KADER SOCIAAL PLAN ALGEMEEN

Transcriptie

1 KADER SOCIAAL PLAN ALGEMEEN FEBRUARI

2 Inhoudsopgaven 1. Algemene bepalingen 2. Algemeen 3. Proces en procedure bij sloop/nieuwbouw en ingrijpende renovatie 4. Communicatie 5. Financiële regelingen en tegemoetkomingen 6. Procedure voor (tijdelijke) herhuisvesting 7. Beheer en leefbaarheid 8. Slotbepalingen 2

3 1. Algemene bepalingen Definities 1.1 In dit sociaal plan wordt verstaan onder: Complex: Gemeente: Gemengd project: Groot onderhoud: Hardheidsclausule: ; Herstructureringsgebied: een verzameling van bij elkaar horende woningen en/of woongebouwen op basis van door de verhuurder gehanteerde indeling; Gemeente Bodegraven-Reeuwijk; een project dat meerdere werkzaamheden bevat die deels uit sloopnieuwbouw, deels uit renovatie en/of deels uit (groot) onderhoud bestaan. Verhuurder zal bij gemengde projecten de werkzaamheden in het planbesluit en verdere communicatie zoveel mogelijk naar categorie (sloopnieuwbouw/renovatie/(groot) onderhoud) uitsplitsen; het uitvoeren van dringende onderhouds- of vervangingswerkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW op complexniveau (ook wel buitengewoon of planmatig onderhoud genoemd, ter onderscheid van dagelijks-, gewoon- of niet-planmatig onderhoud); bepaling die de uitzondering op het bepaalde in het sociaal plan formuleert; gebied waarbinnen het planbesluit tot uitvoering wordt gebracht. Herstructureringsurgentie: Huisvestingsverordening: Huurder: Huurdersorganisatie: Passende woning: huurders verkrijgen met ingang van de peildatum een herstructureringsurgentie waarmee zij een voorrangspositie hebben op overige urgente woningzoekenden en niet- urgente woningzoekenden voor woonruimte die minimaal vergelijkbaar en maximaal passend is aan de te verlaten woning, voor zover deze voldoet aan het zoekprofiel; verordening opgesteld door het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Bodegraven-Reeuwijk, waarin vastgelegd de regelgeving voor het toewijzen van vergunningsplichtige woonruimte; alle huurders waarmee een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is gesloten voor een woning gelegen in het projectgebied, tezamen met hun eventuele (wettelijke) medehuurders, gezinsleden, inwonenden en alle personen die vanwege een van de voornoemde categorieën personen in de woning verblijven. Alle aanspraken die dit sociaal plan voor huurders in het leven roept, gelden eenmalig en ondeelbaar voor deze verzameling personen tezamen; huurdersvereniging Reeuwijk; een woning die voor wat betreft woninggrootte, woningtype en huurprijs voldoet in relatie tot de grootte en het type huishouden en het inkomen van de huurder conform de geldende Huisvestingsverordening van de gemeente; 3

