevorderd stadium) Hoog (eindstadium)

35 Vangnetconstructie: bepalen conditie op basis van ouderdom Let op: Alleen in specifieke gevallen te gebruiken: Nen : alleen bij de elementen waarbij dit expliciet is vermeld door vermelding van technische levensduur icm het gebrek verval.

36 Totale gebrekenbeeld Bij meerdere gebreken op het element wordt een samengestelde conditiescore berekend, waarbij individuele gebreken die leiden tot een slechtere conditie zwaarder meewegen.

37 Referentiebeelden

38 Condtiemeting volgens NEN2767 Voordelen Objectief Breed toegepast Eenvoudig Goed overzicht Beperkingen Enkel conditiestaat Soms meer detail nodig

39 En Nu??? Meten is (nog niet) weten Interpretatie

40 Conditie zegt niet genoeg Score= objectieve beschrijving staat Vb losliggende tegel gelijke score Publieksruimte Berging Gat van 5cm² in dak: score 1

41 Begrip Risico Waar liggen prioriteiten? 2 de score Managementbeslissing

42 Factor risico Bepaling door bestuur Elementen Belevingswaarde Esthetica Gebruik Binnenmilieu Binnenluchtkwaliteit, vocht, rookgassen of Veiligheid Constructieve veiligheid, Gevaar op letsel Vervolgschade, Toename Storingsonderhoud,, Milieu/Duurzaamheid, etc.

43

44 Risicomanagement Bij toepassing van de conditiemeting worden naast de kenmerken van gebreken organisatie specifieke risico s van gebreken geschat. Hiermee worden de mogelijke gevolgen van het eventueel niet oplossen van het gebrek aangegeven. Risico aspect Laag Prioriteit Hoog Veiligheid/gezondheid Cultuurhistorische waarde Gebruik en bedrijfsproces Technische vervolgschade Toename klachtenonderhoud Beleving, esthetica (1) (2) (3) (1) (2) (3) (1) (2) (3) (1) (2) (3) (1) (2) (3) (1) (2) (3) (1) Gering effect (2) Matig effect (3) Sterk effect

45 Risico/prioriteiten Zelfde gebrek, zelfde conditie, ander risico, andere prioriteit

46 Bevindingen inspecteur(s)

47

48

49 Gevolgen Beheersbaarheid Kostenbesparend Beleid kan prioriteiten stellen en verdedigen

50 Van vastgoedbeleid naar uitvoering

51 Van conditiemeting naar meerjarenonderhoudsplanning Conditiemeting en risicobeoordeling Bepaling verwerking incl Kostprijzen Beleidskeuzen Inventarisatie bouwelementen Staat van onderhoud Meerjarenonderhoudsbehoefte Meerjarenbegroting Planning en uitvoering

52

53

54

55 Instrument prestatiecontracten Conditie- en risicoscores o.b.v. NEN 2767 Functionele eisen -> Kritische Prestatie Indicatoren (KPI); Kwaliteitseisen die buiten de conditiemeting vallen Storingsgedrag, responstijden en maximaal aantal storingen Uitvoeringseisen en kwaliteit Aanvullende eisen zoals; aanleveren rapportages, keuringen, tijdstippen van onderhoud en maximale duur van onderhoud

56 Output een overzicht van aanwezige bouwdelen, hoeveelheden geconstateerde gebreken met hun kenmerken, voorzien van foto s of tekeningen van de locatie en de gebreken ter toelichting) conditiescores; directe onderhoudsbehoefte onderhoudsbehoefte en kosten voor een nader vast te stellen termijn

57 Output samenvattende managementrapportages over de verschillende onderdelen van het rapport, presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep belanghebbenden van de opdrachtgever, bijvoorbeeld de beheerder(s) van het object, het managementteam, of aan huurders of investeerders. conditie vergeleken met gehanteerde kwaliteitsbeleid; onderhoudsbegroting met toepassing gehanteerde kwaliteitsbeleid;

58 Uitbesteden van conditiemetingen: aandachtspunten Oefening vooraf: Wat willen we bereiken? Prijs recht evenredig met complexiteit en detailniveau Samenstelling projectteam Hoe willen we resultaten zien? Wat doen we zelf, wat besteden we uit? Wat is het vervolg?

59 Uitbesteding van een conditiemeting: aandachtspunten Aangeven Welke gegevens worden gevraagd en hoe gepresenteerd Informatie over te inspecteren object (ligging, grootte, plannen, onderhoudscontracten, ) Detailniveau en steekproefniveau Kwaliteitspolitiek Budgettaire mogelijkheden en beperkingen

60 Uitbesteding van een conditiemeting: aandachtspunten Draagvlak bij gebruikers Goede communicatie Toegankelijkheid van te inspecteren objecten Basisdata Plannen Onderhoudscontracten Veiligheid (bv inspecties van daken)

61 Uitbesteding van een conditiemeting: mogelijke selectiecriteria Aanpak van de opdracht: organiseren en uitvoeren Procedure/proces rondom inspecties en actueel houden van VBIS Opdrachtgever Samenstelling Projectteam Interne en externe communicatie Borgen van de kwaliteit van de opdracht inhoud van de inspecties verwerken van de resultaten innovatief en onderscheidend vermogen met meerwaarde

62 Uitbesteding van een conditiemeting: mogelijke selectiecriteria Planning in fases Voorbereiding Uitvoeren pilot inspectie, inclusief verwerken data en opstellen planning Proces herinspecties met verwerken data Beheersen van onderstaande interne en externe risico s voor Opdrachtgever aangevuld met tegenmaatregelen. Financieel Organisatorisch Tijd Ontbreken van informatie Kwaliteit

63 Voordelen van de werkwijze Verantwoordelijkheden leggen waar ze horen Objectivering Systematische aanpak Beheersbaarheid Instrument prestatiecontracten

64 En

65 Dank aan

66 Dank aan