Reglement inzake. sloop, renovatie en (groot) onderhoud

Transcriptie

1 Reglement inzake sloop, renovatie en (groot) onderhoud Besproken met: Huurdersbelangenvereniging d.d Gemeente Boxtel d.d Vastgesteld: directeur-bestuurder d.d Goedgekeurd: Raad van Commissarissen d.d

2 Inhoudsopgave 1. Algemene bepalingen 3 2. Procedures en communicatie 6 3. (Tijdelijke) Vervangende huisvesting Leefbaarheid Vergoedingen Slotbepalingen 21 2

3 1. Algemene bepalingen Artikel 1 - Definities 1.1 In dit reglement wordt verstaan onder: Reguliere huurovereenkomst: een huurovereenkomst voor woonruimte in de zin van artikel 7:233 BW, niet zijnde een huurovereenkomst voor gebruik naar zijn aard van korte duur (art. 7:232 lid 2 BW), een gemeentelijke sloopwoning (art. 7:232 lid 4 BW), een huurovereenkomst op grond van de Sloop: Renovatie: Groot onderhoud: Gemengd project: Planbesluit: Leegstandwet, of een huurovereenkomst voor ten hoogste twee jaren, aangegaan met een huurder behorend tot een daartoe door de minister aangewezen groep; het slopen of zodanig verbouwen van het gehuurde dat dit niet mogelijk is met voortzetting van de huurovereenkomst, als bedoeld in artikel 7:274 lid 3 sub a BW; het verbeteren van het gehuurde op complexniveau als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW met toename van het woongenot, als gevolg van vervangende nieuwbouw of gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een (fysieke) verandering of toevoeging. het uitvoeren van noodzakelijke of dringende onderhouds- of vervangingswerkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW op complexniveau (ook wel buitengewoon of planmatig onderhoud genoemd, ter onderscheid van dagelijks-, gewoon- of niet-planmatig onderhoud); een project dat meerdere werkzaamheden bevat die deels uit sloop, deels uit renovatie en/of deels uit (groot) onderhoud bestaan. Verhuurder zal bij gemengde projecten de werkzaamheden in het planbesluit en verdere communicatie zoveel mogelijk naar categorie (sloop/renovatie/(groot) onderhoud) uitsplitsen. het definitieve besluit van verhuurder tot het uitvoeren van een project dat (mede) sloop, renovatie en/of groot onderhoud inhoudt. 3

4 In het planbesluit wordt inhoudelijk niet ten nadele van de huurder van dit modelreglement afgeweken, maar wordt vastgelegd: - de omvang van het projectgebied, waarmee de woningen worden vastgesteld waarvan de huurders aanspraak kunnen maken op de rechten uit dit reglement; Huurder: Verhuizing: Modelwoning: Rustwoning: - de peildatum vanaf welk moment huurders aanspraak kunnen maken op deze rechten; - Projectspecifieke maatregelen, waaronder de voor dat project geldende vergoedingsregelingen. Na overleg met de colleges van B en W van de gemeenten waar het project wordt uitgevoerd en de huurdersorganisatie c.q. bewonerscommissie die de belangen van bewoners in het projectgebied behartigt, wordt het planbesluit schriftelijk vastgesteld; alle huurders met wie een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is gesloten voor een woning die valt binnen het projectgebied, samen met hun eventuele (wettelijke) medehuurders, gezinsleden, inwonenden en alle personen die vanwege een van de voornoemde categorieën personen in de woning verblijven. Alle aanspraken uit dit reglement, gelden eenmalig en ondeelbaar voor deze verzameling personen samen. het overbrengen van de inboedel van de ene naar de andere woning. woning die is ingericht om huurder een idee te geven hoe de woning er na afronding van de werkzaamheden uitziet. Verhuurder richt de modelwoning tevens in voor het maken van individuele keuzes voor bijvoorbeeld tegels en keuken. De modelwoning kan tevens dienen als rustwoning. woning bedoeld voor huurders om even aan de overlast in de eigen woning te ontsnappen en gebruik te maken van voorzieningen die in de eigen woning tijdelijk niet gebruikt kunnen worden. De rustwoning is gestoffeerd en gemeubileerd. Huurder kan hier gebruik maken van douche, toilet, keuken, woonkamer met t.v. en internet. Voor de rustwoning worden voorafgaand aan de werkzaamheden gebruiksregels opgesteld. 4

