SOCIAAL STATUUT MOLENBUURT

Transcriptie

1 SOCIAAL STATUUT MOLENBUURT WORMER 1 juni 2009

2 SOCIAAL STATUUT MOLENBUURT WORMER De ondergetekenden: en 1. WORMERWONEN, gevestigd te Wormer, vertegenwoordigd door: Th.W. Krijnen, statutair directeur 2. Klankbordgroep Molenbuurt Wormer, vertegenwoordigd door: J.J.D. Wijnands, voorzitter Huurders voor Huurders zijn als volgt overeengekomen: Definities Appartement: een gelijkvloerse woning in een complex. Complex: een verzameling van geografisch/organisatorisch bij elkaar horende woningen en/of woongebouwen op basis van door de verhuurder gehanteerde indeling. Eengezinswoning: een woning waarbij er geen sprake is van een onder- of bovengelegen woning. Hardheidsclausule: artikel dat de uitzondering op het bepaalde in het Sociaal Statuut formuleert. Herstructureringsproject: project met de maatregelen die gericht zijn op het tot stand brengen van een kwalitatief verbeterde woningvoorraad in woonwijken, waar leefbaarheids- en/of verhuurbaarheidsproblematiek mede worden veroorzaakt door de samenstelling of bouwtechnische staat van de woningvoorraad. Huurder: degene die op grond van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met WORMERWONEN gerechtigd is tot bewoning van een woning uit het woningbezit van WORMERWONEN en tevens op het adres van die woning is ingeschreven in het bevolkingsregister van de gemeente Wormerland en feitelijk op het adres woonachtig is. Huurders voor Huurders: de huurdersvereniging van WORMERWONEN, die als doelstelling heeft het behartigen van de belangen van huurders en die voldoet aan de Wet op het Overleg Huurders Verhuurder. Huurgewenning: systeem waarbij het verschil tussen de huur van de te verlaten woning en de huur van de te betrekken permanente woning niet in één keer wordt doorberekend, 2

3 maar jaarlijks en gedurende een bepaalde periode met een tevoren vastgesteld gedeelte van dit huurverschil. Passende woning: een woning die voor wat betreft woninggrootte, woningtype en huurprijs voldoet in relatie tot de grootte en het inkomen van het huishouden. Peildatum: de datum waarop de rechten en plichten uit het Sociaal Statuut voor huurders in werking treden. Vanaf de peildatum kunnen huurders onder meer aanspraak maken op de tegemoetkoming voor verhuis- en her inrichtingskosten. Ook treedt dan de voorrang bij het zoeken naar een andere woning in werking (sv-urgentie) De peildatum voor de Molenbuurt is op verzoek van WORMERWONEN vastgesteld door het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Wormerland en geldt per 1 juni Sloopbesluit: besluit door WORMERWONEN genomen dat een woning in het kader van herstructurering gesloopt zal worden. Sociaal Statuut Molenbuurt: afsprakenkader waarin de rechten en plichten van huurders en verhuurder zijn opgenomen met betrekking tot de herstructurering in de Molenbuurt te Wormer. Stadsvernieuwing-urgentie: voorrangsregeling voor te herhuisvesten huurders, ook wel sv-urgentie genoemd. Stedelijke Kaderafspraken: basisafspraken en reglement voor sociale plannen bij vernieuwingsingrepen in de woningvoorraad, opgesteld door de gezamenlijke corporaties en huurdersorganisatie in Zaanstad en Wormerland op 10 december Tegemoetkoming verhuis- en herinrichtingskosten: financiële tegemoetkoming voor de verhuizing naar en (her)inrichting van de wisselwoning en/of definitieve woning. Wet op het Overleg Huurder Verhuurder (WOHV) of Overlegwet: deze wet geeft huurdersorganisatie die aan de wet voldoen een overleg, informatie- en adviesrecht. Woning: woonruimte die op grond van de huisvestingsverordening van de gemeente Wormerland als een zelfstandige woongelegenheid kan worden aangemerkt. Woonduur: de periode dat de hoofdhuurder van een zelfstandige woning op het huidige adres staat ingeschreven. Zaanse Geschillencommissie: de bestaande onafhankelijke commissie die schriftelijke en gemotiveerde voorgelegde geschillen tussen partijen, die voortvloeien uit de toepassing uitvoeringen/of interpretatie van dit Sociaal statuut Molenbuurt Wormer en de Stedelijke Kaderafspraken Zaanstad en Wormerland, behandelt. 3

