Memo 1 FINANCIEN. Aan Stuurgroep Brede School Ameide. Plaats, datum 26 november Ons kenmerk

Transcriptie

1 Memo Aan Stuurgroep Brede School Ameide Plaats, datum 26 november 2015 Onderwerp Stichtingskosten Brede School Ameide Eigendom, beheer & exploitatie incl. huurprijzen Ons kenmerk Behandeld door R. Peet / D. Coenraad 1 FINANCIEN Ten behoeve van de nieuwbouwontwikkeling van de Brede School Ameide wordt een eerste raming op basis van kengetallen gemaakt van de verwachte stichtingskosten. De Brede School biedt onderdak aan onderwijs, kinderopvang en mogelijk ook overige maatschappelijke partners zoals de bibliotheek. Hieronder worden de uitgangspunten toegelicht. De gemeente heeft de ambitie om een duurzame voorziening te realiseren met een gezond binnenmilieu voor de kinderen en streeft naar een kwaliteitsniveau dat overeenkomt met Frisse Scholen klasse B (uitgave Agentschap NL Ministerie BZK versie 2015). Frisse scholen klasse B is een leidraad voor opdrachtgevers voor een laag energieverbruik en een gezond binnenmilieu. Dit laatste heeft een belangrijk effect op het welzijn van de kinderen. Op 1 januari jl. is het nieuwe Bouwbesluit 2015 in werking getreden, dat ten opzichte van het voorgaande Bouwbesluit een grote sprong in duurzaamheid heeft gemaakt. Het kwaliteitsniveau van Bouwbesluit 2015 is vergelijkbaar met Frisse Scholen klasse B. Met behulp van de Bouwkostenkompas, een landelijke database met actueel inzicht in bouwkosten, wordt een raming gemaakt van de stichtingskosten van de Brede School. Bouwkostenkompas is een weergave van benodigde middelen gerelateerd aan de scholenbouw en de markt op dit moment. Stichtingskostenraming Belangrijke uitgangspunten bij de stichtingskostenraming in de tabel zijn: Alle bedragen zijn prijspeil 2015; Alle bedragen zijn inclusief BTW; Alle bedragen zijn inclusief bijkomende kosten (in het bouwproces);

2 2/10 Voor de bouwkosten is uitgegaan van Bouwkostenkompas-niveau laag. De kosten voor parkeren en infrastructuur vallen buiten deze opgave; De kosten voor bouwrijp maken, nutsaansluitingen en verwerven grond zijn buiten beschouwing gelaten; De kosten voor verhuizingen zijn eveneens buiten beschouwing gelaten. Op basis van de voorgaande uitgangspunten is de volgende stichtingskostenraming opgesteld. Onder bijkomende kosten worden o.a. verstaan: honoraria architect & adviseurs, legeskosten, kosten grondonderzoek, bestemmingsplankosten etc. Berekening stichtingskosten Brede School Ameide Organisatie Ruimtebehoefte (m² bvo) Bouwkosten per m² bvo Bijkomende kosten Bouwkosten totaal (25%) Post onvoorzien (5%) BTW (21%) Totale investeringskosten (afgerond) OBS Hendrik van Brederode CBS De Kandelaar Peuterspeelzaal/bso Kinderdagopvang (ov) Bibliotheek (ov) Inrichting buitenruimte Totaal Normkostenvergoeding Zoals gesteld zijn de stichtingskosten bepaald aan de hand van reële kengetallen uit de markt. Voor het onderwijs geldt dat de stichtingskosten ook bepaald kunnen worden conform de gemeentelijke verordening voor onderwijshuisvesting (afgeleid van de modelverordening van de VNG). Ter referentie hebben wij deze normvergoeding ook berekend voor de beide scholen. In de onderstaande tabellen zijn deze berekeningen weergegeven. OBS Hendrik van Brederode m² bvo à Startbedrag eerste 350 m² , Voor elke volgende m² bvo , CBS De Kandelaar m² bvo à Startbedrag eerste 350 m² , Voor elke volgende m² bvo , De totale normvergoeding voor de beide scholen bedraagt circa ,-, terwijl de stichtingskosten o.b.v. marktcijfers ruim ,- bedragen. Dit beeld is niet specifiek voor de voorliggende opgave. Verschillende onderzoeken, zoals het Kwaliteitskader Onderwijshuisvesting, laten zien dat de normvergoeding ontoereikend is om nieuwbouw conform de huidige eisen (Bouwbesluit 2015) te realiseren. Aanvullend hierop hebben veel gemeenten en schoolbesturen een duurzaamheidsambitie die nog een stap verder gaat. De ontwikkeling van de normvergoeding reageert vertraagd op de bouwconjunctuur en houdt geen rekening met aanvullende Bouwbesluit-eisen. Zo zijn de bouwkosten tussen januari 2010 en december 2014 met 9,5% gestegen (BDB-index) en heeft de