4 Planbesluit: het definitieve besluit van verhuurder tot het uitvoeren van een specifiek project dat (mede) sloop-nieuwbouw, renovatie en/of groot onderhoud inhoudt. In het planbesluit wordt inhoudelijk niet ten nadele van de huurder van dit modelreglement afgeweken, maar zal worden vastgelegd: de geografische omvang van het projectgebied, waarmee de woningen worden vastgesteld waarvan de huurders aanspraak kunnen maken op de rechten die dit sociaal plan schept; de peildatum vanaf welk moment deze rechten door de betreffende huurders kunnen worden uitgeoefend; projectspecifieke maatregelen, waaronder de voor dat project geldende vergoedingsregelingen. Na overleg met de gemeente en de huurdersorganisatie die de belangen van bewoners in het projectgebied behartigt, zal het planbesluit schriftelijk worden vastgesteld; Peildatum: Reguliere huurovereenkomst: Renovatie: Sociaal plan: Sloop: Sloopbesluit: Toepassingsgebied: Verhuurder: de datum waarop de rechten en plichten uit het sociaal plan voor huurders gelden. Vanaf de peildatum kunnen huurders onder meer aanspraak maken op de verhuis- en inrichtingskostenvergoeding en herstructureringsurgentie; een huurovereenkomst voor woonruimte in de zin van artikel 7:233 BW, niet zijnde een huurovereenkomst voor gebruik naar aard van korte duur (art. 7:232 lid 2 BW), een gemeentelijke sloopwoning (art. 7:232 lid 4 BW), een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet, of een huurovereenkomst voor ten hoogste twee jaren, aangegaan met een huurder behorend tot een daartoe door de minister aangewezen groep; bij de definitie van renovatie wordt onderscheid gemaakt tussen: renovatie: het pakket van maatregelen voor aanpassing van een woning aan de tegenwoordige eisen van elementair woongenot. In het kader van dit statuut heeft renovatie betrekking op maatregelen aan de woning die niet in bewoonde staat kunnen worden uitgevoerd en waarbij de huurder voor een periode van maximaal 5 werkdagen de woning moet verlaten; ingrijpende renovatie: een ingrijpende voorziening aan een woning, zijnde niet groot onderhoud of renovatie, die niet tijdens bewoning uitgevoerd kan worden waarbij de huurder voor een periode van minimaal 5 werkdagen de woning moet verlaten. Het betreft hier bijvoorbeeld het samenvoegen van woningen of het anders indelen van de woning. Uitgangspunt bij ingrijpende renovatie is dat er een wijziging van de plattegrond van de woning plaatsvindt; afsprakenkader waarin de rechten en plichten van huurders en verhuurder, zijn opgenomen met betrekking tot herstructurering in project-gebieden; het slopen of zodanig verbouwen van het gehuurde dat dit niet mogelijk is met voortzetting van de huurovereenkomst, als bedoeld in artikel 7:274 lid 3 sub a BW; besluit door de verhuurder en gemeente genomen dat een woning in het kader van herstructurering gesloopt zal worden; gebied waar de herstructurering plaats vindt; Woningbouwvereniging Reeuwijk; 4

5 Verhuizing: Verhuiskostenvergoeding: Vervangende huisvesting: Zoekprofiel: het overbrengen van de inboedel van de ene woning naar de andere woning; financiële tegemoetkoming voor de verhuizing naar een (vervangende) andere woning in geval van sloop of een te renoveren woning; tijdelijke huisvesting in geval van terugkeer naar gerenoveerde woning; een beschrijving van de woningtypen waarvoor een woningzoekende met een herstructureringsurgentie met voorrang in aanmerking komt.. 5

6 2. Algemeen Woningbouwvereniging Reeuwijk krijgt de komende jaren in toenemende mate te maken met situaties waarin complexgewijs gesloopt gaat worden, In het kader van zo n traject is een goed Sociaal Plan een belangrijke randvoorwaarde. In overleg met de Huurdersvereniging Reeuwijk en de gemeente Bodegraven- Reeuwijk is besloten een raamwerk op te stellen in de vorm van een Algemeen Sociaal Plan dat de basis vormt voor verder maatwerk op complexniveau. In dit Algemeen Sociaal Plan zijn de zaken opgenomen die in een traject van sloop-nieuwbouw (en/of ingrijpende renovatie) in ieder geval geregeld dienen te worden. Door Woningbouwvereniging Reeuwijk wordt per project dit Algemeen Sociaal Plan van toepassing verklaard. Vervolgens wordt in overleg met de Huurdersvereniging Reeuwijk bekeken welke aanvullende buurtspecifieke regelingen er nog opgenomen moeten worden. Ieder Sociaal Plan wordt definitief vastgesteld door het bestuur van Woningbouwvereniging Reeuwijk. 2.1 Vaststelling en looptijd Dit sociaal plan is vastgesteld op 8 februari 2017 door het bestuur van verhuurder na overleg met de huurdersorganisatie, die haar huurders vertegenwoordigt. Dit sociaal plan is geldig met ingang van deze vaststellingsdatum tot de datum waarop dit onderhavige reglement door een nieuw reglement vervangen wordt Toepassingsgebied Dit sociaal plan is van toepassing op alle nog regulier bewoonde huurwoningen van verhuurder die onderwerp zijn van een besluit tot sloop, renovatie of groot onderhoud. Huurders kunnen aanspraak maken op de rechten die dit sociaal plan voor hen schept voor zover dit uit het specifieke planbesluit volgt. 2.3 Huisvestingsverordening Op dit sociaal plan is de huidige Huisvestingsverordening van toepassing. Indien de Huisvestingsverordening wijzigt, zal dit reglement hierop worden gecontroleerd en zo nodig aangepast. 2.4 Wet- en regelgeving De regels in dit sociaal plan zijn aanvullend of stemmen overeen met de bestaande wet- en regelgeving. Naast deze regeling blijven vanzelfsprekend alle wettelijke rechten en plichten van de huurders van kracht en zal de verhuurder deze respecteren. In deze regeling staan met name zaken die de verhuurder aanvullend op de wettelijk bepalingen wil regelen. 6