5 Logeerwoning: woning bedoeld voor huurders die tijdens de werkzaamheden liever niet in hun woning verblijven en zelf geen andere logeermogelijkheid hebben. De woning is gestoffeerd en gemeubileerd. Huurder kan hier gebruik maken van douche, toilet, keuken, woonkamer met t.v., slaapkamer en internet. Artikel 2 - Vaststelling en looptijd 2.1 Dit reglement is vastgesteld op [datum] door het bestuur van verhuurder na overleg met de colleges van B en W van de gemeenten Boxtel en Haaren, en Huurders Belangen Vereniging Boxtel/Liempde. Dit reglement is geldig met ingang van deze vaststellingsdatum tot de datum waarop dit onderhavige reglement door een nieuw reglement vervangen wordt. Artikel 3 Toepassingsgebied 3.1 Dit reglement is van toepassing op alle nog regulier bewoonde huurwoningen van verhuurder die onderwerp zijn van een besluit tot sloop, renovatie of groot onderhoud. Huurders kunnen aanspraak maken op de rechten uit dit reglement voor zover dit uit het specifieke planbesluit volgt. 3.2 Huurders kunnen, onverminderd het voorgaande, slechts rechten doen gelden op basis van dit reglement wanneer zij: - beschikken over een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en; - in het gehuurde hun hoofdverblijf houden en; - niet op andere niet enkel aan de sloop/renovatie gerelateerde gronden hun woning dienen te verlaten 1. 1 Hiermee wordt voornamelijk gedoeld op ontruimingen, opzeggingen of ontbindingen die niets met de plannen tot sloop, renovatie of onderhoud te maken hebben. Dan valt te denken aan het niet-nakomen van de huurovereenkomst, maar ook aan bijvoorbeeld een huuropzegging op grond van een campusclausule. 5

6 2. Procedures en communicatie Artikel 4 - Procedure algemeen 4.1 Verhuurder streeft ernaar om huurders zo tijdig mogelijk op de hoogte stellen van haar voornemens tot het uitvoeren van sloop-, renovatie-, of onderhoudsplannen, voor zover deze plannen de huurders in kwestie rechtstreeks raken. Verhuurder streeft er eveneens naar om de betrokken huurders naar redelijkheid te betrekken bij deze plannen, een en ander binnen de kaders die daarvoor gegeven worden door de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) en de eventuele samenwerkingsovereenkomst die verhuurder met de huurdersorganisatie(s) heeft gesloten. Verhuurder geeft bij gemengde projecten zo duidelijk mogelijk aan of de voorziene werkzaamheden vallen in de categorieën sloop, renovatie of (groot) onderhoud. Artikel 5 - Informatieverstrekking uitvoering onderhoud 5.1 Huurder is gehouden om verhuurder in de gelegenheid te stellen om onderhoud aan het gehuurde uit te kunnen voeren. In het geval van (groot) planmatig onderhoud, kondigt verhuurder deze werkzaamheden 6 maanden van tevoren aan. Daarbij omschrijft verhuurder de uit te voeren werkzaamheden en vermeldt de (voorlopige) planning. Artikel 6 - Informatieverstrekking renovatie 6.1 Huurder is gehouden om verhuurder in de gelegenheid te stellen om renovatie aan het gehuurde uit te voeren, als verhuurder hem daartoe een redelijk voorstel doet. Bij complexgewijze renovatie van ten minste 10 woongelegenheden die een bouwkundige eenheid vormen, wordt een voorstel van de verhuurder vermoed redelijk te zijn indien tenminste 70% van de betrokken huurders met het voorstel instemt. 6.2 Verhuurder maakt in haar voorstel duidelijk welke verbeteringen zij in het gehuurde doorvoert, en geeft daarbij aan of deze verbeteringen een huurverhoging met zich meebrengen. Indien dat zo is, specificeert zij die huurverhoging en de daaruit resulterende nieuwe huurprijs. Ook geeft verhuurder in haar voorstel de (voorlopige) planning van de werkzaamheden aan. 6.3 Wanneer er sprake is van een gemengd project, waarbij tegelijk met de renovatiewerkzaamheden onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd worden, zet verhuurder dit in haar voorstel uiteen en specificeert dit zoveel mogelijk. 6