4 1. Algemeen 1.1 Dit Sociaal Statuut treedt in werking met ingang van de peildatum van 1 juni 2009 en geldt tot het totale project is afgerond. 1.2 Degenen die een beroep kunnen doen op het Sociaal Statuut zijn: bewoners van de Molenbuurt met een vast huurcontract op de peildatum. 1.3 Alle genoemde bedragen zijn op basis van het prijspeil per 1 juli 2008, en worden ieder jaar op 1 juli van dat jaar geïndexeerd met het consumentenprijsindexcijfer van het CBS, dan wel per wettelijke datum per 1 maart. 1.4 Dit Sociaal Statuut Molenbuurt is geënt op de Stedelijke Kaderafspraken voor Zaanstad en Wormerland. De afspraken in dit Sociaal Statuut zijn gelijk aan of gaan uit boven de Stedelijke Kaderafspraken, zonder daarmee in strijd te zijn. Dit Sociaal Statuut is bindend voor de huurders in de Molenbuurt en de verhuurder WORMERWONEN. 2. Procedure bij sloop 2.1 Onderstaande procedure geldt voor bewoners van woningen die worden gesloopt, zodat de bewoners hun woning moeten verlaten. 2.2 De verhuurder neemt na overleg met huurders in de klankbordgroep en betrokken bewoners van de huurwoningen een besluit tot sloop. Dat is gebeurd op 14 januari De datum waarop dit besluit officieel en individueel aan de bewoners wordt medegedeeld, is de peildatum. Deze datum sluit aan bij de betreffende beslissing van het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Wormerland. De periode tussen de peildatum en de geplande start van de uitvoering is in eerste instantie maximaal 24 maanden en minimaal 18 maanden. 2.3 Het besluit wordt schriftelijk aan de huurders meegedeeld. Daarbij worden de huurders direct op de hoogte gesteld van de rechten die zij kunnen ontlenen aan dit Sociaal Statuut. 2.4 Een medewerker van de verhuurder gaat vanaf 18 tot uiterlijk 12 maanden voor de geplande ingreep op huisbezoek bij de huurders. Doel van dat bezoek is: a. De huurder te informeren over de procedure in het kader van het sloopbesluit. b. De huurder te informeren over zijn/haar rechten en plichten, mede op basis van dit Sociaal Statuut. c. Het inventariseren van de woonwensen van de huurder en het aangeven van de mogelijkheden om daaraan tegemoet te komen. d. Het verhelderen van de procedure voor woningtoewijzing via de sv-urgentie en het vaststellen van het zoekprofiel voor een andere woning op basis van het aantal personen, inkomen, leeftijd e.d. 4