7 3. Proces en procedure bij sloop en ingrijpende renovatie 3.1 Procedure algemeen Verhuurder stelt huurders zo tijdig mogelijk op de hoogte van haar voornemens tot het uitvoeren van sloop-nieuwbouw, renovatie-, of onderhoudsplannen, voor zover deze plannen de huurders in kwestie rechtstreeks raken. Verhuurder betrekt eveneens haar huurders, voor zover deze plannen hen rechtstreeks raken, bij deze plannen, een en ander binnen de kaders die daarvoor gegeven worden door de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) en de eventuele samenwerkingsovereenkomst die verhuurder met de huurdersorganisatie heeft gesloten. Verhuurder zal bij gemengde projecten zo duidelijk mogelijk aangeven of de voorziene werkzaamheden vallen in de categorieën sloop-nieuwbouw, renovatie of (groot) onderhoud. 3.2 Informatie over het besluit De verhuurder informeert de huurders schriftelijk zo spoedig mogelijk over het besluit om woningen te slopen of ingrijpend te verbeteren, de verdere planning en de relevante rechten en plichten. De verhuurder zorgt er voor dat de huurders een exemplaar van het sociaal plan ontvangen. 3.3 Tijdsbepaling besluit De periode tussen bekendmaking van het besluit en de start van de werkzaamheden is 18 maanden bij sloop-nieuwbouw, 12 maanden bij ingrijpende renovatie en 6 maanden bij niet ingrijpende renovatie. 3.4 Peildatum Na het besluit tot sloop of renovatie wordt er door de verhuurder en de gemeente een peildatum vastgesteld. Deze peildatum ligt minimaal 18 maanden voor de vastgestelde sloopdatum of aanvangsdatum van de werkzaamheden voor renovatie. Vanaf deze peildatum hebben huurders per huurcontract recht op: een tegemoetkoming voor verhuis- en inrichtingskosten; een herstructureringsurgentie voor herhuisvesting, of vervangende huisvesting in geval van sloop of renovatie. 3.5 Toepassing huurdersrecht De hierboven genoemde (artikel 3.4) rechten zijn alleen van toepassing op hoofdhuurders, inclusief de leden van hun huishouding, die: een huurcontract voor onbepaalde tijd hebben, én bij de gemeente op hetzelfde adres ingeschreven staan, én feitelijk in de woning woonachtig zijn, én niet op andere niet enkel aan de sloop/renovatie gerelateerde gronden hun woning dienen te verlaten. Huurders die verhuisd zijn vóór de datum van inwerkingtreding van dit sociaal plan, hebben geen recht op een tegemoetkoming conform de regeling zoals opgenomen in dit sociaal plan. 3.6 Bevriezing kale huurprijs De kale huurprijs van de woning die in aanmerking komt voor sloop of renovatie, wordt vanaf de peildatum bevroren. 7

