Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Broekerlaan ET SCHERPENZEEL GLD Hierna te noemen: de woonruimte Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder, vergezeld door zijn zoon Gemachtigde:[xxx] Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraak De huurprijs van 576,01 per maand wordt vanaf 1 januari 2016 tijdelijk verlaagd tot 230,40 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 6 juni 2016 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 3 december 2015 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 29 juni 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 8

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder en/of gemachtigde van de huurder: Wij betalen een huurprijs van 576,01. Wij hebben bezwaar gemaakt tegen de verhoging naar 599,00. Wij zijn niet akkoord met de huurverhoging, maar de huurverhoging is betaald om gezeur te voorkomen. Door het inschakelen van advocaten gaat dit veel geld kosten. De woning wordt al veertig jaar gehuurd door deze huurder. Het ontbreken van isolatie is ook een gebrek. De WOZ-waarde van de woning in onbewoonde staat is ,00. In 2014 is de woning aangekocht voor ,00. Per 1 juli 2013 was de kale huurprijs 553,86 per maand. Volgens een brief van verhuurder van 26 maart 2016 was de huur 599,05 per maand. In juni 2016 was de huurprijs 576,00 per maand. Verhuurder stelt thans dat de huurprijs 602,81 per maand is. Bij brief van 28 augustus 2015 heeft huurder bij verhuurder geklaagd over onderhoudsgebreken. Overal in het huis is het vochtig. Op een of meer plaatsen is er een lekkage. Verhuurder geeft geantwoord dat hij niet van gebreken op de hoogte is. In een brief van een door huurder ingeschakelde firma van 1 december 2015 worden gebreken geconstateerd aan de garage (onder andere staat er nieuwe dakbedekking aanbrengen). De schoorsteen is gebrekkig. De goten moeten worden vervangen. De zolder is niet geïsoleerd. De kruipruimte is niet geïsoleerd. Het garagedak is lek. Diverse wanden aan de binnenzijde laten sporen zien van vochtdoorslag. De schoorsteen moet opnieuw worden gevoegd. De hr-ketel stamt uit Het rendement is niet goed. De keukenvloer is niet gelijkmatig. Het keukenblok is gedateerd en aan vervanging toe. De badkamer is zeer gedateerd en aan vervanging toe. Het buitenschilderwerk is niet in orde. Er zijn nergens tochtstrippen op de kozijnen aangebracht. De twee gebreken die door rapporteur zijn geconstateerd, daarmee zijn wij akkoord. Huurder meent dat er meer gebreken zijn aan de woning. Namens huurder wordt een beroep gedaan op bijlage II bij het Besluit huurprijzen woonruimte en wel op categorie B onder 2: In keuken, woon- of slaapvertrekken is als gevolg van de bouwkundige staat van de woonruimte sprake van condensatie, doorslaand of optrekkend vocht, waardoor zich dusdanige schimmelvorming of houtrot in balken of vloerdelen voordoet, dat de bruikbaarheid van deze vertrekken ernstig wordt aangetast. Ook wordt op lid 3 een beroep gedaan: "De bruikbaarheid van de woonruimte is ernstig aangetast ten gevolge van de buitenschil van de woonruimte waardoor hemelwater de woonruimte binnendringt." Ook wordt op lid 8 een beroep gedaan: "Er is sprake van een zodanige cumulatie van onderhoudsgebreken zoals: zeer slechte toestand van het buitenschilderwerk bij alle gevels, ernstig houtrot in kozijnen en ramen, slechte staat van voeg- en metselwerk van de gevels, ernstige kierende buitendeuren en -ramen en zeer slechte staat van het dak, goten, overstekken Pagina 2 van 8