7 6.4 Als verhuurder optionele renovatiewerkzaamheden aanbiedt, maakt zij in haar voorstel duidelijk welke onderdelen er vast onderdeel van het voorstel uitmaken en welke onderdelen naar keuze van de huurder wel, niet, of aangepast uitgevoerd kunnen worden. Als deze optionele onderdelen een (aanvullende) huurverhoging met zich meebrengen, specificeert verhuurder dit. 6.5 Verhuurder verzorgt voor alle betrokken huurders een contactmoment in de vorm van een informatiebijeenkomst of een huisbezoek om hun wensen te inventariseren. 6.6 In haar voorstel geeft de verhuurder aan of, en zo ja, op welke vergoedingen of andere maatregelen huurder aanspraak kan maken in het geval de voorgestelde renovatie doorgaat. 6.7 Zodra verhuurder blijkt dat haar voorstel voldoende instemming van haar huurders heeft, deelt zij dit aan haar huurders mee. Indien van toepassing geeft zij nadere informatie over de planning en uitvoering van de werkzaamheden Artikel 7 - Informatieverstrekking sloop 7.1 Sloop is ofwel mogelijk met instemming van de huurder ofwel indien de rechter op vordering van de verhuurder bepaald heeft dat de huurovereenkomst geëindigd is. 7.2 Verhuurder informeert iedere huurder individueel over de plannen en de gevolgen die dit voor hem heeft alvorens de huurovereenkomsten op te zeggen. In eerste instantie is dit schriftelijk. Op wens van huurder volgt een telefoongesprek of een huisbezoek 7.3 In het gesprek komt onder meer het volgende aan de orde: - het nader informeren van de huurder over het besluit tot sloop of renovatie door de verhuurder; - het nader informeren van de huurder over zijn rechten en plichten, mede op basis van dit reglement; - het inventariseren van de woonwensen van de huurder en het aangeven van de mogelijkheden om daaraan tegemoet te komen; - het verhelderen van de procedure voor woningtoewijzing en het uitleggen aan welke criteria huurder voor een andere woning moet voldoen, zoals aantal personen, inkomen, leeftijd e.d.; 7

8 - het inventariseren van door de huurder zelf aangebrachte voorzieningen in de woning; - het inventariseren van de aanwezige woningaanpassingen op grond van de Wet op de Maatschappelijke Ondersteuning; - het inventariseren van mogelijke knelpunten bij de huurder. Verhuurder legt alle afspraken gemaakt tijdens de individuele gesprekken schriftelijk vast en zowel huurder als verhuurder tekenen deze voor akkoord. 7.4 Verhuurder ondersteunt huurder met informatie en tips bij het zoeken naar een nieuwe woning. De huurder schrijft zich in als woningzoekende als hij niet al ingeschreven stond. De huurder krijgt sloopurgentie en kan daarmee zelf op het vrijkomende woningaanbod reageren. Op verzoek van huurder of als huurder daartoe zelf niet in staat is of in specifieke situaties (bijvoorbeeld in het geval van woonoverlast of begeleiding) kan een medewerker van verhuurder namens hem reageren. Als meer huurders met sloopurgentie op dezelfde woning reageren, heeft de huurder met de langste woonduur voorrang. 7.5 Verhuurder gaat over tot het daadwerkelijk opzeggen van de huurovereenkomst, met inachtneming van de wettelijke termijnen en formaliteiten. Wettelijk gelden de volgende opzegtermijnen: 3 maanden plus 1 maand per jaar dat een huurder de woning huurt met een maximum van 6 maanden. Artikel 8 - Communicatie gedurende uitvoering 8.1 Verhuurder stelt één of meer contactperso(o)n(en) aan, die gedurende het gehele proces van herhuisvesting, sloop of renovatie het vaste aanspreekpunt voor de huurder zijn. De contactperso(o)n(en) voer(t)(en), indien dit van toepassing is, het individuele gesprek met huurder en is deze behulpzaam bij alle procedures en regelingen. 8.2 De contactperso(o)n(en) van de verhuurder is/zijn tijdens de gebruikelijke kantooruren goed en laagdrempelig bereikbaar per telefoon en per Er is tijdens de uitvoering van de werkzaamheden gedurende de gebruikelijke arbeidstijden van de aannemer een telefoonnummer van de aannemer open voor vragen en klachten van de huurders. 8

9 8.4 Gedurende de planvoorbereiding en uitvoering houdt verhuurder de huurders op de hoogte middels nieuwsbrieven, workshops, spreekuren, inloopavonden, brieven op naam, enzovoorts, afhankelijk van de informatie. Omwonenden ontvangen geregeld een nieuwsbrief over de werkzaamheden, de planning en mogelijke overlast. Artikel 9 - Procedure opleveren woning/of gedeeltelijk beschikbaar stellen woning 9.1 Huurders die zelf hun huurovereenkomst opzeggen op een datum gelegen vóór de in het planbesluit vast te stellen peildatum, kunnen geen rechten aan dit reglement ontlenen en dienen de woning op te leveren in verhuurbare staat, conform hun huurovereenkomst en de daarbij behorende algemene huurvoorwaarden. 9.2 Bij opzegging door huurder of verhuurder na de in het planbesluit vast te stellen peildatum dient huurder de woning veilig, wind- en waterdicht achter te laten. Schone stoffering mag achtergelaten worden. 9.3 In het geval van groot onderhoud of renovatie die niet mogelijk is in bewoonde staat maakt verhuurder in het planbesluit duidelijk of en in welke mate huurder het gehuurde dient te ontruimen voor de duur van de werkzaamheden, en hoe hij dit aan verhuurder dient op te leveren. 9.4 In geval van groot onderhoud of renovatie waarbij huurder in de woning kan verblijven, maakt verhuurder in het planbesluit duidelijk wat zij van huurder verwacht voorafgaand aan en tijdens de uitvoering van de werkzaamheden. Te denken valt aan het schoonmaken en vrijhouden van de plaatsen waar de werkzaamheden plaatsvinden. 9