8 4. Communicatie 4.1 Contactpersoon Er zijn contactperso(o)n(en), die gedurende het gehele proces van herhuisvesting, sloop/nieuwbouw of renovatie aanspreekbaar zijn voor de huurder. De contactpersoon zal, indien dit van toepassing is, het individuele gesprek met huurder voeren en zal deze behulpzaam zijn bij alle procedures en regelingen. 4.2 Nieuwsbrief De huurders worden regelmatig op de hoogte gehouden van de voortgang van de voorbereiding en de uitvoering van het vernieuwingsplan. Bewoners van omringende complexen die niet worden gesloopt of gerenoveerd worden regelmatig door middel van een (digitale) nieuwsbrief op de hoogte gehouden van de werkzaamheden, de planning en mogelijke overlast. 4.3 Huisbezoek De verhuurder maakt met elk huishouden een afspraak voor een huisbezoek, nadat het besluit is genomen en uiterlijk 12 maanden voor de geplande datum van sloop-nieuwbouw respectievelijk 6 maanden voor de start van de werkzaamheden voor (wel of niet ingrijpende) renovatie. Doel van het huisbezoek zijn: het informeren van de huurder over het besluit tot sloop-nieuwbouw of renovatie en de verdere procedure daarvan; het informeren van de huurder over zijn rechten en plichten, mede op basis van dit sociaal plan; het geven van informatie over de mogelijkheden met betrekking tot her- en tijdelijke huisvesting, subsidie en vergoedingen; het inventariseren van de woonwensen van de huurder en het aangeven van de mogelijkheden om daaraan tegemoet te komen; het verhelderen van de procedure voor woningtoewijzing en het vaststellen van het zoekprofiel voor een andere woning op basis van het aantal personen, inkomen, leeftijd e.d.; het inventariseren van door de huurder zelf aangebrachte voorzieningen in de woning; het inventariseren van de aanwezige woningaanpassingen op grond van de Wet op de Maatschappelijke Ondersteuning; het inventariseren van mogelijke knelpunten bij de huurder; het attenderen op het gestelde in de hardheidsclausule. De huurder mag zich laten bijstaan door een derde. Alle afspraken gemaakt tijdens de individuele gesprekken worden schriftelijk vastgelegd en door verhuurder aan huurder bevestigd, en zullen door huurder voor akkoord getekend worden. 4.4 Ondersteuning bij het zoeken van een nieuwe woning Verhuurder zal huurder met informatie en tips ondersteunen bij het zoeken naar een nieuwe woning. Indien het op grond van de gemeentelijke Huisvestingsverordening mogelijk is om middels een urgentie voorrang te krijgen boven andere woningzoekenden, zal verhuurder deze toekennen. 4.5 Procedure opleveren woning/of gedeeltelijk beschikbaar stellen woning Ingeval van sloop dient huurder de woning leeg aan verhuurder op te leveren. Huurders die zelf hun huurovereenkomst opzeggen op een datum gelegen vóór de in het planbesluit vast te stellen peildatum, kunnen geen rechten aan dit sociaal plan ontlenen en dienen de woning op te leveren in verhuurbare staat, conform hun huurovereenkomst en de daarbij behorende algemene huurvoorwaarden. Bij opzegging, door huurder of verhuurder, na de in het planbesluit vast te stellen peildatum, wordt de woning als volgt opgeleverd: bezemschoon; leeg; boorgaatjes e.d. hoeven niet gevuld te worden; 8

