C O N V E N A N T Stedelijke vernieuwing In Zaanstad en Wormerland

Transcriptie

1 C O N V E N A N T Stedelijke vernieuwing In Zaanstad en Wormerland Zaanstad/Wormerland, 1 januari 2013

2 Vooraf Dit convenant over stedelijke vernieuwing in Zaanstad en Wormerland, kortweg Convenant Stedelijke Vernieuwing, heeft betrekking op alle sociale huurwoningen van woningcorporaties in Zaanstad en Wormerland. In dit convenant zijn afspraken opgenomen tussen de Zaanse woningcorporaties en hun bewonersraden die gaan over situaties als sloop/nieuwbouw en ingrijpende renovaties. Situaties waarbij de bewoners de woning moeten verlaten en daarmee stadsvernieuwingsurgent worden. Corporaties en bewonersvertegenwoordigers leggen via dit convenant de basis voor sociale plannen die gaan over rechten, plichten en vergoedingen voor bewoners die te maken krijgen met stedelijke vernieuwing. Hoewel stedelijke vernieuwing onzekerheid en kosten met zich meebrengt, zijn alle partijen in Zaanstad en Wormerland corporaties, huurders maar ook de gemeenten - gebaat bij een kwalitatief goede woningvoorraad. Een opgeknapte woning of een nieuwbouwwoning leidt tot verhoging van het woongenot. Dit convenant geldt voor de duur van vier jaren: van 1 januari 2013 tot 1 januari De vorige afspraken over stedelijke vernieuwing toen nog gevat in het document Stedelijke Kaderafspraken - liepen formeel tot 31 december 2011, maar bleven nog geldig tot het moment waarop de nieuwe afspraken via dit convenant zijn ingegaan. Met ingang van 1 januari 2013 zullen de afspraken in het document Stedelijke Kaderafspraken dan ook vervallen. De afspraken in dit convenant zijn gebaseerd op het Convenant Woonruimteverdeling Zaanstad Verder is uiteraard de Overlegwet van toepassing. Op basis van de Overlegwet zijn de corporaties verplicht voor enkele onderwerpen, waaronder stedelijke vernieuwing, overleg te hebben met of gekwalificeerd advies te vragen aan hun bewonersvertegenwoordigers. 2

3 Inhoudsopgave pagina 1. Stadsvernieuwingsurgentie 4 2. Peildatum 4 Leefbaarheid en sociaal beheer 3. Herhuisvesting 5 Zelf zoeken Wisselwoningen Europese Beschikking Herhuisvesting bij sloop Herhuisvesting bij renovatie Behouden van de woonduur Voorrang voor stadsvernieuwingskandidaten 4. Financiële tegemoetkoming en vergoedingen Slotbepalingen 11 Tussentijdse aanpassingen Hardheidsclausule 3

4 Partijen: 1. Parteon, gevestigd in Wormerveer, vertegenwoordigd door haar directeur/bestuurder de heer C. van Boven; 2. Woningstichting Rochdale, gevestigd in Zaandam, vertegenwoordigd door haar directeur de heer P. Vreke; 3. ZVH, gevestigd in Zaandam, vertegenwoordigd door haar directeur/bestuurder de heer F.A.M. van Dooren; 4. Eigen Haard, gevestigd in Amsterdam, vertegenwoordigd door haar directeur de heer P. Hildering; 5. WORMERWONEN, gevestigd in Wormerland, vertegenwoordigd door haar directeur de heer S. Timmerman hierna te noemen de corporaties en 1. Vereniging Bewonersraad Parteon, kantoorhoudende in Zaandijk, vertegenwoordigd door haar voorzitter de heer M. Wessel; 2. Gebiedsraad Rochdale, kantoorhoudende in Amsterdam, vertegenwoordigd door haar voorziter de heer R.A. Brands; 3. Bewonersraad ZVH, Belangenvereniging voor bewoners van ZVH-woningen, kantoorhoudende in Zaandam, vertegenwoordigd door haar voorzitter de heer B. Regter; 4. Huurdersfederatie ALERT, kantoorhoudende in Amsterdam, vertegenwoordigd door haar voorzitter de heer J.H. ten Have; 5. Huurdersvereniging Huurders voor Huurders, kantoorhoudende in Wormerland, vertegenwoordigd door haar voorzitter de heer D. Wijnands; hierna te noemen de bewonersraden maken afspraken met elkaar over de rechten en plichten van bewoners, die te maken krijgen met stedelijke vernieuwing en op basis daarvan stadsvernieuwingsurgent zijn geworden. Partijen baseren zich daarbij op inhoud van de Stedelijke Kaderafspraken waarvoor dit voorliggende convenant in de plaats is gekomen. Een convenant doet meer recht aan het feit dat de corporaties en de bewonersraden een gezamenlijke verantwoordelijkheid hebben bij stedelijke vernieuwing. 