3 3/10 invoering van het Bouwbesluit 2015 een extra verhoging van 7,8% tot gevolg (onderzoek BDB), terwijl in dezelfde periode de normvergoeding met ruim 18% is gedaald. Door gunstige aanbestedingsresultaten is het mogelijk geweest om in de afgelopen jaren toch voor de normvergoeding te bouwen, maar de voorziene ontwikkeling van de bouwconjunctuur matigt deze aanbestedingsvoordelen. Indien het al mogelijk is om gebouwen voor de normvergoeding te realiseren, heeft dit effect op verschillende vormen van kwaliteit waaronder: - ruimtelijke kwaliteit. Bij ruimtelijke kwaliteit kan gedacht worden aan beperkingen in de vormen die gekozen worden: compact en doosvormig. Daarbij zijn multifunctionele ruimten waarvoor extra voorzieningen nodig zijn (schuifwand, bergruimten etc.) in principe niet realiseerbaar. Er zijn verder bijvoorbeeld beperkingen ten aanzien van de gevel en wandindeling. Veelal is er veel licht in lokalen gewenst dus grotere ramen in de buitengevel. Voor de verbinding met werkplekken buiten het lokaal zijn oplossingen in de vorm van (extra) glas of dubbele deuren niet haalbaar. - technische kwaliteit. Er zal veelal gekozen moeten worden voor een basiskwaliteit. Dit kan onder meer effect hebben op onderhoud maar met name ook op de uitstraling van het gebouw. Een gebouw kan hierdoor snel verouderen. Ook zal dit effect hebben op bijvoorbeeld het comfort als meer schommelingen in temperatuur, licht en een minder goede akoestiek. - effect onderhoud. Goedkopere materialen leidt veelal tot meer onderhoud. De vanuit de overheid beschikbaar gestelde onderhoudsbudgetten voor de schoolbesturen zijn beperkt. - effect vervanging. Goedkopere materialen leiden veelal tot eerdere vervanging. Huurprijs Op basis van de stichtingskostenraming kan een kostprijs dekkende huur berekend worden per m² bvo. De kostprijs dekkende huur is ter dekking van de kapitaallasten (rente en aflossing) als gevolg van de investering en de kosten voor instandhouding (groot onderhoud en zakelijke lasten voor de eigenaar). In de volgende tabel zijn deze kosten voor instandhouding gegeven. Exploitatiekosten eigenaar per m² bvo Onderdeel Groot onderhoud 11,00 Verzekeringen & heffingen 5,00 Administratie 2,00 Totaal 18,00 Op basis van de gemiddelde stichtingskosten van 1.723,- per m² bvo ( / m² bvo), de bovenstaande kosten voor instandhouding, een rentepercentage van 4% en een annuïtaire afschrijving in 40 jaar komt de kostprijs dekkende huur uit op 105,04 per m² bvo inclusief btw. Op basis hiervan kan een indicatieve huurprijs voor de bibliotheek en kinderopvang bepaald worden. Dit is echter excl. de servicelasten. Normaal gesproken bedragen die ongeveer gemiddeld 35,- per m² bvo. Deze kosten dienen gelegd te worden naast de budgetten die beschikbaar zijn. De Brede School bevat zowel maatschappelijke (bibliotheek) als commerciële functies (kinderdagopvang). In de huidige berekeningen is geen onderscheid gemaakt tussen deze functies en is één kostprijs dekkende huur berekend.

4 4/10 Er kan voor gekozen worden om de commerciële functies een commerciële dan wel marktconforme huurprijs te berekenen. Vanuit de WMO (Wet Markt en Overheid) is een marktconforme huur ook vereist indien de gemeente optreedt als verhuurder. De hogere huurinkomsten kunnen desgewenst ten gunste komen van de kostprijs dekkende huur voor de maatschappelijke functies, die hierdoor lager uitvalt. Het meest van invloed op de huurprijs zijn de stichtingskosten en de oppervlakte.