9 4.5.1 In het geval van groot onderhoud of renovatie die niet mogelijk is in bewoonde staat, zal in het planbesluit duidelijk worden gemaakt of en in welke mate huurder het gehuurde dient te ontruimen voor de duur van de werkzaamheden, en hoe hij dit aan verhuurder dient op te leveren In geval van groot onderhoud of renovatie waarbij huurder in de woning kan verblijven, zal in het planbesluit duidelijk worden gemaakt of en in welke mate huurder de plaatsen waar de werkzaamheden uitgevoerd worden dient vrij te maken en houden voor de duur van de werkzaamheden. 4.6 Huuropzegging in geval van sloop Verhuurder zal overgaan tot het daadwerkelijk opzeggen van de huurovereenkomst, met inachtneming van de wettelijke termijnen en formaliteiten. 9

10 5. Financiële regelingen en tegemoetkomingen 5.1 Verhuis- en inrichtingskostenvergoeding Huurders van woningen die in het kader van herstructurering hun woning door sloop of renovatie moeten verlaten, hebben ingevolge dit sociaal plan vanaf de peildatum, maar minimaal 12 maanden vóór de vastgestelde datum tot sloop of renovatie, recht op een éénmalige tegemoetkoming voor verhuis- en inrichtingskosten van 5.910,-- (prijspeil 1 maart 2017). 5.2 Indexering De hoogte van het bedrag van de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van huurders van woningen zoals genoemd in artikel 5.1 zal worden bepaald in het planbesluit dat toe ziet op de sloopwerkzaamheden in kwestie. Bij het bepalen van de hoogte van deze tegemoetkoming zal rekening worden gehouden met het jaarlijks door de minister ex artikel 7:275 lid 4 BW vastgestelde bedrag. De verhuis- en inrichtingskostenvergoeding kan niet in het nadeel van huurder afwijken van dit bedrag. 5.3 Uitbetaling De éénmalige vergoeding van de verhuis- en herinrichtingskosten wordt in delen aan de huurder uitbetaald, zowel in geval van sloop van de woning (waarna de huurder al dan niet terugkeert in de nieuwbouw) als in het geval waarin de huurder tijdelijk de woning moet verlaten in verband met renovatie, en vervolgens in dezelfde woning terugkeert: 75% van de vergoeding wordt voldaan op het tijdstip van een maand voorafgaande aan de geplande verhuizing naar andere woonruimte of zoveel later als de feitelijke verhuizing bekend wordt en na ontvangst van de getekende huuropzegging in geval van sloop. de resterende 25% wordt voldaan op het moment van inleveren van de sleutel van de oude of tijdelijke huurwoning en het daadwerkelijk leeg beschikbaar stellen van de woonruimte. 5.4 Huurdersrechten Huurders die rechten kunnen ontlenen aan het bepaalde in artikel 3.4, zijn geen inschrijving, -administratie, en/of contract kosten verschuldigd aan de verhuurder en geen leges verschuldigd aan de gemeente. 5.5 Geen dubbele huur Huurders zijn gedurende de looptijd van het sociaal plan bij verhuizing in het kader van de herstructurering geen dubbele huur verschuldigd. 5.6 Openstaande vorderdingen In het geval dat verhuurder nog een vordering heeft openstaan bij huurder kan verhuurder het te vorderen bedrag in mindering brengen op de tegemoetkoming. Dit wordt vooraf schriftelijk aan huurder medegedeeld. 5.7 Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV) Bij beëindiging van de huur komt de huurder mogelijk in aanmerking voor vergoeding voor zelf aangebrachte voorzieningen, voor zover voor deze voorzieningen toestemming door de verhuurder is verleend. De vergoedingen worden vastgesteld in overeenstemming met de bij de verhuurder geldende ZAV-regeling. 5.8 Huurgewenning bij sloop Indien de huurder ten gevolge van sloop van het gehuurde een nieuwe huurovereenkomst voor een andere woning sluit, kan hij onder voorwaarden aanspraak maken op huurgewenning. Huurgewenning wil zeggen dat de verhuurder het verschil in huurprijs tussen de oude woning en de nieuwe woning deels compenseert. Deze compensatie wordt over de loop van tijd afgebouwd. 10