1 Stadsvernieuwingsurgentie Op het moment dat corporaties besluiten om te gaan slopen of renoveren - een ingreep waarbij het technisch gezien onmogelijk is om in de woning te blijven wonen - dan lichten zij de gemeente hierover in. Huishoudens die te maken krijgen met sloop of renovatie en daarom hun woning (tijdelijk) dienen te verlaten, krijgen van de gemeente een stadsvernieuwingsurgentie. Ook wanneer sprake is van samenvoegen of splitsen van woningen of wanneer het gaat om een functiewijziging van een complex kan de gemeente het betreffende huishouden een stadsvernieuwingsurgentie toekennen. Alleen legale huurders, in het bezit van een huurcontract voor onbepaalde tijd, komen in aanmerking voor stadsvernieuwingsurgentie. Een belangrijke voorwaarde is ook dat de 4

5 huurder, op wiens naam het huurcontract staat, de woning ook daadwerkelijk bewoont. In geval van tijdelijke verhuur, op welke basis dan ook, zal de gemeente geen stadsvernieuwingsurgentie verstrekken. Dit gebeurt ook niet als sprake is van onrechtmatige bewoning. De gemeente stelt de betrokken woningcorporatie op de hoogte van het feit dat zij de stadsvernieuwingsurgentie heeft toegekend aan de huishoudens. De woningcorporatie zorgt er vervolgens voor dat het huishouden als woningzoekende wordt ingeschreven in WoningNet. 2 Peildatum De Zaanse woningcorporaties streven er naar dat zij minimaal één jaar en maximaal twee jaar voor sloop of herstructurering een peildatum vaststellen. Een peildatum geeft het moment aan dat de gemeente aan de betrokken bewoners een stadsvernieuwingsurgentie kan toekennen. Vanaf de peildatum gelden alle rechten en plichten die in dit convenant zijn opgenomen. Echter, er kunnen zich om verschillende redenen uitzonderingen met betrekking tot deze termijn voordoen. Deze termijn kan langer zijn dan twee jaar als sprake is van grote stadsvernieuwingsprojecten. Als de betreffende corporatie dit van te voren weet, dan vraagt zij de gemeente om goedkeuring voor de verlenging van deze tweejarige termijn. Op het moment dat de corporatie de peildatum heeft vastgesteld, zal zij dit schriftelijk melden aan het College van Burgemeester en Wethouders van Zaanstad of Wormerland. De gemeente bekijkt vervolgens of het project, waarvoor de corporatie een peildatum heeft bepaald, aan alle voorwaarden voldoet. Het gaat dan om de voorwaarden die in het Convenant Woonruimteverdeling 2011 Zaanstad zijn genoemd. De corporatie heeft als inspanningsverplichting om aan de gemeente een sloop- danwel ingrijpend verbeteringsplan te overleggen, waarin is aangegeven om hoeveel en welke woningen het gaat, wanneer de ingreep is gepland en hoeveel en welke woningen door de vervangende nieuwbouw/ingrijpende verbetering worden gerealiseerd. Ook van belang is uiteraard of de corporatie een Sociaal Plan heeft opgesteld. Als beide plannen (Verbeterings- en Sociaal Plan) voldoen aan de gemeentelijke eisen, dan besluit de gemeente dat zij stadsvernieuwingsurgentie toekent aan de huurders die te maken krijgen met herstructurering of sloop en om die