5 5/10 2 EIGENDOM, BEHEER & EXPLOITATIE In het volgende deel van deze memo gaan we in op de thema s eigendom, beheer en exploitatie met betrekking tot Brede School Ameide. Insteek van deze memo is niet om volledig te zijn, doch als input te dienen voor een discussie en afweging in de stuurgroep om gezamenlijk de uitgangspunten te bepalen. Ontwikkeling De Brede School wordt waarschijnlijk door de gemeente Zederik ontwikkeld op het terrein van de Hendrik van Brederode. De gemeente Zederik treedt dan op als zgn. bouwheer 1. Afspraken omtrent de ontwikkeling dienen te worden vastgelegd en geformaliseerd in een nog op te stellen overeenkomst tussen de gemeente en betrokken organisaties. De hoofdgebruikers met eigen ruimten in het MFC zijn: OBS Hendrik van Brederode (O2A5) CBS De Kandelaar (PCPO-TriVia) BSO Purperkanjers (SKCN) PSZ De Hummeltjeshoeve KDV De Hummeltjeshoeve (ov) Bibliotheek Zederik (Aan Zet) (ov) EIGENDOM De toekomstig eigenaar heeft (of eigenaren hebben) onder meer de volgende verantwoordelijkheden: Groot onderhoud (via een MOP), renovatie/nieuwbouw, instandhouding, (buiten)terrein; Kapitaal- en rentekosten; Afschrijving; Belastingen, OZB eigenaarsdeel; Heffingen (waterschapslasten en milieuheffing eigenaar); Winst en risico bij verhuur; Verzekeringen (o.a. brand- en opstal). De Wet op het Primair Onderwijs (WPO) regelt het eigendom van een school. Normaal gesproken is het schoolbestuur juridisch eigenaar en heeft de gemeente economisch claimrecht (veelal benoemd als economisch eigenaar). Het schoolbestuur heeft een schoolgebouw in eigendom en gebruik zolang dit voor onderwijsdoeleinden wordt gebruikt. Indien het onderwijsgebruik voor het gehele gebouw (opheffing van een schoollocatie) of een gedeelte van het gebouw (door teruglopende leerlingaantallen) vervalt, gaat middels het economisch claimrecht het eigendom over naar de gemeente. Het eigendom van de Brede School kan ondergebracht worden bij één eigenaar of meerdere eigenaren. In onderstaand model is dit uitgewerkt. Vervolgens worden de modellen toegelicht. 1 Beide scholen dienen het bouwheerschap formeel over te dragen aan de gemeente (Art. 103, lid 1 WPO).

6 6/10 schoolbesturen eigenaar Gemeente 1. Gemeente 2. Stichting 3. Schoolbestuur OBS CBS Opvang Bieb Onderwijs Opvang Bieb Model 1: VVE met meerdere eigenaren Model 2 : Eigendom in 1 hand 2.1 Model 1 - Meerdere eigenaren (VvE) Als het eigendom bij meerdere partijen wordt ondergebracht, wordt een Vereniging van Eigenaars opgericht. In de vereniging hebben de eigenaars zitting. In Model 1 zijn dat 3 eigenaren: gemeente Zederik, O2A5 en PCPO Trivia. Beide schoolbesturen nemen als juridisch eigenaar in de Vereniging van Eigenaars plaats. De gemeente neemt plaats namens de overige functies: buitenschoolse opvang, peuterspeelzaal en mogelijk bibliotheek en kinderdagopvang. Van belang is dat de verschillende gebouwdelen een zelfstandig appartementsrecht zijn en dat de Vereniging van Eigenaars reserves gaat opbouwen ten aanzien van het groot onderhoud. Consequentie van deze keuze is dat er een zgn. overheveling plaats vindt van het groot onderhoud van de eigenaren naar de vereniging omdat reserveringen voor het groot onderhoud binnen de Vereniging van Eigenaars opgebouwd dienen te worden. Gezien de overheveling van het buitenonderhoud voor het onderwijs hoeft dit geen belemmering (meer) te zijn. De gemeente Zederik dient haar reserveringen voor de betreffende functies over te hevelen naar de vereniging. 2.2 Model 2 - Eén eigenaar Het eigendom kan ook in 1 hand liggen. Bij de volgende partijen kan het eigendom van de Brede School ondergebracht worden: De gemeente Zederik Bij een derde: 1 van de schoolbesturen Bij een derde: een stichting Optie a) Gemeente Zederik Het eigendom ligt volledig bij de gemeente Zederik, waarbij de schoolbesturen hun deel om niet in gebruik krijgen (ingebruikneming) en de overige gebruikers (SKCN, Hummeltjeshoeve (PSZ & KDV) en Bibliotheek Aan Zet) huren van de gemeente. Voordelen Leegstandsrisico huurders ligt bij gemeente. Gebruikers hebben weinig bemoeienis met vastgoed.