10 3. (Tijdelijke) Vervangende huisvesting Artikel 10 - Uitgangspunten vervangende huisvesting 10.1 Bij groot onderhoud, ongeacht of dit mogelijk is in bewoonde staat, evenals in geval van renovatie die mogelijk is in bewoonde staat, kan huurder geen aanspraak maken op een aanbod van verhuurder voor al dan niet tijdelijke vervangende huisvesting. Uitsluitend voor renovatie die niet mogelijk is in bewoonde staat, evenals voor sloop, is een dergelijk aanbod mogelijk uitgaande van de volgende uitgangspunten Bij groot onderhoud in bewoonde staat zal verhuurder, als er een woning in het projectgebied opgezegd is, deze vrijhouden als modelwoning, rustwoning, logeerwoning of een combinatie van deze drie, afhankelijk van het project. Het kan voorkomen dat er geen woning beschikbaar is om in te richten als modelwoning. In dat geval maakt verhuurder gebruik van de bouwkeet of bezoekt zij huurder met voorbeelden van de keuzemogelijkheden. Artikel 11 - Tijdelijke huisvesting in geval van renovatie 11.1 Een wisselwoning wordt ingezet wanneer op basis van de werkzaamheden de huurder zijn woning tijdelijk moet verlaten. De wisselwoning wordt gestoffeerd aangeboden. Huurder zorgt zelf voor (eigen) meubilair en overige voorzieningen. De huurder krijgt bij een verhuizing naar een wisselwoning de wettelijk vastgestelde verhuiskosten- en herinrichtingsvergoeding Voor de woning wordt een overeenkomst wisselwoning gesloten. Voor het gebruik van de wisselwoning is huurder een huurprijs verschuldigd die gelijk is aan de huurprijs van de door hem gehuurde te renoveren woning. Als de streefhuur van de wisselwoning lager is van de door huurder te renoveren woning, dan is huurder deze lagere huurprijs verschuldigd. De verplichtingen die voor huurder voortvloeien uit zijn huurovereenkomst en de daarvan deel uitmakende algemene huurvoorwaarden zijn onverkort van toepassing op het gebruik van de tijdelijke huisvesting Zodra huurder kan terugkeren naar zijn gerenoveerde woning, dient hij de wisselwoning schoon en in goede staat op te leveren. Als de huurder schade heeft aangericht in de wisselwoning, met inbegrip van de bij aanvang van het gebruik eventueel aanwezige stoffering, inboedel en inventaris, vergoedt huurder de schade. Verhuurder heeft het recht om deze schade tot het gezamenlijk beloop te verrekenen met de vergoeding(en), althans het 10

11 eventueel nog resterende deel daarvan, waar huurder op grond van hoofdstuk 5 van dit reglement aanspraak kan maken. Artikel 12 - Herhuisvesting bij sloop 12.1 Indien van toepassing, terugkeergarantie niet in alle situaties mogelijk. Alle huurders die door de herstructurering tijdelijk ergens anders moeten wonen, hebben het recht om naar het projectgebied terug te keren Indien van toepassing, fasegewijs slopen niet in alle situaties mogelijk. De sloop en nieuwbouw van het plangebied wordt in fasen uitgevoerd om bewoners zoveel mogelijk de gelegenheid te geven, zonder tijdelijk gebruik van een wisselwoning, meteen naar een nieuwe woning in het plangebied te verhuizen Indien van toepassing, niet in alle situaties mogelijk of wenselijk. Per project wordt bekeken aan welke woningtypes en in welke prijscategorie er op dat moment behoefte is, gerelateerd aan het de woningvoorraad die in de wijk al voorradig is. Voor de huurders die terug willen keren garandeert verhuurder dat de woningen betaalbaar zijn in relatie tot hun dan van toepassing zijnde inkomen Indien van toepassing, terugkeergarantie niet in alle situaties mogelijk. Alle huurders van de te slopen woningen hebben voorrang bij de toewijzing van de nieuwbouwwoningen in het projectgebied. Dit geldt ook voor de nieuwbouwkoopwoningen Indien van toepassing: Toewijzing van de nieuwbouwwoningen gebeurt op grond van per project nader in te vullen in overleg met de bewonerscommissie. Te denken valt aan woonduur of contractduur Een huurder die wil terugkeren in het projectgebied heeft recht op herhuisvesting. Verhuurder sluit met huurder een nieuwe huurovereenkomst af voor onbepaalde tijd. Huurder krijgt tijdig voor de oplevering van de nieuwbouw een woningaanbod. Indien huurder ervoor kiest toch niet terug te keren, wordt voornoemde huurovereenkomst voortgezet Zodra huurder naar de gerealiseerde nieuwbouw kan verhuizen, dient hij de huur van zijn woning op te zeggen, ook als hij huurt bij een andere verhuurder. 11