reden hun woning dienen te verlaten. De corporatie meldt tenslotte aan haar eigen huurders dat zij stadsvernieuwingsurgent zijn geworden en welke planning en procedure gevolgd gaat worden. Voordat een corporatie een peildatum bepaalt, meldt zij eerst aan de collegacorporaties in de Zaanstreek dat zij herstructureringsplannen heeft. Dit om o.a. af te stemmen dat niet teveel stadsvernieuwingsurgenten tegelijkertijd naar een vervangende woning zoeken. De corporaties melden aan elkaar wat de voorgenomen tijdsplanning is, het aantal te slopen/te verbeteren woningen, het aantal en type nieuw te bouwen woningen en de voorziene herhuisvestingsbehoefte (zoals type woning, huurprijs, locatie). Vanaf de peildatum tot aan de renovatie of sloop, zal de corporatie bij de stadsvernieuwingskandidaten geen huurverhoging meer in rekening brengen. 5

6 Leefbaarheid, sociaal beheer, participatie en communicatie De corporaties vinden het belangrijk om de buurt waar sloop of renovatie gepland staat leefbaar te houden. Tijdelijke verhuur van woningen waar de stadsvernieuwingskandidaten al uit vertrokken zijn, is één van de maatregelen die corporaties nemen. Dit om lang leeg staan van woningen en daarmee verloedering van de buurt te voorkomen. Echter, ook met tijdelijke bewoning is het van belang dat de corporatie in de gaten houdt wat er in de buurt gebeurt, zodat zij tijdig op negatieve ontwikkelingen kan inspelen. De maatregelen die de corporatie in ieder geval wil treffen, legt zij vast in het Sociaal Plan voor het betreffende project. In dit Sociaal Plan zal de corporatie altijd iets opnemen over het tijdelijk beheer van de te herstructureren woningen. Ook neemt de corporatie in het Sociaal Plan op hoe en op welke momenten zij haar huurders c.q. de stadsvernieuwingsurgenten, op de hoogte houdt. Dat inbreng van huurders in het traject gewenst en volgens de Overlegwet noodzakelijk is, is al op pagina 2 van dit Convenant aan de orde geweest. Ook over de inbreng van de huurders bij de stadsvernieuwingsplannen zal de corporatie in het Sociaal Plan melden wat zij op basis van o.a. de Overlegwet - van haar huurders verwacht. 3 Herhuisvesting Na het vaststellen van de peildatum legt de corporatie huisbezoeken af bij de huurders die stadsvernieuwingsurgent zijn geworden. Tijdens dit huisbezoek informeren de corporatiemedewerkers de huurder over wat de corporatie gaat doen met hun woning, hoe de huurder aan vervangende woonruimte komt en welke ondersteuning de corporatie daar bij biedt. Zelf zoeken Stadsvernieuwingsurgenten in Zaanstad en Wormerland kunnen zelf via WoningNet met voorrang vervangende woonruimte zoeken. De corporatie schrijft de huurders in bij WoningNet en neemt de inschrijfkosten voor haar rekening. Stadsvernieuwingsurgenten kunnen gaan zoeken naar een andere woning als zij van WoningNet een bewijs van inschrijving hebben ontvangen. Dit kan ook een woning zijn in een andere gemeente. Met de uitplaatsende corporatie kan de stadsvernieuwingskandidaat zijn eventuele verhuiswensen naar een andere gemeente bespreken, zodat samen bekeken kan worden wat de verschillende mogelijkheden zijn. Als een stadsvernieuwingsurgent tijdens het huisbezoek aangeeft dat hij niet zelf kan zoeken, dan kan de corporatie hulp bieden. In ieder geval zullen de corporaties hun hulp aanbieden aan oudere huurders of huurders met een beperking. Deze hulp kan variëren van begeleiding bij het zoeken via het systeem van WoningNet tot bemiddeling door de corporatie naar een specifieke (zorg-)woning. Mocht de stadsvernieuwingsurgent zes maanden voor de sloop- of renovatiedatum nog geen vervangende woonruimte hebben gevonden, dan zal de corporatie meehelpen in de zoektocht. De stadsvernieuwingsurgent kan dit laatste half jaar zelf blijven zoeken, maar de corporatie zal ook vervangende woonruimte aanbieden. De corporatie doet een aanbod op basis van de woonwensen van het huishouden. Echter, in deze periode gaat het om een eenmalige aanbieding die de stadsvernieuwingsurgent in principe niet mag weigeren. 6