3 en schoorstenen, dat de bewoonbaarheid van de woonruimte ernstig wordt geschaad. Ook wordt op categorie C een beroep gedaan (de ontoereikende hr-ketel). Enkele opmerkingen naar aanleiding van het rapport van de rapporteur van de Huurcommissie. Rapporteur constateerde vlekken op het behang en vochtsporen onder het raam. Hij vermoedt dat dat het gevolg is van gecondenseerde waterdamp op de koudste delen in de kamer ten gevolge van onvoldoende ventilatie en/of verwarming van de kamers. Er is naar de mening van huurder sprake van een gebrek. Rapporteur heeft de kruipruimte niet onderzocht. Rapporteur schrijft dat de vloer ter plaatse van de keuken niet goed kon worden bekeken. De opmerking van rapporteur dat huurder de laatste huurverhoging niet heeft betaald, is geheel juist. Een huurverhoging van 4% was gelet op het inkomen van huurder niet toegestaan. Een huurverhoging van 2,5% is wel betaald. Er is al vaak geklaagd over het slechte onderhoud van de woning. Er is via aangegeven dat verhuurder de woning wil bezichtigen. Ook voor dat verhuurder de woning kocht is bij de toenmalige verhuurder/eigenaar gevraagd om het achterstallig onderhoud op te heffen. Bij aankoop van de woning door verhuurder in 2014 is de woning bezichtigd van boven naar beneden. Er is aan verhuurder per mail gevraagd of er werk uitgevoerd gaat worden. Door verhuurder wordt aangegeven lariekoek. Steeds werk aangegeven dat er geen gebreken waren of dat de gebreken werden veroorzaakt door huurder. De vertraging die nu is ontstaan door de procedure, maakt ook niet uit. Aan verhuurder is de toegang niet expliciet geweigerd. Ik heb het voorstel van verhuurder doorgezonden aan huurder. Korte samenvatting verklaring verhuurder: De huurprijs is betaald via de derdenrekening van de advocaat. De huur in 2014 bedraagt 576,01. Dit bedrag is in 2015 verhoogd met 2,5% tot 590,41. De verhoging over het jaar 2015 is niet betaald. Nu is er in 2016 weer een verhoging. Deze verhoging is door huurder niet geaccepteerd. Op 28 augustus 2015 is geklaagd over gebreken. Ik heb zeker vier keer geprobeerd om toegang tot de woning te krijgen om de klachten te beoordelen. Ik was blij dat ik bericht kreeg van de Huurcommissie, zo kon ik de woning in. Wij hebben ook nadien gevraagd om toegang zodat wij de twee klachten kunnen oplossen. Dit heeft niet tot een reactie geleid. De eerste keer zijn wij daar geweest om kennis te maken met huurder. Vervolgens kwam huurder met offerte van een door hem ingeschakelde firma. Dit is geen objectief deskundige, daarom wilden wij zelf komen kijken. De eerste keer dat wij een afspraak wilden maken was op 11 september. Vervolgens op 1 oktober en nogmaals op 24 oktober. Op 13 september heb ik een brief gestuurd om te vragen wanneer wij de zaken uit het rapport kunnen komen maken. Wij willen graag zelf in de woning kijken, vervolgens willen wij een aannemer inschakelen om een offerte te maken. Ik weet nu niet wat er precies hersteld moet worden. Pagina 3 van 8

4 III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De commissie heeft er kennis van genomen dat huurder en verhuurder ook een geschil hebben over de door verhuurder voorgestelde huurprijswijzigingen. Ten aanzien van de door verhuurder voorgestelde huurprijswijzigingen zijn geen verzoeken ontvangen door de Huurcommissie om de redelijkheid van die voorstellen te beoordelen. Huurder en verhuurder geven aan dat de door huurder betaalde huurprijs 576,01 per maand bedraagt. Binnen deze procedure wordt deze huurprijs aangemerkt als de tussen partijen geldende huurprijs per 1 januari Onderhoud en gebreken Namens huurder wordt aangegeven dat verhuurder al vanaf het moment van de aankoop van de woonruimte op de hoogte was van de gebreken. Verhuurder heeft rond het moment van aankoop de woning ook bezichtigd. Verhuurder heeft niet gereageerd op verzoeken om gebreken op te heffen. Verhuurder stelde dat er geen gebreken waren en dat mogelijk aanwezige gebreken een gevolg zijn van de wijze waarop de woning door huurder werd bewoond. Namens verhuurder wordt aangegeven dat zij wel bereid zijn om gebreken op te heffen, maar dat nooit is vastgesteld dat er gebreken waren. Verhuurder geeft aan dat zij de woning willen controleren, maar dat huurder hier geen gelegenheid toe geeft. De commissie stelt vast dat de communicatie tussen huurder en verhuurder duidelijk verbetering behoeft. Verhuurder wil de woning afstoten. Er zijn meningsverschillen over al dan niet voorgestelde huurprijswijzigingen. De reactie van verhuurder op de gebrekenmeldingen van huurder (er zijn geen gebreken, zo deze er zijn, zijn deze een gevolg van nalatigheid aan de zijde van huurder) maakt niet dat huurder met vertrouwen een afspraak met verhuurder zal maken. Anderzijds dient huurder te gedogen dat verhuurder gebreken gaat verhelpen. Gelet op de bijzondere omstandigheden in deze kwestie passeert de commissie de opmerking van verhuurder dat huurder onvoldoende zou meewerken aan het oplossen van de gebreken. Pagina 4 van 8