5 e. Het inventariseren van door de huurder zelf aangebrachte voorzieningen in de woning. f. Het inventariseren van mogelijke knelpunten in de persoonlijke situatie bij de huurder. Alle afspraken gemaakt tijdens de individuele huisbezoeken worden schriftelijk vastgelegd. Deze huisbezoeken zijn gestart in februari De betreffende medewerker van de verhuurder blijft, zoveel als redelijkerwijs mogelijk is, gedurende het hele proces van de herhuisvesting de vaste contactpersoon van de huurder. 2.6 De huurders van de desbetreffende woningen komen vanaf de peildatum in aanmerking voor de tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten. 2.7 Huurders die het huurcontract opzeggen met ingang van een datum gelegen vóór de peildatum, dienen de woning op te leveren in verhuurbare staat, conform de regelingen bij de verhuurder. Zij kunnen dan geen beroep doen op de regelingen en vergoedingen uit dit Sociaal Statuut. Een uitzondering kan worden gemaakt in individuele gevallen, indien de specifieke situatie hiertoe aanleiding geeft. In overleg kan WORMERWONEN in deze gevallen een eerdere verhuizing toestaan, terwijl huurder wel gebruik kan maken van de regelingen in het Sociaal Statuut. 2.8 Wanneer na verhuizing van de oude huurder de woning nog tijdelijk wordt verhuurd, kan de huurder de zelf aangebrachte voorzieningen, mits veilig, in de woning achterlaten. Huurder mag deze voorzieningen ook uit de woning verwijderen en meenemen, onverminderd hun verplichting om de woning bewoonbaar op te leveren met de noodzakelijke uitrusting (bijvoorbeeld sanitair, keukenblok en deuren). De woning dient schoon achtergelaten te worden. Als de woning aansluitend op het vertrek van de huurder wordt gesloopt, levert de huurder het gehuurde leeg en volledig op. De huurder mag de zelf aangebrachte voorzieningen in de woning achterlaten of meenemen. Als WORMERWONEN een vergoeding verstrekt voor een zelf aangebrachte voorziening, dan moet deze wel in de woning achterblijven. Voorwaarde is altijd dat de huurder de woning compleet, bezemschoon en zonder ernstige schade oplevert. Wordt een woning niet volgens deze normen opgeleverd, dan is verhuurder genoodzaakt de door hem te maken kosten te verrekenen met de uit te keren vergoeding. 5

6 3. Terugkeergarantie naar de wijk en herhuisvesting 3.1 Voorrang bij herhuisvesting geldt voor die bewoners die hun woning moeten verlaten vanwege sloop. Daarnaast hebben deze huurders het recht op terugkeer in de Molenbuurt, via de te realiseren nieuwbouw. 3.2 Indien huurders niet kunnen terugkeren in de woning of het complex, behoudt men het recht op terugkeer in een passende en betaalbare woning elders in de vernieuwde Molenbuurt. 3.3 Via WoningNet kunnen bewoners met voorrang zelf vervangende woonruimte zoeken. Op verzoek kan WORMERWONEN daarbij adviseren. 3.4 Als de bewoner zes maanden voor de sloopdatum nog geen vervangende woonruimte heeft gevonden, zal de verhuurder actief gaan bemiddelen om een passende woning te vinden. 3.5 De oude woonduur blijft nog 5 jaar na de aanvang van de huurovereenkomst van de woning voor definitieve herhuisvesting in een huurwoning van een corporatie in de stadsregio Amsterdam geldig ( algemene regelgeving). 4. Spijtoptanten Bewoners die vanwege de sloop definitief buiten de buurt zijn gaan wonen, kunnen eventueel als spijtoptant terugkeren in de buurt. Spijtoptanten kunnen binnen één jaar na verhuizing buiten de buurt, een mogelijkheid verkrijgen om met voorrang terug te kunnen keren in de vernieuwde Molenbuurt, zolang de voorraad strekt. 5. Tegemoetkoming voor verhuis- en herinrichtingskosten 5.1 Huurders die hun woning definitief moeten verlaten vanwege de sloop hebben vanaf de peildatum recht op de volgende tegemoetkomingen of vergoedingen: a. een tegemoetkomingvoor verhuis- en herinrichtingskosten van tenminste 5.353, - per woning volgens de wettelijke indexeringsdatum ( ); b. de vergoeding van de geldende inschrijfkosten als woningzoekende met sv-urgentie en de eventuele geldende kosten van een abonnement op de woningkrant; c. vergoedingen voor zelf aangebrachte voorzieningen, conform artikel 9; d. een extra tegemoetkoming van 537,- (indexering per ) indien een huurder van wie de woning gesloopt wordt en in afwachting is van definitieve herhuisvesting en tijdelijk naar een wisselwoning moet verhuizen; e. de vergoeding van de administratiekosten van het nieuwe huurcontract voor een wisselwoning en/of de definitieve woning, ook indien die woning een andere verhuurder betref; 6