7 In de zoektocht naar een andere woning geldt dat de woning die een stadsvernieuwingsurgent kiest, moet passen bij de omvang van het huishouden. Bij de nieuwe huisvesting van stadsvernieuwingskandidaten geldt namelijk de bezettingsnorm zoals genoemd in het Convenant Woonruimteverdeling 2011 Zaanstad. Onder bezettingsnorm wordt verstaan de huishoudensgrootte in verhouding tot het kamertal van een woning. In een enkel geval kan het zo zijn dat een corporatie besluit om, in het voordeel van de stadsvernieuwingsurgent, af te wijken van deze norm. Wisselwoningen Naast het zelf zoeken naar een andere woning kan de corporatie besluiten om wisselwoningen beschikbaar te stellen. Dit is het geval wanneer de woning wordt gerenoveerd en deze ingreep kortdurend is (lees: gemiddeld een half jaar). Vaak worden de woningen in het te renoveren complex of in de buurt daarvan als wisselwoning ingezet. De corporatie biedt deze woning eenvoudig gestoffeerd aan, zodat de huurder hier geen kosten voor hoeft te maken. Voor de wisselwoning sluit de corporatie met de stadsvernieuwingsurgent een tijdelijk huurcontract. Het oude huurcontract houdt tijdens de renovatie niet op te bestaan. Na de verbeteringsingreep kan de corporatie het oude huurcontract door laten lopen of een nieuw contract aanbieden. Zo lang het om dezelfde woning gaat met dezelfde plattegrond blijft de opgebouwde woonduur gewoon in stand (zie ook de tekst over behouden van de woonduur op pagina 8). Deze mogelijkheid geldt ook voor de stadsvernieuwingsurgenten met een hoger inkomen dan Op moment van terugkeer naar de eigen woning wordt het huurcontract van de wisselwoning ontbonden. Door de renovatie zal het in sommige gevallen zo zijn dat de corporatie de huurprijs naar boven zal bijstellen. Mocht van een verhoging van de huurprijs sprake zijn, dan zal de corporatie dit, voordat zij aan de ingreep begint, kenbaar maken aan de huurder. Voor de wisselwoning geldt verder dat als de huur van de wisselwoning toch hoger is dan die van de oude woning, dan wordt de oude huur bij de huurder in rekening gebracht en neemt de corporatie die uitplaatst het huurprijsverschil voor rekening. Europese Beschikking Met ingang van 1 januari 2011 zijn de regels veranderd met betrekking tot de inkomensgroepen die toegang hebben tot de sociale huurwoningvoorraad. Deze verandering is opgelegd door een beschikking van de Europese Commissie. Vanaf deze datum kunnen huishoudens met een inkomen boven (prijspeil 1 januari 2012) niet meer terecht in een sociale huurwoning met een huurprijs tot 664,66 (prijspeil 1 januari 2012). Echter, de corporaties in de Zaanstreek hebben besloten om voor de stadsvernieuwingsurgenten een uitzondering te maken. Voor deze groep geldt dat zij, ongeacht hun inkomen, met voorrang kunnen zoeken naar een andere huurwoning waarvan de huurprijs onder de 664,66 ligt. Herhuisvesting bij sloop In het geval van sloop hebben stadsvernieuwingskandidaten bij herhuisvesting in principe twee keuzen: ze kunnen terugkeren naar de nieuwbouw of ze kunnen zich definitief elders vestigen. 1. Mocht de stadsvernieuwingskandidaat de wens hebben om terug te keren naar de nieuwbouw, dan maakt de stadsvernieuwingsurgent dit kenbaar tijdens het huisbezoek dat de corporatiemedewerker bij hem aflegt. In de tussentijd zoekt de 7