5 De offerte van het door huurder ingeschakelde bedrijf is bedoeld om de woning te laten voldoen aan de huidige eisen. De commissie doelt hiermee op de vervanging van badkamer en keuken, het aanbrengen van isolatie en tochtwerende middelen en het verbeteren van het rendement van de c.v.-ketel. De commissie begrijpt dat huurder deze onvolkomenheden/verbeterpunten aan de woning ook ziet als gebreken. De dakbedekking van de garage is niet waterdicht. Deze klacht is geconstateerd door rapporteur en wordt aangemerkt als een ernstig gebrek. In de kelderkast is sprake van schimmelvorming (1,1 m²). De muur is vochtig tot nat. Deze situatie wordt ook aangemerkt als een ernstig gebrek. Door de gemachtigde van huurder wordt gepleit voor het vaststellen van gebreken in categorie B en C ten aanzien van de overige klachten van huurder. Door de commissie zijn de bevindingen van rapporteur inzake deze klachten nogmaals beoordeeld. Er zijn vlekken zichtbaar op het behang van de slaapkamers aan de achterzijde van de woning. De muren zijn echter droog en het behang is erg oud. Het is onduidelijk waardoor deze plekken zijn ontstaan. De wand onder het kozijn vertoont vochtsporen. Tijdens het onderzoek (op een regenachtige dag) is geen lekkage geconstateerd. Door rapporteur wordt aangegeven dat dit mogelijk een gevolg is van een verstopt condensgootje. Boven het tegelwerk van de badkamer is behang aangebracht. De muur is droog. De badkamer is voorzien van een natuurlijk ventilatiekanaal en een raam, waarmee de badkamer kan worden geventileerd. De vochtsporen onder het kozijn en de mogelijke schade aan het behang worden niet aangemerkt als gebreken aan de woonruimte. De sierschoorsteen op het dak van de woning is gescheurd. Huurder ondervindt hiervan geen hinder in de woning. Er is nog geen sprake van een gevaarlijke situatie. De door huurder aangegeven lekkage op de zolder is niet geconstateerd. De bergzolder is minimaal geïsoleerd, zoals gebruikelijk bij woningen van dit bouwjaar. Rapporteur heeft de kruipruimte niet kunnen onderzoeken, omdat op het luik van de kruipruimte een wasmachine is geplaatst. Het gegeven dat deze kruipruimte en de leidingen in deze kruipruimte niet zijn geïsoleerd, betreft het uitvoeringsniveau van de woning. Dit wordt niet aangemerkt als een gebrek. Het schilderwerk is schraal. Er is nog geen houtrot geconstateerd. De staat van het schilderwerk wordt daarom niet aangemerkt als een ernstig gebrek. De woning is voorzien van enkel glas. De commissie begrijpt dat huurder isolatieglas wenst. Bij de kozijnen van ramen en deuren zijn geen naden of kieren vastgesteld die niet met normale tochtvoorzieningen kunnen worden gedicht. Het aanbrengen van dergelijke tochtvoorzieningen is in beginsel een werk dat door een huurder zelf kan worden uitgevoerd. Pagina 5 van 8