12 12.8 Huurder dient het gehuurde schoon en in goede staat op te leveren conform de voorwaarden in de huurovereenkomst. Verhuurder heeft het recht om eventuele schade te verrekenen met de vergoeding(en), althans het eventueel nog resterende deel daarvan, waar huurder op grond van hoofdstuk 5 van dit reglement aanspraak kan maken Huurder schrijft zich in als woningzoekende als hij niet al ingeschreven stond. Ter compensatie van de inschrijfkosten ( 25,00) en de jaarlijkse verlenging ( 10,00) ontvangt huurder een bedrag van 50,00 op het moment dat verhuurder het tweede deel van de verhuis- en herinrichtingskostenvergoeding overmaakt. Huurder krijgt sloopurgentie en kan daarmee zelf op het vrijkomende woningaanbod reageren. Op verzoek van huurder of als huurder daartoe zelf niet in staat is of in specifieke situaties (bijvoorbeeld in het geval van woonoverlast of begeleiding) kan een medewerker van verhuurder namens hem reageren. Als meer huurders met sloopurgentie op dezelfde woning reageren, heeft de huurder met de langste woonduur voorrang. Huurder mag maximaal tweemaal een aangeboden woning weigeren die binnen de door hem opgegeven woonwensen valt. Huurder krijgt dus maximaal driemaal een aanbieding Spijtoptantenregeling 1: Huurders die naar een woning in een andere buurt verhuisd zijn, kunnen binnen een jaar na verhuizing bij verhuurder een verzoek indienen voor een andere woning. Verhuurder spant zich in om hier gehoor aan te geven. Spijtoptantenregeling 2: Huurders die naar de nieuwbouw zijn verhuisd en niet kunnen aarden, kunnen bij verhuurder een verzoek indienen voor een andere woning buiten het projectgebied. Verhuurder spant zich in om hier gehoor aan te geven De spijtoptantenregelingen gelden alleen voor huurders die geen huur- of andere betalingsachterstand hebben en die geen overlast hebben veroorzaakt. Als huurders een beroep doen op de spijtoptantenregelingen en daardoor dus een tweede maal verhuizen, hebben voor deze tweede verhuizing geen recht op een verhuis- en herinrichtingskostenvergoeding. Deze tweede verhuizing is immers op eigen verzoek van huurder. 12

13 4. Leefbaarheid Artikel 13 - Onderhoud na besluit tot sloop en renovatie 13.1 Vanaf het moment dat verhuurder in een planbesluit tot sloop besloten heeft, worden in de woning geen ingrepen meer uitgevoerd die naar hun aard en omvang als ingrijpend kunnen worden beschouwd of die aangemerkt kunnen worden als woningverbetering. Hieronder worden in ieder geval verstaan ingrepen in de constructie, voorzieningen op het gebied van energiebesparing en isolatie en voorzieningen die betrekking hebben op de indeling van de woning of wijzigingen hierin. Voor renovatie geldt hetzelfde, doch slechts met betrekking tot de te renoveren onderdelen van het gehuurde Verhuurder kan van het voorgaande afwijken als in de woning op aantoonbare medische gronden per direct aanpassingen noodzakelijk zijn én er op dat tijdstip op korte termijn geen geschikte alternatieve woonruimte voorhanden is Verhuurder voert in de periode vanaf de bekendmaking van een planbesluit tot sloop of renovatie alle noodzakelijke reguliere werkzaamheden en reparaties uit conform haar normale beleid. Verhuurder behoudt zich het recht voor om, in geval van sloop, binnen de periode van zes maanden voorafgaande aan de daadwerkelijke sloop van de woning, slechts noodreparaties uit te voeren en die werkzaamheden te doen die noodzakelijk zijn om de woning veilig en wind- en waterdicht te houden. In voorkomende gevallen pleegt verhuurder hierover overleg met de betreffende huurder Huurder blijft tot zijn verhuisdatum verantwoordelijk voor het normale huurdersonderhoud voor zover dit in redelijkheid van de huurder verlangd kan worden en voor zover het nalaten van dit onderhoud gevolgen kan hebben voor de veiligheid of de wind- en waterdichtheid van de woning. Artikel 14 - leefbaarheid 14.1 Alle betrokken partijen zetten zich ten tijde van de voorgenomen sloop in voor de leefbaarheid van de buurt en het complex Verhuurder streeft ernaar de woningen zo lang als mogelijk te laten bewonen, bijvoorbeeld op basis van huurovereenkomsten naar hun aard van korte duur, op grond van de Leegstandswet 13