8 stadsvernieuwingsurgent zelf met voorrang via WoningNet naar vervangende woonruimte. Hij betrekt deze woning met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd - in afwachting van oplevering van de nieuwbouw. Voor deze periode geldt geen huurcompensatie (huurprijsverschil tussen de oude woning en deze woning). Het betreffende huishouden kan dan uiteraard besluiten om uiteindelijk toch in de woning te blijven waar men ten behoeve van de ingreep is ingetrokken. 2. Wanneer het huishouden met stadsvernieuwingsurgentie definitief kiest voor een andere woning, dan kan dit huishouden met voorrang via WoningNet op een andere woning reageren. Ook in deze situatie kan het huishouden na oplevering van de nieuwbouw alsnog besluiten om terug te keren naar de nieuwbouw. Vanzelfsprekend geldt ook bij deze keuze voor herhuisvesting geen huurcompensatie. Terugkeer naar de nieuwbouw geldt zo lang de voorraad strekt. De nieuwbouwvoorraad sociale huurwoningen zal in de meeste gevallen kleiner zijn dan de hoeveelheid die voorheen op dezelfde plek stond. De toewijzing bij terugkeer vindt plaats op volgorde van de woonduur. Hiervoor geldt de woonduur die het huishouden voor de peildatum heeft opgebouwd. Of een huishouden kan terugkeren naar de nieuwbouw is ook afhankelijk van de hoogte van het inkomen ten opzichte van de inkomensgrens die vanaf 1 januari 2011 door de Europese Commissie is opgelegd. Voor stadsvernieuwingskandidaten met een hoger inkomen dan (prijspeil 1 januari 2012) geldt bij de eerste keer verhuizen deze inkomensgrens niet. Zij kunnen daarom met voorrang terecht in een andere sociale huurwoning. Met deze verhuizing verzilveren zij hun stadsvernieuwingsurgentie. Mochten deze huurders, nadat zij hun stadsvernieuwingsurgentie hebben verzilverd, alsnog besluiten om terug te keren naar de nieuwbouw, dan geldt wel de inkomensvoorwaarde zoals deze vanuit Europa is opgelegd. Echter, de Zaanse corporaties willen rekening houden met de groep huishoudens met een middeninkomen. Deze groep heeft minder alternatieve huisvestingsmogelijkheden dan de groep huishoudens met een hoog inkomen. De Zaanse corporaties hebben daarom de inkomensgrens verhoogd naar (prijspeil 1 januari 2012). Dit betekent dat alle huurders met een inkomen tot na verzilvering van de stadsvernieuwingsurgentie alsnog terecht kunnen in de nieuwbouwvoorraad sociale huurwoningen zo lang de voorraad strekt. Herhuisvesting in geval van renovatie In het geval van renovatie, waardoor bewoners de woning dienen te verlaten en daardoor stadsvernieuwingsurgent worden, kan herhuisvesting op bijna dezelfde twee mogelijkheden gebeuren als bij sloop. Tijdens de woningverbetering kan de stadsvernieuwingsurgent kiezen voor twee huisvestingsmogelijkheden: 1. De stadsvernieuwingsurgent kiest ervoor om via WoningNet met voorrang definitief te verhuizen naar een andere woning elders. 2. De stadsvernieuwingsurgent kiest voor terugkeer naar de oude woning (of een vergelijkbare woning in hetzelfde complex). Dat betekent dat de stadsvernieuwingsurgent te maken krijgt met tijdelijke huisvesting in een door de betreffende corporatie geregelde wisselwoning (zie ook de tekst op pagina 6 over wisselwoningen). 8