7 f. (in voorkomende gevallen) de vergoeding van maximaal een maand dubbele huur voor een wisselwoning en/of de definitieve woning. 5.2 De in dit artikel genoemde te indexeren bedragen worden jaarlijks per 1 maart, te beginnen met 1 maart 2010, met het wettelijke inflatiepercentage verhoogd, dan wel aangepast volgens de eventueel gunstiger wettelijke norm. 6. Bevriezing huurverhoging Bij uitvoering van een sloopproject wordt de huurprijs, vanaf de peildatum, bevroren. Tot die tijd zal WORMERWONEN de woningen onderhouden volgens het reguliere onderhoudsbeleid. 7. Huurprijs zittende huurders De huurprijs na sloop/nieuwbouw zal voor de zittende bewoners (huurders die op het moment van de peildatum een vast huurcontract hebben) niet boven de huurtoeslaggrens ( 647,53 per ) uitkomen. Hierbij wordt aansluiting gezocht bij het gangbare beleid van WORMERWONEN, dat in overleg met Huurders voor Huurders is bepaald. 8 Huurgewenning, groeien naar de nieuwe huur De huurder heeft recht op een overgangsperiode waarin hij of zij aan de nieuwe huur kan wennen: huurgewenning. Dit geldt als de huur van de nieuwe woning hoger is dan de huur van de te verlaten woning. WORMERWONEN betaalt een in de tijd afnemend percentage van het verschil tussen de oude netto huur en de nieuwe netto huur. Als de huurder in aanmerking komt voor huurtoeslag, wordt dit bedrag, bij het berekenen van de gewenning, in mindering gebracht op de huur. Indien de huurder huurtoeslag ontvangt of gaat ontvangen geldt de voorwaarde voor het toekennen van de gewenning de verplichte directe afdracht van die huurtoeslag aan de verhuurder (huurmatiging) De huurgewenning is als volgt opgebouwd: Het eerste jaar 100% van het verschil. Het tweede jaar 60% van het verschil. Het derde jaar 30% van het verschil. Huurgewenning geldt niet voor woningen met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens. 9. Vergoedingen voor zelfaangebrachte voorzieningen (ZAV) 9.1 Huurders die zelf voorzieningen in hun woning hebben aangebracht mogen deze bij een definitieve verhuizing naar een andere woning uit de woning verwijderen en meenemen. Dan is er geen recht op vergoeding daarvan. 7

8 9.2 De huurder die de huur opzegt ná de peildatum, heeft recht op een vergoeding voor zelfaangebrachte voorzieningen als deze: a. een verbetering of toevoeging aan de woning inhouden; b. zijn aangebracht vóór de peildatum en zijn achtergelaten bij verhuizing. Het recht op vergoeding is niet van toepassing bij aangebrachte voorzieningen voor minder-validen indien deze niet zijn aangevraagd of hadden kunnen worden aangevraagd volgens de regelingen van WVG/WMO/AWBZ. 9.3 De hoogte van de vergoeding bij sloop wordt bepaald middels een taxatie, en schriftelijk vastgelegd in overleg tussen de huurder en verhuurder. 9.4 Deze regeling (9.1 t/m 9.3) geldt voor alle huurders die hun woning definitief moeten verlaten vanwege sloop. 9.5 Nadat de sleutels van de oude woning zijn ingeleverd, keert verhuurder het bedrag binnen eenendertig werkdagen via de bankof girorekening aan huurder uit. 10. Regeling met betrekking tot wisselwoningen 10.1 Huurders die sloop hun woning moeten verlaten maar nog niet terug kunnen keren in een andere of nieuwe woning, hebben recht op een wisselwoning De verhuurder zorgt ervoor dat de wisselwoning schoon, eenvoudig gestoffeerd (gordijnen, vloer- en wandbekleding) en gesausd of behangen beschikbaar komt en is voorzien van verwarming (kachel of CV) Indien de huur van de wisselwoning hoger is dan de huur van de oude woning, geldt de huur van de oude woning als huur van de wisselwoning De huurder hoort tenminste vier weken van tevoren op welke datum hij kan verhuizen naar een wisselwoning dan wel een definitieve woning. Hij heeft vier weken de tijd om naar een wisselwoning of definitieve woning te verhuizen Als een huurder tijdelijk naar een wisselwoning verhuist en zijn inboedel kan niet geheel mee dan betaalt de verhuurder voor de opslag van de resterende inboedel. De huurder blijft verantwoordelijk voor die inboedel. De verhuurder is niet aansprakelijk voor schade tijdens de opslag Huurder dient na gebruik de wisselwoning in ongewijzigde staat weer op te leveren. 11. Maatregelen ter bevordering van de leefbaarheid 11.1 Alle betrokken partijen zetten zich ten tijde van leegkomende woningen, sloop en nieuwbouw in voor de leefbaarheid van de buurt en rond de complexen WORMERWONEN neemt het initiatief tot het maken van een plan met de betrokken partners (gemeente, politie, bewoners) waarmee 8