7 7/10 Eenvoud, helderheid van model. Nadelen: Vraagt extra administratie, tijd etc. van de gemeente. Constructie is tegengesteld aan de recentelijke overdracht van groot onderhoud aan de schoolbesturen. Optie b) Schoolbestuur Voor de categorie Brede Scholen met alleen kind gerelateerde functies is ook een variant mogelijk, waarbij de Brede School in zijn geheel een onderwijsfunctie krijgt en in eigendom komt van een schoolbestuur. Met de gemeente wordt overeengekomen dat specifieke bouwdelen van de Brede School worden verhuurd aan deze kindgebruikers. De huurinkomsten worden door de eigenaar afgedragen aan de gemeente, de servicekosten zijn ter compensatie van het onderhoud en beheer en worden afgedragen aan het schoolbestuur. Deze optie is voor schoolbesturen in de regel alleen acceptabel, indien de overige functies gerelateerd zijn aan het onderwijs. Dit maakt het mogelijk om goede en duidelijke afspraken te maken en houdt het geheel overzichtelijk. Wanneer zoals in Ameide dorpsfuncties zoals een bibliotheek worden toegevoegd, is deze optie al gauw niet werkbaar. Ook is het de vraag of één van de betrokken schoolbesturen eigenaar wil worden van het gehele gebouw en op wil treden als verhuurder (incl. alle werkzaamheden). Het beheren en exploiteren van niet onderwijs-ruimten behoort namelijk niet tot de core business van een schoolbestuur en is ook risico verhogend. Voordelen Veel regie op partners (en dus ook het profiel) die ruimten huren in de Brede School. Nadelen: Leegstandsrisico ligt bij onderwijs (dit kan afgedekt worden door gemeente). Vraagt extra administratie, tijd etc. van schoolbestuur. Niet de core business van een schoolbestuur. Optie c) Stichting Het eigendom wordt neergelegd bij een derde entiteit, bijvoorbeeld een stichting met in het bestuur vertegenwoordigers van de hoofdgebruikers (beide schoolbesturen en evt. gemeente). Deze hoofdgebruikers huren van de stichting. Deze constructie wekt de schijn dat de eigenaar risico s bij een derde worden gelegd. Maar in feite huurt men bij zichzelf, waardoor het erg belangrijk is om duidelijke afspraken te maken over de risicoverdeling die men zoekt. Wanneer de stichting optreedt als ingebruikgever van onderwijsruimte in plaats van de gemeente dient ook te worden afgesproken hoe de relatie met de gemeente is, althans hoe deze zich verhoudt met het wettelijke regime (WPO). Wie draagt bijvoorbeeld zorg voor een uitbreiding van het pand bij groei van het aantal leerlingen? Naast dat de hoofdgebruikers zitting kunnen nemen in de stichting, kunnen dit ook (onafhankelijke) vrijwilligers zijn. (Een soortgelijke opzet/structuur kent de gemeente Giessenladen (Stichting Onderwijshuisvesting Giessenlanden). Binnen deze stichting worden alleen géén Brede Scholen met niet-onderwijsfuncties opgenomen zoals voornemens in Ameide.) Van belang hierbij is dat het bestuur deskundig is en dat de continuïteit geborgd is. De belangstelling om te participeren in het bestuur van een stichting als vrijwilliger is dalende.

8 8/10 Voordelen Juridische entiteit nl. rechtspersoon; zelfstandig drager van rechten en verplichtingen. Heldere structuur met formele statuten en richtlijnen voor de administratie. Verantwoordelijkheden zijn goed beschreven en belegd. Opbouw reserve groot onderhoud. Voor gemeente is deze constructie overzichtelijk en meer op afstand. Nadelen Leegstandsrisico ligt bij de nieuwe entiteit. Vraagt oprichtings- en instandhoudingskosten. Vraagt mogelijke (actieve) deelname aan meerdere stichtingen voor enkele hoofdgebruikers (o.a. schoolbesturen). Niet eenvoudig overdraagbaar. De gemeente Zederik heeft in de eerste stuurgroep uitgesproken dat zij opteert voor een stichting. BEHEER De hoofdgebruikers hebben tijdens de ingebruikname van de Brede School de verantwoordelijkheid om het gebouw warm, schoon, veilig en toegankelijk te houden. Vanuit de ambitie om zowel inhoudelijk als ruimtelijk te gaan samenwerken en het uitgangspunt het ruimtegebruik efficiënt te organiseren en multifunctionaliteit te bevorderen, is beheersmatige samenwerking tussen de gebruikers een logische consequentie. Vanuit onze ervaring weten we dat waar er niet of minimale beheersmatig wordt samen gewerkt, de inhoudelijke samenwerking niet van de grond komt (omdat het een bedrijfsverzamelgebouw wordt). Waar het beheer niet goed is geregeld, wordt er ook niet of weinig op inhoudelijk vlak samen gewerkt. De vraag is alleen in hoeverre beheersmatig samengewerkt moet worden om de ambitie en de uitgangspunten te ondersteunen? Op de volgende beheeraspecten wordt veelal minimaal samen gewerkt als er sprake is van gezamenlijke ruimten zoals in een Brede School: Veiligheid (BHV, ontruimingsplannen). Beveiliging (sluitplannen, alarmering etc.). Energie en water (met tussenmeters en een verdeelsleutel voor de ruimten die openstaan voor medegebruik). Ruimtebeheer/verhuur. Schoonmaak. Het gezamenlijke beheer kan door de gebruikers grofweg op drie manier georganiseerd worden: 1. de eigenaar organiseert het beheer of; 2. de gebruikers zelf via een juridische entiteit (een vereniging of stichting) of; 3. de gebruikers zelf via een commissie. Hieronder lichten wij de varianten toe.