9 Behouden van de woonduur In de meeste gevallen zal de stadsvernieuwingsurgent bij sloop/nieuwbouw zijn woonduur kwijt raken. De redenatie hierachter is dat de stadsvernieuwingsurgent na sloop óf in een nieuwbouwwoning terecht is gekomen (op de plek van de oude woning) of op basis van zijn voorrangspositie via WoningNet een andere woning elders naar wens gevonden heeft. Op korte termijn zal dit huishouden dan geen behoefte hebben aan een andere woning. Vanaf het moment dat de stadsvernieuwingsurgent zich definitief gevestigd heeft naar wens, kan deze nieuwe woonduur gaan opbouwen. Bij renovatie kan de stadsvernieuwingsurgent in de meeste gevallen zijn opgebouwde woonduur behouden. Dit is het geval waarbij de stadsvernieuwingsurgent er voor kan kiezen om terug te keren naar de oude woning en zich daarom tijdelijk vestigt in een wisselwoning. Bij terugkeer naar de oude woning gaat het om fysiek dezelfde woning, ook al is eventueel sprake van een aangepaste huurprijs in het bestaande huurcontract. Behoud van woonduur geldt niet wanneer bij renovatie sprake is van een ingrijpende plattegrondwijziging en de woning is een stuk groter geworden. In dit geval maakt de stadsvernieuwingskandidaat wooncarrière. De stadsvernieuwingsurgent krijgt voor de grotere woning dan een nieuw huurcontract waardoor de opgebouwde woonduur vervalt. Tijdelijk behoud woonduur Voor voormalige stadsvernieuwingskandidaten geldt dezelfde regeling als voor de reguliere huurder die op basis van woonduur een sociale huurwoning heeft geaccepteerd. Binnen een periode van vijf jaar na het ingaan van het huurcontract kunnen zij wanneer zij spijt hebben van hun woningkeuze omzien naar een andere sociale huurwoning. Zij kunnen bij het zoeken naar een andere woning nog gebruik maken van de woonduur die zij hadden toen zij op de sociale huurwoning reageerden die achteraf niet bleek te bevallen. Bij het zoeken naar een andere sociale huurwoning geldt de inkomensnorm volgens de Europese Beschikking. Voorrang voor stadsvernieuwingskandidaten De belangrijkste regel in de volgordebepaling bij herhuisvesting is dat stadsvernieuwingsurgenten voorrang hebben boven reguliere woningzoekenden. Bij de volgordebepaling zoals hieronder beschreven gaan we bij wijze van voorbeeld uit van een woning in een bepaalde wijk van Zaanstad of Wormerland. Wie van de woningzoekenden komt daarvoor als eerste in aanmerking? 1. Als eerste komen voor deze woning de stadsvernieuwingskandidaten uit dezelfde wijk in aanmerking. Mocht de stadsvernieuwingsurgent geïnteresseerd zijn in vervangende woonruimte in de eigen wijk, dan heeft hij daar voorrang boven stadsvernieuwingsurgenten uit andere wijken van Zaanstad of uit Wormerland. Echter, zijn er meerdere stadsvernieuwingsurgenten in een wijk geïnteresseerd in vervangende woonruimte in de eigen wijk, dan gelden de volgende selectiecriteria. sloopdatum (de sloopdatum die het eerst nadert gaat voor de sloopdatum die verder weg ligt) woonduur (de stadsvernieuwingsurgent met de langste woonduur gaat voor de kandidaat met een korte woonduur) leeftijd van de bewoner (waarbij de oudste stadsvernieuwingsurgent voor een jongere gaat). 9

10 2. Als er geen gegadigde stadsvernieuwingskandidaat uit dezelfde wijk de beschikbare woning accepteert, dan tellen als eerste de stadsvernieuwingsurgenten van elders uit Zaanstad en Wormerland als gegadigden. De volgorde binnen deze groep geïnteresseerden wordt net als voor de voorrang binnen een zelfde wijk (zie hierboven) bepaald op basis van de volgende criteria: sloopdatum (de sloopdatum die het eerst nadert gaat voor de sloopdatum die verder weg ligt) woonduur (de stadsvernieuwingsurgent met de langste woonduur gaat voor de kandidaat