11 5.8.1 Toepassen van huurgewenning In het planbesluit kan worden opgenomen of een huurgewenningsregeling op het project van toepassing is, en zo ja, wat de looptijd van de huurgewenning is en welke compensatie-percentages daarbij gehanteerd worden Voorwaarden voor een huurgewenningsregeling In het geval er een huurgewenningsregeling in het planbesluit opgenomen wordt, zullen de volgende voorwaarden gelden om in aanmerking te komen voor huurgewenning: er is een drempelbedrag bij de toepassing van de huurgewenning. De nieuwe netto kale huurprijs moet tenminste 25,00 per maand hoger zijn dan de oude huurprijs; de huurgewenning wordt berekend over de netto te betalen huur, dat wil zeggen de huur ná aftrek van de huurtoeslag, en zonder rekening te houden met servicekosten. De huurder die gebruik wil maken van de huurgewenningsregeling én recht heeft op huurtoeslag, is verplicht de beschikking huurtoeslag te overleggen. 11

12 6. Procedure voor (tijdelijke) herhuisvesting 6.1 Uitgangspunten herhuisvesting Bij herhuisvesting wordt met inachtneming van het hier onderstaande zoveel mogelijk rekening gehouden met de woonwensen van de huurder zoals die zijn geïnventariseerd met het formulier Woonwenseninventarisatie tijdens het huisbezoek. De huurder dient passend of vergelijkbaar te worden gehuisvest en verkrijgt een herstructureringsurgentie met een zoekprofiel Passende woning is een woning waarvan de grootte past bij het aantal personen van het huishouden en waarvan de huur passend is bij het inkomen van het huishouden volgens de toewijzingscriteria. 6.2 Terugkeeroptie Huurders die de woning vanwege sloop moeten verlaten hebben de mogelijkheid om bij de verhuurder aan te geven dat zij terug willen keren naar een nieuwbouwhuurwoning in de eigen wijk Huurders die hebben aangegeven terug te willen keren naar een nieuwbouwhuurwoning krijgen een herstructureringsurgentie voor vervangende huisvesting én voorrang bij een nieuwbouwhuurwoning in de wijk, die zij hebben moeten verlaten, voor zover daar mogelijkheden aanwezig zijn en mits de woning voor hen passend is. 6.3 Geldigheid herstructureringsurgentie met terugkeeroptie en wijkvoorrang Verhuurder biedt huurders van te slopen woningen in de wijkontwikkelingsgebieden binnen de (passende) mogelijkheden die aanwezig zijn, de gelegenheid om terug te keren naar hun eigen wijk. Hiertoe krijgt de woningzoekende een herstructureringsurgentie met terugkeeroptie voor een passende of vergelijkbare woning. Deze urgentie is geldig gedurende de periode dat het nieuw te bouwen project op die locatie wordt gerealiseerd. Zodra de bouw van het project of complex is afgerond vervalt deze terugkeermogelijkheid met wijkvoorrang. Indien huurder van deze mogelijkheid gebruik wil maken, dan heeft hij recht op bemiddeling en terugkeer naar een permanente passende of vergelijkbare (nieuwbouw) woning in de wijk. Passend wil zeggen een woningtype overeenkomstig het zoekprofiel dat bij de herstructureringsurgentie hoort. Indien de herstructureringsurgent gebruik wil maken van de voorrangsregeling dient de huurprijs en inkomen passend te zijn volgens de dan geldende regels. 6.4 Tijdelijke huisvesting in geval van renovatie De huurder die vanwege renovatie zijn woning langer dan één maand moet verlaten heeft recht op tijdelijke huisvesting. Verhuurder zal pogen hierbij rekening te houden met de wensen van huurder, maar huurder kan daar geen rechten aan ontlenen Voor het gebruik van de tijdelijke huisvesting is huurder een huurprijs verschuldigd, die gelijk is aan de huurprijs van de door hem gehuurde te renoveren woning. De verplichtingen, die voor huurder voortvloeien uit zijn huurovereenkomst en de daarvan deel uitmakende algemene huurvoorwaarden, zijn onverkort van toepassing op het gebruik van de tijdelijke huisvesting Voor de duur van de bewoning van de tijdelijke huisvesting in geval van renovatie vergoedt de verhuurder de eventuele opslagkosten voor overtollig huisraad Zodra huurder kan terugkeren naar zijn gerenoveerde woning, dient hij de tijdelijke huisvesting schoon en in goede staat op te leveren. Als de huurder schade heeft aangericht in de tijdelijke huisvesting, met inbegrip van de bij aanvang van het gebruik eventueel aanwezige stoffering, inboedel en inventaris, wordt de schade door de huurder vergoed. Verhuurder heeft het recht om deze schade tot het gezamenlijk beloop te verrekenen met de vergoeding(en), althans het eventueel nog resterende deel daarvan, waarop huurder, op grond van hoofdstuk 5 van dit sociaal plan, aanspraak kan maken De huurder die vanwege renovatie zijn woning moet verlaten, maar binnen één maand kan terugkeren in de woning, heeft geen recht op tijdelijke huisvesting. 12