14 dan wel bruikleenovereenkomsten (zie ook 4.9). Woningen worden pas dichtgeplankt als tijdelijke bewoning niet (meer) mogelijk is en/of als ze binnen afzienbare tijd worden gesloopt Verhuurder maakt afspraken met de politie, de gemeente en andere partijen over inzet van personeel en maatregelen om de veiligheid te bevorderen en te voorkomen dat de buurt vervuilt. Indien nodig overlegt verhuurder met de huurdersorganisatie en/of bewonerscommissie over de leefbaarheid. 14

15 5. Vergoedingen Artikel 15 - Vergoedingen algemeen 15.1 Het uitvoeren van werkzaamheden aan het gehuurde, waarbij de huurder in sommige gevallen het gehuurde zelf tijdelijk of definitief dient te verlaten, kan leiden tot verschillende aanspraken van de huurder op de verhuurder. Of huurder aanspraken heeft, en zo ja welke, hangt af van de omstandigheden van het geval. Verhuurder zal huurder in het licht van die omstandigheden in het planbesluit een afgewogen vergoedingsregeling aanbieden. Het afwegen van de vergoeding waarop huurder aanspraak op kan maken, kan tot gevolg hebben dat een huurder die op een van de hieronder gespecificeerde vergoedingen recht heeft, geen aanspraak meer kan maken op de andere hieronder gespecificeerde vergoedingen Verhuurder is steeds bevoegd om alle vorderingen die zij zelf op huurder heeft of verkrijgt, tot hun gezamenlijk beloop te verrekenen met de vergoeding(en), althans het eventueel nog resterende deel daarvan, waar huurder op grond van hoofdstuk 5 van dit reglement aanspraak kan maken Voor zover de in het planbesluit opgenomen vergoedingen de wettelijke verplicht minimale vergoedingen te boven gaan wat in het planbesluit verantwoord zal worden geldt dat huurder zijn recht op deze bovenwettelijke vergoedingen verliest als hij niet, zoals in redelijkheid van hem gevergd kan worden, meewerkt aan het uitvoeren van de werkzaamheden althans zich anderszins, zonder goede grond, niet coöperatief opstelt jegens Verhuurder. Artikel 16 - Ongemakkenvergoeding 16.1 Het uitvoeren van werkzaamheden waarop dit reglement ziet gaat voor huurder gepaard met overlast en mogelijk kosten in verband met bijvoorbeeld het vernieuwen van de stoffering. Voor de eventuele overlast en herinrichtingskosten kan de verhuurder in het planbesluit een ongemakkenvergoeding aanbieden rekening houdend met de volgende uitgangspunten Van de huurder kan gevergd worden dat deze de overlast ten gevolge van onderhoud of woningverbetering moet dulden Huurder kan aanspraak maken op de door verhuurder in het leven geroepen ongemakkenvergoeding. De huurder ontvangt deze vergoeding voor het ongemak dat hij 15

16 ondervindt tijdens de werkzaamheden als er sprake is van verminderd gebruiksgenot van de woning. Dat is het geval als: a. sanitair en tegelwerk van de badkamer worden vervangen; b. sanitair en tegelwerk van het toilet worden vervangen; c. het keukenblok en het tegelwerk worden vervangen; d. de kozijnen worden vervangen of er ingrijpende werkzaamheden aan de kozijnen plaatsvinden; e. de bestaande woning wordt uitgebreid met een aan- of opbouw; f. de dakconstructie (zowel de dakplaten als de dakbedekking) van de woning wordt vervangen: g. er asbestsanering in de woning plaatsvindt waardoor de woning of een deel ervan afgesloten moet worden en daardoor tijdelijk niet bereikbaar is; h. overige werkzaamheden met een vergelijkbaar ongemakkenniveau; ter beoordeling aan verhuurder. Verhuurder onderscheidt drie ongemakkenniveaus (prijspeil 1 januari 2016, jaarlijks te indexeren op basis van de consumentenprijsindex van het CBS). Ongemakkenniveau 1: De huurder ontvangt een vergoeding van 55 per week. Dit niveau is van toepassing als een van de bovengenoemde werkzaamheden wordt verricht in of aan de woning. Ongemakkenniveau 2: De huurder ontvangt een vergoeding van 83 per week. Dit niveau is van toepassing als twee van de bovengenoemde werkzaamheden worden verricht in of aan de woning. Ongemakkenniveau 3: De huurder ontvangt een vergoeding van 111 per week. Dit niveau is van toepassing als drie of meer van de bovengenoemde werkzaamheden worden verricht in of aan de woning. Verhuurder maakt de vergoeding na oplevering van de werkzaamheden over. Een eventuele openstaande vordering van verhuurder op huurder verrekent verhuurder met de ongemakkenvergoeding Huurders die geen aanspraak kunnen maken op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten als hierna gespecificeerd, zoals het geval is bij onderhoud of renovatie in bewoonde staat, hebben in sommige gevallen wel te maken met herinrichtingskosten na 16