met een korte woonduur) leeftijd van de bewoner (waarbij de oudste stadsvernieuwingsurgent voor een jongere gaat). Op het moment dat een stadsvernieuwingskandidaat uit de Zaanstreek niet geïnteresseerd is in de betreffende woning in Zaanstad of Wormerland, dan kunnen stadsvernieuwingsurgenten uit andere gemeenten van de Stadsregio Amsterdam voor de woning in aanmerking komen. Als er geen stadsvernieuwingskandidaat is die de woning accepteert, dan komen tenslotte de reguliere woningzoekenden voor de woning in aanmerking. De Genieweg-formule De corporaties hebben de Genieweg-formule ontwikkeld voor oudere bewoners die stadsvernieuwingsurgent zijn geworden en een woonduur hebben opgebouwd van 20 jaren of meer. Deze bewoners raken bij stadsvernieuwing in de meeste gevallen hun woonduur kwijt als zij zich ten behoeve van de ingreep definitief elders vestigen. Alhoewel zij in hun nieuwe woning opnieuw woonduur opbouwen kan deze te gering zijn om na enkele jaren aanspraak te kunnen maken op een gelijkvloerse (senioren-)woning. De Genieweg-formule voorkomt dit. Oudere huurders kunnen, wanneer zij dit willen, een bijlage krijgen bij het huurcontract dat zij aangaan vlak na de stadsvernieuwingsingreep. In de bijlage staan afspraken over een verhuizing op termijn. Op het moment dat het aan de orde is zal de corporatie deze oudere huurders bemiddelen naar een gelijkvloerse (senioren-)woning. 4 Financiële tegemoetkomingen en vergoedingen Bewoners die vanwege sloop of ingrijpende woningverbetering moeten verhuizen, maken daarbij kosten. Het is redelijk dat de verhuurder bijdraagt in die kosten. Van overheidswege is vastgesteld welk minimumbedrag de verhuurder dient bij te dragen in de verhuis- en herinrichtingskosten. De Zaanse corporaties bieden een iets ruimere vergoeding aan: per 1 maart 2012 gaat het om Ieder jaar per 1 maart zal de verhuiskostenvergoeding worden bijgesteld aan de hand van het dan geldende inflatiepercentage. Op welk moment de corporaties dit bedrag uitkeren aan de stadsvernieuwingsurgent leggen de corporaties vast in het Sociaal Plan. De einddatum van het huurcontract is bepalend voor de hoogte van de verhuiskostenvergoeding. Als de einddatum van het huurcontract na het indexatiemoment ligt, dan krijgt de stadsvernieuwingsurgent de geïndexeerde verhuiskostenvergoeding. Mocht een huishouden te maken krijgen met een dubbele verhuizing, dus in het geval van een wisselwoning, dan zullen de Zaanse corporaties de huurder hierin ondersteunen. Dit kan o.a. 10

11 het aanbieden van verhuisservice zijn, óf een extra financiële tegemoetkoming ten bedrage van 563 (prijspeil 1 maart 2012). In het Sociaal Plan zal de corporatie aangeven op welke manier zij de stadsvernieuwingsurgent bij een eventuele dubbele verhuizing ondersteunt. Voor de definitieve woning geldt de huurprijs die ervoor staat. Stadsvernieuwingskandidaten krijgen van de corporaties daar geen korting of andere tegemoetkoming in de huur voor. Kostenposten die de betrokken corporatie op zich zal nemen in het geval van stadsvernieuwing zijn: de inschrijfkosten voor WoningNet omdat vanwege de registratie alle stadsvernieuwingskandidaten ingeschreven dienen te worden de jaarlijkse verlengingskosten van de inschrijving bij WoningNet tot het moment dat de stadsvernieuwingskandidaat de definitieve woning (huur of koop) heeft betrokken administratiekosten voor het huurcontract van de nieuwe woning en eventueel van de wisselwoning; eventueel het verschil tussen de huur van de oude woning en de huur van de wisselwoning eventueel huurbevriezing van de oude woning: na de peildatum zal de jaarlijkse huurverhoging, in afwachting van de ingreep, niet meer in rekening gebracht worden. (in voorkomende gevallen) maximaal een maand dubbele huur. Het betreft hier de huur van de oude woning. Let wel: administratiekosten zijn niet hetzelfde als de waarborgsom, en die laatste wordt uiteraard niet vergoed. 11