13 6.5 Volgorde van woningtoewijzing De volgorde van toewijzing van een woning aan een woningzoekende met een herstructureringsurgentie gebeurt op basis van de peildatum en bij een gelijke peildatum op basis van woonduur. Bij gelijke afgiftedatum én woonduur is de hoogste leeftijdsscore bepalend. 6.6 Zoeken naar een nieuwe woning Huurders spannen zich het eerste half jaar zelf in actief op zoek te gaan naar een passende of vergelijkbare woning. Een huurder met een herstructureringsurgentie krijgt bij bemiddeling door de verhuurder één woningaanbieding voor passende of vergelijkbare woning. Verhuurder zal voor zover dit binnen hun vermogen ligt en met in achtneming van het zoekprofiel en de passendheidscriteria aan de wensen van huurder voldoen. 6.7 Verantwoordelijkheid verhuizing Huurders dragen zelf verantwoordelijkheid voor de verhuizing naar de vervangende huisvesting of permanente woning. 6.8 Behoud woonduur Voor huishoudens die de woning moeten verlaten en die verhuizen met een herstructureringsurgentie vanuit de te slopen of ingrijpend te renoveren woning naar een vervangende huisvesting, blijft de opgebouwde woonduur gehandhaafd. De woonduur komt te vervallen bij een volgende verhuizing. 13

14 7. Beheer en leefbaarheid 7.1 Onderhoud na besluit tot sloop-nieuwbouw en renovatie Vanaf het moment dat verhuurder in een planbesluit tot sloop besloten heeft, zullen in de woning geen ingrepen meer worden uitgevoerd die naar hun aard en omvang als ingrijpend kunnen worden beschouwd of die aangemerkt kunnen worden als woningverbetering. Hieronder worden in ieder geval verstaan ingrepen in de constructie, voorzieningen op het gebied van energiebesparing en isolatie en voorzieningen die betrekking hebben op de indeling van de woning of wijzigingen hierin. Voor renovatie geldt hetzelfde, doch slechts met betrekking tot de te renoveren onderdelen van het gehuurde Verhuurder kan van het voorgaande afwijken indien in de woning op aantoonbare medische gronden onverwijld aanpassingen noodzakelijk zijn én er op dat tijdstip op korte termijn geen geschikte alternatieve woonruimte voorhanden is. 7.2 Noodzakelijke onderhoud Verhuurder zal in de periode vanaf de bekendmaking van een planbesluit tot sloop of renovatie alle noodzakelijke reguliere werkzaamheden en reparaties uitvoeren conform de regels van het normale klachtenonderhoud. Verhuurder houdt zich het recht voor om, in geval van sloop, binnen de periode van zes maanden voorafgaande aan de daadwerkelijke sloop van de woning, slechts noodreparaties uit te voeren, en die werkzaamheden te doen die noodzakelijk zijn om de woning veilig en wind- en waterdicht te houden. In voorkomende gevallen zal hierover altijd met de betreffende huurder overleg worden gepleegd. 7.3 Huurdersonderhoud Huurder blijft tot zijn verhuisdatum verantwoordelijk voor het normale huurdersonderhoud voor zover dit in redelijkheid van de huurder verlangd kan worden en voor zover het nalaten van dit onderhoud gevolgen kan hebben voor de veiligheid of de wind- en waterdichtheid van de woning. Leefbaarheid 7.4 Alle betrokken partijen zetten zich ten tijde van de voorgenomen sloop in voor leefbaarheid van buurten en complexen. Verhuurder zal redelijke maatregelen nemen om de onbewoonde woningen er zo bewoond mogelijk uit te laten zien. 7.5 Overlast In geval van overlast maakt de verhuurder afspraken met politie en gemeente om de veiligheid te waarborgen en vervuiling tegen te gaan. Als het nodig is, wordt er regelmatig overleg gevoerd met politie, gemeente en de huurdersorganisatie over de leefbaarheid. 14