9 9/10 Eigenaar Als de eigenaar het beheer organiseert, sluit de eigenaar met alle gebruikers/huurders een serviceovereenkomst. Hierin staan de diensten die geleverd worden met welk resultaat en tegen welke prijs. Voor energie en water wordt een voorschot betaald en vindt de verrekening achteraf plaats. Indien meer diensten of dienstverlening van de aangeboden diensten uitgebreid dient te worden, wordt een toevoeging bij de serviceovereenkomst gevoegd. Wij weten uit ervaring dat (indien de gemeente Zederik eigenaar wordt) een gemeente minder goed is toegerust om het dagelijks beheer in een Brede School te organiseren. Er is minder kennis in gemeenten voorhanden op dit gebied en de gemeente is geen directe gebruiker van ruimten in de MFA waardoor zij op afstand staat en de kans groot is dat het beheer niet goed aansluit op het dagelijkse gebruik. Juridische entiteit Via een juridische entiteit kan de inkoop van diensten geregeld worden. Indien hiervoor gekozen wordt, is ons advies een stichting op te richten. In de stichting nemen dan bijv. de twee schoolbesturen en evt. de gemeente plaats. Voordelen: Juridische entiteit nl. rechtspersoon; zelfstandig drager van rechten en verplichtingen. Heldere structuur. Verantwoordelijkheden zijn goed beschreven en belegd. Beheer kan zakelijk in deze structuur goed geregeld worden. Nadelen: Niet eenvoudig overdraagbaar. Entiteit dient opgericht te worden en in stand te worden gehouden. Ook hier gaat de vraag op of de schoolbesturen willen participeren in deze stichting. Indien de schoolbesturen participeren in meerdere Brede Scholen en MFA s verlangt dat van hen mogelijk een te grote inspanning (tijd, energie, administratie). Commissie Bij een commissie wordt een overeenkomst gesloten tussen de partners onderling. De individuele partners verzorgen of één individuele partner verzorgt de inkoop van de diensten. In dit geval draagt deze individuele partner het risico van het contract (of contracten) dat afgesloten wordt. Voordelen: Er hoeft geen juridische structuur opgericht te worden. Mogelijk meer vrijheid door geen juridisch kader. Redelijk eenvoudig te wijzigen en over te dragen aan nieuwe partijen. Nadelen: De verantwoordelijkheden worden belegd bij1 individuele partner. Deze partner draagt ook de risico s.

10 10/10 Dit betreft een lichte constructie, daardoor mogelijk minder betrokkenheid. Minder professioneel en kleiner wettelijk kader, vraagt specifiekere vastlegging van afspraken. VERVOLG Voor de voortgang is het van belang om over de volgende onderwerpen besluiten te nemen: Eigendom van de Brede School: in 1 hand (en vervolgens wie) of gedeeld. Beheerconstructie; via een stichting (intern), uitbesteden (stichting extern) of via een commissie. Aspecten die een rol spelen bij de afweging zijn samenvattend: Risicodrager leegstand Uitvoer groot onderhoud (m.i.v ) en opbouw reserves Gelijkwaardigheid & afhankelijkheid Kennis van gebouwbeheer & tijd, capaciteit Bereidheid participatie in eventuele entiteit/stichting Betrokkenheid en verantwoordelijkheid partijen bij de Brede School, dit heeft invloed op samenwerking en gemeenschapsgevoel