9 de leefbaarheid en veiligheid gedurende het gehele project bewaakt en gegarandeerd kan worden. 12. Dienstverlening en extra voorzieningen ten behoeve van de bewoners 12.1 Er wordt regelmatig een spreekuur gehouden waar bewoners terecht kunnen met vragen over alles wat te maken heeft met dit sociaal plan De verhuurder zal de huurders behulpzaam zijn bij procedures en regelingen voor zover deze betrekking hebben op het gehuurde, bijvoorbeeld bij de aanvraag van huurtoeslag voor de nieuwe woning Oudere huurders en minder-validen kunnen voor het uitvoeren van kleine klusjes gratis een beroep doen op de verhuurder of op een klussendienst. 13. Woonduur ouderen ( de Genieweg-formule) 13.1 Bewoners die langer dan 20 jaar aaneengesloten wonen in een woning die deel uitmaakt van een complex in de Molenbuurt, en definitief verhuizen naar een niet gelijkvloerse woning, krijgen in verband met het verlies van de woonduur een bijlage bij hun nieuwe huurcontract In deze bijlage is de toezegging opgenomen dat, mocht de desbetreffende huurder later genoodzaakt zijn te verhuizen naar een gelijkvloerse (senioren-) woning, hij of zij via directe bemiddeling door de corporatie zal worden geholpen aan een passende woning. Een en ander is wel afhankelijk van het aanbod van vrijgekomen woningen. 14. Bewonersinvloed 14.1 Tijdens het proces zal WORMERWONEN via peilingen nagaan of en hoe groot het draagvlak voor de plannen is De plannen voor de Molenbuurt vinden alleen doorgang wanneer uit de peilingen blijkt dat er een aantoonbare meerderheid van de huurders positief over de plannen is. 15. Geschillenregeling Geschillen die voortvloeien uit de toepassing, uitvoering en/of interpretatie van dit sociaal plan kunnen schriftelijk en gemotiveerd worden voorgelegd aan de Zaanse geschillencommissie volgens de geldende geschillenregeling. 16. Hardheidsclausule 16.1 Als dit Sociaal Statuut voor een huurder onvoorziene gevolgen heeft die voor hem of haar aanzienlijk ongunstiger zijn dan voor de andere huurders, kan deze persoon schriftelijk een beroep doen op de hardheidsclausule en de verhuurder verzoeken in zijn of haar geval van het Sociaal Statuut af te wijken. De verhuurder neemt over dit 9

10 verzoek binnen 30 dagen een beslissing. Deze wordt schriftelijk en met redenen omkleed aan de betreffende huurder meegedeeld De verhuurder legt een dossier aan van beroepen op de hardheidsclausule en bijbehorende besluiten. Dit dossier speelt een rol in de evaluatie van dit Sociaal Statuut. Aldus overeengekomen te Wormer op 29 mei 2009, Namens de Klankbordgroep Molenbuurt: Namens WORMERWONEN: J.J.D. Wijnands Voorzitter Huurders voor Huurders Th. W. Krijnen Directeur WORMERWONEN 10