15 8. Slotbepalingen 8.1 Geschillenregeling Geschillen die voortvloeien uit de toepassing, uitvoering en/of interpretatie van dit sociaal plan kunnen schriftelijk en gemotiveerd worden voorgelegd aan de onafhankelijke geschillencommissie, die verbonden is aan de verhuurder. Indien een of beide partijen het niet eens zijn met de uitspraak van de geschillencommissie, staat het die partij vrij om het geschil voor te leggen aan de bevoegde rechter in het arrondissement waar het gehuurde gelegen is. 8.2 Hardheidsclausule Indien een huurder als gevolg van de herstructurering bijzondere omstandigheden ondervindt, die ten tijde van de vaststelling van het sociaal plan niet voorzien hadden kunnen worden of waarvan een huurder onevenredig nadeel ondervindt (die duidelijk ongunstiger is dan voor de overige huurders het geval is), kan huurder de verhuurder schriftelijk verzoeken van het sociaal plan af te wijken of bijzondere maatregelen in het belang van de huurder te nemen Binnen 3 weken na ontvangst van een dergelijk verzoek zal huurder door verhuurder worden uitgenodigd het verzoek nader toe te lichten. Binnen 2 weken na de toelichting deelt verhuurder de beslissing op het verzoek schriftelijk aan de huurder mee Huurder kan binnen 4 weken tegen deze beslissing in beroep gaan bij de geschillencommissie Verhuurder draagt er zorg voor dat de huurder in het huisbezoek wordt gewezen op hetgeen in deze hardheidsclausule is bepaald omtrent bijzondere omstandigheden Verhuurder zal de betreffende huurderorganisatie regelmatig informeren over het aantal personen dat een beroep heeft gedaan op de hardheidsclausule en hoe de verhuurder hiermee is omgegaan. 8.3 Aanvullende afspraken omtrent herstructureringsproject Er kunnen per herstructureringsproject aanvullende afspraken gemaakt worden over bijvoorbeeld een detaillering van de planning. 8.4 Schade als gevolg van de uitvoering van de werkzaamheden Als huurder als gevolg van de uitvoering van de werkzaamheden aan zijn of haar woning geconfronteerd wordt met schade, stelt huurder binnen 3 dagen woningcorporatie hiervan schriftelijk in kennis. Woningcorporatie zal de eventuele schade op basis van redelijkheid en billijkheid verhalen bij de uitvoerende aannemer. 8.5 Evaluatie Het sociaal plan wordt tenminste één maal per jaar geëvalueerd met de huurdersvereniging of vaker wanneer een der partijen daartoe aanleiding ziet. Voor de evaluatie zal, indien één van de partijen dat wenst, een onafhankelijke organisatie worden ingeschakeld. 8.6 Beëindiging sociaal plan Het sociaal plan eindigt bij afronding (na de oplevering van de laatste woning) van de herstructureringsmaatregelen in de wijkontwikkelingsgebieden (naam ontwikkelingsgebieden) 15