17 werkzaamheden in hun woning. Als huurders door werkzaamheden in de woning kosten moeten maken voor de vloer- en/of wandafwerking en/of raambekleding, stelt verhuurder hier een vergoeding tegenover. Dit geldt bij een wijziging van de indeling van de woning of een wijziging van de gevelindeling. Bijvoorbeeld bij het verplaatsen van een muur, waardoor nieuwe vloerbedekking moet worden gelegd of bij gevelaanpassing waardoor de huidige raambekleding niet meer past. Bij aanvang van het project stelt verhuurder vast vergoedingen worden uitgekeerd. welke Verhuurder onderscheidt de volgende bedragen (prijspeil 1 januari 2016, jaarlijks te indexeren op basis van de consumentenprijsindex van het CBS): a. Wandafwerking (behang of schilderwerk): 20 per m² tot een maximum van 10 m² per wand. b. Vloerafwerking: 39 per m² tot een maximum van 10 m² per vloeroppervlakte. c. Raamdecoratie: 13 per strekkende meter. Verhuurder keert deze vergoeding uit binnen 5 werkdagen na afronding van het totale project. Artikel 17 - Verhuiskostenvergoeding bij renovatie 17.1 Indien een verhuizing noodzakelijk is ten gevolge van renovatie van het gehuurde, biedt verhuurder huurder een tegemoetkoming aan in diens verhuis- en inrichtingskosten De hoogte van deze vergoeding wordt bepaald in het planbesluit dat ziet op de renovatiewerkzaamheden in kwestie. Bij het bepalen van de hoogte van deze vergoeding wordt, waar het zelfstandige woonruimte betreft, rekening gehouden met het jaarlijks door de minister ex artikel 7:220 lid 6 BW vastgestelde bedrag. De verhuiskostenvergoeding kan voor zelfstandige woonruimte niet in het nadeel van huurder afwijken van dit bedrag. Waar het onzelfstandige woonruimte betreft is het door minister vastgestelde bedrag niet van toepassing; evenmin is dit leidend voor de in het planbesluit vast te stellen hoogte van de vergoeding waar huurders van onzelfstandige woonruimten aanspraak op kunnen maken Huurder kan per renovatieproject, als omschreven in het toepasselijke planbesluit, slechts éénmaal aanspraak maken op deze tegemoetkoming in zijn verhuis- en inrichtingskosten, ongeacht het aantal keren dat hij verhuist. 17

18 17.4 De uitbetaling van de verhuis- en herinrichtingskostenvergoeding geschiedt in twee delen: 75% binnen 7 werkdagen na huuropzegging en de resterende 25% binnen 7 werkdagen na sleutelinlevering. Artikel 18 - Verhuiskostenvergoeding bij sloop 18.1 Indien een verhuizing noodzakelijk is in verband met sloop van het gehuurde, biedt verhuurder huurder een tegemoetkoming aan in diens verhuis- en inrichtingskosten De hoogte van deze vergoeding wordt bepaald in het planbesluit dat ziet op de sloopwerkzaamheden in kwestie. Bij het bepalen van de hoogte van deze vergoeding wordt rekening gehouden met het jaarlijks door de minister ex artikel 7:275 lid 4 BW vastgestelde bedrag. De verhuiskostenvergoeding kan niet in het nadeel van huurder afwijken van dit bedrag De uitbetaling van de verhuis- en herinrichtingskostenvergoeding geschiedt in twee delen: 75% binnen 7 werkdagen na huuropzegging en de resterende 25% binnen 7 werkdagen na sleutelinlevering. Artikel 19 - Vergoeding voor Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV s) 19.1 Huurders die zelf voorzieningen in hun woning hebben aangebracht mogen deze uit de woning verwijderen en meenemen voorafgaande aan de uit te voeren werkzaamheden of sloop Wanneer de voorzieningen in de woning worden achtergelaten staat hier in een aantal gevallen een vergoeding tegenover. Verhuurder hanteert hiervoor haar reguliere ZAV-beleid Indien een huurder meent dat deze regeling voor hem onredelijk uitpakt, staat een beroep op de hardheidsclausule open zoals verwoord in het planbesluit, doch enkel voor zover het gaat om aanpassingen die zijn aangebracht met toestemming van verhuurder en die passen binnen de bij verhuurder geldende ZAV-regeling In geval van renovatie of groot onderhoud, ten gevolge waarvan door huurder aangebrachte ZAV s al dan niet tijdelijk verwijderd dienen te worden, heeft huurder geen recht op een vergoeding voor de door hem zelf aangebrachte voorzieningen. Indien een huurder meent dat deze regeling voor hem onredelijk uitpakt staat een beroep op de hardheidsclausule zoals 18