6 Door huurder wordt aangegeven dat het rendement van de c.v.-ketel uit 1991 niet goed is. De commissie begrijpt dat een c.v.-ketel van 25 jaar oud een ander rendement heeft als een moderne c.v.-ketel. Huurder heeft echter geen deskundigenrapport overgelegd waaruit blijkt dat de c.v.-ketel niet naar behoren functioneert. Ten aanzien van de keukenvloer zijn door rapporteur geen gebreken vastgesteld. De vloer beweegt niet bij het lopen. Op het deel dat volgens huurder uit losse planken bestaat is een plaat gelegd. Op deze plaat is een wasmachine geplaatst. Het keukenblok dateert van 1980 en is gedateerd. De badkamer is gedateerd. Er zijn echter geen ernstige gebreken vastgesteld. De badkamer en het keukenblok zijn bruikbaar. De commissie concludeert dat huurder een aantal wensen heeft. De commissie doelt hiermee op het aanbrengen van extra isolatie, dubbel glas, tochtwerende voorzieningen, een moderne (meer efficiënte) c.v.-ketel, een moderne keuken en badkamer. Dergelijke wensen kan huurder bespreken met verhuurder. Wellicht dat in het kader van woningverbetering een en ander kan worden uitgevoerd. Huurder en verhuurder dienen hierover wel vooraf tot overeenstemming te komen, omdat dit kan leiden tot een hogere huurprijs. Een deel van de klachten van huurder kan niet worden vastgesteld of beoordeeld, omdat de woning in de slaapkamers en badkamer is voorzien van oud behang. De commissie begrijpt dat verhuurder het langdurig verhuren van woningen niet meer rekent tot haar bedrijfsstrategie. Verhuurder geeft dan ook aan in de brief van 4 mei 2016 dat zij de woning aan huurder willen verkopen of aan een belegger die wel de woning voor langere tijd wil verhuren. Deze omstandigheid is voor zowel huurder als verhuurder wellicht reden om minimaal te investeren in deze woning. Huurder weet niet wat verhuurder wel of niet gaat repareren en of verhuurder de woning nog lang in eigendom zal houden. Verhuurder wil de woning afstoten en zal om die reden wellicht nog minimaal investeren. De commissie vertrouwt er op dat huurder en verhuurder met open vizier samen in gesprek gaan. Een goed onderhouden woning met moderne voorzieningen zal immers beter in de markt liggen dan de woning in de huidige staat. Daarnaast zal een woning met een tevreden huurder een nieuwe koper meer aanspreken dan een huurder waarmee men nog diverse procedures moet voeren. Uiteraard zal ook van huurder nog het nodige worden gevraagd. Het behang- en schilderwerk in een woning is in beginsel immers een huurderaangelegenheid. Alles overwegende worden de klachten met betrekking tot de dakbedekking van de garage en de vochtige muur in de kelderkast (waardoor schimmelvorming is ontstaan) aangemerkt als een gebrek in de categorie C. De overige klachten worden niet aangemerkt als dusdanig ernstige gebreken dat deze kunnen leiden tot een tijdelijke huurprijsverlaging. De commissie wenst huurder en verhuurder een vruchtbaar gesprek toe over de wijze waarop deze overige gebreken aangepakt gaan worden. Dat huurder ook hierbij de hulp van zijn zoon kan gebruiken is evident. Pagina 6 van 8

7 Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie ernstige gebreken: De dakbedekking van de garage is niet waterdicht. Dit is een gebrek in categorie C (nummer I3); De muur van de kelderkast is zeer vochtig tot nat. Er is sprake van schimmelvorming. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V2); De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. In deze situatie vindt de Huurcommissie een verlaging tot 60% redelijk. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 60% van de geldende huurprijs ( 576,01). De huurder betaalt dus 230,40 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 6 juni Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat daarom in op 1 januari De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 576,01 betalen. Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Pagina 7 van 8

8 Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 januari 2016 de volgende ernstige gebreken: - De dakbedekking van de garage is niet waterdicht. Dit is een gebrek in categorie C (nummer I3); - De muur van de kelderkast is zeer vochtig tot nat. Er is sprake van schimmelvorming. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V2); De geldende huurprijs van 576,01 wordt vanaf 1 januari 2016 tijdelijk verlaagd tot 230,40 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. UTRECHT, De Huurcommissie, mr. M.L. Bondrager Zittingsvoorzitter mr. P. Eymaal en R.A. Bolder-Wiggers Zittingsleden Pagina 8 van 8