12 5 Slotbepalingen Dit convenant bevat afspraken die de gezamenlijke corporaties met elkaar en met de bewonersraden maken. Specifieke uitwerkingen van de afspraken leggen de corporaties vast in het Sociaal Plan dat zij voor ieder stadsvernieuwingsproject opstellen. Tussentijdse aanpassingen Het is mogelijk dat zich gedurende de looptijd van dit convenant nieuwe ontwikkelingen voordoen die van invloed zijn op de afspraken die in dit document zijn vastgelegd. De corporaties zullen dan in overleg treden met de bewonersraden. In dit overleg zullen partijen bespreken in hoeverre de ontwikkelingen de gemaakte afspraken beïnvloeden en op welke manier de gemaakte afspraken eventueel zullen worden aangepast. Hardheidsclausule In individuele gevallen of op grond van individuele omstandigheden, is het mogelijk om in beperkte mate af te wijken van de afspraken in dit convenant. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als de nieuwe woonsituatie naar verhouding grote negatieve consequenties voor de bewoner met zich mee blijkt te brengen die vooraf niet ingeschat waren. De betreffende corporatie zal zich inzetten om alsnog tot een goede oplossing voor deze individuele situatie te komen. De bewoner die een beroep wil doen op de hardheidsclausule meldt zijn klacht schriftelijk aan de betreffende corporatie. Mocht de corporatie daar niet naar tevredenheid van het huishouden mee omgaan, dan kan het huishouden zich wenden tot de Geschillencommissie. Geschillencommissie De Geschillencommissie bestaat uit: een onafhankelijk voorzitter, een lid benoemd uit de kring van huurders en een lid benoemd uit de kring van verhuurders. In alle gevallen waarin de huurder niet tevreden is over de dienstverlening van een medewerker van de corporatie of een derde die in opdracht handelt van de corporatie, wordt de klacht eerst voorgelegd aan de betreffende corporatie. Het kan gebeuren dat een huurder niet tevreden is over of het niet eens is met de afhandeling van de ingediende klacht. De klacht is dan uitgegroeid tot een geschil. Een geschil kan schriftelijk worden voorgelegd aan de Geschillencommissie, T.a.v. Secretaris Geschillencommissie, Postbus 22, 1520 AA in Wormerveer. De Geschillencommissie bemiddelt alleen tussen de corporatie en de huurder, niet tussen huurders onderling. Zij brengt advies uit aan de directie van de corporatie over wat er met het geschil moet gebeuren. Het is geen bindend advies. De corporatie zal hier in de praktijk alleen gemotiveerd van afwijken. Als een huurder hiertegen bezwaar wil maken, dan kan hij of zij zich richten tot het kantongerecht. 12

13 Partijen verklaren het convenant Stedelijke Vernieuwing geldig voor de periode 1 januari 2013 tot 1 januari 2017 Parteon Vereniging Bewonersraad Parteon de heer C. van Boven de heer H.M. Wessel Woningstichting Rochdale Gebiedsraad Rochdale de heer P. Vreke de heer R.A. Brands Woningstichting Eigen Haard Huurdersfederatie ALERT De heer P. Hildering De heer J.H. ten Have WORMERWONEN Huurdersvereniging Huurders voor Huurders De heer S. Timmerman de heer D. Wijnands ZVH Bewonersraad ZVH, Belangenvereniging voor bewoners van ZVH-woningen de heer F.A.M. van Dooren de heer B. Regter Zaanstad, 1 januari