19 verwoord in het planbesluit open, doch enkel voor zover het gaat om aanpassingen die zijn aangebracht met toestemming van verhuurder en passen binnen de bij verhuurder geldende ZAV-regeling. Artikel 20 - Huurgewenning bij sloop 20.1 Indien huurder ten gevolge van sloop van het gehuurde een nieuwe huurovereenkomst voor een andere woning sluit, kan hij onder de voorwaarden zoals genoemd onder 20.2 en 20.3 aanspraak maken op huurgewenning. Huurgewenning wil zeggen dat verhuurder het verschil in huurprijs tussen de oude woning en de nieuwe woning deels compenseert. Deze compensatie wordt over de loop van tijd afgebouwd Verhuurder treft een regeling voor huurgewenning over een periode van 5 jaar, als de huurprijs met 50,00 of meer stijgt. Deze regeling geldt alleen als huurder geen recht heeft op huurtoeslag en het gezamenlijk belastbaar jaarinkomen maximaal bedraagt (prijspeil 2016) De huurgewenning wordt berekend over de netto te betalen huur, dat wil zeggen de huur ná aftrek van de huurtoeslag, en zonder rekening te houden met servicekosten. Artikel 21 - Overige vergoedingen en hulp in natura 21.1 Verhuurder neemt in het betreffende planbesluit een regeling op voor het vergoeden van schade aan de zaken die aan huurder toebehoren, veroorzaakt door de werkzaamheden die verhuurder laat uitvoeren Voor huurders die in verband met sloop naar een andere woning moeten verhuizen, neemt verhuurder ter voorkoming van dubbele huurlasten de laatste maandhuur van de oude woning voor haar rekening Voor huurders die in verband met sloop naar een andere woning moeten verhuizen, geldt bovendien de volgende hulp in natura: Met huurders die hulp nodig hebben bij verhuizing, schoonmaak en andere klussen ten gevolge van de sloopwerkzaamheden maakt verhuurder tijdens het individuele huisbezoek afspraken en treft waar mogelijk voorzieningen. Indien 19

20 nodig en na overleg regelt verhuurder op haar kosten opslagcontainers (geïsoleerd en afsluitbaar). Huurder moet dit zelf aan de inboedelverzekeraar opgeven Voor huurders die tijdens het groot onderhoud of renovatie in hun woning blijven wonen, treft verhuurder de volgende voorzieningen: a. Tijdelijke toiletvoorziening: als huurder geen gebruik kan maken van het toilet, verzorgt verhuurder een chemisch toilet in de eigen woning voor gebruik s nachts. Daarnaast kan huurder overdag gebruik maken van een toiletunit buiten óf van het toilet in de model- of rustwoning. b. Tijdelijke douchevoorziening: als huurder langer dan 3 dagen geen gebruik kan maken van de douche, verzorgt verhuurder een mobiele douchevoorziening buiten de woning óf kan huurder gebruik maken van de douche in de model- of rustwoning. c. Kookvoorziening: als huurder geen gebruik kan maken van de kookvoorziening, verzorgt verhuurder een mobiel noodkeukenblok óf kan huurder gebruik maken van een kookvoorziening in de model- of rustwoning. d. Opslagmogelijkheden voor inboedel: wanneer als gevolg van de werkzaamheden inboedel uit de woning verwijderd moet worden en de huurder heeft geen opslagmogelijkheid, regelt verhuurder een opslagmogelijkheid in de vorm van een afsluitbare container op loopafstand van de woning. 20

21 6. Slotbepalingen Artikel 22 - Geschillenregeling 22.1 Geschillen die voortvloeien uit de toepassing, uitvoering en/of interpretatie van dit reglement kunnen schriftelijk en gemotiveerd worden voorgelegd aan de onafhankelijke klachtencommissie waar verhuurder bij aangesloten is. Indien een of beide partijen het niet eens is/zijn met de uitspraak van de klachtencommissie, staat het die partij vrij om het geschil voor te leggen aan de bevoegde rechter in het arrondissement waar het gehuurde gelegen is. Artikel 23 - Hardheidsclausule 23.1 Als dit reglement voor een huurder gevolgen heeft die voor hem of haar aanzienlijk ongunstiger zijn dan voor de andere huurders, kan deze huurder een beroep doen op de hardheidsclausule en verhuurder verzoeken in zijn of haar geval van het sociaal statuut af te wijken. Verhuurder neemt over dit verzoek binnen 30 dagen een beslissing. Deze wordt schriftelijk en met redenen omkleed aan de betreffende huurder meegedeeld Deze regeling geldt niet voor onderhuurders die een zelfstandige woning huren en die vanwege de wijkvernieuwing hun woning moeten verlaten Verhuurder legt een dossier aan van beroepen op de hardheidsclausule en bijbehorende besluiten. Dit dossier speelt een rol in de evaluatie van dit sociaal statuut. 21